Document · PDF

2. Monitor Kantoren Amsterdam - stand van zaken begin 2022

Tijdelijke Algemene Raadscommissie 29 juni 2022, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Kennisnemen van de Monitor kantoren Amsterdam - stand van zaken begin 2022 Nr. VN2022-01781611.133 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken begin 2022

De post-corona kantorenmarkt ‘Van op kantoor moeten zijn, naar op kantoor willen zijn’

Grond en Ontwikkeling, juni 2022

Inhoudsopgave

Inleiding

Inleiding Stand van zaken Economische ontwikkeling Effecten coronacrisis Conclusies

2 3 4 5 6

Monitoring Kantorenvoorraad (vvo) Kantorenleegstand (vvo)

8 8 10

Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag Opleveringen en onttrekkingen Kantoorontwikkelingen 2019 – 2026 Gemeentelijke gronduitgifte

13 13 14 15 16

Toekomstbestendige kantoren Energielabels BREEAM-gecertificeerde kantoren WELL-gecertificeerde kantoren Nieuwe wet- en regelgeving

17 17 19 19 20

Colofon Deze monitor is opgesteld door: Cengiz Caglar (c.caglar@amsterdam.nl) Kantorenloods, Grond en Ontwikkeling Eline Oort (e.oort@amsterdam.nl) Projectmanagementbureau Ratna Sewrajsing (r.sewrajsing@amsterdam.nl) Grond en Ontwikkeling Met dank aan de directies Economische Zaken en Cultuur, Ruimte en Duurzaamheid en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Voorkant: Luchtfoto Zuidas (april 2022) © Siebe Swart Disclaimer: De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente. Mogelijk kunnen er plannen bijkomen of afvallen. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.

Met het Kantorenplan 2019 – 2026 (d.d. 24 september 2019) wordt gestuurd op een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt. In de nasleep van de coronacrisis is monitoring, door de kantorenmarkt nauwgezet te volgen, nog belangrijker. Aan de hand van het kantorenplan vindt sturing plaats op nieuwe kantoorplannen. In deze monitor worden de volgende vijf onderwerpen besproken: 1. Bouwen voor de vraag (p. 13-16) 2. Faciliteren van eindgebruikers (p. 16) 3. Toekomstbestendige en duurzame kantoren (p. 17-20) 4. Samenwerking met de regio (p. 4) 5. Monitoring van de leegstand (p. 10-12) De uitkomsten van onderstaande rapportages kunnen aanleiding zijn voor herijking van het kantorenplan: Monitor Plabeka De kantoorontwikkelingen en kantorenleegstand in de metropoolregio worden opgenomen in de jaarlijkse Monitor Plabeka (Platform Bedrijventerreinen en Kantoren) en de bijbehorende Atlas Plabeka. Economische Verkenningen MRA In december 2021 zijn de Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam (EVMRA) over 2021 gepresenteerd, met eerste lessen uit de coronacrisis en inzicht in de structurele uitdagingen voor de komende decennia, zoals de energietransitie. Strategische ontwikkeling MRA Vanuit het BO Economie wordt gewerkt aan een Economisch Ontwikkelperspectief, dat invulling geeft aan de spreiding van de economische dynamiek en de economische versterking van de deelregio’s.

Vanuit de MRA Agenda wordt de Regionale Economische Strategie uitgewerkt. Daarnaast wordt samen met het Rijk gewerkt aan een Verstedelijkingsstrategie, waarin de koers wordt uitgezet voor de ontwikkeling van de MRA op de middellange en lange termijn, naar een internationale topregio met een hoge kwaliteit van leefbaarheid, met elkaar versterkende lokale samenlevingen en kernen. Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van begin 2022.

Verschil bvo en vvo parkeerruimte

Bruto vloeroppervlakte (bvo) De bruto vloeroppervlakte is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimte(s) en ruimten lager dan 1,5 meter. Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) De verhuurbaar vloeroppervlakte is de bruto vloeroppervlakte minus dragende wanden en kolommen, verticale verkeersoppervlakte (trappenhuizen en liften), installatieruimte(s), parkeerruimte en ruimten lager dan 1,5 meter. Dit komt globaal neer op circa 85% van de bruto vloeroppervlakte.

MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

lift

installatieruimte

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

80% 90% 100%

bruto vloeroppervlakte (bvo) verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo)

verschil bvo en vvo

Stand van zaken

Monitoring

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Kantorenvoorraad (miljoen m² vvo)

Kantorenleegstand (%)

frictieleegstand: 6,5%

5,68 5,62

kantoren ≥ 500 m² vvo peildatum 1 januari 2022 bron: CBRE

5,62

6,4%

5,6%

5,65

kantoren ≥ 500 m² vvo peildatum 1 januari 2022 bron: CBRE

5,60 5,57

5,6% 4,7%

3,9% 3,0%

Bouwen voor de vraag Planvoorraad tot 2030

1.590.000 m² bvo

kantoorlocaties, peildatum 1 januari 2021 bron: Monitor Plabeka

Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo) peildatum 1 januari 2022 bron: Gemeente Amsterdam

Opgeleverd of in uitvoering

Definitieve onttrekking

Verwachte opleveringen ((ver)bouw nog niet gestart)

Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing)

240.000 207.000

296.000

162.000

Oplevering kantoorruimte (m² bvo)

47.000

2020

2021

2022

2023

153.000

149.000

16.000 15.000 2019

206.000

194.000

125.000 65.000

269.000

233.000

219.000

139.000

2024

2025

2026

Onttrekking kantoorruimte (m² bvo)

netto uitbreidingsvraag per jaar (m2 bvo)

-29.000 -71.000 -129.000

-106.000

-134.000

-67.000

-89.000

-203.000

2019 – 2026: 891.000 m² bvo

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Kantooropleveringen 2022

Kantooronttrekkingen 2022

Top-5 grootste (verwachte) opleveringen in 2022 (peildatum 1 januari 2022):

Top-5 grootste (verwachte) onttrekkingen in 2022 (peildatum 1 januari 2022):

1. City Campus, Oosterdokseiland, nieuwbouw (2018-2022): 65.000 m2 bvo

1. Karspeldreef 14-16, Amstel III, sloop-nwb. The Ensemble (2022-2025): -12.000 m² bvo

2. Tripolis-Park, Zuidas, herontwikkeling (2020-2022): 45.000 m2 bvo

2. Naritaweg 10, Sloterdijk-Centrum, sloop-nwb. Lovely Rita (2022-2024): -8.100 m2 bvo

3. WTC Tower Ten, Zuidas, uitbreiding (2019-2022): 32.000 m2 bvo

3. Ottho Heldringstr. 3-5, Nieuw-West, sloop-nwb. Plesman Plaza (2022-2024): -7.800 m² bvo

4. EDGE Stadium, Zuidas, herontwikkeling (2020-2022): 24.000 m2 bvo

4. Hogehilweg 10-14, Amstel III, sloop-nwb. SPOT (2022-2025): -6.200 m² bvo

5. Dreeftoren, ArenAPoort, renovatie (2022): 13.600 m bvo

5. Stadsdeelkantoor Nieuw-West, sloop-nwb. MIX Amsterdam (2022-2025): -6.100 m² bvo

Toekomstbestendige kantoren

opgeleverd of onttrokken

Energielabels

1 januari 2022: 43%

% label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel

100% per 1 januari 2023

+1%

1 juli 2021: 42% 1 januari 2022: 70% % label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel C of hoger

100% per 1 januari 2023

+3%

1 juli 2021: 67% 70% label C-plichtige gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel

BREEAM-gecertificeerde kantoren *

125

30%

A t/m A+++++

48%

14%

6% 4%

13%

149

190

217

peildatum 1 januari 2022

250

* gebouwen met (deels) kantoorfunctie

WELL-gecertificeerde kantoren

0 2019

MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

1 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Economische ontwikkeling Groei economie zet door Volgens de eerste berekening van het CBS, op basis van nu beschikbare gegevens, is het bruto binnenlands product (bbp) in het vierde kwartaal van 2021 met 0,9% gegroeid ten opzichte van een kwartaal eerder. Deze groei is kleiner dan in het tweede en derde kwartaal van 2021, toen de economie met 3,8% en 2,1% groeide. Dat komt vooral door de lockdown halverwege december 2021. De groei in het vierde kwartaal is vooral te danken aan een stijging van de investeringen en het handelssaldo. Ook de overheidsconsumptie nam toe. 115

