2. Monitor kantoren Amsterdam - stand van zaken medio 2023.pdf

Volgens de RVO had op 1 oktober 2022 50% van de kantoren in Nederland label C of beter, 11% label D of lager en 39% had nog geen label. Volgens het EIB voldoet ongeveer 30% van de kantoren in Nederland zonder label aan de aanstaande labelplicht, op basis van de in het bouwjaar geldende energieprestatie-­ eisen (mits er een geldig energielabel wordt aangevraagd). Gemeentelijke kantoren Uit een inventarisatie van de energielabels van het gemeentelijk vastgoed, inclusief Weesp, is gebleken dat 18 kantoorpanden niet voldoen aan de energie­ label C eis per 1 januari 2023. Hiervan is inmiddels gebleken dat 17 panden uitgesloten zijn van de label C-verplichting: 5 panden hebben een terugverdientijd langer dan tien jaar (deze worden minimaal verduurzaamd; alle maatregelen met een terugverdientijd < 10 jaar worden uitgevoerd), 6 panden worden niet als kantoor gebruikt en 6 panden worden verkocht of gesloopt. Voor één pand geldt de label C-verplichting wel. Dat is Plein ’40-’45 . Dit pand wordt momenteel verduurzaamd en eind 2023 opgeleverd met een energielabel A. Eerder was er sprake van een tweede pand dat aan de label C-verplichting zou moeten voldoen; op basis van een maatwerkadvies kon worden geconcludeerd dat de meeste verduurzamingsmaat­ regelen een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar.

Voor alle 5 panden die in deze categorie vallen wordt aan de verduurzaming gewerkt en worden ten minste de maatregelen uitgevoerd die zich wel binnen 10 jaar terugverdienen. De energielabels van de 7 grootste kantoren waarvan de gemeente zowel eigenaar als gebruiker is worden onderstaand weergegeven: Adres

Label

Oranje-Vrijstaatplein Stadsdeelkantoor

A++

Amstel 1 (Stopera Stads­kantoor) Stopera (kantoorgedeelte)

A

Jacob Bontiusplaats 11

A

Anton de Komplein 150

A

President Kennedylaan/Gelrestraat 923/1-3

A

Jan van Galenstraat 323-329

B

Nieuwe Achtergracht 100 / Weesperplein

G

Afbeelding 14. Gevelrenovatie en verduurzaming Plein ‘40-’45 1.

Monitor Kantoren Amsterdam

26

Handhaving label C-verplichting De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) en de stadsdelen van de gemeente Amsterdam controleren vanaf 1 januari 2023 op naleving van de energielabel C-verplichting. Gemeente Amsterdam heeft in samenspraak met de OD NZKG een hand­havingsstrategie opgesteld. Bij handhaving wordt gebruik gemaakt van de interventie­matrix vanuit de Landelijke Handhavingsstrategie (LHS). De interventiematrix gaat uit van het in principe zo licht mogelijk starten met interveniëren gericht op herstel en het vervolgens snel inzetten van zwaardere interventies als naleving uitblijft. De energielabels van kantoren zijn publiekelijk inzichtelijk. Deze zijn namelijk opgenomen in de database van EP-Online. Dit is de officiële landelijke database waarin energielabels en energieprestatie-indicatoren van gebouwen zijn opgenomen.

Energieadvies De gemeente Amsterdam biedt kantooreigenaren een gratis maatwerkadvies aan om hun kantoorpand te verduurzamen naar energielabel C of hoger. Meer informatie over dit maatwerkadvies is te vinden op amsterdam.nl/labelC. In de Duurzame Wegwijzer van Nieuw Amsterdams Klimaat staat een overzicht aan (financiële) steun voor bedrijven om hun pand te verduurzamen. Nuancering monitoringsresultaten label C-verplichting De monitoringsresultaten in het kader van de energielabel C-verplichting worden in deze monitor weergegeven in percentages die gericht zijn op aantallen kantoorgebouwen. Op zichzelf is dit een logische methodiek gelet op de implicaties rondom de handhaving per 2023. Echter, vanuit de optiek van de CO2-uitstoot is het relevanter om te redeneren vanuit het totale volume kantoorruimte dat voldoet aan de label C-plicht. Wanneer deze redenatie wordt gevolgd, zal het percentage voor Amsterdam positiever uitvallen, aangezien nagenoeg alle grotere kantoren in Amsterdam voldoen aan de label C-plicht (en vaak al aan label A).

