2. Monitor kantoren Amsterdam - stand van zaken medio 2023.pdf

Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken medio 2023

Amsterdamse Kantorenmarkt: De tijd van verandering is aangebroken

Gemeente Amsterdam, november 2023

Colofon Deze monitor is opgesteld door: n Cengiz Caglar (c.caglar@amsterdam.nl) Kantorenloods, Grond en Ontwikkeling n

Irma Janssen (i.janssen@amsterdam.nl) Grond en Ontwikkeling

n

Ratna Sewrajsing (r.sewrajsing@amsterdam.nl) Grond en Ontwikkeling

n

Svenja de Rijk (s.rijk@amsterdam.nl) Grond en Ontwikkeling

Met dank aan de directies Economische Zaken en Cultuur, Ruimte en Duurzaamheid en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Bron foto voorkant: VORM

Inhoudsopgave Inleiding4 Stand van zaken

5

Economische ontwikkeling

6

Conclusies expertmeeting Amsterdamse Kantorenmarkt

9

Conclusies gemeente Amsterdam

11

Congestie13 Monitoring14 Stadsgebied Weesp

14

Kantorenvoorraad (vvo)

15

Kantorenleegstand (vvo)

17

Bouwen voor de vraag

21

Uitbreidingsvraag21 Opleveringen en onttrekkingen

22

Kantoorontwikkelingen 2019 – 2030

23

Gemeentelijke gronduitgifte

24

Toekomstbestendige kantoren

26

Energielabels26 BREEAM-gecertificeerde kantoren

28

WELL-gecertificeerde kantoren

30

Nieuwe wet- en regelgeving

31

Monitor Kantoren Amsterdam

Inleiding Met het Kantorenplan 2019 – 2026 (d.d. 24 september 2019) wordt gestuurd op een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt. In de nasleep van de coronacrisis is monitoring, door de kantorenmarkt nauwgezet te volgen, nog belangrijker. Aan de hand van het Kantorenplan vindt sturing plaats op nieuwe kantoorplannen. In deze monitor worden de volgende vijf onderwerpen besproken: Op 28 september 2023 is een expertmeeting georganiseerd in samenwerking met de marktpartijen. Het doel van deze bijeenkomst was om dieper inzicht te verkrijgen in de huidige en toekomstige ontwikkelingen op de Amsterdamse kantorenmarkt. Concreet is besproken of de uitgangspunten zoals geformuleerd in de Kantorenstrategie en het Kantorenplan nog altijd aansluiten op de vragen en veranderingen die zich in de kantorenmarkt voordoen. Ook is de behoefte aan een herijking van de Kantorenstrategie en het Kantorenplan met de experts besproken. Op pagina 9 en 10 worden de belangrijkste conclusies uit deze expertmeeting gedeeld. Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van medio 2023. Plabeka Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) van de Metropoolregio Amsterdam richt zich op het reduceren van structurele leegstand van werklocaties in de MRA. De kantoorontwikkelingen en -leegstand in de metropoolregio worden opgenomen in de jaarlijkse Monitor Plabeka en de bijbehorende Atlas Plabeka.

Verschil bvo en vvo Bruto vloeroppervlakte (bvo) De bruto vloeroppervlakte is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimte(s) en ruimten lager dan 1,5 meter. Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) De verhuurbaar vloeroppervlakte is de bruto vloeroppervlakte minus dragende wanden en kolommen, verticale verkeers- oppervlakte (trappenhuizen en liften), installatieruimte(s), parkeerruimte en ruimten lager dan 1,5 meter. Dit komt globaal neer op circa 85% van de bruto vloeroppervlakte.

parkeerruimte

lift

lift

installatie­ ruimte

bruto vloeroppervlakte (bvo)

bruto vloeroppervlakte (bvo) (vvo) verhuurbaar vloeroppervlakte 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Disclaimer: De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente. Mogelijk vinden er wijzigingen plaats in de doorgang van de plannen.Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.

Monitor Kantoren Amsterdam

4

Stand van zaken Monitoring

Weesp onderdeel van Amsterdam

2018

Kantorenvoorraad (x miljoen m2 vvo)

2019

2020

2021

2022

2023 2024

Weesp onderdeel van Amsterdam

Kantorenleegstand (%)

2025 2026

2018

2019

2020

2022

2021

2023 2024 2025

2026

6,05

kantoren ≥ 500 m2 vvo peildatum 1 juli 2023 bron: CBRE

kantoren ≥ 500 m2 vvo peildatum 1 juli 2023 bron: CBRE

5,66

5,61

7,1 5,9

5,6

5,4

5,71 5,70 5,64

frictieleegstand: 6,5

4,7

3,9 3,0

5,59

5,57

5,8

Bouwen voor de vraag Planvoorraad tot 2030: 1.520.000 m2 bvo kantoorlocaties, peildatum 1 januari 2022. bron: Monitor Plabeka.

Netto toename kantorenvoorraad (x 1.000 m2 bvo)

Oplevering en onttrekking kantoren (x 1.000 m2 bvo)

peildatum 1 juli 2023 bron: Gemeente Amsterdam 194

219 149

118 93

88 65

-13 -63

15

-129

0

-11

2020

2021

2022

Gerealiseerde toename

101

0

Onttrekking

2019

122

2023

2024

-134

-61 -139

2025

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

2026

Verwachte toename

Opgeleverd

Onttrokken

Verwachte oplevering

Verwachte onttrekking

Kantooropleveringen 2023

Kantooronttrekkingen 2023

Grootste (verwachte) opleveringen in 2023 (peildatum 1 juli 2023):

Grootste (verwachte) onttrekkingen in 2023 (peildatum 1 juli 2023):

1.

1.

3. 4. 5.

-98

-203

Netto uitbreidingsvraag per jaar: 125.000 m2 bvo

2.

190

Oplevering

60

16

179 128

Tripolis-Park, Zuidas, herontwikkeling (2020-2023): 29.000 m2 bvo - opgeleverd EDGE Stadium, Zuidas, herontwikkeling (2020-2023): 33.000 m2 bvo - opgeleverd CrossOver, Kop Zuidas, nieuwbouw (2021-2023): 12.000 m2 bvo - opgeleverd Nijkerk IH1 (Project aan het Water), herontwikkeling (2022-2023): 12.000 m2 bvo.

2. 3.

Stadsdeelkantoor Nieuw-West, sloop-nieuwbouw. MIX Amsterdam (2023-2026): –6.100 m2 bvo Amstelvista, sloop-nieuwbouw (2023-2024): –5.300 m2 bvo Pieter Calandlaan 5-7, sloop (2023-2024): –1.600 m2 bvo

Apollolaan 171, herontwikkeling (2021-2023): 7.300 m2 bvo.

Toekomstbestendige kantoren 400

BREEAM-gecertificeerde kantoren* 252 281

* gebouwen met (deels) kantoorfunctie

Nieuwbouw en renovatie In-use (asset)

Monitor Kantoren Amsterdam

33 2019

39

70 2020

79

126 152

2021

2022

2023

2024

2025

2026

5

Economische ontwikkeling Krimp in Nederlandse economie Na de coronadip groeide de Nederlandse economie in hoog tempo, maar sinds het voorjaar van 2022 is die groei gestagneerd. Het BBP (bruto binnenlands product) groeide in het eerste kwartaal van 2023 1,9% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022. In het eerste kwartaal van 2022 gold een harde lockdown tot 25 januari en daarna hadden bepaalde sectoren nog te maken met een aantal coronamaatregelen. De economie is in het eerste kwartaal wel 0,7% gekrompen ten opzichte van het laatste kwartaal van 2022. Deze krimp is vooral toe te schrijven aan een daling van het handelssaldo en aan een grotere onttrekking uit de (gas)voorraden.

Omzet zakelijke dienstverlening groeit De omzet van de zakelijke dienstverlening lag in het eerste kwartaal van 2023 14,9 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2022. Inmiddels stijgt de omzet al 2 jaar op rij met dubbele cijfers, deels door hogere prijzen. De grootste omzetstijging (46%) is te zien in de reisbranche. Het ondernemersvertrouwen van de zakelijke dienstverleners steeg in het tweede kwartaal van 2023 naar 9,4%. Ondernemers in de zakelijke dienstverlening zijn optimistisch over de verwachte ontwikkeling van de omzet en de personeelssterkte. Wel geeft 47,9% van de ondernemers aan een tekort aan arbeids­krachten als belemmering te zien.