110

105

100

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Grafiek 1. Bruto binnenlandse product (volume), seizoengecorrigeerd (index: 2015=100). Bron: CBS

Vooral de zakelijke dienstverlening, industrie, overheid en zorg droegen bij aan de groei in het vierde kwartaal. De zakelijke dienstverlening groeide met ruim 7%. Onder meer de reisbranche en de reclamebranche groeiden fors, maar zijn desondanks nog ver verwijderd van het niveau pre-corona. Over heel 2021 groeide de omzet van de zakelijke dienstverlening met 13,4%. Dat is 2% hoger dan in het pre-coronajaar 2019. Spanning op de arbeidsmarkt Met het herstel van de Nederlandse economie wordt direct de structurele spanning op de arbeidsmarkt zichtbaar. Sinds medio 2021 overtreft het aantal openstaande vacatures het aantal werklozen. Sinds het CBS de spanning op de arbeidsmarkt meet, is dit niet eerder voorgekomen. Ook in het vierde kwartaal van 2021 bleef de groei van het aantal vacatures aanhouden (met 16.000), en daalde het aantal werklozen verder (met 29.000). Tegenover elke 100 werklozen stonden 105 openstaande vacatures. 800 werkloze beroepsbevolking 600 400 200 openstaande vacatures 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Grafiek 2. Openstaande vacatures en werkloze beroepsbevolking (seizoengecorrigeerd) x 1.000. Bron: CBS MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Economische Verkenningen MRA 2021 Impact coronacrisis op de MRA Terwijl de economische groei in de MRA in het pre-coronajaar 2019 nog beduidend hoger was dan landelijk en de EU27, kromp de economie van de MRA in 2020 met 7,1% en werd daarmee substantieel harder geraakt dan de Nederlandse economie (-3,8%) en de EU27 (-6,0%). De relatief grote impact van de coronacrisis op de MRA laat zich goed verklaren door de sectorstructuur van de MRA. Deze wordt gekenmerkt door oververtegenwoordiging van werkgelegenheid in sectoren die zwaar zijn geraakt door de coronamaatregelen, zoals horeca, cultuur, sport, recreatie en toerisme. Daarnaast leunt de MRA relatief sterk op flexibele arbeid en kenmerkt de regio zich door zeer internationaal georiënteerde bedrijvigheid die zwaar door de recessie is geraakt, zoals vervoer en opslag rondom Schiphol. In de loop van 2021 veerde de economie van de MRA weer snel terug. De huidige verwachting is dat in de tweede helft van 2022 de omvang van de economie van de MRA weer terug is op het niveau van vlak voor het uitbreken van de coronacrisis. Concurrentiekracht MRA De concurrentiepositie van de MRA is onverminderd sterk. In de MRA is de productiviteit hoger dan elders in Nederland en groeien sectoren over het algemeen sneller dan vergelijkbare sectoren in de rest van Nederland. De MRA is gespecialiseerd in sectoren die bovengemiddeld snel groeien.

De aantrekkingskracht van de MRA zien we terug in de bedrijvendynamiek. In de afgelopen tien jaar is het aantal bedrijven in de MRA sterker gestegen dan landelijk. Dit geldt voor bedrijven in alle grootteklassen: eenmanszaken, microbedrijven (twee tot tien werkzame personen) en grotere bedrijven (tien werkzame personen en meer). Bedrijven gingen gedurende deze periode minder vaak failliet in de MRA dan in Nederland. Zelfs in coronajaar 2020 nam in de MRA het aantal bedrijfsvestigingen toe. De economie van Amsterdam Het economisch zwaartepunt van de MRA bevindt zich in Amsterdam. Bedrijven en instellingen in Amsterdam brengen ruim de helft (52%) van het bruto regionaal product (brp) voort en leveren ongeveer 45% van alle arbeidsplaatsen in de MRA. De economische omvang van Amsterdam is daarmee aanzienlijk groter dan het aandeel in de bevolking van de MRA (34%). De Amsterdamse economie wordt gedreven door financiële en zakelijke dienstverlening, die in sterke mate voortbouwen op de ICT-diensten die eveneens ruim vertegenwoordigd zijn in Amsterdam. De opkomst van de dienstensector staat tegenover een afname van werkgelegenheid in de industrie.

Effecten coronacrisis “Veel revoluties vloeien voort uit noodzaak” Op 16 maart 2022 is het thuiswerkadvies komen te vervallen. Op dat moment werkte ongeveer 45-56% van de werkenden alweer twee jaar (weleens) vanuit huis (bron: Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid). Digitalisering leidde daarvoor al langer tot meer thuiswerken. Vóór de coronacrisis werkten we in Nederland ten opzichte van andere Europese landen al relatief veel vanuit huis, namelijk vier uur per week. Dat is nu gemiddeld 8 uur per week (bron: CBS). Uit onderzoek van JLL blijkt dat 82% van de organisaties verwacht dat hun werknemers in de toekomst in ieder geval deels op afstand zullen werken, waarbij ze gemiddeld twee dagen per week niet op kantoor zijn. Maar veel bedrijven zijn nog niet goed voorbereid op de structurele verschuiving naar hybride werken. Het kabinet roept werkgevers op om met werknemers afspraken te maken om hybride werken blijvend te stimuleren.

Afbeelding 1. Kantoorpods om (alleen of met meer) hybride te kunnen werken. Bron: Framery

War on talent Bedrijven die achterblijven met de invoering van flexibele werkvormen lopen het risico om waardevol talent mis te lopen. 88% van de werkenden wil in de toekomst hun eigen werktijden kunnen kiezen (bron: JLL). Met flexibele werkplekoplossingen kunnen bedrijven blijven concurreren en talent behouden in de huidige krappe arbeidsmarkt. Een groene, duurzame werkplek is steeds vaker de doorslaggevende factor voor werknemers bij hun keuze voor een bedrijf.

Afbeelding 2. IDEO ontwikkelde de mobiele werkplek ‘WorkOnWheels’ waarbij het kantoor dichter naar huis komt, als visie op ‘the future of moving spaces’ (onderdeel van een visie op de toekomst van zelfrijdende auto’s). Bron: IDEO MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Locatievoorkeuren blijven gelijk Uit onderzoek van het ministerie van BZK blijkt dat de coronacrisis geen veranderingen teweeg heeft gebracht in de ruimtelijke patronen die al bestonden. Kantoorgebruikers geven aan zich niet op een ander soort locatie te willen vestigen. Locaties die voor de coronacrisis al interessant waren, blijven dat naar de toekomst toe nog steeds. De voorkeur blijft uitgaan naar hoogstedelijke OV-knooppunten en centrummilieus. Het kantoor als clubhuis Twee jaar na de eerste lockdown zijn de onderlinge verschillen tussen kantoormedewerkers groot. De ene groep wil graag terug naar kantoor, bijvoorbeeld vanwege concentratie- of motivatieproblemen thuis. Voor anderen geldt juist dat zij (deels) thuis willen blijven werken, bijvoorbeeld vanwege de drukte van de klassieke kantoortuin. Productie- en concentratiewerk leent zich goed om thuis uitgevoerd te worden, maar naar kantoor gaan zorgt voor meer binding met het bedrijf en collega’s. Een oplossing voor beide groepen is een kantoor met verschillende zones: waar je je kunt concentreren én je collega’s kunt ontmoeten.

Het kantoor moet meer aansluiten op de behoeften van werknemers en krijgt daarom steeds meer de functie van een clubhuis; een uitnodigende, inspirerende plek waar werknemers samenkomen om elkaar (spontaan) te ontmoeten, te vergaderen en (creatieve) projecten op te zetten en te innoveren: Ontmoetingsplek Het kantoor wordt bovenal een ontmoetingsplek. Het is van oudsher een plek voor samenwerken en creativiteit. CBRE: “In de huidige kennisintensieve economie is deze ontmoetingsfunctie nóg belangrijker: we hechten grote waarde aan een aangename, sociale en duurzame werkomgeving waar we verbonden blijven met onze collega’s en het bedrijf waar we werken. Naar kantoor toekomen moet een duidelijke toegevoegde waarde hebben: onderlinge verbinding, leren met elkaar en zorg voor elkaar.”