Afbeelding 15. The Pulse zal na oplevering bestaan uit 200 apparte­menten, 36.000 m² kantoor, een bioscoop en diverse units voor horeca en retail. Het gebouw is ontworpen om innovatieve circulaire elementen te integreren en zo duurzaam mogelijk te opereren. Met ruim 7.000 m² zonnepanelen en tal van innovaties zal deze ontwikkeling een BREEAM Outstanding certificering behalen. Beperking van energieverbruik, biodiversiteit en water zijn drie hoofdthema’s binnen de ontwikkeling. Duurzaamheid vormt een onlosmakelijk onderdeel binnen het concept. Bron: VORM.

Monitor Kantoren Amsterdam

27

BREEAM-gecertificeerde kantoren BREEAM-certificaten geven inzicht in de werkelijke prestatie van projecten op duurzaamheid. Er wordt alleen waardering gegeven aan prestaties die bovenwettelijk zijn. De projecten zijn daarmee voorbereid op de toekomst. Van 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 zijn er in de categorie nieuwbouw en renovatie 14 nieuwe certificaten afgegeven aan kantoren (hoofdfunctie) in Amsterdam: Prinses Irenestraat 59 starstarstarstarstar Excellent (83,6%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 19.629 m2 kantoor – 7 juli 2022 The Joan I, Joan Muyskensweg 30 starstarstarstarstar Excellent (83,2%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 23.569 m2 kantoor – 19 juli 2022 EDGE Amsterdam West, Basisweg 10 starstarstarstarstar Outstanding (87,7%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 66.870 m2 kantoor – 28 juli 2022 Valley, Zuidas starstarstarstarstar Excellent (81%) Ontwerpfase nieuwbouw 29.941 m2 kantoor – 27 september 2022

Moore, Asterweg 1031 starstarstarstarstar Excellent (75%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 1.540 m2 kantoor – 1 februari 2023 Max, Asterweg 1031 starstarstarstarstar Excellent (74,5%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 4.430 m2 kantoor – 1 februari 2023 Project aan het Water, Willem Fenengastraat 16 starstarstarstarstar Very good (58,2%) Ontwerpfase nieuwbouw 18.848 m2 kantoor – 13 februari 2023 ABN AMRO Homebase, Foppingadreef starstarstarstarstar Outstanding (90,1%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 67.830 m2 kantoor – 11 april 2023 Oosterdokseiland kavel 5/6, kantoor Booking starstarstarstarstar Excellent (74,7%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 53.330 m2 kantoor – 12 mei 2023 In de standaard bouwenvelop voor kantoor­ ontwikkelingen in Zuidas wordt minimaal BREEAM Excellent (≥ 70%) starstarstarstarstar uitgevraagd. In Weesp staan géén gebouwen met een BREEAM-certificaat.

Staal-Kade Offices, Rijnsburgstraat 9 starstarstarstarstar Excellent (80,2%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 10.035 m2 kantoor – 5 december 2022 Adyen, Rokin 21 en 49 starstarstarstarstar Very good (59,4%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 10.284 m2 kantoor – 7 december 2022 Einstein gebouw, Kabelweg 21 starstarstarstarstar Excellent (81,6%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 18.507 m2 kantoor – 22 december 2022 ORATO Offices, H.J.E. Wenkebachweg 230 starstarstarstarstar Excellent (75,6%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 12.481 m2 kantoor – 23 december 2022

Afbeelding 16. EDGE Amsterdam West is opmerkelijk gezond en duurzaam dankzij het geavanceerde technologieplatform van het

Eleven Square, Cluster 4, Beam, De Corridor 1101 starstarstarstarstar Excellent (73.1%) Ontwerpfase nieuwbouw en renovatie 2.453 m2 kantoor – 2 januari 2023

Monitor Kantoren Amsterdam

bedrijf. In Smart Building EDGE Amsterdam West worden de hoogste niveaus voor duurzaamheid en gezondheid gerealiseerd: BREEAM Outstanding en WELL Platinum. En het is zelfs al ‘Paris Proof 2050’. Het gebouw is aardgasvrij en energie positief. Bron: EDGE.

