2. Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2024.pdf
Tekst van het document
Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2024 Bedrijvenstrategie 2020-2030: Amsterdam duurzaam productief
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
Inhoudsopgave Deze monitor is opgesteld door: Eline Oort Projectmanagementbureau e.oort@amsterdam.nl Anke Rolsma Economische Zaken en Cultuur a.rolsma@amsterdam.nl Mick Visser Economische Zaken en Cultuur m.visser13@amsterdam.nl Rick Otten Economische Zaken en Cultuur rick.otten@amsterdam.nl Frank van de Lustgraaf Grond en Ontwikkeling f.van.de.lustgraaf@amsterdam.nl Marc Weel Grond en Ontwikkeling m.weel@amsterdam.nl Martin van den Oever Ruimte en Duurzaamheid m.van.den.oever@amsterdam.nl
1. Inleiding 1.1 Inleiding 1.2 Economie en bedrijfsruimtemarkt 1.3 Afgeronde onderzoeken 1.4 Aanpak herhuisvesting bedrijven in transformatiegebieden 1.5 Conclusies
3 3 4 7 8 9
2. Transformatiegebieden 2.1 Bedrijvenstrategie: combineren bedrijvigheid en wonen 2.2 Bestaande bedrijfsruimte in transformatiegebieden 2.3 Planaanbod en geprogrammeerde bedrijfsruimte
10 10 12 13
3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen 3.1 Bedrijvenstrategie: intensiveren en verduurzamen 3.2 Intensiveren 3.3 Werkgelegenheid 3.4 Verduurzamen
14 14 16 21 24
4. Bedrijventerreinen: vrije kavels 4.1 Bedrijvenstrategie: Selectief omgaan met vrije kavels 4.2 Uitgifte bedrijventerrein 4.3 Reserveringen voor bedrijven uit transformatiegebieden (herhuisvesting)
27 27 28 31
5. Regionale bedrijventerreinen 5.1 Bedrijvenstrategie: Regionale samenwerking bedrijventerreinen 5.2 Regionale uitgifte 5.3 Regionaal planaanbod
32 32 33 34
Met dank aan Onderzoek en Statistiek (O&S), Gemeente Amsterdam Foto voorkant: Start bouw Makerstoren, 17 april 2024 (Bron: Staton Bouw)
Disclaimer De Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam is opgesteld op basis van gegevens van verschillende databronnen en diverse peildatums: BAG, ARRA, LISA, CBS microdata, Cushman & Wakefield en projectinformatie van de gemeente Amsterdam. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan dit document.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
2
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
1.1 Inleiding Voor u ligt de derde Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam. Deze monitor gaat over 2023 en 2024. Amsterdam kent een flinke druk op de ruimte door de enorme groei die de stad doormaakt. Met de ‘Bedrijvenstrategie 2020-2030: Amsterdam duurzaam productief’ (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 mei 2020) stuurt de gemeente op een gemengde, toekomstbestendige bedrijvenmarkt waarin er voldoende bedrijfsruimte behouden blijft en gerealiseerd wordt. Dit doen we via vier actielijnen: Maximaal de kansen benutten om wonen en werken te integreren; Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen; Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein; Een regionale strategie en aanpak. De schaarste aan ruimte en de afgesproken ambitie om voldoende bedrijfsruimte te realiseren en behouden in Amsterdam vraagt om continu inzicht in de actuele opgave. In de bedrijvenstrategie is afgesproken om periodiek de vier actielijnen te monitoren. Door het monitoren van de ontwikkelingen in de stad kan er worden bijgestuurd wanneer nodig. Met ingang van 24 maart 2022 is Weesp deel van de gemeente Amsterdam (als stadsgebied). Daarom wordt ook de situatie op de Weesper bedrijventerreinen meegenomen in de analyses. De monitor is een aanvulling op reeds bestaande monitoren, zoals de regionale Monitor Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren).
De Haven van Amsterdam is géén onderdeel van deze monitor. Hierover wordt gerapporteerd in de Monitor Ruimte-intensivering NZKG.
Definities Bedrijven Bedrijven zijn inrichtingen die als hoofdactiviteit de bedrijfsmatige uitoefening van industrie, ambacht, groothandel, opslag en/of transport hebben. Bedrijven hebben maximaal 30% kantoorvloer per vestiging. Heeft een onderneming meer dan 30% kantoorvloer, dan is het een kantoor. Kantoorvloer is de ruimte die hoofdzakelijk ingericht is voor bureauwerkzaamheden. (Bron: Structuurvisie Amsterdam 2040: economisch sterk en duurzaam). Voor ‘bedrijven’ worden ook vaak de termen maakindustrie, productief bedrijf, logistiek, ambacht en productie en reparatie gebruikt. Bedrijfsruimte Een bedrijfsruimte is een pand waarin een bedrijf goed het werk kan doen: een hoog plafond, zware maximale vloerbelasting, grote vrije overspanning, de aanwezigheid van overheaddeuren en loadingdocks, en gebruikt wordt voor productie, groothandel, transport, opslag, distributie, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70% of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. De overige 30% mag worden gebruikt als ondersteunend kantoor of facilitaire ruimte. Dergelijke bedrijfsruimten zien we nu voornamelijk op bedrijventerreinen. Bedrijfslocaties Een bedrijfslocatie is een solitaire of gemeenschappelijke bedrijfsvestiging in een omgeving waar verschillende functies aanwezig zijn, waaronder wonen (gemengde gebieden).
Bedrijventerreinen Een bedrijventerrein is een gebied waar de bedrijvenfunctie mogelijk is, en daarnaast mogelijk andere economische functies, maar géén wonen. Daarom kunnen bedrijventerreinen ruimte bieden aan bedrijven met hogere hinder- of milieucategorieën. Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Productieve wijken (in transformatiegebieden) Productieve wijken zijn woon-werkwijken die bedrijven (die behoefte hebben aan bedrijfsruimte) integreren in stedelijk woonmilieu. Integratie van bedrijven in woonwijken is nodig om divers ondernemerschap voor de stad te behouden. De bedrijfsruimte is grondgebonden; aanvullende kantoorruimte op bovenlaag.
Creatieve wijken (in transformatiegebieden) Creatieve wijken zijn woon-werkwijken die door menging met zelfstandige kantoorruimtes voorzien in de behoefte aan informeel stedelijk werkmilieu, en daarbij programmatisch aansluiten op het bestaande centrummilieu binnen de ring A10. Ruimte voor kleinschalige kantoorruimte in woonwijk, maar ook geschikt voor grote bedrijfsverzamelgebouwen voor versterken interactie. Bron: Ruimte voor de Economie van Morgen (2017)
3
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
1.2 Economie en bedrijfsruimtemarkt In 2023 ontwikkelde de regionale economie van de metropoolregio Amsterdam (MRA) zich gematigd (+1,2%) ten opzichte van de hersteljaren na de coronacrisis. Door aanhoudende macro-economische onzekerheid – o.a. door de oorlog in Oekraïne en daarmee gepaard gaande inflatie – groeide het landelijk BNP in 2023 maar met 0,1%. De gematigde groeicijfers in de MRA gingen gepaard met een aanzienlijke groei van de bevolking (+1,4% in de MRA) en een lage werkloosheid (4%). Daarnaast is ook de brede welvaart in de MRA de laatste 10 jaar flink gegroeid; Amsterdam en haar omgeving blijft zeer aantrekkelijk als locatie om te werken en te wonen. Tegelijkertijd is er ook toenemende spanning zichtbaar, met name op sociaal maatschappelijk en duurzaamheidsvlak. Niet iedereen profiteert van de welvaart in de regio en deze welvaart legt ook een flinke hypotheek op de aarde en de levenskwaliteit van toekomstige generaties. Dit benadrukt de noodzaak om op een sociaal rechtvaardige en duurzame stedelijke economie in te zetten.
Diverse ondernemers lieten – al dan niet via de media – weten dat zij Amsterdam de rug toekeerden omdat zij geen passende en betaalbare bedrijfsruimte meer konden vinden in de stad. In de cijfers is deze toenemende schaarste ook zichtbaar.
Afbeelding 1. Driehoek Meubelen vond geen passende en betaalbare bedrijfsruimte in Amsterdam en verhuisde in 2023 naar Mijdrecht vanwege de transformatie van de Klaprozenbuurt. Bron: AT5
Cushman&Wakefield becijferden in hun ‘Marktscan bedrijfsruimte 2023’ dat de leegstand 3,7% bedroeg [1], ver onder het percentage dat noodzakelijk is voor een gezonde markt. In het kleinschalige segment in Amsterdam (< 500 m2) ligt de leegstand met 2,9% nog lager.
