2. Nota van beantwoording 15 nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam maart 2026.pdf

Er zijn ook wijken waar veel overlast wordt ervaren, maar waar relatief weinig vakantieverhuur plaatsvindt, en andersom. Daarnaast is ervaring van overlast subjectief.

Reactie college Het is goed dat er positieve ervaringen zijn over toeristen die Amsterdammers in hun huis ontvangen. Voor een deel wordt dit bevorderd door het selecteren van gasten en wellicht ook aansporen van gewenst gedrag bij gasten. Op die manier helpen de verhuurders zowel de gasten aan een leuke vakantie en als het voorkomen overlast voor buren. Punt blijft echter dat er nog steeds Amsterdammers zijn die aangeven in bepaalde mate overlast te ervaren en hier hoort ook een verminderde mate van sociale cohesie bij. Het is niet cruciaal waar de overlast precies uit bestaat. Dat die er is, is voldoende om de kans op overlast te willen verminderen in de te drukke wijken.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

17

2.9 Toerisme is geen probleem voor de stad Sommige Amsterdammers zien toeristen niet als een probleem maar juist als voordeel voor de stad. Amsterdam is sinds haar oprichting een inter­ nationaal georiënteerde stad. Amsterdam was de stad van vandaag niet als zij niet open had gestaan voor mensen van andere culturen. Toerisme hoort bij de stad en het is een vreselijke ontwikkeling dat Amsterdam zich steeds verder afzet tegen toerisme en steeds meer een gesloten omgeving wordt. Gasten via Airbnb bezoeken ook veel lokale horeca en bezienswaardigheden. Veel indieners die zelf verhuren geven daarvoor ook tips aan hun gasten.

Reactie college Toerisme ziet het college ook niet als bedreiging maar overtoerisme wel. Deze maatregel beoogt de balans in te drukke wijken enigszins terug te brengen.

2.10 Alternatieven tegen overlast door toeristische verhuur Veel mensen zien geen heil in deze maatregel omdat het niet zal helpen tegen de overlast van toeristen. Of omdat er al weinig vakantieverhuur is, of omdat er andere oorzaken zijn, die juist aangepakt moeten worden. Slimmere alternatieven liggen volgens veel indieners voor het oprapen. In plaats van deze maatregel zou de gemeente moeten kijken naar een vergunningensysteem voor bewoners die aantoonbaar volgens de regels verhuren, variabele quota per straat waarbij gebieden met bewezen overlast strengere regels krijgen, een boetesysteem met escalatie van waarschuwing tot volledige uitsluiting, certificering voor klachtenvrije verhuurders die hun 30 dagen behouden, en strengere eisen aan platforms met verplichte nachtregistratie en automatische blokkering na limiet. Of laat VVE’s zelf beslissen of ze vakantieverhuur binnen hun VVE willen toestaan of niet. Enkele mensen stellen voor de kans op overlast te verkleinen door maximaal 2 gasten toe te staan in plaats van het huidige maximum van 4 gasten. Overlast kan ook voorkomen worden door de verhuurder hiervoor verantwoordelijk te maken. Tot slot wordt door een indiener gesteld dat het verhogen van toeristenbelasting een veel effectievere maatregel is, die ook veel eenvoudiger is in te voeren.

Nota van beantwoording

Reactie college Het college heeft in de voorbereiding op het besluit de meest haalbare maatregelen nader overwogen. De hierboven voorgestelde maatregelen vindt het college geen goede opties. Of enkele suggesties zoals het uitsluiten van vergunningen en aanspreken van verhuurders op voorkomen van overlast gebeurt zo mogelijk al. Een verlaging naar twee personen per nacht zou gezinnen geheel uitsluiten van vakantieverhuur en dat zou onevenredig zijn. Verder is het zo dat VVE’s zelf kunnen beslissen of ze vakantieverhuur in de woningen binnen hun vereniging toestaan. Het college vindt al met al dat het huidige voorstel op dit moment meest passend en geschikt is.

2.11 Monopoliepositie hotels Een persoon geeft aan dat het ontwerpbesluit komt ten goede van hotels en gaat ten koste van Amsterdammers. Het ontwerpbesluit zal toerisme niet verminderen. Het gevolg is dat hotels zullen profiteren omdat zij steeds meer een monopolie krijgen op overnachtingen. Die hotels zijn steeds vaker eigendom van grote internationale bedrijven. Dat terwijl het juist de Amsterdammers zijn die moeten kunnen meeprofiteren van de toerisme en dat wordt steeds moeilijker door het anti-Airbnbbeleid van de gemeente Amsterdam. Het wordt als oneerlijk gezien dat hotels blijven toenemen in de stad en dat Amsterdammers tegelijk minder mogen verhuren. De overlast die Amsterdammers van toeristen ervaren komt eerder van de toename van toeristen die in hotels verblijven. Amsterdammers die aan vakantieverhuur willen doen, daar nu de dupe van. Een ander stelt voor om goedkope hotels uit de stad te laten verdwijnen, of een extra toeslag op goedkope accommodaties om handhaving en reiniging mee te kunnen bekostigen.

Reactie college Ook het aantal overnachtingen in hotels probeert het college in toom te houden. Een van de belangrijkste opdrachten die de Verordening op toerisme in balans Amsterdam ons stelt is het sturen op het aantal overnachtingen en daarmee het begrenzen van de overnachtingscapaciteit. In 2024 is het al beperkende Amsterdamse overnachtings­ beleid vervangen door het Hotelbeleid, resulterend in een volledige hotelstop. Met het voorbereidings­ besluit slaapplaatsen hotels dat het college op 28 november 2024 heeft genomen is de bestaande overnachtingscapaciteit in bestaande hotels bevroren. De acties zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma Bezoekerseconomie 2026.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

18

2.12 Vakantieverhuur aantrekkelijker dan hotels De gemeente gaat eraan voorbij dat vakantieverhuur juist een aantrekkelijker alternatief is dan hotels. Amsterdammers kunnen op die manier van toerisme profiteren, ook maakt het de stad aantrekkelijker. Toeristen krijgen een inkijkje in Amsterdamse woningen. Zij doen dan bood­ schappen in Amsterdamse winkels, ofwel de Amsterdamse economie. Bovendien is het voor toeristen in familieverband makkelijker om in een Airbnb te verblijven en is het betaalbaarder voor toeristen in plaats van die dure hotels. Amsterdam wordt zo een aantrekkelijkere stad.

verenigen met het huidige maximum van 30 nachten. Dat wordt als logischer gezien in het licht van de vakantiedagen van bewoners en ook in verhouding tot inkomsten uit verhuur en de investering in vakantieverhuur. Een verdere beperking zonder aantoonbare noodzaak en zonder maatwerk is een te grote inperking van het eigendomsrecht. Het wordt als oneerlijk ervaren dat in bepaalde wijken verhuur minder mag. Indienersvinden dat ze zelfbeschikking hebben over hun eigendom en het recht om daar gasten te ontvangen. De huidige en voorgestelde maatregelen zijn een te vergaande bemoeienis van de overheid.

Reactie college

Reactie college

Zoals gezegd blijft vakantieverhuur in de stad nog steeds mogelijk, slechts in 8 wijken is het maximum 15 nachten, in de rest van de stad blijft het vooralsnog 30 nachten. In het kader van Toerisme in Balans maakt het college steeds een afweging tussen belangen van verhuurders en toeristen aan de ene kant en een prettige stad om in te wonen voor Amsterdammers anderzijds.

Het college is ermee bekend dat vakantieverhuur voor Amsterdammers een manier is om extra inkomsten te genereren in een tijd waarin de kosten zijn gestegen. Met het beleid probeert het college hiervoor dan ook ruimte te behouden, maar het neemt daarbij wel de leefbaarheid en woningschaarste in acht. Het halveren van het aantal te verhuren nachten in 8 wijken is een passende maatregel omdat daar de leefbaarheid in het geding is. De belangenafweging bestaat er voornamelijk uit dat de gemeente Amsterdam het belang van leefbare wijken zwaarder vindt wegen dan individuele voordelen die bewoners hebben van vakantieverhuur. Wanneer de impact van toeristen in woningen te groot wordt is het de taak van de gemeente om passende maatregelen te treffen.