Afbeelding 3. Informele vergaderruimte: een oude caravan is de meest gewilde vergaderplek op het hoofdkantoor van Google (in de Viñoly-toren in Zuidas). Bron: D/Dock 5

Conclusies Informele cultuur en huiselijkheid Tijdens het digitaal vergaderen hebben collega’s een kijkje gekregen in elkaars huiskamer. Uit onderzoeken blijkt dat het wordt gewaardeerd als deze informele cultuur en huiselijkheid ook wordt opgenomen in de toekomstige werkomgeving. Ontspanningsruimtes op de werkplek 45% van de werknemers wil ontspanningsruimtes op de werkplek, terwijl slechts 17% dat op dit moment heeft (bron: JLL). Buitenwerkplekken Werkplekken buiten (met wifi) stimuleren werknemers om toch naar kantoor te gaan, ook als het mooi weer is. Er zijn ook al voorbeelden van openbare buitenwerkplekken, die te huur zijn.

Afbeelding 4. The End of Sitting. In opdracht van het Atelier Rijksbouwmeester ontwierpen RAAAF | Barbara Visser een visie op de werkplek van 2025, waarbij de stoel en tafel niet meer het uitgangspunt zijn.

Zoekvraag kantoorruimte De zoekvraag naar kantoorruimte in de tweede helft van 2021 was met name gericht op kleine tot middelgrote kantoorruimte. 81% van alle zoekers zocht kantoorruimte onder de 2.500 m2 vvo, waarvan 55% tussen de 1.000 en 2.500 m2 vvo (bron: CBRE). Dit ligt in lijn met de groei van de tech-industrie. Steeds meer startups groeien uit naar scaleups en zijn daarmee op zoek naar extra ruimte. Grotere gebruikers bewegen zich beperkter, omdat deze bedrijven nog onderzoeken wat voor hen de beste balans is ten aanzien van hybride werken. Effect hybride werken op de kantoorvraag Savills verwacht dat het netto-effect van hybride werken op de vraag naar kantoorruimte negatief is. Door de ontmoetingsfunctie en groei van agile werken zal de ruimtevraag per werknemer in Europa met 10-15% toenemen. Daartegenover staat dat er gemiddeld 30% minder mensen op kantoor zitten (bron: Savills). Savills verwacht dat de vraag naar kantoorruimte in Amsterdam rond 2026 gedaald is met circa 8%. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

De kantorenmarkt maakt zich op voor een nieuwe fase De kantorenmarkt bevindt zich in een overgangsperiode met allerlei onzekerheden. Deze overgangsperiode wordt gekenmerkt door de huidige onzekere marktomstandigheden. De sterk gestegen bouwkosten en de onzekerheid over de verdere prijsstijgingen leiden tot negatieve sentimenten over de kantorenmarkt. Naar verwachting zullen de kantoren op de beste locaties, zoals goed bereikbare OV-locaties, populair blijven en kantoren op minder goed gelegen locaties minder aantrekkelijk worden. Daarnaast hebben steeds meer bedrijven hybride werken volledig omarmd, andere bedrijven zijn nog op zoek naar de juiste verhouding tussen thuiswerken en op kantoor aanwezig zijn. Het hybride werken zal de kantoren van minder goede kwaliteit op niet goed bereikbare OVlocaties extra onder druk zetten, omdat deze kantoren voor de werknemers minder verleiding bieden om op kantoor te willen zijn. Het wordt duidelijker dat de rol van het kantoor steeds meer gaat veranderen naar een belangrijke ontmoetingsplek voor de medewerkers waar vooral gezocht wordt naar samenwerking. Samengevat is de verwachting dat de vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren op goede locaties zal toenemen. De kantoren op niet goed bereikbare OV-locaties en die niet duurzaam zijn, hebben weinig aantrekkingskracht op werknemers om naar kantoor te komen.

De bedrijven die in dit soort kantoren zijn gevestigd worden uitgedaagd om talent te behouden of aan zich te binden. Gemeente Amsterdam houdt zowel de onzekere marktomstandigheden als het effect van hybride werken nauwlettend in de gaten. De sentimenten en de verwachtingen van de markt zijn geanalyseerd en inzichtelijk gemaakt in de voorliggende monitor. Evenwel is het op dit moment op basis van data nog niet mogelijk om uitspraken te doen over het exacte effect van de onzekere marktomstandigheden en hybride werken op de kantorenmarkt. Tot op heden zijn er geen duidelijke negatieve effecten op de kantorenmarkt op basis van het beperkte aantal transacties dat heeft plaatsgevonden en andere data die beschikbaar zijn. In de volgende Monitor Kantoren, die in het najaar van 2022 wordt gepubliceerd, zullen deze effecten meer inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van beschikbare data en onderzoeken. Om zo goed mogelijk in te spelen op de huidige onzekere marktomstandigheden en een goed resultaat te behalen, worden de tenders van de gemeente Amsterdam verspreid in de tijd op de markt gebracht. Gemeente Amsterdam organiseert in de regel marktconsultaties om informatie uit te wisselen met belanghebbende partijen over een voorgenomen tender.

Op basis van de opgedane informatie en inzichten stelt de gemeente Amsterdam de haalbaarheid van de uitvraag en het moment van de publicatie van de tender vast. Alvorens een tender op de markt wordt gebracht, wordt zowel het programma als de datum van de publicatie goed afgewogen. Bij deze afweging is marktconsultatie een instrument dat vaak wordt ingezet.

“We zien een ontwikkeling van op kantoor moeten zijn naar op kantoor willen zijn. Kantoren zijn dus wel degelijk de toekomst.” - Ballast Nedam 6

Vasthouden aan het Kantorenplan 2019 – 2026 Het doel van het Kantorenplan 2019 – 2026 is een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt, waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar zijn voor de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo kantoorruimte per jaar. Voor dit doel gelden de volgende uitgangspunten: Meer en sneller kantoren ontwikkelen om te voldoen aan de marktvraag; Toekomstbestendige kantoren: flexibel, efficiënt, bereikbaar en klimaatneutraal; Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties met behoud van werk; Realiseren van gemengde woon-werkmilieus. De ongewijzigde locatievoorkeuren van kantoorgebruikers, leegstand onder frictieniveau, een sterke Amsterdamse economie én een aantrekkende vraag naar kantoorruimte zijn reden om vast te houden aan het huidige kantorenplan in Amsterdam. De strategie van de gemeente Amsterdam om het ‘juiste kantoor bij te bouwen op de juiste plek’ blijft belangrijk om te voldoen aan de vraag naar kantoorruimte nu en in de toekomst. Nieuwbouw van kantoren op goed bereikbare OV-locaties en onttrekking door transformatie op andere locaties biedt de juiste ruimte op de kantorenmarkt.

De ruimer wordende kantorenmarkt in Amsterdam zorgt er niet alleen voor dat er wordt bijgebouwd op de locaties die de voorkeur hebben van de eindgebruiker, maar zorgt ook voor versnelling van de verduurzaming en toekomstbestendigheid van verouderde kantoren en kantoorlocaties. De netto uitbreidingsvraag is bij het opstellen van het Kantorenplan geraamd op 1 miljoen m2 bvo voor de periode 2019 – 2026. Dit is een netto toename van gemiddeld 125.000 m2 bvo per jaar. Gemeente Amsterdam houdt zich eveneens vast aan deze kwantitatieve ambitie. Of deze kwantitatieve ambitie nog aansluit bij de huidige kantorenmarkt hangt nauw samen met het exacte effect van de onzekere marktomstandigheden en hybride werken op de kantorenmarkt. Op basis van data en onderzoeken zal de gemeente Amsterdam in de volgende Monitor Kantoren Amsterdam bezien of deze kwantitatieve ambitie van het kantorenplan aan bijstelling onderhevig is. Stand van de kantorenmarkt in Amsterdam Met het snelle herstel van de Nederlandse economie post-corona lijkt ook het herstel van de Amsterdamse kantorenmarkt te zijn ingezet. Eindgebruikers zijn als gevolg van de coronacrisis terughoudend geweest in hun zoekvraag naar kantoorruimte. Daarmee is de zoekvraag van deze gebruikers niet verdwenen en inmiddels zijn er ook nieuwe partijen bijgekomen.