Grafiek 2. Voorraad en leegstand bedrijfsruimte Amsterdam (≥ 750 m2 vvo). Bron: Cushman & Wakefield, Marktscan Bedrijfsruimte 2023
Naast de lage leegstand was er in 2023 sprake van een snelle stijging van de huurprijzen van bedrijfsruimte. In het segment >750 m2 is de gemiddelde huurprijs €103 per m2 per jaar, een stijging van 28% ten opzichte van 2022. In het kleinschalige segment (50-750 m2) bedroeg de gemiddelde huurprijs zelfs €128 tot €134 per m2 per jaar [2].
Daarnaast is in Amsterdam een strijd gaande om de schaarse ruimte: er is sprake van een woningtekort, maar ook de schaarste aan ruimte voor bedrijvigheid liet zich flink voelen.
Afbeelding 2. Na drie jaar intensief zoeken naar een nieuwe locatie, ondersteund door de gemeente, opende in april 2024 een familiebedrijf in fietsen en scooters haar deuren op het Cornelis Douwesterrein, in het bijzijn van wethouder Mbarki en stadsdeelbestuurder el Ksaihi. Het bedrijf maakte hiermee plaats in de Klaprozenbuurt. Foto: joopharmans.nl
Grafiek 1. Gebruikersmarkt bedrijfsruimte Amsterdam (in m2 en aantal transacties, ≥ 750 m2 vvo). Bron: C&W, Marktscan Bedrijfsruimte 2023
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
[1] Exclusief het in 2023 net opgeleverde CTPark Amsterdam City; inclusief CTPark bedroeg de leegstand 5,5%. [2] Bandbreedte, referenties zijn Noord en Bedrijvenstrook Amstel III.
Grafiek 3. Ontwikkeling huurprijs bedrijfsruimte Amsterdam (in € per m2 per jaar). Bron: Cushman & Wakefield, Marktscan Bedrijfsruimte 2023
4
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
€ 900
€ 850 € 800
€ 800
€ 750
€ 700 GRONDWAARDE PER M2 BVO
Tegelijk zijn de grondprijzen voor bedrijfsruimte, deels door de gestegen huurprijzen, ook gestegen. In 2020 lag de grondwaarde per m2 bvo nog tussen de € 300 en € 500. Begin 2025 was deze waarde flink gestegen: op Sloterdijk De Heining zat de bandbreedte tussen de € 400 en € 700, terwijl dit voor Sloterdijk Poort en Zeeburgereiland tussen de € 600 en € 850 lag.
€ 650 € 600
€ 600
€ 600 € 500 € 500
€ 500 € 400
€ 400
€ 350
€ 350
2021
2022
€ 300 € 300 € 200 2020
Bovenkant bandbreedte
2023
2024
2025
Onderkant bandbreedte
Grafiek 3a. Ontwikkeling grondwaarde bedrijfsruimte per m2 bvo in Sloterdijk Poort-Noord en Zuid in de periode 2020 t/m 2025.
€ 900
€ 820
€ 800
€ 730
GRONDWAARDE PER M2 BVO
€ 700 € 600
€ 640 € 570
€ 600 € 500
€ 480 € 500 € 400 € 300 € 300 € 200 2020
€ 430 € 330
€ 340
2021
2022
(Gemiddelde) onderkant bandbreedte
Afbeelding 2a. Op Zeeburgereiland stegen de grondprijzen voor bedrijfsruimte van € 300 tot € 500 in 2020, naar € 600 tot € 850 in 2025. Foto: Edwin van Eis (2025)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
€ 370
2023
2024
2025
(Gemiddelde) bovenkant bandbreedte
Grafiek 3b. Ontwikkeling gemiddelde grondwaarde bedrijfsruimte per m2 bvo in Sloterdijk Poort-Noord en Zuid, Sloterdijk De Heining (Sloterdijk IV), Buiksloterham, Zeeburgereiland en Business Park Amsterdam Osdorp, in de periode 2020 t/m 2025.
5
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
De transactiedynamiek in de Amsterdamse bedrijfsruimtemarkt – het aantal bedrijven dat verhuist en nieuwe ruimte aanhuurt of aankoopt – laat zich sterk sturen door het beperkte aanbod van ruimte, met name op de kleinschalige bedrijfsruimtemarkt. Daar waar aanbod is, vinden de meeste opnametransacties plaats, zoals in Bedrijvenstrook Amstel III en de bedrijvenen haventerreinen van Haven-Stad. In Noord, waar veel bedrijfsruimte getransformeerd wordt, valt de opname terug. Opvallend is ook de mate van nietgeaccommodeerde behoefte naar bedrijfsruimte: tegenover 7.000 serieuze zoekers naar bedrijfsruimte stonden 107 beschikbare panden. In totaal zijn er 38 van deze panden in 2023 verhuurd [3].
Ondanks de grote vraag is de grootschalige (her) ontwikkeling van bedrijfsruimte vooralsnog niet op gang gekomen. De macro-economische onzekerheden die spelen hebben een negatieve weerslag op de ontwikkeldynamiek van de bedrijfsruimtemarkt. Ontwikkelaars van bedrijfsruimte bevinden zich in moeilijk vaarwater, waardoor er weinig nieuwbouw gerealiseerd wordt. Het grootschalige gestapelde bedrijvenpand CTPark in het havengebied is hier een uitzondering op geweest. De terughoudendheid wordt gedreven door dure grondposities, stijgende bouwkosten en grote politieke regeldruk. Bovendien nemen ook beleggers een kritische houding aan ten aanzien van nieuwbouwproduct. Allereerst hebben
Afbeelding 3. Aanbod bedrijfsruimte in 2023, ≥ 50 m2 vvo. Bron: Cushman & Wakefield, Marktscan Bedrijfsruimte 2023
Grafiek 4. Opname en aanbod op de bedrijventerreinen in 2023, ≥ 50 m2 vvo. Bron: Cushman & Wakefield, Marktscan Bedrijfsruimte 2023
beleggers stijgende rendementseisen als gevolg van de opgelopen financieringskosten. Daarnaast kijken zij ook specifieker naar het risicoprofiel van het product en hoe groot de kans is op wederverhuurbaarheid. Voor ontwikkelaars betekent dit dat speculatief bouwen niet of nauwelijks meer plaatsvindt, en voor de gemeente dat de ambitie om bedrijfsruimte in transformatiegebieden te herontwikkelen vertraging oploopt.
[3] Cushman & Wakefield 2024, op basis van vraagscan Funda in Business
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
6
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
1.3 Afgeronde onderzoeken In de Bedrijvenstrategie zijn een aantal onderzoeken aangekondigd. De onderzoeken naar hybride bedrijfsruimte en gestapelde bedrijfsgebouwen zijn reeds afgerond (zie Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2023).
Businesscase Werkcorporatie Amsterdam
Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Hamerkwartier en de ‘Aanpak herhuisvesting bedrijven in transformatiegebieden’ (zie Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2023) is de wenselijkheid en haalbaarheid van de oprichting van een Amsterdamse werkcorporatie onderzocht. Een dergelijke organisatie kan op de bedrijventerreinen die transformeren, zoals het Hamerkwartier, mogelijk helpen bedrijven (tijdelijk) te huisvesten aan zoekende ondernemers en ook om eigenaren van nieuw ontwikkelde bedrijfsruimte te ontzorgen voor wat betreft de verhuur en het beheer. De op te richten corporatie kan op die manier ook het tempo van de gebiedsontwikkeling en de economische ambitie een impuls geven. Na onderzoek en gesprekken met ondernemers, ontwikkelaars, gebouweigenaren en gemeentelijke experts is de conclusie dat de oprichting van een werkcorporatie kansrijk is en haalbaar.
