2. Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken op 1 juli 2021.pdf

Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken op 1 juli 2021 Monitoring Kantorenvoorraad (miljoen m² vvo)

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2018

2026

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

1

kantoren ≥ 500 m² vvo peildatum 1 juli 2021 bron: CBRE

frictieleegstand: 6,5%

Kantorenleegstand (%)

5,65 5,62

5,6%

5,62 kantoren ≥ 500 m² vvo peildatum 1 juli 2021 bron: CBRE

5,60 5,57

5,6% 4,7%

3,9% 3,0%

Bouwen voor de vraag Planvoorraad tot 2030

1.590.000 m² bvo

kantoorlocaties, peildatum 1 januari 2021

Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo)

Opgeleverd of in uitvoering

Definitieve onttrekking

peildatum 1 juli 2021 bron: Gemeente Amsterdam

Verwachte opleveringen ((ver)bouw nog niet gestart)

Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing)

308.000

324.000

321.000 273.000

258.000

245.000

219.000

225.000

270.000

219.000

194.000 149.000

150.000

Oplevering kantoorruimte (m² bvo)

125.000 65.000

Onttrekking kantoorruimte (m² bvo)

16.000 15.000 2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

-13.000 -15.000 -79.000 -129.000

-68.000

-45.000

-134.000 -203.000

netto uitbreidingvraag per jaar

2019 – 2026: 1.280.000 m² bvo

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Kantooropleveringen 2021

Kantooronttrekkingen 2021

Top-5 grootste (verwachte) opleveringen in 2021 (peildatum 1 juli 2021):

Top-5 grootste (verwachte) onttrekkingen in 2021 (peildatum 1 juli 2021):

1. EDGE Amsterdam West, Sloterdijk, herontwikkeling (2018-2021): 54.500 m² bvo

1. Lovely Rita (vml. FNV-kavel), Sloterdijk-Centrum, transform. (2021-2023): -8.100 m² bvo

2. Valley, Zuidas, nieuwbouw (2019-2021): 25.200 m² bvo

2. SPOT fase X (Hogehilweg 5-7), Amstel III, sloop-nieuwbouw (2021-2025): -6.600 m² bvo

3. 2Amsterdam, Zuidas, herontwikkeling (2019-2021): 24.800 m² bvo

3. SPOT fase Y (H’weg 13-15), Amstel III, sloop-nieuwbouw (2021-2024): -6.300 m² bvo

4. Maple (vml. Financial Plaza), ArenAPoort, renovatie (2018-2021): 15.900 m² bvo

4. Floating Gardens (vml. SITA-kavel), Sloterdijk-C., transform. (2021-2024): -4.700 m² bvo

5. Max & Moore (kavel 65), Buiksloterham, nieuwbouw (2020-2021): 11.000 m² bvo

5. Postjesweg 175, Nieuw-West, transformatie (2021-2023): -4.300 m² bvo

Toekomstbestendige kantoren BREEAM-gecertificeerde kantoren* peildatum 1 januari en 1 juli

2019

2020

2021

2022

opgeleverd of onttrokken

2023

2024

2025

2026

1 125

149

190

217

* gebouwen met (deels) kantoorfunctie

WELL-gecertificeerde kantoren peildatum 1 januari en 1 juli

0

3

1

67%

Energielabels label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel

33%

A

B

C

D

E

F

G

45%

8%

15%

8%

7%

4%

14%

peildatum 1 juli 2021

1 juli 2021: 67%

label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel C of hoger % label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel

3

+3%

100% per 1 januari 2023

1 augustus 2020: 64%

42%

Grond en Ontwikkeling, oktober 2021

Inhoudsopgave

Inleiding

Inleiding Economische ontwikkeling Effecten coronacrisis Conclusies

2 3 3 4

Monitoring Kantorenvoorraad (vvo) Kantorenleegstand (vvo)

5 5 7

Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag Opleveringen en onttrekkingen Kantoorontwikkelingen Gemeentelijke gronduitgifte Lab-kantoren

9 9 10 11 12 13

Toekomstbestendige kantoren Energielabels BREEAM-gecertificeerde kantoren WELL-gecertificeerde kantoren

14 14 16 16

Met het Kantorenplan 2019-2026 (d.d. 24 september 2019) wordt gestuurd op een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt. In de coronacrisis en de nasleep daarvan is monitoring door de kantorenmarkt nauwgezet te volgen nog belangrijker. Aan de hand van het kantorenplan vindt sturing plaats op nieuwe kantoorplannen. In deze monitor worden de volgende vijf onderwerpen besproken: 1. Bouwen voor de vraag (p. 9-13) 2. Faciliteren van eindgebruikers (p. 3 en 12) 3. Toekomstbestendige en duurzame kantoren (p. 14-16) 4. Samenwerking met de regio (p. 8) 5. Monitoring van de leegstand (p. 7-8) De kantorenleegstand en kantoorontwikkelingen in de regio worden opgenomen in de monitor Plabeka. Daarnaast wordt met de regio gewerkt aan een Economisch Ontwikkelingsperspectief MRA, waar kantoren een onderdeel van uitmaken. Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van medio 2021.

Colofon

Eline Oort (e.oort@amsterdam.nl) Planning en Structurering, Projectmanagementbureau

Disclaimer: De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente. Mogelijk kunnen er plannen bijkomen of afvallen. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.

Pieter Habets (p.habets@amsterdam.nl) Kantorenloods, Grond en Ontwikkeling

Verschil bvo en vvo

Deze monitor is opgesteld door:

Svenja de Rijk (s.rijk@amsterdam.nl) Strategie en Advies, Grond en Ontwikkeling

parkeerruimte

Met dank aan de directies Economische Zaken, Ruimte en Duurzaamheid en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. lift

lift

installatieruimte

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

80% 90% 100%

bruto vloeroppervlakte (bvo) verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo)

verschil bvo en vvo

Bruto vloeroppervlakte (bvo) De bruto vloeroppervlakte is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimte(s) en ruimten lager dan 1,5 meter.

Afbeelding 1. 2Amsterdam: herontwikkeling van 2 kantoortorens uit de jaren tachtig tot kantoor (oostelijke toren) en hotel (westelijke toren) met daaronder een drielaagse parkeergarage. Het INNSiDE hotel is al in gebruik en de kantoortoren wordt in september/oktober 2021 opgeleverd. Bron: zuidas.nl/project/2amsterdam MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) De verhuurbaar vloeroppervlakte is de bruto vloeroppervlakte minus dragende wanden en kolommen, verticale verkeersoppervlakte (trappenhuizen en liften), installatieruimte(s), parkeerruimte en ruimten lager dan 1,5 meter. Dit komt globaal neer op circa 85% van de bruto vloeroppervlakte. 2

Economische ontwikkeling

Effecten coronacrisis

Economie herstelt snel Volgens de eerste berekening van het CBS, op basis van nu beschikbare gegevens, is het bruto binnenlands product (bbp) in het 2e kwartaal van 2021 met 3,1% gegroeid ten opzichte van een kwartaal eerder. Met deze snelle groei is het bruto binnenlands product van Nederland weer bijna op hetzelfde niveau als net voor de coronacrisis.