Bron: Economie krimpt in eerste kwartaal 2023 met

Bron: Omzet zakelijke dienstverlening 14,9 procent hoger in

0,7 procent (cbs.nl)

eerste kwartaal (cbs.nl)

Bruto binnenlandse product (volume), seizoengecorrigeerd

Omzet zakelijke dienstverlening

2015=100

% verandering t.o.v. een jaar eerder

120

30 20

115

10

110

0 105

-10

100

-20

95

-30 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2019

2020

2021

2022

Grafiek 1. Bruto binnenlands product (volume), seizoengecorrigeerd

Grafiek 2. Omzet zakelijke dienstverlening (% verandering t.o.v. een

(index: 2015=100). Bron: CBS, Dashboard Economie

jaar eerder). Bron: CBS, Dashboard Economie

2023

Afbeelding 1. Het monumentale Tripolis-complex aan de A10 is herontwikkeld tot een bruisende stadscampus. Tripolis bestaat uit drie monumentale torens uit 1994, naar een ontwerp van architect Aldo van Eyck. In de herontwikkeling door Flow blijft de huidige constructie behouden. De herontwikkeling van de torens 200 en 300, in combinatie met de bouw van Het Venster, is in de eerste helft van 2023 voltooid. De herontwikkeling van toren 100 volgt later. Verdichten en vergroenen. Winy Maas van architectenbureau MVRDV heeft ‘Tripolis-Park’ ontworpen. Bron: Flow Real Estate.

Monitor Kantoren Amsterdam

6

Werkzame beroepsbevolking (15 tot 75 jaar), seizoengecorrigeerd

Krapte op de arbeidsmarkt blijft De arbeidsmarkt blijft onverminderd krap. Zowel het aantal werklozen als het aantal vacatures bleef gelijk. In het eerste kwartaal van 2023 groeide de werkzame beroepsbevolking in Nederland met 49.000 mensen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het aantal banen in de bedrijfstak handel, vervoer en horeca nam verreweg het meest toe: 76.000 meer banen dan een jaar eerder. Een aantal andere bedrijfstakken die een aanzienlijke groei van banen lieten zien zijn de zakelijke dienstverlening (70.000) en de zorg (35.000). Eind maart stonden er 437.000 vacatures open, net zoveel als aan het einde van het vierde kwartaal.

x 1.000 9.800 9.600 9.400 9.200 9.000 8.800 8.600 8.400 8.200 8.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Grafiek 3. Werkzame beroepsbevolking (15 tot 75 jaar), seizoen­ gecorrigeerd (x 1.000). Bron: CBS, Dashboard Economie

Bron: Werkenden (cbs.nl)

Regionale economie groeit voorzichtig door De oorlog in Oekraïne en de daaraan gekoppelde geo­politieke crisis heeft sinds februari 2022 veel impact op de economie. In 2022 stegen de gas- en olieprijzen, waardoor energie, transport en productie veel duurder werden met historisch hoge inflatiecijfers tot gevolg. Echter, de inflatie manifesteert zich inmiddels steeds meer in prijzen van voedsel en diensten, terwijl de energieprijzen inmiddels zijn teruggelopen naar het niveau van eind 2021. De ECB tracht de inflatie te dempen met verhogingen van de beleidsrente en remt daarmee ook de economische groei. Dit leverde een forse daling op in het consumenten­vertrouwen waarbij er nu ook de eerste afname van de consumenten­bestedingen te zien is, maar ook forse loonsverhogingen. Toch verwacht CBRE dat de economie in 2023 zal groeien met 0,6% na een kortstondige economische terugval in het eerste kwartaal, die reeds achter ons ligt. De verwachting is dat de economie in de overige drie kwartalen van het jaar voorzichtig zal groeien. De regio Groot-Amsterdam laat een sterkere ontwikkeling zien dan Nederland. In 2022 groeide de regionale economie met 8,4% mede veroorzaakt door het sterke herstel van toerisme. Ook voor 2023 wordt een economische groei verwacht van 1,6%. Al is die voorspelling met wat onzekerheid omgeven door snelle veranderingen in de economie.

Tegelijkertijd is de baanzekerheid in Nederland nog steeds groot, waardoor de impact van de rente­verhogingen vooralsnog beperkt zijn en de werkloosheid nauwelijks toeneemt. Als we kijken naar de kantoor-gerelateerde werkgelegenheid in de regio Groot-Amsterdam dan blijkt dat deze in 2022 met ruim 508.000 banen alweer bijna 6% hoger lag dan voor de pandemie. Met een verwachte werkgelegenheidsgroei in 2023 van 3,5% (bijna 18 duizend banen) is er van een economische crisis weinig te merken in de regio. De groei van de werkgelegenheid komt hoofdzakelijk uit de ICT (tech-sector) en de hoog­waardige zakelijke dienstverlening.

Cultuur, recreatie, overige diensten Zakelijke dienstverlening (excl. uitzendbureaus) Bouwnijverheid Openbaar bestuur en overheidsdiensten Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Handel, vervoer en horeca Informatie en communicatie Financiële dienstverlening Verhuur en handel van onroerend goed Landbouw, bosbouw en visserij Industrie Uitzendbureaus -75

-50

-25

0

25

50

Grafiek 4. Banen van werkzame personen (jaarmutatie), 3e kwartaal 2023 (x 1.000). Bron: CBS, Dashboard Economie

600

400

200

0 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Openstaande vacatures Openstaande vacatures (seizoengecorrigeerd)

Grafiek 5. Openstaande vacatures (x 1.000). Bron: CBS, Dashboard Economie

Monitor Kantoren Amsterdam

7

De verwachte groei in de tech-sector is wel lager door een negatief bijgesteld groeipad bij veel tech-bedrijven. In de komende jaren zal met name de werkgelegenheid in de publieke sector licht teruglopen. Kleine dip in vacatures, maar arbeidsmarkt blijft zeer krap De groeisnelheid van de economie – en daarmee de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte – zal voor een deel ook bepaald worden door de situatie op de arbeidsmarkt. De werkloosheid in Nederland is iets opgelopen vanaf het laagste niveau ooit, maar is met 3,7% nog steeds zeer laag in 2023. Ook het aantal openstaande vacatures in kantoorgerelateerde sectoren in de provincie Noord-Holland blijft hoog. Al is de krapte op de arbeidsmarkt wel iets afgenomen, vooral door een daling van het aantal vacaturen in de ICT (tech)sector. Maar ondanks een wat voorzichter groeipad duidt het aantal vacatures op aanhoudende groei van bedrijven. Dit vormt een belangrijke indicator voor de uitbreidingsbehoefte van kantoorruimte van bedrijven in de komende periode.

Afbeelding 2 en 3. Het monumentale Tripolis-complex aan de A10 is herontwikkeld tot een bruisende stadscampus. Tripolis bestaat uit drie monumentale torens uit 1994, naar een ontwerp van architect Aldo van Eyck. In de herontwikkeling door Flow blijft de huidige constructie behouden. De herontwikkeling van de torens 200 en 300, in combinatie met de bouw van Het Venster, is in de eerste helft van 2023 voltooid. De herontwikkeling van toren 100 volgt later. Verdichten en vergroenen. Winy Maas van architectenbureau MVRDV heeft ‘Tripolis-Park’ ontworpen. Bron: Flow Real Estate.

Monitor Kantoren Amsterdam

8

Conclusies expertmeeting Amsterdamse Kantorenmarkt

worden uitgevoerd. Deze verschuiving heeft gevolgen voor de eisen die organisaties stellen aan de locaties van hun vestigingen.

Op 28 september 2023 is een expertmeeting georganiseerd in samenwerking met de marktpartijen. Het doel van deze bijeenkomst was om meer inzicht te verkrijgen in de huidige en toekomstige ontwikkelingen op de Amsterdamse kantorenmarkt. Concreet is besproken of de uitgangspunten zoals geformuleerd in de Kantorenstrategie en het Kantorenplan nog altijd aansluiten op de vragen en veranderingen die zich in de kantorenmarkt voordoen. Ook is de behoefte aan een herijking van de Kantorenstrategie en het Kantoren­plan met de experts besproken. Tijdens de expertmeeting zijn de volgende belangrijke conclusies getrokken.

Marktonzekerheden De huidige marktomstandigheden worden gekenmerkt door aanzienlijke onzekerheden. Na de onzekerheid die ontstond als gevolg van de COVID-19-pandemie, brengt de oorlogssituatie op het Europese continent een extra laag van onvoorspelbaarheid en kosten­ stijgingen met zich mee. De onzekerheid met betrekking tot de levering en prijzen van energie, grondstoffen en arbeid draagt bij aan de groeiende kosten, met name in de bouw- en ontwikkelings­ sectoren. Deze kosten­stijgingen hebben gevolgen voor zowel de ontwikkelings- als de gebruikerskant van de kantorenmarkt.

