2. Nota van beantwoording 15 nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam maart 2026.pdf

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam Nota van beantwoording | 24 maart 2026

Inhoudsopgave Inleiding Halvering naar 15 nachten vakantieverhuur in 8 wijken

3 4

1 Positief over verlaging naar 15 nachten vakantieverhuur 1.1 Koninklijke Horeca Nederland Amsterdam 1.2 Reactie Wijkcentrum D ’Oude Stadt en Platform Het is Genoeg 1.3 Samenvatting individuele positieve reacties: 1.3.1 Goed begin maar niet genoeg 1.3.2 Ook vakantie-woningruil verminderen

5 5 6 6 6 7

2 Negatief over verlaging naar 15 nachten vakantieverhuur 2.1 Reactie Amsterdam Gastvrij 2.1.1 Gebrek aan causaliteit tussen vakantieverhuur en overlast 2.1.2 Marginale impact op de toeristische druk 2.1.3 Prematuur in het licht van (komende) EU-regelgeving 2.1.4 Strijdig met de Dienstenrichtlijn 2.2 Reactie Airbnb 2.2.1 Evenwichtige Regelgeving: Een empirisch onderbouwde aanpak voor de escalatieladder 2.2.2 Causaliteit ontbreekt 2.2.3 Onvolledige indicatoren 2.2.4 Proportionaliteit 2.2.5 Leren van eerdere aanpassingen 2.2.6 Risico op ongereguleerde vakantieverhuur 2.2.7 Constructieve, data gestuurde alternatieven 2.3 Reactie Booking.com 2.4 Overige en aanvullende punten individuele zienswijzes 2.4.1 Onvoldoende onderbouwd 2.5 Maatregel te generiek en onzorgvuldig 2.6 Strijd met het evenredigheids­beginsel (artikel 3:4 lid 2 Awb)/disproportioneel 2.7 Schending van het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel 2.8 Overlast: geen of andere oorzaak 2.9 Toerisme is geen probleem voor de stad 2.10 Alternatieven tegen overlast door toeristische verhuur 2.11 Monopoliepositie hotels 2.12 Vakantieverhuur aantrekkelijker dan hotels 2.13 Extra inkomen en ander voordeel (strijd met eigendomsrecht) 2.14 Betere handhaving in plaats van halveren 2.15 Geen bedreiging woningmarkt 2.16 Meer gasten toestaan ten behoeve van gezinnen 2.17 Vakantie-woningruil niet inperken

2.17.1 Reactie HomeExchange 2.17.2 Individuele reacties over vakantie-woningruil

8 8 8 8 9 9 10

Bijlage - Overzicht zienswijzes Bijlage - N  ota van beantwoording Beleidsregel Escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam

23 26

Nota van beantwoording

10 10 11 11 12 12 12 13 14 14 15 16 17 17 18 18 18 19 19 19 20 20 20 20 21

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

2

Inleiding Het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) heeft op 5 januari 2026 het ontwerpbesluit aanwijzing 15-nachtenvakantie­ verhuur­wijken ter inzage gelegd. Tot en met 16 februari 2026 konden mensen hun zienswijze geven. Het college wijst 8 wijken in de stad aan waar het toegestane aantal nachten vakantie­ verhuur wordt gehalveerd van 30 naar 15 per jaar. Dit gaat per 1 april 2026 in. Uit onderzoek blijkt dat de bewoners van deze wijken overlast ervaren van toeristen die in hun buurt verblijven. Daarom grijpt het college in. In totaal heeft het college 912 reacties ontvangen, afkomstig van zowel individuele inwoners als (maatschappelijke) organisaties. Zeven belangen­ groepen en organisaties hebben op het ontwerp aanwijzingsbesluit gereageerd en de rest van de binnengekomen reacties zijn van individuen. De organisaties die gereageerd hebben zijn: Airbnb, HomeExchange, Amsterdam Gastvrij, Booking.com, Koninklijke Horeca Nederland Amsterdam (KHN) en Wijkcentrum D ’Oude Stadt en Platform Het is Genoeg in een gezamenlijke reactie.

Nota van beantwoording

Het grootste deel van de indieners van een ziens­­wijze is, 579 personen is, positief over het verlagen van het aantal nachten naar 15 per jaar. Een deel daarvan staat weliswaar positief tegen­ over een beperking van vakantieverhuur, maar zouden het liever anders zien, bijvoorbeeld in de hele stad, om geen kans op waterbedeffect te hebben. 320 mensen kunnen zich niet vinden in een de voorgestelde beperking van vakantie­ verhuur. Zeven personen uiten zich neutraal en zes personen dienden een zienswijze zonder inhoud in. De reacties zijn geanalyseerd, thematisch gebundeld en in deze Nota van beantwoording voorzien van een reactie van het college. Het college gaat met name in op de argumenten tegen het aanwijzen van deze wijken. Het college neemt alle zienswijzen in overweging bij het definitieve aanwijzingsbesluit. De reactie van het is grotendeels in dezelfde lijn als de Nota van beantwoording op de inspraakreactie op de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam, waarop het ontwerpbesluit gebaseerd is. De Nota van Beantwoording over de escalatie­ ladder is hier als bijlage bijgevoegd.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

3

Halvering naar 15 nachten vakantieverhuur in 8 wijken De explosieve groei van vakantieverhuur sinds 2014 heeft negatieve gevolgen gehad voor de leefbaarheid en woningmarkt in Amsterdam. Om dit tegen te gaan, heeft de gemeente regels aangescherpt, wat heeft geleid tot minder overlast. Omdat de overlast in bepaalde wijken nog steeds te hoog is, wil het college vakantieverhuur in die wijken verminderen. Met vakantieverhuur bedoelen we dat er toeristen in een woning verblijven als de bewoner zelf weg is.

Deze wijken zijn geselecteerd op basis van hoge overlast, lage toeristische draagkracht en een groot aantal verhuurnachten. De maatregel maakt deel uit van de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur en het bredere programma om toeristische druk te beheersen en de leefbaarheid te verbeteren. Als de halvering niet genoeg helpt, kunnen we vakantieverhuur in bepaalde wijken tijdelijk helemaal verbieden. De zienswijzen hebben niet geleid tot een ander besluit.

Op 1 april 2026 halveert het college het aantal nachten voor vakantieverhuur van 30 naar 15 nachten per jaar, in deze 8 wijken: • Burgwallen-Nieuwe Zijde • De Weteringschans • Grachtengordel-West • Grachtengordel-Zuid • Haarlemmerbuurt • Jordaan • Nieuwmarkt/Lastage • Oude Pijp

Nota van beantwoording

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

4

1

Positief over verlaging naar 15 nachten vakantieverhuur

1.1 Koninklijke Horeca Nederland Amsterdam Koninklijke Horeca Nederland Amsterdam (KHNA) bepleit kortgezegd voor verdergaande maatregelen en zelfs een verbod in de betreffende wijken. KHNA verwijst daarbij naar hun uitgebreidere zienswijze van juni 2025 op de concept Beleids­ regel Escalatieladder vakantie verhuur Amsterdam. Daarin wordt de verschillende argumenten uitgebreid toegelicht. Hier volgt de beknoptere zienswijze van de KNHB en een reactie van het college daarop. Een uitgebreidere uitwisseling van zienswijzen en overwegingen van het college over het inperken van vakantieverhuur staat in paragraaf 3.2.3 van de Nota van Beantwoording Escalatieladder. In deze paragraaf is tevens de zienswijze van het Albus hotel (8144-1853) verwerkt aangezien deze van gelijke strekking is.