De groei in vraag naar kantoorruimte is vooral terug te zien bij de tech-gerelateerde bedrijven. Het aantal bedrijven met een zoekvraag naar kantoorruimte is gestegen en meer bedrijven staan op het punt om huurcontracten te sluiten. Amsterdamse kantorenmarkt aan kop De Amsterdamse kantorenmarkt voor transacties en nieuwkomers zat begin 2020 op slot door de historisch lage leegstand (3%). Mede door de groei van de leegstand is er sinds het tweede kwartaal van 2021 weer een stijgende lijn te zien in het opnamevolume. Bijna een kwart van de totale landelijke opname in 2021 vond in Amsterdam plaats. In de landelijke top-5 grootste transacties van 2021 vonden er vier in Amsterdam plaats (bron: Cushman & Wakefield). MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Kantorenvoorraad en -leegstand tweede helft 2021 De kantorenvoorraad wordt weergegeven in verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo), omdat het hier over verhuurbaarheid gaat. In de tweede helft van 2021 nam de kantorenvoorraad toe met circa 80.000 m² vvo. De leegstand nam ook toe, met circa 60.000 m2 vvo. Ruim de helft hiervan is te verklaren door een aantal nieuwe en gerenoveerde kantoren dat bij oplevering niet volledig verhuurd was, anders dan in voorgaande jaren. Forse toename kantorenvoorraad in 2022 De opleveringen en onttrekkingen van kantoren worden weergegeven in bruto vloeroppervlakte (bvo). De oplevering van nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte in 2022 is naar verwachting 230.000 m² bvo. De grootste verwachte opleveringen in 2022 zijn de City Campus (Oosterdokseiland), Tripolis-Park (Zuidas) en WTC Tower Ten (Zuidas). Deze verwachte oplevering is meer dan in 2021, toen er 145.000 m² bvo werd opgeleverd. De opleveringen in 2022 staan tegenover een tijdelijke onttrekking van 70.000 m² bvo voor herontwikkeling, renovatie en sloop-nieuwbouw. Zoals in Amstel III, waar met de (kantoor)ontwikkelingen SPOT, The Ensemble, Ruby Gardens, Brisk en Amstel NEXT een grote gebiedstransformatie wordt bewerkstelligd. De verwachte netto toename van de kantorenvoorraad in 2022 is daarmee circa 160.000 m2 bvo.

Dit is een forse groei ten opzichte van de jaren ervoor; in de periode 2019 t/m 2021 groeide de kantorenvoorraad met circa 100.000 m2 bvo. Groei leegstand zet door in 2022 Tegenover de toename van de kantorenvoorraad staat ook een groei van de leegstand. De kantorenleegstand is gestegen van 5,6% (1 juli 2021) naar 6,4%, en valt daarmee nog net binnen de frictieleegstand van 6,5%. De leegstand is mede toegenomen als gevolg van een aantal grote, nog niet verhuurde, opleveringen in 2021. De terughoudendheid van bedrijven tijdens de coronacrisis om invulling te geven aan hun zoekvraag naar kantoorruimte neemt af. Begin 2022 werd 25% meer m2 kantoorruimte gezocht dan medio 2021. Het aantal bedrijven dat nieuwe kantoorruimte zoekt steeg met 21%, vooral in de technologische sector (bron: CBRE). Daarmee lijkt de dynamiek in de Amsterdamse kantorenmarkt verder op gang te komen. De verwachting is wel dat de groei van de leegstand nog licht zal doorzetten in 2022, omdat er veel nieuwbouw en renovatieprojecten worden opgeleverd waarvan een deel nog niet volledig is voorverhuurd.

“De werkplek moet slim, connected en flexibel zijn. Het gebouw moet responsief, gepersonaliseerd, veilig en klimaatvriendelijk zijn.” - Interact Duurzaamheid Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m² en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting. Met de label C-plicht wil het kabinet de CO2-uitstoot van kantoorpanden verminderen. Amsterdam voert samen met de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied campagne waarin alle pandeigenaren zijn geïnformeerd over de regelgeving en verduurzaming van kantoren. Op 1 januari 2022 had 43% van de Amsterdamse kantoren een energielabel geregistreerd. Daarvan had 70% label C of hoger (in juli 2021 was dit nog 67%). Van ruim de helft (57%) van de label C-plichtige kantoren ontbreekt vooralsnog het label. 7

Monitoring Kantorenvoorraad (vvo) Grote kantoren Grafiek 3 laat zien dat de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo) in de periode 2010 – 2015 piekte rond de 5,9 miljoen m² vvo. Daarna volgde een aantal jaren waarin de voorraad afnam door de transformatie en sloop-nieuwbouw van (leegstaande) kantoren. Van 2018 tot medio 2021 stabiliseerde de voorraad zich rond de 5,6 miljoen m² vvo. Het afgelopen half jaar nam de voorraad weer toe; met 80.000 m2 vvo tot 5.675.000 m2 vvo. Dit betekent dat de oplevering van nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte groter was dan de onttrekking. In de tweede helft van 2021 zijn onder andere 2Amsterdam, EDGE West Amsterdam en Valley opgeleverd.

Kleine kantoren De voorraad kleine kantoren (kantoren kleiner dan 500 m² vvo) is in de tweede helft van 2021 iets toegenomen; van circa 195.000 naar 197.000 m² vvo (bron: BAG). Er zijn nu circa 825 kleine kantoren, waarvan veruit de meeste zich bevinden in Centrum (288 kantoren) en Zuid (207 kantoren) (zie kaart 1). Het gemiddelde kleine kantoor is circa 240 m2 vvo. Dat geldt voor alle stadsdelen, behalve voor Nieuw-West waar het gemiddelde kleine kantoor 140 m2 vvo is.

Kantoorruimte werd onttrokken door onder andere de herontwikkeling van het Ringparkgebouw (straks Rembrandt Park One), het Fashion House (herontwikkeling Koningin Wilhelminaplein Noord), het voormalige SITA-kantoor in SloterdijkCentrum (straks Floating Gardens), een kantoor in Kauwgomballenkwartier (straks PAHW) en de renovatie van het Strawinskyhuis (Zuidas).

Noord

West

Centrum

Oost Zuid

Afbeelding 5. Na bijna drie jaar bouwen is het duurzame kantoor EDGE Amsterdam West in oktober 2021 opgeleverd. Bij de herontwikkeling van het gebouw uit 1970 is er meer dan 6.000 m2 aan zonnepanelen geplaatst en wordt thermische energie opgeslagen in de grond, waardoor het gebouw meer energie oplevert dan het verbruikt. De (voorheen ongebruikte) buitenruimte is overkoepeld waardoor een atrium is ontstaan van 3.000 m2. Bron: de Architecten Cie. / EDGE Technologies

Kaart 1. Uitsnede van de voorraad kleine kantoren (kleiner dan 500 m² vvo) in Amsterdam. Bron: BAG (peildatum 1 januari 2022)

6.000.000 6.000.000 5.950.000 5.900.000 5.900.000 5.850.000 5.800.000 5.800.000 5.750.000 5.700.000 5.700.000 5.650.000 5.600.000 5.600.000 5.550.000

1-1-2007 1-4-2007 1-7-2007 1-10-2007 1-1-2008 1-4-2008 1-7-2008 1-10-2008 1-1-2009 1-4-2009 1-7-2009 1-10-2009 1-1-2010 1-4-2010 1-7-2010 1-10-2010 1-1-2011 1-4-2011 1-7-2011 1-10-2011 1-1-2012 1-4-2012 1-7-2012 1-10-2012 1-1-2013 1-4-2013 1-7-2013 1-10-2013 1-1-2014 1-4-2014 1-7-2014 1-10-2014 1-1-2015 1-4-2015 1-7-2015 1-10-2015 1-1-2016 1-4-2016 1-7-2016 1-10-2016 1-1-2017 1-4-2017 1-7-2017 1-10-2017 1-1-2018 1-4-2018 1-7-2018 1-10-2018 1-1-2019 1-4-2019 1-7-2019 1-10-2019 1-1-2020 1-4-2020 1-7-2020 1-10-2020 1-1-2021 1-4-2021 1-7-2021 1-10-2021 1-1-2022 1-4-2022 1-7-2022 1-10-2022 1-1-2023

5.500.000 5.500.000

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Grafiek 3. Ontwikkeling kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo) in Amsterdam januari 2008 – januari 2022 (in m² vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Kantorenvoorraad in de stadsdelen Er zijn in Amsterdam 1.037 kantoren ≥ 500 m² vvo met in totaal 5,68 miljoen m² vvo kantoorruimte (zie kaart 2). De meeste kantoren hiervan staan, net als de kleine kantoren, in Centrum en Zuid. Van de grote kantoren is de gemiddelde grootte circa 5.500 m² vvo. In het Centrum is dat ruim 3.200 m² vvo, in Zuidoost ruim 8.500 m² vvo. De voorraad is in de tweede helft van 2021 toegenomen in Nieuw-West en Zuid. Ook in Noord is de voorraad licht gegroeid, terwijl in Centrum en Westpoort de voorraad afnam.