Inspiratieboek gestapelde bedrijvigheid
Haalbaarheid gestapelde bedrijvigheid
Afbeelding 5. ‘Inspiratieboek productieve menging’, MUST (2024)
Afbeelding 6. Gestapelde bedrijvigheid in één van de werkgebouwen van Fiction Factory (Cornelis Douwesterrein)
In 2024 heeft bureau MUST in opdracht van de gemeente onderzoek gedaan naar voorbeelden van (her)ontwikkeling van bedrijfsruimte in een gemengd stedelijke omgeving, en naar de beleving van bewoners en ondernemers. Het ‘Inspiratieboek productieve menging’ laat zien dat er internationaal al vaker menging van wonen en bedrijvigheid op gebouwniveau plaatsvindt. Ook kan dit met een balans tussen bewonersen bedrijfsbelangen. Zo zijn Chapelle International en NovaCity in Brussel innovatieve gebiedsontwikkelingen die door beide groepen gebruikers positief worden beoordeeld. De studie bevat naast gerealiseerde woonwerkgebieden met woningen en productiebedrijven ook een lijst van voorbeelden van kansrijke plannen en locaties die tot ontwikkeling komen. Deze casussen bieden aanknopingspunten voor de ontwikkelingen van productieve wijken in Amsterdam.
Zie pagina 8 voor de oprichting van de werkcorporatie.
Afbeelding 4. Rapport ‘De werkcorporatie Amsterdam voor de huisvesting van productieve bedrijvigheid’, STIPO (mei 2023)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
De trend van het stapelen van bedrijfsruimte blijft actueel. Het aantal initiatieven en plannen voor gestapelde bedrijfsbouw neemt toe, niet alleen in Amsterdam maar ook in de rest van Nederland. Daarnaast benadrukt de regionale bedrijventerreinenstrategie van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) dat intensivering en stapeling van bedrijfsruimte een prioriteit moet zijn. De financiële haalbaarheid van gestapelde bedrijfsgebouwen blijft vaak een obstakel, omdat de ontwikkeling van dit soort panden nog geen gemeengoed is en bij zowel financiers als ontwikkelaars als risicovol wordt beschouwd. Om meer inzicht te verkrijgen in de financiële haalbaarheid, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de stichtingskosten en businesscases van gestapelde bedrijfsruimte op verschillende locaties en voor verschillende grootteklassen. Met de resultaten van dit onderzoek is gekeken onder welke omstandigheden een positieve businesscase mogelijk is. Uit het onderzoek blijkt dat een gestapelde ontwikkeling van bedrijfsruimte rendabel kan zijn bij voldoende kavelgrootte, een koppeling met een parkeergarage om een gunstige bvo/ vvo-verhouding te bereiken, en zorgvuldige keuzes om de bouwkosten en -kwaliteit in balans te houden.
7
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
1.4 Aanpak herhuisvesting bedrijven in transformatiegebieden Eind 2023 heeft het college besloten tot aanvullende maatregelen om stadsverzorgende bedrijven in de ambachten, (maak)industrie en stadslogistiek in gebiedsontwikkelingen meer kansen te bieden om te herhuisvesten. De aanleiding van deze extra maatregelen ligt bij de uitdagingen die ondernemers in met name Noord ervaren bij het vinden van huisvesting. De gemeente speelt hier een indirecte rol, omdat de meeste grond is uitgegeven. Het gaat vooral om het creëren van gunstige randvoorwaarden voor herhuisvesting, informeren en begeleiden. De voorbereiding en uitvoering van de aanpak is in 2024 gestart.
Gestapelde bedrijfshuisvesting in tenders Een andere manier om het aanbod van bedrijfsruimtes te vergroten, is het intensiever benutten van bedrijventerreinen. De gemeente daagt daarom via tenders marktpartijen uit om plannen te maken voor gestapelde bedrijfshuisvesting voor stadsverzorgende bedrijven. Als voorbeeld geldt de Makerstoren op Sloterdijk waarvan de bouw in april 2024 is gestart (zie afbeelding 7). De eerste tender voor gestapelde bedrijfsruimte is voorzien in Buiksloterham.
Oprichting werkcorporatie Het betreft allereerst de oprichting van een werkcorporatie die moet gaan zorgen voor een groter aanbod van betaalbare bedrijfsruimte. Uit eerder marktonderzoek blijkt er interesse om vanuit een private organisatie zonder winstoogmerk voor een redelijke prijs bedrijfsruimtes te verhuren aan stadsverzorgende bedrijven. Daarbij kan het gaan om bestaande ruimtes of nieuw te ontwikkelen ruimtes in transformatiegebieden en in de rest van de stad. In 2024 is er een bestuurlijke opdracht uitgewerkt voor een uitvraag aan marktpartijen om de corporatie op te richten. De prijsvraag zal in 2025 worden uitgezet.
Communicatie en begeleiding Naast maatregelen gericht op vergroten van het aanbod van bedrijfsruimte, gaat het ook om communicatie en begeleiding van ondernemers. We gaan ondernemers voorafgaand aan gebiedstransformatie beter informeren over hun positie en wat zij van de gemeente kunnen verwachten. Er is inmiddels een bedrijvencoördinator gebiedsontwikkeling die een beter inzicht kan bieden in de vraag vanuit ondernemers in transformatiegebieden en (tijdelijk) aanbod van ruimte. Daarnaast kan de transformatie coördinator bedrijven ondersteuning bieden bij het herhuisvestingsproces. Naast de genoemde acties worden de volgende maatregelen nog onderzocht:
■ Incentives om de ontwikkeling van gestapelde bedrijfsgebouwen aantrekkelijker te maken.
■ Het inrichten van een herhuisvestingsubsidie en andere ondersteuningsmogelijkheden voor stadsverzorgende ondernemers, bijvoorbeeld via een stadsmakersfonds. ■ Verkenning en lobby huurregulering van bedrijfsruimtes. Om specifieke doelgroepen stadsverzorgende bedrijven in de stad te houden – die bijvoorbeeld bijdragen aan de duurzaamheidstransities of de brede welvaart – is huurregulering mogelijk een interessant instrument, op voorwaarde dat dit past binnen staatssteunregelgeving en de dienstenrichtlijn.
Stadszaken.nl, 18 december 2023
Afbeelding 7. Impressie BREEAM-gecertificeerde Makerstoren in Amsterdam Sloterdijk (oplevering eind 2025). Bron: Makerstoren.nl
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
8
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
1.5 Conclusies Stand van zaken actielijnen bedrijvenstrategie 1. Maximaal de kansen benutten om wonen en werken te integreren In transformatiegebieden en bestaande buurten zetten we in op het mengen van wonen en werken. Het aantal gerealiseerde nieuwbouwprojecten met gemengd wonen en (productieve) bedrijfsruimte blijft beperkt. Deze ontwikkelingen zijn complex, de hoge dichtheid en menging van verschillende functies zetten de haalbaarheid onder druk. Het bedrijfsprogramma is voor ontwikkelaars vaak financieel onaantrekkelijk, er zijn weinig beleggers te vinden en de afzetmarkt is niet transparant. Ontwikkelaars moeten dan een (te) groot risico nemen. Instrumenten, zoals de werkcorporatie en de bedrijvencoördinator, kunnen gaan bijdragen aan de financiële haalbaarheid en het verkleinen/wegnemen van het risico maar zijn niet het panacee. Dit onderwerp blijft aandacht vragen. 2. Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen ■ Op bedrijventerreinen koesteren we de bedrijfsfunctie. We staan alleen andere functies toe als het niet schuurt met het belang van de bedrijfsruimte en idealiter iets toevoegt voor de bedrijvigheid. De ervaring uit transformatiegebieden leert ons dat verkleuring (door bijvoorbeeld breed te bestemmen) vaak op termijn leidt tot verdringing van de bedrijfsruimte.
Daarnaast is bestaande bedrijfsruimte toegankelijker en betaalbaarder dan nieuwbouw voor de beoogde doelgroep.
■ We intensiveren op bedrijventerreinen met name door bedrijfsruimte te stapelen. Een voorbeeld hiervan is CTPark Amsterdam City (in het havengebied). Echter is de intensivering op bedrijventerreinen tot op heden beperkt doordat het zeer complex, tijdrovend en financieel niet aantrekkelijk is. ■ Er is voor heel Amsterdam sprake van netcongestie, wat pas in de periode 2031-2033 opgelost zou moeten zijn. Hierdoor kunnen veel bedrijven geen (grootgebruikers) MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
aansluiting krijgen en wordt ook de elektrificatie van bedrijven belemmerd. Tot die tijd zijn er met het prioriteringskader voor transportverzoeken ook nog andere partijen en functies die voorrang krijgen boven bedrijven. De gemeente ondersteunt ondernemers in het vinden van maatwerkoplossingen. 3. Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein We hebben een selectief uitgiftebeleid voor de laatste beschikbare kavels. Zo is een aantal kavels in Sloterdijk gereserveerd voor het herhuisvesten van bedrijven uit transformatiegebieden. Echter loopt dit vaak spaak op financiële haalbaarheid. 4. Een regionale strategie en aanpak De schaarse ruimte en de hoge huurprijzen leiden ertoe dat bedrijven de stad uit worden gedrukt. Maar de bedrijventerreinen in de nabije omgeving van Amsterdam zijn ook vol. Dit vraagstuk is daarmee niet langer een stedelijk, maar een regionaal probleem. Daarom werken we regionaal aan een aanpak en afspraken met betrekking tot bedrijfsruimte en bedrijventerreinen.
