2. Monitor Kantoren Amsterdam januari 2021.pdf
Tekst van het document
Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken per 1 januari 2021 Monitoring
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2018
2026
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
1
frictieleegstand: 6,5%
Kantorenvoorraad (miljoen m² vvo)
5,57
5,51
kantoren ≥ 500 m² vvo peildatum per 1 januari
Kantorenleegstand (%)
5,58
5,7%
5,4%
peildatum per 1 januari
4,9%
definitie gemeente
5,47
4,0%
definitie CBRE
3,0%
Bouwen voor de vraag Planvoorraad tot 2030
1.340.000 m² bvo
kantoorlocaties, peildatum 1 januari 2020
Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo)
Opgeleverd of in uitvoering
Definitieve onttrekking
peildatum 1 januari 2021
Verwachte opleveringen ((ver)bouw nog niet gestart)
Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing)
222.000
217.000
207.000
282.000 251.000
151.000
144.000
2019
2021
151.000
Oplevering kantoorruimte (m² bvo)
44.000
2020
2022
2023
2024
2025
183.000
165.000
63.000 18.000
201.000
193.000
125.000
Onttrekking kantoorruimte (m² bvo)
2026
netto uitbreidingvraag per jaar
182
63 39
86
-130.000
-34.000
-39.000
2022
2023
-60.000
118
61
2019
2019 – 2026: 1.060.000 m² bvo
207.000
-147.000 -157.000
2020
2021
2024
2025
Kantooropleveringen 2020
Kantooronttrekkingen 2020
Top-5 grootste opleveringen in 2020:
Top-5 grootste onttrekkingen in 2020:
1. Awarehouse, Minervahaven, nieuwbouw (2017-2020): 30.000 m² bvo
1. Hoofdkantoor DNB, Centrum, herontwikkeling (2020-2023): -58.000 m² bvo
2. Hourglass, Zuidas, nieuwbouw (2017-2020): 26.000 m² bvo
2. Zandkasteel, ArenAPoort, transformatie (2020-2022): -56.000 m² bvo
3. Terrace Tower, Zuidas, nieuwbouw (2018-2020): 17.000 m² bvo
3. De Flier (Campus 020), ArenAPoort, transformatie (2020-2022): -17.000 m² bvo
4. Metropolitan, Zuid, herontwikkeling (2019-2020): 11.000 m² bvo
4. Trinity Towers, Amstel III, transformatie (2020-2021): -11.000 m² bvo
5. Parnassus Tower, Zuid, herontwikkeling (2018-2020): 11.000 m² bvo
5. Paasheuvelweg 17, Amstel III, transformatie (2020-2022): -3.000 m² bvo
Toekomstbestendige kantoren
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2026
1 190
BREEAM-gecertificeerde kantoren*
125
peildatum per 1 januari
149
* gebouwen met (deels) kantoorfunctie 3
WELL-gecertificeerde kantoren
1
peildatum per 1 januari 1,5%
41,7%
8,7%
15,2%
A
B
C
43,1%
8,5%
14,8%
6,5% 4,9% 4,9%
16,7%
Energielabels verblijfsobjecten met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel
Energielabel C of hoger gebouwen met kantoorfunctie met een geregistreerd energielabel
peildatum 1 januari 2020 A+ t/m A++++ 1,4%
D
E
F
6,0% 4,7% 5,3%
G
peildatum 1 augustus 2020
16,2%
1 augustus 2020: 64% +1%
100% per 1 januari 2023 (label C-verplichte kantoren)
1 januari 2020: 63%
Grond en Ontwikkeling, maart 2021
Inhoudsopgave
Inleiding
Inleiding Nieuwe databronnen Economische ontwikkeling Effecten coronacrisis Conclusies
2 3 4 5 6
Monitoring Kantorenvoorraad (vvo) Kantorenleegstand (vvo)
7 7 9
Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag Opleveringen en onttrekkingen Transformatie Kantoorontwikkelingen Gemeentelijke gronduitgifte
11 11 12 13 14 15
Toekomstbestendige kantoren Energielabels BREEAM-gecertificeerde kantoren WELL-gecertificeerde kantoren Nieuwe wet- en regelgeving
16 16 17 18 18
Colofon Deze monitor is opgesteld door: Eline Oort (e.oort@amsterdam.nl) Planning en Structurering, Projectmanagementbureau Pieter Habets (p.habets@amsterdam.nl) Kantorenloods, Grond en Ontwikkeling Svenja de Rijk (s.rijk@amsterdam.nl) Strategie en Advies, Grond en Ontwikkeling Met dank aan de Werkgroep Kantoren, Economische Zaken, Ruimte en Duurzaamheid en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.
Met het Kantorenplan 2019-2026 (d.d. 24 september 2019) wordt gestuurd op een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt. In de coronacrisis is monitoring door de kantorenmarkt nauwgezet te volgen nog belangrijker. Aan de hand van het kantorenplan vindt sturing plaats op nieuwe kantoorplannen. In deze monitor worden de volgende vijf onderwerpen besproken: 1. 2. 3. 4. 5.
Bouwen voor de vraag (p. 11-15) Faciliteren van eindgebruikers (p. 4 en 15) Toekomstbestendige en duurzame kantoren (p. 16-18) Samenwerking met de regio (p. 4) Monitoring van de leegstand (p. 9-10)
De kantorenleegstand en kantoorontwikkelingen in de regio worden opgenomen in de monitor Plabeka. Daarnaast wordt met de regio gewerkt aan een Economisch Ontwikkelingsperspectief MRA, waar kantoren een onderdeel van uitmaken. Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van begin 2021. Nieuw aan deze monitor is dat CBRE de data voor de kantorenleegstand en kantoorontwikkelingen heeft geleverd. Daardoor wordt er een onderscheid gemaakt tussen kantoorontwikkelingen in bruto vloeroppervlakte en het kantoorgebruik in verhuurbaar vloeroppervlakte. De kantorenleegstand vraagt dit jaar wat extra aandacht, aangezien CBRE als nieuwe databron wordt gehanteerd. Dit brengt nieuwe inzichten met zich mee en biedt de mogelijkheid om de kantorenleegstand voor de gemeente nauwkeuriger te definiëren. Conform de oude definitie was begin 2020 de kantorenleegstand 9,1%, waarmee het boven de frictieleegstand uitkwam. Echter, als alleen al de grote kantoren in verbouwing hiervan worden onttrokken dan daalt de leegstand al onder de 7%. Vanaf 2021 wordt het leegstandspercentage van Kantorenmonitor BV niet langer als ijkpunt gebruikt. Kantoren in verbouwing die vaak voor enige jaren niet als kantoor kunnen worden gebruikt, worden niet langer als leegstand meegerekend. Zo ook de kortstondige leegstand die vaak bestaat tussen de voorverhuur en het daadwerkelijk betrekken van het kantoor.
Het nieuwe leegstandspercentage is specifiek op de eisen van de gemeente Amsterdam gedefinieerd en komt begin 2021 uit op 5,4%.