2.13 Extra inkomen en ander voordeel Dit besluit raakt direct aan het eigendoms- en gebruiksrecht van bewoners. Voor veel huis­ houdens vormt incidentele vakantieverhuur een noodzakelijke aanvulling op het inkomen, bijvoorbeeld om hoge woonlasten te kunnen dragen. Sommige bewoners zijn afhankelijk van inkomsten van vakantie verhuur om nog in de stad te kunnen blijven wonen. Deze maatregel gaat ten koste gaat van inwoners en de ‘middenklasse’ die op deze manier kan meeprofiteren van het toerisme in de stad. Naast alle nadelige gevolgen die bewoners ervaren is dit meer dan welkom. Bijkomend voordeel is dat je huis tijdens vakantie niet leegstaat, het werkt als inbraakpreventie. Op deze manier is er ook een positieve impact voor de inwoners, naast al de negatieve impact. Anderen vinden het ook onbehoorlijk dat een geselecteerde deel van de Amsterdammers gekort worden op hun inkomsten, simpelweg omdat ze in het centrum wonen. Met de beperking tot 15 nachten per jaar is het de kosten voor een vergunning nauwelijks waard, waardoor mensen mogelijk helemaal niet meer gaan verhuren aan toeristen. Voorgesteld wordt de grens op te rekken naar 45 nachten. Een grotere groep ziet wel de noodzaak voor beperkingen maar kan zich beter

Nota van beantwoording

2.14 Betere handhaving in plaats van halveren Overlast komt waarschijnlijk doordat er nu meer wordt verhuurd dan is toegestaan en er niet voldoende wordt gehandhaafd op de huidige regels. Veel mensen schrijven dat ze vermoedens hebben dat er veel woningen meer dan 30 nachten worden verhuurd. In plaats van minder verhuur toe te staan, is het beter als de gemeente inzet op meer handhaving. En wanneer er wordt geconstateerd dat er overlast en excessen zijn dan zou de vergunning ingetrokken moeten worden.

Reactie college Het college neemt misbruik van de bestaande regels hoog op. Er is een handhavingsteam voor vakantieverhuur. In de handhaving wordt gewerkt aan de hand van prioriteitsbeleid. Dat betekent dat zwaardere overtredingen met overlast eerst

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

19

worden aangepakt, illegale hotels bijvoorbeeld. Gelet op de afname van het online aanbod en ervaren overlast van vakantieverhuur, concludeert het college dat de maatregelen en de handhaving een remmend effect op (illegale) toeristische verhuur hebben. Vanaf mei 2026 zal de gemeente alle verhuurdata van grote online platforms ontvangen. De verwachting is dat overtredingen daarmee nog beter aan het licht komen en de gemeente nog adequater kan handhaven.

2.15 Geen bedreiging woningmarkt Niet vakantieverhuur maar expats veroorzaken het woningtekort in Amsterdam, omdat ze doorgaans meer te besteden hebben dan Amsterdammer en zo de prijzen opdrijven. Indieners stellen dat het college beter andere oorzaken van woningtekort kunnen aanpakken. Genoemde oorzaken van de woningnood zijn: jarenlang achterblijvende nieuwbouw, bevolkingsgroei, beleggers en speculatie en complexe regelgeving. Tijdelijk verhuur wordt door sommige zelfs gezien als een oplossing voor woningtekort omdat de woning tijdens vakantie van de bewoner tenminste niet leegstaat, zo worden de woningen beter benut.

Reactie college Zolang de regels voor toeristische verhuur worden nageleefd ziet het college ook geen bedreiging meer voor de woningvoorraad. Verdere regels richten zich op verminderen van overlast en verbeteren van leefbaarheid in wijken.

2.16 Meer gasten toestaan ten behoeve van gezinnen Het huidige maximum van 4 gasten trekken enkele indieners in twijfel, want een iets groter gezin kan al niet meer in een woning via ruil of Airbnb. Hiervoor zien ze graag een uitzonderingsregel voor gezinnen van 5 of 6 personen in grotere woningen. De brandveiligheid komt niet meer in het geding dan normaal gezien deze gezinswoning ook al met de reguliere bewoning door meer dan 4 wordt bewoond.

verkennen of het mogelijk is dit maximum te verhogen om vakantieverhuur ook toegankelijk te maken voor gezinnen bestaande uit meer dan vier personen. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat de leefbaarheid in wijken door een verruiming van het aantal gasten niet in het geding komt. Daarom is toegezegd om dit te bekijken in relatie tot de nieuwe resultaten van het Wonen in Amsterdam onderzoek met betrekking tot overlast van toeristen in woningen. Naast leefbaarheid en brandveiligheid zijn uitvoerbaarheid, controleer­ baarheid en duidelijkheid van het beleid ook belangrijke aspecten bij eventuele verruiming van het maximum. Het college neemt alle voor­ genoemde aspecten momenteel in overweging en streeft ernaar om medio 2026 uitsluitsel te kunnen geven of het maximum kan worden verhoogd.

2.17 Vakantie-woningruil niet inperken Inleiding Net als bij de inspraakprocedure over de Beleidsregel Escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam hebben meerdere mensen bepleit waarom ze vinden dat vakantie-woningruil niet hetzelfde is als vakantieverhuur met als belangrijkste redenen dat het niet commercieel is, de gasten geen overlast veroorzaken en het veel voordelen heeft voor Amsterdammers. Ook een Home-Exchange een veelgebruikt platform voor vakantie-woningruil heeft een zienswijze ingediend, waar ze wederom vragen om ook de ruil met punten vrij te stellen van de regels voor vakantieverhuur en dus ook van de halvering van het aantal nachten in de aangewezen wijken. Hieronder een samenvatting van hun zienswijze, aangevuld met punten van individuele zienswijzes over vakantie-woningruil. Het college geeft hieronder één reactie op zowel de punten van Home Exchange als de individuele zienswijzes. De reactie van het college blijft kortgezegd dat ook bij ruil er toeristen in woningen verblijven, wat impact heeft op omwonenden. Verder dan het vrijstellen van ruilen zonder extra vergoeding naast de ruil, wil het college dan ook niet gaan.

2.17.1 Reactie HomeExchange Reactie college Het college is bekend met de vraag om het maximumaantal van vier gasten per woning te verhogen. Daarom heeft de wethouder Pels van Volkshuisvesting, in reactie op een voorgestelde motie van het lid Havelaar (CDA) in de raads­ vergadering van 9 juli 2025, toegezegd te

Nota van beantwoording

HomeExchange ondersteunt het streven van Amsterdam naar een duurzame bezoekerscultuur en leefbaarheid, maar benadrukt dat huizenruil wezenlijk verschilt van commerciële short-term rentals. Huizenruil is niet-commercieel, zonder betaling of winstoogmerk, en wordt gefaciliteerd via een puntensysteem zonder geldwaarde. Het

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

20

biedt Amsterdammers, ook met lagere inkomens, een betaalbare manier om te reizen zonder commerciële accommodaties te gebruiken. De impact op de stad is minimaal, omdat woningen bewoond blijven en er geen financiële prikkel is voor toeristisch gebruik. Toch behandelt de gemeente huizenruil als commerciële verhuur, wat leidt tot vergunningseisen en beperkingen, wat volgens HomeExchange onterecht en disproportioneel is. Home Exchange beargumenteert dat woningruil zonder commercieel oogmerk niet als verhuur moet worden beschouwd, ook niet wanneer een puntensysteem wordt gebruikt. Punten hebben geen financiële waarde en dienen alleen om woningruil te faciliteren. De huidige regelgeving maakt echter geen onderscheid tussen commerciële verhuur en niet-commerciële woningruil, wat leidt tot onnodige regeldruk en een vergunningplicht. Dit werkt contraproductief en staat haaks op het doel van woningruil. Europees beleid pleit juist voor een onderscheid tussen commerciële en niet-commerciële activiteiten. Bovendien heeft woningruil een minimale impact op woningvoorraad en leefbaarheid, en klachten zijn zeer zeldzaam.

Home Exchange pleit er daarom voor om bij de verdere uitwerking van de Verordening Toerisme in Balans en het voorstel tot halvering van het aantal nachten expliciet ruimte te maken voor een uitzondering of aparte categorie voor nietcommerciële huizenruil, inclusief puntensystemen zonder commerciële waarde. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een vrijstelling, een aparte definitie of een pilotregeling. Daarmee kan de gemeente haar doelen op het gebied van leefbaarheid en woningbescherming blijven borgen, terwijl tegelijkertijd ruimte blijft voor duurzame, sociale en niet-commerciële vormen van toerisme.

