2. Monitor Kantoren 1 jan 2024.pdf

Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken 1-1-2024

Gemeente Amsterdam, september 2024

Inleiding Met het Kantorenplan 2019 – 2026 (d.d. 24 september 2019) en de kantorenstrategie wordt gestuurd op een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt. In de nasleep van de coronacrisis is monitoring, door de kantorenmarkt nauwgezet te volgen, nog belangrijker. Aan de hand van het Kantorenplan vindt sturing plaats op nieuwe kantoorplannen. Volgend jaar zal de kantorenstrategie worden herzien in lijn met de ontwikkelingen van de afgelopen jaren. In deze monitor worden de volgende onderwerpen besproken: ontwikkelingen op de beleggersmarkt en gebruikersmarkt, de stand van zaken van de kantorenvoorraad en leegstand.

Verschil bvo en vvo Bruto vloeroppervlakte (bvo) De bruto vloeroppervlakte is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimte(s) en ruimten lager dan 1,5 meter. Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) De verhuurbaar vloeroppervlakte is de bruto vloeroppervlakte minus dragende wanden en kolommen, verticale verkeers- oppervlakte (trappenhuizen en liften), installatieruimte(s), parkeerruimte en ruimten lager dan 1,5 meter. Dit komt globaal neer op circa 85% van de bruto vloeroppervlakte.

Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van eind 2023. Data De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente. Mogelijk vinden er wijzigingen plaats in de doorgang van de plannen. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, BAG en Plabeka. CBRE De data van CBRE worden historisch bijgewerkt en dat betekent dat de cijfers in deze monitor kunnen afwijken van de vorige monitor. Ook in het verleden worden wijzigingen aangebracht als bijvoorbeeld een kantoor ten onrechte geregistreerd stond als kantoor en een bedrijfspand blijkt te zijn. Plabeka Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) van de Metropoolregio Amsterdam richt zich op het reduceren van structurele leegstand van werklocaties in de MRA. De kantoorontwikkelingen en -leegstand in de metropoolregio worden opgenomen in de jaarlijkse Monitor Plabeka en de bijbehorende Atlas Plabeka.

Foto voorkant: Tripolis-complex. Bron: Flow Real Estate Monitor Kantoren Amsterdam

2

Stand van zaken stand van zaken 1-1-2024

Monitoring Kantorenleegstand per 1-1-2024

Kantorenvoorraad 1-1-2024 (x mln. m² vvo)

Frictieleegstand 6,5%

6,10 6,05

6,07

6,00

6,02

5,85

5,88

5,80

5,83

5,0%

5,6%

5,5%

4,0% 4,0%

3,0%

5,81

5,75

7,8%

6,0%

5,93

5,90

8,0% 7,0%

5,95 5,90

9,0%

2,0%

5,70

6,2% 6,2%

3,5%

1,0%

5,65

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

0,0%

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Planvoorraad tot 2030: 1,8 mln. m² bvo Peildatum 1 januari 2024, bron: Monitor Plabeka Netto toename kantorenvoorraad

Oplevering en onttrekkingen (m² bvo)

200.000

300.000

150.000

200.000

100.000

100.000

50.000

-

-

-100.000

-50.000

-200.000

-100.000 -150.000

-300.000 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Gerealiseerd

Prognose

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Opgeleverd

Verwachte oplevering

Onttrokken

Verwachte onttrekking

Stand van zaken kantorenmarkt De vooruitzichten voor de kantorenmarkt blijven vooralsnog onzeker door de hoge dynamiek. Dynamiek in context voor de beleggers- en financiële markt, alsook vanuit de gebruikersmarkt. Beleggersmarkt en financiële context De ECB renteverlaging en prognose op toekomstige ontwikkelingen hieromtrent leiden tot een daling van de financieringsrente. De rentedaling lijkt hiermee soelaas te bieden voor verdere afwaarderingen. De financieringsmogelijkheden of renovatie- en nieuwbouwontwikkelingen zijn echter nog zeer krap in het licht van het toegenomen risicoprofiel voor kantoorvastgoed en verscherpte financieringsbeleid van financiers. De financiële haalbaarheid en rendementen staan hiermee sterk onder druk voor kantoorontwikkelingen (nieuwbouw, renovatie en transformatie). Dit komt ook tot uiting in de sterk afgenomen interesse en bereidheid voor kantoor vastgoedontwikkelingen. Gebruikersmarkt Vanuit de gebruikersmarkt (kantoorgebruikers) is zichtbaar dat de vestigingsvoorkeuren uitgaan naar kantoorpanden die goed bereikbaar zijn met het OV, zich bevinden in levendige woon- en werkgebieden en die voldoen aan de hoogste duurzaamheidseisen. De impact van hybride werken op het kantoorgebruik is ook nog niet volledig in beeld en uitgewerkt. Met name bij grotere organisaties leidt dit tot een vermindering van de kantoormeters per werknemer.