Kantorenvoorraad op kantoorlocaties De 22 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 3,71 miljoen m² vvo kantoren; dat is 65% van de totale kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden in Zuidas, gevolgd door Sloterdijk en Amstel III. In de tweede helft van 2021 is de voorraad met circa 85.000 m2 vvo toegenomen op de kantoorlocaties, vooral in Zuidas en Sloterdijk (door opleveringen van grote kantoren). In Zuidas is de gemiddelde grootte van de grote kantoorgebouwen het hoogst (ruim 16.600 m² vvo), en op Amsterdam Science Park het laagst; daar is een kantoor gemiddeld circa 3.400 m² vvo.

Centrum (-10.000 m²) 1.090.000 m² 336 kantoren Westpoort (-15.000 m²) 275.000 m² 71 kantoren

13 7

Noord (+10.000 m²) 160.000 m² 36 kantoren

18 18

West 300.000 m² 45 kantoren

9 21

Oost 515.000 m² 74 kantoren

8 16 6 5

Nieuw-West (+50.000 m²) 890.000 m² 111 kantoren

Zuid (+35.000 m²) 1.400.000 m² 242 kantoren

Kantoor ≥ 500 m² vvo

Zuidoost 1.040.000 m² 122 kantoren 3

Kantoorlocatie

Toename kantorenvoorraad in de tweede helft van 2021 Afname kantorenvoorraad in de tweede helft van 2021

1. Zuidas: 930.000 m²

(+40.000 m²)

9. Oostelijke Handelskade: 90.000 m²

17. Buiksloterham/Klaprozenbuurt: 15.000 m²

10. Overamstel/Weespertrekvaart: 85.000 m²

18. Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark: 10.000 m²

3. Amstel III: 530.000 m²

11. Oosterdokseiland: 80.000 m²

19. Hamerkwartier: 10.000 m²

4. ArenAPoort: 445.000 m²

12. Westerdokseiland: 70.000 m²

20. AMC Medical Business Park: 0 m² (in ontwikkeling)

5. Schinkelkwartier: 280.000 m²

13. NDSM/Klaprozenweg Noord: 60.000 m²

21. Marineterrein: 0 m² (nog te ontwikkelen)

6. Amstelstation: 180.000 m²

14. Oostenburg: 35.000 m²

22. Sluisbuurt: 0 m² (nog te ontwikkelen)

7. Minervahaven: 155.000 m² (zie kader p. 15)

15. CAN: 25.000 m²

8. Lelylaan: 105.000 m²

16. Amsterdam Science Park: 20.000 m²

2. Sloterdijk: 580.000 m²

(+35.000 m²)

(+5.000 m²)

Kaart 2. Kantorenvoorraad (in m² vvo) per stadsdeel en kantoorlocatie (kantoren ≥ 500 m² vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Kantorenleegstand (vvo) De kantorenleegstand was op 1 januari 2022 conform de definitie van CBRE 6,4% met 365.000 m² vvo leegstand. Het ijkpunt voor een gezonde kantorenmarkt is een frictieleegstand van 6,5% (zie kader op pagina 12). Makelaarskantoren hanteren voor de frictieleegstand een bandbreedte van 5% tot 8%. De huidige kantorenleegstand van 6,4% valt hier binnen. De kantorenleegstand kende de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling, tot een historisch lage leegstand begin 2020 van 3%. De leegstand is in 2020, als effect van de coronacrisis, weer sterk opgelopen. De groei van de leegstand kwam in het tweede kwartaal van 2021 even tot stilstand. Maar na deze korte stabilisatie zette de leegstand in de tweede helft van 2021 weer door. Dit komt doordat er in het laatste kwartaal veel nieuwbouw en renovaties zijn opgeleverd. In voorgaande jaren werden dit soort projecten (nagenoeg) volledig verhuurd opgeleverd, maar dat was eind 2021 niet het geval.

In de tweede helft van 2021 nam de leegstand met 58.000 m2 vvo toe. Ruim de helft hiervan is te verklaren door de oplevering van de niet volledig verhuurde kantoorgebouwen 2Amsterdam, EDGE West Amsterdam en Valley. Het overige deel komt door beperkte negatieve effectieve opnames en onderverhuursituaties waarbij de huidige huurder een deel van het gehuurde structureel op de markt heeft gebracht voor verhuur. Het aantal bedrijven dat in Amsterdam actief op zoek is naar kantoorruimte blijft wel stijgen. In januari 2022 werd er 25% meer m2 kantoor gezocht dan in juli 2021. Het aantal bedrijven dat nieuwe kantoorruimte zoekt, steeg met 21% (vooral bedrijven uit de (inter)nationale technologische sector). Steeds meer zoekvragen worden ook concreet. Medio 2021 bevonden de helft van de zoekers zich nog in de oriënterende fase. Begin 2022 was 2/3 van de zoekers aan het bezichtigen of in onderhandeling. Daarmee lijkt de dynamiek in de Amsterdamse kantorenmarkt verder op gang te komen.

1.000.000 1.000.000 900.000 900.000 800.000 800.000

Definitie leegstand

700.000 700.000

Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m². Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte.

600.000 600.000 500.000 500.000 400.000 400.000 300.000 300.000 200.000 200.000 100.000 100.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

18,0%18% 16,0%16% 14,0%14% 12,0%12% 10,0%10% 8,0% 8% 6,0% 6%

frictieleegstand (6,5%) 4,0% 4% 2,0% 2%

CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m² én wordt aangeboden. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt). De verschillen in de data zijn echter momenteel zo klein, dat de cijfers in de monitor gebaseerd zijn op de leegstandsdefinitie van CBRE.

0,0% 0%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Grafiek 4. Ontwikkeling kantorenleegstand (kantoren ≥ 500 m² vvo) in Amsterdam januari 2008 – januari 2022 (in m² vvo en %) o.b.v. definitie leegstand CBRE. Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Kantorenleegstand in de stadsdelen De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m² vvo was begin 2022 te vinden in Nieuw-West (circa 92.000 m² vvo), gevolgd door Zuidoost, Centrum en Zuid. De leegstand is in Westpoort, West en Centrum afgenomen in de tweede helft van 2021.

Kantorenleegstand op kantoorlocaties De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m² vvo was begin 2022 te vinden in Amstel III (circa 71.000 m² vvo), gevolgd door Sloterdijk en Zuidas. De leegstand is in de tweede helft van 2021 op de meeste kantoorlocaties toegenomen. Behalve in Minervahaven, Overamstel/Weespertrekvaart, Westerdokseiland en Lelylaan; daar nam de leegstand af. Desondanks is Lelylaan wel de kantoorlocatie met het hoogste leegstandspercentage (18,7%). Dit komt door leegstand in het World Fashion Centre (plannen voor herontwikkeling van dit gebouw zijn in verkenning, zie afbeelding 6).