1. Noodzaak tot herijking Het is duidelijk geworden dat de Amsterdamse kantorenmarkt aan verandering onderhevig is. De uitgangspunten van de bestaande Kantorenstrategie en het Kantorenplan dienen kritisch te worden geëvalueerd om te waarborgen dat ze in lijn zijn met de actuele behoeften en veranderingen in de kantorenmarkt. Een herijking lijkt volgens de experts noodzakelijk om te anticiperen op de onderstaande veranderingen in de kantorenmarkt.

War for talent Het bieden van een inspirerende en hoogwaardige werkomgeving is van cruciaal belang voor het aantrekken en behouden van getalenteerde medewerkers. Om de race voor de ‘war for talent’ te winnen stelt een kantoorhoudende organisatie andere vestigingsplaatseisen.

Impact hybride werken Het opkomende hybride werken heeft een aanzienlijke impact op de aard van kantoorwerk, waarbij de afhankelijkheid van een vaste fysieke locatie afneemt. De COVID-19-pandemie heeft de flexibiliteit in werken aanzienlijk gestimuleerd en deze werkwijze is nu breed geïntegreerd bij een groot deel van de kantoorgebruikers. Deze ontwikkeling heeft met name gevolgen voor publieke instellingen en organisaties in de financiële en zakelijke dienstverlening, die kantoorruimte verminderen of afstoten. Het traditionele werkmodel maakt plaats voor het 'omni-channel' werkmodel. Taken die zich herhalen, worden vaak vanuit huis uitgevoerd, terwijl voor creatieve en innovatieve werkzaamheden juist ontmoetingen en interactie in een kantooromgeving van essentieel belang zijn. Dit resulteert in een verschuiving van het traditionele werkmodel naar het 'omni-channel' werkmodel, waarbij naast het hoofdkantoor ook een centrale rol wordt toegekend aan de eigen woning, flexibele kantoorruimtes, kantoren van klanten en andere openbare ruimtes die ontmoetingen faciliteren. Het hoofdkantoor komt steeds meer in het teken te staan van ontmoetingen en de gezamenlijke uitvoering van sociale, klantgerichte en creatieve activiteiten. Verschillende soorten werkzaamheden kunnen in verschillende, aanvullende kantooromgevingen 1

2. Gebiedsgericht programmering In het Kantorenplan 2019–2026 is vastgesteld om jaarlijks 125.000 m2 bvo kantoorruimte netto toe te voegen aan de kantorenvoorraad. Echter, in de periode 2019 – 2021 is de kantorenvoorraad slechts met circa 100.000 m2 bvo toegenomen. De verwachte toename van de kantorenvoorraad in de komende periode blijft tevens onder de 125.000 m2 bvo. Verder zijn er in het Kantorenplan 2019-2022 afspraken gemaakt over de streefgetallen voor grote kantorenlocaties in Amsterdam die veelal gebaseerd zijn op de geplande opleveringen. De experts onderstrepen het belang van een gebiedsgerichte programmering van kantoren in tegenstelling tot het strikt vasthouden aan vooraf vastgestelde kwantitatieve streefgetallen voor de kantorenlocaties. Hierbij ligt de nadruk op een kwalitatieve benadering van de verschillende gebieden en het analyseren van de specifieke behoeften van elk gebied. 3. Goede functiemix Het onderzoek 'In de mix - een verkenning naar het gebruik van functiemixmaten voor vitale buurten'1 heeft de verhouding tussen bewoners en werkenden onderzocht. Een optimale verhouding tussen bewoners en werkenden ligt tussen 0,5 en 2,5. Wanneer deze verhouding lager is, domineert de werkfunctie, en wanneer deze hoger is, domineert de woonfunctie.

Gemeente Amsterdam (2023). Een verkenning naar toepassing van functiemixmaten voor vitale buurten.

Monitor Kantoren Amsterdam

9

Buurten waarin deze verhouding optimaal is, vertonen over het algemeen ook een hoger niveau van buurttevredenheid. Bovendien draagt een percentage van 35% - 65% van de bruto vloeroppervlakte voor niet-wonen ook bij aan de vitaliteit van de buurt. De experts zijn van mening dat het zinvol is om verhoudingsgetallen (rato's) te gebruiken bij gebieds­ ontwikkeling. Ze benadrukken echter dat het belangrijk is om naast bewoners en werkenden ook bezoekers in overweging te nemen. 4. Prominente aandacht voor de plinten De experts benadrukken dat de herziene Kantoren­ strategie expliciet rekening dient te houden met de benutting van de plinten van kantoorgebouwen. Het is raadzaam om ontwikkelaars van kantoren heldere en concrete richtlijnen te verschaffen over hoe de plinten ingevuld moeten worden. Hoewel de plint slechts ongeveer 10% van het totale gebouw uitmaakt,

draagt deze voor 90% bij aan de beleving in het gebied. De experts zijn van mening dat in gemengde stadsbuurten de plint een essentiële rol speelt, omdat hier functiemenging optimaal tot uiting komt. De plint vormt de begane grond van een gebouw en fungeert als de plek waar de openbare ruimte en het gebouw samenkomen. De nabijheid van diverse voorzieningen is van groot belang, aangezien deze voorzieningen nodig zijn om werk, vrije tijd en andere voorzieningen naadloos op elkaar af te stemmen. Een succesvolle plint is een duidelijke, transparante, en uitnodigende verbinding tussen het gebouw en de openbare ruimte. De functies in de plint dienen te voldoen aan de behoeften van het betreffende gebied. De aanwezigheid van een divers scala aan functies in de plint draagt bij aan de levendigheid van het gebied.

Afbeelding 4. The Pulse zal na oplevering bestaan uit 200 appartementen, 36.000 m² kantoor, een bioscoop en diverse units voor horeca en retail. Het gebouw is ontworpen om innovatieve circulaire elementen te integreren en zo duurzaam mogelijk te opereren. Met ruim 7.000 m² zonnepanelen en tal van innovaties zal deze ontwikkeling een BREEAM Outstanding certificering behalen. Beperking van energieverbruik, biodiversiteit en water zijn drie hoofdthema’s binnen de ontwikkeling. Duurzaamheid vormt een onlosmakelijk onderdeel binnen het concept. Bron: VORM.

Monitor Kantoren Amsterdam

10

Conclusies gemeente Amsterdam

werken is de verwachting dat de leegstand eind 2023 zal stijgen naar een niveau van tussen de 9% en 10%.

Gemeente Amsterdam is niet afhankelijk van één bron, maar maakt gebruik van verschillende bronnen bij de totstandkoming van de monitor kantoren. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van de projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, resultaten van het onderzoek naar kantoorontwikkelingen van Cushman & Wakefield, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Op deze manier is de gemeente Amsterdam in staat om weloverwogen conclusies te trekken.

Sterkere polarisatie op de Amsterdamse kantorenmarkt Doordat het aantal nieuwbouw en renovatieprojecten de afgelopen jaren is toegenomen, is er meer moderne kantoorruimte op goed bereikbare locaties beschikbaar. We zien dan ook een trek naar betere locaties of gebouwen. De verwachting is dat de leegstand in moderne kantoren met een goede ov-bereikbaarheid flink zal dalen, terwijl de leegstand in oudere minder goed bereikbare kantoren zal gaan oplopen. In dit kader is revitalisatie van de kantorenmarkt cruciaal, waarbij kantoren op de meest aantrekkelijke en bereikbare locaties worden ontwikkeld.

Actualisatie Kantorenstrategie en Kantorenplan De kantorenmarkt is veranderd. Het is hoog tijd om de Kantorenstrategie te actualiseren waarbij deze aansluit op de nieuwe realiteit. Het is van essentieel belang om een nieuwe aanpak uit te werken, waarbij voor kantoren gebiedsgericht wordt geprogrammeerd en geprioriteerd. Voor elke kantorenlocatie zijn er andere opgaven en kansen. Deze aanpak biedt meer flexibiliteit. De groei van de kantorenvoorraad moet gebiedsgericht plaatsvinden. Uitgangspunten bij de verdere uitwerking van de Kantorenstrategie zijn: n Er worden geen (nieuwe) streefgetallen per kantoren­locatie vastgelegd. In plaats van streef­getallen wordt gebruik gemaakt van verhoudingsgetallen. n Er wordt gemonitord wat de optelsom voor de bouw van kantoren in de gebieden opbrengt. n Er wordt onderzocht hoe er meer gestuurd kan worden op de plinten van de kantoren. Economische groei (regio) Amsterdam Ondanks de voortdurende economische onzekerheden, blijft de economie in de Amsterdamse regio groeien. Deze groei heeft geleid tot een toename van zowel bedrijven als werkgelegenheid, zij het dat veel tech-bedrijven hun verwachting voor groei hebben bijgesteld. De arbeidsmarkt blijft krap en het aantal openstaande vacatures ligt nog altijd op een hoog niveau. Kantorenleegstand Na de leegstandstoename tijdens de pandemie, liep de leegstand in 2022 terug.