Terug naar kantoor Terug naar kantoor gaan vraagt om een nieuw evenwicht. Bedrijven zullen de komende tijd keuzes maken over het kantoorgebruik; tussen digital first, remote first, hybride of iedereen naar kantoor; en wellicht op termijn ook over een andere inrichting van hun kantoor. De werkgever zal moeten inzetten op de kantoorbeleving om werknemers naar kantoor te krijgen. Het zelfbeschikkingsrecht zorgt dat werknemers zelf hun keuze maken waar en hoe ze het beste kunnen werken.

115

110

105

100

95

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Grafiek 1. Bruto binnenlandse product (volume), seizoengecorrigeerd (index: 2015=100) Bron: CBS

Vooral de bedrijfstakken handel, vervoer en horeca; overheid, onderwijs en zorg; en industrie, hadden een groot aandeel in de toename van het bbp kwartaal op kwartaal. Echter de vervoerssector en de horeca zijn nog niet op hetzelfde niveau als van voor de crisis. De cultuur en recreatiesector is in het 2e kwartaal nog nauwelijks hersteld van de crisis, omdat deze als gevolg van de corona-beperkingen nog geen ruimte werd geboden voor herstel. Spanning op de arbeidsmarkt Met het herstel van de Nederlandse economie wordt direct de structurele spanning op de arbeidsmarkt zichtbaar. In het 2e kwartaal van 2021 stonden er tegenover elke 100 werklozen 106 openstaande vacatures. De toename van de spanning is vooral toe te schrijven aan een recordgroei van het aantal openstaande vacatures (82.000). Het aantal werklozen nam ook af (met 27.000). Sinds het CBS de spanning op de arbeidsmarkt meet, is het niet eerder voorgekomen dat het aantal vacatures het aantal werklozen overtrof. 800 werkloze beroepsbevoldking

Kantoorvraag Eindgebruikers zijn als gevolg van de coronacrisis zeer terughoudend geweest in hun zoekvraag. Daarmee is de zoekvraag van deze gebruikers niet verdwenen en inmiddels zijn er ook nieuwe partijen bijgekomen. We zien nu dat bedrijven en vooral techbedrijven hun zoekvraag weer in de markt hebben gebracht. De opleveringen van kantoorruimte die voorhanden zijn, zullen invulling geven aan deze zoekvraag. Nieuwe ontwikkelingen en herontwikkelingen zijn nodig om aan de vraag naar kwalitatieve en toekomstbestendige kantoren te voldoen. Prijsstijging kantoorhuren De krapte op de kantorenmarkt heeft tot vorig jaar voor een forse prijsstijging van de kantoorhuren gezorgd. Dit gaat ten koste van de minder financieel krachtige kantoorgebruikers, waaronder vaak de startende bedrijven. Door het aanbod te laten toenemen, zal er een betere balans in de huurprijzen ontstaan. Daarnaast speelt de regio een belangrijke rol voor deze bedrijven. Hybride kantoren Werkgevers zullen samen met gebouweigenaren de kantoorgebouwen herinrichten naar de gebruikerswensen, waarbij ontmoeten en digitaal vergaderen steeds belangrijker worden. Hybride werken zal veelal door te schuiven binnen de kantoorruimte worden opgelost en betekent niet zozeer dat bedrijven minder kantoorruimte nodig hebben.

Het gebruik van kantoorruimte kan als gevolg van thuiswerken iets afnemen, al vraagt de gebruiker ook weer meer van het kantoor. Thuiswerken zal voor veel werknemers meer dan voor corona een feit zijn. Waar mogelijk wordt ook naar kantoorfaciliteiten dicht bij huis gekeken. Kantoren kennen altijd al veranderingen en daarmee zijn de gevolgen van corona op het kantoor gewoon een volgende stap.

600 400 200 openstaande vacatures 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Grafiek 2. Openstaande vacatures en werkloze beroepsbevolking (seizoengercorrigeerd) x 1.000. Bron: CBS MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

3

Conclusies Stand van de kantorenmarkt Met het aantrekken van de economie lijkt ook het herstel van de Amsterdamse kantorenmarkt te zijn ingezet. De toenemende leegstand is afgevlakt op 5,6%. Eindgebruikers zijn als gevolg van de coronacrisis terughoudend geweest in hun zoekvraag naar kantoorruimte. Daarmee is de zoekvraag van deze gebruikers niet verdwenen en inmiddels zijn er ook nieuwe partijen bijgekomen. De groei in vraag naar kantoorruimte is vooral terug te zien bij de techgerelateerde bedrijven. Het aantal bedrijven met een zoekvraag naar kantoorruimte is gestegen en meer bedrijven staan op het punt om huurcontracten te sluiten. Een nog altijd lage leegstand, een sterke Amsterdamse economie én een aantrekkende vraag naar kantoorruimte is de reden om vast te houden aan het kantorenplan en de kantorenvoorraad in Amsterdam. Realiseren kantoorruimte op de juiste locaties De strategie van Amsterdam om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties blijft belangrijk om te voldoen aan de kantoorvraag nu en in de toekomst. Er is nu geen sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod, zoals bij de financiële crisis (2008). Nieuwbouw van kantoren op goed bereikbare OV-locaties en onttrekking door transformatie op andere locaties biedt de juiste ruimte op de kantorenmarkt. Het juiste kantoor op de juiste locatie.

Deze vernieuwing levert een grote bijdrage aan de verduurzaming en toekomstbestendigheid van kantoren. Kantorenvoorraad en -leegstand De kantorenvoorraad wordt weergegeven in verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo), omdat het hier over verhuurbaarheid gaat. In de eerste helft van 2021 was de netto toename van de kantorenvoorraad circa 50.000 m² vvo. De kantorenleegstand is gestegen van 4,7% (1 januari 2021) naar 5,6%, maar valt nog wel steeds binnen de frictieleegstand van 6,5%. De kantorenleegstand was begin 2020 historisch laag, waardoor de markt voor transacties en nieuwkomers op slot zat. De leegstand is sinds vorig jaar relatief sterk toegenomen, als gevolg van een aantal grote, nog niet verhuurde, opleveringen in 2020 én de terughoudendheid van bedrijven om invulling te geven aan hun zoekvraag naar kantoorruimte. De historisch lage leegstand waarmee Amsterdam de coronacrisis in ging, zorgt ervoor dat de kantorenleegstand ook nu binnen de bandbreedtes van de frictieleegstand blijft. Opleveringen en onttrekkingen De opleveringen en onttrekkingen van kantoren worden weergegeven in bruto vloeroppervlakte (bvo). De oplevering van nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte in 2021 is naar verwachting 150.000 m² bvo. De grootste verwachte opleveringen in 2021 zijn EDGE Amsterdam West (Sloterdijk) en Valley (Zuidas).

MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Afbeelding 2. Valley (Zuidas) komt uit de steigers. Bron: zuidas.nl/project/valley

De verwachte oplevering is minder dan in 2020, toen er 220.000 m² bvo werd opgeleverd. Aan het begin van het jaar leek de oplevering dit jaar echter hoger uit te vallen (circa 50.000 m² bvo meer). Het verschil in oplevering komt voornamelijk door het doorschuiven van de oplevering van de City Campus (hoofdkantoor Booking.com op Oosterdokseiland) naar volgend jaar. De opleveringen in 2021 staan tegenover een definitieve onttrekking van 30.000 m² bvo én een tijdelijke onttrekking van 105.000 m² bvo voor herontwikkeling, renovatie en sloop-nieuwbouw. Zoals in Amstel III, waar met SPOT een grote transformatie wordt bewerkstelligd. De netto toename van de kantorenvoorraad in 2021 is daarmee, net als de afgelopen jaren, maar beperkt. Maar na een aantal uitzonderlijke jaren van onttrekkingen, lijken de transformaties minder te worden, waardoor de jaarlijkse netto toename van de kantorenvoorraad groter wordt om op termijn aan de netto uitbreidingsvraag te voldoen. De potentie van kantoorontwikkelingen bij marktpartijen biedt voldoende mogelijkheden om de gewenste groei in kantorenvoorraad mogelijk te maken. Duurzaamheid Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m² en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting.