Sinds het begin van de coronacrisis is de leegstand in alle stadsdelen toegenomen. Het meest in Noord; er staat nu 5,5 keer * zoveel kantoorruimte leeg als begin 2020. In West is de leegstand in die periode het minste toegenomen (1,5 keer zoveel leegstand). * dit komt o.a. doordat het recent opgeleverde nieuwbouwkantoor Pulse bij Station Noord niet (volledig) verhuurd is

Centrum (5,1%) 55.900 m² -0,4%

Westpoort (11,2%) 31.100 m² -2,5%

Noord (9,5%) 15.100 m² +2,5%

7 12 6 2

17 16

Nieuw-West (10,4%) 92.400 m² +2,3%

Oost (3,4%) 17.600 m² +1,9%

14 5

19 8

4 3

West (6,4%) 19.200 m² -1,5%

Zuidoost (7,4%) 77.400 m² +1,7%

Zuid (3,9%) 54.400 m² +1,1%

(Gedeeltelijk) leegstaand kantoor (≥ 500 m² vvo)

Toename leegstand (in zowel m2 als %) in de tweede helft van 2021

Groei kantorenleegstand tussen 1 juli 2021 en 1 januari 2022

Afname leegstand (in zowel m2 als %) in de tweede helft van 2021

1. Amstel III: 71.400 m² (13,5%)

9. ArenAPoort: 5.100 m² (1,1%)

17. Buiksloterham/Klaprozenbuurt: -

2. Sloterdijk: 54.000 m² (9,3%)

10. Overamstel/Weespertrekvaart: 4.500 m² (5,2%)

18. Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark: -

3. Zuidas: 35.700 m² (3,8%)

11. Oostelijke Handelskade: 4.400 m² (4,8%)

19. Amsterdam Science Park: -

4. Schinkelkwartier: 27.400 m² (9,9%)

12. CAN: 3.700 m² (13,6%)

20. AMC Medical Business Park: -

5. Lelylaan: 20.100 m² (18,7%)

13. Oosterdokseiland: 2.700 m² (3,4%)

21. Marineterrein: - (nog te ontwikkelen)

6. Minervahaven: 18.800 m² (12,2%)

14. Oostenburg: 1.700 m² (5,0%)

22. Sluisbuurt: - (nog te ontwikkelen)

7. NDSM/Klaprozenweg Noord: 9.400 m² (15,9%)

15. Hamerkwartier: 1.300 m² (17,4%)

8. Amstelstation: 7.100 m² (3,9%)

16. Westerdokseiland: 500 m² (0,7%)

Kaart 3. Kantorenleegstand (in m² vvo en %) per stadsdeel en kantoorlocatie (kantoren ≥ 500 m² vvo) o.b.v. definitie leegstand CBRE. Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Meer ruimte voor kwaliteitskeuzes voor nieuwe ontwikkelingen CBRE verwacht dat de leegstand de komende periode nog licht gaat oplopen, omdat er ook in 2022 veel nieuwbouw en renovatieprojecten zullen worden opgeleverd die nog niet volledig zijn voorverhuurd. Een ruimere kantorenmarkt, waar de Amsterdamse kantorenmarkt naar toe gaat, is gunstig om groeiende bedrijven beter te faciliteren en daarmee de economie te laten groeien. Daarnaast werkt een ruimere kantorenmarkt door in welke nieuwbouwontwikkelingen vlot getrokken worden. Omdat veel projectontwikkelaars pas starten met bouwen van een kantoor op het moment dat een deel voorverhuurd is, komen alleen die kantoorontwikkelingen van de grond, die de voorkeur hebben van de eindgebruiker. Zo wordt op de juiste locatie bijgebouwd en leidt een ruimere markt ook tot versnelling in de veroudering van kantoren en kantoorlocaties die minder geliefd zijn bij de eindgebruikers.

Frictieleegstand Voor een gezonde kantorenmarkt gaat de gemeente conform het Kantorenplan 2019-2026 uit van een maximale frictieleegstand van 8%. De gemeente nam bij het in beeld brengen van de leegstand alle kantoorruimte (zonder ondergrens) mee die niet in gebruik is en waar niet op de peildatum wordt gebouwd of gesloopt. Hierdoor maakte ook incourante, geplande sloop-nieuwbouw en voorverhuurde leegstand onderdeel uit van het leegstandspercentage. Sinds vorig jaar maken we gebruik van de leegstandscijfers van CBRE, waarbij alleen de leegstaande kantoormeters worden meegenomen die worden aangeboden, met een ondergrens van 500 m2 vvo. Hierbij worden dus niet meegenomen: lege kantoren die al zijn voorverhuurd en lege kantoren die niet (meer) aan de markt aangeboden worden, omdat ze bijvoorbeeld op de nominatie staan om te transformeren of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt. Het leegstandscijfer valt daardoor lager uit. Daarom is de frictieleegstand ook naar beneden bijgesteld, naar 6,5%.

Grootste kantorenleegstand 1.

World Fashion Centre toren 2 en 4 (Lelylaan) (zie afbeelding 6) 17.900 van 18.100 m² vvo

2Amsterdam (Zuidas) 16.800 van 21.000 m² vvo (opgeleverd Q4 2021)

EDGE Amsterdam West (Sloterdijk-Centrum) 9.800 van 50.000 m² vvo (opgeleverd Q4 2021)

Bright Offices, gebouw B (Sloterdijk-Centrum) 9.400 van 9.800 m² vvo

Plaza Arena, Mercurius (Amstel III) 9.100 van 11.200 m² vvo

Adam Smith Building (Schinkelkwartier) 7.900 van 20.400 m² vvo Sinds oplevering niet 100% in gebruik.

iQuarters: Marie (vml. KPN-complex) (Amstel III) 7.300 m² vvo, 100% leegstand (gerenoveerd in 2021). In 2023 start de sloop-nieuwbouw van de 2 andere gebouwen (vml. datacenter en parkeergebouw) op de kavel (Paalbergweg 1-3).

Amstelgebouw (Amstelstation-Amsteloever) 7.100 van 21.700 m2 vvo

Keynes Building (Schinkelkwartier) 6.500 van 10.800 m² vvo Al lange periode niet 100% in gebruik.

10. Valley (Zuidas) 6.300 van 21.000 m² vvo (opgeleverd Q4 2021)

Afbeelding 6. Leegstand in toren 2 en 4 van het World Fashion Centre (Lelylaan). In toren 3 zijn door woninginvesteerder City Pads in 2018 294 loftwoningen gerealiseerd. Ambities voor transformatie van het WFCcomplex worden momenteel door eigenaar MRP en de gemeente samen verkend op haalbaarheid (zie amsterdam.nl). Bron foto: MRP

Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2022)

MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag De strategie van Amsterdam om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties blijft belangrijk om te voldoen aan de kantoorvraag nu en in de toekomst. Door gemiddeld 125.000 m² bvo kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag. Deze toevoeging aan de kantorenvoorraad is niet lineair, gezien deze afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen. Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met een uitzondering als EMA (< 2 jaar) daargelaten. Naast de opleveringen vinden er tijdelijke en definitieve onttrekkingen van kantoren plaats. In de periode 2019 – 2021 is de kantorenvoorraad slechts met circa 100.000 m² bvo toegenomen. Dit komt omdat er de afgelopen jaren volop is ingezet op transformatie van incourante kantoren en veel herontwikkelings- en nieuwbouwprojecten nog in uitvoering zijn. Er is op dit moment circa 390.000 m² bvo kantoorruimte in uitvoering; ongeveer 1/3 van de totale verwachte opleveringen in de periode 2022 – 2026.

Het afgelopen half jaar is een aantal transformatieprojecten concreet geworden. Dit is duidelijk zichtbaar in grafiek 6, die laat zien dat de verwachte netto toename van de kantorenvoorraad in de periode 2022 – 2026 nu lager uitvalt dan een half jaar geleden de verwachting was. De boeggolf van plannen, ontwikkelen en realiseren kent altijd een optimistische planning en vervolgens vertragingen. Opleveringen schuiven door naar het volgende jaar, waar dan op andere projecten weer uitstel plaatsvindt. 296.000

194.000

206.000 149.000

Er zijn in de transformatiegebieden veel tijdelijke onttrekkingen (herontwikkeling, verdichting en sloopnieuwbouw) en definitieve onttrekkingen (transformatie) in voorbereiding om gemengde woon-werkwijken te realiseren, zoals in Amstel III. Deze onttrekkingen worden in de monitor pas opgenomen op het moment dat hier concrete afspraken over zijn.

153.000

232 231

101

104

Voor de periode 2022 – 2026 zitten er voldoende plannen in de pijplijn om aan de gemiddelde jaarlijkse netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo te kunnen voldoen.

