2. Monitor Bedrijfsruimte Amsterdam 2024
Tekst van het document
-0,2% 2022
Grootschalig 2023
Grafiek 15. Werkgelegenheid op de bedrijventerreinen: aantal banen vanaf 1 uur per week (afgerond op tientallen). Bron: LISA, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 t/m april 2023)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Nog niet alle kavels zijn uitgegeven (zie pagina 27)
Tabel 5. Aantal banen vanaf 1 uur per week op de bedrijventerreinen. Bron: LISA, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 en april 2023)
22
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.3 Werkgelegenheid 3.3.3 Aantal werkzame personen per hectare Gemiddeld zijn er in Nederland 40 personen werkzaam per hectare. Op de te intensiveren bedrijventerreinen in Amsterdam ligt het gemiddelde in 2023 bijna vier keer zo hoog: 151 werkzame personen per hectare. In 2019 waren dat er nog 112. Dat het gemiddelde in Amsterdam veel hoger ligt dan gemiddeld in Nederland komt doordat Amsterdam (met uitzondering van de Haven) weinig grootschalige bedrijventerreinen kent, waar het aantal werkzame personen per hectare significant lager ligt dan meer stedelijke bedrijventerreinen. Daarnaast zijn op een aantal terreinen, zoals Sloterdijk II, kantoren gevestigd die het aantal werknemers per hectare flink laat toenemen. In 2023 werkten de meeste personen per hectare op de binnenstedelijke bedrijventerreinen Steigereiland (695), Veemarkt (326) en Bedrijvencentrum Osdorp (304). Het grootschalige bedrijventerrein De Heining had het minst aantal werknemers per hectare (12). Daarbij moet wel in ogenschouw genomen worden dat nog niet alle kavels uitgegeven zijn. 151 125 118 112 111
Bedrijventerreinen
2019
2023
Steigereiland
470
695
Veemarkt
351
326
Bedrijvencentrum Osdorp
181
304
Sloterdijk II
118
194
Weespertrekvaart-Zuid
113
174
Amstel Business Park Zuid (onder A10)
126
163
Landlust
162
147
Westerkwartier
130
139
Bedriijvenstrook Amstel III
83
111
Sloten-Slimmeweg
86
90
Nijverheidslaan (Weesp)
49
84
Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III)
30
80
Business Park Amsterdam Osdorp
16
57
Bedrijventerrein Noord (Weesp)
40
52
Zamenhofstraat
18
41
Zeeburgereiland
19
36
Van Houten Industriepark (Weesp)
11
20
Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
6
12
Gemiddeld
112
151
Afbeelding 12. Lasser aan het werk. Foto: Roos Trommelen
Binnenstedelijk Ringlocatie
NL: 40 april 2019
april 2020
april 2021
april 2022
Grootschalig april 2023
Grafiek 16. Gemiddeld aantal werkzame personen (vanaf 1 uur per week) per hectare. Bron: ARRA en BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 t/m april 2023)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Nog niet alle kavels zijn uitgegeven (zie pagina 27) Tabel 6. Aantal werkzame personen (vanaf 1 uur per week) per hectare. Bron: ARRA en BAG, bewerking O&S gemeente Amsterdam (peildatum april 2019 en april 2023)
23
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.4 Verduurzamen 3.4.1 Energietransitie Bedrijventerreinen zijn belangrijk in de energietransitie. In Amsterdam is het bedrijfsleven verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van het totale energieverbruik. Om de klimaatdoelstellingen van de stad te behalen is het nodig dat ook de bedrijven goed mee (kunnen) komen in de energietransitie. Concreet betekent dit energiebesparing door bedrijven, het door bedrijven lokaal opwekken van duurzame energie én deze opwek en het verbruik ervan beter op elkaar afstemmen. Elektrificatie We staan op dit moment voor een elektrificatieopgave, mede door de zero-emissiezone die vanaf 2025 wordt ingevoerd in Amsterdam. Een knelpunt hierbij is de netcongestie bij grootverbruikers in de stad, waardoor bedrijven die willen elektrificeren niet vanzelfsprekend een grotere aansluiting kunnen krijgen. We zetten in op passende oplossingen per bedrijf door middel van gratis maatwerkadviezen, subsidies, lage rente leningen en het stimuleren van lokale samenwerkingen. Energie-adviestraject In 2023 hebben 360 bedrijven in Amsterdam een energie-adviestraject doorlopen, waarvan 47 op bedrijventerreinen.
