2. Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam
Tekst van het document
Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam stand van zaken 1 januari 2020 - 1 juli 2021
Maximaal de kansen benutten om bedrijvigheid en wonen te combineren
Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen
Selectief omgaan met de laatste Meerkernige metropool Een regionale aanpak voor Ontwikkelrichting 2050 vrije kavels bedrijventerrein bedrijfslocaties
N N
schaal 1:100.000
schaal 1:100.000 0 5.000 0
10.000
5.000
15.000
20.000
10.000
15.000
20.000
november 2021
Inhoudsopgave Inleiding Economie en bedrijfsruimtemarkt Amsterdam in 2020 Conclusies
3 4 5
Maximaal de kansen benutten om bedrijvigheid en wonen te combineren Doelstelling Geprogrammeerde bedrijfsruimte
6 6 8
Bestendigen en intensiveren van bedrijventerreinen Doelstelling Floor Space Index (FSI) Werkgelegenheid Overige indicatoren intensiteit bedrijventerrenen Werknemers
10 10 11 13 15 17
Verduurzamen van bedrijventerreinen Maatregelen verduurzaming Energielabels
21 21 22
Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein Resterende kavelruimte Selectieve uitgifte
23 23 23
Een regionale aanpak voor bedrijfslocaties Regionale bedrijvenstrategie
27 27
Colofon Deze monitor is opgesteld door: Eline Oort (e.oort@amsterdam.nl) Planning en Structurering, Projectmanagementbureau Evelien van Batenburg, e.van.batenburg@amsterdam.nl Planologie, Ruimte en Duurzaamheid Frank van de Lustgraaf, f.van.de.lustgraaf@amsterdam.nl Economische Zaken Marc Weel, m.weel@amsterdam.nl Grond en Ontwikkeling Laurens Wiersma, laurens@krachtwerk.nl Amsterdam Klimaatneutraal, Ruimte en Duurzaamheid Met dank aan OIS
Disclaimer: De Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam is opgesteld op basis van gegevens van medio 2021. Er zijn verschillende databronnen gebruikt: BAG, ARRA, CBS microdata, C&W en projectinformatie van de gemeente Amsterdam. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan dit document.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
2
Inleiding Voor u ligt de eerste Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam. Deze monitor gaat over de periode 2020 en de eerste helft van 2021. Amsterdam kent een flinke druk op de ruimte door de enorme groei die de stad doormaakt. Met de Bedrijvenstrategie 2020-2030: Amsterdam duurzaam productief (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 mei 2020) stuurt de gemeente op een gemengde, toekomstbestendige bedrijvenmarkt waarin er voldoende bedrijfsruimte behouden blijft en gerealiseerd wordt. Dit doen we via vier actielijnen: Maximaal de kansen benutten om wonen en werken te integreren; Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen; Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein; Een regionale strategie en aanpak. De schaarste aan ruimte en de afgesproken ambitie om voldoende bedrijfsruimte te realiseren en behouden in Amsterdam vraagt om continu inzicht in de actuele opgave. In de bedrijvenstrategie is afgesproken om periodiek de vier actielijnen te monitoren. Door het monitoren van de ontwikkelingen in de stad kan er worden bijgestuurd wanneer nodig. Ook is er specifiek aandacht voor het thema werkgelegenheid. De monitor is een aanvulling op reeds bestaande monitoren zoals de regionale Monitor Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren) en de Monitor Ruimte-intensivering Noordzeekanaalgebied.
Scope Met ingang van 24 maart 2022 gaat Weesp deel uitmaken van de gemeente Amsterdam (als stadsgebied). Daarom wordt vanaf volgend jaar ook de situatie op de Weesper bedrijventerreinen meegenomen in de analyse. De Haven van Amsterdam is geen onderdeel van deze monitor. Hierover wordt gerapporteerd in de monitor over het Noordzeekanaalgebied. In de Bedrijvenstrategie zijn ook een aantal onderzoeken aangekondigd. Deze onderzoeken naar hybride bedrijfsruimte, gestapelde bedrijfsgebouwen en een exploitatiemaatschappij zijn gestart en hierover zal in de volgende monitor worden gerapporteerd. Afbeelding 1. Open laad- en losdeur. MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
3
Economie en bedrijfsruimtemarkt Amsterdam in 2020 Het eerste metingsjaar (2020) van de Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam valt samen met het eerste jaar van de coronacrisis. De impact van deze crisis op de Amsterdamse economie was en is enorm. Met het in lockdown gaan van de samenleving vielen horeca, evenementen en culturele instellingen stil en daarmee veel van de toeleverende industrie. Ook (perifere) detailhandel heeft een lange periode doorgemaakt waarin zij moesten sluiten. De transportbranche kreeg ook een knauw, maar de verkoop van tweedehands auto’s steeg gedurende de crisis naar recordhoogte. Ook namen de online verkopen stormachtig toe, en alle activiteit van online supermarkten, ‘ghost kitchens’ en flitsbezorging. De vraag naar ruimte van datacenters in Amsterdam en de regio is zodanig groot op bedrijventerreinen dat hier in 2020 regionaal beleid op is gemaakt. Op het eerste gezicht valt de impact van de coronacrisis op de bedrijventerreinen echter nog mee. De bedrijfsruimtemarkt wist volgens NVM ‘verbazingwekkend goed op de been te blijven’. Voor Amsterdam betekent dit dat de leegstand, 251.000 m2 per eind 2019, 3,8% van het totaal [1], niet noemenswaardig gegroeid is, hoewel de opname van bedrijfsruimte wel een daling liet zien ten opzichte van 2019 [2]. De prijzen voor bedrijfsruimte bleven met een mediane verhuurprijs van € 95 per m2 per jaar [3] relatief hoog.
Hoewel nieuwe functies zoals corona-teststations hun intrede hebben gedaan, bleef de functiemix op bedrijventerreinen echter veelal hetzelfde.
Nog steeds zijn de autobranche, groot- en perifere detailhandel de grootste sectoren op de Amsterdamse terreinen. Industriële functies zoals hout- en metaalbewerking, betoncentrales en afvalverwerking hebben gedurende de coronacrisis grotendeels door kunnen draaien. Veel functies die in de wijken geen plek meer vinden (maatschappelijke organisaties, zorgfuncties en grootschalige leisure en entertainment) zoeken hun weg naar bedrijventerreinen in Amsterdam. De bedrijfsruimtemarkt in gemengd stedelijk gebied kent eveneens veel dynamiek en weinig leegstand, al wordt hier door corporaties en gebiedsmakelaars vaker melding gemaakt van mismatches tussen vraag en aanbod. Dit ligt vaak aan het prijs- en afwerkingsniveau wat niet aansluit op de behoefte. Hierbij speelt mee dat er nog onverminderd sprake is van een ‘strijd om de ruimte’ met andere sectoren en dat bedrijfsruimte, met gemiddeld lagere huurniveaus, een gewild segment is voor ruimtezoekers die geen kantoor-, horeca- of detailhandelsruimte kunnen vinden. Als nuancering bij de positieve cijfers moet aangegeven worden dat het einde van het meetjaar 2020 nog lang niet het einde van de coronacrisis was. Juist nu, op het moment van schrijven najaar 2021, de steunmaatregelen van de overheid voor veel sectoren op haar einde lopen zou dit kunnen leiden tot een groter aantal faillissementen.
De economische vooruitzichten zien er echter, getuige ook de Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam (EVMRA) 2021, weer een stuk gunstiger uit.
Afbeelding 2. Bedrijventerreinen Sloterdijk II en III.