Het effect van hybride werken en downsizing in kantoorgebruik zal de komende jaren nog verder doorwerken. Dit effect is minder sterk voor kleinere organisaties. Ontwikkeling kantorenvoorraad De kantorenvoorraad in Amsterdam blijft in de tweede helft van 2023 nagenoeg stabiel op 6,1 miljoen m2 vvo (kantoren ≥ 500 m2 vvo). Dit geldt ook voor kleine kantoren (241.000 m2). Een opvallend nieuw kantoorgebouw is Orato offices in Oost. Deze ontwikkeling zal deel gaan uitmaken van de nieuwe wijk aan de Weespertrekvaart. Leegstandsontwikkeling De kantorenleegstand is aan het oplopen. Dit komt met name door een verruiming van het aanbod als gevolg van de oplevering van nieuwe, moderne kantoorpanden die op voorhand niet voorverhuurd Monitor Kantoren Amsterdam

zijn. De beschikbaarheid van deze moderne kantoorpanden leidt tot een verhuisketen waarbij met name verouderde kantoorpanden op slecht bereikbare locaties te kampen hebben met toenemende leegstand. Conclusie Toenemende polarisatie: de bovenstaande trends en ontwikkelingen komen onevenredig tot uiting op de kantorenmarkt. Met name de veranderende huisvestingsvoorkeuren van kantoorgebruikers leiden tot een enorme druk op locaties die goed bereikbaar zijn met het OV en waar moderne kantoorpanden beschikbaar zijn. Locaties die slechter bereikbaar zijn of waar het kantooraanbod relatief verouderd is hebben juist te maken met een vraaguitval en toenemende leegstand. Dit leidt wederom tot meer druk op het verkrijgen van financiering. De beperkte beschikbaarheid van hoogwaardige kantoren leidt onder andere ook tot uitstel van verhuisbeslissingen bij het bedrijfsleven. Uitdagende omstandigheden voor transformatie en renovatie van kantoren: onderdeel van het verbeteren van het verouderde kantooraanbod is het optimaliseren van energieprestaties bij renovatie. Echter de oplopende leegstand en het verscherpte financieringsbeleid van financiers leiden ertoe dat het verkrijgen van financiering voor renovatie of verduurzaming moeilijk rond te krijgen is. De vernieuwing en verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad komen hiermee sterk onder druk te staan.

Dit leidt direct tot uitdagingen voor de grootschalige transformatieopgaves binnen Amsterdam. Zoals ook terug te zien is in de terugval in de transformatie- en renovatieprognose en het uitstellen van investeringen door gebouweigenaren. Actualisatie kantorenbeleid: Door de sterk veranderende context op de kantorenmarkt (zowel vanuit kantooreigenaren als gebruikers) zullen de streefgetallen per kantorenlocatie worden losgelaten. Duidelijk zichtbaar is dat de kantorenmarkt voor de middellange termijn niet meer gericht zal zijn op uitbreiding, maar juist op vernieuwing en vervanging. De gemeentelijke sturing op de kantorenvoorraad (bestaand en nieuwbouw) zal meer gericht zijn op de impact van het kantorenprogramma op de kwaliteiten van het gebied en de locatie.

4

Kantorenvoorraad (vvo) Grote kantoren Grafiek 1 laat zien dat de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in de periode 2010 – 2015 piekte rond de 6,4 miljoen m2 vvo. Daarna volgde een aantal jaren waarin de voorraad afnam door de transformatie en sloop-nieuwbouw van (leegstaande) kantoren. Van 2018 tot medio 2022 stabiliseerde de voorraad zich rond de 5,9 miljoen m2 vvo. Medio 2023 was de kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) circa 6.064.000 m2 vvo. In de tweede helft van 2023 is de voorraad nagenoeg gelijk gebleven. De voorraad neemt iets toe met 4.500 m2 vvo tot 6.068.000 m2 vvo. Toevoegingen en onttrekkingen Vanaf begin 2023 is er in totaal 86.970 m2 vvo toekomstbestendige kantoorruimte aan de markt toegevoegd door nieuwe gebouwen toe te voegen, maar ook door renovaties. De belangrijkste nieuw opgeleverde gebouwen (totaal 41.000 m2): ■ Orato offices, Oost ■ Crossover, Zuidas