Meer maatregelen en handhaving op toeristische verhuur KNHB begrijpt niet dat er geen totaal verbod wordt ingevoerd. Vooral niet als we dit afzetten tegen de vele maatregelen waarmee ondernemers worden geconfronteerd om de leefbaarheid “te herstellen”. Er wordt met twee maten gemeten. In dat licht is een halvering van het aantal toegestane nachten onvoldoende en mist deze maatregel de nood­ zakelijke daadkracht. KNHA vindt dat het huidige systeem van vakantieverhuur: • structureel kwetsbaar is voor misbruik; • moeilijk handhaafbaar blijft; • bijdraagt aan overlast, druk op de woningmarkt; • oneerlijke concurrentie is met gereguleerde logiesvormen, zoals hotelovernachtingen, en • onvoldoende aansluit bij de zware en stapelende beperkingen die aan ondernemers in de formele logiessector worden opgelegd. Tegen deze achtergrond bestaat er geen enkel begrip voor het feit dat de gemeente geen verdergaande beperkingen oplegt aan vakantie­ verhuur van woningen. Dit temeer nu bekend is dat diverse bewonersgroeperingen hier al geruime tijd

Nota van beantwoording

expliciet op aandringen. Juist als de gemeente zelf concludeert dat de leefbaarheid onder druk staat, ligt het voor de hand om ook de meest effectieve en heldere maatregel te treffen.

Verbodswijken KHNA acht het daarom noodzakelijk dat in de genoemde wijken wordt gekozen voor een totaalverbod op vakantieverhuur. Een dergelijk verbod is niet alleen effectiever in het herstellen van rust en leefbaarheid, maar ook eenvoudiger te handhaven dan een systeem waarbij per woning het aantal verhuurnachten moet worden geregistreerd en gecontroleerd. Bovendien sluit het beter aan bij andere bepalingen en ambities binnen de gemeentelijke verordening en bij het uitgangspunt dat woonruimte primair bedoeld is voor bewoning.

Reactie college Sinds 2014 zijn verschillende maatregelen getroffen en strengere eisen gesteld (waaronder een registratie-, meld- en vergunningplicht) ter bescherming van de woningvoorraad en de leefbaarheid. Ook zijn bij vakantieverhuur, in het kader van brandveiligheid, niet meer dan vier bezoekers toegestaan en moet 12.5 procent toeristenbelasting voldaan worden. Tegelijkertijd is particuliere vakantieverhuur in woningen niet volledig gelijk te stellen aan de professionele verblijfssector en is er volgens het college geen sprake van oneerlijke concurrentie. Een totaalverbod op vakantieverhuur in drukke wijken is nog niet aan de orde. In 2020 stelde het college in verschillende wijken een verbod op vakantieverhuur in. De overlast in die wijken was hoog. De Raad van State vernietigde dat verbod in 2023. Hoofdboodschap van de uitspraak was dat het college de effecten van de al genomen maatregelen niet goed genoeg had onderzocht. En dat eerst naar minder vergaande maatregelen gekeken had moeten worden. Dit ter harte nemende stelt het college nu een verlaging in een geen totaal verbod Het college neemt misbruik van de bestaande regels hoog op. Gelet op de afname van het online

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

5

aanbod en ervaren overlast van vakantieverhuur, concludeert het college dat de maatregelen en de handhaving een remmend effect op (illegale) toeristische verhuur hebben. Vanaf mei 2026 zal de gemeente alle verhuurdata van grote online platforms ontvangen en de verwachting is de gemeente nog adequater kan handhaven.

1.2 Reactie Wijkcentrum D ’Oude Stadt en Platform Het is Genoeg Het voorstel is een verbetering, maar nog geen oplossing voor de overlast die in de stad en met name in de binnenstad wordt ervaren van toeristen. De Burgwallen Oude Zijde ontbreekt ten onrechte bij de genoemde locaties. Bepaalde wallen in dit gebied zijn namelijk de drukste wallen van de binnenstad, met veel bezoekers van coffeeshops en sekstheaters en aanverwante voorzieningen. Ook is het een doorgangsgebied voor bezoekers met rolkoffers. Verder bleek uit onderzoek van Onderzoek en Statistiek (2023) dat de Wallen een erg laag scoorde op klanttevredenheid. De BurgwallenOude Zijde had de laagste score in Stadsdeel Centrum. Deze situatie zou voldoende reden moeten zijn om ook in de gehele noordzijde van de Wallen en met name de Oudezijds Achterburgwal tot halvering van vakantieverhuur te besluiten.

Reactie college De wijk Burgwallen-Oude zijde behoort volgens het Toeristische Draagkracht onderzoek van Onderzoek en Statistiek in 2023 inderdaad tot de wijken in de stad die het meest onder druk staan door de impact van toerisme in de stad. Ook is het percentage bewoners dat aangeeft overlast te ervaren van toeristen in woningen meer dan 30 procent De leefbaarheid wordt echter naast vakantieverhuur door meerdere aspecten van toeristen beïnvloed, waaronder bezoekers aan horeca in de wijk, zoals ook genoemd door indieners. In de Burgwallen-Oude zijde vindt er echter minder vakantieverhuur plaats dan gemiddeld in de stad volgens het Registratie­ systeem Toeristische verhuur waar verhuurders elke verhuurde nacht moeten melden. Daardoor voldoet deze wijk niet aan de criteria uit de Beleidsregel Escalatieladder Amsterdam om vakantieverhuur meer in te perken. Vanwege de hoge overlast ervaring van vakantieverhuur, ondanks het lage aantal gemelde nachten, zal het college in deze wijk intensiever handhaven op vakantieverhuur in de Burgwallen-Oude Zijde.

Nota van beantwoording

1.3 Samenvatting individuele positieve reacties: 1.3.1 Goed begin maar niet genoeg De meeste mensen die een zienswijze hebben ingediend laten zich positief uit over verminderen van vakantieverhuur in bepaalde wijken. Mensen geven aan zelf last te hebben van toeristen in woningen en willen in het algemeen dat er minder toeristen in de stad komen. Overlast komt bijvoor­ beeld door het verschil in leefruimte en doordat toeristen minder rekening houden met hun omgeving. Te veel winkels en restaurants zijn alleen nog maar gericht op toeristen en niet op bewoners en daarnaast verstoort vakantieverhuur de sociale cohesie. Veel voorkomende opmerking is dat woningen niet voor toeristen bedoeld zijn. Er zijn ook genoeg hotels voor toeristen om in te verblijven. Meerdere mensen vragen het college om nog meer maatregelen tegen vakantieverhuur. Zo wordt voorgesteld om de maatregel in de hele stad in te voeren of vakantieverhuur zelfs geheel te verbieden. Of er wordt om invoering in eigen stadsdeel of wijk gevraagd. In het bijzonder is er vraag naar halvering van het aantal nachten in de Helmersbuurt en Burg/Wallen Oude Zijde. Tevens vrezen mensen voor een waterbedeffect. Ook het aantal vergunningen voor vakantieverhuur moet omlaag volgens sommigen, of verlaging naar 10 in plaats van 15 nachten.

Verder pleiten mensen dat er in het algemeen meer tegen over toerisme en negatieve effecten van toerisme op de stad, wordt gedaan, zoals eenzijdig winkelaanbod in het centrum. Ook zien veel mensen liever dat er minder hotels, Bed & Breakfasts en cruiseschepen in de stad zijn. En er wordt zelfs verzocht om iets aan overlast van woningdelers te doen en een parkeerverbod voor toeristen in te voeren. Handhaving wordt als zeer belangrijk gezien om misbruik en overlast te voorkomen. Veel personen vinden dat er meer handhaving nodig is om de regels voor vakantieverhuur effectief te kunnen controleren. Indienersmerken op dat er nog veel illegale situaties in de stad zijn. Zo hebben ze de indruk dat er nu al meer dan 30 nachten verhuurd wordt in hun omgeving. Ze stellen voor gericht mensen die veel verhuren en adressen waar veel overlast is aan te pakken. Tot slot vraagt een indiener in zijn zienswijze naar de recente resultaten van het Wonen in Amsterdam onderzoek naar overlast van toeristen in woningen van alle wijken.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

6

Reactie college

1.3.2 Ook vakantie-woningruil verminderen

Het college is het ermee eens dat woningen zijn bedoeld om in te wonen. De afgelopen jaren heeft het college dan ook verschillende maatregelen genomen om de schaarse woningvoorraad en leefbaarheid in buurten te beschermen. Daarbij dient het college rekening te houden met de evenredigheid: de maatregelen moeten in verhouding staan tot de huidige situatie. Bij het aanwijzen van de wijken heeft het college hier rekening mee gehouden. Mocht blijken dat in andere wijken de vakantieverhuur en overlast te veel wordt, kan het college ook daar het aantal nachten gaan verlagen. Direct strengere maat­ regelen treffen, zoals een algeheel verbod, is nu niet mogelijk.