Amsterdam voert samen met de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied campagne waarin alle pandeigenaren in Amsterdam worden geïnformeerd over de regelgeving en verduurzaming van kantoren. 67% van de label C-plichtige kantoorgebouwen met een geregistreerd energielabel had op 1 juli 2021 energielabel C of hoger. In augustus 2020 was dit nog 64%. Echter van ruim de helft (58%) van de label C-plichtige kantoren ontbreekt vooralsnog het label. In de eerste helft van 2021 hebben 27 gebouwen met (deels) kantoorruimte een BREEAM-certificaat ontvangen, waarvan 3 gebouwen (in de ontwerpfase) met kantoor als hoofdfunctie de hoogste score behaalden (Outstanding). In Amsterdam staan drie WELL-gecertificeerde kantoren. 4

Monitoring Kantorenvoorraad (vvo) Grote kantoren Grafiek 3 laat zien dat de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo) in de periode 2010-2015 piekte rond de 5,9 miljoen m² vvo. Daarna volgden een aantal jaren waarin de voorraad afnam door de transformatie en sloop-nieuwbouw van (leegstaande) kantoren. De afgelopen drie jaar stabiliseerde de voorraad zich rond de 5,6 miljoen m² vvo, maar sinds begin dit jaar neemt de voorraad weer toe.

Kleine kantoren De voorraad kleine kantoren (kantoren kleiner dan 500 m² vvo) is in de eerste helft van 2021 afgenomen van circa 210.000 naar 195.000 m² vvo (bron: BAG). Er zijn nu ruim 800 kleine kantoren, waarvan veruit de meeste zich bevinden in Centrum (286 kantoren) en Zuid (205 kantoren) (zie kaart 1).

In de eerste helft van 2021 is de voorraad gegroeid met circa 50.000 m² vvo; van circa 5.595.000 naar 5.645.000 m² vvo. Dit betekent dat de oplevering van nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte groter was dan de onttrekking. Opgeleverd zijn onder andere de sloopnieuwbouw van de Rechtbank in Zuidas, de nieuwbouw van Pulse naast Station Noord, en de renovatie van het voormalige Financial Plaza tot ING Maple in ArenAPoort. Bestaand kantoor heeft ook plaatsgemaakt voor andere functies (voornamelijk wonen), waaronder de transformatie van Lovely Rita (voormalig FNVkantoor) in Sloterdijk-Centrum en zes kantoren aan de Hogehilweg voor de ontwikkeling van SPOT (Amstel II).

Uit onderzoek van CBRE blijkt dat 22% van het aantal zoekers op de markt zoekt naar kleine kantoorruimten. Geliefde locaties zijn het centrum en de Zuidas vanwege de gemengde omgeving met voorzieningen.

Noord

West

Centrum

Oost Zuid

Afbeelding 3. Zicht op de Zuidas vanuit de nieuwe Rechtbank. Bron: zuidas.nl/project/nieuwe-rechtbank

Kaart 1. Uitsnde van de voorraad kleine kantoren (kleiner dan 500 m² vvo) in Amsterdam. Bron: BAG (peildatum 1 juli 2021)

6.000.000 6.000.000

5.900.000 5.900.000

5.800.000 5.800.000

5.700.000 5.700.000

5.600.000 5.600.000

5.500.000 5.500.000

5.400.000

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

5.300.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2017 2018 2020 2021 Grafiek2007 3. Ontwikkeling kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo) in2015 Amsterdam januari 2008 – juli2019 2021 (in m² vvo). Bron:2022 CBRE (peildatum 1 juli 2021)

MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

5

Kantorenvoorraad in de stadsdelen Er zijn in Amsterdam 1.035 kantoren ≥ 500 m² vvo met in totaal 5,65 miljoen m² vvo kantoorruimte (zie kaart 2). De meeste kantoren hiervan staan, net als de kleine kantoren, in Centrum en Zuid. Van de grote kantoren is de gemiddelde grootte circa 5.500 m² vvo. In het Centrum is dat ruim 3.200 m² vvo, in Zuidoost bijna 8.600 m² vvo. De voorraad is in de eerste helft van 2021 sterk toegenomen in Zuid, met name door de ontwikkelingen in Zuidas. Ook in Centrum is de voorraad licht gegroeid, terwijl in Zuidoost de voorraad de afgelopen twee jaar een daling kent. Na jaren van afname van de kantoorruimte in Nieuw-West, is de voorraad daar sinds begin dit jaar gestabiliseerd.

Kantorenvoorraad op kantoorlocaties De 22 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 3,67 miljoen m² vvo kantoren; dat is 65% van de totale kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden in Zuidas, gevolgd door Sloterdijk en Amstel III. In Zuidas is de gemiddelde grootte van de grote kantoorgebouwen het hoogst (ruim 17.300 m² vvo), en op Amsterdam Science Park het laagst; gemiddeld circa 3.300 m² vvo per kantoorgebouw. De voorraad is in de eerste helft van 2021 sterk toegenomen op de Zuidas door o.a. de oplevering van de Rechtbank. In Amstel III is de voorraad juist afgenomen door transformatie.

Centrum (+10.000 m²) 1.100.000 m² 340 kantoren Westpoort 295.000 m² 71 kantoren

13 7

15

Noord 150.000 m² 34 kantoren

17

2

18 18

19

12

West 300.000 m² 45 kantoren

11

9 21

22

Oost 515.000 m² 74 kantoren

14

8 16 6 5

Nieuw-West 845.000 m² 111 kantoren

1

10

4

Zuid (+125.000 m²) 1.415.000 m² 240 kantoren

Kantoor ≥ 500 m² vvo

Zuidoost (-60.000 m²) 1.030.000 m² 120 kantoren 3

Kantoorlocatie Toename kantorenvoorraad in de 1e helft van 2021

20

Afname kantorenvoorraad in de 1 helft van 2021 e

1. Zuidas: 935.000 m²

(+105.000 m²)

2. Sloterdijk: 555.000 m² 3. Amstel III: 530.000 m²

(-10.000 m²)

4. ArenAPoort: 435.000 m²

(-50.000 m²)

5. Schinkelkwartier: 280.000 m²

9. Oostelijke Handelskade: 90.000 m²

17. Buiksloterham/Klaprozenbuurt: 15.000 m²

10. Overamstel/Weespertrekvaart: 85.000 m²

18. Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark: 10.000 m²

11. Oosterdokseiland: 80.000 m²

19. Hamerkwartier: 10.000 m²

12. Westerdokseiland: 70.000 m²

20. AMC Medical Business Park: 0 m² (in ontwikkeling)

13. NDSM/Klaprozenweg Noord: 60.000 m²

21. Marineterrein: 0 m² (nog te ontwikkelen) 22. Sluisbuurt: 0 m² (nog te ontwikkelen)

6. Amstelstation: 180.000 m²

14. Oostenburg: 35.000 m²

7. Minervahaven: 150.000 m² (zie kader p. 11)

15. CAN: 25.000 m²

8. Lelylaan: 105.000 m²

16. Amsterdam Science Park: 20.000 m²

Kaart 2. Kantorenvoorraad (in m² vvo) per stadsdeel en kantoorlocatie (kantoren ≥ 500 m² vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

6

Kantorenleegstand (vvo) De kantorenleegstand was op 1 juli 2021 conform de definitie van CBRE 5,6% met 315.000 m² vvo leegstand. Het ijkpunt voor een gezonde kantorenmarkt is een frictieleegstand van 6,5%. Makelaarskantoren hanteren een bandbreedte van 5% tot 8%. De kantorenleegstand van 5,6% valt hier binnen.