Daarnaast is er toekomstbestendige kantoorruimte toegevoegd door grote renovaties (totaal 89.000 m2). Dit betreft onder andere: ■ Edge Stadium, Zuidas ■ Rembrandt Park One, Lelylaan ■ Gatwick, Sloterdijk ■ Gouden Bocht, Centrum ■ A-Factorij, Zuid Vanwege renovatie en opwaardering is er 35.000 m2 vvo uit de voorraad gehaald en 19.000 m2 onttrokken vanwege veroudering of leegstand. In kantoorgebieden met een relatief hoge leegstand is nieuwe verhuur een lastig verhaal, omdat er nauwelijks vraag is. In dit soort situaties zie je dat gebouweigenaren eerder overstag gaan en voor een alternatieve bestemming kiezen. Deze panden hebben nu een alternatieve bestemming, zoals opvang van vluchtelingen in het geval van Einstein in Sloterdijk, wat de leefbaarheid van het gebied ten goede komt.

■ Plus Ultra Amsterdam, Zuidoost ■ Apollolaan 171, Zuid ■ Rooswijck 5, Zuid ■ South Dock, NDSM-pier 2 6.500.000 6.400.000 6.300.000 6.200.000 6.100.000 6.000.000 5.900.000 5.800.000 5.700.000

Grafiek 1. Kantorenvoorraad in m² vvo Bron: CBRE (peildatum 31 december 2023).

Kleine kantoren De voorraad kleine kantoren (<500 m2) is ten opzichte van medio 2023 toegenomen van 201.500 m2 naar 241.000 m2. In aantallen kantoren gaat het om 1.072 kantoren, ten opzichte van 838. De stadsdelen met de meeste kleine kantoren zijn Centrum (355) en Zuid (242). Medio 2023 was dit 286 in Centrum en 187 in Zuid. Kleine kantoren zijn gebouwen waarin het kantoorgebruik, eventueel aangevuld met overige gebruiksruimten, het hoofdgebruik is (meer dan 50% van de totale ruimte in het gebouw in beslag neemt). Kantorenvoorraad in de stadsdelen Er zijn in Amsterdam (inclusief Weesp) circa 1.178 kantoren ≥ 500 m vvo met in totaal 6,1 miljoen m2 vvo kantoorruimte. De meeste kantoren hiervan staan in Zuid en Centrum. Van de grote kantoren is de gemiddelde grootte circa 5.200 m2 vvo. In Nieuw-West en Zuidoost staan gemiddeld de grootste kantoren (8.100 m2 vvo); in Weesp en Centrum de kleinste (2.100 m2 en 3.200 m2 vvo). De voorraad is in 2023 toegenomen in Centrum, Oost en Zuidoost. In West en

Zuid is de voorraad afgenomen. In de overige gebieden is de voorraad onveranderd gebleven. Kantorenvoorraad op kantoorlocaties De 21 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 3,96 miljoen m2 vvo kantoren; dat is 65% van de totale kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden op de Zuidas, gevolgd door Sloterdijk en Amstel III. In 2023 is de voorraad met circa 58.000 m2 vvo toegenomen door transformaties en herontwikkelingen op de grotere kantoorlocaties: Lelylaan, Overamstel/Weespertrekvaart, Schinkelkwartier en Academisch Medisch Centrum. Op de Overamstel/Weespertrekvaart is de voorraad toegenomen door oplevering van het nieuwbouwkantoor ORATO Offices.