28

Top-5 hoogst scorende gebouwen in Amsterdam met kantoor als hoofdfunctie:

Er zijn 400 gebouwen in Amsterdam met (deels) kantoorfunctie met een BREEAM-certificaat, waarvan 96 nieuwbouw- en renovatieprojecten en 304 bestaande gebouwen (In-Use) waarvan de actuele duurzame staat is beoordeeld.

Nieuwbouw en renovatie: ontwerpfase 1. Plus Ultra Amsterdam (AMC MBP kavel E) starstarstarstarstar Outstanding (90,9%) 4.528 m2 kantoor - 12 mei 2021

Nieuwbouw en renovatie 49

18 3 Acceptable ≥ 10%

3

Pass ≥ 30%

7

47

22 14

17

7

Good ≥ 45%

Very good ≥ 55%

Excellent ≥ 70%

Outstanding ≥ 85%

66

64

3. Drie Koningen (Zeeburgereiland) starstarstarstarstar Outstanding (89,7%) 5.125 m2 kantoor - 2 november 2021 4. Kantoorgebouw Walborg 2 (Zuid) starstarstarstarstar Outstanding (88,8%) 5.550 m2 kantoor - 12 januari 2021

In-Use, score op onderdeel ‘asset’ 92

2. ABN AMRO Homebase, Foppingadreef starstarstarstarstar Outstanding (90,1%) 67.830 m2 kantoor - 11 april 2023

90

5. The Pulse of Amsterdam (Zuidas, Kenniskwartier) starstarstarstarstar Outstanding (87,9%) 36.713 m2 kantoor - 29 november 2021

66 59

38 31

Nieuwbouw en renovatie: opleverfase

19 4

3 Acceptable ≥ 10%

Pass ≥ 30%

Good ≥ 45%

Very good ≥ 55%

Excellent ≥ 70%

Outstanding ≥ 85%

Grafiek 12. Verdeling aantal BREEAM-certificaten van gebouwen in Amsterdam met (deels) kantoorfunctie, waarbij de voortgang wordt aangegeven tussen 1 juli 2022 (links) en 1 juli 2023 (rechts).

1. The Edge Amsterdam (Zuidas, Kenniskwartier) starstarstarstarstar Outstanding (98,4%) 51.608 m2 kantoor - 9 maart 2015 2. Cedar, Hoofdkantoor ING (ArenAPoort) starstarstarstarstar Outstanding (93,7%) 35.000 m2 kantoor - 28 mei 2020

Bron: BREEAM-NL.

3. Goede Doelen Loterijen (Zuidas, Strawinsky) starstarstarstarstar Outstanding (92,6%) 10.753 m2 kantoor - 27 november 2018 4. EDGE Amsterdam West (Sloterdijk) starstarstarstarstar Outstanding (87,7%) 66.870 m2 kantoor - 28 juli 2022 5. NoMA House (Zuidas, Kenniskwartier) starstarstarstarstar Outstanding (87,0%) 13.071 m2 kantoor - 6 november 2018 Bron: Projectenkaart BREEAM-NL

Afbeelding 17. Kantoorgebouw The Nook (1.730 m2) is in 2020 gerenoveerd en heeft een optopping gekregen. Het gebouw heeft energielabel A.

Monitor Kantoren Amsterdam

29

WELL-gecertificeerde kantoren

Afgegeven WELL-certificaten:

De eerste versie van de WELL-certificaten werden toegekend aan gebouwen die prioriteit geven aan de menselijke gezondheid en welzijn, gebaseerd op de prestaties binnen het gebouw in zeven categorieën: lucht, water, voeding, licht, lichaamsbeweging, thermisch comfort en geest. In de tweede versie zijn daar vier categorieën aan toegevoegd: geluid, materialen, community en innovatie.