Een persoon vraagt in zijn zienswijze om de verlaging ook van toepassing te verklaren op vakantie-woningruil, want ook dan verblijven er toeristen in woningen. Zeker nu er steeds meer platforms voor vakantie-woningruil komen.

Een speciaal handhavingsteam is dagelijks bezig met de controle op toeristische verhuur. De focus ligt daarbij op excessen en signalen van overlast. Meldingen van burgers helpen ons om gericht te kunnen optreden tegen misstanden. De resultaten van het Wonen in Amsterdam onderzoek afgenomen in 2025 naar overlast van toeristen in woningen van alle wijken, voegt het college bij het aanwijzingsbesluit toe.

Nota van beantwoording

Reactie college Het college ziet ook de noodzaak om het verblijf van toeristen in woningen via vakantie-woningruil te reguleren. Vakantie-woningruil valt ook voor een deel onder vakantieverhuur en de regels daarvoor. Het verschil is dat als mensen voor het terug beschikking stellen van hun woning aan toeristen naast de ruil niets anders krijgen, dus geen punten of andere vorm na vergoeding, we dat niet meer als vakantieverhuur zien. De reden hiervoor is dat deze ruil dan meer lijkt om informeel gebruik van de woning zoals dat binnen het eigen netwerk van familie en vrienden gebeurt. Vakantie-woningruil waarvoor naast de ruil, dus verblijf in een andere woning, nog een vergoeding wordt ontvangen, bijvoorbeeld punten, valt wel onder vakantie­ verhuur. Vakantie-woningruil tegen punten mag in de aangewezen wijken, dus ook nog maar 15 nachten per jaar.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

7

2

Negatief over verlaging naar 15 nachten vakantieverhuur

Hoewel meerdere indieners het doel onderschrijven om overlast en misbruik van woningen tegen te gaan, kunnen ze zich niet vinden in een verdere beperking van de mogelijkheden voor vakantie­ verhuur. Zo vinden mensen het voorgestelde besluit onvoldoende proportioneel en onvoldoende onderbouwd is 320 van de 915personenhebben zich negatief geuit over de halvering naar 15 nachten vakantieverhuur per jaar. Hieronder geeft het college de zienswijze van de organisaties met een negatieve zienswijze neer en reageert daarop. Daarop volgt een samenvatting van overige punten van individuele personen die nog niet, of minder uitgebreid door organisaties naar voren zijn gebracht. Ook daar reageert het college op.

2.1 Reactie Amsterdam Gastvrij De vereniging steunt het streven naar een leefbare stad, maar is van mening dat de voorgestelde maatregel disproportioneel, feitelijk onjuist onderbouwd en prematuur is. Zij verzoeken dan ook dit besluit te heroverwegen op basis van de volgende gronden.

2.1.1 Gebrek aan causaliteit tussen vakantieverhuur en overlast De kern van de voorgestelde halvering rust op de aanname dat vakantieverhuur een significante bron van overlast is in de aangewezen wijken. Onderzoek van de gemeentelijke dienst Onder­ zoek en Statistiek (O&S) toont echter aan dat er in 9 van de 10 stadsdelen geen statistisch significant verband bestaat tussen de mate van vakantie­ verhuur en de door bewoners ervaren overlast. In wijken waar overlast wordt gerapporteerd, kan dit worden toegeschreven aan de algemene toeristische druk (horeca, hotels, dagjesmensen) en niet specifiek aan de gasten van de bewoners die incidenteel hun woning verhuren. Een halvering van de nachten voor de kleine groep legale verhuurders zal dan ook geen merkbaar effect hebben op de ervaren leefbaarheid.

Nota van beantwoording

Reactie college Het college concludeert uit de onderzoek ´Vakantieverhuur in beeld´ van Onderzoek en Statistiek dat er voldoende samenhang te zien is tussen de mate waarin vakantieverhuur voorkomt en overlast die bewoners ervaren van toeristen in woningen in een wijk. Het klopt dat er ook wijken zijn met veel vakantieverhuur waarin relatief weinig overlast wordt ervaren en andersom. Maar over het geheel is te zien dat de wijken waar veel verhuur plaatsvindt de overlast ervaring ook het hoogst is. De conclusie dat er samenhang is, wordt versterkt door het feit dat op het moment dat de vakantie­ verhuur in een wijk afneemt ook de ervaren overlast vermindert. Daarin is het effect van een eerdere halvering van 60 naar 30 nachten in terug te zien. En dit effect geeft het college vertrouwen dat ook een volgende verlaging van het toegestane aantal nachten per jaar er in ieder geval voor kan zorgen dat bewoners minder merken van toeristen in de woningen in hun wijk.

2.1.2 Marginale impact op de toeristische druk Vakantieverhuur bevindt zich momenteel op een historisch laag niveau. Met slechts circa 5.300 vergunningen (1,1% van de woningvoorraad) en een aandeel van minder dan 1% in het totaal aantal overnachtingen in de stad, is de impact van deze sector marginaal. In stadsdeel Centrum is dit aandeel zelfs kleiner dan 0,5%. Het aanpakken van dit minieme aandeel, terwijl de hotelovernachtingen en het dagtoerisme blijven groeien, getuigt van symboolpolitiek die de werkelijke oorzaken van drukte ongemoeid laat.

Reactie college Ondanks de afname van vakantieverhuur de laatste jaren, zeker ten opzichte van 2019, blijkt uit de Wonen-in-Amsterdam enquête dat er in wijken nog steeds bewoners zijn die overlast hebben van toeristen die in woningen verblijven. Met name in het Centrum en Zuid is het percentage dat overlast ervaart te hoog. Daarnaast zijn ook de grote aantallen toeristen die in hotels en hostels potentieel een grote bron van overlast. Ook daar wil het college wat aan doen.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

8

Tegelijkertijd wil het college iets doen voor de leefbaarheid door minder vakantieverhuur toe te staan in wijken met hoge overlastcijfers. Daarbij kijkt het college naar meerdere indicatoren. Het moet gaan om wijken waar ook bovengemiddeld veel vakantieverhuur voorkomt en wijken die de druk van het toerisme niet goed meer kunnen dragen.

2.1.3 Prematuur in het licht van (komende) EU-regelgeving In de loop van 2026 treedt de Europese verordening (EU 2024/1028) in werking, die platforms verplicht om nauwkeurige verhuurdata te delen. Het is onzorgvuldig om vlak vóór de invoering van dit krachtige handhavingsinstrument al over te gaan tot draconische inperkingen op basis van de huidige, gebrekkige indicatoren. De Europese Commissie komt nog dit jaar met een voorstel voor het reguleren van kortetermijn­ verhuur. Het zou voor de hand gelegen hebben de inhoud van dit voorstel af te wachten alvorens tot verdere inperkingen over te gaan, temeer omdat Amsterdam nu al de strengste regelgeving van Europa kent.

aankondiging van Europese regelgeving neemt echter niet weg dat Amsterdam op dit moment reeds bevoegd is om op grond van de Huisvestingswet toeristische verhuur verder te beperken. Uiteraard houdt het college daarbij de Europese Dienstenrichtlijn in acht. Niet valt in te zien dat het college zou moeten wachten met het verbeteren van de leefbaarheid als die mogelijkheid en noodzaak er nu is.