Overige conclusies ■ Het effect van de hoge huurprijzen op de dynamiek van de markt voor bedrijfsruimte is niet duidelijk. ■ De ambitie om de FSI te verhogen wordt nog maar beperkt waargemaakt. Een aantal terreinen heeft wel een FSI die hoger is dan het Nederlands gemiddelde, maar de stijging van de FSI gaat langzaam en op sommige locaties is er zelfs sprake van een dalende FSI. In combinatie met een afnemend aandeel aan bedrijfsruimte op bedrijventerreinen is dit een zorgelijke ontwikkeling; minder areaal aan bedrijventerreinen wordt nog benut voor bedrijfsfuncties. De toegenomen verkleuring van bedrijventerreinen draagt wel bij aan de stijgende werkgelegenheid per hectare en een stijgend bebouwingspercentage.
■ De werkgelegenheid op de Amsterdamse bedrijventerreinen is van 2022 op 2023 in zijn totaliteit afgenomen. Op enkele terreinen was sprake van banengroei, maar dit zijn dan ook met name de terreinen waar nog sprake was van uitgifte. Over de periode 2019-2022 was er echter wel sprake van banengroei op de meeste terreinen, maar dit is ook weer te verklaren door de toegenomen verkleuring van bedrijventerreinen; een kantoorpand kan over het algemeen veel meer banen huisvesten dan een bedrijfspand. ■ De huidige netcongestie is een grote belemmering voor nieuwe aansluitingen van bedrijven, met name op de locaties waar het gros van de beschikbare ruimte voor bedrijven gesitueerd is. Dit probleem wordt door de noodzaak tot meer elektrificatie in het kader van verduurzaming alleen nog maar groter; meer bedrijven zullen hierdoor in de categorie van grootgebruiker vallen. Dit betekent dat veel bedrijven voorlopig geen aansluiting kunnen krijgen en pas op (te) lange termijn. Deze problemen houden nog aan tot op zijn vroegst 2031. ■ Met nog maar 46,4 ha aan beschikbare ruimte is de markt zeer krap. Op Sloterdijk Poort en De Heining is daarnaast ook een groot aandeel van de ruimte gereserveerd voor bedrijven uit transformatiegebieden, waardoor dit ook niet gezien kan worden als netto toevoeging van ruimte.
■ De krappe markt voor bedrijfsruimte vraagt om een goed uitgewerkte invulling en uitvoering van de Amsterdamse én de regionale bedrijvenstrategie. Ook op regionaal niveau is er sprake van krapte. De uitgifte concentreert zich bijna alleen nog maar in Almere-Lelystad en Amstelland Meerlanden. Ondanks dat de totale regionale uitgifte in lijn is met wat de vraagraming als jaarlijks benodigd gemiddelde aangeeft, wordt de krapte op lokaal niveau anders ervaren, zeker in Amsterdam. De uitgiften in andere deelregio’s zorgen in onvoldoende mate voor verlichting op de Amsterdamse bedrijvenmarkt.
9
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen Haven-Stad overig Naast Sloterdijk I zullen de overige terreinen van Haven-Stad nog extra ruimte kunnen bieden voor verschillende vormen van productieve en creatieve bedrijvigheid, aanvullend op de doelstelling om tot 2030 tenminste 500.000 m2 bedrijfsruimte te behouden of (her)ontwikkelen. Omdat deze terreinen pas na 2030 in ontwikkeling komen, zijn ze niet meegenomen in de doelstelling.
2. Transformatiegebieden 2.1 Bedrijvenstrategie: combineren bedrijvigheid en wonen De eerste actielijn in de Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2023 betreft het ‘maximaal de kansen benutten om wonen en werken te integreren’. De kansen om wonen en werken te integreren liggen in de transformatiegebieden. Dit zijn bedrijventerreinen die getransformeerd worden naar gemengde woonwerkwijken. In Amsterdam loopt of start tot 2030 de ontwikkeling van veertien transformatiegebieden (zie kaart 1). In deze woon-werkwijken blijft nadrukkelijk plek voor bedrijvigheid, ook in de ambachtelijke sfeer, in de maakindustrie en in de logistiek. Ruimte voor de Economie van Morgen introduceerde daarvoor de concepten van productieve en creatieve wijken [1]. De integratie van bedrijven in woonmilieus speelt in op de behoefte van veel bedrijven om zich te vestigen in een stedelijk milieu, dicht bij geschoolde arbeidskrachten, creativiteit en afnemers. Daarnaast hebben stadslogistieke bedrijven ook een noodzaak om steeds dichter bij de klant te zitten vanwege het ‘on demand’ leveren van producten. Vanuit het oogpunt van de circulaire economie is het essentieel om materialen dicht bij de bron te verzamelen, scheiden en verwerken.
Voor processen die veel lawaai, stank en/of gevaar veroorzaken, waaronder diverse circulaire toepassingen, blijven bedrijven- en haventerreinen echter noodzakelijk (zie hoofdstuk 3).
[1] Zie pagina 3 voor de definities van productieve en creatieve wijken
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Productieve wijk
Creatieve wijk
Transformatiegebieden in Weesp
Kaart 1. Kaart transformatiegebieden (bedrijventerreinen met transformatieplannen)
10
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
2.1.1 Ambitie
2.1.2 Stadsgebied Weesp
We stellen de ambitie om tot 2030 in de ontwikkeling van bedrijventerreinen tot gemengde woonwerkwijken tenminste 500.000 m² bvo bedrijfsruimte op grondvloerniveau te handhaven en/of realiseren, vanuit een huidige situatie van 1,6 miljoen m² bvo vastgoed op de terreinen waarop voor 2030 de ontwikkeling van woningen is voorzien [1].
In Weesp liggen twee transformatiegebieden: Amstellandlaan en Cacaokwartier.
Het huidige planaanbod bedrijfsruimte in de transformatiegebieden is circa 610.000 m2 bvo (zie pagina 13). In deze woon-werkwijken blijft in te plannen plek voor bedrijvigheid, ook in de ambachtelijke sfeer, in de maakindustrie en in de logistiek.
Afbeelding 8. In januari 2025 is de Principenota Zeeburgerpad vastgesteld, die zich richt op de transformatie van de bedrijvenstrook Zeeburgerpad tot een groener en aantrekkelijker gebied voor wonen en werken.
Nu
Amstellandlaan Voor het bedrijvengebied aan de Amstellandlaan is in maart 2022 een ruimtelijk kader vastgesteld om het gebied te ontwikkelen tot een woongebied. In juni 2024 is een bestemmingsplan vastgesteld voor Pampuslaan 1, zodat er op de plek van het leegstaande kantoor appartementen gebouwd kunnen worden. Cacaokwartier Een verouderd deel van het bedrijventerrein Van Houten Industriepark wordt getransformeerd tot nieuwbouwwijk Cacaokwartier met circa 500 woningen. De gemeente Weesp heeft in maart 2022 hiervoor de Nota van Programmatische uitgangspunten (NvU) vastgesteld, met amendementen over parkeerplaatsen en bouwhoogte. In juni 2024 is de NvU geactualiseerd. Het college moet hier nog over besluiten. Vervolgens werken de ontwikkelaars verder aan een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan.
Straks
Afbeelding 9. Het verouderde kantoorpand op Pampuslaan 1 in transformatiegebied Amstellandlaan in Weesp wordt getranformeerd naar 55-70 woningen (verwacht bouwjaar 2025-2026).