[1] [2] [3]
Dynamis, Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten Noord-Holland 2020. Het leegstandspercentage is berekend door een combinatie van absolute leegstandscijfers met microdata van CBS. NVM, Stand van zaken commercieel vastgoed 2021. Dynamis, sprekende cijfers 2020.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
4
Conclusies De Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam geeft voor het eerst inzicht in de stand van zaken op de bedrijventerreinen en in de transformatiegebieden. Veel bedrijven in Amsterdam ervaren moeilijkheden bij het behouden of vinden van een geschikte plek om te ondernemen. De leegstand is onverminderd laag waardoor de druk hoog blijft om voldoende bedrijfsruimte te behouden en realiseren. Het belang hiervan is groot, gezien de stadsverzorgende functie van veel bedrijven en de bijdrage die ze leveren aan de werkgelegenheid, de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie. Impact coronacrisis op bedrijfsruimtemarkt beperkt, leegstand blijft laag De impact van de coronacrisis op de bedrijventerreinen lijkt mee te vallen. De bedrijfsruimtemarkt hield zich goed overeind. De leegstand, 251.000 m2 per eind 2019 en 3,8% van het totaal, is niet noemenswaardig gegroeid. De prijzen voor bedrijfsruimte bleven met een mediane verhuurprijs van € 95 per m2 per jaar relatief hoog. De realisatie van bedrijfsruimte in transformatiegebieden komt langzaam op gang In de periode januari 2020 tot juli 2021 zijn er verschillende afsprakenbrieven getekend voor gemengde woon-werkgebouwen waarin ook het realiseren van nieuwe bedrijfsruimte is meegenomen.
Er is nog geen nieuwe bedrijfsruimte gerealiseerd, maar dat is ook logisch in de fase waarin de meeste transformatiegebieden zich bevinden. De ontwikkelingen hebben al wel effect op de bestaande bedrijven in de transformatiegebieden. Huurcontracten worden maar voor een bepaalde tijd afgegeven of al opgezegd. Ondernemers hebben dan niet altijd al zicht op een nieuwe locatie. In de transformatiegebieden is het planaanbod voor bedrijfsruimte gestegen. Dit komt omdat er een aantal transformatiegebieden scherper in beeld hebben gekregen wat ze verwachten te kunnen realiseren. Andere terreinen hebben hun oorspronkelijke doelstelling moeten verlagen omdat in de verdere ruimtelijke uitwerking verschillende ambities botsten en er onvoldoende ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd kon worden. Het totale planaanbod blijft nog ruim boven de doelstelling om 500.000 m2 bedrijfsruimte te behouden en te realiseren in de transformatiegebieden.
Intensiever gebruik van de bedrijventerreinen Met deze monitor hebben we nu voor het eerst in beeld hoe dicht de terreinen in Amsterdam bebouwd zijn. De gemiddelde FSI ligt op 0,76 in 2021 en is licht gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Ook de andere indicatoren laten een positieve trend zien van verdichting, maar hier ligt nog een grote opgave gekoppeld aan de verduurzaming van de terreinen. In de komende jaren zullen we scherper in beeld krijgen hoe hoog we onze ambities kunnen leggen voor de verdere verdichting van de terreinen. Voor verduurzaming van de terreinen zijn in 2021 verschillende projecten gestart. Voldoende ruimte voor bedrijven uit transformatiegebieden op nog uit te geven kavels Er is in de periode januari 2020 en juli 2021 2,7 hectare uitgegeven waardoor er nog 61,9 hectare is aan uit te geven grond waarvan een deel voor de bedrijven uit de transformatiegebieden is gereserveerd. Door reserveringen en opties die er op verschillende terreinen liggen, is de daadwerkelijke ruimte kleiner. Toch laat het zien dat er binnen de gemeentegrenzen nog ruimte is voor bedrijven die uit de transformatiegebieden willen of moeten verhuizen. Uitgifte in de regio versnelt Het realiseren en behouden van voldoende ruimte voor bedrijfsruimte is een opgave die breed in de regio speelt.
Op MRA niveau wordt met de Verstedelijkingsstrategie en het Economisch Ontwikkelperspectief MRA richting gegeven aan het beleid waarmee de consequenties van verstedelijking en de behoefte aan bedrijfsruimte gekoppeld worden aan bredere uitdagingen zoals de duurzaamheids- en circulaire transitie. De uitgifte in de regio versneld. In 2020 is circa 80 hectare uitgegeven en liggen er veel opties op de resterende kavels.
Afbeelding 3. Vrije kavels op bedrijventerrein Business Park Amsterdam Osdorp (fase 1 en 2). Bron: SADC MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
5
Maximaal integreren wonen en werk in transformatiegebieden
Doelstelling In Amsterdam lopen of starten tot 2030 veertien bedrijventerreinen met een transformatie naar een gemengde woon-werkwijk. Voorbeelden hiervan zijn: Hamerkwartier, Kauwgomballenkwartier en Sloterdijk I Zuid.
In deze woon-werkwijken blijft nadrukkelijk plek voor bedrijvigheid, ook in de ambachtelijke sfeer, in de maakindustrie en in de logistiek. Ruimte voor de Economie van Morgen introduceerde daarvoor de concepten van productieve en creatieve wijken. De integratie van bedrijven in woonmilieus speelt in op de behoefte van veel bedrijven om zich te vestigen in een stedelijk milieu, dicht bij geschoolde arbeidskrachten, creativiteit en afnemers. Daarnaast hebben stadslogistieke bedrijven ook een noodzaak om steeds dichter bij de klant te zitten vanwege het on demand leveren van producten. Vanuit het oogpunt van de circulaire economie is het essentieel om materialen dicht bij de bron te verzamelen, scheiden en verwerken. Voor processen die veel lawaai, stank en/of gevaar veroorzaken, waaronder diverse circulaire toepassingen, blijven bedrijven en haventerreinen echter noodzakelijk.
92
93
Afbeelding 4. Impressie Hamerkwartier. Bron: Concept Investeringsnota Hamerkwartier (april 2021)
Afbeelding 5. Voorbeelduitwerking Kauwgomballenkwartier. Bron: Ontwikkelkader Kauwgomballenkwartier (juli 2020)
De ambitie is om in deze wijken minimaal 500.000 m2 bvo bedrijfsruimte te handhaven en/of te realiseren in productieve en creatieve wijken. Januari 2020 bedroeg het aantal m2 bedrijfsruimte in deze gebieden circa 760.000 m2 bvo ten opzichte van het totaal van ruim 1.560.000 m2 bvo vastgoed. Medio 2021 is zowel het totale vloeroppervlakte op deze bedrijventerreinen toegenomen als de hoeveelheid bedrijfsruimte. Medio 2021 was er circa 1.720.000 m2 bvo vastgoed, waarvan circa 780.000 m2 bvo bedrijfsruimte. Dit is opvallend, aangezien er in deze wijken voornamelijk woningbouw wordt gerealiseerd. De bedrijfsruimte is het meest toenomen in Amstel Business Park Zuid (deel boven de A10) (circa +11.000 m2 bvo), Sloterdijk I Zuid (circa +8.200 m2 bvo) en Zeeburgerpad (circa +6.500 m2 bvo). De bedrijfsruimte is het meest afgenomen in Cruquius (circa -7.400 m2 bvo) en NDSM / Klaprozenweg Noord (circa - 6.200 m2 bvo). Grafiek 1 laat zien dat het verwachte bedrijfsprogramma in deze wijken van circa 605.000 m2 bvo boven de beleidsdoelstelling van 500.000 m2 bvo bedrijfsruimte blijft.