Afbeelding 1: Crossover - Zuidas Monitor Kantoren Amsterdam

6

Kantorenleegstand (vvo) De kantorenleegstand in Amsterdam was eind 2023 conform de definitie van CBRE 7,8% met circa 473.000 m2 vvo leegstaande kantoorruimte. De kantorenleegstand kende de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling, tot een historisch lage leegstand begin 2020 van 3%. De leegstand is in 2020, als effect van de coronacrisis, weer sterk opgelopen. De groei van de leegstand zette in 2021 door, mede doordat er veel nieuwbouw en renovaties werden opgeleverd die op dat moment nog niet volledig verhuurd waren.

nam de leegstand verder toe (met circa 34.000 m2 vvo) tot 6,4%. Een flinke stijging door het gereedkomen van enkele grote nieuwbouwprojecten zoals WTC Tower Ten en Crossover, die niet volledig voorverhuurd waren. Ook kwam een aantal gerenoveerde kantoorgebouwen naar de markt, zoals Edge Stadium op de Zuidas en B-Vital in Zuidoost. Deze toevoegingen hebben een significante impact op de leegstandcijfers, maar ook de voorraad. Ook in het tweede half jaar van 2023 nam de leegstand toe (met circa 42.000 m2 vvo) tot 7,8%. Als gevolg van het rustigere groeipad van de economie in combinatie met de impact van het hybride werken is de verwachting dat de leegstand eind 2024 verder doorstijgt.

Medio 2022 stond 6,0% van de Amsterdamse kantorenvoorraad leeg. In de tweede helft van 2022 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 -

Grafiek 3. Kantorenleegstand in m² vvo Bron: CBRE (peildatum 31 december 2023).

25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00%

Amsterdam

Kantoorlocaties MRA

Frictieleegstand

Grafiek 2. Kantorenleegstand in % Bron Amsterdam: CBRE (peildatum 31 december 2023). Bron MRA: Monitor Plabeka (peildatum 1 januari 2024).

De leegstand in Amsterdam is al jaren lager dan de leegstand op de kantoorlocaties in de metropoolregio (MRA). De gemiddelde leegstand op de kantoorlocaties in de MRA was op 1 januari 2024 12,4%.

De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m2 vvo was in het tweede half jaar van 2023 te vinden in Zuidoost (circa 138.000 m2 vvo), gevolgd door Nieuw-West, Zuid en Centrum. In Westpoort en Weesp is de minste leegstand te vinden.

Definitie leegstand Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2. Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte.

Het percentage leegstaande kantoorruimte was het hoogst in Zuidoost (14,0%). In Nieuw-West, Weesp, Noord en Oost is het percentage ongeveer 10%. In de overige stadsdelen staan relatief de minste kantoren leeg.

CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2 én wordt aangeboden. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt).

Ontwikkeling kantorenleegstand In grafiek 4 en 5 is de ontwikkeling van de kantorenleegstand weergegeven per stadsdeel. In de tweede helft van 2023 is de leegstand in de meeste stadsdelen 10% of hoger. De leegstand is lager in West 5,7%, Centrum 5,5%, Westpoort 4,6% en Zuid 4,2%. Sinds het begin van de coronacrisis is het leegstandspercentage in alle gebieden toegenomen, behalve in Westpoort. In dit gebied is de leegstand weer op hetzelfde niveau als begin 2020. De leegstand is het sterkst toegenomen in Zuidoost, Noord en Oost.

De verschillen in de data zijn echter momenteel zo klein, dat de cijfers in de monitor gebaseerd zijn op de leegstandsdefinitie van CBRE.

Grafiek 4. Kantorenleegstand per stadsdeel in m2 vvo (kantoren ≥ 500 m2 vvo) Bron: CBRE (peildatum 31-12-2023).

Monitor Kantoren Amsterdam

Grafiek 5. Kantorenleegstand per stadsdeel in % (kantoren ≥ 500 m2 vvo) Bron: CBRE (peildatum 31-12-2023).

8

14,0%

coronacrisis

12,0%

Centrum Nieuw-West

10,0%

Noord

8,0%

Oost Weesp

6,0%

West

4,0%

Westpoort

2,0%

Zuid

0,0%

Zuidoost

Grafiek 6. Kantorenleegstand in % per stadsdeel Bron: CBRE (peildatum 31 december 2023).