Echter, in het vierde kwartaal van 2022 steeg de leegstand als gevolg van de oplevering van enkele grote nieuwbouwprojecten en renovaties die nog niet volledig waren verhuurd. Daarnaast blijkt het hybride werken impact te hebben op de leegstand. Nagenoeg 1% van de kantorenvoorraad staat leeg doordat bedrijven kantoorruimte teruggeven. Dit betreft vooral grote bedrijven. Als gevolg van zowel het rustigere groeipad van de economie in combinatie met de impact van het hybride

Monitor Kantoren Amsterdam

Door de toename van nieuwbouw- en renovatie­ projecten in de afgelopen jaren is er nu meer moderne en duurzame kantoorruimte beschikbaar op goed bereikbare locaties. Dit heeft geleid tot een duidelijke verschuiving van bedrijven naar aantrekkelijkere locaties en gebouwen. De verwachting is dat de leegstand in hoogwaardige kantoren met goede ov-bereikbaarheid aanzienlijk zal afnemen, terwijl de leegstand in oudere kantoren op minder gunstig bereikbare locatie zal toenemen. In dit perspectief blijft het essentieel om de kantorenmarkt te revitaliseren, met de focus op de ontwikkeling van kantoren op de meest aantrekkelijke en goed bereikbare locaties. Sterke terugval in beleggingsdynamiek in Amsterdam De aanzienlijke prijsdaling en de onzekerheid die deze prijsdaling met zich meebrengt, leidt tot een algehele stilstand van de kantorenbeleggingsmarkt. De dynamiek op de kantorenbeleggingsmarkt is in de eerste twee kwartalen van 2023 met maar liefst 62% gedaald. In Amsterdam is deze daling echter nog opvallend groter, namelijk een totale afname van 91%. De recente activiteit op de kantorenbeleggingsmarkt betrof voornamelijk investeringen in kleinschalig kantoorvastgoed, waarbij particuliere beleggers de hoofdrolspelers waren in zowel het kopen als verkopen van deze eigendommen, verspreid over Nederland.

Het merendeel van het kantorenvastgoed in Amsterdam is echter in handen van Nederlandse en buitenlandse internationale beleggers. In de afgelopen tijd hebben deze beleggers hun activiteiten voor de aan- of verkoop van kantoorvastgoed juist stopgezet. Dit besluit wordt deels beïnvloed door ontwikkelingen in de Verenigde Staten met betrekking tot hoge leegstand. Hoewel de Nederlandse situatie aanzienlijk verschilt van die in de Verenigde Staten, is er enige terughoudendheid bij beleggers als gevolg van deze ontwikkelingen. Het zal tijd en een grotere mate van zekerheid vergen voordat deze beleggers weer actiever worden op de Amsterdamse kantorenmarkt.

11

Impact op nieuwbouw en renovatie De tot dusver beperkte bereidheid om nieuwe kantoorruimte aan te schaffen kan op de middellange termijn ook gevolgen hebben voor de ontwikkeling van nieuwe kantoren en de renovatie en verduur­ zaming van bestaande kantoren. Voordat een projectontwikkelaar besluit om een nieuw kantoorgebouw te realiseren, moeten de risico's worden afgedekt. Dit kan gebeuren door een deel van de kantoorruimte vooraf te verhuren en door een eindbelegger te vinden die bereid is de kantoorruimte af te nemen zodra deze gereed is. Dit laatste vormt momenteel een uitdaging, vooral als beleggers vanuit hun perspectief twijfels hebben over de toekomstbestendigheid van de locatie.

waardedaling moeilijker te behalen is. Bovendien wordt niet verwacht dat de waarde van kantoren in de komende jaren sterk zal stijgen. Al met al is de verwachting dat de waardedaling en de huidige onzekerheid onder beleggers met betrekking tot de kantorenmarkt invloed hebben op de ontwikkelingspijplijn voor nieuwe kantoren vanaf 2026. Daarnaast zal de waardedaling ook gevolgen hebben voor de capaciteit van eigenaren om bestaande kantoren te renoveren en te verduurzamen, gezien hun rendementseisen. Dit zal naar verwachting leiden tot vertragingen op korte termijn in de modernisering en verduurzaming van de Amsterdamse kantorenmarkt.

Bovendien zal de recente prijsdaling op korte termijn gevolgen hebben voor renovatie- en verduurzamingsplannen. De waardedaling en het daarmee samenhangende negatieve rendement op korte termijn maken het voor veel investeerders moeilijker om te investeren in renovatie en verduurzaming. Dit komt doordat investeerders in de eerste plaats streven naar een bepaald vereist rendement, dat door de sterke

Afbeelding 5. Boelens de Gruyter en internationaal investeerder Round Hill Capital hebben het leegstaande Ring Park-gebouw onder de naam Rembrandt Park One herontwikkeld. Rembrandt Park One is een project waarbij 25.000 m2 bestaande kantoorgebouw is hertontwikkeld en 2.500 m2 extra oppervlak is gecreëerd door de extra twee bouwlagen die boven op de tien verdiepingen zijn gebouwd. Het gebouw is gesloopt tot casco en is nu voorzien van een open begane grond. Naast de functie kantoor bestaat het gebouw nu uit een restaurant, koffiebar en een sportschool. Bron: Boelens de Gruyter

Monitor Kantoren Amsterdam

12

Congestie Op steeds meer plekken in Nederland zijn er knelpunten op het elektriciteitsnetwerk. De vraag naar elektriciteit zorgt ervoor dat er in Amsterdam in delen van de stad congestie2 op het elektriciteitsnetwerk is. Door de verschillende ontwikkelingen op het gebied van industrie, woningbouw, datacenters, mobiliteit en de warmtetransitie ontstaat er meer vraag naar het elektrisch vermogen in Amsterdam. Taskforce Congestie Amsterdam De gemeente werkt samen met de netbeheerders Liander en TenneT en Port of Amsterdam in de Task­ force Congestie Amsterdam aan het realiseren van een toekomstbestendig elektriciteitsnetwerk. De gemeente versnelt ruimtelijke procedures, de netbeheerders breiden het netwerk sneller uit en zoeken naar mogelijkheden om nog meer stroom uit het bestaande netwerk te halen. Daarnaast worden innovatieve oplossingen en flexibele afspraken met afnemers ingezet om de beschikbare stroom zo efficiënt mogelijk te verdelen. Het risico op congestie is primair het risico van de ontwikkelaar. De netbeheerders acteren vanuit de verantwoordelijkheid voor de netcapaciteit om congestie zoveel mogelijk te voorkomen en te verhelpen. In een aantal gebieden in de stad is de vraag naar elektriciteit groter dan de beschikbare capaciteit van het bestaande net. Hierdoor kunnen nieuwe grote

stroomgebruikers (zakelijke aansluitingen van meer dan 3x80 ampère), waaronder kantoren, niet op het elektriciteitsnetwerk worden aangesloten of bestaande grootverbruikers niet nog meer vermogen krijgen. In Amsterdam hebben we te maken met congestie in stadsdeel Noord, West, Nieuw West, het westelijk deel van Centrum en het havengebied (zie kaart 1). Op de korte termijn, tot en met 2027, kan dit tot gevolg hebben dat projecten te maken krijgen met beperkingen op het elektriciteitsnetwerk. Dit vormt een potentieel risico, maar betekent niet automatisch dat er geen oplossingen zijn. Er bestaan alternatieve oplossingen die gezamenlijk met de gemeente worden verkend. Bedrijven moeten de aanvraag altijd indienen bij de netbeheerder. Deze bepaalt of er daadwerkelijk een transportbeperking wordt opgelegd. Vaak valt de uitbreiding van het net al gedeeltelijk samen met de oplevering van het project/pand en lijken de problemen klein. Indien het project wel in de knel komt door congestie worden de alternatieve oplossingen verkend. Bedrijven die met hun projecten in de knel komen, kunnen zich melden bij de gemeente via amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/ elektriciteitsvoorziening-amsterdam/ondernemencongestiegebied/. Meer informatie: d amsterdam.nl/stroom d www.liander.nl/grootzakelijk/transportschaarste/ beschikbaarheid-capaciteit

Geen capaciteit op het elektriciteitsnet beschikbaar Geen capaciteit op het elektriciteitsnet beschikbaar: er wordt onderzoek uitgevoerd naar oplossingen Beperkte capaciteit beschikbaar Geen knelpunten Kaart 1. Beschikbare capaciteit elektriciteitsnetwerk voor grootverbruikers (zakelijke aansluitingen groter dan 3x80 ampère). in Amsterdam. Bron: Liander (peildatum 10 november 2022, deze kaart wordt elke twee weken geactualiseerd). 2

Congestie betekent dat de vraag naar transport van elektriciteit groter is dan de beschikbare transportcapaciteit van het bestaande net.