2.1.4 Strijdig met de Dienstenrichtlijn De Dienstenrichtlijn vereist dat een beperkende maatregel (zoals een vergunningstelsel of nachtenlimiet) niet alleen een legitiem doel moet dienen, zoals bescherming van het stedelijk klimaat, maar ook daadwerkelijk geschikt moet zijn om dat doel te bereiken. Aangezien de gemeente Amsterdam niet kan aantonen dat legale vakantieverhuur in significante mate aan de ervaren overlast in de buurt bijdraagt, faalt de maatregel op dit punt. De bewijslast voor de noodzaak van een dergelijke ingrijpende inperking rust volledig op de overheid. Vage indicatoren of “gevoelens van overlast” zijn onvoldoende.

Reactie college Het doel van de halvering van het maximumaantal te verhuren nachten is de leefbaarheid te verbeteren in wijken waar de ervaren overlast van toeristen in woningen te hoog is. De belangrijkste graadmeter is dus de mate waarin bewoners aangeven overlast te ervaren van toeristen die in woningen verblijven. Over deze data beschikken we. Daarnaast kijken we naar de mate van verhuur in een wijk ten opzichte van het gemiddelde in stad. Ook daarvoor is nu een databron voorhanden, namelijk het aantal gemelde nachten door de verhuurders zelf in het Registratiesysteem Toeristische Verhuur. Wanneer er bruikbare data over overnachtingen via de verhuurplatforms binnenkomen, worden die bij het bepalen van een eventueel volgend escalatiemoment betrokken.

Objectieve, empirische data zijn nodig om aan te tonen dat de maatregelen noodzakelijk, geschikt, en proportioneel zijn. Amsterdam beschikt niet over dergelijke data.

Het college is zich ervan bewust dat de Europese Commissie in het Affordable Housingplan heeft aangekondigd met een voorstel te komen voor het reguleren van korte termijnverhuur. De EC heeft het over het aanwijzen van gebieden waar de huizen­ markt onder druk staat waarin autoriteiten met maatregelen uit een ‘toolbox’ tegen toeristische verhuur kunnen nemen. Deze plannen volgt het college nauwlettend. Als lid van de City Alliance STR is Amsterdam ook in contact met betrokkenen bij de EC over de invulling van het plan. Deze

Reactie college

Nota van beantwoording

Wij wijzen het college nadrukkelijk op de recente conclusie van de Advocaat-Generaal bij het Hof van Justitie van de EU in de zaak Smartflats (C-813/24, 5 februari 2026). In de punten 84 t/m 87 benadrukt de Advocaat-Generaal cruciale principes die direct van toepassing zijn op de regelgeving van vakantieverhuur. De AdvocaatGeneraal stelt dat een vergunningstelsel omwille van de bescherming van het stedelijk milieu niet gerecht­vaardigd is voor toeristische accommodatie in de woning van de eigenaar (zie punt 86).

Het college heeft bij het opstellen van de escalatieladder vakantieverhuur en het voorts aanwijzen van de wijken rekening gehouden met Europese Dienstenrichtlijn en daarmee de belangen van bewoners die de dienst vakantie­ verhuur willen aanbieden. Om te beginnen laat het voornoemde onderzoek zien dat eerdere beperkingen op vakantieverhuur doeltreffend waren, aangezien de vakantieverhuur en ook de ervaren overlast daarvan gemiddeld aanzienlijk zijn

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

9

gedaald. De aantasting van de leefbaarheid in te drukke wijken geeft het college een legitiem doel om verdere maatregelen te treffen om de leef­ baarheid te verbeteren. De impact op de leefbaarheid kan het college aantonen met de resultaten van een wijkgericht en representatief onderzoek naar Wonen in Amsterdam en in het bijzonder naar ervaren overlast van toeristische verhuur in een wijk. De maatregel maakt verder geen onderscheidt tussen verhuurders, het treft alle bewoners in een wijk, en tegelijk blijft verhuur nog voor 15 nachten mogelijk. Dit in tegenstelling tot een quotum of een regeling gericht op historie en kwaliteit van de toeristische verhuur. De verlaging is proportioneel omdat we het wijkgericht toepassen en vakantieverhuur nog steeds mogelijk blijft, zolang de leefbaarheid niet verder verslechtert. Amsterdam Gastvrij verwijst verder naar een conclusie van een Advocaat-Generaal in een Belgische zaak waarbij toeristische verhuur van woningen worden gereguleerd via een bestemmings­plan vanwege bescherming van het stedelijk milieu en vanwege bescherming van de toeristen zelf. In de conclusie van de AdvocaatGeneraal gaat het (punten 84-87) om de vraag of beperkingen op verhuur van woningen waar de eigenaar woont gerechtvaardigd zijn om het stedelijk milieu te beschermen. Het stedelijk milieu zou bescherming van de woningmarkt impliceren (punt 41 en 54).

Het college verlaagt het aantal nachten om een doel van maatschappelijk belang, namelijk een prettige leefomgeving voor bewoners. Leefbaarheid is een van de gronden waarop het college volgens de Huisvestingswet toeristische verhuur mag inperken. Overigens beschermen we met de huidige beperking van 30 nachten per jaar en de verplichting dat er iemand in de woning woont, de woningvoorraad in de ogen van het college reeds voldoende.

Inspraakreactie Amsterdam Gastvrij op escalatieladder Een persoon heeft bij deze zienswijze procedure de reactie die Amsterdam Gastvrij eerder stuurde over de beleidsregel Escalatieladder vakantie­ verhuur, ingestuurd. Voor een reactie hierop verwijst het college naar paragraaf 3.2.1 van de Nota van beantwoording Wijziging huisvestings­ verordening Amsterdam per 2026 in de bijlage.

Nota van beantwoording

2.2 Reactie Airbnb 2.2.1 Evenwichtige Regelgeving: Een empirisch onderbouwde aanpak voor de escalatieladder Airbnb wil samenwerken met de gemeente Amsterdam om de leefbaarheid te verbeteren en overlast door vakantieverhuur te verminderen. Het platform benadrukt het belang van samenwerking, data gestuurd beleid en proportionele maat­ regelen. Airbnb stelt voor om in een vroeg stadium betrokken te worden bij beleidsvorming en biedt aan om geaggregeerde gegevens te delen binnen wettelijke kaders. Ze pleiten voor onderscheid tussen incidentele en intensieve verhuur en benadrukken dat vakantieverhuur via Airbnb slechts een klein deel van de toeristische over­ nachtingen in Amsterdam uitmaakt. Tegelijkertijd begrijpt Airbnb dat zelfs een klein aantal incidenten invloed kan hebben op hoe mensen in Amsterdam hun buurt beleven. Daarom blijven we samen met overheden en de sector eventuele problemen aanpakken, zodat de positieve impact van vakantieverhuur zo groot mogelijk is. Airbnb stelt een praktische agenda voor met duidelijke spelregels, pilots en gerichte maatregelen om de impact van vakantieverhuur te optimaliseren en overlast te beperken.

Reactie gemeente Over hoe evenwichtige regelgeving eruit ziet verschilt het college op bepaalde punten van mening met het Airbnb. Dat neemt niet weg dat het college de geboden samenwerking met Airbnb om overlast te voorkomen en legale verhuur via Airbnb te stimuleren. In reactie op de overwegingen van Airbnb hieronder gaat het college nader op de punten van Airbnb in.

2.2.2 Causaliteit ontbreekt De eigen onderzoekers van de gemeente stellen geen causaal verband vast tussen vakantieverhuur, overlast en leefbaarheid. In verschillende wijken ontbreekt een significante correlatie. Waar wel sprake is van correlatie, is het effect beperkt en afhankelijk van de context (bijvoorbeeld in bepaalde wijken in het Centrum en Zuid). En in andere wijken zoals Noord lijkt de correlatie omgedraaid: meer vakantieverhuur leidt tot een hogere sociale cohesie. Om te komen tot een objectiever afwegingskader is het echter wel raadzaam om indicatoren op basis van perceptie aan te vullen met objectieve gegevens. Gegevens over incidenten en handhaving, maar ook over andere vormen van toeristische accommodaties,

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

10

zoals hotels, cruises en campings kunnen een waardevolle bijdrage leveren aan een objectief en volledig beeld. Regelgeving die burgers beperkt in het verhuren van hun eigen woning moet proportioneel zijn en stevig empirisch worden onderbouwd. Dit is recent nog benadrukt door de advocaat-generaal in de Smartflats-zaak bij het Hof van Justitie van de Europese Unie.