Afbeelding 6. Streefbeeld ‘Levendige Stadswijk’ Sloterdijk I Zuid. Bron: Superplinten, praktisch en beeldend handboek, casestudy Sloterdijk I Zuid (juni 2021) MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
6
Bedrijfsruimte en planaanbod in transformatiegebieden
m2 bvo 1.800.000 1.600.000 1.400.000
1.719.200 1.558.200
1.472.200
1.200.000 1.000.000 800.000 600.000
783.800
781.600
759.300
huidig planaanbod: 605.100 m2 bvo doel: voorraad bedrijfsruimte tenminste 500.000 m² bvo
400.000 200.000 0
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Planaanbod bedrijfsruimte (peildatum juli 2021): geprogrammeerde bedrijfsruimte in transformatiegebieden Totale vloeroppervlakte in transformatiegebieden (in m2 bvo) Totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte in transformatiegebieden (in m2 bvo)
Totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte
Voor het bepalen van de totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte is in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) gekeken naar gebouwen met industriefunctie.
Grafiek 1. Totaal vloeroppervlakte en totaal vloeroppervlakte bedrijfsruimte op de bedrijventerreinen met transformatieplannen (in m2 bvo). Zie kaart 1 op pagina 8 voor een overzicht van deze bedrijventerreinen. Bron vloeroppervlakte: BAG, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peildatum januari 2020 en juli 2021) Bron planaanbod: Projecten Amsterdam (peildatum juli 2021)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
7
Geprogrammeerde bedrijfsruimte Binnenstedelijke transformatie is complex en veel van de projecten in transformatiegebieden bevinden zich nog in de planvormingsfase of het begin van de uitvoering. Het aantal concrete initiatieven ligt daardoor nog laag. De ontwikkelingen hebben al wel effect op de bestaande bedrijven in de transformatiegebieden. Huurcontracten worden maar voor een bepaalde tijd afgegeven of al opgezegd. Ondernemers hebben dan niet altijd al zicht op een nieuwe locatie. Van de 500.000 m2 bvo bedrijfsruimte die gehandhaafd en/of gerealiseerd moet worden, zijn er voor circa 21.000 m2 bvo concrete voorstellen van projectontwikkelaars (hiervoor is een afsprakenbrief getekend). Deze nieuwe bedrijfsruimte wordt gerealiseerd in Buiksloterham, Cruquius en Hamerkwartier. Daarnaast wordt minimaal 50.000 m2 bvo reguliere bedrijfsruimte behouden in Cruquius en Hamerkwartier. Een aantal projecten heeft de hoeveelheid te realiseren bedrijfsruimte in de plannen naar beneden moeten bijstellen. Het totaal aan geprogrammeerde bedrijfsruimte valt per 2021 toch hoger uit, omdat andere projecten eerder geen ruimte hadden geprogrammeerd en dat per 2021 wel hebben gedaan.
Planaanbod bedrijfsruimte (m2 bvo) 595.300
605.100
doel: minimaal 500.000 m2 bvo in 2030
71.000 m2 bvo peildatum januari 2020
peildatum juli 2021
Grafiek 2. Planaanbod bedrijfsruimte. Bron: Projecten Amsterdam (peildatum januari 2020 en juli 2021)
Haven-Stad overig
De overige terreinen van Haven-Stad zullen nog aanzienlijk ruimte kunnen bieden voor verschillende vormen van productieve en creatieve bedrijvigheid, aanvullend op de doelstelling om tot 2030 tenminste 500.000 m2 bedrijfsruimte te behouden of (her)ontwikkelen. Omdat deze terreinen pas na 2030 in ontwikkeling komen, zijn ze niet meegenomen in de doelstelling.
Legenda pagina 8-9: Nieuw programma: in planvorming (nog geen afsprakenbrief getekend) Nieuw programma: in voorbereiding (afsprakenbrief getekend) Nieuw programma: gerealiseerd Te handhaven bedrijfsruimte Productieve wijk Creatieve wijk
Kaart 1. Kaart bedrijventerreinen met transformatieplannen. Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030 MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
8
Uitvoering gebiedsontwikkeling gestart vóór 2020 (totaal: 153.600 m2) 6.600 125.000 (was 167.000)
Buiksloterham 900 18.300 (was 22.300)
Cruquius NDSM / Klaprozenweg Noord
6.000
Zeeburgerpad
4.300
Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien vóór 2030 (totaal: 370.500 m2) 13.700 Hamerkwartier
121.000 (was 112.000)
32.000
100.000
Food Center Amsterdam
60.500 (was 61.300)
Sloterdijk I Zuid Kauwgomballenkwartier
30.100 (was 29.000)
Amstel Business Park Zuid (deel boven de A10)
min. 28.500
Schinkel
min. 16.000
Klaprozenbuurt
11.900
Weespertrekvaart-Oost / -Midden
min. 2.600 (was 9.800)
Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien na 2030 (totaal: 81.000 m2) Sloterdijk I Noord Gembo-terrein / Oranjewerf Haven-Stad overig
56.000 25.000 (was 4.000) toekomstige ontwikkeling
Grafiek 3. Overzicht planaanbod bedrijfsruimte (in m2 bvo) in productieve en creatieve wijken op peildatum juli 2021 (tussen haakjes stand van zaken op peildatum januari 2020). Bron: Projecten MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
9
Bestendigen en intensiveren van bedrijventerreinen
Doelstelling Amsterdam spant zich in om optimale condities te bieden voor de start en ontwikkeling van bedrijven. Dit doen we door meer ruimte voor ondernemers te scheppen op bedrijventerreinen (intensivering) en deze terreinen te verduurzamen. Een belangrijke randvoorwaarde is zekerheid over de toekomst van het bedrijventerrein. Met een aantal parameters brengen we de mate van intensivering in beeld. Ook is er aandacht voor de ontwikkeling van werkgelegenheid op de terreinen.
Amstel Business Park Zuid (deel onder de A10)
Amstel Business Park Zuid ligt in gemeente OuderAmstel. Data over dit gebied was niet voor alle indicatoren beschikbaar tijdens het opstellen van deze monitor. Kaart 2. Bedrijventerreinen: bestendigen, intensiveren en verduurzamen. Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030 MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
10
Functiemix
Het is belangrijk dat het streven naar intensivering (een hogere FSI) niet leidt tot verkleuring van het terrein (bijvoorbeeld meer kantoor in plaats van bedrijfsruimte). In de volgende monitor zal daarom naast de FSI ook inzicht worden gegeven in de ontwikkeling van de functiemix.