[1] Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030. De transformatiegebieden in stadsgebied Weesp zijn hierin niet meegenomen.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
11
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
2.2 Bestaande bedrijfsruimte in transformatiegebieden De totale vloeroppervlakte in de transformatiegebieden in Amsterdam en Weesp is de afgelopen 5 jaar (van 2019 tot 2024) toegenomen met ruim 500.000 m2 bvo. De grootste toename heeft plaatsgevonden in Buiksloterham (+169.00 m2 bvo), Cruquius (+143.000 m2 bvo) en NDSM / Klaprozenweg (+120.000 m2 bvo). Het gaat om toegevoegde woningen, kantoren en voorzieningen. Vloeroppervlakte bedrijfsruimte blijft gelijk De totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte in de transformatiegebieden schommelt sinds 2020 tussen de 800.000 en 820.000 m2 bvo. Het afgelopen jaar zagen we een stijging van circa 16.000 m2 bvo. Dit komt o.a. door een toename van ruim 10.000 m2 bvo bedrijfsruimte in het Food Center. In de Centrale Markthal en in het voormalig uitgaanscentrum Van Galen is in 2023 bedrijfsruimte in gebruik genomen. Het Food Center heeft nog 100.000 m2 bvo nieuwe bedrijfsruimte geprogrammeerd (zie pagina 13), als onderdeel van de ontwikkeling van Marktkwartier West. Aandeel bedrijfsruimte neemt af (meer menging) Het aandeel bedrijfsruimte in de transformatiegebieden is sinds 2019 elk jaar afgenomen; van 50,6% in 2019 naar 37,4% in 2024. In de transitie van bedrijventerreinen naar transformatiegebied zal dit aandeel de komende jaren nog verder dalen.
Het is de ambitie om aan het einde van de transformaties tenminste 500.000 m2 bvo bedrijfsruimte herontwikkeld of behouden te hebben, als onderdeel van gemengde woon-werkwijken.
m2 bvo
2.103.089 2.184.508
2.200.000 2.200.000
1.952.187
2.000.000 2.000.000 1.800.000 1.680.906 1.800.000
1.732.085
1.826.395
1.600.000 1.600.000 1.400.000 1.400.000
Totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte Voor het bepalen van de totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte is in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) gekeken naar gebouwen met industriefunctie.
1.200.000 1.200.000 1.000.000 1.000.000 800.000 800.000
850.699 815.360
807.744 820.766 801.781 817.932
50,6%
44,2%
47,1%
42,0%
38,1%
37,4%
huidig planaanbod: 610.000 m2 bvo
600.000 600.000 400.000 400.000
doel: voorraad bedrijfsruimte tenminste 500.000 m2 bvo
200.000 200.000 - 0
april 2019 2019
april 2020 2020
april 2021 2021
april 2022 2022
april 2023 2023
april 2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2024
Planaanbod bedrijfsruimte (zie pagina 13) (in m2 bvo) Totale vloeroppervlakte in transformatiegebieden (in m2 bvo) Totale vloeroppervlakte bedrijfsruimte in transformatiegebieden (in m2 bvo) Grafiek 5. Totaal vloeroppervlakte en totaal vloeroppervlakte bedrijfsruimte op de bedrijventerreinen met transformatieplannen (in m2 bvo). Zie kaart 1 op pagina 10 voor een overzicht van deze bedrijventerreinen. Bron vloeroppervlakte: BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 t/m april 2024) Bron planaanbod: Projecten Amsterdam (peildatum juli 2024)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
12
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
2.3 Planaanbod en geprogrammeerde bedrijfsruimte Binnenstedelijke transformatie is complex en veel van de projecten in transformatiegebieden bevinden zich nog in de planvormingsfase of het begin van de uitvoering. Het aantal concrete initiatieven ligt daardoor nog laag. De ontwikkelingen hebben al wel effect op de bestaande bedrijven in de transformatiegebieden. Huurcontracten worden maar voor een bepaalde tijd afgegeven of al opgezegd. Ondernemers hebben dan niet altijd al zicht op een nieuwe locatie. Tabel 1 laat zien dat er in de transformatiegebieden 610.000 m2 bvo bedrijfsruimte is opgenomen in de plannen. Hiervan wordt minimaal 50.000 m2 bvo reguliere bedrijfsruimte behouden in Hamerkwartier, Cruquius en NDSM / Klaprozenweg Noord. Als het huidige planaanbod aan bedrijfsruimte daadwerkelijk gerealiseerd wordt, wordt voldaan aan de doelstelling om tenminste 500.000 m² bvo bedrijfsruimte te handhaven en/of realiseren in de transformatiegebieden [1]. Nog weinig nieuwe bedrijfsruimte in voorbereiding Er is circa 560.000 m2 bvo nieuwe bedrijfsruimte geprogrammeerd. Voor slechts een klein gedeelte hiervan, circa 42.500 m2 bvo, zijn er al concrete voorstellen van projectontwikkelaars (er is een overeenkomst getekend) of is deze gerealiseerd. Deze nieuwe bedrijfsruimte wordt gerealiseerd in o.a. Buiksloterham en Hamerkwartier.
De meeste geprogrammeerde bedrijfsruimte is echter nog in planvorming (circa 515.000 m2 bvo). De terughoudendheid wordt gedreven door dure grondposities, stijgende bouwkosten en grote politieke regeldruk. De op te richten werkcorporatie kan het tempo van de gebiedsontwikkeling en de economische ambitie een impuls geven. [1] De transformatiegebieden in Weesp vallen hier buiten, net als de transformatiegebieden in Haven-Stad die na 2030 in ontwikkeling komen.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Nieuwe bedrijfsruimte Planaanbod januari 2020
Planaanbod juli 2024
Nog geen overeenkomst
Overeenkomst getekend
Gerealiseerd
Te handhaven bedrijfsruimte
Buiksloterham
167.000
125.000
104.600
20.400
-
-
Cruquius
22.300
21.200
2.700
700
1.300
16.500
NDSM / Klaprozenweg Noord
6.000
8.000
3.830
920
-
3.250
-
4.300
3.600
700
-
-
Hamerkwartier
112.000
121.000
72.700
17.800
-
30.500
Food Center Amsterdam
100.000
100.000
100.000
-
-
-
Sloterdijk I Zuid
61.300
60.500
60.500
-
-
-
-
28.500
28.500
-
-
-
Schinkelhaven
16.000
16.000
14.000
2.000
-
-
Overamstel (incl. Kauwgomballenkwartier)
29.000
30.000
30.000
-
-
-
Klaprozenbuurt
11.900
11.900
11.900
-
-
-
Weespertrekvaart-Oost en -Midden
9.800
2.600
2.600
-
-
-
Sloterdijk I Noord
56.000
56.000
56.000
-
-
-
Gembo-terrein / Oranjewerf
4.000
25.000
25.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
595.300
610.000
515.930
42.520
1.300
50.250
595.300
610.000
Uitvoering gebiedsontwikkeling gestart vóór 2020
Zeeburgerpad Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien vóór 2030
Amstel Business Park Zuid (deel boven de A10)
Start uitvoering gebiedsontwikkeling voorzien na 2030
Haven-Stad overig (toekomstige ontwikkeling) Totaal
559.750 doel: minimaal 500.000 m2 bvo in 2030
Productieve wijk Creatieve wijk
januari 2020
juli 2024
Tabel 1. Planaanbod bedrijfsruimte (in m2 bvo). Bron: Projecten (peildatum 1 juli 2024)
13
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3. Bedrijventerreinen 3.1 Bedrijvenstrategie: intensiveren en verduurzamen bedrijventerreinen
■ Binnenstedelijke locaties: geschikt voor bedrijven die in hoge dichtheid kunnen opereren met andere economische en maatschappelijke functies, voornamelijk productie, op- en overslag en stadsverzorgende diensten. ■ Ringlocaties: met name geschikt voor stadsverzorgende bedrijvigheid met een grote logistieke component en/of verkeersaantrekkende werking. ■ Grootschalige locaties: locaties aan de rand van de stad geschikt voor extensieve (logistieke) activiteiten en bedrijven uit hogere hindercategorieën, zoals grootschalige toepassingen voor de circulaire economie of energietransitie.
Binnenstedelijk Landlust Westerkwartier Bedrijvencentrum Osdorp Sloten-Slimmeweg Zamenhofstraat Veemarkt Zeeburgereiland Steigereiland Weespertrekvaart-Zuid Ringlocaties Sloterdijk II Business Park Amsterdam Osdorp Bedrijvenstrook Amstel III
De tweede actielijn in de Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2023 betreft het ‘bestendigen, intensiveren en verduurzamen van de bedrijventerreinen’.