Reactie college Op dezelfde kritiekpunten over de onderbouwing gaat het college in bij de zienswijze van Amsterdam Gastvrij, bij punt 1 (PM nog exacte paragraaf toevoegen) van Amsterdam Gastvrij.

leefbaarheid’. Beide parameters zijn samengesteld uit meerdere indicatoren. Voor toeristische druk zijn de indicatoren: aantal attracties; capaciteit logiesaccommodaties; aantal Airbnb listings per 1.000 inwoners; overig toeristisch aanbod per km2, aantal coffeeshops per 1.000 inwoners, aandeel stoepen met weinig loopruimte (doelgroep bezoekers) en aantal pintransacties buitenlands. Bezoekers gerelateerde leefbaarheid wordt ingegeven door: onveiligheidsbelevingindex, sociale cohesie; overlast toeristenverhuur van woningen in directe woonomgeving, overlast door vervuiling, overlast door dronken mensen, overlast door andere mensen in de buurt en oordeel winkelaanbod voor dagelijkse boodschappen.

2.2.3 Onvolledige indicatoren Naast vakantieverhuur, worden hotels en andere soorten accommodatie, dagtoerisme, evenementen en het nachtleven niet meegenomen in het bepalen van de waargenomen overlast en toeristische druk. Deze twee variabelen bepalen of er geëscaleerd en gede-escaleerd wordt in de huidige versie van de escalatieladder, en daarmee of vakantieverhuur wel of niet mogelijk is en in welke mate. De facto betekent dit dat de beslissing of vakantieverhuur mogelijk is afhangt van factoren waar vakantie­ verhuur niet of nauwelijks van invloed op is. Het risico is een onvolledig beeld en een aanpak die onevenredig veel invloed heeft op gewone hosts die slechts af en toe verhuren, in plaats van op de belangrijkste oorzaken van de toeristische druk in het stadscentrum. Oorzaken die ontbreken in de huidige escalatieladder. Airbnb pleit daarom voor een brede analyse van de bezoekerseconomie, waarin alle soorten accommodaties en dagtoerisme worden opgenomen. Alleen dan kunnen in elke wijk daadwerkelijk gerichte maatregelen tegen drukte en overlast genomen worden.

Reactie college Met de drie indicatoren uit de escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam, te weten omvang vakantieverhuur, cijfers overlast van toeristen in woningen en het Toeristische draagkracht onderzoek, kijkt het college al naar zo veel mogelijk invloeden van toerisme op leefbaarheid. Het Toeristische draagkracht onderzoek is ook een van de pijlers om te beoordelen of een volgende maatregel in een wijk nodig is. In dat onderzoek wordt de impact van meerdere aspecten van toeristen bij elkaar gebracht om tot een integrale conclusie per wijk te komen. Toeristische draagkracht wordt gemeten met twee parameters: ‘toeristische druk’ en ‘bezoekers gerelateerde

Nota van beantwoording

2.2.4 Proportionaliteit Elke verlaging van het aantal toegestane nachten voor vakantieverhuur moet proportioneel zijn en direct verband houden met het beperken van overlast. Bij deze rechtvaardiging hoort een aantoonbare proportionaliteit tussen de voor­ gestelde vermindering en de werkelijke bijdrage van vakantieverhuur aan de totale toeristische druk in de getroffen gebieden. Dit wordt ook benadrukt in het advies van de advocaat-generaal in de Smartflats-zaak. Hoewel vakantieverhuur slechts een klein deel uitmaakt van het totale aantal overnachtingen in centrumwijken (slechts 2% van alle toeristische overnachtingen in het stads­ centrum wordt via Airbnb geboekt), zet dit collegeeen enorm zwaar middel in en treft een verlaging van de limiet tot 15 nachten vooral bewoners die zich aan de regels houden.

De limiet van 15 dagen niet proportioneel: doe 30 in centrum en 60 daarbuiten Incidenteel een hoofdwoning delen via vakantie­ verhuur geeft huishoudens een extra inkomsten­ bron en draagt relatief weinig bij aan het totale toeristenvolume in vergelijking met hotels en dagtoerisme. Vakantieverhuur via Airbnb is slechts 2% van het totale aantal overnachtingen in het stadscentrum. Een uniforme limiet van 15 dagen is nadelig voor verantwoordelijke bewoners die zich al aan de regels houden en hun woning slechts af en toe verhuren (bijvoorbeeld tijdens hun eigen vakantie), zonder de belangrijkste oorzaken van overlast aan te pakken. Voorstel is om voorlopig, de huidige bovengrens van 30 dagen in het stadscentrum en bepaalde buurten te handhaven. Buiten het centrum, waar de druk lager is, wordt de limiet voor hoofdwoningen verhoogd tot 60 nachten per jaar, zodat toerisme

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

11

beter gespreid wordt over de stad, weg van het centrum. De impact van het beleid en de huidige omstandigheden vragen om een jaarlijkse evaluatie.

Reactie college Zoals het college ook bij de zienswijze van Amsterdam Gastvrij heeft toegelicht, is het college bevoegd om maatregelen te nemen om de leefbaarheid te bevorderen, waarbij de maatregel wel in verhouding dient te zijn tot het te dienen doel. Een halvering is geen totaal verbod en het raakt alleen de verhuurders in de gebieden waar vakantieverhuur tot te veel overlast beleving leidt en de toeristische druk te hoog is. Er blijft voldoende ruimte over om gasten te ontvangen. In het voorstel om in de voorgestelde wijken het maximum van 30 nachten aan te houden en in de rustigere wijken maximaal 30 nachten toe te staan, ziet het college geen heil. De stadsbrede verlaging van 60 naar 30 nachten heeft geleid tot een vermindering van het totaal aantal gasten in woningen en ook de overlast ervaring daarvan. Weer meer vakantieverhuur toestaan zou een potentieel risico voor de leefbaarheid en sociale cohesie betekenen.

2.2.5 Leren van eerdere aanpassingen Voordat überhaupt een volgende trede in de escalatieladder genomen wordt, is het belangrijk om de effecten van eerdere beleidsstappen (de eerdere verlagingen van geen limiet naar 60 nachten en vervolgens naar 30 nachten, de registratieplicht en de meldplicht) en samenhang met andere objectieve indicatoren (zoals hand­ havingsgegevens en verschuivingseffecten naar bijvoorbeeld hotels, hostels of andere buurten) te onderzoeken. Airbnb roept het college daarom op om een evaluatie te publiceren van eerdere stappen. Een goede evaluatie van eerdere aanpassingen levert meer solide bewijs voor de proportionaliteit van beleid.

Reactie college Het onderzoek Vakantieverhuur in beeld laat zien dat na eerdere maatregelen de vakantieverhuur en de overlast is afgenomen. Dat geeft vertrouwen dat een verdere verlaging van aantal nachten dat toeristen in woningen mogen verblijven ook zal bijdragen aan vermindering van overlast. Het college evalueert de huidige maatregelen ook door te kijken naar de resultaten van het Toeristische draagkracht onderzoek en de cijfers over overlast van toeristische verhuur van het Wonen in Amsterdam onderzoek. Daaruit maakt het college op dat vakantieverhuur en de overlast daarvan is

Nota van beantwoording

afgenomen, maar dat het nog niet genoeg is. Na halvering naar 15 nachten zal opnieuw gekeken worden naar de overlastcijfers van toeristische verhuur en de resultaten van het toeristische draagkracht onderzoek als die in 2028 uitkomen. Dan wordt bezien of de halvering voldoende effect heeft of dat een tijdelijke stop aan de orde is.