De vraag naar flexibiliteit in de huisvesting van kleine gebruikers blijft hoog; ook in de herstelfase wil een toenemend aandeel kleine gebruikers zich niet voor 5 jaar vastleggen. De leegstand in kleine kantoren, die iets hoger is dan het Amsterdamse gemiddelde, biedt ruimte voor onderhandeling over kortere huurcontracten (en huurkortingen).

De kantorenleegstand kende de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling, tot een historisch lage leegstand begin 2020 van 3%. De leegstand is in 2020, als effect van de coronacrisis, weer sterk opgelopen. In het eerste kwartaal van 2021 nam het leegstandspercentage ook nog toe, van 4,7% naar 5,7% (een groei van bijna 20%). De groei van de leegstand kwam echter in het tweede kwartaal van 2021 tot stilstand. Met deze afvlakking van de leegstand blijft de Amsterdamse kantorenmarkt op een gezond niveau. Daarnaast stijgt het aantal zoekvragen en het kantoorvolume dat in gebruik genomen is in het tweede kwartaal van 2021 (circa 50.000 m²), is bijna verdubbeld ten opzichte van het eerste kwartaal.

Afbeelding 3. Leegstaand kantoorgebouw ‘Highland Offices’ (Spuistraat 1), circa 1.400 m² verhuurbaar vloeroppervlakte. Bron: Funda in Business

1000000 1.000.000 900000 900.000 800000 800.000

Definitie leegstand

700000 700.000

Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m². Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte.

600000 600.000 500000 500.000 400000 400.000 300000 300.000 200000 200.000 100000 100.000 0 0 2007

2008

2008

2009

2009

2010

2010

2011

2011

2012

2012

2013

2013

2014

2014

2015

2015

2016

2016

2017

2017

2018

2018

2019

2019

2020

2020

2021

2021

2022

2022

18% 18% 16% 16% 14% 14% 12% 12% 10% 10% 8%8% 6%6%

frictieleegstand (6,5%)

De verschillen in de data zijn echter momenteel zo klein, dat de cijfers in de monitor gebaseerd zijn op de leegstandsdefinitie van CBRE.

4%4% 2%2% 0%0% 2007

2008

2008

2009

2009

2010

2010

2011

2011

2012

2012

2013

2013

2014

2014

CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m² én wordt aangeboden. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt).

2015

2015

2016

2016

2017

2017

2018

2018

2019

2019

2020

2020

2021

2021

2022

2022

Grafiek 4. Ontwikkeling kantorenleegstand (kantoren ≥ 500 m² vvo) in Amsterdam januari 2008 - juli 2021 (in m² vvo en %). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

7

Kantorenleegstand in de stadsdelen De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m² vvo was medio 2021 te vinden in NieuwWest (circa 71.000 m² vvo), gevolgd door Centrum en Zuidoost (beide circa 58.000 m² vvo). De leegstaande kantoorruimte in Noord (circa 11.000 m² vvo) en Westpoort (circa 40.000 m² vvo) is bijna verviervoudigd ten opzichte van begin 2020. In Centrum is het grootste kantoorvolume leeg komen te staan sinds begin 2020 (van 19.000 naar 58.000 m² vvo).

Grootste kantorenleegstand 1. World Fashion Centre toren 4 (Lelylaan) 17.100 m² vvo, 100% leegstand 2. iQuarters: Marie (vml. KPN-complex) (Amstel III) 7.300 m² vvo, 100% leegstand Het bestaande kantoorgebouw wordt geheel gerenoveerd, oplevering in Q3 2021. 3. Westerdok (vml. Y-Point) (West) 7.100 m² vvo, 100% leegstand Renovatie opgeleverd december 2019, 100% leegstand sinds Q2 2020; geplande huurder heeft het gebouw niet betrokken.

Kantorenleegstand op kantoorlocaties De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m² vvo was medio 2021 te vinden in Amstel III (circa 56.000 m² vvo), gevolgd door Sloterdijk (circa 33.000 m² vvo) en Schinkelkwartier (circa 25.000 m² vvo). De leegstand is in de eerste helft van 2021 op de meeste kantoorlocaties toegenomen, behalve op Zuidas (het recent opgeleverde Terrace Tower is betrokken) en NDSM (zie grafiek 5).

4. Adam Smith Building (Schinkelkwartier) 6.900 van 20.400 m² vvo Sinds oplevering niet 100% in gebruik. 5. Keynes Building (Schinkelkwartier) 6.500 van 10.800 m² vvo Al lange periode niet 100% in gebruik.

Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2021) 2018 Q4

Leegstand in de regio (MRA) Ruim de helft van de kantorenvoorraad in de metropoolregio Amsterdam (MRA) bevindt zich op kantoorlocaties. In 2020 is op deze locaties veel minder kantooruimte betrokken dan in voorgaande jaren en de gemiddelde leegstand (zie kader) is in 2020 gestegen van 11% naar 13%, terwijl de laatste jaren de leegstand juist afnam in de MRA als geheel. De leegstand op de kantoorlocaties in Amsterdam, net als in ZuidKennemerland, ligt onder het gemiddelde van de regio, namelijk 11%. In de regio Almere-Lelystad is relatief de meeste kantoorruimte beschikbaar (zie kaart 3).

2019 Q4

2020 Q4

2021 Q1

2021 Q2

60.000 60.000 50.000 50.000 40.000 40.000 30.000 30.000 20.000 20.000 10.000 10.000

0-

11%

januari 2019

Amstel III Amstel III

Sloterdijk Sloterdijk

januari 2020

Schinkelkwartier

Schinkelkwartier

januari 2021

Minervahaven Minervahaven (kantoorlocatie) (zie kader p. 11)

april 2021

juli 2021

Grafiek 5. Leegstand op de kantoorlocaties met de meeste leegstand (in m² vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2021)

Regionale definitie leegstand

12%

Voor de Monitor Plabeka (Platform Bedrijventerreinen en Kantoren) wordt gebruikt gemaakt van data van Kantorenmonitor BV. Hierbij wordt een ruimere definitie van leegstand gehanteerd, waarbij bijvoorbeeld kantoorruimte in verbouwing ook wordt meegenomen. De leegstand wordt alleen gemonitord op de ‘formele’ kantoorlocaties. Voor meer informatie: zie metropoolregioamsterdam. nl/programma/plabeka-2 en atlasplabeka.nl.