1. EDGE Olympic (Zuidas) WELL v1: Platinum starstarstarstar (20 maart 2019) 2. Flow (Minervahaven) WELL v2: Platinum starstarstarstar (18 mei 2020) 3. NoMa House (Zuidas) WELL v2: Gold starstarstarstar (17 december 2020) 4. WTC Amsterdam Tower A, E en Z (Zuidas) WELL v2: Gold starstarstarstar (23 december 2021) Gezondheid en veiligheid De coronacrisis heeft duidelijk gemaakt dat een gebouw aan hoge gezondheids- en veiligheidsnormen moet voldoen. Daarom is de WELL Health-Safety Rating opgezet, die bedrijven helpt de nodige stappen te zetten op het gebied van gezondheid (hygiëne, water- en luchtkwaliteit) en veiligheid (operationeel beleid, onderhoudsprotocollen en noodprocedures en -voorzieningen). Jaarlijks worden er ‘seals’ uitgereikt aan organisaties die op minimaal 15 van de 22 items scoren. Afgegeven WELL Health-Safety ‘seals’: 1. WTC Amsterdam (Zuidas) WELL Health-Safety Rated (17 december 2020) 2. ITO Tower, twaalfde verdieping (Zuidas) WELL Health-Safety Rated (5 april 2022) 3. The Nook, Prins Hendrikkade 48, derde verdieping 4. WELL Health-Safety Rated (6 april 2022)

Afbeelding 18. The Pulse zal na oplevering bestaan uit 200 appartementen, 36.000 m² kantoor, een bioscoop en diverse units voor horeca en retail. Het gebouw is ontworpen om innovatieve circulaire elementen te integreren en zo duurzaam mogelijk te opereren. Met ruim 7.000 m² zonnepanelen en tal van innovaties zal deze ontwikkeling een BREEAM Outstanding certificering behalen. Beperking van energieverbruik, biodiversiteit en water zijn drie hoofdthema’s binnen de ontwikkeling. Duurzaamheid vormt een onlosmakelijk onderdeel binnen het concept. Bron: VORM.

Monitor Kantoren Amsterdam

30

Nieuwe wet- en regelgeving BENG Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteits­ bouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de landelijke eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). In 2021 is er uitgebreid gemonitord op gehaalde EPC- en BENG-waarden voor woningen, kantoren en overige utiliteitsbouw in Amsterdam. Voor woningen is duidelijk geworden dat in de praktijk vaak hogere BENG-waarden worden behaald dan landelijk verplicht. Hiermee worden woningen gebouwd die klaar zijn voor de klimaatneutrale toekomst. Amsterdam loopt daarmee voorop in de duurzaamheidseisen. Uit de monitoring bleek dat kantoren vaak aan veel betere BENG-waarden voldoen dan de wettelijke norm (met name door toepassing van goede gevelisolatie en ventilatiesystemen, zonnepanelen op het dak en aansluiting op duurzame lokale warmte- en koude­ netten). Dit heeft onder meer te maken met veel toegepaste BREEAM-eisen door de investeerders. In 2020 heeft het college van B&W met het vaststellen van de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (‘Nieuw Amsterdams Klimaat’) aangegeven haar eisen voor woningen, kantoren en overige utiliteitsbouw ambitieuzer te willen stellen dan de landelijk norm.