2.17.2 Individuele reacties over vakantie-woningruil Vakantie-woningruil veel voordelen Veel mensen pleiten voor het behoud van het aantal nachten van 30 voor verhuur via platforms als Home-Exchange, een niet-commercieel woningruil­ systeem. Het systeem biedt voordelen, zoals het veilig achterlaten van een woning, culturele uitwisseling en betaalbare reiservaringen. Het is onterecht dat de gemeente beperkingen oplegt aan particulieren die hun woning willen ruilen voor vakantie, terwijl commerciële hotels onbeperkt

Nota van beantwoording

gasten mogen ontvangen. Het is voor bewoners een manier om zelf betaalbaar op vakantie te gaan. Vanwege gebondenheid aan schoolvakanties is één-op-één ruil, dus zonder punten, niet altijd mogelijk.Daar komt bij dat Home-Exchange geen extra drukte in de stad oplevert, aangezien de bewoner zelf weg is. En het draagt bij aan een positieve en sociale ervaring.

Vakantie-woningruil is niet commercieel Omdat er geen geld voor wordt ontvangen kan vakantie-woningruil niet gelijk worden gesteld aan vakantieverhuur waarbij de verhuurder dus wel geld ontvangt van de gasten. Huizenruil is geen ‘Short-Term Rental’ (STR): Zoals ook internationaal wordt bepleit door de Commissie voor Natuurlijke Hulpbronnen op Europees niveau (CDR-13782025), dient er een scherp onderscheid te worden gemaakt tussen commerciële verhuur en huizenruil. Bij huizenruil ontbreekt de zakelijke transactie; het is een sociale uitwisseling en geen economische activiteit. Een puntensysteem bij ruil is slechts een administratief middel om ruilbeurten te faciliteren, niet om winst te maken. In het kader van oneerlijke concurrentie en beperkingen, ervaren mensen het als ongelijk wanneer huishoudens met grotere woningen via een B&B-vergunning structureel toeristen kunnen ontvangen, terwijl werkende gezinnen die hun woning slechts tijdelijk en niet-commercieel ruilen tijdens hun eigen vakantie worden beperkt. Gasten via Home-Exchange geven geen overlast Huizenruilers zijn geen toeristen die een ‘product’ kopen, maar gasten die zorgvuldig met een woning omgaan. De gemeente heeft niet aangetoond dat ervaren overlast ook van toeristen die via woning­ ruil in een woning verblijven komt.

Eerdere meldingen die de gemeente ontving over HomeExchange kwamen van dezelfde melder en gingen niet over overlast. Het verzoek aan de gemeente is om huizenruil te erkennen als een vorm van ‘gebruik als goed huisvader’ en geen ‘exploitatie van woonruimte’. Hanteer voor de beperking van 15 nachten een definitie die niet-commerciële huizenruil (met of zonder punten) expliciet uitzondert.

College reactie Het college staat niet negatief tegenover het concept vakantie-woningruil, maar in het belang van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn ook voor vakantie-woningruil grenzen gesteld. Het college beschouwt vakantie-woningruil tegen

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

21

punten als een vorm van vakantieverhuur, omdat het in de basis gelijk is aan elkaar: een bewoner geeft zijn woning tijdelijk in gebruik aan een toerist tegen een vergoeding. Naast een vergoeding in de vorm van het verblijf in de woning van een ander, worden er soms ook punten gegeven. Bij vakantiewoningruil bestaat de betaling uit het recht om de woning van de ander tijdelijk te gebruiken tegen punten. Bij een platform als Home Exchange kunnen punten worden ingezet om in een woning te mogen verblijven, dus op die manier vertegen­ woordigen punten een economische waarde en zijn punten een economisch middel. De gemeente vindt het belangrijk om de hoeveelheid toeristen die in woningen overnachten in balans te houden, ook als ze daar op een andere manier dan geld voor betalen.

huurt of een woning ruilt, is voor direct omwonenden niet waarneembaar. Zij ervaren simpelweg de aanwezigheid van toeristen in hun pand of naastgelegen woning.

Meerdere onderzoeken tonen aan dat het verblijf van toeristen in woningen invloed heeft op de leefbaarheid van de directe leefomgeving, wijk en stad. Het verschil tussen een toerist die een woning

Tot slot neemt het college waar dat er steeds meer platforms voor vakantie-woningruil online bijkomen. Dat bevestigt de noodzaak om deze vorm van vakantieverhuur te blijven reguleren.

Nota van beantwoording

Verder bevestigt het argument van indieners dat ze vakantiewoningruil nodig hebben om hun eigen vakantie te kunnen bekostigen, voor het college dat bij vakantie-woningruil financiële belangen een rol spelen. Dat versterkt het college in het standpunt dat vakantie-woningruil niet geheel gelijk te stellen is aan het ‘om niet’ ontvangen van gasten in de prive-sfeer. Het komt erop neer dat ook bij ruilen er toeristen in woningen verblijven, wat impact heeft op omwonenden. Verder dan het vrijstellen van ruilen zonder extra vergoeding, wil het college dan ook niet gaan.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

22

Bijlage - Overzicht zienswijzes

9803-4196 6044-1903 3592-3455 0444-9583 3857-3486 8188-9619 0466-2321 3135-5258 2342-8978 4662-5720 2859-2165 3056-1445 5598-6872 8044-0990 7622-1008 8214-3282 0797-5024 9531-9857 9700-2012 9418-1377 7160-3745 2886-5439 1276-7871 2737-1408 4283-3291 1809-9625 7639-0759 4212-9577 5138-8976 7751-7639 9347-1620 8611-3605 9591-3303 1737-3227 6164-2065 0201-1846 5546-3191 3381-8840 4477-8303 1101-9354 4556-5849 9747-8067 6095-8905 6207-3032 8313-9358 3333-2319 5706-8937 7731-5989 1761-0901 0337-8996

Nota van beantwoording

9828-1840 3942-2195 0027-3544 4631-6892 9711-9606 0875-2706 2027-1080 9325-3360 2001-9719 3461-4257 6245-6786 7965-5686 3079-7296 8229-2755 8117-5664 1516-8816 1620-7482 5602-4421 6643-3454 5439-9838 2358-6180 8026-6007 2441-0985 7010-1392 6542-7259 3667-9879 8992-5669 7691-4192 5986-7839 2145-0576 3135-0629 1228-3947 2523-4407 4669-9783 7253-5379 8516-2754 7479-6997 8323-2730 4503-4274 2174-9140 8804-7998 5579-8785 4715-4539 7232-1994 9699-7494 8754-3850 3164-3731 1274-3912 9554-6760 1461-2844

0208-2947 0531-6392 3113-2238 8983-8390 1056-5825 1431-2210 1485-9272 2267-8020 9579-5791 4375-9952 8677-0082 2797-7490 1148-0494 6474-2364 1709-9381 5899-9199 0307-5536 3442-7153 3773-2555 6487-4189 3420-5394 7791-4732 6875-6869 7067-3722 4503-6072 9290-9523 4155-7908 0399-1746 3780-9102 4823-7107 7094-7926 6618-7627 6983-0670 8760-1109 7502-0237 2927-2302 7601-4499 5323-7221 4900-3632 1489-1888 5087-0138 4636-7077 9650-4811 8653-3507 3110-5734 8130-1281 2019-1884 9515-6820 2487-7260 7055-3696

6344-8066 3787-2753 5397-1517 8687-3227 8169-2019 1393-1909 7574-9989 4735-6441 4030-0811 3939-5879 9032-0242 7454-3965 5639-6803 7536-2365 5456-1079 2539-3535 6712-4114 7667-1468 0674-3178 4490-1667 8760-6754 8371-9021 1523-8096 0695-8030 9204-5837 4937-1028 2801-8004 9032-8689 1628-1704 3647-1105 2740-0631 2819-1906 3205-3710 2263-1157 1885-9819 0874-9758 8308-3296 4402-9276 9031-8467 9077-9194 6183-4025 1243-2050 4511-2356 5481-8890 8878-1110 9440-2237 9267-0242 3957-4183 9100-8916 7930-7076