2.2.6 Risico op ongereguleerde vakantieverhuur Ongereguleerde vakantieverhuur wordt in de hand gewerkt door disproportionele regels. Te strenge limieten kunnen onbedoeld tot illegale verhuur buiten officiële platforms leiden, waardoor dergelijke overnachtingen buiten het zicht van de gemeente plaatsvinden. Mensen bieden hun woning bijvoorbeeld aan via informele kanalen, zoals sociale media of privénetwerken, in plaats van via gevestigde, gereguleerde platformen. Daarmee verdwijnt ook de mogelijkheid tot sturing voor de gemeente, is er minder controle en loopt de gemeente mogelijk belastinginkomsten mis.

Reactie college Bij elke vorm van beperkingen die de gemeente oplegt is bekend dat er mensen zijn die manieren zoeken om zich aan de beperking te onttrekken. Mogelijk misbruik of overtreding van de regels is geen reden om van aanscherping van de regels af te zien. Het college blijft inzetten op de handhaving van met name ernstige en overlastgevende overtredingen van de regels voor toeristische verhuur. De gemeente wordt daarbij enorm geholpen door meldingen van mogelijk illegale verhuur door omwonenden.

2.2.7 Constructieve, data gestuurde alternatieven Om tot doeltreffend en proportioneel beleid te komen stelt Airbnb voor om naar robuuste, datagestuurde indicatoren over te stappen. De gemeente, Airbnb en andere partners kunnen samenwerken aan de doelstellingen van de gemeente, maar dan moeten bewijs en transparantie vooropgesteld worden. De belangrijkste onderdelen van deze aanpak zijn:

Bredere en transparantere feitenbasis Beleidsbeslissingen moeten gebaseerd zijn op een bredere groep indicatoren. Naast de ervaren overlast zijn dat onder meer handhavingsgegevens, meldingen en incidenten, afval- en geluidsoverlast­ cijfers, de mix van accommodatietypes en schommelingen in het aantal (dag)bezoekers. Als de onderliggende aannames en methodologieën van de indicatoren voor de escalatieladder breder

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

12

en openbaar zijn, leidt dat tot meer vertrouwen. Daardoor krijgen belanghebbenden beter inzicht in beslissingen. En als interventie nodig is, dan kan dat beter onderbouwd en getest worden.

Reactie college Zie hiervoor de reactie bij punt 2 van Airbnb over onvolledige indicatoren.

Gerichte handhaving tegen de belangrijkste overlast Capaciteit en controle moeten daar ingezet worden waar ze de grootste impact hebben. Dat betekent prioriteit geven aan de drukste locaties die consequent naar boven komen uit objectieve incidentgegevens. Ook kunnen gedragsregels aangescherpt worden, zoals stiltetijden en ander beleid tegen nachtelijke overlast. Airbnb staat open voor gerichte maatregelen op dit vlak, zoals maatwerk in specifieke buurten. Daarbij is de werkelijke frequentie en aard van de overlast leidend. Een dergelijke gerichte strategie pakt de oorzaken van overlast aan en past bij de doel­ stellingen van de gemeente voor kwaliteits­ toerisme, in plaats van de last neer te leggen bij bewoners die slechts incidenteel verhuren.

Reactie college Een strategie om gericht overlast aan te pakken en verder te sturen op gewenst gedrag door Airbnb juicht het college uiteraard toe. Meerdere mensen brengen in hun zienswijze in dat het geboden selectieproces van gasten via Airbnb helpt om overlast gevende gasten te weren. Voor de buurten waar nu de overlast ervaring te hoog is, ziet het college dit echter als een aanvulling op de maatregel om vakantieverhuur te verminderen, niet als alternatief. Ook de huidige handhavingsaanpak vanuit de gemeente richt zich op overlast gevende adressen. Echter waren er in 2025 nog steeds wijken waar bewoners aangaven veel overlast van toeristen in woningen te ervaren.

Gezamenlijke monitoring Airbnb stelt voor om een publiek-private pilot op te zetten om inzichten te delen met de gemeente en, waar nodig, andere autoriteiten en relevante belanghebbenden. Via gezamenlijke monitoring kan de impact van nieuwe maatregelen beoordeeld worden. Airbnb staat ervoor open om gezamenlijk te evalueren hoe bestaande handhavingsinstrumenten van Airbnb, die al door de gemeente gebruikt worden, nog effectiever kunnen worden ingezet om illegale of overlastgevende advertenties aan te

Nota van beantwoording

pakken. We zetten ons blijvend in voor betere handhaving en transparantie, waarbij we voortbouwen op onze huidige samenwerking en gegevensuitwisseling. Door deze instrumenten samen te optimaliseren, kan de gemeente problematische activiteiten nog beter aanpakken en wordt tegelijkertijd de impact op verant­ woordelijke hosts tot een minimum beperkt. Airbnb staat open voor een gestructureerde manier om gegevens en inzichten te delen voor beleidsen handhavingsdoeleinden (bijvoorbeeld over drukke locaties, (seizoensgebonden) patronen, trends), binnen redelijke grenzen en wettelijke waarborgen.

Reactie college Het college dankt Airbnb voor het voorstel om gezamenlijk te monitoren en te bezien hoe we het gebruik van de huidige handhavingsinstrumenten ten aanzien van illegale en overlastgevende advertenties kunnen verbeteren. De samenwerking met Airbnb wil het college zeker nog verder uit te bouwen.

2.3 Reactie Booking.com Booking.com onderschrijft het uitgangspunt van het college dat leefbaarheid, het voorkomen van overlast en het beschermen van de woning­ voorraad zwaarwegende publieke belangen zijn. Tegelijkertijd is Booking.com van mening dat beleid rondom kortetermijnverhuur zorgvuldig moet worden onderbouwd, proportioneel vormgegeven en juridisch robuust moet zijn. Vanuit dat perspectief brengt Booking.com enkele aandachtspunten naar voren.

Halvering aantal nachten kortetermijnverhuur Uit de toelichting bij de escalatieladder blijkt expliciet dat een direct causaal verband tussen genomen maatregelen, ontwikkelingen in kortetermijnverhuur en ervaren overlast niet kan worden vastgesteld. Het college geeft daarmee zelf aan dat de beschikbare data geen eenduidige conclusies toelaten. Desondanks concludeert het college dat de beschikbare aanwijzingen voldoende houvast bieden om verdergaande stappen te zetten, waaronder een halvering van het aantal nachten en uiteindelijk zelfs een tijdelijk totaalverbod. Booking.com acht deze redenering onvoldoende overtuigend. Juist bij ingrijpende maatregelen die substantiële gevolgen hebben voor het eigendoms­

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

13

recht van bewoners en het aanbod voor consumenten, mag worden verwacht dat het college beschikt over een deugdelijke, objectieve, en verifieerbare onderbouwing.

2.4 Overige en aanvullende punten individuele zienswijzes 2.4.1 Onvoldoende onderbouwd

De escalatieladder bevat daarnaast criteria die sterk leunen op ervaren overlast en draagkracht­ metingen, terwijl tegelijkertijd wordt erkend dat meerdere factoren van invloed zijn op deze indicatoren. Dit maakt het onmogelijk om veranderingen in deze indicatoren eenduidig toe te schrijven aan kortetermijnverhuur. Draagkracht en overlast in wijken kunnen uiteenlopende oorzaken hebben, zoals dagtoerisme, evenementen, horeca, social media, verkeersdrukte of andere vormen van toeristisch gebruik, die niet of slechts in beperkte mate samenhangen met kortetermijnverhuur. Hoewel het college een breder pakket aan maat­ regelen inzet ter verbetering van de leefbaarheid, valt op dat kortetermijnverhuur als enige vorm van toeristisch gebruik stapsgewijs volledig wordt uitgesloten. Illustratief is dat uit het meest recente draagkracht­ onderzoek blijkt dat in stadsdeel West de toeristische draagkracht is verbeterd, terwijl dit stadsdeel tegelijkertijd het hoogste aantal gemelde overnachtingen kent. Deze uitkomst laat zien dat een hoger aantal overnachtingen per wijk niet automatisch leidt tot een afname van de leef­ baarheid. Wanneer wijken met relatief veel kortetermijnverhuur juist een verbetering van de indicatoren laten zien, onderstreept dit ons inziens het belang van terughoudendheid bij verdere verzwaringen van het beleid.