In het Coalitieakkoord 2022 – 2026: Amsterdams Akkoord (mei 2022) zijn de Amsterdamse BENG-normen (BENG+) alsnog losgelaten, vooruitlopend op het verbod van de Rijksoverheid voor

gemeentes om zelf additionele duurzaamheidseisen te stellen. Hierdoor gelden in Amsterdam alleen de landelijke normen. Wel blijft de gemeente ontwikkelende partijen uitdagen om meer aan duurzaamheid te doen dan de wet voorschrijft en belonen om zo duurzaam mogelijk te bouwen, maar schrijft niet meer zelf voor op welke wijze dit moet. Meer informatie: d amsterdam.nl MPG Bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning is het verplicht om de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) te beoordelen. De MPG biedt inzicht in de milieueffecten veroorzaakt door de gebruikte materialen in een gebouw. Dit geldt zowel voor nieuwe kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 100 m² als voor nieuwbouwwoningen. Vanaf 1 januari 2018 geldt er een maximale grens­ waarde van 1,0 voor de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG). Op 1 juli 2021 is deze milieuprestatie-eis voor nieuwe woningen (niet voor kantoren) verder aangescherpt, van 1,0 naar 0,8. Het streven is om deze eis geleidelijk aan scherper te maken en uiterlijk in 2030 te halveren. Bovendien is aangekondigd dat de beoordeling van de milieueffecten van de opslag van CO2 in biobased materialen, zoals hout, heroverwogen zal worden binnen het stelsel dat als basis dient voor de MPG-berekeningen.

Afbeelding 19. Bij de bouw van het houten kantoor Well House in Zuidas worden circulaire materialen gebruikt. Bron: zuidas.nl/project/well-house Monitor Kantoren Amsterdam

31

Op 1 april 2022 trad een wijziging van de Regeling Bouwbesluit in werking, gericht op het bevorderen van circulair bouwen. Met de introductie van de Omgevingswet op 1 januari 2024 zal het Bouwbesluit worden vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit besluit zal gemeenten de mogelijkheid bieden om in het Omgevingsplan specifieke gebieden aan te wijzen waar strengere milieuprestatie-eisen van kracht zullen zijn. Environmental, Social and Governance (ESG) In navolging van de Europese Green Deal heeft de Europese Commissie op 21 april 2021 een voorstel aangenomen voor een nieuwe rapportagerichtlijn over de duurzaamheid van ondernemingen, de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Vanaf 2025 worden organisaties verplicht om over het voorafgaande jaar te rapporteren hoe zij presteren op het gebied van drie duurzaamheidsgerelateerde verantwoordelijkheden van een bedrijf, de ESG-criteria: milieu (Environmental), maatschappij (Social) en goed ondernemingsbestuur (Governance).

In lijn met de aangekondigde aanscherping van de klimaatambities zal de EU de komende jaren steeds strengere regelgeving introduceren met betrekking tot ESG. In Amsterdam lopen in drie stadsdelen langjarige, integrale programma’s (Masterplan Zuidoost, Masterplan Nieuw-West en Aanpak Noord) met als doel een duurzame, maatschappelijke en structurele verandering te realiseren op het gebied van onderwijs en jeugd, veiligheid, werk, wonen en leefbaarheid. Daarvoor wordt ook een beroep gedaan op de ondernemers die in deze gebieden in de kantoren gevestigd zijn. Zij kunnen vanuit hun bedrijfsprocessen bijdragen aan de buurt en daarover rapporteren via de ESG-rapportage. De allianties van deze programma’s kunnen helpen bij het bedenken van sociale en duurzame activiteiten met impact. In de uitvragen van de gemeente wordt regelmatig gevraagd om een BREEAM-certificering. Bij de BREEAM In-Use certificering zijn al indicatoren opgenomen die bedrijven kunnen gebruiken in hun ESG-rapportage.

Niet alleen moeten bedrijven rapporteren over de duurzaamheid van hun bedrijfsvoering, zij moeten dit ook doen over de duurzaamheid van hun vastgoed­ eigendom en -beleggingen, waaronder kantoor­ gebouwen. In de investeringswereld wordt dan ook vaak gesproken over ‘ESG’ in plaats van duurzaamheid. De ESG-strategieën en ESG-risicoscores van vastgoedportefeuilles gaan volgens Savills in toenemende mate bepalend zijn voor de investeringskeuzes in de Amsterdamse kantorenmarkt.

Afbeelding 20. Het beoogde duurzame (houten) kantoorgebouw aan de Amsteldijk in het Martin Luther King park. Bron: Peak Development.

Monitor Kantoren Amsterdam

32

LAS23404