4939-1267 9677-9526 0802-5493 7983-7637 8351-4115 1755-3240 3972-0849 5211-7535 9236-4898 1240-0416 6020-5815 2829-1929 2292-7621 3382-0692 1147-1488 3610-4044 8814-8152 3256-9465 8352-6531 2711-4706 5965-3519 7725-8487 4320-7750 8292-4160 3189-9156 3159-2650 1531-4690 4736-2646 4386-7623 9808-9639 2461-2568 5687-5031 5222-9468 4634-8074 8622-8011 4246-3352 1699-5990 8397-8041 7160-6248 7961-4485 2345-1160 6660-3945 1906-8222 0172-2016 4036-2261 8275-3893 1667-8307 9301-6458 9808-4575 5417-4523

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

23

4261-1680 2818-1296 1743-3384 4627-3277 5744-3426 4848-1530 7325-9190 5477-2775 5721-8236 6968-6807 3999-7805 1385-1788 6518-5222 8147-9924 3907-4582 3237-2677 7557-7383 6748-4392 8853-0495 2343-5710 9599-9729 5085-0149 8154-1439 1384-3149 3002-9588 2813-0509 2959-1577 2558-0833 4673-4642 6003-1353 1569-3332 9904-0897 0721-0517 1835-6478 4576-5477 1012-0306 2989-5496 4932-5993 6119-1726 7200-1665 4490-6012 8994-4479 4158-4949 8132-1926 0721-9192 3095-3714 1169-6913 8802-1707 3775-4129 8995-9677 4360-0840 6431-2682 1335-7722 3686-6850 5044-7396 9265-2403

Nota van beantwoording

8316-6280 7363-4798 3554-6537 8658-5175 3390-1158 6270-1138 7989-0792 7766-2808 5719-9223 3240-0552 1743-2099 8998-5785 3983-7008 0780-9857 7769-6460 2954-3369 2449-3239 5675-3765 3571-3427 2898-6193 4567-3877 0168-3995 5154-5908 8318-2753 7770-4260 4798-7168 6283-7538 7281-9857 0620-5190 5677-2793 0786-2478 3487-6876 7545-7144 8601-0168 1058-3655 5130-1019 7513-9253 4862-1955 2530-6619 9162-9650 4542-4904 2442-4841 0314-3452 3295-9631 8140-7576 5985-9859 0237-0451 8312-7129 1760-6023 1894-6117 8008-8441 0594-5541 2744-6584 3022-0730 9831-7246 3867-1375

0789-4244 9829-0830 6161-0811 5386-5861 8435-1268 2766-9568 7790-5144 2784-4265 9077-2230 9688-7583 2527-2524 8119-0090 8381-5097 0303-8454 2676-6775 9325-9271 0196-0973 0043-1624 9872-2540 8323-0079 6683-2935 6000-7274 4516-3595 6924-6288 1014-1378 3683-7000 0272-4772 3437-6702 0494-4841 0114-3625 6917-0872 3086-1086 1417-9983 4381-0516 1300-4684 7757-1620 2126-9920 1251-4640 2242-7132 7794-8930 1189-8060 7021-5785 9738-8021 0929-0449 8357-7982 8284-5150 0606-5777 2717-2543 8491-4793 6008-5190 7014-0788 6958-7408 7237-5289 4402-9205 7542-0927 0321-4922

8724-0320 4726-0772 7930-4416 2620-2555 9411-2676 4331-1775 4286-5110 1447-4890 7579-7562 1268-7710 5183-6401 0793-1602 0938-0137 7696-6009 1069-8550 5949-9055 1921-4663 8934-1907 0315-0751 0105-6117 0014-2940 3744-5821 0128-6547 4467-0669 1853-1858 8991-9062 4769-9388 0966-2382 3385-7492 5302-6889 6623-4402 6695-8501 8342-7515 9965-9233 3964-8384 4347-2200 5714-9378 1091-9632 8254-3643 1033-2234 1338-9635 9020-7946 5376-1128 7844-0427 9278-6836 7631-8189 8614-7990 6128-8215 3225-5947 0936-3767 7589-7742 9749-5505 1582-6028 3989-6255 0475-1450 2903-3296

1324-9520 8534-7847 9390-5318 5168-0864 4071-8276 1901-4397 4823-5090 0320-4967 5496-6745 6382-2497 7495-3697 5210-5976 8381-3763 0404-9921 6708-0513 6708-4264 3961-1508 2060-9572 4955-1375 9705-0534 7555-1210 8029-6086 0549-9373 3385-0013 9824-9368 7729-7697 8699-8691 7978-0546 9053-4188 4712-2462 0330-2178 0566-3649 4981-0276 1459-1704 7148-1104 6083-1515 9836-3851 2943-5386 3323-0495 5575-6777 3462-1293 3591-7049 8626-3050 2735-7635 4813-1474 5862-6486 1581-9811 9879-1786 2175-5975 8145-2889 8869-3958 6077-4408 3748-2762 9534-2695 0970-1414 8275-9031

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

24

8253-1136 9699-6147 7327-3907 4169-9347 2932-8759 6911-2992 9326-6693 3820-0015 4710-6253 8668-7806 9139-7248 1046-7806 1776-8166 7882-8302 1839-4409 5879-8031 3366-9863 0960-9428 1555-4894 0055-1940 2687-2368 8805-4447 1249-3079 0599-2479 3302-6845 4474-4118 9631-9503 6917-5686 6490-7120 5773-6703 2102-7867 2664-8614 1591-5751 2890-0123 5973-8363 6801-6928 1481-6856 1475-8396 9360-7714 0404-9839 1696-3989 8144-1853 0036-6203 0602-7557 1254-5999 1957-4447 9279-2001 0468-8764 6347-0612 6661-1436 1220-7792 2717-9924 6277-2333 7088-2071 2691-8497 8746-8018

Nota van beantwoording

5182-6476 5754-0050 8688-3600 8976-1179 0679-9921 5809-5679 6462-9403 6931-1648 5171-7900 2748-8582 4277-4456 5907-3065 4767-5742 4023-9597 7999-6224 1732-3227 7698-5036 5499-3211 2212-4375 5026-2999 8265-4550 7803-3896 4727-8594 3641-3476 3153-2213 8040-7503 4677-1495 7799-0786 6780-3533 7354-2624 9780-4066 3882-4498 0788-7935 3574-0685 7361-9623 8137-4053 2192-7109 1220-5210 5915-2493 1935-7706 1558-9534 9013-7338 1466-1666 5889-5272 8711-0258 5014-5449 8397-0622 4382-6649 1916-4124 8935-8548 2147-4854 1196-4978 0050-3780 8349-5892 8741-9224 4610-7513

5629-6477 7193-7601 8853-1165 0737-2369 2223-9268 4930-4727 7171-2204 9554-7690 1267-0930 9953-3990 1255-5891 9259-0246 9565-0824 5115-2978 6934-1650 2858-9377 0270-4118 3237-0295 1297-5080 1897-1210 1609-2829 3590-3224 0433-3269 8511-4021 6389-1028 3191-0435 3439-8080 1090-6597 0773-5509 6827-9508 5081-5754 3346-3605 6827-8333 6643-2743 8621-7618 0753-5255 2628-0936 2184-2889 8772-3500 5909-5899 8748-4093 3628-6502 4243-7008 5138-5735 9525-1415 1007-3470 2121-4973 8877-8896 4007-9890 0065-9961 4560-7463 4167-1333 7533-0565 1801-6180 5562-6259 6831-2072

4671-6713 3194-0122 8127-5973 5185-7971 4554-9291 7104-3784 3829-0562 7270-6728 5456-1575 9321-1319 6373-1903 9910-6434 9730-6622 8870-8329 9582-9580 5257-8633 9993-9132 8791-4104 6726-6433 4853-7358 7175-7065 6318-8490 5940-7827 8716-2646 4684-4466 2614-3630 2631-8654 7816-9302 4641-2002 3838-4897 6266-9538 9681-2156 5595-4731

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

25

Bijlage - N  ota van beantwoording

Beleidsregel Escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam

Bron https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/1072663/wijziging_huisvestingsverordening_amsterdam_2026.pdf