Vanuit het Activiteitenbesluit milieubeheer worden bedrijven en instellingen die per jaar vanaf 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m3 aardgas(equivalent) gebruiken, verplicht om alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uit te voeren. Dit zorgt ervoor dat grote uitstoters ook stappen zetten richting klimaatneutrale bedrijfsvoering. Een deel van de bedrijven op bedrijventerreinen moet hier ook aan voldoen.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
3.4.2 Bedrijventerrein Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 krijgt hoogste keurmerk voor duurzaamheid Bedrijventerrein Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 heeft het keurmerk ‘BREAAM-Outstanding’ gekregen. Dat is het hoogste keurmerk voor duurzame gebiedsinrichting in Nederland. Bedrijven die zich hier willen vestigen moeten dus voldoen aan de strengste eisen voor duurzaamheid. Het is voor het eerst dat een Amsterdams bedrijventerrein dit keurmerk ontvangt. Het plan voor de inrichting van het nieuwe bedrijventerrein onderscheidt zich op verschillende manieren:
Bij de bouw staan duurzaamheid en hergebruik van materialen voorop. We hogen bijvoorbeeld de grond niet op, zodat de bodem zo min mogelijk beschadigt.
Afbeelding 13. Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 is gecertificeerd met een BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling Outstanding certificaat. De Schiphol Area Development Company (SADC) ontwikkelt het bedrijventerrein. “We doen als SADC heel veel in het gebied, maar vragen van onze klanten hetzelfde op kavel- en gebouwniveau. Dat brengt de locatie als geheel echt verder”. Bron: SADC
Groen en water: Tussen de gebouwen op het terrein komen groen en water, zoals ongeveer 1.000 fruitbomen en een waterpark. En rond het terrein komt een brede groene rand met bomen en struiken. We planten hier soorten die van nature in Nederland groeien en bomen die weg moeten uit andere delen van de stad.
Energie en recycling: Verder wekt het bedrijvenpark evenveel energie op als het verbruikt. Dit doen we met zonne-energie en andere natuurlijke energiebronnen. Ook willen we zoveel mogelijk regenwater opnieuw gebruiken en afvalstoffen recyclen.
Afbeelding 14. Impressie van het waterpark (een hoogwaardig stadspark met onder meer aquaducten) in Business Park Amsterdam Osdorp fase 2. Bron: SADC
24
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.4 Verduurzamen 3.4.3 Energielabels Sinds 1 januari 2023 is energielabel C voor kantoren het minimaal verplichte niveau. Voor bedrijfsruimten gelden vooralsnog geen eisen wat betreft energielabels. Op deze online kaart zijn de geregistreerde energielabels inzichtelijk gemaakt van de panden in Amsterdam. In tabel 7 is de ontwikkeling weergegeven van het aandeel panden op de bedrijventerreinen met energielabel A of hoger. Hieruit blijkt duidelijk een verduurzaming van de bebouwing op deze terreinen. De binnenstedelijke terreinen huisvesten nog relatief veel panden met een lager energielabel. Dit komt omdat in de binnenstad over het algemeen oudere panden staan dan op de ring- en grootschalige locaties. De gemeente ondersteunt ondernemers met het verduurzamen van hun bedrijfspand door middel van gratis energieadvies en begeleiding, subsidies en lage renteleningen, en collectieve inkoop.