Monitor Kantoren Amsterdam

13

Monitoring Stadsgebied Weesp Op 24 maart 2022 is Weesp een stadsgebied geworden in de gemeente Amsterdam. Met ingang van 2022 worden de kantoren in Weesp daarom ook meege­nomen in de cijfers. Kantorenvoorraad In Weesp staan 28 grote kantoren (kantoren ≥ 500 m2 vvo) die samen circa 58.400 m2 vvo kantoorruimte bieden. Er zijn ook 23 kleine kantoren (kantoren kleiner dan 500 m2 vvo) die samen ruim 4.100 m2 vvo kantoorruimte bieden; totaal circa 62.500 m2 vvo. De oudste kantoren, op de Nieuwstraat in de binnen­ stad, zijn gebouwd in de 17e eeuw. Eén van de nieuwste kantoren is het hoofdkantoor van Allsafe, opgeleverd in 2021 op een strategische plek langs de N236 op het Van Houten Industriepark. Op de bovenste etage staat 500 m2 vvo bedrijfsruimte te huur, verdeeld in kleine units. Leegstand Medio 2023 stond 1 kantoorgebouw in Weesp (gedeeltelijk) leeg, in totaal ruim 3.100 m2 vvo. Dit komt neer op een leegstand van 5,7%. Dat is lager dan de gemiddelde leegstand in Amsterdam (7,2%). Verder is de bouw gestart van het appartementengebouw De Hofdame op de plek van het voormalige Rabobank-kantoor (Prinses Irenelaan 6).

stedelijk (woon)gebied. Enkele panden worden op dit moment ingezet voor de opvang van Oekraïense­ vluchtelingen. 3. Bedrijventerrein Nijverheidslaan (10 ha) Door de ligging aan de Vecht was dit terrein oorspronkelijk een vestigingsplaats voor water­ gebonden bedrijvigheid. In de jaren ‘90 zijn diverse fabrieksgebouwen gesloopt om het terrein geschikt te maken als kantoorlocatie. In 2001 zijn drie kantoorvilla’s gerealiseerd (Nesland 1-5) en medio 2022 is de Weesperpoort opgeleverd met 14 bedrijfs- en 8 kantoorruimtes. In 2022 heeft de Raad van State de woningbouwplannen op dit terrein definitief afgekeurd. Hiervoor in de plaats wordt gewerkt aan uitbreiding van de bedrijvigheid. Plannen hiervoor worden op dit moment uitgewerkt. 4. Stationsgebied (Kantorenpark Leeuwenveld) Rondom het treinstation van Weesp bevindt zich een concentratie van kantoren. Ten zuiden van het station zijn de kantoren kleinschaliger dan op het noordelijk gelegen Kantorenpark Leeuwenveld bestaande uit 4 kantoorgebouwen. De meest voorkomende bedrijfssector is de zakelijke dienstverlening, met name in de ICT-sector.

Kantoorlocaties Er zijn drie bedrijventerreinen in Weesp waar zich ook kantoren bevinden (zie kaart 2): 1. Bedrijventerrein Noord (60 ha) Bedrijventerrein Noord is een gemengd bedrijven­ terrein met veel maakindustrie. Conform de bedrijvenstrategie en de Samenwerkingsagenda bedrijven wordt er op bedrijventerrein Noord gewerkt aan intensivering en verduurzaming van het terrein. Hierin werkt de gemeente samen met ondernemersvereniging IVW. Rondom de Amstellandlaan zijn/worden enkele incourante kantoorpanden getransformeerd naar woningen. 2. Van Houten Industriepark (25 ha) Het Van Houten Industriepark bestaat uit een groot terrein van Abbott, overige bedrijven en een kantorenzone langs de Prinses Irenestraat. Hier staan 5 verouderde kantoorgebouwen die op korte termijn vrijkomen en/of (deels) leeg staan. Weesp heeft in 2020 een Ontwikkelvisie vastgesteld om dit gebied te transformeren naar een hoogwaardig

Monitor Kantoren Amsterdam

11.000 m2

1

5.000 m2

4

3 6.000 m2

2

Kantoor ≥ 500 m2 vvo

24.000 m2

Transformatie kantoor naar woningen

Kaart 2. Kantoren in Weesp en aantal m2 kantoorruimte per kantoorlocatie. Bron: BAG, bewerking door CBRE.

14

Kantorenvoorraad (vvo) Grote kantoren Grafiek 6 laat zien dat de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in de periode 2010 – 2015 piekte rond de 5,9 miljoen m2 vvo. Daarna volgde een aantal jaren waarin de voorraad afnam door de transformatie en sloop-nieuwbouw van (leegstaande) kantoren. Van 2018 tot medio 2022 stabiliseerde de voorraad zich rond de 5,8 miljoen m2 vvo. Op 1 januari 2023 was de kantorenvoorraad in Amsterdam circa 5.915.000 m2 vvo. In de eerste helft van 2023 werd er in Amsterdam meer kantoorruimte opgeleverd dan onttrokken, waardoor de voorraad toenam met circa 81.000 m2 vvo tot circa 5.995.000 m2 vvo. Op 1 juli 2023 was de kantorenvoorraad in stadsgebied Weesp circa 58.000 m2 vvo, waarmee de totale kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) bestond uit circa 6.054.000 m2 vvo kantoorruimte. Vanaf medio 2022 is er in totaal 232.904 m2 vvo toekomstbestendige kantoorruimte aan de markt toegevoegd door nieuwe gebouwen toe te voegen, maar ook door renovaties. De belangrijkste nieuw opgeleverde gebouwen (totaal 122.000 m2): n WTC Amsterdam - Tower Ten, Zuidas n Booking.com, Oosterdokseiland n De Fabrieksraad, Oostenburg n South Dock, NDSM-pier 2 n Jonas, Ijburg n Crossover, Zuidas n Walborg

Afbeelding 6. Op de C.J. van Houtenlaan 36C (Van Houten Industrie­park) staat het grootste kantoor in Weesp met ruim 6.000 m2 kantoorruimte.

Daarnaast is er toekomstbestendige kantoorruimte toegevoegd door grote renovaties (totaal 115.000 m2).3 Dit betreft onder andere: n Tripolis Park, Zuidas n Edge Stadium, Zuidas n Rembrandt Park One, Lelylaan n B-Vital, ArenAPoort Kleine kantoren De voorraad kleine kantoren (<500 m2) is ten opzichte van december 2022 afgenomen van 212.000 m2 naar 201.500 m2. In aantallen kantoren gaat het om 838 kantoren, ten opzichte van 880 in juni 2022. De stadsdelen met de meeste kleine kantoren zijn

6.100.000

6.000.000

5.900.000

5.800.000

5.700.000

5.600.000

0 2008

2009

Amsterdam

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Amsterdam inclusief stadsgebied Weesp

Grafiek 6. Ontwikkeling kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in Amsterdam januari 2008 – juli 2023 (in m2 vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2023). 3

Renovaties zijn alleen opgenomen in de “Kantooropleveringen 2023” op bladzijde 4 als het betreffende project eerder ook is geregistreerd als onttrekking van de bestaande voorraad.

Monitor Kantoren Amsterdam

15

Centrum (286) en Zuid (187). Eind 2022 was dit 277 in Centrum en 194 in Zuid. Kleine kantoren zijn gebouwen waarin het kantoorgebruik, eventueel aangevuld met overige gebruiksruimten, het hoofdgebruik is (meer dan 50% van de totale ruimte in het gebouw in beslag neemt). Kantorenvoorraad in de stadsdelen Er zijn in Amsterdam (inclusief Weesp) circa 1.166 kantoren ≥ 500 m vvo met in totaal 6,1 miljoen m2 vvo kantoorruimte (zie kaart 3). De meeste kantoren hiervan staan in Centrum en Zuid. Van de grote kantoren is de gemiddelde grootte circa 5.200 m2 vvo. In Zuidoost staan gemiddeld de grootste kantoren (8.200 m2 vvo); in het Centrum de kleinste (3.100 m2 vvo). In Weesp is het gemiddelde kantoor ≥ 500 m2 nog kleiner, namelijk nog geen 2.000 m2 vvo. De voorraad is in 2023 toegenomen in Zuid, Nieuw-West en Centrum. In Noord en West is de voorraad afgenomen. In de overige gebieden is de voorraad onveranderd gebleven.