29% IJmond

Zaanstreek - Waterland

0% Almere - Lelystad

11%

ZuidKennemerland

Amsterdam

Amstelland - Meerlanden

15%

Gooi en Vechtstreek

6% Toename leegstand in 2020 Afname leegstand in 2020

% leegstand hoger dan in Amsterdam

% leegstand (gelijk aan) Amsterdam

% leegstand lager dan in Amsterdam

Kaart 3. Leegstandspercentage kantoren op ‘formele’ kantorenlocaties in de MRA (peildatum 1 januari 2021). Bron: Monitor Plabeka 2020 – 2021 MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

8

Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag De onttrekkingen lijken na 2021 minder te worden (zie grafiek 6). Echter zijn er in de transformatiegebieden veel definitieve onttrekkingen (transformatie) en tijdelijke onttrekkkingen (herontwikkeling, verdichting en sloop-nieuwbouw) in voorbereiding om gemengde woon-werkwijken te realiseren, zoals in Amstel III. Deze onttrekkingen worden in de monitor pas opgenomen op het moment dat hier concrete afspraken over zijn. De netto toevoeging van kantoorruimte zal hierdoor uiteindelijk lager zijn dan onderstaande grafieken weergeven.

De strategie van Amsterdam om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties blijft belangrijk om te voldoen aan de kantoorvraag nu en in de toekomst. Door 125.000 m² bvo kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag. Deze toevoeging aan de kantorenvoorraad is niet lineair, gezien deze afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen. Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met een uitzondering als EMA daargelaten. Naast de opleveringen vinden er tijdelijke en definitieve onttrekkingen van kantoren plaats.

324.000

In 2019-2020 is de kantorenvoorraad met circa 80.000 m² bvo toegenomen. De huidige kantooropleveringen minus de onttrekkingen in de periode 2021 – 2026 lijken op termijn voldoende om aan de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoorruimte per jaar te voldoen. De potentie van kantoorontwikkelingen bij marktpartijen biedt voldoende mogelijkheden om de gewenste groei in kantorenvoorraad mogelijk te maken.

321.000 273.000

43

194.000

219.000

250

149.000

100

281

119

81

Van de verwachte opleveringen in de periode 2022 t/m 2024 is op dit moment 471.000 m² bvo kantoorruimte in uitvoering; meer dan de helft (55%) van de totale verwachte opleveringen in die periode.

17

31

104

99

71

9 59

62 103

48 -129.000

270.000

219.000

-79.000

-13.000

-15.000 -45.000

-68.000

-134.000

-203.000 2019

Ondanks dat 94% van de nieuwbouw in de metropoolregio in 2020 plaatsvond in Amsterdam (de rest in Amstelland-Meerlanden en Zuid-Kennemerland), laat grafiek 7 duidelijk zien dat er in 2020 weinig vierkante meters zijn toegevoegd aan de netto kantorenvoorraad. Wel zijn er voldoende nieuwe, toekomstbestendige kantoren aan de voorraad toegevoegd (zie grafiek 6). Uit de projectplanningen blijkt dat dit ook voor 2021 de verwachting is. De boeggolf van plannen, ontwikkelen en realiseren kent altijd een optimistische planning en vervolgens vertragingen. Opleveringen schuiven door van 2021 naar het volgende jaar, waar dan op andere projecten weer uitstel plaatsvindt.

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Opgeleverd of in uitvoering Verwachte opleveringen Definitieve onttrekking Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing) [1]

[2]

Peildatum: [1] 1 januari 2021 [2] 1 juli 2021

Grafiek 6. Opleveringen en onttrekkingen 2019 – 2026 (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari en 1 juli 2021)

308.000

217.000

258.000

245.000

225.000

222.000

207.000 150.000

151.000

144.000

125.000 65.000 16.000 2019

2020

44.000 15.000 2021

2022

2023

2024

2025

2026

Peildatum 1 januari 2021 (totale toename kantorenvoorraad in de periode 2019 – 2026: 1.060.000 m² bvo) Peildatum 1 juli 2021 (totale toename kantorenvooraad in de periode 2019 – 2026: 1.280.000 m² bvo) Netto uitbreidingsvraag per jaar (125.000 m² bvo) Grafiek 7. Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari en 1 juli 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

9

Opleveringen en onttrekkingen In 2021 wordt er naar verwachting circa 150.000 m² bvo kantoorruimte opgeleverd, waarvan circa 50.000 m² bvo nieuwbouw. De grootste (verwachte) opleveringen in 2021 zijn EDGE Amsterdam West, Valley en 2Amsterdam. Er wordt daarnaast circa 105.000 m² bvo tijdelijk onttrokken door verbouwingswerkzaamheden, waaronder het Rembrandt Park One (voormalige Ringparkgebouw) en Berghausplaza bij Lelylaan, en de Dreeftoren in ArenAPoort. Circa 30.000 m² bvo zal getransformeerd worden. De verwachte netto toename van de kantorenvoorraad in 2021 is circa 35.000 m² bvo. Dit is minder dan begin van het jaar verwacht werd. Het verschuiven van de oplevering van de City Campus (nieuw hoofdkantoor van Booking.com op Oosterdokseiland) naar 2022 is hier mede debet aan.

Pulse

Basisweg 10A (tijdelijk gebouw) EDGE A’dam West

Max & Moore

Lovely Rita Floating Gardens

BOLD Offices

Naritaweg 199

The Admiral

T-Point Postjesweg 175 Portage Rembrandt Park One Fashion House (OKU House)

LAB42

2Amsterdam Valley Framebuilding (vml. M+N gebouw) ING Maple Dreeftoren SPOT fase Y (Hogehilweg 13-15) SPOT fase X (Hogehilweg 5-7) De Muntberg 1-2 (Paasheuvelweg 22a-b)

Oplevering nieuwbouw Oplevering herontwikkeling of uitbreiding Transformatie of sloop-nieuwbouw Tijdelijke onttrekking Afbeelding 4. ING Maple (Bijlmerdreef 109-127). Het voormalige ING Financial Plaza, gebouwd in de jaren ‘80, was toe aan renovatie en is volledig gestript en voorzien van een nieuwe buitengevel. Bron: Atelier PRO

Kaart 3. Opleveringen en onttrekkingen in 2021 Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2021)

Afbeelding 5. De Pulse (kavel 3N4) naast Station Noord. Wonam ontwikkelde hier twee nieuwbouw woontorens met 4.000 m² kantoorruimte op de 1e en 2e verdieping. Bron: Benthem Crouwel Architects

Afbeelding 6. Lovely Rita (Naritaweg 10), het voormalige FNV-kantoor wordt gesloopt om plaats te maken voor 345 nieuwbouwwoningen. Bron: Spring Real Estate

MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

10

Kantoorontwikkelingen

Minervahaven In het bestemmingsplan voor Minervahaven zijn geen zelfstandige kantoren toegestaan, maar in de bestemming bedrijf zijn wel creatieve functies toegestaan. Hiervoor is een lijst met functies als bijlage van regels toegevoegd. De bedrijven op de lijst mogen maximaal 70% ondersteunend kantoor hebben, maar moeten ook voor minimaal 30% een bedrijfsmatig gebruik kennen. Omdat het aandeel kantoor groter dan 50% is, worden deze creatieve functies ook in de monitor meegenomen.