Disclaimer: De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente. Mogelijk kunnen er plannen bijkomen of afvallen. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van projectplanningen van de Gemeente Amsterdam en data van CBRE en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Afbeelding 1. Drie recente kantoorontwikkelingen in Zuidas op een rijtje: NoMA House, Hourglass en de nieuwe Rechtbank (oplevering in 2021). Bron: Bouwinvest MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
2
Nieuwe databronnen Met ingang van deze monitor wordt gebruik gemaakt van data van CBRE in plaats van Kantorenmonitor BV. Daar waar definities en meetmethodes van beide bronnen van elkaar afwijken zijn in deze monitor grafieken van beide bronnen weergegeven met daarbij een toelichting op de verschillen. In de volgende monitors wordt alleen de data van CBRE weergegeven. De gemeente ontvangt de ruwe data van CBRE, zodat zij zelf interpretaties en conclusies kan maken. De data wordt in de monitor geaggregeerd weergegeven. •
VVO in plaats van BVO Tot nu toe werd alleen de bruto vloeroppervlakte (bvo) gehanteerd in de monitor. Het is voor de meeste indicatoren echter logischer om de verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) te hanteren. De vvo vormt vaak de basis voor de verhuring van kantoorruimte. Daarnaast geeft het een indicatie voor de efficiency van de huisvesting; veelal uitgedrukt in m² vvo per werkplek, medewerker of fte. Ook is het gebruik van vvo logischer bij de vraag naar kantoorruimte en bij leegstand. Bij bestemmingsplannen, Plaberum-besluiten en gronduitgifte drukken we de kantoorruimte wel uit in m² bvo. Daar gaat het namelijk om het maximale toegestane ruimtebeslag.
Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) De verhuurbaar vloeroppervlakte is de bruto vloeroppervlakte minus dragende wanden en kolommen, verticale verkeersoppervlakte (trappenhuizen en liften), installatieruimte(s), parkeerruimte en ruimten lager dan 1,5 meter. Dit komt globaal neer op circa 85% van de bruto vloeroppervlakte. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
Datalevering De data wordt twee keer per jaar door CBRE geleverd; in januari en juli (voorheen alleen in januari). Dit geeft een beter inzicht in de kantoorontwikkelingen en indien nodig kan er eerder bijgestuurd worden.
•
Definitie leegstand Definitie leegstand gemeente: alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m². Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. CBRE hanteert zelf een engere definitie: alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m² én wordt aangeboden (zie pagina 9). In de leegstandscijfers werden door Kantorenmonitor BV ook kantoren in verbouwing meegenomen, terwijl dit bijdraagt aan het toekomstbestendig maken van de kantorenvoorraad.
•
Kleine kantoren In de leegstandscijfers worden kantoren kleiner dan 500 m² vvo niet meegenomen. In de kantorenvoorraad worden kantoren kleiner dan 50 m² vvo niet meegenomen. De kantorenvoorraad is hierdoor lager dan in de vorige monitors.
Energielabels Voor de energielabels wordt ook gebruik gemaakt van een nieuwe bron. De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (ODNZKG) ziet toe op de energielabel C-verplichting en ontwikkelt een dashboard waarmee de geregistreerde labels en het meldingsgedrag nauwgezet gemonitord kan worden. Het dashboard van de ODNZKG, op basis van data van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), wordt vanaf nu als databron gebruikt.
Afbeelding 2. Het innovatieve kantoor (‘ontmoetingsplek’) van CBRE in Schinkelkwartier (The Core). Bron: CBRE
Bruto vloeroppervlakte (bvo) De bruto vloeroppervlakte is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimte(s) en ruimten lager dan 1,5 meter.
•
parkeerruimte
lift
lift
installatieruimte
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
bruto vloeroppervlakte (bvo) verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo)
verschil bvo en vvo
3
Economische ontwikkeling De opening van de Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam 2019 luidde: ‘De economie van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) draait op volle toeren. Naar het zich laat aanzien, groeit de regio in 2020 voor het achtste jaar op rij. De groei ligt zowel boven het landelijk gemiddelde als dat van de grootstedelijke regio’s in de Europese Unie. De regio heeft zich daarmee zeer krachtig hersteld van de Grote Recessie.’ Niemand kon toen bevroeden dat een halfjaar later een mondiale virusuitbraak zou volgen. Deze ontwikkeling zal in vele opzichten uniek zijn. Uniek door de omvang van de economische impact die de coronapandemie heeft, maar vooral ook door de fundamentele onzekerheden waarmee wij worden geconfronteerd. Onzekerheden die in belangrijke mate afkomstig zijn van buiten het economische systeem zelf. 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8
MRA
Nederland
MRA (tweede golf)
Nederland (tweede golf)
EU27 Grafiek 1. Economische groei (in %). Corona zorgt voor een forse krimp en grote onzekerheid over toekomstige groei (brp en bbp; prognose 2020 en 2021 o.b.v. twee CPB scenario’s). Bron: EMVRA 2020 - CBS, CPB, Eurostat, Europse Commissie (bewerking TNO / Vrije Universiteit Amsterdam)
Wel is duidelijk dat de opgelegde staking van bedrijfsactiviteiten, contactbeperkingen, maximering van bezoekersaantallen, reisbeperkingen en het advies om drukke plekken te mijden, in 2020 een grote, negatieve impact op de werkgelegenheidsontwikkeling in de MRA heeft gehad. De onzekerheid rondom de economische prognose is groter dan ooit. Het verloop van de pandemie en eventuele aanscherpingen van maatregelen om het coronavirus in te dammen, zijn bepalend voor de economische ontwikkeling. Om deze reden werkt het CPB met twee scenario’s voor de Nederlandse economie: 1) een basisraming en 2) een scenario waarin vanwege een tweede golf van coronabesmettingen nieuwe lockdownmaatregelen van kracht worden. Het unieke, onzekere karakter van de huidige economische situatie wordt onderstreept door het feit dat het CPB in haar hele bestaan niet eerder twee ramingsscenario’s in een Macro Economische Verkenning heeft gepresenteerd. In de MRA, maar met name in Amsterdam, is een oververtegenwoordiging van werkgelegenheid in sectoren die zwaar geraakt worden door de contactbeperkingen die zijn opgelegd om het virus onder controle te krijgen, zoals horeca, cultuur, sport, recreatie en toerisme. Ook leunt de economie van Amsterdam sterk op flexibele arbeid, waardoor veel arbeidsrelaties relatief eenvoudig opzegbaar zijn.
De sectorstructuur van Amsterdam die in 2020 bovenmatig werd geraakt door de coronamaatregelen verklaart waarom Amsterdam een grote economische krimp laat zien binnen de MRA en Nederland (zie grafiek 2).
De economie van Amsterdam en de Metropoolregio Amsterdam kwam uit een lange periode van economische groei en voorspoed. Vanaf 2014 is de werkgelegenheid in de MRA zes jaar op rij toegenomen. In deze periode van hoogconjunctuur groeide de werkgelegenheid na een nog wat voorzichtige start in 2014, met meer dan 2 procent per jaar. Zes opeenvolgende jaren met werkgelegenheidsgroei komt niet vaak voor. De laatste keer dat de MRA een dergelijke gunstige ontwikkeling doormaakte, was in de periode 1995-2001. In 2020 is het beeld echter gekanteld. De coronauitbraak en alle maatregelen om het virus in te dammen, zorgen voor dermate veel onzekerheid dat in de Economische Verkenningen MRA 2020 geen betekenisvolle werkgelegenheidsprognose voor 2020 en 2021 kon worden opgenomen.
Grafiek 2. Economische groei, 3e kwartaal 2020. Bron: CBS MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
4
Effecten coronacrisis Op de peildatum van deze monitor was de coronapandemie negen maanden gaande in Nederland. Desalniettemin lijkt de vastgoedmarkt nog maar weinig last te ondervinden van de coronacrisis. De kantorenleegstand is licht gestegen en de transactiemarkt is terughoudend, maar een duidelijk effect is niet zichtbaar. De reden hiervoor kan zitten in het vertragende effect op vastgoed in een crisis en ook dat niemand de vraag naar kantoorruimte bij normaal gebruik al kan beoordelen. De vraag naar kantoorruimte wordt beïnvloed door wanneer we weer terug naar kantoor kunnen, de gevolgen van de recessie en de vraag of werknemers meer op andere locaties dan het kantoor gaan werken. Een meerderheid van de bedrijven denkt in de toekomst minder kantoorruimte nodig te hebben. Internationale tech-bedrijven, zoals Google, Twitter en Facebook, verwachten dat hun werknemers na de coronacrisis slechts enkele dagen per week naar kantoor zullen komen. Anderzijds wordt ook het belang van het kantoor ingezien, als ontmoetingsruimte en het opbouwen van het sociaal kapitaal, voor vooral de jongere en nieuwe werknemers. Werknemers zullen bij terugkeer naar kantoor een gezonde kantooromgeving verlangen met goede ventilatie en voldoende voorzieningen voor hybride overleggen. Uiteraard met de flexibiliteit om thuis te werken of in satellietkantoren.