Bedrijventerreinen
2022
2023
2024
Business Park Amsterdam Osdorp
100
100
100
Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
100
100
100
Steigereiland
79
88
91
Sloterdijk II
82
84
88
Bedrijvencentrum Osdorp
81
80
77
Nijverheidslaan (Weesp)
61
68
75
Bedrijvenstrook Amstel III
51
72
73
Sloten-Slimmeweg
67
69
69
Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III)
63
65
67
Weespertrekvaart-Zuid [2]
40
48
52
Landlust
44
50
50
Westerkwartier [1]
43
45
48
Veemarkt
56
60
47
Bedrijventerrein Noord (Weesp)
44
46
47
Zamenhofstraat [3]
38
33
43
Van Houten Industriepark (Weesp)
17
22
22
Zeeburgereiland
-
-
-
Binnenstedelijk
Ringlocatie
Grootschalig
De gebieden in de Atlas Plabeka komen niet overal overeen met de (begrenzing van de) bedrijventerreinen zoals weergegeven in deze monitor: [1] Gebied ‘Food Center Amsterdam en Westerkwartier’ [2] Gebied ‘Overamstel / Weespertrekvaart’ [3] Gebied ‘Pereboomsloot’ Tabel 7. Percentage verblijfsobjecten met energielabel A en hoger op de bedrijventerreinen in Amsterdam en Weesp. Let op: niet alle verblijfsobjecten op de bedrijventerreinen hebben (al) een geregistreerd energielabel. Bron: RVO, bewerking Atlas Plabeka (peildatum 1 januari 2024)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
A
B
C
D
E
F
G
Afbeelding 15. Energielabels verblijfsobjecten op Bedrijvencentrum Osdorp (boven) en Business Park Amsterdam Osdorp (onder). Bron: arcgis.com (peildatum 1 augustus 2024)
25
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
3.4 Verduurzamen 3.4.4 Netcongestie Netcongestie ontstaat wanneer de vraag naar transportcapaciteit hoger is dan de beschikbare capaciteit op het elektriciteitsnet. Bijvoorbeeld als veel klanten tegelijkertijd elektriciteit willen afnemen. Feitelijk is er dan sprake van file op het stroomnet. Om de veiligheid en betrouwbaarheid van de elektriciteitsvoorziening te waarborgen kondigen de netbeheerders congestie af wanneer het net overbelast dreigt te raken. De vraag naar transportcapaciteit is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Onder andere doordat het bedrijfsleven, de gebouwde omgeving en de mobiliteitssector verduurzamen. Daarnaast heeft de gascrisis van 2021 ervoor gezorgd dat de vraag naar elektriciteit flink is gestegen. Deze ontwikkelingen hebben er samen toe geleid dat de elektriciteitsnetten in vrijwel het hele land vol zitten. Voor een totaalbeeld, bekijk de capaciteitskaart van Netbeheer Nederland. In Amsterdam is sprake van congestie voor verbruik (afname) op delen van het Liander-net. Sinds 2021 geldt code rood voor Amsterdam West, Nieuw-West, Noord, het havengebied en delen van het centrum. In deze gebieden wordt sindsdien geen extra transportcapaciteit meer vergeven aan grootverbruikers. Op 18 oktober 2023 deed TenneT een vooraankondiging van afnamecongestie op het Noord-Hollandse hoogspanningsnet.
Sindsdien geldt code oranje voor Noord-Holland en wordt er in de hele provincie geen extra transportcapaciteit meer vergeven aan grootverbruikers. Dit komt dus bovenop de congestie op het Liander-net. Alle aanvragen voor een grootzakelijke aansluiting die na 18 oktober 2023 binnenkomen, komen op de wachtlijst.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Maatschappelijke prioriteren Op 18 april 2024 heeft de Autoriteit Consument en Markt (ACM) het codebesluit Prioriteringsruimte bij transportverzoeken gepubliceerd. Hiermee zijn netbeheerders vanaf 1 oktober 2024 verplicht om maatschappelijk prioriteren toe te passen in congestiegebieden. Dit doen zij aan de hand van het landelijk vastgestelde prioriteringskader en –proces. Binnen het prioriteringskader vallen: ■ Congestieverzachters: partijen die ervoor zorgen dat er extra transportcapaciteit beschikbaar komt ■ Veiligheidsdiensten: brandweer, ambulance, acute gezondheidszorg, defensie en waterbeheer ■ Basisbehoeften: woningbouw, onderwijs en warmtelevering De meeste bedrijven die een nieuwe aansluiting nodig hebben lopen een groot risico om geraakt te worden door netcongestie, gezien de meeste bedrijven niet in het prioriteringskader vallen. Grootverbruikers (> 3x80A) lopen nu een hoog risico om geen aansluiting meer te verkrijgen. Voor kleinverbruikers zijn er voorlopig geen problemen. Commerciële plinten in woningbouwprojecten maken onder sommige voorwaarden kans om aangesloten te worden. Voorwaarde is dat er onder congestie toch vermogen beschikbaar komt en dat de plint onlosmakelijk verbonden én ondergeschikt is aan de woonfunctie. De kans om aangesloten te worden is zeer afhankelijk van het beschikbare vermogen en eventuele andere aanvragers met prioriteit.