Kantorenvoorraad op kantoorlocaties De 22 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 3,99 miljoen m2 vvo kantoren; dat is 66% van de totale kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden op de Zuidas, gevolgd door Sloterdijk en Amstel III. Vanaf eind 2022 is de voorraad met circa 94.000 m2 vvo toegenomen door transformaties en herontwikkelingen op de grotere kantoorlocaties: Zuidas, Lelylaan, Schinkelkwartier en Sloterdijk. Op de Zuidas is de voorraad toegenomen door oplevering van het nieuwbouwkantoor Crossover.

Afbeelding 7. Het monumentale Tripolis-complex aan de A10 is herontwikkeld tot een bruisende stadscampus. Tripolis bestaat uit drie monumentale torens uit 1994, naar een ontwerp van architect Aldo van Eyck. In de herontwikkeling door Flow blijft de huidige constructie behouden. De herontwikkeling van de torens 200 en 300, in combinatie met de bouw van Het Venster, is in de eerste helft van 2023 voltooid. De herontwikkeling van toren 100 volgt later. Verdichten en vergroenen. Winy Maas van architectenbureau MVRDV heeft ‘Tripolis-Park’ ontworpen. Bron: Flow Real Estate.

Monitor Kantoren Amsterdam

16

Kantorenleegstand (vvo)

weer sterk opgelopen. De groei van de leegstand zette in 2021 door, mede doordat er veel nieuwbouw en renovaties werden opgeleverd die op dat moment nog niet volledig verhuurd waren.

De kantorenleegstand in Amsterdam was op 1 juli 2023 conform de definitie van CBRE 7,1% met circa 430.000 m2 vvo leegstaande kantoorruimte. Hiervan stond circa 427.000 m2 vvo in Amsterdam en circa 3.600 m2 vvo in Weesp. De leegstand in Weesp was met 6,1% lager dan in heel Amsterdam.

Medio 2022 stond 6,0% van de Amsterdamse kantoren­voorraad leeg. In de tweede helft van 2022 nam de leegstand verder toe (met circa 34.000 m2 vvo) tot 6,4%. Een flinke stijging door het gereedkomen van enkele grote nieuwbouwprojecten zoals WTC Tower Ten en Crossover, die niet volledig voorverhuurd waren. Ook kwam een aantal gerenoveerde kantoorgebouwen naar de markt, zoals Edge Stadium op

De kantorenleegstand kende de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling, tot een historisch lage leegstand begin 2020 van 3%. De leegstand is in 2020, als effect van de coronacrisis,

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2008

2009

Amsterdam

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Amsterdam inclusief stadsgebied Weesp

24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% frictieleegstand (6,5%) 4% 2% 0% 2008

2009

Amsterdam

2010

2011

2012

2013

2014

Amsterdam inclusief stadsgebied Weesp

Kantoorlocaties MRA

Grafiek 7. Ontwikkeling kantorenleegstand (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in Amsterdam januari 2008 – juli 2023 (in m2 vvo en %) o.b.v. definitie leegstand CBRE en kantoorlocaties MRA (afgebakende gebieden met een kantorenvoorraad van minimaal 500 m2 bvo). Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2023) en Monitor Plabeka 2022-2023

Monitor Kantoren Amsterdam

17

de Zuidas en B-Vital in Zuidoost. Deze toevoegingen hebben een significante impact op de leegstandcijfers, maar ook de voorraad. Ook in het eerste half jaar van 2023 nam de leegstand toe (met circa 49.000 m2 vvo) tot 7,1%. Als gevolg van het rustigere groeipad van de economie in combinatie met de impact van het hybride werken is de verwachting dat de leegstand eind 2023 zal stijgen naar een niveau van tussen de 9% en 10%. De leegstand in Amsterdam is al jaren lager dan de leegstand op de kantoorlocaties in de metropoolregio (MRA). Medio 2023 was de gemiddelde leegstand op de kantoorlocaties in de MRA 13%. Definitie leegstand Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2. Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte. CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2 én wordt aangeboden.

Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt).

14.764

De verschillen in de data zijn echter momenteel zo klein, dat de cijfers in de monitor gebaseerd zijn op de leegstandsdefinitie van CBRE. Kantorenleegstand in de stadsdelen De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m2 vvo was in het eerste half jaar van 2023 te vinden in Zuidoost (circa 111.000 m2 vvo), gevolgd door Zuid, Nieuw-West en Centrum. In Noord en Weesp is de minste leegstand te vinden. Het percentage leegstaande kantoorruimte was het hoogst in Zuidoost (11,0%), gevolgd door Nieuw-West en Oost. In West en Westpoort staan relatief de minste kantoren leeg. Ontwikkeling kantorenleegstand In grafiek 8 en 9 is de ontwikkeling van de kantorenleegstand weergegeven per stadsdeel. In de eerste helft van 2023 is de leegstand in de meeste stadsdelen tussen de 5% en 7%. De leegstand is alleen hoger in Nieuw-West 8,4% en Zuidoost 11,0%. Sinds het begin van de coronacrisis is het leegstandspercentage in alle gebieden toegenomen, behalve in Westpoort. In dit gebied is de leegstand weer op hetzelfde niveau als begin 2020. De leegstand is het sterkst toegenomen in Zuidoost, Oost en Weesp.

4,9% 11.719

6,4% 5,0%

14.472 65.751

79.087

5,7%

8,4% 39.187

7,2%

91.761

5,8%

110.560

11%

3.557

> 60.000 m2 vvo

> 8%

45.000 - 60.000 m2 vvo

7-8%

30.000 - 45.000 m2 vvo

6-7%

15.000 - 30.000 m2 vvo

5-6%

< 15.000 m vvo

4-5%

2

6,1%

Grafiek 8. Kantorenleegstand per stadsdeel in m2 vvo

Grafiek 9. Kantorenleegstand per stadsdeel in %

(kantoren ≥ 500 m2 vvo) Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2023).

(kantoren ≥ 500 m2 vvo) Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2023).

Monitor Kantoren Amsterdam

18

18% coronacrisis

16% 14% 12% 10%

Noord

8%

Nieuw-West

6%

West

Zuidoost Westpoort

4%

Oost Zuid

2%

Centrum 0% 2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Grafiek 10. Ontwikkeling kantorenleegstand (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in de stadsdelen in Amsterdam in de periode medio 2016 – medio 2023. Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2023)

Kantorenleegstand op kantoorlocaties De meeste leegstaande vierkante meters kantoorruimte (kantoren ≥ 500 m2 vvo) waren medio 2023 te vinden in Amstel III (circa 69.000 m2 vvo), gevolgd door Zuidas, Sloterdijk en ArenAPoort. Het leegstands­percentage was het hoogst in Lelylaan, gevolgd door Oostenburg en Amstel III. Terwijl in de tweede helft van 2022 de leegstand toenam op de ArenAPoort, Amstel III, Sloterdijk en Zuidas was er in de eerste helft van 2023 een stijging te zien in Lelylaan, Zuidas, ArenAPoort en Oosterdokseiland. De leegstand daalde in deze periode in het Schinkelkwartier, NDSM/Klaprozenweg Noord, Oostenburg en Amstelstation. De afgelopen jaren is er meer moderne kantoorruimte op gewilde locaties beschikbaar gekomen. Dit kwalitatief goede aanbod schept vraag, en we zien bedrijven deze marktruimte dan ook benutten om naar een betere­locaties of gebouwen te verhuizen. CBRE verwacht dan ook dat het leegstandspercentage in moderne kantoorruimte hierdoor zal blijven dalen gedurende het jaar 2023, terwijl dit percentage in oudere kantoren zal gaan oplopen. Dezelfde verwachting voor kantoren met een goede ov-bereikbaarheid. De leegstand in de kantorenmarkt en de polarisatie tussen deelgebieden neemt het afgelopen jaar toe.

Na een forse toename van de leegstand tijdens de corona­pandemie, zien we ook in 2023, mede als gevolg van de oplevering van nieuwbouw en renovatieprojecten, een leegstandstoename. Uit de zoekvragen blijkt dat de gezochte metrage kantoorruimte stabiel blijft. De stijging van gezochte metrage van begin 2022 is ten einde. Dit laat zien dat er sprake is van een hybride werken effect, waarbij bedrijven minder kantoormeters nodig hebben.