Amsterdam doet het bijzonder goed als stad in vergelijking met de prestaties van andere Europese steden. Amsterdam biedt hetzelfde als andere grote steden, maar dan kleinschaliger. Daarnaast behoort Amsterdam tot de Europese top op de kantorenmarkt en de afgelopen jaren hebben veel tech-bedrijven met veel talent zich in deze stad gevestigd. Dit kan een voorbode zijn dat Amsterdam sterk uit de crisis komt. Het Kantorenplan 2019-2026 heeft als ambities: bouwen voor de vraag, een complete stad met gemengde woon-werkgebieden én kwalitatieve en toekomstbestendige kantoren. De afgelopen periode lag de focus op het realiseren van 125.000 m² bvo nieuwe kantoren. Gezien de huidige onzekerheid op de kantorenmarkt wordt weliswaar vastgehouden aan het kantorenplan en de planvoorraad voor kantoren, maar wordt de marktontwikkeling nauwgezet in de gaten gehouden en worden nieuwe kantoorontwikkelingen kritisch beoordeeld. Voldoende kantoorontwikkelingen op dit moment zijn belangrijk om op de lange termijn te kunnen voldoen aan de kantoorvraag en ervoor te zorgen dat de bestaande kantorenvoorraad verduurzaamt.
De economie bevindt zich in een recessie, waarbij de Amsterdamse economie zwaarder is getroffen dan de rest van Nederland. Voor de ontwikkeling in 2021 zal veel afhangen van de vraag of er wel of niet extra maatregelen ingevoerd moeten worden om nieuwe virusuitbraken af te remmen, of dat het maatschappelijk leven en economische activiteit weer kunnen opbloeien. Hoewel de kantoren door de coronamaatregelen tijdelijk vrijwel leegstaan, leidt dit vooralsnog niet tot structurele leegstand. Met name in de flexkantoren zit nog altijd dynamiek. Karin Poel, manager bij het internationale kantoorverhuurbedrijf International Workplace Group (IWG), zegt ”niet echt minder” omzet te hebben gedraaid in 2020 (NRC, 21 januari 2021). Spaces, het bekendste merk van IWG, levert vooral kantoorruimte aan grote bedrijven, waaronder Uber en Booking.com. “Die hebben hun kantoorruimte, in afwachting van het postcoronatijdperk, veelal aangehouden”, vertelt Poel. “Zeker in grote steden als Amsterdam is maar heel weinig beschikbare kantoorruimte. Daarom is het aantal verhuurde bureaus vanaf augustus 2020 zelfs weer flink toegenomen”.
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
Afbeelding 3. Plexiglas spatschermen en cirkels van 1,5 meter in één van de flexkantoren van Tribes (Zuidas). Bron: Tribes
5
Conclusies Een nog altijd lage leegstand, een sterke Amsterdamse economie én onduidelijkheid over het toekomstig kantoorgebruik is de reden om vast te houden aan het kantorenplan en de kantorenvoorraad in Amsterdam. De gemeente maakt sinds deze monitor gebruik van een nieuwe databron, waarmee accuraat en twee keer per jaar inzicht wordt gegeven in de feitelijke leegstand, voorraad en kantoorontwikkelingen in de stad. De data komen van CBRE; een makelaarskantoor in Amsterdam dat de komende jaren deze informatie voor de gemeente inzichtelijk zal maken.
De opleveringen in 2020 stonden tegenover een definitieve onttrekking van 85.000 m² bvo. Daarnaast is 65.000 m² bvo tijdelijk onttrokken in verband met herontwikkeling of renovatie. In 2021 wordt naar verwachting 25.000 m² bvo getransformeerd, naar voornamelijk woningbouw. Daarnaast vinden een aantal sloop-nieuwbouwprojecten plaats, zoals in Amstel III, waar met SPOT een grote transformatie wordt bewerkstelligd.
De kantorenvoorraad wordt weergegeven in verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo), omdat het hier over verhuurbaarheid gaat. In 2020 was de netto toename van de kantorenvoorraad 10.000 m² vvo. De gemeente hanteert sinds dit jaar een nieuwe definitie voor de kantorenleegstand, gebaseerd op de nieuwe data van CBRE. Het grootste verschil met vorig jaar, is dat niet langer de kantoren die in verbouwing zijn worden meegenomen in het leegstandspercentage. Als gevolg is het ijkpunt voor een gezonde kantorenmarkt teruggebracht van 8% naar 6,5% frictieleegstand. De kantorenleegstand was op 1 januari 2021 5,4% en daarmee binnen de frictieleegstand. De kantorenleegstand was begin 2020 historisch laag, waardoor de markt voor transacties en nieuwkomers op slot zat. De leegstand is sinds vorig jaar relatief sterk toegenomen, als gevolg van een aantal grote, nog niet verhuurde, opleveringen in 2020 én de terughoudendheid van bedrijven om invulling te geven aan hun zoekvraag naar kantoorruimte. De historisch lage leegstand waarmee Amsterdam de coronacrisis in ging, zorgt ervoor dat de kantorenleegstand binnen de bandbreedtes van de frictieleegstand blijft. De opleveringen en onttrekkingen van kantoren worden weergeven in bruto vloeroppervlakte (bvo). De oplevering van nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte in 2020 was 165.000 m² bvo.
De grootste opleveringen in 2020 waren Awarehouse (Minervahaven), Hourglass en Terrace Tower (Zuidas). In 2021 is de verwachte oplevering 25% hoger dan in 2020 (circa 200.000 m² bvo). Daarentegen lijken, na een aantal uitzonderlijke jaren van onttrekkingen, de transformaties (onttrekkingen) volgens de monitor minder te worden. Echter zijn in de transformatiegebieden veel herontwikkelingen, transformaties en verdichtingen juist in voorbereiding. De onttrekkingen worden in de monitor opgenomen op het moment dat hier concrete afspraken over zijn.
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
Afbeelding 4. De sloop van de eerste twee kantoren aan de Hogehilweg is in februari 2021 gestart om plaats te maken voor het project SPOT (Amstel III). Bron: Frans Woerden
64% van de kantoorgebouwen met een geregistreerd energielabel had op 1 augustus 2020 energielabel C of hoger. De data voor 1 januari 2021 is nog niet bekend. Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m² en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting. Amsterdam voert samen met de Omgevingsdienst campagne om hiervoor te zorgen. Op 1 januari 2021 hadden 190 kantoren in Amsterdam een BREEAM-certificaat; 41 meer dan een jaar ervoor. In Amsterdam staan drie WELL-gecertificeerde kantoren.
6
Monitoring Kantorenvoorraad (vvo)
Toelichting grafiek De kantorenvoorraad werd door de vorige databron in m² bruto vloeroppervlakte (bvo) uitgedrukt (grijze stippellijn). Deze voorraad is omgerekend naar m² verhuurbaar vloeroppervlakte (85% van het bvo) (grijze lijn) om een vergelijking te kunnen maken met de huidige databron (groene lijn). De huidige databron nam in de historie kantoren kleiner dan 500 m² vvo niet mee. Inclusief de kleine kantoren* (50-500 m² vvo) komt de kantorenvoorraad begin 2021 uit op 5,8 miljoen m² vvo (groene stip). Het resterende verschil tussen de databronnen bevindt zich in het al dan niet opnemen van kantoor in bedrijfsruimte.
De kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo) is in 2020 gegroeid met circa 10.000 m² vvo; van circa 5.570.000 m² vvo (1 januari 2020) naar circa 5.580.000 miljoen m² vvo (1 januari 2021). De verwachting was begin 2020, pre-corona, echter nog een stuk hoger: een toename van circa 85.000 m² vvo. Dit verschil is o.a. te verklaren doordat de oplevering van twee grote kantoorontwikkelingen is vertraagd van 2020 naar 2021: Rechtbank (Zuidas): 47.000 m² vvo Financial Plaza (ArenAPoort): 13.000 m² vvo 8.000.000
7.500.000
Vorige databron (Kantorenmonitor BV):
bvo
7.000.000
Kantorenvoorraad 2001 – 2020 in m² bvo (per 1 januari) Kantorenvoorraad 2001 – 2020 omgerekend naar m² vvo (per 1 januari)
6.500.000
vvo
6.000.000
kantorenvoorraad ≥ 50 m² vvo 5.500.000
vvo
Huidige databron (CBRE):
5.000.000
Kantorenvoorraad vanaf 2021 in m² vvo, kantoren ≥ 50 m² (per 1 januari)
4.500.000
4.000.000
Kantorenvoorraad 2008 – 2021 in m² vvo, kantoren ≥ 500 m² (per 1 januari)
3.500.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Grafiek 3. Ontwikkeling kantorenvoorraad in Amsterdam 2001 – 2021. Bronnen: Kantorenmonitor BV (peildatum 1 januari 2020) en CBRE (peildatum 1 januari 2021)
Centrum 70.000 m² (292 kantoren) Westpoort 10.000 m² (44 kantoren) Noord 20.000 m² (98 kantoren) West 12.000 m² (47 kantoren)
Oost 15.000 m² (63 kantoren)
Nieuw-West 11.000 m² (77 kantoren) Zuid 63.000 m² (215 kantoren)
Zuidoost 2.000 m² (8 kantoren)
* Totale voorraad kleine kantoren (kantoren 50-500 m² vvo): 200.000 m² vvo (844 kantoren, waarvan 77 op kantoorlocaties). De gemiddelde grootte van deze kantoren is 240 m² vvo. In Nieuw-West is het gemiddelde kleine kantoor 140 m² vvo, in Zuid 290 m² vvo. Kaart 1. Kantorenvoorraad kleine kantoren (kantoren 50-500 m² vvo). Bron: BAG, bewerking door CBRE (peildatum 1 januari 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
7
Kantorenvoorraad per stadsdeel
Kantorenvoorraad op kantoorlocaties
Er zijn 1.041 kantoren in Amsterdam ≥ 500 m² vvo (peildatum 1 januari 2021), met in totaal 5,6 miljoen m² vvo kantoorruimte (zie kaart 2). De meeste kantoren hiervan staan in Centrum (339), gevolgd door Zuid (239). In Centrum gaat het vooral om kleine kantoren. Van de kantoren ≥ 500 m² vvo is de gemiddelde grootte circa 5.400 m² vvo. In het Centrum is dat circa 3.200 m² vvo, in Zuidoost ruim 9.000 m² vvo.
De 22 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 3,6 miljoen m² vvo kantoren; dat is 65% van de totale kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m² vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden in Zuidas (830.000 m² vvo), gevolgd door Sloterdijk (555.000 m² vvo) en Amstel III (540.000 m² vvo).
Centrum 1.090.000 m² (339 kantoren) Westpoort 280.000 m² (70 kantoren)
3 6
2
Noord 150.000 m² (34 kantoren)
4
1
5
West 300.000 m² (45 kantoren)
8
5
7
9
10 11
13
Oost 525.000 m² (77 kantoren)
12
14 19 17
Nieuw-West 875.000 m² (116 kantoren)
15
16
18
Zuid 1.290.000 m² (239 kantoren)
20
Zuidoost 1.090.000 m² (121 kantoren) 21
22
1. Sloterdijk: 555.000 m²
9. Oosterdokseiland: 75.000 m²
17. Amstelstation: 180.000 m²
2. Minervahaven: 150.000 m²
10. Oostelijke Handelskade: 90.000 m²
18. Overamstel/Weespertrekvaart: 90.000 m²
3. NDSM/Klaprozenweg Noord: 60.000 m²
11. Marineterrein: 0 m² (nog te ontwikkelen)
19. Science Park: 20.000 m²
4. Buiksloterham/Klaprozenbuurt: 15.000 m²
12. Oostenburg: 35.000 m²
20. ArenAPoort: 485.000 m²
5. Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark: 10.000 m²
13. Sluisbuurt: 0 m² (nog te ontwikkelen)
21. Amstel III: 540.000 m²
6. CAN: 25.000 m²
14. Lelylaan: 105.000 m²
22. AMC: 0 m² (nog te ontwikkelen, nu veelal lab-ruimte)
7. Hamerkwartier: 10.000 m²
15. Schinkelkwartier: 280.000 m²
8. Westerdokseiland: 70.000 m²
16. Zuidas: 830.000 m²
Kaart 2. Kantorenvoorraad (in m² vvo) per stadsdeel en kantoorlocatie (kantoren ≥ 500 m² vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
8
Kantorenleegstand (vvo) kantorenleegstand de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling kent, tot een historisch lage leegstand van 3%. De leegstand is sinds vorig jaar relatief sterk toegenomen, naar 3,7% (medio 2020) en 4,9% (begin 2021). Het gecorrigeerde cijfer voor de gemeente, waarin ook leegstand als gevolg van transformatie en herontwikkeling in voorbereiding wordt meegenomen, is 5,4%. De nog niet gestarte bouwwerkzaamheden van SPOT in Amstel III en IBM in het Schinkelkwartier zijn hier debet aan.
De kantorenleegstand was op 1 januari 2021 conform de definitie van de gemeente 5,4% met 305.000 m² vvo leegstand. De kantorenleegstand vraagt dit jaar wat extra aandacht, aangezien CBRE als nieuwe databron wordt gehanteerd. Dit brengt nieuwe inzichten met zich mee en biedt de mogelijkheid om de kantorenleegstand voor de gemeente nauwkeuriger te definiëren. Als gevolg van de aangepaste definitie (zie kader) is het ijkpunt voor een gezonde kantorenmarkt teruggebracht van 8% naar 6,5% frictieleegstand. De kantorenleegstand van 5,4% valt daarmee binnen de frictieleegstand. Het leegstandspercentage is het afgelopen jaar wel opgelopen. De redenen hiervoor zijn een aantal grote, nog niet verhuurde, opleveringen in 2020 én de terughoudendheid van bedrijven om naar aanleiding van de coronacrisis invulling te geven aan hun zoekvraag naar kantoorruimte.
Conform de oude definitie was begin 2020 de kantorenleegstand 9,1%, waarmee het percentage boven de frictieleegstand uitkwam. Echter, als alleen al de grotere kantoren in verbouwing hiervan worden onttrokken dan daalt de leegstand al onder de 7%. Vanaf 2021 wordt het leegstandspercentage van Kantorenmonitor BV niet langer als ijkpunt gebruikt. Kantoren in verbouwing die vaak voor enige jaren niet als kantoor kunnen worden gebruikt, worden niet langer als leegstand meegerekend. Zo ook de kortstondige leegstand die vaak bestaat tussen de voorverhuur en het daadwerkelijk betrekken van het kantoor.