Grootschalig Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III) Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
Amsterdam spant zich in om optimale condities te bieden voor de start en ontwikkeling van bedrijven. Dit doen we door kansen te onderzoeken om meer ruimte voor ondernemers te scheppen op bedrijventerreinen (intensivering) en randvoorwaarden te bieden om deze terreinen te verduurzamen. Een belangrijke randvoorwaarde is zekerheid over de toekomst van het bedrijventerrein. Daarom is voor een aantal bedrijventerreinen in de bedrijvenstrategie afgesproken transformatie naar wonen uit te sluiten. Met een aantal parameters brengen we de mate van intensivering in beeld in deze monitor. Ook is er aandacht voor de ontwikkeling van werkgelegenheid op de terreinen. Typering bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in Amsterdam zijn in te delen in drie categorieën (zie kaders). Deze typering is niet toegepast op de terreinen in Weesp en Ouder-Amstel.
Amstel Business Park Zuid (deel onder de A10) Bedrijventerrein Amstel Business Park Zuid ligt in gemeente Ouder-Amstel. Amsterdam is hier grondeigenaar, maar niet het bevoegd gezag. Data over dit gebied is in deze monitor niet beschikbaar voor de indicatoren FSI, functiemix en bebouwingspercentage. Kaart 2. Overzichtskaart bedrijventerreinen in Amsterdam en Weesp. Bron: Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030. De bedrijventerreinen in Weesp zijn toegevoegd aan de kaart uit de bedrijvenstrategie.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
14
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.1 Bedrijvenstrategie: intensiveren en verduurzamen bedrijventerreinen Bedrijventerreinen in Weesp De bestuurscommissie van Weesp heeft acht gebiedsopgaven met bijbehorende doelstellingen geformuleerd voor 2023 t/m 2026. Eén daarvan is de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen intensiever en slimmer gebruiken Om de bedrijven in Weesp de ruimte te geven die ze nodig hebben en daarmee de werkgelegenheid in Weesp te behouden, dient de ruimte op de bestaande bedrijventerreinen intensiever en slimmer gebruikt te worden. Door de ‘Samenwerkingsagenda bedrijventerreinen Weesp’ (2021) uit te voeren, zorgen we samen met de bedrijvenvereniging IVW Weesp en de ondernemers dat de industrieterreinen op strategische wijze toekomstbestendig en duurzamer worden gemaakt.
Stadsgebied Weesp, gebiedsopgave ‘Ontwikkeling bedrijventerreinen’, doelstellingen t/m 2026: 1. De bedrijventerreinen in Weesp zijn ontwikkeld richting een gemengd gebied met verschillende soorten bedrijvigheid en op enkele plekken ook wonen. 2. In 2026 is er een collectieve duurzaamheidsaanpak voor bedrijven voor energieopwekking en energieopslag. Aan deze duurzaamheidsaanpak gaat een inventarisatie van de noodzaak tot stroomnet-aanpassingen vooraf. 3. In 2026 hebben meer bedrijven afspraken met onderwijsinstellingen over stages en leerwerktrajecten.
Geen functiemenging, wel vermenging bedrijvigheid Functiemenging (menging van bedrijfs- en woonfunctie) op de bedrijventerreinen is in de Omgevingsvisie 2050 alsook door de raad van Amsterdam uitgesloten in het belang van een vitaal ondernemingsklimaat. Vermenging van verschillende soorten bedrijvigheid (bijvoorbeeld logistiek en kantoren) op bedrijfspercelen wordt aangemoedigd vanwege efficiënt ruimtegebruik en het bieden van ruimte voor economische activiteit. Gebiedsgerichte aanpak (her)ontwikkeling Bij de (her)ontwikkeling van de bedrijventerreinen zetten we in op verduurzaming en innovatie. Elk gebied heeft een eigen profiel en we kiezen ervoor om gebiedsgericht te werk te gaan bij de (her)ontwikkeling. Bedrijvigheid leidt tot werkgelegenheid en dus veel kansen voor jongeren in het gebied. Die kunnen door koppelingen van onderwijsinstellingen aan bedrijven beter worden benut.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Kaart 3. Bedrijventerreinen in Weesp: Noord, Van Houten Industriepark en Nijverheidslaan.
15
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.2 Intensiveren
Berekening FSI Voor de berekening van de FSI worden de oppervlaktes van alle verblijfsobjecten en panden zonder verblijfsobjecten, conform de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), bij elkaar opgeteld en gedeeld door de oppervlaktes van (onbegroeide) terreindelen, panden, bouwwerken, kunstwerken (zoals perrons) en scheidingen, conform de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT).
3.2.1 Floor Space Index (FSI) Een belangrijke indicator van intensief ruimtegebruik is een hoge Floor Space Index (FSI). De FSI geeft de verhouding aan tussen het bruto vloeroppervlakte van de bebouwing en het totale terreinoppervlakte (zie kader). De gemiddelde FSI van bedrijventerreinen is ongeveer 0,46 voor heel Nederland en 0,64 specifiek voor de provincie Noord-Holland [1]. Deze relatief lage bebouwingsdichtheid komt door de functionele eisen vanuit bedrijven om op de begane grond gehuisvest te zijn en ruimte te hebben voor parkeren en laden en lossen op het terrein.
Sloterdijk De Heining 0,26
Sloterdijk Poort 0,71
De bedrijventerreinen in Amsterdam hebben met een gemiddelde FSI van 0,91 (april 2024) een hogere bebouwingsdichtheid dan landelijk. In 2019 was de gemiddelde FSI in Amsterdam nog 0,88 (zie grafiek 6). Met de uitgifte van vrije kavels is Business Park Amsterdam Business Park Osdorp flink geïntensiveerd in 2023; de FSI nam toe van Amsterdam Osdorp 0,27 (april 2023) naar 0,48 (april 2024). 0,48
De totale vloeroppervlakte van de te intensiveren bedrijventerreinen was in 2019 circa 2.277.000 m2 bvo (zie grafiek 7). In 2023 is dit met ruim 170.000 m2 bvo geïntensiveerd tot circa 2.448.000 m2 bvo. Van alle terreinen is het totale vloeroppervlakte van de bebouwing toegenomen tussen 2019 en 2024, met uitzondering van Landlust (-22.000 m2 bvo), Zeeburgereiland (-500 m2 bvo) en Bedrijventerrein Noord in Weesp (-4.000 m2 bvo). De praktijk laat zien dat de complexiteit om te intensiveren op bedrijventerreinen hoog is vanwege de functionele eisen, de financiële haalbaarheid en verdeeld eigendom. Op Sloterdijk II Zuid, Bedrijvenstrook Amstel III en Landlust/Westerkwartier zijn projecten opgestart om deze intensivering aan te jagen. [1] Bron: Feiten en cijfers bedrijventerreinen in Nederland, Stec Groep (april 2023)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Sloterdijk II 0,93
Landlust 1,18
Bedrijvencentrum Osdorp 1,82
Sloten-Slimmeweg 1,25
Westerkwartier 1,33
Zamenhofstraat 0,46 Zeeburgereiland 0,06
Veemarkt 1,45
Steigereiland 1,69 Weespertrekvaart-Zuid 1,03
Noord 0,72 Intensiviteit ruimtegebruik Bedrijvencentrum Osdorp (1,82) en Steigereiland (1,69) hebben de hoogste FSI. Deze terreinen hebben een relatief hoog percentage kantoren op het terrein. Bedrijventerrein Zeeburgereiland heeft de laagste FSI (0,06). Dit is een nieuw bedrijventerrein waarvan de ontwikkeling recent gestart is.
>1
0,5 - 1
Bedrijvenstrook Amstel III 0,83
Nijverheidslaan 0,54 Van Houten Industriepark 0,71
< 0,5
Kaart 4. FSI van de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam. Bron: BAG en BGT (peildatum april 2024), bewerking O&S gemeente Amsterdam.