Floor Space Index (FSI) De Floor Space Index (FSI) geeft de verhouding aan tussen het bruto vloeroppervlakte van de bebouwing en het totale terreinoppervlakte. De gemiddelde FSI van bedrijventerreinen in Nederland ligt tussen de 0,5 en 1 [4]. Dit komt door de functionele eisen vanuit bedrijven om op de begane grond gehuisvest te zijn en ruimte te hebben voor parkeren en laden en lossen op het terrein (zie afbeelding 7). De gemiddelde FSI van de bedrijventerreinen in Amsterdam was medio 2021 0,76. Begin 2020 was dit nog 0,72 (zie tabel 1). Bedrijventerrein Landlust en Bedrijvencentrum Osdorp hebben de hoogste FSI (1,49). Beide bedrijventerreinen hebben een relatief hoog aantal kantoormeters op de verdieping. Bedrijventerrein Zeeburgereiland heeft de laagste FSI (0,05). Dit is een nieuw bedrijventerrein waarvan de ontwikkeling recent gestart is. [4]
Bron: Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, C. van Steenwijk (2010)
C
De totale vloeroppervlakte van de te intensiveren bedrijventerreinen was in januari 2020 1.823.700 m2 bvo. In juli 2021 is dit met ruim 100.000 m2 bvo geïntensiveerd tot 1.929.800 m2 bvo. Van alle terreinen is het totale vloeroppervlakte van de bebouwing toegenomen tussen januari 2020 en juli 2021, met uitzondering van Zeeburgereiland. De toename op Steigereiland, Weespertrekvaart-Zuid en Business Park Amsterdam Osdorp is echter zo minimaal dat de FSI (afgerond) gelijk is gebleven. De praktijk laat zien dat de complexiteit om te intensiveren op bedrijventerreinen hoog is vanwege de functionele eisen, de financiële haalbaarheid en verdeeld eigendom. Op Sloterdijk II Zuid, Bedrijvenstrook Amstel III en Landlust/Westerkwartier zijn projecten opgestart om deze intensivering aan te jagen en de positieve trend verder te ondersteunen.
B A
0,15 0,34
0,58
D E
1,49
0,18
I
1,23
J G
0,10
F
1,25
1,49
0,05
K L
1,18
H g
1,15
M
0,91
0,58 N
>1 0,5 - 1 < 0,5
Kaart 3. FSI te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam. Bron: BAG (peildatum juli 2021), bewerking OIS gemeente Amsterdam. MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
11
Bedrijventerreinen
2020
2021
A
Sloterdijk II
0,55
0,58
B
Sloterdijk III
0,32
0,34
C
Sloterdijk IV
0,14
0,15
D
Landlust
1,47
1,49
E
Westerkwartier
1,02
1,23
F
Bedrijvencentrum Osdorp
1,35
1,49
G
Business Park Amsterdam Osdorp
0,10
H
Sloten-Slimmeweg
1,13
1,15
I
Zamenhofstraat
0,10
0,18
J
Veemarkt
1,16
1,25
K
Zeeburgereiland
0,05
=
0,05
L
Steigereiland
1,18
=
1,18
M
Weespertrekvaart-Zuid
0,91
=
0,91
N
Bedrijvenstrook Amstel III
0,55
0,58
GEMIDDELD
0,72
0,76
=
0,10
Afbeelding 7. Ruimte voor parkeren en laden en lossen zorgt voor een lagere FSI op bedrijventerreinen.
Tabel 1. FSI te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam. Bron: BAG (peildatum januari 2020 en juli 2021), bewerking OIS gemeente Amsterdam.
Afbeelding 8. Bedrijfsruimte aan de Jan Rebelstraat (Bedrijvencentrum Osdorp). Bron: Bedrijfspand.com MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
12
Werkgelegenheid De werkgelegenheid (het aantal banen vanaf 1 uur per week) op de te intensiveren bedrijventerreinen is gemiddeld 3,6% gegroeid tussen januari 2020 en juli 2021.
Toch nam ook op een paar bedrijventerreinen de werkgelegenheid af. Op Zeeburgereiland, Landlust, Sloterdijk IV en Sloten-Slimmeweg nam de werkgelegenheid meer dan 10% af.
De grootste groei heeft plaatsgevonden op Sloterdijk III (17,4%). Ook op Bedrijvencentrum Osdorp, Weespertrekvaart-Zuid, Veemarkt en Steigereiland was sprake van een grote groei (meer dan 10%).
Op de bedrijventerreinen werkt circa 2/3 van de werknemers fulltime (35 uur per week of meer). Dat is meer dan in Amsterdam waar ruim de helft van de werknemers fulltime werken.
C
B A
-19,3% 17,4%
7,7%
D E
-0,8%
I
-3,3%
-19,4% J G
F
13,6
16,0% -4,0%
H g
-12,1%
M
-21,6%
K L
11,8%
14,3%
O
1,2%
-4,2% N
meer dan 15% 5-15% 0-5% 0% tot -5% -5% tot -15% -15% of meer Kaart 4. Groei van het aantal banen vanaf 1 uur per week op de te intensiveren bedrijventerreinen juli 2021 ten opzichte van januari 2020. Bron: ARRA, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peildatum januari 2020 en juli 2021)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
13
Aantal banen Bedrijvenstrook Amstel III, Sloterdijk III, Amstel Business Park Zuid (deel onder de A10) en Sloterdijk II bieden de grootste werkgelegenheid. Grafiek 4 laat zien dat de werkgelegenheid in de periode januari 2020 tot juli 2021 op de grotere bedrijventerreinen is toegenomen (met uitzondering van Bedrijvenstrook Amstel III), terwijl op de kleinere bedrijventerreinen de werkgelegenheid juist is afgenomen (met uitzondering van Veemarkt).
Werkgelegenheid januari 2019 Werkgelegenheid januari 2020 Werkgelegenheid juli 2021: toename ten opzichte van januari 2020 Werkgelegenheid juli 2021: afname ten opzichte van januari 2020 Grafiek 4. Aantal banen vanaf 1 uur per week op te intensiveren bedrijventerreinen in januari 2019, januari 2020 en juli 2021. Bron: ARRA, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peildatum januari 2019, januari 2020 en juli 2021)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
14
Overige indicatoren intensiteit bedrijventerreinen In tabel 2 wordt voor de te intensiveren bedrijventerreinen het bebouwingspercentage, het aantal werkzame personen per hectare en het aantal vestigingen per hectare inzichtelijk gemaakt. Bedrijventerrein
Bebouwingspercentage
Aantal vestigingen per hectare *
Aantal werkzame personen per hectare **
2020
2021
2020
2021
2020
2021
A
Sloterdijk II
34%
35%
12
13
126
136
B
Sloterdijk III
29%
29%
4,2
5,4
31
37
C
Sloterdijk IV
13%
13%
3,7
3,4
6
5
D
Landlust
60%
60%
47
51
155
125
E
Westerkwartier
72%
73%
21
20
129
124
F
Bedrijvencentrum Osdorp
74%
74%
53
64
178
206
G
Business Park Amsterdam Osdorp
7%
8%
0,8
0,8
12
H
Sloten-Slimmeweg
88%
88%
38
39
86
24%
9,5
8,7
42
81%
79
84
310
352
2%
0,5
0,5
9
7
I
Zamenhofstraat
24%
J
Veemarkt
81%
K
Zeeburgereiland
2%
= = =
=
=
12 76
=
42
L
Steigereiland
44%
44%
53
55
487
547
M
Weespertrekvaart-Zuid
41%
42%
10
16
127
145
N
Bedrijvenstrook Amstel III
39%
39%
7,2
=
7,2
87
83
O
Amstel Business Park Zuid (deel onder de A10)
-
-
8,5
=
8,5
139
140
43%
44%
23,2
25,0
113
120
GEMIDDELD
=
=
* Bij meer dan 10 vestigingen per hectare is er afgerond op hele getallen ** Het aantal werkzame personen wordt uitgedrukt in het aantal banen vanaf 1 uur per week Tabel 2. Intensiteit bedrijventerreinen. Bron: BAG en ARRA, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peildatum januari 2020 en juli 2021)
Afbeelding 9. Bedrijven aan de Van Slingelandtstraat in Westerkwartier. Bron: Funda MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
15
Bebouwingspercentage Het bebouwingspercentage is het bebouwde oppervlakte ten opzichte van de totale netto terreinoppervlakte (exclusief water en wegen). Het gemiddelde bebouwingspercentage op bedrijventerreinen in Nederland is 50% [4]. Het gemiddelde bebouwingspercentage op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam was begin 2020 43%. Medio 2021 is dit licht gestegen naar 44%. Hierbij worden echter ook lege kavels meegerekend. Als je de onbebouwde kavels buiten beschouwing zou laten, valt het gemiddelde bebouwingspercentage hoger uit. Het bebouwde oppervlakte is in deze periode toegenomen met ruim 18.500 m2 bvo tot circa 1.375.000 m2 bvo. Het dichtstbebouwde bedrijventerrein is SlotenSlimmeweg (88%), gevolgd door Veemarkt (81%) en Bedrijvencentrum Osdorp (74%). Zeeburgereiland is nog in ontwikkeling en is daardoor nog voor slechts 2% bebouwd. [4]
Bron: Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, C. van Steenwijk (2010)
Aantal vestigingen per hectare Het gemiddeld aantal vestigingen per hectare in Nederland is niet bekend. Op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam waren 3.730 vestigingen in 2020. Medio 2021 is dit aantal toegenomen met 420 tot 4.150 vestigingen. Het gemiddelde aantal vestigingen per hectare is daarmee toegenomen van 23,2 naar 25,0. De Veemarkt heeft het meeste vestigingen per hectare (84), gevolgd door Bedrijvencentrum Osdorp (64) en Steigereiland (55). Het laagste aantal vestigingen per hectare is te vinden op de terreinen waar nog grond uit te geven is; Zeeburgereiland (0,5) en Business Park Amsterdam Osdorp (0,8). Op de bedrijventerreinen Sloterdijk IV, Westerkwartier en Zamenhofstraat is het aantal vestigingen (per hectare) afgenomen tussen januari 2020 en juli 2021. Op de andere terreinen is het aantal vestigingen (per hectare) gelijk gebleven of toegenomen. Aantal werkzame personen per hectare Gemiddeld zijn er in Nederland 40 personen werkzaam per hectare. Op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam ligt het gemiddelde drie keer zo hoog: 120 werkzame personen per hectare. Het aantal werkzame personen per hectare is toegenomen sinds begin 2020. Toen waren er nog 113 personen werkzaam per hectare.