269.000

233.000

219.000

-129.000

103

-71.000

38 -29.000

22 45 -67.000

-89.000

-106.000

-134.000

-203.000 2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Opgeleverd of in uitvoering Verwachte opleveringen Definitieve onttrekking Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing) [1]

[2]

Peildatum: [1] 1 juli 2021 [2] 1 januari 2022

Grafiek 5. Opleveringen en onttrekkingen 2019 – 2026 (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2021 en 1 januari 2022)

308.000 258.000 245.000 207.000 162.000

240.000

150.000

225.000 139.000 125.000

65.000

2019

16.000

15.000

2020

2021

47.000

2022

2023

2024

2025

2026

Peildatum 1 juli 2021 (verwachte totale toename kantorenvoorraad in de periode 2019 – 2026: 1.280000 m² bvo) Peildatum 1 januari 2022 (verwachte totale toename kantorenvooraad in de periode 2019 – 2026: 891.000 m² bvo) Netto uitbreidingsvraag per jaar (125.000 m² bvo) Grafiek 6. Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo). Bron: CBRE en projectplanningen (peildatum 1 juli 2021 en 1 januari 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Opleveringen en onttrekkingen In 2022 wordt er naar verwachting circa 230.000 m² bvo kantoorruimte opgeleverd, waarvan circa 105.000 m² bvo nieuwbouw. De grootste (verwachte) opleveringen in 2022 zijn City Campus (nieuwbouw hoofdkantoor Booking.com op Oosterdokseiland), Tripolis-Park (herontwikkeling), WTC Tower Ten (uitbreiding) en EDGE Stadium (herontwikkeling). Circa 50.000 m² bvo zal tijdelijk worden onttrokken door sloop-nieuwbouw, waaronder de laatste twee kantoorgebouwen voor de ontwikkeling van SPOT (Amstel III), het voormalige stadsdeelkantoor van Nieuw-West (voor de ontwikkeling van MIX Amsterdam aan het Osdorpplein) en twee kantoren aan de Ottho Heldringstraat in Nieuw-West (voor de ontwikkeling van Plesman Plaza). Er wordt daarnaast circa 20.000 m² bvo tijdelijk onttrokken tijdens herontwikkelings- en renovatiewerkzaamheden, waaronder de Dreeftoren (ArenAPoort) en Berghaus Plaza (Lelylaan). Er vindt naar verwachting geen definitieve onttrekking van kantoorruimte plaats in 2022. Transformatie is sinds 2003 een aandachtspunt binnen de gemeente Amsterdam. Circa twintig jaar geleden werd ingezien dat via transformatie van leegstaande (kantoor-) gebouwen de stad zich verder kon ontwikkelen. De financiële crisis zorgde voor een toename van de leegstand, met als ijkpunt 2015 waarin bijna 1,3 miljoen m² bvo kantoorruimte leegstond.

Inmiddels is de ruimte in de stad schaarser geworden en is de leegstand afgenomen. In januari 2020 is het leegstandspercentage van 18% (2015) naar 3% gedaald, als gevolg van gebouwtransformaties, weinig nieuwbouw en een constant groeiende economie. Nu de leegstand sterk gereduceerd is, is de focus verlegd naar gebiedstransformatie, waarbij wordt ingezet op het realiseren van gemengde woon-werkgebieden. De verwachte netto toename van de kantorenvoorraad in 2022 komt daarmee op circa 160.000 m² bvo. Nieuwbouw

Afbeelding 7. In oktober 2020 startte de bouw van de City Campus, het nieuwe hoofdkantoor van Booking.com op Oosterdokseiland. Het gebouw van 72.500 m2 biedt ruimte aan 4.600 verschillende soorten werkplekken, diverse sociale ruimtes, co-creatieruimtes, stiltewerkplekken, restaurants, een dakterras en ruim 40 appartementen. Bron: oosterdokseiland.nl MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Uitbreiding

Afbeelding 8. WTC Tower Ten: in 2019 startte de uitbreiding van het World Trade Centre met een tiende toren, van 32.000 m2. De naastgelegen D-toren wordt gerenoveerd en met de nieuwbouw verbonden. De onderste twee lagen zijn bestemd voor horeca en voorzieningen. WTC Amsterdam is het grootste kantoorcomplex van Nederland. Bron: towerten.nl

Sloop-nieuwbouw

Afbeelding 9. Het huidige stadsloket van Amsterdam Nieuw-West aan het Osdorpplein verhuist in 2022 naar een nieuwe locatie, in The Hub. Op de plek van het huidige stadsdeelkantoor wordt eind 2022 gestart met het nieuwbouwproject MIX Amsterdam: 528 appartementen, winkels, werkplekken, een parkeergarage en openbare fietsenstalling en Het Verhalenhuis (een groot kunst- en cultuurcentrum). Bron: mix-amsterdam.nl

Sloop-nieuwbouw

Afbeelding 10. Het gedateerde kantoorgebouw Ruby Point (Hullenbergweg 1-3 in Amstel III) maakt eind 2022 plaats voor de ontwikkeling van Ruby Gardens: een plint met daarop een 40 meter hoog woongebouw en een 65 meter hoge kantoortoren met 20.000 m2 kantoorruimte. Samen met de bestaande gebouwen van Tricity (Hullenbergweg 81-137) vormt Ruby Gardens een campus: vier werkgebouwen en een woongebouw in een parkachtige omgeving, bovenop een parkeerkelder. Bron: amsterdam.nl 14

Kantoorontwikkelingen 2019 – 2026 Klik hieronder om te filteren op de status van de kantoorontwikkelingen op de kaart:

Opgeleverd

Oplevering in voorbereiding of uitvoering

Onttrokken

(Tijdelijke) onttrekking in voorbereiding

Alle ontwikkelingen

Minervahaven In het bestemmingsplan voor Minervahaven zijn geen zelfstandige kantoren toegestaan, maar in de bestemming bedrijf zijn wel creatieve functies toegestaan. Hiervoor is een lijst met functies als bijlage van regels toegevoegd. De bedrijven op de lijst mogen maximaal 70% ondersteunend kantoor hebben, maar moeten ook voor minimaal 30% een bedrijfsmatig gebruik kennen. Omdat het aandeel kantoor groter dan 50% is, worden deze creatieve functies ook in de monitor meegenomen. Kaart 4. De grotere kantoorontwikkelingen in de periode 2019 – 2026. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 april 2022) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Gemeentelijke gronduitgifte Meer dan 80% van de kantoorontwikkelingen wordt ontwikkeld op al uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is. Deze kantoorontwikkelingen vinden plaats door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling van een kantoor. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars.

Kantoortenders en 1-op-1 uitgiften 2019 – 2022 1.

Zuidas: Kenniskwartier, The Pulse of Amsterdam kantoorprogramma: 30.900 m² bvo tender gestart november 2018 | bouw: 2021 – 2024

ArenAPoort: kavel 15 kantoorprogramma: 7.400 m² bvo 1-op-1 gronduitgifte in 2019 aan JC ArenA bouw: 2023 – 2024

Ontwikkelcompetitie Omval-Weespertrekvaart: Spectrum, Circulair City House kantoorprogramma: 1.500 m² bvo tender gestart juli 2020 | bouw: 2023 – 2024 (indicatief)

Zuidas: Kop Zuidas, kavel K kantoorprogramma: 19.000 m² bvo start tender medio 2022 | bouw: 2024 – 2026 (indicatief)

Zuidas: Vivaldi, kavel 13 kantoorprogramma: 26.500 m² bvo start tender medio 2022 | bouw: 2024 – 2027 (indicatief)

Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 1, kavel C/D kantoorprogramma: circa 6.000 m² bvo start tender 2e helft 2022 | bouw: 2025 – 2027 (indicatief)

Afbeelding 11. Artist impression van The Pulse of Amsterdam in Zuidas. Hier kun je live meekijken met de bouw! Bron: thepulseamsterdam.nl

Tenders na 2022 In nieuwe plannen, zowel gebiedsontwikkeling als transformatie, wordt naast wonen ook werk meegenomen. Deze plannen moeten nog verder worden uitgewerkt en in veel gevallen zijn er nog geen concrete tenders. De tenders van de gemeente Amsterdam worden verspreid in de tijd op de markt gebracht om een zo goed mogelijk resultaat te kunnen behalen en in te spelen op de huidige onzekere marktomstandigheden. De gebieden waar vanaf 2023 (mogelijk) kantoren (en daarmee tenders) in de plannen worden opgenomen, zijn in kaart 5 bruin weergegeven.

Kantoortenders na 2022 (indicatief) 1.