Toekomstperspectief Om de congestie structureel op te lossen moeten de netbeheerders hun elektriciteitsnetten fors uitbreiden, op alle netvlakken. Het uitbreiden van elektriciteitsnetten is een ingewikkelde en arbeidsintensieve operatie. Ter indicatie: de bouw van een onderstation duurt tussen de 8 en 10 jaar. Deze doorlooptijd bestaat niet alleen uit de bouw van het station zelf, ook het bijbehorende vergunningentraject, de ontwerpfase en het ruimtelijk inpassingsproces. In de Taskforce Congestie Amsterdam (TFCA) werkt de gemeente Amsterdam intensief samen met TenneT, Liander en het havenbedrijf om de geplande netuitbreidingen zo snel en efficiënt mogelijk te realiseren. Uiteindelijk moet het hele elektriciteitsnet worden verzwaard, maar voor de huidige congestiesituatie zijn met name deze werkzaamheden van belang: ■ Werkzaamheden Amsterdam-Noord (Liander): knelpunten opgelost in 2026 ■ Werkzaamheden Amsterdam-West (Liander): knelpunten opgelost in 2028 ■ Werkzaamheden Noord-Holland Zuid (TenneT): knelpunten opgelost tussen 2031 en 2033 Voor grootgebruikers is er daarom tot 2031/2033 sprake van netcongestie, pas daarna is er – als het goed is – ook voor deze groep gebruikers geen belemmering meer.
Netcongestie
26
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
4. Bedrijventerreinen: vrije kavels 4.1 Bedrijvenstrategie: selectief omgaan met vrije kavels De derde actielijn in de Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2023 betreft het ‘selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein’. Amsterdam zet haar resterende ruimte strategisch in om de transformatieopgave en circulaire ambities te ondersteunen. Bij de uitgifte van de schaarse ruimte wordt gehandeld volgens het adagium ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’ en het behoud van voldoende ruimte voor hoge milieucategorieën en innovatieve bedrijven die een bijdrage leveren aan de ambities van de stad. Er wordt prioriteit gegeven aan bedrijven uit transformatiegebieden die moeilijk te mengen zijn met wonen en qua historie, klantenbestand, leveranciers en/of werknemers binding hebben met de stad. Ook bedrijven die de transitie naar een duurzame en circulaire stad kunnen versnellen krijgen voorrang. Begin 2020 was het totale kavelaanbod op Amsterdamse bedrijventerreinen 65,9 hectare. Sindsdien is er 22,4 hectare uitgegeven (34%) en bedraagt de resterende kavelruimte 43,5 hectare. Dit aanbod concentreert zich op Sloterdijk Poort (23,4 ha) en Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 (16,6 ha).
65,9
Bedrijvenstrook Zeeburgereiland Bedrijvenstrook Zeeburgereiland is een nieuw, klein bedrijventerrein voor kleine en middelgrote ondernemingen, bijvoorbeeld ambachts- en bouwbedrijven, onderhouds- en reparatiebedrijven en een bouwmarkt. Er is 1,9 hectare uitgeefbare grond. Hiervan is 1,5 hectare uitgeefbaar voor stadsverzorgende bedrijven (voor bedrijven die in de transformatiegebieden in Amsterdam ruimte moeten maken voor woningbouw) en 0,4 hectare is uitgeefbaar voor een bouwmarkt (tender eind 2025/ begin 2026).