Dat het gemiddelde in Amsterdam veel hoger ligt dan gemiddeld in Nederland komt doordat Amsterdam (met uitzondering van de Haven) weinig grootschalige bedrijventerreinen kent. Hier ligt het aantal werkzame personen per hectare significant lager dan meer stedelijke bedrijventerreinen. Daarnaast zijn op een aantal terreinen zoals bijvoorbeeld Sloterdijk II kantoren gevestigd die het aantal werknemers per hectare flink laat toenemen. In 2021 werkten op Steigereiland, een binnenstedelijk bedrijventerrein, de meeste personen per hectare (547), gevolgd door Veemarkt (352). Het grootschalige bedrijventerrein Sloterdijk IV had het minst aantal werknemers per hectare (5). Daarbij moet wel in ogenschouw genomen worden dat nog niet alle kavels uitgegeven zijn.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
16
Werknemers Herkomst Werknemers op de bedrijventerreinen wonen relatief vaak buiten de stad. Terwijl in heel Amsterdam de helft van de werknemers in de stad zelf woont, is dit op de bedrijventerreinen slechts een derde (36%). 30% van de werknemers op de bedrijventerreinen woont in de MRA (maar buiten Amsterdam) en 34% is woonachtig buiten de MRA. Dit is een kleine verschuiving ten opzichte van 2015, toen 35% in Amsterdam woonde, 32% in de MRA en 33% buiten de MRA.
Microdata CBS
Voor kwalitatief inzicht in de werkgelegenheid is gekeken naar de werknemers op de bedrijventerreinen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van microdata van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De meest recente data die beschikbaar zijn, zijn de peiljaren 2015 en 2019.
Vanuit alle woonregio’s is het aantal werkzame personen op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam toegenomen (zie tabel 2). Ten opzichte van 2015 is in 2019 het aandeel werknemers uit Amsterdam zelf, uit Zuid-Kennemerland en uit de rest van Nederland toegenomen. Het aandeel werknemers dat in de overige deelregio’s van de MRA woont is afgenomen (zie kaart 5).
Zaanstreek - Waterland
2,5%
IJmond
ZuidKennemerland
6,9%
(2,6%)
(7,7%)
36,2%
5,0%
4,1%
(34,7%)
(4,8%)
Almere - Lelystad
(4,7%)
8,3% (9,5%)
2,9% (3,3%)
Gooi en Vechtstreek
Amstelland - Meerlanden
34,2% (33,0%)
rest van Nederland Kaart 5. Woonregio van werknemers op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam in peiljaar 2019 (tussen haakjes peiljaar 2015). Bron: CBS microdata, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peildatum januari 2015 en januari 2019) MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
17
Typering bedrijventerrein De bedrijventerreinen zijn in te delen in drie categorieën:
Herkomst naar stadsdeel Gemiddeld woonde in 2019 36% van de werknemers op de te intensiveren bedrijventerrein in Amsterdam. In 2015 was dat nog 35%. Van de werknemers die in Amsterdam wonen, is het merendeel woonachtig in West en Nieuw-West.
Binnenstedelijk: Landlust, Westerkwartier, Bedrijvencentrum Osdorp, Sloten-Slimmeweg, Zamenhofstraat, Veemarkt, Zeeburgereiland, Steigereiland en Weespertrekvaart-Zuid Ringlocaties: Sloterdijk II, Business Park Amsterdam Osdorp en Bedrijvenstrook Amstel III Grootschalig: Sloterdijk III en Sloterdijk IV
Voor bijna alle terreinen geldt dat veruit de meeste werknemers wonen in het stadsdeel waarin zij ook werken. Sloterdijk II en Weespertrekvaart-Zuid zijn hierop een uitzondering (zie tabel 3).
In 2019 woonden de meeste werknemers van de binnenstedelijke bedrijventerreinen in Amsterdam zelf (59%), op de grootschalige bedrijventerreinen zijn de meeste werknemers woonachtig in één van de ander gemeentes binnen de MRA (52%), en op de ringlocaties kwam de helft van de werknemers van buiten de metropoolregio (zie grafiek 5).
Op de drie ringlocaties (aan de rand van de stad en dicht bij de snelweg) werken relatief de minste Amsterdammers (19-26%).
m ite
n
A
st oo
rd
t
2%
5%
4%
3%
2%
2%
1%
81%
B
Sloterdijk III
1%
5%
17%
2%
2%
4%
2%
68%
C
Sloterdijk IV
-
-
20%
-
-
-
-
60%
D
Landlust
3%
32%
17%
3%
5%
6%
5%
32%
E
Westerkwartier
10%
45%
21%
3%
1%
2%
-
17%
F
Bedrijvencentrum Osdorp
10%
12%
23%
14%
4%
3%
1%
33%
G
Business Park Amsterdam Osdorp
1%
2%
11%
2%
1%
2%
2%
81%
H
Sloten-Slimmeweg
-
-
20%
-
-
-
-
60%
I
Zamenhofstraat
3%
3%
3%
4%
6%
14%
2%
64%
J
Veemarkt
5%
5%
2%
4%
35%
9%
2%
40%
K
Zeeburgereiland
-
-
-
-
100%
-
-
-
L
Steigereiland
3%
5%
4%
5%
11%
2%
3%
69%
M
Weespertrekvaart-Zuid
3%
4%
4%
13%
11%
2%
6%
58%
N
Bedrijvenstrook Amstel III
1%
3%
3%
4%
4%
2%
10%
74%
Gemiddeld
3%
8%
9%
4%
5%
3%
4%
64%
N
Zu
oo
os O
Zu
ie
Bu
Sloterdijk II
id
N
A
id
W es
uw
nt Ce
t
ru
m
-W es
t
st
er da
m
Op Westerkwartier werken relatief de meeste Amsterdammers (83%), gevolgd door Landlust (68%) en Bedrijvencentrum Osdorp (67%). Voor Bedrijvencentrum Osdorp gaat het om een aanzienlijke toename; in 2015 woonde 44% in Amsterdam.