Opgeleverd Oplevering in voorbereiding of uitvoering Onttrokken Onttrekking in voorbereiding

Kaart 4. De grote kantoorontwikkelingen in de periode 2019 - 2026. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2021)

-

+ Oplevering

= Netto toename

Nieuwbouw 0

870.000

870.000

Sloop-nieuwbouw

250.000

135.000

Onttrekking

-115.000

Uitbreiding en herontwikkeling -330.000

830.000

500.000

Transformatie -240.000

15.000

-225.000

-685.000 TOTAAL

1.965.000

1.280.000

Grafiek 8. Onttrekking, oplevering en netto toename kantorenvoorraad in de periode 2019 – 2026 (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

11

Gemeentelijke gronduitgifte Meer dan 80% van de kantoorontwikkelingen wordt ontwikkeld op al uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is. Deze kantoorontwikkelingen vinden plaats door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling van een kantoor. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars.

Kantoortenders en 1-op-1 uitgiften 2019 – 2022 1.

Zuidas: Kenniskwartier, De Puls (kavel 2a) kantoorprogramma: 30.900 m² bvo start tender: november 2018 bouw: 2021 – 2024

2.

ArenAPoort: kavel 15 kantoorprogramma: 7.400 m² bvo 1-op-1 gronduitgifte in 2019 aan JC ArenA bouw: 2022 – 2024

3.

Ontwikkelcompetitie Omval-Weespertrekvaart: Spectrum, Circulair City House kantoorprogramma: 1.500 m² bvo start tender: juli 2020 bouw (indicatief): 2022 – 2023

4.

Zuidas: Kenniskwartier, OBA Next en kantoren (kavel 2i) kantoorprogramma: 16.500 m² bvo start tender: juli 2021 bouw (indicatief): 2024 – 2026

5.

Zuidas: Vivaldi, kavel 13 kantoorprogramma: 26.500 m² bvo start tender: Q4 2021 bouw (indicatief): 2024 – 2026

6.

Zuidas: Kop Zuidas, kavel K kantoorprogramma: 19.000 m² bvo start tender: Q4 2021 bouw (indicatief): 2024 – 2026

7.

Zuidas: Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld kantoorprogramma: circa 10.000 m² bvo start tender (indicatief): Q2 2022 bouw (indicatief): 2024 – 2027

8.

Lelylaan: Schijfgebouw kantoorprogramma: 4.400 m² bvo start tender (indicatief): Q2 2022 bouw (indicatief): 2024 – 2026

Afbeelding 7. Artist impressie van Spectrum, Circulair City House. Bron: Crowdbuilding, Space&Matter en Het Nieuwe Bouwbedrijf

Tenders na 2022 In nieuwe plannen, zowel gebiedsontwikkeling als transformatie, wordt naast wonen ook werk meegenomen. Deze plannen moeten nog verder worden uitgewerkt en in veel gevallen zijn er nog geen concrete tenders. In de volgende gebieden worden vanaf 2023 (mogelijk) kantoren (en daarmee tenders) in de plannen opgenomen.

Buikslotermeerplein

Buiksloterham

Kantoortenders na 2022 1.

Amstelstation: kavel A kantoorprogramma: 10.000 – 40.000 m² bvo

2.

Zuidas: Parnas, kavel F kantoorprogramma: circa 22.500 m² bvo start tender (indicatief): 2023 bouw (indicatief): 2026 - 2028

3.

Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2 kantoorprogramma: circa 55.000 m² bvo (meerdere gronduitgiften)

4.

Buiksloterham kantoorprogramma: nader uit te werken

5.

Buikslotermeerplein kantoorprogramma: nader uit te werken

Lelylaan: Schijfgebouw De Puls

Amstelstation: kavel A Kavel 13

Kavel F

Spectrum Kavel K

Ravel, ontwikkelveld 2 OBA Next Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld Kavel 15

Afgeronde tenders / gronduitgiften Tenders in 2021 – 2022 Tenders na 2022 Kaart 5. Kantoorontwikkelingen door gemeentelijke gronduitgifte MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2021) 12

Lab-kantoren Lab-kantoren Laboratoria met (ondersteunend) kantoor is een opkomende functie die overlapt met de definitie van een kantoor. Als minder dan 50% van een bepaalde ruimte wordt gebruikt als kantoor, wordt die ruimte in deze monitor niet meegerekend als kantoor. In het geval van een lab-kantoor wordt het dan gezien als industriële ruimte. In het Kantorenplan 2019-2026 wordt Life Science en Health als specifieke sector genoemd waar Amsterdam op inzet, om de internationale vestigingspositie van de MRA en Nederland te versterken. Soms kunnen bestaande kantoren deels getransformeerd worden naar laboratorium zoals in het Life Sciences District, in het Paasheuvelweggebied bij het AMC Medical Business Park. Het betreft dan vaak alleen de bovenste verdiepingen in verband met de ventilatie en luchtzuivering die voor laboratoria benodigd zijn. Voor nieuwe ontwikkelingen moet er rekening mee gehouden worden dat een lab-kantoor niet hetzelfde vraagt van een ruimte als een regulier kantoor. De plafondhoogte van een lab-kantoor moet groter zijn in verband met de benodigde ruimte voor ventilatie en luchtzuivering onder over- of onderdruk. Het energiegebruik van lab-kantoren is aanzienlijk hoger vanwege de lucht- en vervuilingskwalificaties die nodig zijn in bijvoorbeeld de ontwikkeling van gen-therapie of nieuwe medicijnen.

Op eigen terrein van AMC heeft de gemeente recent namens AMC twee kavels getenderd met multi-tenant, lab-kantoorgebouwen, en twee gronduitgiften voor lab-kantoren zijn in voorbereiding. Bij alle kavels van het AMC geldt dat minimaal 50% van het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) bestemd moet zijn voor laboratoria en maximaal 50% voor daarbij behorende ondersteunende kantoorvoorzieningen. Life Science en Health (LSH) Door de komst van het Europees Medicijnen Agentschap (EMA) naar Amsterdam (Zuidas) in 2019, werd verwacht dat veel medisch gerelateerde ondernemingen zich zouden gaan vestigen op plekken waar medische kennis- en laboratoriumfaciliteiten aanwezig zijn. In Amsterdam is dit rond het Life Sciences District, Kenniskwartier (Zuidas), Riekerpolder (rond het Antoni van Leeuwenhoek Ziekenhuis) en Amsterdam Science Park. Circa 10% van de nieuwe bedrijven die jaarlijks naar de Amsterdamse regio komt, zijn LSHbedrijven. Deze nieuwe bedrijven leveren honderden nieuwe banen op en tientallen tot honderden miljoenen aan investeringen in de LSH-sector. De aanwezigheid van EMA, de infrastructuur, talent, kennisen onderzoeksinstituten en het investeringsklimaat zijn belangrijke factoren voor het aantrekken van LSH-bedrijven naar Amsterdam.

Daarnaast is er een trend zichtbaar dat steeds meer bedrijven hun Research and Development (R&D) en Europese LSHregelgevingsactiviteiten dicht bij EMA willen hebben.

MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Afbeelding 8. Artist impressie van Plus Ultra Amsterdam (AMC Medical Business Park). Bron: cepezed.nl

Lab-kantoren 1.

Zuidas: Kenniskwartier VUmc Imaging Center onderzoek, laboratoria en een kantoorvleugel opgeleverd in 2019

2.

Amsterdam Science Park: LAB42 (UvA) 100% kantoor: 5.397 m² bvo lab-kantoor: 2.453 m² bvo selectie: 2019 - 2020 bouw (gestart): 2020 – 2022

3.