3.2 Escalatieladder en strengere maatregelen vakantieverhuur Het college stelt voor om vanaf april 2026 met een ‘escalatieladder vakantieverhuur’ te gaan werken. Met vakantieverhuur bedoelen we dat er toeristen in een woning verblijven als de bewoner zelf weg is. Met de escalatieladder wil het college begrijpelijk en helder laten zien welke stappen het wil nemen om de overlast door en impact van vakantieverhuur wijkgericht aan te pakken en de leefbaarheid in wijken te verbeteren. Eerst wordt het maximum­ aantal verhuurnachten teruggebracht van 30 naar 15 in wijken waar vakantieverhuur veel negatieve impact heeft. Als dat niet genoeg helpt, kan de gemeente vakantieverhuur in bepaalde wijken tijdelijk, voor drie jaar, helemaal verbieden. Het college monitort de situatie en kan regels weer versoepelen als de balans in een wijk is hersteld. Uit onderzoek blijkt dat bewoners van Centrum en De Pijp veel overlast ervaren door toeristen die in hun buurt verblijven. Om de leefbaarheid te verbeteren, wil het college hier vanaf april 2026 de escalatieladder toepassen en het aantal nachten voor vakantieverhuur halveren: van 30 naar 15 per jaar. Er zijn in totaal 253 reacties binnengekomen op het voorstel om tijdelijk regels voor vakantieverhuur in Stadsdeel Centrum en Oude en Nieuwe Pijp aan te scherpen. Zes van deze reacties zijn afkomstig van een organisatie.

Het gaat om Home Exchange, Amsterdam Gastvrij, Airbnb, Koninklijke Horeca Nederland (KHN), de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties (AFWC) en de Federatie Amsterdamse Huurderkoepels (FAH). AFWC en de FAH hebben een korte reactie gegeven waarin ze het standpunt van het college onderschrijven dat woningen zoveel mogelijk beschikbaar moeten zijn om in te wonen, en zijn voorstander van maatregelen tegen vakantie­ verhuur. De reactie van KHN is van gelijke strekking,

Nota van beantwoording

echter pleiten zij voor nog striktere maatregelen zoals een algeheel verbod op vakantieverhuur. Airbnb en Amsterdam Gastvrij spreken zich uit tegen het voorstel. Beide partijen bekritiseren de onderbouwing van de extra maatregelen en vinden de maatregelen disproportioneel. Daarnaast betogen ze, net als Home Exchange, dat vakantie­ verhuur niet de voornaamste bron van overlast is. De uitgebreidere reacties van organisaties zijn samengevat, gevolgd door de reactie van het college. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers. Zij brengen veelal dezelfde punten naar voren als de organisaties die hebben ingesproken: 94 insprekers spreken zich uit tegen het voorstel, 132 insprekers zijn positief over het voorstel en een klein deel van de insprekers vindt dat de maatregelen nog niet ver genoeg gaan en pleit voor nog strengere maat­ regelen. Daarnaast hebben individuele insprekers andere punten en suggesties met het college gedeeld. Daar gaat het college ook per categorie op in. Ook zijn enkele reacties binnengekomen over toeristische verhuur die niet direct over de escalatieladder vakantieverhuur gaan. De inspraakreacties zijn voor het college reden om de Escalatieladder op enkele punten aan te passen.

Zo past het college mede naar aanleiding van de inspraakreactie van Amsterdam Gastvrij de 80%-regel in escalatieladder aan, zodat deze alleen geldt voor wijken die volgens het Toeristische draagkracht onderzoek ‘onder druk’ staan of ‘kwetsbaar’ zijn. Verder neemt het college de technische suggestie van Amsterdam Gastvrij over om voor het aantal overnachtingen per 100 woningen niet over een percentage te spreken. Daarnaast gaat het college onderzoeken of het haalbaar is om het voorstel van Amsterdam Gastvrij om de geldigheidsduur van de vergunning voor vakantieverhuur te verlengen naar twee jaar (in plaats van een jaar) vanaf 2027 in te voeren.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

26

3.2.1 Reactie Amsterdam Gastvrij Amsterdam Gastvrij verwelkomt dat er een vooropgesteld, transparant beleidskader wordt voorgesteld voor toekomstige maatregelen over vakantieverhuur en vakantie-woningruil. Ook de intentie om hiervoor objectieve indicatoren op te stellen wordt toegejuicht. Desalniettemin vindt Amsterdam Gastvrij de voorgestelde inperkingen op grond van de huidige cijfers disproportioneel en onvoldoende onderbouwd. Hieronder volgt een samenvatting van de toelichting van Amsterdam Gastvrij en de reactie van het college. Veel insprekers hebben overeenkomstige punten ingebracht. Deze worden niet apart behandeld. 3.2.1.1 Mate van vakantieverhuur is laag De mate van vakantieverhuur in Amsterdam is historisch laag. Het aantal vergunningen vakantie­ verhuur bedraagt slechts 1,1% van de woningen. Dit heeft geen invloed op de woningvoorraad omdat het alleen in hoofd­verblijven, dus in huizen waar iemand woont, plaatsvindt. Het aantal persoonsovernachtingen door vakantieverhuur is sinds 2018 gehalveerd en maakt minder dan 1% uit van het totaal aantal gastovernachtingen in de stad. Dit aandeel is laag vergeleken met andere Europese steden. Het eerdere verbod op vakantieverhuur in drie wijken in Amsterdam werd door de Raad van State ongeldig verklaard vanwege onvoldoende onderzoek naar minder ingrijpende maatregelen.

Gezien de stabilisatie van vakantieverhuur en het beperkte aandeel in de totale toeristische drukte, is het onwaarschijnlijk dat verdere inperkingen significant bijdragen aan verbeterde leefbaarheid. De voorgestelde maatregelen lijken eerder politiekideologisch dan beleidsmatig noodzakelijk, aldus Amsterdam Gastvrij.

Reactie college De aanzienlijke afname van het aantal overnachtingen van toeristen in woningen ziet het college als een positief effect van de eerder ingevoerde maat­ regelen zoals de vergunningplicht en het verlagen van het aantal nachten van 60 naar 30. Dat neemt niet weg dat de ervaren overlast van toeristen in woningen in een aantal wijken nog steeds te hoog is. Daarom wil het college voor de leefbaarheid in die wijken iets doen door minder vakantieverhuur toe te staan. Daarbij kijkt het college naar meerdere indicatoren. Dat meer dan 30 procent van respondenten in een wijk overlast ervaren van vakantieverhuur is niet genoeg om een maatregel te treffen. Het moet gaan om wijken waar ook bovengemiddeld veel vakantieverhuur voorkomt en wijken die de druk van het toerisme niet goed

Nota van beantwoording

meer kunnen dragen. Daarom zijn deze indicatoren bij de beoordelingscriteria voor een escalatie­ moment meegenomen. Het gaat om de gemelde overnachtingen in combinatie met veel ervaren overlast en de totale druk op een wijk door toerisme. 3.2.1.2 Onderbouwing maatregelen Amsterdam Gastvrij gaat in op de drie indicatoren van de escalatieladder die bepalen of verdere beperkingen op toeristische verhuur nodig zijn: ervaren overlast, toeristische draagkracht van wijken en het aantal nachten vakantieverhuur per 100 woningen. Ervaren overlast niet bewezen van vakantieverhuur De indicator “ervaren overlast” is volgens Amsterdam Gastvrij niet betrouwbaar, omdat deze eerder samenhangt met algemene toeristische drukte dan met vakantieverhuur specifiek. In sommige wijken met veel vakantieverhuur is de overlast laag, terwijl in andere wijken met weinig vakantieverhuur de overlast hoog is. Dit wijst op een gebrek aan causaal verband tussen vakantie­ verhuur en ervaren overlast. Het college voert desondanks maatregelen in zonder verder onderzoek naar causaliteit, wat als onvoldoende onderbouwing wordt beschouwd. Ook wordt aangehaald dat het college meldt dat eventuele extra onderzoeken niet met zekerheid de causaliteit kunnen aantonen.