Stadsdeel waarin het bedrijventerrein ligt Grootste aandeel Amsterdamse werknemers woont in een ander stadsdeel dan waarin het bedrijventerrein ligt Tabel 3. Herkomst werknemers op de te intensiveren bedrijventerreinen. Bron: CBS microdata, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peiljaar 2019) MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
18
Herkomst naar typering bedrijventerrein
17%
26%
29% 47%
2015
30 %
41%
24%
54%
33%
Amsterdam MRA (buiten Amsterdam) Buiten MRA
17%
15%
23%
32% 2019
23%
59%
50% 27%
Binnenstedelijke bedrijventerreinen
Bedrijventerreinen op ringlocaties
52%
Grootschalige bedrijventerreinen
Grafiek 5. Herkomst werknemers naar typering bedrijventerrein. Bron: CBS microdata, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peiljaar 2015 en 2019)
Herkomst werknemers bedrijventerreinen in Zuidoost en Nieuw-West
11%
16% 2015
17%
13% 71%
72% Woonachtig in stadsdeel waarin bedrijventerrein ligt Woonachtig in ander stadsdeel 10%
12% 16%
2019 74%
Bedrijvenstrook Amstel III
Woonachtig buiten Amsterdam
19% 69%
Bedrijventerreinen in stadsdeel Nieuw-West
Grafiek 6. Herkomst werknemers op het bedrijventerrein in Stadsdeel Zuidoost (Bedrijvenstrook Amstel III) en op alle bedrijventerreinen in Stadsdeel Nieuw-West (Sloterdijk II/III/IV, Bedrijvencentrum Osdorp, Business Park Amsterdam Osdorp en Sloten-Slimmeweg). Bron: CBS microdata, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peiljaar 2015 en 2019) MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
19
Opleidingsniveau Bedrijventerreinen creëren relatief veel werkgelegenheid voor praktisch en middelbaar opgeleiden. Van de werknemers op de te intensiveren bedrijventerreinen was in 2019 19% praktisch opgeleid, 42% middelbaar opgeleid en 39% hoogopgeleid. Het aandeel hoogopgeleiden is heel licht (met 1%) toegenomen ten opzichte van 2015.
goederen’ en ‘facility management, reiniging en landschapsverzorging’, diensten die niet passen in kantoorgebouwen.
Op Sloterdijk IV en Landlust werken relatief veel laagopgeleiden. Op Steigereiland en de Veemarkt zijn juist relatief veel hoogopgeleiden aan het werk. De relatief grote werkgelegenheid voor praktisch en middelbaar opgeleiden hangt samen met de dominante sectoren op de bedrijventerreinen. De twee grootste sectoren (verhuur en overige zakelijke dienstverlening en handel) zijn op de bedrijventerreinen veel sterker vertegenwoordigd dan gemiddeld in de stad en in deze sectoren is veel werk voor praktisch en middelbaar opgeleiden. Overigens is de zakelijke dienstverlening niet alleen kantoorachtige functies, hier zitten ook diensten in als ‘verhuur en lease van auto’s, consumentenartikelen, machines en overige roerende
Bedrijventerrein
Afbeelding 10. Broedplaats Heining in Sloterdijk IV biedt 36 werkplekken voor ‘vuile handen kunstenaars’, theatermakers en ambachtslieden. Bron: Edwin van Eis (6 agustus 2019)
% praktisch opgeleid
% middelbaar opgeleid
% hoogopgeleid
2015
2019
2015
2019
2015
2019
A
Sloterdijk II
21
26
43
46
36
28
B
Sloterdijk III
23
25
45
42
33
=
33
C
Sloterdijk IV
50
33
50
67
-
-
D
Landlust
26
32
40
37
34
31
E
Westerkwartier
11
16
34
43
55
40
F
Bedrijvencentrum Osdorp
19
22
53
37
27
41
G
Business Park Amsterdam Osdorp
25
16
56
43
19
41
H
Sloten-Slimmeweg
29
25
71
50
-
25
I
Zamenhofstraat
9
7
37
40
54
53
J
Veemarkt
10
13
22
28
68
59
K
Zeeburgereiland
-
-
-
-
-
-
L
Steigereiland
-
6
29
33
71
62
M
Weespertrekvaart-Zuid
18
11
28
36
54
N
Bedrijvenstrook Amstel III
16
16
46
43
38
41
GEMIDDELD (%)
20
19
43
42
38
39
=
=
54
Toename in 2019 t.o.v. 2015 Afname in 2019 t.o.v. 2015 Tabel 4. Aandeel hoogstbehaalde opleidingsniveau werknemers bedrijventerreinen (in %). Bron: CBS microdata, bewerking OIS gemeente Amsterdam (peiljaar 2015 en 2019) MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
20
Verduurzamen van bedrijventerreinen
Maatregelen verduurzaming De gemeente zet zich in om de bedrijventerreinen te verduurzamen. In deze paragraaf worden een aantal maatregelen uitgelicht. Cornelis Douwesterrein: collectief zonproject De gemeente is samen met NDSM Energie en Zoncoalitie een zonnepanelenactie gestart voor bedrijven op het Cornelis Douwesterrein. Het ging om een intensieve gebiedsgerichte campagne voor zonnepanelen, gericht op de regeling Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie (SDE++) voor de subsidieronde in het najaar van 2020. Er zijn 51 quickscans zon uitgevoerd bij 21 kleinverbruikers en 30 grootverbruikers. Dit heeft geleid tot 6 extra SDE++ subsidieaanvragen. De actieve campagne is inmiddels afgerond, maar de panelen worden nog geplaatst. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor een vervolgproject gericht op bijvoorbeeld energiebesparing (met behulp van energiescans).
wordt de actie voor individuele verduurzaming van bedrijven op Sloterdijk III opgestart. In clusters van 4 tot 8 bedrijven wordt HIRB-subsidie (Herstructurering en innovatief ruimtegebruik) aangevraagd bij de provinice Noord-Holland. Er zijn in het brede Sloterdijken gebied inmiddels ruim 50 energiescans uitgevoerd. Een tiental scans zijn uitgevoerd naar aanleiding van de startbijeenkomst en communicatie daaromtrent (voorjaar 2021). De vervolgstap is een aanpak met kleine collectieve clusters, allereerst gevormd rondom de ondernemers die een energiescan hebben gehad. Dit wort opgepakt in samenwerking met PHB. De acties zijn zeer lokaal en zullen namen hebben als ‘Poortland Duurzaam’, ‘Banterij Duurzaam’en ‘Tijnmuiden Duurzaam’, naar de straten waar de actie wordt ondernomen. De methode is schaalbaar en direct toepasbaar in andere gebieden en stadsdelen. Amstel Business Park: individuele verduurzaming bedrijven m.b.v. energiescans, advies en procesbegeleiding Net als in Sloterdijk III is er een plan van aanpak geschreven door gemeente Ouder-Amstel en een campagne gestart om Amstel Business Park te verduurzamen. Er zijn circa 15 geïnteresseerde ondernemers. Gemeente Amsterdam is grondeigenaar.