Gezien sinds dit jaar gebruik wordt gemaakt van een nieuwe databron en een nieuwe definitie voor kantorenleegstand, wordt voor de trend in het leegstandspercentage de definitie van CBRE gehanteerd. Deze trend laat zien dat de 1.400.000 1.200.000
Verschillende definities kantorenleegstand
1.000.000 800.000
bvo
600.000 400.000
vvo
200.000
305.000 m²
-
Vorige databron:
Leegstand in m² bvo
Huidige databron, kantoren ≥ 500 m² vvo:
Leegstand omgerekend naar m² vvo
Definitie gemeente
Definitie CBRE
Grafiek 4. Ontwikkeling kantorenleegstand in Amsterdam (per 1 januari). Bronnen: Kantorenmonitor BV (peildatum 1 januari 2020) en CBRE (peildatum 1 januari 2021) 20% 18% 16% 14%
10%
frictieleegstand (6,5%)
6%
CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m² én wordt aangeboden. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt). Kantorenmonitor BV: Alle fysieke leegstand (in m² bvo), inclusief voorverhuurde leegstaande kantoorruimte (die dus niet wordt aangeboden) én kantoren kantoorruimte in verbouwing. Er geldt geen ondergrens aan de vloeroppervlakte.
12%
8%
Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m² vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m². Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte.
5,4%
4% 2% 0%
Vorige databron: Leegstand (in %) Huidige databron, kantoren ≥ 500 m² vvo: Leegstand definitie gemeente
Grafiek 5. Ontwikkeling percentage kantorenleegstand in Amsterdam (per 1 januari). Bronnen: Kantorenmonitor BV (peildatum 1 januari 2020) en CBRE (peildatum 1 januari 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
Leegstand definitie CBRE 9
Grootste kantorenleegstand (1 januari 2021):
Kantorenleegstand per stadsdeel Begin 2021 stond 305.000 m² vvo kantoorruimte leeg in kantoren ≥ 500 m² vvo. De meeste leegstand is te vinden in Nieuw-West (68.000 m² vvo), gevolgd door Zuidoost (66.000 m² vvo) en Zuid (51.000 m² vvo). Het gaat in totaal om 139 kantoorgebouwen die (deels) leeg staan. Hiervan staan de meeste in Centrum (31), Zuidoost (26) en Zuid (25). Grafiek 6 laat zien dat de leegstand in Nieuw-West, Zuidoost en Oost aanvankelijk afnam in 2020, maar begin 2021 is de leegstand in alle stadsdelen toegenomen ten opzichte van een jaar eerder, met uitzondering van Oost. 26
20
70.000
68.000
31
25
17
7
8
1.
Terrace Tower (Zuidas) 13.750 van 16.750 m² vvo (3.000 m² vvo in gebruik door Suitsupply) Nieuwbouw opgeleverd Q3 2020 *
2.
World Fashion Centre (Lelylaan) 10.000 van 17.000 m² vvo (7.000 m² vvo in gebruik door vnl. The Next Web)
3.
Westerdok (vml. Y-Point) (West) 7.100 m² vvo Renovatie opgeleverd december 2019. 100% leegstand sinds Q2 2020; geplande huurder heeft het gebouw niet betrokken.
4.
Adam Smith Building (Schinkelkwartier) 6.850 van 20.400 m² vvo Sinds oplevering niet 100% in gebruik.
5.
Atlas Arena Amsterdam: Europa (Amstel III) 6.650 m² vvo Leegstand sinds Q1 2020 door vertrek van de Bijenkorf. Renovatie staat gepland.
5
66.000
60.000
51.000
Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2021)
50.000
* In januari 2021 heeft voor Terrace Tower een vastgoedtransactie plaatsgevonden, waaruit een positief signaal kan worden afgelezen over de beleggingsmarkt in Zuidas.
41.000 40.000
34.000 30.000
24.000
20.000
13.000 10.000
9.000
Toelichting grafiek 6 en 7
Nieuw-West
Zuidoost
Zuid
Centrum
Westpoort
West
Noord
Oost
Legenda: zie grafiek 7 Grafiek 6. Ontwikkeling kantorenleegstand (in m² vvo) per stadsdeel (kantoren ≥ 500 m² vvo). Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2021)
In de data t/m 1 juli 2020 is de leegstand weergegeven conform de definitie van CBRE. Vanaf 2021 wordt de definitie weergegeven conform de definitie van de gemeente. De grijze blokjes geven het verschil in leegstand aan tussen beide definities. Het gaat om nog niet gestarte transformaties van kantoren (IBM in Nieuw-West en SPOT in Zuidoost).
Kantorenleegstand op kantoorlocaties De toename in Minervahaven komt doordat twee nieuwbouwprojecten (Awarehouse en KOVISTO60) in 2020 zijn opgeleverd, maar nog niet 100% betrokken zijn. In Zuidas geldt hetzelfde (Terrace Tower).
De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m² vvo was begin 2021 te vinden in Amstel III, Schinkelkwartier en Sloterdijk. De leegstand is in 2020 op de meeste kantoorlocaties toegenomen, met uitzondering van Sloterdijk en ArenAPoort. 23
13
7
8
9
4
4
70.000
64.000
Leegstand conform definitie CBRE (in m² vvo):
60.000
1 januari 2020
50.000
1 juli 2020
40.000
1 januari 2021
35.000
30.000
30.000
Aantal (deels) leegstaande kantoren ≥ 500 m² vvo 24.000 17.000
20.000
14.000 9.000
10.000
Leegstand conform definitie gemeente (in m² vvo): Additionele leegstand t.o.v. definitie CBRE
Amstel III
Schinkelkwartier
Sloterdijk
Zuidas
Minervahaven (kantoorlocatie)
Lelylaan
NDSM/ Klaprozenweg Noord
Grafiek 7. Kantorenleegstand (in m² vvo) op kantoorlocaties met meer dan 5.000 m² vvo leegstand op 1 januari 2021. Bron: CBRE (peildatum 1 januari 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
10
Bouwen voor de vraag Uitbreidingsvraag 282.000
Door 125.000 m² bvo kantoorruimte per jaar toe te voegen kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag. Deze toevoeging aan de kantorenvoorraad is niet lineair, gezien deze afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen. Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met een uitzondering als EMA daargelaten. Naast de opleveringen vinden er tijdelijke en definitieve onttrekkingen van kantoren plaats.
251.000 183.000
165.000
207.000 151.000
182 63 39
84
-130.000
2019
-34.000
-39.000
2022
2023
-60.000
118
64
In 2019 en 2020 is de kantorenvoorraad met circa 80.000 m² bvo toegenomen. De huidige kantooropleveringen minus de onttrekkingen in de periode 2021 – 2026 lijken op termijn voldoende om aan de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoorruimte per jaar te voldoen. De potentie van kantoorontwikkelingen bij marktpartijen biedt voldoende mogelijkheden om de gewenste groei in kantorenvoorraad te bewerkstelligen.
-147.000
-157.000
2020
2021
2024
2025
2026
Opgeleverd of in uitvoering Verwachte opleveringen Definitieve onttrekking Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing) [1]
De onttrekkingen lijken na 2021 minder te worden (zie grafiek 8). Echter zijn er in de transformatiegebieden veel definitieve onttrekkingen (transformatie) en tijdelijke onttrekkkingen (herontwikkeling, verdichting en sloop-nieuwbouw) in voorbereiding om gemengde woon-werkwijken te realiseren, zoals in Amstel III. Deze onttrekkingen worden in de monitor pas opgenomen op het moment dat hier concrete afspraken over zijn.