Monitor Kantoren Amsterdam

Daarnaast is er sprake van een sterke afname in het opnamevolume, terwijl het aantal zoekvragen weer iets oploopt. Dit geeft aan dat zoekende partijen langer de tijd nemen om een besluit te nemen en uiteindelijk vaker kiezen voor een verlenging dan voor een verplaatsing. Hierdoor daalt het opnamevolume forser. Als de economische onzekerheid richting het einde van het jaar afneemt, verwacht CBRE een positieve invloed op de opnamecijfers, omdat bedrijven zich dan gesterkt voelen in het nemen van huisvestings­ beslissingen. Frictieleegstand Voor een gezonde kantorenmarkt gaat de gemeente conform het Kantorenplan 2019 – 2026 uit van een maximale frictieleegstand van 8%. De gemeente nam bij het in beeld brengen van de leegstand alle kantoorruimte (zonder ondergrens) mee die niet in gebruik is en waar niet op de peildatum wordt gebouwd of gesloopt. Hierdoor maakte ook incourante, geplande sloop-nieuwbouw en voorverhuurde leegstand onderdeel uit van het leegstandspercentage. Sinds 2021 maken we gebruik van de leegstandscijfers van CBRE, waarbij alleen de leegstaande kantoor­meters worden meegenomen die worden aangeboden, met een ondergrens van 500 m2 vvo.

Hierbij worden dus niet meegenomen: lege kantoren die al zijn voorverhuurd en lege kantoren die niet (meer) aan de markt aangeboden worden, omdat ze bijvoorbeeld op de nominatie staan om te transformeren of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt.

19

Grootste kantorenleegstand 1. Rembrandt Park One (Lelylaan) 20.048 m2 vvo (opgeleverd Q2 2023) Leegstand ontstaan in Q2 2023. 2. Edge Stadium (Zuidas) 16.036 m2 vvo (opgeleverd Q1 2023) Leegstand ontstaan na oplevering, gelijk gebleven in Q2. 3. Acanthus (ArenAPoort) 12.273 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2023 Q1, gelijk gebleven in Q2. 4. WFC (Lelylaan) 11.990 van 12.000 m2 vvo

5. Herikerbergweg 288-290 (Amstel III) 9.564 van 8.636 m2 vvo (opgeleverd Q3 2022) 6. WTC Amsterdam - Tower Ten (Zuidas) 9.113 van 10.216 m2 vvo (opgeleverd Q3 2022) 7. Plaza Arena, Mercurius (Amstel III) 8.733 m2 vvo, leegstand gelijk gebleven. 8. Amstelgebouw (Amstelstation) 8.676 van 7.827 m2 vvo 9. Ode, Hollandia (Oosterdokseiland) 8.527 van 4.000 m2 vvo 10. WTC Amsterdam Toren A,B,C,F,G (Zuidas) 8.432 van 5.459 m2 vvo.

Afbeelding 8. Boelens de Gruyter en internationaal investeerder Round Hill Capital hebben het leegstaande Ring Park-gebouw onder de naam Rembrandt Park One herontwikkeld. Rembrandt Park One is een project waarbij 25.000 m2 bestaande kantoorgebouw is hertontwikkeld en 2.500 m2 extra oppervlak is gecreëerd door de extra twee bouwlagen die boven op de tien verdiepingen zijn gebouwd. Het gebouw is gesloopt tot casco en is nu voorzien van een open begane grond. Naast de functie kantoor bestaat het gebouw nu uit een restaurant, koffiebar en een sportschool. Bron: Boelens de Gruyter

Monitor Kantoren Amsterdam

20

Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag De strategie van Amsterdam is om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties. Door gemiddeld 125.000 m2 bvo kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag. Deze toevoeging aan de kantorenvoorraad is niet lineair, gezien deze afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen. Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met gemiddelde bouwtijd van circa twee jaar.

Er zijn in de transformatiegebieden veel tijdelijke onttrekkingen (herontwikkeling, verdichting en sloop-nieuwbouw) en definitieve onttrekkingen (transformatie) in voorbereiding om gemengde woon-werkwijken te realiseren, zoals in Amstel III. Deze onttrekkingen worden in de monitor pas opgenomen op het moment dat hier concrete afspraken over zijn.

In de periode 2019 – 2022 is de kantorenvoorraad slechts met circa 156.000 m2 bvo toegenomen. Dit komt omdat er de afgelopen jaren volop is ingezet op transformatie van incourante kantoren en veel herontwikkelings- en nieuwbouwprojecten nog in uitvoering zijn. De verwachtingen voor 2023 zijn nu heel anders dan medio 2022, toen nog verwacht werd dat de kantorenvoorraad in 2023 met circa 65.000 m2 bvo zou dalen. Op dit moment voorzien we daarentegen een toename van circa 90.000 m2 bvo; met name een gevolg van onttrekkingen die verder naar achter zijn doorgeschoven. De boeggolf van plannen, ontwikkelen en realiseren kent altijd een optimistische planning en vervolgens vertragingen. Opleveringen schuiven door naar het volgende jaar, waar dan op andere projecten weer uitstel plaatsvindt. Grafiek 11 maakt duidelijk zichtbaar dat dit ook het effect is van de huidige markt­omstandigheden op de verwachte kantoor­ ontwikkelingen. Opleveringen in de periode 2025 – 2027 zijn doorgeschoven naar achter, met als gevolg een piek in de opleveringen in 2027 tot 2029. De verwachte toename van de kantorenvoorraad voor de periode 2019 – 2026 is circa 450.000 m2 bvo (gemiddeld circa 56.000 m2 bvo per jaar). Een aantal ontwikkelingen is vanwege de onzekere markt­omstandigheden naar 2027 en later uitgesteld.

Een doorkijk naar 2030 laat zien dat voor de periode 2027 – 2030 circa 790.000 m2 bvo kantoorruimte in de pijplijn zit, oftewel 200.000 m2 bvo. Voor de periode 2023 – 2030 betekent dat een toename van circa 1.100.000 m2 bvo kantoorruimte (gemiddeld circa 135.000 m2 bvo per jaar). Dit is voldoende om aan de jaarlijkse netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo te kunnen voldoen.

Afbeelding 9. The Pulse zal na oplevering bestaan uit 200 apparte­ menten, 36.000 m² kantoor, een bioscoop en diverse units voor horeca en retail. Het gebouw is ontworpen om innovatieve circulaire elementen te integreren en zo duurzaam mogelijk te opereren. Met ruim 7.000 m² zonnepanelen en tal van innovaties zal deze ontwikkeling een BREEAM Outstanding certificering behalen. Beperking van energieverbruik, biodiversiteit en water zijn drie hoofdthema’s binnen de ontwikkeling. Duurzaamheid vormt een onlosmakelijk onderdeel binnen het concept. Bron: VORM.

Monitor Kantoren Amsterdam

21

Opleveringen en onttrekkingen

Onttrekkingen

In 2023 wordt er naar verwachting circa 101.000 m2 bvo kantoorruimte opgeleverd, en worden er 13.000 m2 bvo kantoorruimte onttrokken. (peildatum 1 juli 2023. Bron: Gemeente Amsterdam).

Voormalig stadsdeelkantoor Nieuw-West aan het Osdorpplein t.b.v. ontwikkeling MIX Amsterdam  5.300 m2 bvo d www.mix-amsterdam.nl

Opleveringen

Amstelvista, sloop-nieuwbouw (2023-2024) t.b.v nieuwbouw met een mix van woningen, kantoren en commerciële ruimtes

Tripolis-Park (Zuidas): herontwikkeling  29.000 m2 bvo d www.tripolis-park.com EDGE Stadium (Zuidas): herontwikkeling  33.000 m2 bvo d zuidas.nl/project/edge-stadium/

Pieter Calandlaan 5-7, sloop (2023-2024) t.b.v van ontwikkeling van een woontoren.  1.600 m2 bvo d www.nobillon.nl/projects/ pieter-calandlaan-te-amster­dam/

AMC Medical Business Park Kavel E: Tafelbergweg 35B september 2023  4.000 m2 bvo d amsterdam.nl/projecten/amstel-iii/ Republica Buiksloterham Kavel 14: november 2023  2.500 m2 Nieuwbouw d  amsterdam.nl/projecten/buiksloterham/deelproject/ republica/ NDSM West Kavel B3 Binnendok: nieuwbouw oktober 2023  1.700 m2 bvo Nijkerk IH1 (Project aan het Water): herontwikkeling  12.140 m2 bvo d  Kauwgomballenkwartier: van bedrijventerrein naar werk-woonwijk - Gemeente Amsterdam Kop Zuidas, kavel J, CrossOver: nieuwbouw  12.000 m2 in mei 2023 d zuidas.nl/project/crossover/ Strawinskyhuis: herontwikkeling december 2023  1.144 m2 bvo d zuidas.nl/project/strawinskyhuis/ Prinses Irenestraat 39-43: Realiseren transformatie Apollolaan 171 herontwikkeling, augustus 2023  7.300 m2 bvo d  www.kroonenberg.nl/projects/ apollolaan-171-amsterdam/ Afbeelding 10. EDGE Amsterdam West is opmerkelijk gezond en duurzaam dankzij het geavanceerde technologieplatform van het bedrijf. In Smart Building EDGE Amsterdam West worden de hoogste niveaus voor duurzaamheid en gezondheid gerealiseerd: BREEAM Outstanding en WELL Platinum. En het is zelfs al ‘Paris Proof 2050’. Het gebouw is aardgasvrij en energie positief. Bron: EDGE.