Afbeelding 11. Zonnepanelen op een dak van een bedrijf op NDSM. Bron: NDSM Energie.
Sloterdijk IV: collectief zonproject Samen met Zoncoalitie en Zonnefabriek is een intensieve gebiedsgerichte campagne gestart met de focus op zonne-energie en betaalbaarheid. Onderdeel van de acties was het aanbod tot het afsluiten van een lening van het Duurzaamheidsfonds. Er zijn 20 quickscans zon en 12 technische opnamen uitgevoerd. Tot op heden is er op 6 adressen zonne-energie geïnstalleerd. We proberen nog meer bedrijven de stap naar een investering te laten zetten. Sloterdijk III: individuele verduurzaming bedrijven m.b.v. energiescans, advies en procesbegeleiding Er is een plan van aanpak geschreven en samen met de Ondernemersvereniging Westpoort en de Green Business Club Amsterdam Sloterdijken MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
Business Park Amsterdam Osdorp: verduurzamingsproject Het verduurzamen van Business Park Amsterdam Osdorp is een publiek-private samenwerking tussen de gemeente Amsterdam, ondernemers, parkmanagement en gebiedsontwikkelaar SADC (Schiphol Area Development Company). De provincie Noord-Holland ondersteunt het project met de subsidie HIRB+ OTW (Ondersteuning toekomstbestendige werklocaties). Doel is dat het bedrijventerrein in 2025 energiepositief is. De eerste focus ligt op de individuele verduurzaming van bedrijven met behulp van energiescans, advies en procesbegeleiding. Het vervolg met het Koplopersinitiatief Noord-Holland focust zich op collectieve acties. 26 van de circa 35 bedrijven hebben een energiescan en bijbehorend advies ontvangen en gaan nu door met realisatie en doorvoeren van de maatregelen. Er zijn op 13 januari 2021 42 extra bomen aangeplant om het terrein te vergroenen. Daarnaast is een energieteam opgezet in samenwerking met het parkmanagement en lokale ondernemers.
21
Energielabels Voor kantoren geldt een energielabel C-plicht vanaf 1 januari 2023. Voor bedrijfsruimten gelden vooralsnog geen eisen wat betreft energielabels. Op deze online kaart zijn de geregistreerde energielabels inzichtelijk gemaakt van de panden in Amsterdam. De gebouwen op de bedrijventerreinen hebben een divers palet aan energielabels. Afbeelding 12. Planten van 42 extra bomen ter vergroening van Business Park Amsterdam Osdorp (13 januari 2021). Bron: Schiphol Area Development Company (SADC)
A
B
C
D
E
F
G
Weesp: collectieve verduurzaming bedrijventerreinen Er is door de gemeente Weesp een samenwerkingsagenda bedrijventerreinen gemaakt waarin duurzaamheid een belangrijk thema is. Hierop zal een plan van aanpak opgesteld gaan worden door Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB) in samenwerking met ondernemersvereniging IVW. Landlust en Westerkwartier: kansenkaart Voor de bedrijventerreinen Landlust en Westerkwartier is een kansenkaart gemaakt met onder andere inzicht in de mogelijkheden voor verduurzaming. Er zijn ondernemersbijeenkomsten gehouden voor geinteresseerde bedrijven. Food Center Amsterdam (FCA): herontwikkeling terrein met aandacht voor energie, mobiliteit, afval, grondstoffen, water en groen Voor het FCA is een plankaart en integraal plan van aanpak gemaakt met aandacht voor energie (onder andere zonnepanelen en collectieve WKO’s), mobiliteit, afval, grondstoffen, water en groen.
Afbeelding 13-14. Energielabels panden. Boven: Landlust en Westerkwartier. Onder: Sloten-Slimmeweg. Bron: arcgis.com (laatst bijgewerkt op 7 oktober 2021) MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
22
Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein
Resterende kavelruimte
Selectieve uitgifte
In 2020 was de resterende kavelruimte 75 hectare, waarvan 31 hectare op de nog te ontwikkelen terreinen Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 (28 hectare) en Bedrijvenstrook Zeeburgereiland (3 hectare). Op Sloterdijk 3 en Sloterdijk 4 wordt tot 19,5 hectare gereserveerd voor bedrijven uit transformatiegebieden, die voldoen aan het afwegingskader in de Gebiedsvisie Sloterdijk West. In Sloterdijk III wordt daarnaast de vestiging van een cluster circulaire economie gefaciliteerd door een ruimtereservering op de N5/N6 kavel.
Het totale kavelaanbod op Amsterdamse bedrijventerreinen bedraagt per 1 juli 2021 61,9 hectare netto en concentreert zich op Sloterdijk III/ IV en Business Park Amsterdam Osdorp. Bij een ‘business as usual’ beleid zijn deze laatste kavels per 2026 uitgegeven, al is er in die prognose geen rekening gehouden met de coronacrisis en het effect van het beleid van selectief uitgeven van kavels. Het lijkt erop dat de uitgiften vooralsnog langzamer zullen verlopen. Dit komt ook doordat per medio 2021 de instroom van vertrekkende bedrijven uit transformatiegebieden nog niet erg op gang is gekomen.
De nog uit te geven ruimte in Business Park Osdorp fase 2 is teruggebracht naar maximaal 25 hectare. In verband met reserveringen op de kavels voor bedrijven en voorzieningen voor de stad zoals een onderstation of hulpwarmtevoorziening is de daadwerkelijke uitgeefbare ruimte kleiner.
Kaart 6. Bedrijventerreinen: selectiebeleid en/of selectief uitgifteprotocol. Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
23
januari 2020: 64,6 ha TOTAAL
juli 2021: 61,9 ha
januari 2020: 28,9 ha
Sloterdijk III
juli 2021: 27,7 ha
januari 2020: 2,1 ha
waarvan 19,5 ha gereserveerd is voor bedrijven uit transformatiegebieden
Sloterdijk IV
juli 2021: 1,3 ha
januari 2020: 1,9 ha
Bedrijvenstrook Zeeburgereiland
juli 2021: 1,9 ha
januari 2020: 6,7 ha
Business Park Amsterdam Osdorp fase 1
juli 2021: 6,0 ha
januari 2020: 25 ha
Business Park Amsterdam Osdorp fase 2
juli 2021: 25 ha
Uitgegeven kavelruimte tussen januari 2020 en juli 2021 Resterende kavelruimte
Grafiek 7. Stand van zaken uitgegeven en resterende kavelruimte per bedrijventerrein in Amsterdam. Bron: Projecten MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
24
Sloterdijk III Sloterdijk III is het domein van stadsverzorgende bedrijvigheid in het westen van de stad. Het gebied wordt gekenmerkt door een grote variëteit aan bedrijven. In de periode 1 januari 2020 t/m 1 juli 2021 is er 1,2 hectare uitgegeven. De grond is uitgegeven aan bedrijven uit de bouwsector en groothandels. Het zijn bedrijven van 0-10 medewerkers die met name werkgelegenheid bieden voor praktisch en middelbaar opgeleid personeel. De resterende beschikbare ruimte voor uitgifte is 27,7 hectare (peildatum juli 2021): N1-kavel: 8 ha (ongeveer 70% is uitgeefbaar van totale kavelgrootte van 11,4 ha) N5-N6 kavel: 8,1 ha (ongeveer 70% is uitgeefbaar van totale kavelgrootte van 11,6 ha) Midden-Noord: 1,06 ha Zuid-West: 1,3 ha Detailhandelscluster: 5,2 ha Zuid-Oost: 1,3 ha Schil Noord: 2,7 ha (is op 1 oktober 2021 uitgegeven aan Alliander)
Bedrijvenstrook Zeeburgereiland Bedrijvenstrook Zeeburgereiland is een nieuw, klein bedrijventerrein voor kleine en middelgrote ondernemingen, bijvoorbeeld ambachts- en bouwbedrijven, onderhouds- en reparatiebedrijven en een bouwmarkt. In de periode 1 januari 2020 t/m 1 juli 2021 zijn er géén uitgiften geweest op Bedrijvenstrook Zeeburgereiland. De resterende vrije ruimte op het terrein is (peildatum juli 2021): circa 1,5 ha uitgeefbaar voor stadsverzorgende bedrijven (voor bedrijven die in de transformatiegebieden in Amsterdam ruimte moeten maken voor woningbouw) circa 0,4 ha uitgeefbaar voor een bouwmarkt de overige uitgeefbare ruimte is gereserveerd voor een onderstation, recyclepunt, hulpwarmtevoorziening en een parkeergebouw.