201.000
193.000
[2]
Peildatum: [1] 1 juli 2020 [2] 1 januari 2021
Grafiek 8. Opleveringen en onttrekkingen 2019 – 2026 (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2020 en 1 januari 2021)
Grafiek 9 laat duidelijk zien dat er in 2020 weinig vierkante meters zijn toegevoegd aan de netto kantorenvoorraad. Wel zijn er voldoende nieuwe, toekomstbestendige kantoren aan de voorraad toegevoegd. Uit de projectplanningen blijkt dat dit ook voor 2021 de verwachting is. De boeggolf van plannen, ontwikkelen en realiseren kent altijd een optimistische planning en vervolgens vertragingen. Opleveringen schuiven door van 2021 naar het volgende jaar, waar dan op andere projecten weer uitstel plaatsvindt.
269.000 217.000
259.000 222.000
207.000 144.000
89.000
63.000 18.000
2019
2020
149.000 151.000
124.000
118.000 44.000
2021
125.000
69.000
2022
2023
2024
2025
2026
Peildatum 1 juli 2020 (totale toename kantorenvoorraad in de periode 2019 – 2026: 1.140.000 m² bvo) Peildatum 1 januari 2021 (totale toename kantorenvooraad in de periode 2019 – 2026: 1.060.000 m² bvo) Netto uitbreidingvraag per jaar (125.000 m² bvo)
Grafiek 9. Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2020 en 1 januari 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
11
Opleveringen en onttrekkingen In 2020 is er circa 165.000 m² bvo kantoorruimte opgeleverd, waarvan circa 90.000 m² bvo nieuwbouw. De grootste opleveringen waren de nieuwbouwprojecten Awarehouse (Minervahaven), Hourglass en Terrace Tower (beide in Zuidas). Er is daarnaast circa 60.000 m² bvo tijdelijk onttrokken door verbouwingswerkzaamheden (o.a. het hoofdkantoor van DNB) en 85.000 m² bvo kantoorruimte is getransformeerd; een netto toename van de kantorenvoorraad in 2020 van circa 20.000 m² bvo.
Pontkade fase 2
Flow KOVISTO60 Danzigerkade 17
Awarehouse Danzigerbocht 27 Westerdok (vml. Y-Point) De Walvis
De Kasbank De Sterre Osdorper Ban 2 West Beat Reinier Engelmanstraat 1
Kalenderpakhuizen Huidekoper
Parnassus Tower Terrace Tower Hourglass Metropolitan
Glansfabriek
Afbeelding 5. Terrace Tower (Zuidas). Bron: Inbo
De Flier Zandkasteel
Trinity Buildings Paasheuvelweg 17 Paalbergweg 2-4
Oplevering nieuwbouw Oplevering herontwikkeling of uitbreiding Transformatie Afbeelding 6. Kantoor RedBull in Awarehouse (Minervahaven). Bron: Casper Schwarz
Kaart 3. Opleveringen en onttrekkingen in 2020. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2021)
Afbeelding 7-8. Een indrukwekkende metaformose: De Walvis (Bickerseiland) vóór (2018) en na (2020) herontwikkeling. Bron: Maarsen Groep MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
12
Transformatie In 2020 is circa 85.000 m² bvo kantoorruimte getransformeerd; in 2019 was dat nog 70.000 m² bvo. De grootste transformaties vonden plaats in Zuidoost. Zandkasteel (ArenAPoort) Het voormalige hoofdkantoor van ING wordt, nu het nieuwe hoofdkantoor op het Cumulus Park is opgeleverd, getransformeerd naar circa 300 woningen en voorzieningen (o.a. een internationale school). Het Zandkasteel is het eerste gemeentelijk monument in Zuidoost. Bij de transformatie wordt dan ook rekening gehouden met het bijzondere karakter van het gebouw. Oplevering: vanaf 2022. De Flier (Campus 020) (ArenAPoort) Het voormalige belastingkantoor, dat geruime tijd leeg stond en tijdelijk was ingericht als noodopvanglocatie, wordt omgebouwd naar 397 appartementen met een horecavoorziening op de begane grond. In het gebouw zit ook al de OBA en het Hostelle (female-only hostel). Oplevering: 2022. Paasheuvelweg 17 (Amstel III) Het leegstaande kantoorgebouw wordt getransformeerd naar o.a. 233 woningen en kantoorruimte (circa 250 m² bvo). Om dit te realiseren wordt naast het huidige gebouw een nieuw gebouw van 18 verdiepingen gerealiseerd. Oplevering: vanaf 2023.
Sloop-nieuwbouw In 2020 is er geen kantoorruimte gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw van kantoorruimte. Ook heeft er geen oplevering plaatsgevonden van sloopnieuwbouw van kantoorruimte. Sloop-nieuwbouw in 2021 In 2021 wordt door sloop-nieuwbouw circa 35.000 m² bvo kantoorruimte onttrokken. Voor deze kantoren geldt dat in totaal een vergelijkbare hoeveelheid kantoorruimte wordt teruggebouwd. SPOT (Amstel III): 2021-2024 Hettenheuvelweg 50 (Amstel III): 2021-2025 Karspeldreef 14-16 (Amstel III): 2021-2025 In 2021 wordt door sloop-nieuwbouw circa 47.000 m² bvo kantoor opgeleverd (Rechtbank, Zuidas). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2021)
Trinity Buildings (Amstel III) Transformatie van drie leegstaande kantoorpanden naar 133 woningen. Oplevering: 2021. Osdorper Ban 2, The OX (Nieuw-West) Sloop-nieuwbouw voormalig kantoorgebouw naar 168 woningen. Oplevering: 2023. Reinier Engelmanstraat 1, Citadel (Nieuw-West) Sloop-nieuwbouw voormalig postkantoor naar 149 woningen. Oplevering: 2022.
Afbeelding 9. SPOT is onderdeel van de gebiedstransformatie van Amstel III. Bron: spotamsterdam.nl
Transformatie in 2021
Verkantoring
De verwachte transformatie van kantoorruimte in 2021 is minder dan in 2020, namelijk circa 25.000 m² bvo. De transformaties vinden voornamelijk plaats in Nieuw-West.
Verkantoring (functiewijziging van een gebouw naar kantoorruimte):
Lovely Rita, FNV-kavel (Sloterdijk Centrum) Floating Gardens, SITA-kavel (Sloterdijk Centrum) Naritaweg 199 (Sloterdijk Centrum) T-Point (Nieuw-West) Postjesweg 175 (Nieuw-West) Delflandplein (Nieuw-West) M+N gebouw, Framebuilding (ArenAPoort) Sarphatistraat 92 (Centrum)
Walenweeshuis, Maison Descartes (Centrum) Van cultureel instituut naar kantoorverzamelgebouw (voorverhuurd aan IWG, het moederbedrijf van vergader- en werkplekverhuurders Regus en Spaces), verbouwing is gestart in 2020. Hudson Bay, Rokin 21-49 (Centrum) Van winkel naar kantoor, opgeleverd in 2020.
Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
13
Kantoorontwikkelingen
Opgeleverd Oplevering in voorbereiding of uitvoering Onttrokken Onttrekking in voorbereiding
Kaart 4. De grote kantoorontwikkelingen in de periode 2019 - 2026. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2021)
-
+ Oplevering
= Netto toename
Nieuwbouw 0
625.000
625.000
Sloop-nieuwbouw
230.000
130.000
Onttrekking
-100.000
Uitbreiding en herontwikkeling -255.000
755.000
500.000
Transformatie -195.000
1.000
-195.000
-550.000
1.610.000
1.060.000
TOTAAL
Grafiek 10. Onttrekking, oplevering en netto toename kantorenvoorraad in de periode 2019 – 2026 (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2021) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
14
Gemeentelijke gronduitgifte Meer dan 80% van de kantoorontwikkelingen wordt ontwikkeld op al uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is. Deze kantoorontwikkelingen vinden plaats door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling van een kantoor. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars.
Kantoortenders en 1-op-1 uitgiften 2019 – 2022 1.