Het feit dat er geen causaal verband aangetoond is, maar dat dit causaal verband kan bestaan, biedt voor het college kennelijk voldoende houvast om de maatregelen in te voeren. Dit acht Amsterdam Gastvrij onvoldoende. Hoge toeristische druk andere oorzaak dan vakantieverhuur Een wijk komt in aanmerking voor maatregelen als de draagkracht laag is, wat wijst op kwetsbaarheid of druk. Echter, vakantieverhuur blijkt slechts een klein aandeel te hebben in de toeristische druk, vooral in het stadsdeel Centrum, waar hotel­ overnachtingen domineren. Uit onderzoek blijkt geen negatieve invloed van vakantieverhuur op leefbaarheid, terwijl andere drukte-indicatoren dat wel tonen. De Raad van State heeft niet bevestigd dat het draagkrachtonderzoek geschikt is als basis voor maatregelen, alleen dat het rapport juist is. Daarom vindt Amsterdam Gastvrij deze indicator ongeschikt om verdere beperkingen op vakantieverhuur te rechtvaardigen.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

27

Gemiddeld aantal nachten als grens willekeurig De derde indicator om te escaleren in een wijk is als aantal verhuurde nachten per 100 woningen boven het stedelijk gemiddelde ligt, momenteel vastgesteld op 14 nachten. Dit gemiddelde wordt echter als willekeurig en onlogisch beschouwd, omdat het elk jaar verandert en altijd de helft van de wijken als “te hoog” bestempelt. Een vast referentiepunt, zoals het gemiddelde gemelde nachten van 2018 (32 nachten per 100 woningen), wordt voorgesteld. De voorgestelde grenswaarden zijn ongeschikt, omdat deze slechts een minimale impact hebben op de leefbaarheid en andere indicatoren. Het huidige beleid leidt waarschijnlijk tot escalatie naar een totaalverbod, wat als ondoelmatig wordt gezien. Daarom is de escalatie­ ladder niet effectief en moet herzien worden. Overigens wordt het aantal gemelde (object-) overnachtingen per 100 woningen per jaar op zich als een objectieve en geschikte indicator voor de mate van vakantieverhuur gezien. De beschrijving als percentage overnachtingen is echter niet passend. Beter is “overnachtingen per 100 woningen per jaar” of “indexcijfer”.

Reactie college In het onderzoek ‘Vakantieverhuur in Beeld’ is te zien dat er over de hele stad een afname van ervaren overlast van toeristen in woningen waar­ neembaar is. Dit valt samen met een afname van vakantieverhuur. Het klopt dat er enkele wijken zijn die een ander beeld laten zien, doordat de vakantieverhuur laag is en de overlast hoog en andersom. Dat er desondanks een verband is tussen vakantieverhuur en de overlast van toeristen in woningen, is echter niet te missen. Het verbeteren van de leefbaarheid ziet het college als een belangrijke taak van de gemeente. En als die in het geding is, is er minder plek voor toeristen in woningen. Een direct causaal verband tussen maatregelen-vakantieverhuur en overlast, dat potentiële invloeden van andere factoren uitsluit, is wetenschappelijk moeilijk vast te stellen. Mede daarom ligt het niet voor de hand om door te onderzoeken of er wel of geen causaal verband is, maar in te grijpen voor bewoners die nu last hebben van toeristen in de woningen in hun omgeving. Het Toeristisch draagkrachtonderzoek richt zich op het in kaart brengen van de impact van toerisme op de stad en haar inwoners. Eén van de indicatoren voor de toeristische druk is vakantieverhuur en één van de indicatoren voor overlast is overlast door vakantieverhuur. In het onderzoek scoren alle centrumwijken een 1 op de indicator ‘overlast door

Nota van beantwoording

vakantieverhuur’, wat de laagste score is van 5. Hieruit kan het college voldoende concluderen dat de ervaren overlast door vakantieverhuur in deze wijken van invloed is op de toeristische draagkracht en toeristische druk. Verder blijkt uit de uitspraak van de Raad van State dat het college van de juistheid van het Toeristisch draagkracht­ onderzoek mag uitgaan en dat dit rapport voldoende zorgvuldig en begrijpelijk is opgesteld. Het valt niet in te zien waarom het college een goed en zorgvuldig opgesteld rapport, naast de andere aanvullende indicatoren, niet ten grondslag mag leggen aan de escalatieladder. De suggestie niet over een percentage gemelde nachten ten opzichte van de woningvoorraad te spreken kan het college volgen. Feitelijk gaat het namelijk om het aantal gemelde nachten per jaar per 100 woningen in een wijk. Deze suggestie wordt overgenomen. Er wordt niet meer over percentage gesproken in de escalatieladder. 3.2.1.3 80% regel ongegrond Het is niet goed te begrijpen waarom wijken die niet aan de criteria voldoen om te escaleren, toch onder de strengere maatregelen gaan vallen. De regel waarbij in het hele stadsdeel geëscaleerd wordt, indien in 80% van de wijken de criteria overschreden worden, is niet te volgen. Het percentage lijkt doelbewust gekozen, omdat precies 8 van de 10 centrumwijken momenteel aan de criteria voldoen.

Hierbij valt nog op te merken dat de wijk Oostelijke Eilanden/Kadijken in het Centrum aan niet één van de drie criteria voldoet.

Reactie college Het college heeft in eerste instantie gekozen voor de 80% regel omdat hiermee wordt verwacht dat het effect van de maatregel groter is. Wijken hebben ook te maken met de toeristen die verblijven in omliggende wijken waar het toerisme tot overlast leidt, bijvoorbeeld met uitgaansverkeer, bezoekers en bezorgers. Tevens heeft het college oog voor de oproep van de stad aan het college om het toerisme in de stad terug te dringen in de Verordening toerisme in balans. Dat neemt niet weg dat het college gebonden is aan juridische kaders om vakantieverhuur te mogen beperken. Daarom hecht het college aan objectieve indicatoren als grondslag voor maatregelen in de escalatie­ ladder vakantieverhuur. Het college begrijpt dan ook het standpunt van Amsterdam Gastvrij dat het in het licht van de juridische kaders niet past om in wijken waar geen enkele grenswaarden wordt overschreden toch maatregelen worden genomen om vakantieverhuur te beperken.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

28

Om aan dit punt tegemoet te komen past het college de 80%-regel als volgt aan. De 80%- regel wordt alleen toegepast als de grenswaarden voor toeristische druk en leefbaarheid volgens toeristische draagkracht onderzoek in die wijk overschreden wordt. Dan wordt de maatregel ingevoerd om de leefbaarheid te verbeteren en de toeristische druk te verlagen in die wijk. Dat betekent dat in de Burgwallen-Oude Zijde het aantal nachten wel naar 15 gaat, maar in Oostelijke Eilanden/Kadijken niet. 3.2.1.4 Wacht op betere informatie van verhuurplatforms vanaf mei 2026 Medio 2026 zal de Europese verordening (Verordening (EU) 2024/1028) voor het delen van data van platforms voor toeristische verhuur van kracht worden. Dan zal de werkelijke mate van particuliere toeristische verhuur duidelijker worden. Het is niet in te zien waarom het college niet met het invoeren van nieuwe maatregelen wacht, totdat de resultaten van het delen van data over toeristische verhuur duidelijk worden.

Reactie college Het doel van de escalatieladder is de leefbaarheid te verbeteren als deze wordt bedreigd door vakantieverhuur. De belangrijkste graadmeter is dus de mate waarin bewoners aangeven overlast te ervaren van toeristen die in woningen verblijven. Deze data zijn nu voorhanden en zijn niet afhankelijk van de data over het aantal over­nachtingen die de gemeente vanaf mei 2026 van verhuurplatforms verwacht. Op dit moment gebruiken we het aantal gemelde nachten in het Registratiesysteem Toeristische Verhuur als indicator voor de omvang van vakantieverhuur in een wijk, omdat dit momenteel de meest objectieve informatie is. Het college verwacht dat het werkelijke aantal overnachtingen hoger is dan nu bekend, omdat platforms nu nog niet verplicht zijn hun data te leveren. Wanneer er bruikbare data over over­ nachtingen via de verhuurplatforms binnenkomen, worden die bij het bepalen van een eventueel volgend escalatiemoment betrokken. 3.2.1.5 Overgangstermijn en vergunningsperiode De overgangstermijn van drie maanden voor mensen die hun woning verhuren aan toeristen om zich aan te passen aan het nieuwe nachtencriterium van 15 nachten, is te weinig. Het college gaat voorbij aan annuleringskosten waar een verhuurder mee te maken kan krijgen. Ook kan een gastheer of -vrouw een slechte beoordeling op een verhuursite krijgen vanwege een annulering.