Booking.com dringt er bij het college op aan de voorgenomen maatregelen opnieuw te beoordelen, in het bijzonder met betrekking tot proportionaliteit, subsidiariteit en gelijke behandeling.

Reactie college Over de onderbouwing van de maatregel en het verband tussen vakantieverhuur en ervaren overlast gaat het college in als reactie op punt 1 van Amsterdam Gastvrij in paragraaf 2.1. Tevens gaat het college er nader op in bij de individuele zienswijzes. En in paragraaf 2.2 bij de zienswijze van Airbnb geeft het college een toelichting op het brede scala aan aspecten van toerisme die in het toetsingskader voor het verlagen van het aantal nachten is meegenomen.

Nota van beantwoording

Het ontwerpbesluit verwijst in algemene bewoordingen naar “onderzoek” waaruit zou blijken dat bewoners overlast ervaren. Echter: er wordt niet aangetoond dat deze overlast causaal samenhangt met woningen die maximaal 30 dagen per jaar worden verhuurd. Verder wordt de onderliggende data niet per wijk of type overlast gespecificeerd en is niet duidelijk of het om structurele of incidentele klachten gaat. Zonder concrete en verifieerbare onderbouwing voldoet de maatregel niet aan de motiveringsplicht van art. 3:46 Awb. In het ontwerpbesluit wordt gesteld dat in de aangewezen wijken overlast wordt ervaren. Het blijft onduidelijk welke vormen van vakantieverhuur deze overlast veroorzaken en in hoeverre deze samenhangt met het huidige maximum van 30 nachten. Evenmin wordt aangetoond waarom bestaande instrumenten, zoals handhaving op overlast, illegale verhuur en overtredingen van registratie- en meldplichten, onvoldoende zouden zijn. Niet is aangetoond dat kleinschalige (maximaal 30 nachten per jaar), vergunde vakantieverhuur bijdraagt aan woningonttrekking; schaarste, of leefbaarheidsproblemen in de buurt. Een dergelijke vergaande beperking vereist een deugdelijke, gedetailleerde locatie-specifieke onderbouwing, die in het besluit ontbreekt. Er is veel kritiek op het onderzoeksrapport van de gemeente Amsterdam over vakantieverhuur.

Genoemd wordt dat het rapport geen harde causaliteit aantoont tussen Airbnb-verhuur en overlast of afname van sociale cohesie. Het rapport zou vooral correlaties tonen, die politiek kneedbaar zijn en selectief gebruikt worden door beleids­ makers. Er wordt benadrukt dat overlast vaker samenhangt met dagtoerisme, horeca en publieke drukte dan met vakantieverhuur. Hoewel Airbnb in het verleden problemen veroorzaakte, zijn er inmiddels strikte regels en meldpunten.

Reactie college Het maximum van 30 nachten dat eerder is ingesteld dient reeds te voorkomen dat woningen aan toeristen worden verhuurd in plaats van bewoond. De huidige verlaging is er ook niet om

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

14

woningschaarste verder te bestrijden maar om de leefbaarheid te verbeteren. En die leefbaarheid meten we onder meer af aan wat bewoners invullen in het onderzoek Wonen in Amsterdam op de vraag in welke mate ze overlast hebben van toeristen in woningen in hun omgeving en aan de algehele toeristische druk en bezoekers gerelateerde leefbaarheid uit het Toeristische draagkracht onderzoek. In het onderzoek ‘Vakantieverhuur in Beeld’ is te zien dat er over de hele stad een afname van ervaren overlast van toeristen in woningen waarneembaar is. Dit valt samen met een afname van vakantieverhuur. Het klopt dat er enkele wijken zijn die een ander beeld laten zien, doordat de vakantieverhuur laag is en de overlast hoog en andersom. Desondanks is er een verband te zien tussen vakantieverhuur en de overlast van toeristen in woningen. Het verbeteren van de leefbaarheid ziet het college als een belangrijke taak van de gemeente. En als die in het geding is, is er minder plek voor toeristen in woningen. Een direct causaal verband tussen maatregelen-vakantieverhuur en overlast, dat potentiële invloeden van andere factoren uitsluit, is wetenschappelijk moeilijk vast te stellen. Mede daarom ligt het niet voor de hand om door te onderzoeken of er wel of geen causaal verband is, maar in te grijpen voor bewoners die nu last hebben van toeristen in de woningen in hun omgeving.

Het Toeristisch draagkrachtonderzoek richt zich op het in kaart brengen van de impact van toerisme op de stad en haar inwoners. Eén van de indicatoren voor de toeristische druk is vakantieverhuur en één van de indicatoren voor overlast is overlast door vakantieverhuur. In het onderzoek scoren alle centrumwijken een 1 op de indicator ‘overlast door vakantieverhuur’, wat de laagste score is van 5. Hieruit kan het college voldoende concluderen dat de ervaren overlast door vakantieverhuur in deze wijken van invloed is op de toeristische draagkracht en toeristische druk. Verder blijkt uit de uitspraak van de Raad van State dat het college van de juistheid van het Toeristisch draagkrachtonderzoek mag uitgaan en dat dit rapport voldoende zorgvuldig en begrijpelijk is opgesteld. Het valt niet in te zien waarom het college een goed en zorgvuldig opgesteld rapport, naast de andere aanvullende indicatoren, niet ten grondslag mag leggen aan de escalatieladder waar dit aanwijzingsbesluit op gebaseerd is.

Nota van beantwoording

2.5 Maatregel te generiek en onzorgvuldig Het besluit is generiek van aard en houdt geen rekening met de individuele situatie van vergunninghouders. In sommige gevallen is er geen sprake van structurele toeristische exploitatie of negatieve effecten op de buurt. Door zonder individuele toetsing een uniforme beperking op te leggen, handelt de gemeente in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel (artikel 3:2 Awb). Er wordt gekozen voor een generieke maatregel op wijkniveau, zonder onderscheid te maken tussen verschillende vormen van vakantieverhuur. Incidentele verhuur door bewoners die hun woning zelf bewonen en zorgvuldig verhuren, wordt op dezelfde manier beperkt als structurele of commerciële toeristische exploitatie. Hierdoor worden bewoners die geen of aantoonbaar geringe overlast veroorzaken onevenredig geraakt. Daarbij worden de volgende uitspraken aangevoerd: • Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat bij het toepassen van beleidsregels altijd een individuele belangenafweging moet plaatsvinden en dat niet kan worden volstaan met een generieke beleidsmaatregel. • ABRvS 2 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:285 De Afdeling oordeelt dat ook bij handhaving en vergunningverlening op grond van gemeentelijk beleid het bestuursorgaan moet toetsen of toepassing van het beleid in het individuele geval onevenredig uitpakt.

• ABRvS 19 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:520 Bevestigt dat beleidsregels niet onverkort mogen worden toegepast indien dit leidt tot • onevenredige gevolgen voor belanghebbenden. De beperking tot 15 nachten per jaar wordt zonder individuele toetsing opgelegd en is daarmee in strijd met deze jurisprudentie, aldus indiener • In meerdere uitspraken over Amsterdamse vakantieverhuur heeft de rechtbank geoordeeld dat vergunningverlening en -beperking geen automatisme mag zijn en het college moet motiveren waarom juist in het individuele geval sprake is van aantasting van leefbaarheid. Zie onder meer: Rb. Amsterdam 21 juli 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3886 waaruit volgt dat algemene beleidsdoelen onvoldoende zijn zonder concrete onderbouwing per woning of situatie.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

15

Reactie college Het aanwijzingsbesluit betreft geen beleidsregel, maar een concretiserende maatregel van algemeen bestuur. Het besluit is een uitwerking van artikel 3.7.3, derde lid en 3.9.5, derde lid uit de Huis­ vestingsverordening Amsterdam 2024. Het college heeft nader gemotiveerd op welk gebied dit artikel van toepassing is en heeft daarbij alle belangen meegewogen. De belangenafweging bestaat er voornamelijk uit dat de gemeente Amsterdam het belang van leefbare wijken zwaarder vindt wegen dan individuele voordelen die bewoners hebben van vakantieverhuur. De escalatieladder is juist bedoeld voor het vinden van een balans tussen toerisme en bewoning. Wanneer de impact van toeristen in woningen te groot wordt is het de taak van de gemeente om passende maatregelen te treffen met de mogelijkheden die de Huisvestings­ wet daarvoor biedt. Dat doet de gemeente nu alleen in de wijken waar het nodig is. Daarmee is het besluit met zorgvuldigheid opgesteld. Een verschillende aanpak per straat, buurt of zelfs verhuur zou los van problemen om het uit te voeren, een groot risico op willekeur met zich meebrengen. In hele uitzonderlijke gevallen kan het college ervoor kiezen om de hardheidsclausule toe te passen.