Zuidas: Kenniskwartier, De Puls (kavel 2a) kantoorprogramma: 30.936 m² bvo start tender: november 2018 bouw: 2021 – 2024
2.
ArenAPoort: kavel 15 kantoorprogramma: 8.700 m² bvo 1-op-1 gronduitgifte in 2019 aan JC ArenA bouw: 2022 – 2023
3.
Omval-Weespertrekvaart kantoorprogramma: max. 2.100 m² bvo start tender: juli 2020 bouw (indicatief): 2022 – 2023
4.
Zuidas: Kop Zuidas, kavel K kantoorprogramma: 19.000 m² bvo start tender: Q2 2021 bouw (indicatief): 2023 – 2025
5.
Zuidas: Vivaldi, kavel 13 kantoorprogramma: 26.500 m² bvo start tender: Q2 2021 bouw (indicatief): 2024 – 2026
6.
Zuidas: Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld kantoorprogramma: nader uit te werken, ca. 10.000 m² bvo start tender (indicatief): Q1 2022 bouw (indicatief): 2024 – 2027
7.
Lelylaan: Schijfgebouw kantoorprogramma: 4.400 m² bvo start tender (indicatief): Q2 2022 bouw (indicatief): 2024 – 2026
18%
82%
Gemeentelijke gronduitgifte Kantoorontwikkelingen op reeds uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is
Grafiek 13. Aandeel gemeentelijke gronduitgifte in de periode 2019 – 2026 op totale kantoorontwikkeling met oplevering in de periode 2019 – 2026. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2021)
Tenders na 2022 Buikslotermeerplein
In nieuwe plannen, zowel gebiedsontwikkeling als transformatie, wordt naast wonen ook werk meegenomen. Deze plannen moeten nog verder worden uitgewerkt en in veel gevallen zijn er nog geen concrete tenders. In de volgende gebieden worden vanaf 2023 kantoren (en daarmee tenders) in de plannen opgenomen:
Amstelstation: kavel A kantoorprogramma: 10.000 - 40.000 m² bvo
Buiksloterham kantoorprogramma: nader uit te werken
Buikslotermeerplein kantoorprogramma: nader uit te werken
Zuidas: Parnas, kavel F kantoorprogramma: nader uit te werken, circa 25.000 m² bvo start tender (indicatief): 2023 bouw (indicatief): 2025 – 2027
Zuidas: Ravel, ontwikkelveld 2 kantoorprogramma: nader uit te werken, circa 55.000 m² bvo (meerdere gronduitgiften)
Buiksloterham
Lelylaan: Schijfgebouw
Kavel F
Amstelstation: kavel A Omval-Weespertrekvaart
Kavel 13 Kavel K
Ravel, ontwikkelveld 2 De Puls Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld Kavel 15
Tenders in 2019 – 2022 Tenders na 2022 Kaart 5. Kantoorontwikkelingen door gemeentelijke gronduitgifte
MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
15
Toekomstbestendige kantoren Energielabels Vanaf 1 januari 2023 geldt conform het Bouwbesluit de verplichting voor alle kantoren (groter dan 100 m²) om energielabel C of hoger te hebben (EnergieIndex van 1,3 of beter). Anders mag het gebouw niet meer als kantoor gebruikt worden. Dit geldt niet voor monumentale kantoren en kantoren die binnen 2 jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend.
Op 1 augustus 2020 hadden 967 kantoorgebouwen in Amsterdam een energielabel geregistreerd. Daarvan had 64% label C of hoger. Er ligt nog een opgave om de label C-verplichte kantoren met label D of lager, vóór 1 januari 2023 te verduurzamen om sluiting te voorkomen. In de Routekaart Amsterdam Klimaat Neutraal geldt vanaf 2030 een verplicht energielabel A voor kantoren.
Verschillende meetmethodes De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland registreert de energielabels per verblijfsobject. In een (kantoor)gebouw kunnen meerdere verblijfsobjecten zitten. In de eerdere monitors werden de verblijfsobjecten met kantoorfunctie weergegeven. De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied monitort in haar dashboard op gebouwniveau, daarom wordt vanaf deze monitor gerapporteerd op dat niveau.
Energielabels verblijfsobjecten met kantoorfunctie Op 1 augustus 2020 waren er in Amsterdam 4.347 verblijfsobjecten met de functie kantoor met een geregistreerd energielabel. Hiervan had 32% label D of lager. De opgave om aan de label-C verplichting te voldoen geldt niet voor al deze kantoren (bijvoorbeeld als het verblijfsobject kleiner is dan 100 m² of als het om een monument gaat). 32%
A+ t/m A++++ 1,4%
A
B
C
D
E
F
G
43,1%
8,5%
14,8%
6,0%
4,7%
5,3%
16,2%
Grafiek 14. Geregistreerde energielabels kantoren (verblijfsobjecten) in Amsterdam. Bron: RVO energielabels utiliteitsbouw met kantoorfunctie (peildatum 1 augustus 2020)
Energielabels gebouwen met kantoorfunctie Amsterdam telde volgens de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied op 1 januari 2020 3.190 kantoorgebouwen. Hiervan zijn er 617 kleiner dan 100 m² en 37 zijn monumentaal, waarvoor de energielabel C-verplichting niet geldt. De overige 2.536 kantoorgebouwen zijn label C-plichtig. Hiervan staan er 1.997 binnen de ring (79%) en hadden er op 1 augustus 2020 967 een energielabel geregistreerd; 29 meer dan op 1 januari 2020. Van deze nieuwe registraties en mutaties had 95% label C of hoger. Van het totaal aantal geregistreerde kantoren heeft 64% label C of hoger; dat was 1 januari 2020 nog 63%. Gemeentelijke kantoorpanden Gemeente Amsterdam is verplicht om een geldig energielabel te hebben voor al haar kantoorgebouwen waarvan een gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m² in gebruik is bij een overheidsinstelling en dat veelvuldig door het publiek wordt bezocht én voor al het vastgoed dat door de gemeente wordt verhuurd. De gemeente heeft op dit moment 86 panden in haar vastgoedportefeuille met een kantoorfunctie > 100 m². Van deze panden heeft 77% een energielabel. De overige panden zijn ofwel vrijgesteld van de labelplicht, zoals monumenten, of worden op dit moment herlabeld*. Van de kantoorpanden met een geregistreerd label hebben er reeds 29 label C of hoger.
Van de overige 57 panden, met een label lager dan C of zonder geregistreerd label, verwacht de gemeente nog maximaal 15 panden per 1 januari 2023 in gebruik te hebben vallend onder de label C-verplichting. * Een geldig energielabel is momenteel verplicht bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
3.190 kantoorgebouwen, waarvan 2.536 label C-plichtig
37
monumenten (alle binnen de ring) niet energielabel C-plichtig
617 1.997
539
< 100 m² niet energielabel C-plichtig > 100 m² en buiten de ring energielabel C-plichtig > 100 m² en binnen de ring energielabel C-plichtig
2.536 label C-plichtige kantoren, waarvan 967 met een geregistreerd label (1.569 kantoren zonder label)
618 (64%)
349 (36%)
label D of lager label C of hoger
86 gemeentelijke kantoorpanden > 100 m²
20 29
geen label label D of lager
37
label C of hoger
Grafiek 15-17. Stand van zaken energielabels kantoren in Amsterdam. Bron: Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied o.b.v. data RVO energielabels utiliteitsbouw met kantoorfunctie (peildatum 1 augustus 2020) 16
BREEAM-gecertificeerde kantoren BREEAM-certificaten geven inzicht in de werkelijke prestatie van projecten op duurzaamheid. Er wordt alleen waardering gegeven aan prestaties die bovenwettelijk zijn. De projecten zijn daarmee voorbereid op de toekomst. Afgegeven BREEAM-certificaten (sinds 1 januari 2019) aan Amsterdamse gebouwen met kantoor als hoofdfunctie, met de hoogste scores:
In Nederland hebben 937 gebouwen met (deels) kantoorfunctie een niet-verlopen BREEAM-certificaat. Hiervan staat 20% in Amsterdam. 57% van de certificaten is uitgegeven sinds 1 januari 2019; in Amsterdam is dat 65%. In Amsterdam zijn 26 certificaten van gebouwen met (deels) kantoorfunctie inmiddels verlopen en 99 registraties zijn nog in afwachting van certificering.