16
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.2.1 Floor Space Index (FSI) 2.500.000
0,92
2.447.861
2.450.000
0,908
0,91 0,901
2.420.409 2.388.214
2.400.000 0,898
0,90 0,893
2.334.068
2.350.000
0,89
2.300.000
0,882 0,88
0,877
2.276.776
2.285.168
2.250.000
+0,4%
+2,1%
+2,3%
+1,3%
+1,1%
2.200.000
0,87 2019
2020
2021
2022
2023
2019
2024
Grafiek 6. Gemiddelde FSI van de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam (peildatum 2019 t/m 2024, jaarlijks in april). Bron: BAG en BGT, bewerking O&S gemeente Amsterdam
2020
2021
2022
2023
2024
Grafiek 7. Ontwikkeling totale vloeroppervlakte (in m2 bvo) op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam (peildatum 2019 t/m 2024, jaarlijks in april). Bron: BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam
2 1,82
1,8 1,6 1,4
1,69
2019
1,45 1,33
1,2
2020
1,25 1,18
2021
1,03
1
0,93 0,83
0,8 0,6
0,72
2022
gemiddelde in NL: 0,5-1,0 0,71
0,71 0,54
2023 0,48
0,46
0,4 0,2
2024 0,26
0,06
0
Grafiek 8. FSI van de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam (peildatum 2019 t/m 2024, jaarlijks in april). Bron: BAG en BGT, bewerking O&S gemeente Amsterdam
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
17
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.2 Intensiveren 3.2.2 Functiemix
Bedrijventerreinen
De ambitie is om bedrijventerreinen meer onderdeel te laten zijn van de stad en er ruimte is om ook andere functies op de bedrijventerreinen te realiseren. Echter zonder dat het ten koste gaat van het absolute aantal vierkante meter bedrijfsruimte en het functioneren van de aanwezige bedrijven. De grootste functiemix (waar het aandeel bedrijven het laagst is) is te vinden op een aantal binnenstedelijke terreinen, waaronder Bedrijvencentrum Osdorp, Weespertrekvaart-Zuid en Landlust (zie tabel 2). De bedrijven vertegenwoordigen gemiddeld de grootste functie op de bedrijventerreinen (58,4% in 2024). Het aandeel bedrijfsruimte is tussen 2019 en 2024 wel afgenomen (-0,7%), net als het aandeel kantoren (-0,5%) en wonen (-0,1%). Dit betekent dat er sprake is van meer functiemenging: het aandeel werken (bedrijven en kantoren) en wonen neemt af, terwijl het aandeel overige functies (zoals winkels, sportfuncties en detailen groothandel) juist toeneemt (zie grafiek 9).
+1,3%
bedrijven
kantoren
wonen -0,1%
-0,7%
-0,5%
overige (excl. wonen)
Grafiek 9. Ontwikkeling functiemix tussen april 2019 en april 2024. Bron: BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Bedrijven
Kantoren
Overige (excl. wonen)
2019
2024
2019
2024
2019
2024
Zamenhofstraat
100%
100%
0%
0%
0%
0%
Sloten-Slimmeweg
88%
77%
5%
7%
6%
15%
Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
76%
77%
9%
14%
14%
9%
Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III)
80%
76%
5%
8%
14%
16%
Business Park Amsterdam Osdorp
70%
67%
30%
31%
0%
2%
Veemarkt
68%
64%
21%
26%
6%
5%
Bedrijvenstrook Amstel III
61%
60%
19%
19%
20%
21%
Van Houten Industriepark (Weesp)
56%
60%
35%
32%
7%
7%
Bedrijventerrein Noord (Weesp)
50%
50%
46%
46%
3%
4%
Westerkwartier
42%
48%
31%
28%
26%
23%
Sloterdijk II
47%
44%
41%
39%
12%
16%
Nijverheidslaan (Weesp)
44%
43%
39%
40%
14%
15%
Bedrijvencentrum Osdorp
48%
36%
10%
11%
40%
52%
Weespertrekvaart-Zuid
33%
35%
41%
42%
27%
23%
Landlust
29%
31%
43%
22%
22%
39%
Zeeburgereiland
5%
7%
0%
70%
95%
23%
Steigereiland
1%
0%
66%
64%
33%
35%
59,1%
58,4%
24,8%
24,3%
15,2%
16,5%
Totaal
Binnenstedelijk
Afname >10% tussen april 2019 en april 2024
Ringlocatie
Afname 0-10% tussen april 2019 en april 2024
Grootschalig
Toename tussen april 2019 en april 2024
bedrijfsfunctie < 50%
Tabel 2. Aandeel gebruiksoppervlakte verblijfsobjecten met industrie-, kantoor- en overige functies (excl. wonen) op het totale vloeroppervlakte op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam (peildatum april 2019 en april 2024). Bron: BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam
18
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.2 Intensiveren 3.2.3 Bebouwingspercentage Het bebouwingspercentage is het bebouwde oppervlakte ten opzichte van de totale netto terreinoppervlakte (exclusief water en wegen). Het gemiddelde bebouwingspercentage op bedrijventerreinen in Nederland is 50% [1]. Het gemiddelde bebouwingspercentage op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam (54% in 2024) is iets hoger dan landelijk. Het bebouwingspercentage is in de periode tussen 2019 en 2024 met name toegenomen op de terreinen waar nog relatief weinig bebouwd is (zie tabel 3). Als je de onbebouwde kavels buiten beschouwing zou laten, valt het gemiddelde bebouwingspercentage hoger uit. De dichtstbebouwde bedrijventerreinen zijn binnenstedelijk gelegen: Veemarkt (92%), SlotenSlimmeweg (88%) en Bedrijvencentrum Osdorp (83%). Zeeburgereiland is nog in ontwikkeling en is daardoor nog voor slechts 4% bebouwd.
Berekening bebouwingspercentage (ground space index) Voor de berekening van het bebouwingspercentage wordt het bebouwde oppervlakte (conform de BAG) gedeeld door het totale netto terreinoppervlakte (panden, bouwwerken, onbegroeide terreinen, scheidingen en kunstwerken), conform de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT). De BGT is sinds omstreeks 2018 in opbouw. Veranderingen in het bebouwingspercentage kunnen dus ook (deels) worden veroorzaakt door verbeteringen in de classificatie van het terrein.
54,0%
53,7% 52,9%
52,7%
52,8%
52,5% NL: 50%
april 2019
april 2020
april 2021
april 2022
april 2023
april 2024
Grafiek 10. Bebouwingspercentages op de te intensiveren bedrijventerreinen (peildatum april 2019 t/m april 2024). Bron: BAG en BGT, bewerking O&S gemeente Amsterdam
1.820.000
Tussen 2023 en 2024 is het bebouwingspercentage het meest toegenomen op Business Park Amsterdam Osdorp (van 20% naar 38%) en op Nijverheidslaan (van 39% naar 45%). Het bebouwde oppervlakte op de te intensiveren bedrijventerreinen is tussen 2019 en 2024 toegenomen met bijna 90.000 m2 bvo tot circa 1.810.000 m2 bvo; een groei van 5,1%. De grootste groei heeft in het afgelopen jaar plaatsgevonden (+2,0%).
1.808.047
1.800.000
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
2024
Veemarkt
95%
92%
Sloten-Slimmeweg
88%
88%
Bedrijvencentrum Osdorp
83%
83%
Westerkwartier
75%
75%
Steigereiland
66%
63%
Landlust
61%
63%
Sloterdijk II
60%
59%
Bedrijventerrein Noord (Weesp)
62%
57%
Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III)
52%
54%
Bedrijvenstrook Amstel III
52%
54%
Weespertrekvaart-Zuid
46%
47%
Nijverheidslaan (Weesp)
37%
45%
Van Houten Industriepark (Weesp)
44%
40%
Business Park Amsterdam Osdorp
37%
38%
Zamenhofstraat
17%
34%
Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
17%
20%
Zeeburgereiland
5%
4%
52,9%
54,0%
1.752.760
1.760.000 1.743.281 1.740.000
Binnenstedelijk
1.731.943
Ringlocatie
1.720.894
Grootschalig
1.720.000 +0,6%
+0,7%
+0,5%
+1,1%
+2,0%
1.700.000 2019
[1] Bron: Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, C. van Steenwijk (2010)
2019
Gemiddeld
1.772.833
1.780.000
Bedrijventerreinen
2020
2021
2022
2023
2024
Grafiek 11. Bebouwd oppervlakte (in m2 bvo) op de te intensiveren bedrijventerreinen (peildatum april 2019 t/m april 2024). Bron: BAG en BGT, bewerking O&S gemeente Amsterdam
Nog niet alle kavels zijn uitgegeven (zie pagina 29) Tabel 3. Bebouwingspercentage per te intensiveren bedrijventerrein (peildatum april 2019 en april 2024). Bron: BAG en BGT, bewerking O&S gemeente Amsterdam
19
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.2 Intensiveren 3.2.4 Aantal vestigingen
3.2.5 Aantal vestigingen per hectare
Op de intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam waren in 2019 3.373 bedrijven gevestigd; in 2023 was dit aantal toegenomen tot in totaal 4.912 vestigingen (zie grafiek 12). Van deze toename van ruim 1.500 vestigingen, of 45% van het totaal, is het echter niet te zeggen in welke mate er daadwerkelijke intensivering van bedrijfsruimte heeft plaatsgevonden en in welke mate het aan verkleuring toe te wijden is.