Nota van beantwoording

Reactie college Het voorstel om per 1 april 2026 in stadsdeel Centrum en de Pijp het maximumaantal te verhuren nachten te verlagen naar 15, is in maart 2025 aangekondigd. Bewoners kunnen dus al een jaar voor invoering van de maatregel rekening houden hiermee. Omdat een wisseling van het maximum­ aantal nachten gedurende het verhuurjaar voor veel verwarring kan zorgen, onderzoekt de gemeente de mogelijkheid om vanaf 2027 een volgende maatregel in het begin van het kalender­ jaar te laten ingaan. Hier zal op de website van Amsterdam ook aandacht aan worden besteed, zodat bewoners hier rekening mee kunnen houden met het vooruit accepteren van boekingen. Mocht het zover komen dat er een tijdelijk verbod wordt ingesteld, zal worden meegenomen of een latere ingangsdatum op dat moment passender is. 3.2.1.6 Vergunningtermijn naar twee jaar Zowel het WIA-onderzoek als het toeristische draagkrachtonderzoek worden tweejaarlijks gepubliceerd en de toetsmomenten voor escalatie volgen dit ritme. Het zou voor de hand liggen om ook de vergunningsperiode hierop aan te laten sluiten en vergunningen voor twee jaar af te geven, aflopend aan het einde van het kalenderjaar van het toetsmoment.

Reactie college Het college kan deze redenatie volgen. Daarom zegt het college toe om te onderzoeken of het juridisch mogelijk alsmede uitvoerbaar is om de vergunningen vakantieverhuur te laten lopen van 1 januari 2027 tot 1 januari 2029 en daarna weer van 1 januari 2029 tot 1 januari 2031. Het eerstvolgende toetsmoment voor escalatie is medio 2026. Als dan blijkt dat er in meer wijken het aantal nachten om laag moet, dan zal dat per 1 januari 2027 ingaan. Een volgende wijziging zal niet eerder dan twee jaar later, per 1 januari 2029 zijn. Dat loopt dan gelijk met de vergunningsperiode. Het college zal voor het eventueel aanpassen van de vergunnings­ termijn een wijzigingsvoorstel voor de huisvestings­ verordening Amsterdam 2024 doen voor het jaar 2027. 3.2.1.7 Doelgerichte aanpak bij overlast We steunen de inzet om bij wijken waar veel overlast wordt ervaren, maar waar weinig verhuur is, een doelgerichte aanpak te starten. Een terugkoppeling in de vorm van een rapport zou inzicht kunnen bieden in de werkelijke oorzaak van de “ervaren” overlast.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

29

Reactie college Het college constateert dat Amsterdam Gastvrij de doelgerichte aanpak uit de escalatieladder steunt. Het college rapporteert elk jaar over de resultaten van toezicht en handhaving op de regels voor toeristische verhuur. Dit wordt via een raads­ informatiebrief aangeboden aan de gemeenteraad. 3.2.1.8 De-escaleren: regels verruimen Het is niet duidelijk waarom “trede 6”, wat overeen­ komt met de huidige regelgeving, als minimum gekozen is. Waarom wordt er niet meer vakantie­ verhuur toegestaan als er sprake is van gewijzigde inzichten over de voordelen van vakantieverhuur. Ook zou een groot internationaal evenement in Amsterdam aanleiding kunnen zijn om incidenteel de mogelijkheden voor toeristische verhuur te verruimen.

Reactie college Het college vindt dat met trede 6 over de gehele stad een goede balans is gevonden tussen ruimte laten voor vakantieverhuur met zo min mogelijke impact op de leefbaarheid en woonruimtevoorraad. Met het oog op de leefbaarheid voor bewoners van Amsterdam vindt het college het niet verantwoord om meer vakantieverhuur toe te staan dan nu mogelijk is. Dit zal met name in populaire wijken hoogstwaarschijnlijk tot een toename in vakantie­ verhuur leiden, met groter risico op overlast. Vervolgens duurt het minstens twee jaar om een versoepeling terug te draaien. Ook leidt meer vakantieverhuur tot meer ongewenste effecten voor de woonruimtevoorraad, wat ten tijde van grote tekorten op de woningmarkt het college onwenselijk acht. 3.2.1.9 Onderzoek naar alternatieve maatregelen Het college stelt andere opties onderzocht te hebben en getoetst aan praktische en juridische haalbaarheid. Het is niet duidelijk welke alter­ natieven behalve een quotastelsel in overweging genomen zijn. Het zou eerder voor de hand liggen om het maximaal aantal gasten te beperken tot twee volwassenen. Ook zou het dan mogelijkerwijs effectiever zijn om het aantal verblijven per jaar te beperken, in plaats van het aantal nachten, zodat gericht gestuurd wordt op langduriger verblijf.

Reactie college Het college heeft in de voorbereiding op het besluit de meest haalbare maatregelen nader overwogen. De hierboven voorgestelde maat­ regelen vindt het college geen goede opties. Een verlaging naar twee personen per nacht zou gezinnen geheel uitsluiten van vakantieverhuur en dat zou onevenredig zijn. Ook een beperking op

Nota van beantwoording

het aantal verblijfperiodes vindt het college weinig effectief en geschikt voor vakantieverhuur. Bovendien is een dergelijke maatregel een grote inbreuk op de vrije marktwerking van toeristisch verblijf waar allerlei juridische haken en ogen aan zitten. Het college vindt al met al dat het huidige voorstel op dit moment meest passend en geschikt is. 3.2.1.10 Risico op onbedoelde overtredingen Er wordt op gewezen dat de versnippering van de regelgeving, met verschillende nachtenlimieten per wijk, die bovendien voortdurend kunnen veranderen, een groot risico op onbedoelde overtredingen met zich meebrengt. Niet alle vakantieverhuurders zullen, ondanks vermeldingen op de website van de gemeente of in de verleende vergunning, op de hoogte zijn van deze wijzigingen. Het zou billijk zijn om hier in het handhavingsbeleid rekening mee te houden.

Reactie college Het college probeert alle vakantieverhuurders zo goed mogelijk te bereiken en zet daarom verschillende communicatiemiddelen in. Naast de website van de gemeente zullen verhuurders bijvoorbeeld persoonlijk aangeschreven worden en zullen de aangepaste regels ook via de verhuur­ platforms getoond worden. Het college rekent hierin ook op de eigen verantwoordelijkheid van de vakantieverhuurders. 3.2.1.11 Geen belangenafweging Amsterdam Gastvrij merkt tot slot nog op dat de conceptversie van de escalatieladder geen blijk geeft van een zorgvuldige belangenafweging. De vermeende overlast en de veronderstelde nadelige effecten op de leefbaarheid worden niet afgewogen tegen de voordelen die vakantieverhuur met zich meebrengt voor verhuurder en bezoeker. In een steeds duurder wordende stad draagt de beperkte mogelijkheid voor vakantieverhuur bij aan de zelf­redzaamheid van de burger. De nuttige bijverdiensten uit vakantieverhuur kunnen cruciaal zijn bij het opvangen van financiële tegenvallers.

Reactie college De belangenafweging bestaat er voornamelijk uit dat de gemeente Amsterdam het belang van leefbare wijken zwaarder vindt wegen dan individuele voordelen die bewoners hebben van vakantieverhuur. De escalatieladder is juist bedoeld voor het vinden van een balans tussen toerisme en bewoning. Wanneer de impact van toeristen in woningen te groot wordt is het de taak van de gemeente om passende maatregelen te treffen.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

30

3.2.2 Reactie Airbnb Airbnb is tegen het voorstel om vakantieverhuur verder te beperken. Daarvoor voert Airbnb aan dat de voorstellen buitenproportioneel zijn en er onvoldoende bewijs geleverd wordt. Daarnaast dragen de maatregelen niet bij aan minder over­toerisme en oplossen van de woning­crisis. En de beperkingen brengen economische schade toe aan hun community van hosts (verhuurders). Verder moet de gemeente ook transparanter zijn over de gestelde limieten en duidelijke procedures hanteren om deze terug te draaien als blijkt dat de huidige limiet van 30 nachten niet bijdraagt aan de doelstellingen. Airbnb stelt voor dat de gemeente een impactanalyse maakt van de gevolgen van vakantieverhuur en deze te vergelijken met hotel­aanbod en dagtoerisme. Op deze punten geeft Airbnb hieronder een toelichting waarop het college een reactie geeft. Meerdere van deze punten hebben overeenkomsten met de kritiek van Amsterdam Gastvrij. Op die punten heeft het college al onder de inspraakreactie van Amsterdam Gastvrij gereageerd en daar wordt dan naar verwezen. 3.2.2.1 Geen oplossing voor overtoerisme Airbnb is niet de oorzaak van overtoerisme of woningnood in Amsterdam. Vakantieverhuur wordt al zwaar beperkt en onevenredig aan banden gelegd. Woningen die op Airbnb worden aangeboden, vertegenwoordigen slechts 2% van de overnachtingen in het Amsterdamse stadscentrum.