Ontwerpfase: 1.
Tripolis-Park (Zuidas) ★★★★★ Outstanding (87,8%) 58.601 m² kantoor - 14 december 2020
2.
CrossOver (Zuidas) ★★★★★ Outstanding (87,7%) 15.355 m² kantoor - 2 juni 2020
3.
De Walvis (Westerdokseiland) ★★★★☆ Excellent (75,0%) 9.396 m² kantoor - 3 april 2019
rest van NL: 594 (374)
190 (140) 23 (10)
61 (44) 69 (47)
Opleverfase: 1.
Hoofdkantoor ING (ArenAPoort) ★★★★★ Outstanding (93,7%) 35.000 m² kantoor - 28 mei 2020
2.
The New Atrium toren Noord (Zuidas) ★★★★☆ Excellent (75,5%) 9.475 m² kantoor - 23 januari 2019
3.
4.
EMA (Zuidas) ★★★★☆ Excellent (75,3%) 27.342 m² kantoor - 19 augustus 2020 Hourglass (Zuidas) ★★★★☆ Excellent (73,0%) 19.040 m² kantoor - 25 januari 2021
5.
Flow (Minervahaven) ★★★★☆ Excellent (72,3%) 7.200 m² kantoor -18 december 2020
6.
De Oliphant (ArenAPoort) ★★★☆☆ Very Good (58,5%) 24.636 m² kantoor - 28 november 2019
7.
Hoofdkantoor Van Gogh Museum (Zuid) ★★★☆☆ Very Good (57,0%) 1.523 m² kantoor - 19 juni 2019
8.
Matrix VII (Amsterdam Science Park) ★★★☆☆ Very Good (55,0%) 3.978 m² kantoor - 23 september 2020
9.
The Olympic Amsterdam 1931 (Zuid) ★★☆☆☆ Good (47,7%) 3.764 m² kantoor - 29 juli 2020
Bron: Projectenkaart BREEAM-NL (breeam.nl/projecten/kaart) MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
(x) = waarvan afgegeven sinds 1 januari 2019
Kaart 6. Aantal afgegeven niet-verlopen BREEAM-certificaten aan gebouwen met (deels) kantoorfunctie in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Bron: Projectenkaart BREEAM-NL (breeam.nl/projecten/kaart)
De hoogste BREEAM-score voor kantoren groter dan 2.500 m² staat sinds 2014 op naam van The Edge Amsterdam in Zuidas. Dit duurzame hoofdkantoor (51.608 m²) van Deloitte en AKD behaalde een spectaculaire score van 98,4%. De hoogste BREEAM-scores voor gebouwen met kantoor als hoofdfunctie in de drie andere grote steden: 1.
Kantoor a.s.r. (Utrecht) ★★★★★ Outstanding (86,8%) (in-use*) 70.031 m² kantoor - 12 november 2019
2.
De Monarch I (Den Haag) ★★★★☆ Excellent (79,9%) (nieuwbouw) 15.055 m² kantoor - 4 juni 2012
3.
Timmerhuis (Rotterdam) ★★★★☆ Excellent (75,1%) (nieuwbouw) 24.403 m² kantoor - 23 november 2015
* in-use: certificeringsmethode voor het verduurzamen van een bestaand utiliteitsgebouw (inzicht in de actuele duurzame staat van een object) 17
WELL-gecertificeerde kantoren
Nieuwe wet- en regelgeving
De WELL-certificaten worden toegekend aan gebouwen die prioriteit geven aan de menselijke gezondheid en welzijn, gebaseerd op de prestaties binnen het gebouw in zeven categorieën: lucht, water, voeding, licht, vitaliteit, comfort en geest.
BENG Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG), waarmee de energieprestatie zal verbeteren. Het college van B&W heeft op 3 maart 2020 met het vaststellen van de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (‘Nieuw Amsterdams Klimaat’) aangegeven haar eisen voor woningen, kantoren en overige utiliteitsbouw ambitieuzer te willen stellen dan de landelijke norm. De insteek is dat zonder grote gevolgen voor de bouwproductie en voor vergelijkbare kosten een bijdrage kan worden geleverd aan de benodigde CO2reductie in Amsterdam. Voor nieuwbouwkantoren is het voornemen om in 2022 de realistische aanscherping van de BENG-eisen in werking te laten treden, waarvoor in 2021 wordt gestart met het in beeld brengen van gehaalde BENG-waarden bij recent opgeleverde kantoren en de dialoog wordt aangegaan met ontwikkelaars.
In de 2e helft van 2020 heeft NoMa House een WELL Gold certificaat gekregen.
Afbeelding 10. NoMa House (Zuidas). Bron: Pubblik & Vos
Afgegeven WELL-certificaten sinds 1 januari 2019: 1.
EDGE Olympic (Zuidas) WELL Core & Shell: Platinum ★★★ (20 maart 2019)
2.
Flow (Minervahaven) WELL Core: Platinum ★★★ (18 mei 2020)
3.
NoMa House (Zuidas) WELL Core: Gold ★★☆ (17 december 2020)
Bron: WELL (wellcertified.com/projects)
De volgende kantoren in Amsterdam hebben een WELL-certificaat aangevraagd: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
EDGE Amsterdam West (Sloterdijk Centrum) The Core (Schinkelkwartier) nieuwAmsterdam (ArenAPoort) UP Office Building (Centrum) WTC Amsterdam (Zuidas) Herengracht 582-584 (Centrum) The New Atrium (Zuidas) * De Lairessestraat 127 C-D (Zuid) * Buiksloterham kavel 46 Distelweg (Noord) *
MPG Sinds januari 2013 is de Milieuprestatie voor gebouwen (MPG) verplicht bij vergunningaanvragen voor nieuwbouwkantoren groter dan 100 m². De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in het kantoorgebouw worden toegepast. Sinds januari 2018 geldt voor de MPG een maximum grenswaarde van 1,0. Per 1 juli 2021 wordt de MPG voor nieuwe woningen aangescherpt naar 0,8. Dit betekent dat er milieuvriendelijker en meer circulair moet worden gebouwd. Naast de aanscherping van de eis voor nieuwbouwwoningen wordt op dit moment ook de mogelijkheid onderzocht om de milieuprestatie-eis uit te breiden naar andere gebruiksfuncties, zoals kantoren, en naar renovatie. Daarnaast heeft het Ministerie van BZK aangekondigd te bepalen hoe de waardering van de milieueffecten van de opslag van CO2 in biobased materialen, waaronder hout, kan worden opgenomen in de nationale systematiek. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl,) die het huidige Bouwbesluit vervangt, naar verwachting per 1 januari 2022, biedt gemeenten de mogelijkheid om in het Omgevingsplan voor aan te wijzen gebieden een (nog) scherpere milieuprestatie-eis te stellen.
* Nieuwe aanvraag sinds 1 juli 2020 Bron: WELL (wellcertified.com/projects)
In Den Haag staat één kantoor (van DGMR) met een WELL Platinum certificaat. In Utrecht heeft het WTC een WELL Gold certificaat en het AM House een zilveren exemplaar. In Rotterdam is nog geen WELL-certificaat afgegeven. MONITOR KANTOREN AMSTERDAM
18