Amsterdam Science Park: Matrix I 100% kantoor: 5.139 m² bvo lab-kantoor: 2.058 m² bvo tender: 2020 bouw (gestart): 2020 – 2022

4.

AMC Medical Business Park: kavel E, Plus Ultra Amsterdam (Kadans) totaal programma: max. 5.500 m² bvo waarvan ondersteunend kantoor (max. 50%): 2.750 m² bvo tender: oktober 2019 – februari 2020 bouw: 2021 – 2023

5.

AMC Medical Business Park: kavel F totaal programma: minimaal 4.400 tot max. 4.872 m² bvo waarvan ondersteunend kantoor: max. 50% tender: maart – juli 2021 bouw (indicatief): 2023 – 2024

6.

AMC Medical Business Park: kavel G totaal programma: 1.000 m² hyperbaar geneeskundig centrum en 2.200 m² lab-kantoor waarvan ondersteunend kantoor (max. 50%): 1.100 m² bvo 1-op-1 gronduitgifte: 2022 bouw (indicatief): 2022 – 2023

7.

AMC Medical Business Park: kavel C1/C2/C3 totaal programma: max. 27.000 m² waarvan ondersteunend kantoor: max. 50% 1-op-1 gronduitgiften: 2025 bouw (indicatief): 2025 – 2027

Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2021)

13

Toekomstbestendige kantoren Energielabels Vanaf 1 januari 2023 geldt conform het Bouwbesluit de verplichting voor alle kantoren (groter dan 100 m²) om energielabel C of hoger te hebben. Dit komt overeen met een Energie-Index van 1,3 of beter. Anders mag het gebouw niet meer als kantoor gebruikt worden. Dit geldt niet voor monumenten en kantoren die binnen 2 jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend.

Op 1 juli 2021 had 42% van de Amsterdamse kantoren een energielabel geregistreerd. Daarvan had 67% label C of hoger. Er ligt nog een opgave om de label C-verplichte kantoren met label D of lager, vóór 1 januari 2023 te verduurzamen om sluiting te voorkomen. De Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 steekt in op een verplicht label A voor kantoren vanaf 2030.

67%

1 juli 2021: 1.055 label Cplichtige kantoren met geregistreerd label

33%

A

B

C

D

E

F

G

45%

8%

15%

8%

7%

4%

14%

37

617

1.055 (42%)

1.481 (58%)

710 (67%)

345 (33%)

2.536

3.190 kantoren in Amsterdam

2.536 label Cplichtige kantoren

1.055 label C-plichtige kantoren met label

label C-plichtig kantoor

label geregistreerd

label C of hoger

niet label C-plichtig kantoor (kleiner dan 100 m²)

geen label geregistreerd

label D of lager

niet label C-plichtig kantoor (monumentaal)

Grafiek 9. Stand van zaken energielabels kantoren in Amsterdam. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied o.b.v. data RVO energielabels utiliteitsbouw met kantoorfunctie (peildatum 1 juli 2021)

Energielabels gebouwen met kantoorfunctie Amsterdam telde op 1 januari 2020 volgens de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied 3.190 kantoorgebouwen. Hiervan zijn er 617 kleiner dan 100 m² en 37 zijn monumentaal, waarvoor de energielabel C-verplichting* niet geldt. De overige 2.536 kantoorgebouwen zijn label C-plichtig. Hiervan staan er 1.997 binnen de ring (79%). Slechts 28% van de label C-plichtige kantoren heeft op dit moment een energielabel C of hoger. Van 72% van de kantoren is het energielabel onvoldoende of nog onbekend. Het aantal kantoorgebouwen met een geregistreerd label is het afgelopen jaar met slechts 88 toegenomen. Van de label C-plichtige kantoren die wél een label hebben geregistreerd, heeft 67% label C of hoger; dat was 1 augustus 2020 nog 64%.

45% van de geregistreerde kantoorgebouwen heeft al label A of hoger, waarmee zij al voldoen aan de label A-verplichting die naar verwachting vanaf 2030 geldt vanuit de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050. Energielabels naar bouwjaar Ruim de helft (52%) van de kantorenvoorraad in Amsterdam is gebouwd vóór 1980, 16% in de periode 1981 t/m 2000 en 32% na 2000. Ongeveer 86% van de kantoren met label D of lager is gebouwd vóór 1980. Bijna 2 op de 3 kantoren (62%) met label A is gebouwd na 2000, 14% in de periode 1981 t/m 2000 en 24% vóór 1980. De oudere kantoren hebben waarschijnlijk een grondige herontwikkeling doorgemaakt om label A te verkrijgen.

* Een geldig energielabel is momenteel verplicht bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

14

Landelijke regels De label C-verplichting voor kantoren is onderdeel van de bouwwetgeving waarmee de overheid regels stelt aan de minimale energiezuinigheid van kantoorgebouwen die nodig is om de klimaatdoelen te behalen. Amsterdamse aanpak De Gemeente Amsterdam en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) controleren op naleving van de label C-verplichting. In juni 2021 is er een campagne gestart om kantoorpandeigenaren te informeren. De stadsdelen hebben een brief gestuurd aan de eigenaren van kantoren van 100-800 m² en de OD NZKG aan eigenaren van kantoren > 800 m². Gemeente Amsterdam stelt een groot belang bij de verduurzaming van kantoren, zie ook het persbericht hierover. De gemeente Amsterdam biedt kantooreigenaren een gratis energieadvies- en begeleidingstraject aan om hun pand te verduurzamen. Hiermee krijgen de eigenaren inzicht in de maatregelen die getroffen kunnen worden om energie (en kosten) te besparen, worden zij ondersteund bij de uitvoering van de maatregelen en bij het regelen van financiering. Meer informatie is te vinden op www.amsterdam.nl/labelC.

Is uw kantoor label C plichtig?

Label C plicht Kantoorfunctie Nevenfunctie die ten dienste staat van een gebruiksfunctie

Per 1 januari 2023 moeten alle kantoren minimaal label C hebben. Voldoet u niet, dan dreigt sluiting. In onderstaand overzicht zijn de regels uit het Bouwbesluit overzichtelijk gevisualiseerd.

Kantoorgebouw

Kantoorgebouw met nevenfunctie bijvoorbeeld bedrijfsrestaurant

Andere gebruiksfuncties (dan een kantoor) hebben geen Label C plicht.

Kantoorgebouw met andere gebruiksfuntie bijvoorbeeld winkel

120 m2 20 m

90 m2 <100m2 Geen plicht.

110 m2 >100m2 Plicht hele gebouw.

90 m2 Totaal >100m2 Plicht hele gebouw.

20 m2

20 m

2

2

20 m2

90 m2

70 m2 Totaal <100 m2 Geen plicht.

110 m2

20 m

2

90 m2

20 m2

110 m2

Kantoor <100 m2 Kantoor >100 m2 Totaal >100 m2 Totaal >100 m2 Plicht hele Geen plicht. Plicht hele plicht alleen gebouw (110 m2). gebouw (130 m2). voor kantoor, niet de andere gebruiksfunctie.

110 m2 Kantoor >100 m2 maar < 50% van totaal gebouw. Geen plicht.

De verplichting geldt niet als: 1. de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties minder is dan 50% van de totale oppervlakte; 2. de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties en nevenfuncties opgeteld minder is dan 100 m2 ; 3. het een rijksmonument is. Of als het in de provinciale of gemeentelijke monumentenverordening staat; 4. het een kantoorgebouw betreft dat ten hoogste nog 2 jaar wordt gebruikt; 5. het een kantoorgebouw betreft dat wordt onteigend of aangekocht; 6. het kantoorgebouw geen energie gebruikt om het binnenklimaat te regelen; 7. de maatregelen die nodig zijn om energielabel C te realiseren, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar.