Lelylaan: Schijfgebouw kantoorprogramma: 4.400 m² bvo start tender in 2023 | bouw: 2026 – 2028 (indicatief)

Zuidas: Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld kantoorprogramma: circa 10.000 m² bvo start tender in 2023 | bouw: 2026 – 2029 (indicatief)

Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 2, kavel E kantoorprogramma: circa 14.000 m² bvo start tender in 2024 | bouw: 2026 – 2029 (indicatief)

Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 2, kavel F kantoorprogramma: circa 14.000 m² bvo start tender in 2024 | bouw: 2026 – 2029 (indicatief)

Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 3, kavel G/H kantoorprogramma: circa 19.000 m² bvo start tender in 2027 | bouw: 2030 – 2032 (indicatief)

Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2, fase 4, kavel I/J kantoorprogramma: circa 4.000 m² bvo start tender in 2031 | bouw: 2033 – 2035 (indicatief)

Zuidas: Kenniskwartier, kavel 2i * kantoorprogramma: 16.500 m2 bvo

Amstelstation: blok A kantoorprogramma: 10.000 – 40.000 m² bvo

Buiksloterham kantoorprogramma: nader uit te werken

Buikslotermeerplein

Buiksloterham

Lelylaan: Schijfgebouw The Pulse of Amsterdam Kavel 13

Amstelstation: blok A Spectrum

Kavel K Ravel: kavel E, F, G/H en I/J Ravel: kavel C/D Kavel 2i Kavel 15 Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld Tenders / gronduitgiften 2019 – 2021 Tenders in 2022 Tenders na 2022 Kaart 5. Kantoorontwikkelingen door gemeentelijke gronduitgifte MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

10. Buikslotermeerplein kantoorprogramma: nader uit te werken * Op 25 mei 2022 is het Coalitieakkoord 2022 – 2026 gepresenteerd. Hierin is opgenomen dat de geplande OBA-Next wordt verplaatst van de Zuidas naar Zuidoost. De consequenties worden momenteel in beeld gebracht. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 april 2022) 16

Toekomstbestendige kantoren Energielabels Vanaf 1 januari 2023 geldt conform het Bouwbesluit de verplichting voor alle kantoren (groter dan 100 m² gbo *) om energielabel C of hoger te hebben. Dit komt overeen met een Energie-Index van 1,3 of beter **. Anders mag het gebouw niet meer als kantoor worden gebruikt. Dit geldt niet voor monumenten en kantoren die binnen twee jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend.

Op 1 januari 2022 had 43% van de Amsterdamse kantoren een energielabel geregistreerd. Daarvan had 70% label C of hoger. Er ligt nog een opgave om de label C-verplichte kantoren met label D of lager, vóór 1 januari 2023 te verduurzamen om sluiting te voorkomen. De Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 steekt in op een verplicht label A voor kantoren vanaf 2030.

* gbo: gebruiksoppervlakte ** max. primair fossiel energiegebruik 225 kWh/m2/jaar

67%

1 juli 2021: 1.055 label Cplichtige kantoren met geregistreerd label

33%

A t/m A+++++

44,5%

8,1%

14,7%

7,9%

6,8%

4,0%

14,0%

70%

1 januari 2022: 1.089 label Cplichtige kantoren met geregistreerd label

30%

A t/m A+++++

48,2%

8,1%

13,6%

7,1%

6,2% 3,5%

G 13,4%

37 328 (30%)

617

1.089 (43%)

1.447 (57%)

761 (70%)

2.536

3.190 kantoren in Amsterdam

2.536 label Cplichtige kantoren

1.089 label C-plichtige kantoren met label

label C-plichtig kantoor

label geregistreerd

label C of hoger

niet label C-plichtig kantoor (kleiner dan 100 m² gbo)

geen label geregistreerd

label D of lager

niet label C-plichtig kantoor (monumentaal) Grafiek 7. Stand van zaken energielabels kantoren in Amsterdam. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied o.b.v. data RVO energielabels utiliteitsbouw met kantoorfunctie (peildatum 1 januari 2022)

Label C-plichtige kantoren Amsterdam telde op 1 januari 2020 volgens de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied 3.190 kantoorgebouwen. Hiervan zijn er 617 kleiner dan 100 m² gbo en 37 zijn monumentaal, waarvoor de energielabel C-verplichting niet geldt. De overige 2.536 kantoorgebouwen zijn label C-plichtig. Hiervan staan er 1.997 binnen de ring (79%). Slechts 30% van de label C-plichtige kantoren heeft op dit moment een energielabel C of hoger. Dat is een toename van 2% ten opzichte van medio 2021. Van 13% van de label C-plichtige kantoren is het energielabel onvoldoende en van 57% nog onbekend.

Het aantal kantoorgebouwen met een geregistreerd label is sinds 1 juli 2021 met slechts 34 toegenomen (van 1.055 naar 1.089). Van de label C-plichtige kantoren die wél een label hebben geregistreerd, heeft 70% label C of hoger; dat was 1 juli 2021 nog 67%. Volgens het EIB voldoet ongeveer 30% van de kantoren in Nederland zonder label aan de aanstaande labelplicht, op basis van de in het bouwjaar geldende energieprestatie-eisen (mits er een geldig energielabel wordt aangevraagd ***).

*** Een geldig energielabel is momenteel verplicht bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Nuancering monitoringsresultaten label Cverplichting De monitoringsresultaten in het kader van de energielabel C-verplichting worden in deze monitor weergegeven in percentages die gericht zijn op aantallen kantoorgebouwen. Op zichzelf is dit een logische methodiek gelet op de implicaties rondom de handhaving per 2023. Echter, vanuit de optiek van de CO2-uitstoot is het relevanter om te redeneren vanuit het totale volume kantoorruimte dat voldoet aan de label C-plicht. Wanneer deze redenatie wordt gevolgd, zal het percentage voor Amsterdam positiever uitvallen, aangezien nagenoeg alle grotere kantoren in Amsterdam voldoen aan de label C-plicht (en vaak al aan label A). Verder ontstaat volgens CBRE vooral een uitdaging bij de kleinere kantoren in het Centrum en in OudZuid, waar zich de meeste kantoren bevinden die nog niet voldoen aan de eisen. De bezettingsgraad van deze kantoren is op dit moment 94%, aldus CBRE op basis van lopend onderzoek. De uitkomsten van dit onderzoek worden verwerkt in de volgende Monitor Kantoren Amsterdam.

Duurzame kantoren 48% van de Amsterdamse kantoorgebouwen met een geregistreerd label heeft al label A of hoger, waarmee zij al voldoen aan de label A-verplichting die naar verwachting vanaf 2030 geldt vanuit de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050. Volgens Savills is de vraag naar kantoren in Amsterdam met label A of hoger de afgelopen 10 jaar ruim verdubbeld van 30% (2011) naar 70% (2021). Landelijke regels De label C-verplichting voor kantoren is onderdeel van de bouwwetgeving waarmee de overheid regels stelt aan de minimale energiezuinigheid van kantoorgebouwen die nodig is om de klimaatdoelen te behalen. Amsterdamse aanpak De gemeente Amsterdam en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) controleren op naleving van de label C-verplichting. In juni 2021 is er een campagne gestart om kantoorpandeigenaren te informeren. De stadsdelen hebben een brief gestuurd aan de eigenaren van kantoren van 100 – 800 m² gbo en de OD NZKG aan eigenaren van kantoren > 800 m² gbo. Gemeente Amsterdam stelt een groot belang bij de verduurzaming van kantoren, zie ook het persbericht hierover. In april 2022 zijn de pandeigenaren of -huurders van kantoren van 100 – 800 m2 gbo met label D of lager opnieuw geïnformeerd en in juni 2022 ontvangen de kantoren > 800 m2 gbo die nog niet voldoen aan de label C-plicht nogmaals een brief.

Ook gaat op LinkedIn doelgroepgericht aandacht worden gevraagd voor het onderwerp. De gemeente Amsterdam biedt kantooreigenaren een gratis energieadvies- en begeleidingstraject aan om hun pand te verduurzamen. Hiermee krijgen de eigenaren inzicht in de maatregelen die getroffen kunnen worden om energie (en kosten) te besparen, worden zij ondersteund bij de uitvoering van de maatregelen en bij het regelen van financiering. Meer informatie is te vinden op www.amsterdam.nl/labelC. In de Duurzame Wegwijzer van Nieuw Amsterdams Klimaat staat een overzicht aan (financiële) steun voor bedrijven om hun pand te verduurzamen. In januari 2022 is een pilot gestart waarin 40 gratis maatwerkadviestrajecten worden aangeboden aan de kleinere kantoorgebouwen in Amsterdam om tot een label C te komen. 36 kantoorpandeigenaren hebben hier tot nu toe gebruik van gemaakt. Voortzetting van de pilot wordt verkend.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11605469/1