Kantorenleegstand op kantoorlocaties De meeste leegstaande vierkante meters kantoorruimte (kantoren ≥ 500 m2 vvo) waren eind 2023 te vinden in Amstel III (circa 93.000 m2 vvo), gevolgd door Sloterdijk en ArenAPoort. Het leegstandspercentage was het hoogst in Lelylaan, gevolgd door Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark, Oostenburg, Overamstel/Weespertrekvaart en Amstel III. Terwijl in de eerste helft van 2023 de leegstand toenam in Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark, ArenAPoort, Sloterdijk en Minervahaven was er in de tweede helft van 2023 een stijging te zien op Oosterdokseiland, Oostenburg, Marineterrein en ook Minervahaven. De leegstand daalde in deze periode in Sloterdijk, Schinkelkwartier en Zuidas. De afgelopen jaren is er meer moderne kantoorruimte op gewilde locaties beschikbaar gekomen. Dit kwalitatief goede aanbod schept vraag, en we zien bedrijven deze marktruimte dan ook benutten om naar een betere locaties of gebouwen te verhuizen. CBRE verwacht dan ook dat het leegstandspercentage in moderne kantoorruimte hierdoor zal blijven dalen in 2024, terwijl dit percentage in oudere kantoren zal gaan oplopen. De gebieden zoals de Zuidas, Oud- Zuid en het Centrum laten een afnemende of stabiel lage leegstand zien. Daarentegen is de leegstandsontwikkeling in gebieden als Zuidoost, Amstel en andere gebieden buiten de ringweg negatiever. Sloterdijk is een interessant deelgebied te noemen.

Dankzij het transformeren (uit de voorraad halen) van ruim 200 duizend vierkante meter kantoor in de afgelopen 10 jaar zijn de hoge percentages

leegstand (> 12%) verleden tijd. Het afgelopen half jaar loopt het percentage echter weer iets op richting 9%. De leegstand in de kantorenmarkt en de polarisatie tussen deelgebieden neemt het afgelopen jaar toe. Na een forse toename van de leegstand tijdens de coronapandemie, zien we ook in 2023, mede als gevolg van de oplevering van nieuwbouw en renovatieprojecten, een leegstandstoename. Uit de zoekvragen blijkt dat de gezochte metrage kantoorruimte stabiel blijft. Daarbij lijkt het aantal zoekers wat in onderhandelingsfase zit, weer iets toe te nemen. Dit laatste is in lijn met de robuuste economische situatie in de regio Amsterdam. Hierdoor worden zoekers vermoedelijk weer concreter. Ondanks de stijgende leegstand blijft er onder de kantoorgebruikers een sterke vraag naar moderne kantoorgebouwen met sterke duurzaamheidsprestaties, die aansluiten bij de ambities om klimaatneutraal te worden in de toekomst. Bovendien neemt de focus op gebouwen met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer verder toe, omdat bedrijven steeds kritischer kijken naar hun mobiliteitsbeleid en op zoek zijn naar locaties die goed bereikbaar zijn om talent aan te trekken. Frictieleegstand Voor een gezonde kantorenmarkt gaat de gemeente conform het Kantorenplan 2019 – 2026 uit van een maximale frictieleegstand van 8%.

De gemeente nam bij het in beeld brengen van de leegstand alle kantoorruimte (zonder ondergrens) mee die niet in gebruik is en waar niet op de peildatum wordt gebouwd of gesloopt. Hierdoor maakte ook incourante, geplande

sloop-nieuwbouw en voorverhuurde leegstand onderdeel uit van het leegstandspercentage. Sinds 2021 maken we gebruik van de leegstandscijfers van CBRE, waarbij alleen de leegstaande kantoormeters worden meegenomen die worden aangeboden, met een ondergrens van 500 m2 vvo. Hierbij worden dus niet meegenomen: lege kantoren die al zijn voorverhuurd en lege kantoren die niet (meer) aan de markt aangeboden worden, omdat ze bijvoorbeeld op de nominatie staan om te transformeren of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt. Bij deze leegstandsdefinitie hoort een frictieleegstand van circa 6,5%.

Grootste kantorenleegstand 1. Treecity (Amstel III) 19.700 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2023 Q3. 2. Rembrandtpark One (Lelylaan) 19.419 m2 vvo, (opgeleverd na renovatie Q2 2023). Leegstand ontstaan in 2023 Q2, gelijk gebleven. 3. Millennium Tower (Sloterdijk) 15.585 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2023 Q3, opgelopen in Q4. 4. Acanthus (ArenAPoort) 12.273 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2023 Q1, gelijk gebleven. 5. World Fashion Centre (Lelylaan) 11.990 m2 vvo, leegstand gelijk gebleven. 6. Orato Offices (Overamstel/Weespertrekvaart) 11.715 m2 vvo (opgeleverd Q1 2023).

Afbeelding 2: Plus Ultra - Medical Business Park

Monitor Kantoren Amsterdam

10

Colofon Dit is een publicatie van directie Grond & Ontwikkeling Gemeente Amsterdam