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
12,2
55,7
43,5 43,5
1,9 hiervan is 1,5 ha gereserveerd voor bedrijven uit transformatiegebieden
Bedrijvenstrook Zeeburgereiland 6,7 Business Park Amsterdam Osdorp fase 1
6,7
volledig uitgegeven 0
23,8 Business Park Amsterdam Osdorp fase 2
7,2
zie pag. 28
16,6
31,4 Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III)
23,5 ha
3,0 28,4
1,8 ha 1,9 ha
16,6 ha
Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV)
5,0
23,4 23,4
2,1
1,6 0 ha
De daadwerkelijke uitgeefbare ruimte is kleiner in verband met reserveringen op de kavels voor bedrijven en voorzieningen voor de stad zoals een onderstation of hulpwarmtevoorziening. De bedrijventerreinen in Weesp zijn volledig uitgegeven, er zijn enkel nog vrije kavels in privaat bezit.
10,2
TOTAAL
25 ha resterende kavelruimte waarvan 13,3 ha gereserveerd voor bedrijven uit transformatiegebieden (zie pag. 29 en 30)
Uitgegeven kavelruimte tussen januari 2020 en juli 2023 Uitgegeven (of in optie genomen) kavelruimte tussen juli 2023 en juli 2024 Resterende kavelruimte Kaart 6. Resterende kavelruimte (in hectare) op de bedrijventerreinen met een selectiebeleid en/of selectief uitgifteprotocol (peildatum 1 juli 2024)
Grafiek 17. Stand van zaken uitgegeven en resterende kavelruimte (in hectare) per bedrijventerrein. Bron: Projecten (peildatum 1 juli 2024)
27
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
4.2 Uitgifte bedrijventerrein 4.2.1 Uitgifte in 2023-2024
4.2.2 Business Park Amsterdam Osdorp fase 2
In 2020 werd verwacht dat bij een ‘business as usual’ beleid er per 2026 geen vrije kavels meer zouden zijn. Het uitgiftetempo is tot nu toe echter ruim lager. Deels is dit het gevolg van scherpere beleidskeuzes: een selectief uitgifteprotocol en de reservering van 18,4 hectare op Sloterdijk Poort en De Heining voor bedrijven uit transformatiegebieden leiden tot minder transacties (zie pagina 31). Daarnaast werken de hoge bouwkosten en kavelprijzen belemmerend voor het uitgiftetempo.
Business Park Amsterdam Osdorp is een bedrijventerrein gelegen tussen luchthaven Schiphol en Amsterdam en ontwikkelt zich onderscheidend op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Er wordt een circulair uitgifteprotocol gehanteerd.
Sinds juli 2023 is er bedrijventerrein uitgegeven op Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 (7,2 ha) en Sloterdijk Poort (5,3 ha).
1
Uitgegeven (ha)
6
0,5
4
1,0
5
1
7 5 VK
Fase 1
Uitgeefbaar (ha)
0,4 5,0
7 [gereserveerd]
5,0
8
3,1
9
2,9
10
4,0
Voorzieningenkavel
0,7
TOTAAL
4
0,5
3
6 AMS CityDocks
2
9
3
0,7
2
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
8
Fase 1 is al volledig uitgegeven (6,7 hectare). Op fase 2 was 23,8 hectare uitgeefbaar [1]. In 2024 zijn de eerste vier kavels uitgegeven (in totaal 7,2 ha). Op kavel 6 is in mei 2024 de bouw gestart van het last-mile distributiecentrum AMS CityDocks (oplevering in 2025). De resterende kavels komen gefaseerd beschikbaar en hebben een grootte van 0,4 tot 5 hectare. Voor twee kavels zijn realisatieovereenkomsten gesloten (deze kavels zijn gereserveerd). Kavels fase 2
Afbeelding 16. Impressie last-mile distributiecentrum AMS CityDocks Bron: AMS CityDocks
Fase 2 10
7,2
16,6
Beschikbaar
Uitgegeven
Gereserveerd
Op termijn beschikbaar
Kaart 9. Beschikbare kavels op Business Park Amsterdam Osdorp fase 1 en fase 2 (peildatum 1 maart 2025). Fase 1 is volledig uitgegeven. Bron: SADC
[1] Ten tijde van het vaststellen van de Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030 was er 28 hectare uitgeefbaar op Business Park Amsterdam Osdorp fase 2. Dit is in 2021 teruggebracht naar maximaal 25 hectare vanwege het beschikbaar stellen van 3 hectare grond voor kleinschalige stadslandbouw. De beschikbare ruimte is daarna vastgesteld op 23,8 ha.