Aan deze flyer kunnen geen rechten worden ontleend.

In 2022 zullen de pandeigenaren opnieuw geïnformeerd worden. Er wordt ook gewerkt aan een plan van aanpak voor de handhaving vanaf 1 januari 2023. De benodigde inzet is afhankelijk van het kantoorvolume dat op dat moment niet voldoet aan de label C-verplichting.

Stappenplan Label C

Uw kantoor heeft energielabel A t/m C

Check uw energielabel op ep-online.nl

Let op dat het label in 2023 nog niet is verlopen. De geldigheidsduur van een label is 10 jaar.

Uw kantoor heeft nog geen label Laat een energieadviseur een inschatting maken van de energiezuinigheid van uw gebouw.

Denkt uw adviseur dat uw pand niet energiezuinig is (label D t/m G)? Dan moeten eerst energiebesparende maatregelen worden uitgevoerd. Lees hieronder in welke stappen dat gaat.

Denkt uw adviseur dat uw pand energiezuinig is (label A t/m C)? Dan kan uw adviseur een labelberekening maken, registreren en afmelden.

Uw kantoor heeft label D t/m G Volg de 4 stappen om uw pand vóór 2023 naar energielabel C te tillen, of beter nog: label A of B!

Stap 1: Vraag een maatwerkadvies aan Een energieadviseur signaleert noodzakelijke energiebesparende maatregelen en maakt een kostenberekening.

Stap 2: Verken financiële regelingen RVO ondersteunt het nemen van energiebesparende maatregelen met een aantal subsidies. Bekijk de subsidiewijzer van RVO.

Stap 3: Voer de maatregelen uit Voer de energiemaatregelen vóór 2023 uit, om in ieder geval op energielabel C te komen. Zorg ook direct voor de uitvoering van ‘no regret’-maatregelen. Dit zijn maatregelen die bijdragen aan een energieneutraal en toekomstbestendig kantoor.

Stap 4: Laat een nieuw energielabel opstellen Schakel opnieuw een energieadviseur in om het nieuwe label vast te stellen en te registeren. Aan deze flyer kunnen geen rechten worden ontleend.

Label C of hoger

Label D of lager

Afbeelding 9. Uitsnede van een weergave van de 1.055 label C-plichtige kantoorgebouwen mét een geregistreerd energielabel. De 1.481 label C-plichtige kantoren zonder label zijn niet weergegeven. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (peildatum 1 juli 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Afbeelding 10. Flyer aan pandeigenaren over de energielabel C-verplichting. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied 15

BREEAM-gecertificeerde kantoren BREEAM-certificaten geven inzicht in de werkelijke prestatie van projecten op duurzaamheid. Er wordt alleen waardering gegeven aan prestaties die bovenwettelijk zijn. De projecten zijn daarmee voorbereid op de toekomst.

Afgegeven BREEAM-certificaten (sinds 1 januari 2019) aan Amsterdamse gebouwen met kantoor als hoofdfunctie die het hoogste scoren: BREEAM: Ontwerpfase

In de eerste helft van 2021 zijn er 3 nieuwe certificaten afgegeven aan kantoren in de ontwerpfase (Plus Ultra Amsterdam, EDGE Amsterdam West en een kantoorgebouw op Walborg 2). Deze score alle drie erg hoog (Outstanding). Daarnaast hebben ook 3 recent opgeleverde kantoren een BREEAM-certificaat gekregen (De Walvis, Hourglass en Rivierstaete).

1.

Plus Ultra Amsterdam (AMC Medical Business Park, kavel E) * ★★★★★ Outstanding (90,9%) 4.528 m² kantoor - 12 mei 2021

2.

EDGE Amsterdam West (Sloterdijk Centrum) * ★★★★★ Outstanding (89,4%) 66.870 m² kantoor - 4 februari 2021

In de standaard bouwenvelop voor kantoorontwikkelingen in Zuidas wordt minimaal BREEAM Excellent (≥ 70%) ★★★★☆ uitgevraagd.

3.

Kantoorgebouw Walborg 2 (Zuid) * ★★★★★ Outstanding (88,8%) 5.550 m² kantoor - 12 januari 2021

4.

Tripolis-Park (Zuidas) ★★★★★ Outstanding (87,8%) 58.601 m² kantoor - 14 december 2020

5.

CrossOver (Zuidas) ★★★★★ Outstanding (87,7%) 15.355 m² kantoor - 2 juni 2020

WELL-gecertificeerde kantoren De WELL-certificaten worden toegekend aan gebouwen die prioriteit geven aan de menselijke gezondheid en welzijn, gebaseerd op de prestaties binnen het gebouw in zeven categorieën: lucht, water, voeding, licht, vitaliteit, comfort en geest.

BREEAM: Opleverfase 1.

Cedar, Hoofdkantoor ING (ArenAPoort) ★★★★★ Outstanding (93,7%) 35.000 m² kantoor - 28 mei 2020

2.

De Walvis (Westerdokseiland) * ★★★★☆ Excellent (76,0%) 9.396 m² kantoor - 28 april 2021

3.

The New Atrium toren Noord (Zuidas) ★★★★☆ Excellent (75,5%) 9.475 m² kantoor - 23 januari 2019

4.

EMA (Zuidas) ★★★★☆ Excellent (75,3%) 27.342 m² kantoor - 19 augustus 2020

5.

Hourglass (Zuidas) * ★★★★☆ Excellent (73,0%) 19.040 m² kantoor - 25 januari 2021

6.

Flow (Minervahaven) (zie kader p. 11) ★★★★☆ Excellent (72,3%) 7.200 m² kantoor -18 december 2020

7.

De Oliphant (ArenAPoort) ★★★☆☆ Very Good (58,5%) 24.636 m² kantoor - 28 november 2019

8.

Rivierstaete (Zuid) * ★★★☆☆ Very Good (57,8%) 31.481 m² kantoor - 23 april 2021

Afgegeven WELL-certificaten sinds 1 januari 2019: 1.

EDGE Olympic (Zuidas) WELL Core & Shell: Platinum ★★★ (20 maart 2019)

2.

Flow (Minervahaven) (zie kader p. 11) WELL Core: Platinum ★★★ (18 mei 2020)

3.

NoMa House (Zuidas) WELL Core: Gold ★★☆ (17 december 2020)

Bron: WELL (wellcertified.com/projects)

De volgende kantoren in Amsterdam hebben een WELL-certificaat aangevraagd (er zijn in 2021 nog geen nieuwe aanvragen gedaan): 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

EDGE Amsterdam West (Sloterdijk Centrum) The Core (Schinkelkwartier) nieuwAmsterdam (ArenAPoort) UP Office Building (Centrum) WTC Amsterdam (Zuidas) Herengracht 582-584 (Centrum) The New Atrium (Zuidas) De Lairessestraat 127 C-D (Zuid) Buiksloterham kavel 46 Distelweg (Noord)

Bron: WELL (wellcertified.com/projects) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

* Gecertificeerd sinds 1 januari 2021

Bron: Projectenkaart BREEAM-NL (breeam.nl/projecten/kaart) 16