Sloterdijk IV Sloterdijk IV is het kleinste en groenste gedeelte van Westpoort. Hier zijn starters, ambachtelijke ondernemers en ondernemers in de autobranche te vinden. In de periode 1 januari 2020 t/m 1 juli 2021 is circa 0,08 ha uitgegeven aan een groothandelorganisatie in de autobranche waar circa 6-10 mensen werken.
Afbeelding 15. Reserveringen op Bedrijvenstrook Zeeburgereiland. Bron: Bedrijvenstrook Zeeburgereiland Stedenbouwkundig Plan (23 januari 2020)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
25
Business Park Amsterdam Osdorp fase 1 Business Park Amsterdam Osdorp is een bedrijventerrein gelegen tussen de luchthaven Schiphol en Amsterdam en ontwikkelt zich onderscheidend op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. In 2020 zijn er géén uitgiften geweest. In de 1e helft van 2021 is 0,7 hectare uitgegeven. Op deze kavel (waterkavel 15) bouwt een duurzaam modebedrijf een nieuwe vestiging (zie afbeelding 16-17). Dit bedrijf zat voorheen in het World Fashion Center. Er is nog 6 hectare uitgeefbaar.
Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 Op korte termijn komt het tweede deel van het Business Park Amsterdam Osdorp gefaseerd beschikbaar. De totale oppervlakte is circa 42 hectare, waarvan maximaal 25 hectare uitgeefbaar. Ten tijde van het vaststellen van de Bedrijvenstrategie Amsterdam was er nog 28 hectare uitgeefbaar. Dit is teruggebracht vanwege het beschikbaar stellen van 3 hectare grond voor kleinschalige stadslandbouw aan Biologische Zorgboerderij De Boterbloem. De kavels hebben een grootte vanaf 0,5 ha. De verwachting is dat in 2021 minimaal 5 hectare en maximaal 10 hectare wordt uitgegeven.
Afbeelding 16. Ontwerp huisvesting Studio Anneloes (Business Park Amsterdam Osdorp fase 1, kavel 15). Bron: Heembouw Architecten
Afbeelding 17. 1e paal Studio Anneloes (Business Park Amsterdam Osdorp fase 1, kavel 15). Bron: Heembouw Architecten
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
26
Een regionale aanpak voor bedrijfslocaties Regionale bedrijvenstrategie Amsterdam kan op termijn niet meer al haar bedrijven ruimte bieden. Dit leidt tot bedrijfsmigraties naar omliggende gebieden in de Metropoolregio en daarbuiten, die op termijn waarschijnlijk groter wordt. Deze bedrijfsverplaatsingen dienen praktisch in goede banen te worden geleid. Op Metropoolregioniveau dienen daarnaast goede afspraken te worden gemaakt, zodat er voldoende ruimte beschikbaar blijft voor bedrijven op verschillende soorten locaties. Met de Verstedelijkingsstrategie en het Economisch Ontwikkelperspectief MRA is richtinggevend beleid in ontwikkeling waarmee de consequenties van verstedelijking en de behoefte aan bedrijfsruimte gekoppeld worden aan bredere uitdagingen zoals de duurzaamheidsen circulaire transitie. Op de langere termijn is het noodzakelijk dat locatie-ontwikkelingen passen
binnen de bredere opgaven van de Metropool; o.a. mobiliteit, verduurzaming en verstedelijking. De verstedelijkingsstrategie en economisch ontwikkelperspectief zullen hierop richting geven. Daarnaast hebben Amsterdam en Zaanstad een eerste stap gezet door de bedrijvigheid in kaart te brengen die op de bedrijventerreinen in transformatie gevestigd is. Hoewel het transformatieproces maar tot op zekere hoogte stuurbaar is, kan met deze analyse een inschatting gemaakt worden hoeveel en welke soort bedrijven door de woningbouw mogelijk naar elders zullen verplaatsen. Ook kan een inschatting gegeven worden wanneer deze vraag op gaat treden. Om regionaal zeggingskracht en draagvlak te creëren, is het de bedoeling deze analyse van transformatieterreinen MRA-breed uit te voeren en de ‘vervangingsvraag’ naast de ruimtebehoefte
< 0,9 ha 0,9 - 2,1 ha 2,2 - 5,5 ha 5,6 - 11,4 ha > 11,4 Kaart 7. Bedrijventerreinen naar hard en terstond uitgeefbaar planaanbod (t/m 2030). Bron: Atlas Plabeka 2020-2021 MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
27
te leggen die ontstaat door andere economische ontwikkelingen. Hierbij kan gedacht worden aan ontwikkelingen in de logistiek, (maak)industrie of andere bedrijfstakken. Hiervoor wordt begin 2022 een MRA-brede vraagraming opgesteld. Vanuit deze kennisbasis kunnen we een integrale en gebalanceerde ruimtelijke strategie voor bedrijventerreinen gaan maken.
Uitgifte in 2020 (ha)
Hoewel op de bedrijventerreinen in de MRA nog veel ruimte lijkt te zijn, is er in 2020 ook erg veel terrein uitgegeven: circa 80 ha (zie kaart 8-9). Begin 2021 was er in totaal nog circa 965 hectare uitgeefbare grond in de MRA, waarvan ongeveer 1/3 op haventerreinen. Er wordt echter melding gemaakt van veel reserveringen en optieovereenkomsten, waardoor cijfers over beschikbare ruimte kunnen vertekenen.
Zaanstreek - Waterland
3,2 IJmond
3 < 5 ha
ZuidKennemerland
5 - 20 ha
12,2 *
0
31,7
Almere - Lelystad
> 20 ha * Uitgiften op Sloterdijk III, Alfadriehoek en haventerreinen.
28,3 1 Amstelland - Meerlanden
Hard planaanbod (ha)
Gooi en Vechtstreek
Zaanstreek - Waterland
111,7 (64,1) IJmond
ZuidKennemerland
24 (19,8)
280,1 (37,4)
285,9 (222)
0
Almere - Lelystad
< 50 ha (excl. haventerrein) 50 - 200 ha (excl. haventerrein) > 200 ha (excl. haventerrein)
258,3 5 Amstelland - Meerlanden
Gooi en Vechtstreek
Kaart 8-9. Boven: Uitgifte in 2020 (in hectare). Onder: Hard planaanbod (in hectare) t/m 2030 (peildatum 1 januari 2021). Tussen haakjes het aandeel van het planaanbod op haventerreinen (in hectare). Bron: Atlas Plabeka 2020-2021 MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM
28