28
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
4.2 Uitgifte bedrijventerreinen 4.2.3 Sloterdijk Poort (vml. Sloterdijk III) Sloterdijk Poort is het domein van stadsverzorgende bedrijvigheid in het westen van de stad. Het is het grootste aaneengesloten bedrijventerrein van Amsterdam. Er is ruimte voor bedrijven die niet mengbaar zijn met woningbouw. Het gebied wordt gekenmerkt door een grote variëteit aan bedrijven:
Sloterdijk De Heining
2,9 (tender) 0,3 4,1
■ Noord (N1 cluster, logistiek cluster en Waternet)
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
3,7 0,8
1,9
0,1
0,5
0,3 0,4
1,6
0,5
0,7
0,2 0,8
0,4
0,4
0,5
Kaart 10. Uitgeefbare kavels (incl. gereserveerde kavels) (in ha) op bedrijventerreinen Sloterdijk Poort en Sloterdijk De Heining (peildatum 1 januari 2025)
Bedrijventerrein
Cluster / kavels
Sloterdijk Poort
Er was begin 2020 29,5 ha uitgeefbare grond. In 2024 zijn de oppervlakten gereviseerd en is het uitgeefbare oppervlakte bijgesteld naar 31,4 ha. Er is sinds begin 2020 5,3 hectare uitgegeven. Dit betreft o.a. een kavel in De Schil voor Alliander eind 2021 (2,9 ha) en een uitbreiding van een bouwmarkt (0,1 ha). Er is 2,7 hectare in optie en nog 23,4 hectare beschikbaar (zie tabel 8). Herhuisvesting vanuit transformatiegebieden ■ Alliander verliet transformatiegebied Overamstel ten behoeve van de ontwikkeling van Amstelkwartier fase 3. ■ Een houtzagerij die in 2019 landde in het detailhandelscluster, kwam vanuit transformatiegebied Haven-Stad (Minervahaven).
Uitgeefbare kavels
2,5
1,6
Grote kavels met vooral logistieke bedrijven. Ook bedrijven met de zwaarste milieucategorie mogen zich hier vestigen. ■ Circulaire schil De kavels in de circulaire schil zijn gereserveerd voor bedrijven die duurzaam en circulair ondernemen. Dit deel van Sloterdijk Poort wordt vanaf 1 april 2025 eigendom van het Amsterdamse Havenbedrijf. ■ Zuid (werkgebied 1, 2 en 3) Bestemd voor kleine stadsverzorgende bedrijven. ■ Detailhandelscluster Gemengd gebied met grote bedrijven zoals bouwmarkten, woonwinkels en kleine maakbedrijven.
1,0
Sloterdijk Poort
Sloterdijk De Heining Totaal
Afwegingskader (2019)
Oppervlakte (2024)
Uitgeefbaar (ha)
Gereserveerd (ha)
Uitgegeven (ha)
N1 cluster
11,4
8,9
8,9
-
-
Circulaire schil: N5, N6
12,8
9,8
7,2
1,5
1,1
Logistiek cluster: N7a, N8a
1,1
1,1
1,1
-
-
Zuid, werkgebied 1: W3, W5, W6
1,0
1,3
1,2
0,1
-
Zuid, werkgebied 3: M1, M3, M4
2,2
2,4
0,8
0,3
1,3
Detailhandelscluster
3,5
5,0
4,2
0,8
-
De Schil Noord
2,7
2,9
-
-
2,9
Totaal Sloterdijk Poort
34,7
31,4
23,4
2,7
5,3
Diverse
2,1
2,1
1,6
-
0,5
36,8
33,5
25,0
2,7
5,8
Tabel 8. Uitgeefbare grond in Sloterdijk Poort en Sloterdijk De Heining (peildatum 1 januari 2025). Gereserveerde kavels voor bedrijven uit transformatiegebieden (zie tabel 9 op pagina 31).