Het gemiddeld aantal vestigingen per hectare in Nederland is niet bekend.
Het aantal vestigingen is in 2023 het meest toegenomen in Sloterdijk Poort (van 1.339 naar 1.480), Bedrijvencentrum Osdorp (van 484 naar 663), Nijverheidslaan (van 34 naar 49) en WeespertrekvaartZuid (van 190 naar 215).
Het laagste aantal vestigingen per hectare is te vinden op de terreinen waar nog grond uit te geven is; Business Park Amsterdam Osdorp (2,4) en Zeeburgereiland (1,2). Op Zamenhofstraat is slechts één bedrijf gevestigd, wat de waarde vertekend (zie tabel 4).
25,5
4.912
4.679
4.118
3.582
3.373
Het aantal vestigingen per hectare op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam steeg gemiddeld van van 17 naar 26 (zie grafiek 13). Op de binnenstedelijke bedrijventerreinen is het aantal vestigingen per hectare het hoogst. Bedrijvencentrum Osdorp had in 2023 de meeste vestigingen per hectare (126), gevolgd door Veemarkt (72) en Steigereiland (60). Deze hoge waarden zijn te verklaren door een toename van ZZP’ers en microbedrijven in dienstverlenende sectoren.
17,1
17,8
19,6
21,0
Bedrijventerreinen
2019
2023
Bedrijvencentrum Osdorp
48,8
126,4
Veemarkt
71,1
72,1
Steigereiland
47,1
59,9
Landlust
43,7
51,5
Sloten-Slimmeweg
31,4
33,3
Westerkwartier
18,8
22,2
Sloterdijk II
10,2
20,2
Weespertrekvaart-Zuid
8,2
18,7
Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III)
3,8
14,1
Amstel Business Park Zuid (onder A10)
6,7
8,7
Bedrijvenstrook Amstel III
6,0
8,1
Bedrijventerrein Noord (Weesp)
4,4
7,1
Nijverheidslaan (Weesp)
2,9
5,5
Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
3,1
5,4
Van Houten Industriepark (Weesp)
0,6
2,7
Business Park Amsterdam Osdorp
0,8
2,4
Zeeburgereiland
0,4
1,2
Zamenhofstraat
0,0
0,1
Gemiddeld
17,1
25,5
Binnenstedelijk +6%
+15%
+14%
+5%
Ringlocatie Grootschalig
april 2019
april 2020
april 2021
april 2022
Grafiek 12. Aantal vestigingen op de bedrijventerreinen. Bron: ARRA en BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 t/m april 2023)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
april 2023
april 2019
april 2020
april 2021
april 2022
april 2023
Grafiek 13. Aantal vestigingen per hectare op de bedrijventerreinen. Bron: ARRA en BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 t/m april 2023)
Nog niet alle kavels zijn uitgegeven (zie pagina 27) Tabel 4. Aantal vestigingen per hectare op de bedrijventerreinen. Bron: ARRA en BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 en april 2023)
20
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.3 Werkgelegenheid 3.3.1 Groei werkgelegenheid De groei van de werkgelegenheid (het aantal banen vanaf 1 uur per week) op de te intensiveren bedrijventerreinen neemt sinds 2019 af. In 2023 is sinds het eerst een daling te zien: een afname van de werkgelegenheid van 0,2% (zie grafiek 14). Het aantal banen is in 2023 het meest afgenomen op het Van Houten Industriepark, Steigereiland, Westerkwartier en Veemarkt. De werkgelegenheid nam hier met meer dan 10% af. Op Steigereiland is er langjarig nog steeds sprake van groei. De werkgelegenheid op Westerkwartier, waar sprake is van transformatie, loopt al jaren terug. Toch nam de werkgelegenheid op een aantal terreinen ook toe; op bedrijventerreinen aan de rand van de stad. De grootste groei tussen 2022 en 2023 heeft plaatsgevonden op Zeeburgereiland (252%). Ook op Business Park Amsterdam Osdorp, Bedrijvencentrum Osdorp en Sloterdijk De Heining is het aantal banen met meer dan 15% toegenomen.
Sloterdijk De Heining +18,9%
Sloterdijk II -2,3%
Sloterdijk Poort +1,3%
Landlust -6,9%
Bedrijvencentrum Osdorp +20,9% Business Park Amsterdam Osdorp +22,3%
Sloten-Slimmeweg +15,9%
Westerkwartier -15,1%
Zamenhofstraat -3,6% Zeeburgereiland +252,3%
Veemarkt -13,7%
Steigereiland -16,2% Weespertrekvaart-Zuid -0,8%
Noord +2,5% Amstel Business Park Zuid (deel onder de A10) +3,3%
Bedrijvenstrook Amstel III -5,9%
Van Houten Industriepark -26,8%
6,1% 4,9%
Nijverheidslaan +7,7%
4,2%
> 25% groei 5-25% groei
-0,2% Groei 2019-2020
Groei 2020-2021
Groei 2021-2022
Groei 2022-2023
Grafiek 14. Groei werkgelegenheid (aantal banen vanaf 1 uur per week). Bron: LISA, bewerking O&S gemeente Amsterdam
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
0-5% groei 0-10% afname afname > 10% Kaart 5. Groei werkgelegenheid (aantal banen vanaf 1 uur per week) op de bedrijventerreinen tussen 2022 en 2023. Bron: LISA, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2022 en april 2023)
21
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.3 Werkgelegenheid 3.3.2 Aantal banen
Bedrijventerreinen
2019
2022
2023
De werkgelegenheid (het aantal banen vanaf 1 uur per week) op de bedrijventerreinen is tussen 2019 en 2022 elk jaar toegenomen. In deze periode zijn er meer dan 5.300 banen bij gekomen. In 2023 is het aantal banen voor het eerst licht afgenomen. Op de helft van de bedrijventerreinen is de werkgelegenheid afgenomen (zie tabel 5). Een algemene trend voor industrie, bouw en handel is dat er efficiënter gewerkt wordt door automatisering en robotisering. Hierdoor is er minder menselijke arbeid nodig voor hetzelfde werk.
Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III)
5.603
8.268
8.372
Bedrijvenstrook Amstel III
7.878
7.917
7.451
Amstel Business Park Zuid (onder A10)
5.398
6.247
6.456
Sloterdijk II
3.199
3.439
3.359
Bedrijventerrein Noord (Weesp)
2.639
2.648
2.715
Weespertrekvaart-Zuid
1.462
2.018
2.002
Bedrijvencentrum Osdorp
1.066
1.318
1.594
Business Park Amsterdam Osdorp
1.000
1.123
1.373
Op de terreinen waar nog kavels uit te geven zijn, is de werkgelegenheid toegenomen. Op Zeeburgereiland waren in 2023 3,5 keer zoveel personen aan het werk als in de periode ervoor.
Steigereiland
1.058
1.302
1.091
Landlust
950
919
856
Westerkwartier
764
928
788
Nijverheidslaan (Weesp)
559
702
756
Veemarkt
854
812
701
Zamenhofstraat
456
467
450
Van Houten Industriepark (Weesp)
313
385
282
Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
132
159
189
Zeeburgereiland
44
44
155
Sloten-Slimmeweg
90
82
95
33.470
38.780
38.690
Sloterdijk Poort, Bedrijvenstrook Amstel III en Amstel Business Park Zuid (deel onder de A10) bieden de grootste werkgelegenheid: 58% van het totale aantal banen op de bedrijventerreinen vindt op deze drie terreinen plaats. 35.500
33.470
37.230
38.780
38.690
Totaal
Afbeelding 10-11. Sloterdijk Poort, de ‘werkplaats voor de stad’, is het domein van stadsverzorgende bedrijvigheid in het westen van de stad. Bron onderste foto: KG Parkmanagement
Binnenstedelijk Ringlocatie +6,1% 2019
+4,9% 2020
+4,2% 2021