Monitor Kantoren Amsterdam

22

Kantoorontwikkelingen 2019 – 2030 368 337 282 237

219

194

187

225 179

149

157

140 128

122

233 230

190

101 68

69

-13 -63 -63 -129

-13 -12 -87

-133

-134

-49 -61

-82

-16

269

255 188

65

60 16

-16 -11

357

-203

183 118

88

-16

-98

-139

124

-4 -43

45

229 214

141 93

53

53

15

34

-11 -65 2019

2020

2021

2022

gerealiseerd

2023

2024

2025

2026

verwachting 2022 t/m 2026

2027

2028

2029

Oplevering toevoeging 1 juli 2022

Start ontrekking 1 juli 2022

Gerealiseerde netto toename kantorenovoorraad

Oplevering toevoeging 1 juli 2023

Start ontrekking 1 juli 2023

Verwachte netto toename kantorenovoorraad 1 juli 2022

Netto uitbreidingsvraag per jaar: 125.000 m2 bvo

2030

doorkijk naar 2030

Verwachte netto toename kantorenovoorraad 1 juli 2023

Grafiek 11. Opleveringen, onttrekkingen en netto toename kantorenvoorraad (x 1.000 m2 bvo). Bron: Projectplanning Gemeente Amsterdam en CBRE

Afbeelding 11. The Pulse zal na oplevering bestaan uit 200 apparte­menten, 36.000 m² kantoor, een bioscoop en diverse units voor horeca en retail. Het gebouw is ontworpen om innovatieve circulaire elementen te integreren en zo duurzaam mogelijk te opereren. Met ruim 7.000 m² zonnepanelen en tal van innovaties zal deze ontwikkeling een BREEAM Outstanding certificering behalen. Beperking van energieverbruik, biodiversiteit en water zijn drie hoofdthema’s binnen de ontwikkeling. Duurzaamheid vormt een onlosmakelijk onderdeel binnen het concept. Bron: VORM.

Monitor Kantoren Amsterdam

23

Gemeentelijke gronduitgifte Meer dan 80% van de kantoorontwikkelingen wordt ontwikkeld op al uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is. Deze kantoorontwikkelingen vinden plaats door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling van een kantoor. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars. Tenders na 2023 In nieuwe plannen, zowel in de gebiedsontwikkeling als bij transformaties, worden naast woonfuncties ook niet-woonfuncties meegenomen. De tenders van de gemeente Amsterdam worden verspreid in de tijd op de markt gebracht om een zo goed mogelijk resultaat te kunnen behalen en in te spelen op de huidige onzekere marktomstandigheden. Het borgen van een goede bereikbaarheid, waarbij onder meer wordt ingespeeld op de gewenste transitie naar duurzame mobiliteit (OV, fiets) is ook voor kantoorontwikkelingen van toenemend belang. De gebieden waar vanaf 2024 (mogelijk) kantoren (en daarmee tenders) in de plannen worden opgenomen, zijn in kaart 3 bruin weergegeven.

Kantoortenders en 1-op-1 uitgiften 2019 – 2024 (onder voorbehoud) 1. Zuidas: Kenniskwartier, The Pulse of Amsterdam kantoorprogramma: 35.777 m2 bvo tender op de markt gebracht in november 2018 bouw: 2021 – 2024 2. ArenAPoort: kavel 15 kantoorprogramma: 7.400 m2 bvo 1-op-1 gronduitgifte in 2019 aan JC ArenA bouw: 2024 – 2025 3. Ontwikkelcompetitie Omval-Weespertrekvaart: Spectrum, Circulair City House kantoorprogramma: 1.500 m2 bvo tender op de markt gebracht in juli 2020 bouw: 2024 – 2025 (indicatief) 4. Sluisbuurt: kavel 2C2 kantoorprogramma (zakelijke dienstverlening): 4.000 - 5.000 m2 bvo tender op de markt gebracht in Q4 2022 bouw: 2025 - 2027 (indicatief) 5. Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 1, kavel C/D kantoorprogramma: 15.880 m2 bvo tender op de markt gebracht in Q2 2023 bouw: 2026 – 2028 (indicatief) 6. Zuidas: Kop Zuidas, kavel K kantoorprogramma: 19.000 m2 bvo start tender in 2024 bouw: 2026 – 2028 (indicatief)

Buikslotermeerplein Kavel 18 C/D en G Kavel 66

7. Zuidas: Vivaldi, kavel 13 kantoorprogramma: 15.000 - 26.500 m2 bvo start tender in 2024 bouw: 2027 – 2029 (indicatief)

Buiksloterham

Kavel 2C2

8. Buiksloterham: kavel 18 kantoorprogramma: circa 1.159 m2 bvo start tender in 2024 bouw: 2026-2028 (indicatief)

Schijfgebouw

Kantoortenders vanaf 2025 (onder voorbehoud)

The Pulse of Amsterdam Kavel 13

Spectrum

Kavel K Ravel: kavel E, G/H en I/J Ravel: kavel C/D Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld

Kavel 15

Tenderprocedures gestart of afgerond (vanaf 2019) Start tender in 2022 – 2023 Start tenders na 2023

Kaart 3. Kantoorontwikkelingen door gemeentelijke gronduitgifte.

Monitor Kantoren Amsterdam

1. Lelylaan: Schijfgebouw kantoorprogramma: 4.400 m2 bvo start tender in 2025 bouw: 2028 – 2029 (indicatief) 2. Buikslotermeerplein Centrumplein, kavel A1 kantoorprogramma: 22.000 tot 32.000 m2 bvo start tender in 2025 bouw: 2028 – 2029 (indicatief)

24

3. Buiksloterham: kavel 25 kantoorprogramma: circa 1.631 m2 bvo start tender in 2025 bouw: 2027-2029 (indicatief) 4. Buiksloterham: kavel 8 kantoorprogramma: circa 1.517 m2 bvo start tender in 2027 bouw: 2030-2032 (indicatief) 5. Buiksloterham: kavel 18a kantoorprogramma: circa 1.206 m2 bvo start tender in 2027 bouw: 2029-2031 (indicatief) 6. Sloterdijk-Centrum: kavel 66 (t.p.v. tijdelijke Tuin van Bret) kantoorprogramma: 42.000 m2 bvo start tender in 2026 bouw: 2030 – 2031 (indicatief) 7. Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 3, kavel G/H kantoorprogramma: circa 19.000 m2 bvo start tender in 2027 bouw: 2030 – 2032 (indicatief) 8. Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 4, kavel I/J kantoorprogramma: circa 3.600 m2 bvo start tender in 2031 bouw: 2033 – 2035 (indicatief)

Afbeelding 12 en 13. EDGE heeft Valley gerealiseerd. Het ontwerp is van architect Winy Maas van MVRDV. Het groenontwerp van Piet Oudolf. Voor de bouw tekende de combinatie Valley Amsterdam (Boele & van Eesteren en G&S Bouw). Het ontwerp van het interieur komt van Heyligers Architects. Het complex is eigendom van de RJB Groep. Bron: EDGE.

Monitor Kantoren Amsterdam

25

Toekomstbestendige kantoren Energielabels Vanaf 1 januari 2023 geldt conform het Bouwbesluit 2012 de verplichting voor alle kantoren (groter dan 100 m2 gbo) om energielabel C of hoger te hebben. Dit komt overeen met een Energie-Index van 1,3 of beter. Anders mag het gebouw niet meer als kantoor worden gebruikt. Dit geldt niet voor monumenten en kantoren die binnen twee jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend. Label C-plichtige kantoren Amsterdam telde op 1 januari 2023 volgens de Omgevings­dienst Noordzeekanaalgebied 1.043 kantoren die verplicht zijn om over minimaal energie­ label-C te beschikken. Hiervan voldeden er op dat moment 500 niet, wat neerkomt op 48%. In februari 2023 hebben de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied en de stadsdelen waarschuwingsbrieven verstuurd naar kantoren die volgens de beschikbare data in overtreding waren. Uiteindelijk bleken 106 kantoren uitgezonderd te zijn van de verplichting en 4 kantoren niet te bestaan. Hiermee bleven er 933 label C-plichtige kantoren over. Op dit moment heeft afgerond 92% van de label-C plichtige kantoren een energielabel-C of hoger. Dit zijn 857 kantoren van de in totaal 933 kantoren die moeten voldoen aan de verplichting. Hoewel het totaal aantal kantoren dat moet voldoen naar beneden is gesteld sinds januari 2023, is er een duidelijke groei te zien in het aantal kantoren met minimaal energielabel-C of hoger.