2.6 Strijd met het evenredigheids­ beginsel (artikel 3:4 lid 2 Awb)/ disproportioneel De verlaging van het maximumaantal verhuur­ nachten van het huidige regime naar 15 nachten per jaar is een onevenredig zware maatregel. Deze beperking staat niet in redelijke verhouding tot het beoogde doel (bescherming van leefbaarheid en woningvoorraad), zeker niet in gevallen waarin sprake is van hoofdverblijf, incidentele verhuur (al gemaximeerd tot 30 nachten per jaar), er aantoonbaar geen overlast is en de regels worden nageleefd. De maatregel treft op deze manier (wederom) heel veel bewoners die zich altijd aan de regels hebben gehouden zwaar en veroorzaakt daarmee een ongerechtvaardigde inbreuk op het eigendoms- en gebruiksrecht. De huidige maatregel zijn al een vergaande beperking op het recht om je woning tijdelijk aan toeristen te verhuren. Het gaat te ver om en is niet nodig om nog minder nachten toe te staan.

Daarbij wordt gewezen op de volgende jurisprudentie: • ABRvS 2 februari 2022 (evenredigheids­ uitspraak), ECLI:NL:RVS:2022:285 en ECLI:NL:RVS:2022:286 Hierin heeft de Afdeling het evenredigheids­ beginsel expliciet aangescherpt: bestuursorganen moeten concreet beoordelen of een maatregel geschikt is, noodzakelijk is, en niet onevenredig zwaar uitpakt voor de betrokkene. Een beperking tot slechts 15 nachten per jaar voor vergunde, incidentele vakantieverhuur voldoet niet aan deze toets, nu minder ingrijpende alternatieven mogelijk zijn.

Reactie college Ook Amsterdam Gastvrij en Airbnb dragen aan dat de maatregel in hun ogen niet proportioneel is en daar is het college op ingegaan in de paragrafen 2.1 en 2.2. De indiener haalt specifiek nog de Harderwijk uitspraak aan waaruit zou blijken dat bestuursorganen concreet moeten beoordelen of een maatregel geschikt, noodzakelijk en niet onevenredig zwaar uitpakt voor een betrokkene. Hoewel in hoofdlijnen dit volgt uit de uitspraak heeft de rechter dit genuanceerder gebracht. De rechter zegt hierover in r.o. 7.10: De toetsing aan het evenredigheidsbeginsel is afhankelijk van een veelheid aan factoren en verschilt daarom van geval tot geval. Geschiktheid, noodzakelijkheid en evenwichtigheid spelen daarbij een rol, maar de toetsing daaraan zal niet in alle gevallen op dezelfde wijze (kunnen) plaats­ vinden. Zo maakt het verschil of het gaat om een algemeen verbindend voorschrift, een ander besluit van algemene strekking of een beschikking en ook of het gaat om een belastend besluit, een begunstigend besluit of een besluit met een hybride karakter. De intensiteit van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel wordt bepaald door onder meer de aard en de mate van de beleids­ ruimte van het bestuursorgaan, de aard en het gewicht van de met het besluit te dienen doelen en de aard van de betrokken belangen en de mate waarin deze door het besluit worden geraakt.

Naarmate die belangen zwaarder wegen, de nadelige gevolgen van het besluit ernstiger zijn of het besluit een grotere inbreuk maakt op fundamentele rechten, zal de toetsing intensiever zijn. Het college is overtuigd dat het besluit voldoende rekening houdt met het evenredigheidsbeginsel zoals uitgelegd in de Harderwijk-uitspraak. In de

Nota van beantwoording

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

16

beleidsregel Escalatieladder gaat het college uitgebreid in op de noodzaak, de geschiktheid en de evenwichtigheid van de maatregel. In hele uitzonderlijke gevallen kan het college ervoor kiezen om de hardheidsclausule toe te passen. Ook zal bij een eventuele handhavingszaak altijd rekening worden gehouden met de individuele situatie van een overtreder.

2.7 Schending van het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel Bewoners hebben hun keuzes hebben afgestemd op de bestaande regels. Een ingrijpende wijziging zonder duidelijke, locatie gebonden onderbouwing kan afbreuk doen aan de voorspelbaarheid van het beleid en het vertrouwen daarin. Op basis van het bestaande Amsterdamse beleid en de verleende vergunning hebben verhuurders er gerechtvaardigd mogen vertrouwen op continuïteit van de verhuur­ mogelijkheden. Mensen hebben investeringen en keuzes gemaakt in overeenstemming met de toen geldende regels. De aangekondigde beperking per 2026 vormt een ingrijpende beleidswijziging zonder voldoende overgangsregeling of alternatief.

Reactie college Het college beseft dat vakantieverhuurders negatieve gevolgen kunnen hebben van de halvering naar 15 nachten per jaar. Het college en ook de gemeenteraad dragen al geruime tijd uit dat het streven is balans te brengen in het toerisme in de stad om met name de leefbaarheid voor Amsterdammers te verbeteren. En daar hoort ook het beleid voor vakantieverhuur bij. Vergunningen hebben om deze reden een beperkte geldigheid zodat bewoners zo min mogelijk tijdens de looptijd van hun vergunning geconfronteerd worden met wijzigingen in het beleid. Het vertrouwensbeginsel strekt niet zo ver dat een burger erop moet kunnen vertrouwen dat beleid ongewijzigd blijft. De escalatieladder is ook juist bedoeld om meer transparant te zijn over voorgenomen besluiten van het college. Bewoners weten van tevoren wanneer zij een strengere of mindere strengere maatregel kunnen verwachten en ook de motivatie en gronden hiervoor zijn al bekend.Verder heeft het college het voorstel meer dan een jaar van tevoren aangekondigd en is er gelegenheid het aantal boekingen daarop aan te passen.

Nota van beantwoording

2.8 Overlast: geen of andere oorzaak Mensen noemen in hun zienswijze andere bronnen als de oorzaak van overlast die bewoners ervaren. Het komt in ieder geval niet van vakantieverhuur in het algemeen en in het bijzonder van de gasten die ze zelf ontvangen. Overlast komt voornamelijk van (dag)toeristen die een gebied bezoeken. Of er is slechts in bepaalde delen van een wijk overlast van vakantieverhuur. Verhuurders selecteren hun gasten zorgvuldig om te zorgen dat ze geen overlast gevende gasten in hun woning ontvangen. Uit navraag blijkt dat buren van verhuurders ook geen last hebben van de gasten. Gesteld wordt dat verhuurders via Airbnb hun gasten veel beter selecteren dan hotels dat doen en dus ook minder overlast veroorzaken dan hotelgasten. De overlast kan niet zijn toegenomen door vakantieverhuur, want na corona is er veel minder vakantieverhuur in de stad. De overlast komt door de toename van toeristen die in hotels verblijven. In het onderzoek is niet aangetoond dat de overlast die mensen ervaren ook echt van vakantieverhuur komt. Het kan ook van andere overlastbronnen komen. De relatie tussen hoge overlastcijfers van vakantieverhuur en de hoeveel­ heid vakantieverhuur in een wijk is niet consistent. Tevens wordt genoemd dat niet duidelijk is gemaakt waar de overlast dan uit bestaat.