Overtoerisme is het gevolg van massatoerisme aangejaagd door hotelketens, de stijgende hoeveelheid vliegtuigpassagiers en internationale treinverbindingen en het soort toerisme dat de stad aantrekt. De gemeente zou zich op deze factoren moeten richten om de toeristenstroom onder controle te brengen en de leefbaarheid te verbeteren.

Reactie college De verlaging van het aantal nachten heeft vooral als doel om de leefbaarheid van bewoners in de directe omgeving van hun woning te verbeteren. Daarnaast kan deze maatregel ook bijdragen om het aantal toeristen in de stad te temperen. Een van de belangrijkste opdrachten die de Verordening op toerisme in balans Amsterdam ons stelt is het sturen op het aantal overnachtingen en daarmee het begrenzen van de overnachtingscapaciteit. Het college neemt ook andere maatregelen om overlast van toerisme terug te dringen. In 2024 is het al beperkende Amsterdamse overnachtingsbeleid vervangen door het Hotelbeleid, resulterend in een volledige hotelstop. Met het voorbereidingsbesluit

Nota van beantwoording

slaapplaatsen hotels dat het college op 28 november 2024 heeft genomen is de bestaande overnachtingscapaciteit in bestaande hotels bevroren. En het aantal riviercruises wordt in 2025 verlaagd. De acties zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma Bezoekerseconomie 2025. 3.2.2.2 V  akantieverhuur niet de oorzaak woningcrisis Airbnb ziet de maatregel als symboolpolitiek, omdat het geen significante bijdrage levert aan het oplossen van de woningcrisis. De echte oorzaken, zoals bevolkingsgroei, beperkte nieuwbouw en planologische beperkingen, worden over het hoofd gezien. Daarnaast pleit Airbnb voor het afschaffen van de ‘nieuw-voor-oud’-regeling voor hotels en het stimuleren van de herbestemming van leegstaande kantoren en hotels naar woningen.

Reactie college Lange tijd vormde verhuur van woningen aan toeristen een grote bedreiging voor het woning­ aanbod in de stad doordat er woningen werden geëxploiteerd als toeristenverblijf. Met begrenzing van toeristische verhuur in de stad is die dreiging grotendeels weggenomen. Immers een hele woning mag maar 30 nachten per jaar aan toeristen worden verhuurd en er is een grens aan het aantal Bed&Breakfast vergunningen per wijk. Met de voorgestelde verlaging van het aantal nachten vakantieverhuur wil het college het risico op overlast doen afnemen en zo de leefbaarheid in bepaalde wijken beter beschermen. De maatregel is niet gericht op het creëren van meer woonruimte. 3.2.2.3 Vakantieverhuur geen oorzaak overlast Airbnb wil net als de gemeente een leefbaar Amsterdam voor alle inwoners. Airbnb is het alleen, net als Amsterdam Gastvrij, niet eens met de hypothese dat nog strengere regels voor vakantie­ verhuur de leefbaarheid verbeteren. Vakantieverhuur via Airbnb veroorzaakt nauwelijks overlast in Amsterdam, met slechts 40 sancties in 2023 op meer dan 648.000 geboekte nachten (0,006%). De meeste hosts en gasten houden zich aan de regels. Airbnb benadrukt haar inspanningen, zoals een 24/7 noodlijn en een feestverbod en pleit voor samenwerking met de gemeente in plaats van algemene beperkingen of een verbod.

Reactie college Het college ziet een duidelijk verband tussen vakantieverhuur en ervaren overlast. Dat blijkt onder meer uit het feit dat er bewoners zijn die via het Wonen in Amsterdam onderzoek aangeven overlast te ervaren van toeristen die in woningen

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

31

verblijven. Ervaren overlast heeft impact op de leefbaarheid. Het college waardeert en onder­ steunt de inspanningen van Airbnb om te voorkomen dat er gasten overlast veroorzaken en wil ook met Airbnb in gesprek over het verwijzen van omwonenden naar een noodnummer van platforms. 3.2.2.4 Onvoldoende onderbouwing voor maatregelen Airbnb bekritiseert de onderbouwing van de gemeente Amsterdam. Er is geen impactanalyse van eerdere maatregelen, geen bewijs dat strengere regels de leefbaarheid verbeteren en alternatieven zoals betere handhaving worden niet onderzocht. Uit gemeentelijk onderzoek blijkt dat vakantieverhuur niet altijd negatieve effecten heeft op leefbaarheid en sociale cohesie. Net als Amsterdam Gastvrij bepleit Airbnb ook dat er een causaal verband ontbreekt tussen overlast en vakantieverhuur. Het huidige bewijs is gebaseerd op statistische correlaties zonder aantoonbare noodzaak of effectiviteit. Het voorstel negeert uitspraken van het Hof van Justitie-EU en de Raad van State, die benadrukken dat maatregelen proportioneel, noodzakelijk en gebaseerd op lokale impactanalyses moeten zijn.

Reactie college Voor de reactie van het college wordt verwezen naar de reactie op paragraaf 3.2.1.2 ‘onderbouwing maatregel’ van Amsterdam Gastvrij. 3.2.2.5 Beperking vakantieverhuur nadelig voor gezinnen Met de limiet van vier gasten voert Amsterdam een beleid dat kinderen en gezinnen ontmoedigt. Gezinnen worden gedwongen om in dure hotels te verblijven, waardoor Amsterdam voor hen een dure bestemming wordt, terwijl gezinnen juist bijdragen aan een positieve ervaring met toerisme.

Reactie college Voor de brandveiligheid is het maximum van vier personen belangrijk. Ook is er meer kans op overlast als een gezin met meer kinderen in een woning overnacht. In de commissievergadering van 10 juli 2025 heeft de wethouder aangegeven te zullen onderzoeken of het vierpersonencriterium verruimd kan worden voor gezinnen zolang dat dit niet voor onveilige situaties en overlast zorgt. Daarnaast moet een verruiming voor gezinnen ook uitvoerbaar en te handhaven zijn. Een te onder­ zoeken optie is om gezinnen in grotere woningen toe te staan.

Nota van beantwoording

3.2.2.6 Negatieve gevolgen voor verhuurders Het voorstel om voor het Centrum en De Pijp de escalatieladder toe te passen is nadelig voor de Amsterdammers die toeristen in hun woning ontvangen. Een nieuw nachtlimiet halverwege het jaar levert voor zowel gasten als hosts problemen op. Zo leidt het tot inkomstenverlies. Verder richt het beleid zich onterecht op hosts die zich aan de regels houden, terwijl illegale verhuur onvoldoende wordt aangepakt.

Reactie college Het college beseft dat vakantieverhuurders minder kunnen verdienen aan vakantieverhuur door een halvering van het nachtenlimiet. Het belang om de leefbaarheid te verbeteren weegt voor het college echter zwaarder dan de individuele financiële belangen van verhuurders. Woningen zijn primair om in te wonen en niet bedoeld als winstobject volgens het college. Verder heeft het college het voorstel meer dan een jaar van tevoren aange­ kondigd en is er gelegenheid het aantal boekingen daarop aan te passen. 3.2.2.7 Verlaging zorgt niet voor spreiding Het voorstel gaat in tegen het doel om de drukte meer te spreiden over de stad. Deze beperkingen zorgen voor een concentratie van toerisme in commerciële accommodaties, zoals hotels in het stadscentrum, wat de drukte daar vergroot en de spreiding van toerisme over de stad belemmert. Bovendien vermindert het de capaciteit tijdens grote evenementen en beperkt het economische voordelen voor lokale inwoners, aangezien inkomsten uit vakantieverhuur vaak lokaal blijven.