29
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
4.2 Uitgifte bedrijventerreinen 4.2.4 Sloterdijk De Heining (vml. Sloterdijk IV) Sloterdijk De Heining is een kleinschalig bedrijventerrein (circa 12 hectare) waar starters, ambachtelijke ondernemers en ondernemers in de transport- en autobranche te vinden zijn. Sinds 2019 krijgen de ondernemers die huren de mogelijkheid om hun huurcontract om te zetten naar een erfpachtcontract. Bijna alle ondernemers zijn nu erfpachter. Drie kavels hebben nog deze optie. Herhuisvesting vanuit transformatiegebieden In 2023 is vanuit het transformatiegebied NDSM-werf een zeefdrukkerij (milieuvriendelijk, op waterbasis) geland op Sloterdijk De Heining. Op de kavel (A7-2) die zij verlieten worden circa 260 huurwoningen, bedrijfsruimte en sociaal maaatschappelijk programma ontwikkeld, als onderdeel van de transformatie van de NDSM-werf naar woon- en werkgebied en culturele hotspot.
Op Sloterdijk De Heining is sinds begin 2020 0,5 hectare uitgegeven. Dit betreft niet de omzettingen van huur naar erfpacht, maar de uitgifte van 5 vrije kavels (op kaart 11 weergeven met een sterretje). Er is nog 1,6 hectare aan vrije kavels uit te geven (kavel A t/m F). Deze bouwkavels, die zullen worden uitgegeven in erfpacht, zijn gereserveerd voor bedrijven uit transfomatiegebieden
in Amsterdam die moeten verhuizen omdat hun locatie wordt ontwikkeld tot woon- en werkgebied (zie pagina 31). Op Sloterdijk De Heining is ruimte voor bedrijven die niet samen gaan met woningbouw. De gemeente heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het gebied en parkmanagement aangesteld.
A 0,3 ha
D 0,6 ha * *
*
*
A B 0,4 ha
B C
C (0,1)
F E
*
E (0,1)
D
Uitgegeven in: Afbeelding 17. Bedrijventerrein Sloterdijk De Heining vanuit de lucht. De uitgeefbare kavels zijn weergegven met de letters A t/m F.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
F 0,2 ha
2021
2022
2023
2024
Kaart 11. Uitgiften in erfpacht op Sloterdijk De Heining vanaf 1 januari 2021. Het betreft omzetting van huur naar erfpacht, met uitzondering van de kavels weergegeven met een * waarbij het ging om een nieuwe uitgifte (bouwrijp). De kavels A t/m F (in totaal 1,6 hectare) zijn nog beschikbaar (uitgeefbaar).
30
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
4.3 Reserveringen voor bedrijven uit transformatiegebieden (herhuisvesting) Op Sloterdijk Poort en Sloterdijk De Heining is 18,4 hectare [2] gereserveerd voor de herhuisvesting van bedrijven uit transformatiegebieden, die voldoen aan het afwegingskader in de ‘Gebiedsvisie Synergie Sloterdijk West’. Hiervan is inmiddels 5,1 hectare uitgegeven of in optie. Er is nog 13,3 ha gereserveerd voor herhuisvesting.
Bedrijventerrein
N1 cluster
Er zijn tot medio 2024 71 aanvragen behandeld van bedrijven in het kader van herhuisvesting (zie afbeelding 18). Hiervan waren 18 aanvragen afkomstig van bedrijven uit transformatiegebieden, waarvan er 14 niet voldeden aan het afwegingskader. De gemeente was medio 2024 nog met 4 partijen in gesprek. Dit ging om automotive bedrijven uit Klaprozenbuurt, Havenstraatterrein en Hamerkwartier. Zij kiezen voor kavels in het detailhandelscluster in plaats van de gereserveerde kavels.
Sloterdijk Poort
14
N1 Noord
2,9
N1 Midden
4,1
N1 Zuid
1,9
Uitgegeven
Afwegingskader (2019)
8,9
11,4
0,8
1,1
1,2
W3, W5, W6: 1,0
0,8
M1, M3, M4: 2,2
N8a
0,8
W3
0,5
-
W5c
0,1
-
W5d
0,1
-
W5g
0,1
[gereserveerd] 0,1
W6
0,5
-
M1a
0,4
-
M1b
0,5
0,5
M3
0,3
[gereserveerd] 0,3
M4a
0,8
0,8
M4b
0,4
-
De Schil
De Schil Noord
2,9
2,9
0
2,7
-
Diverse
2,1
0,5
1,6
2,1
18,4
5,1
13,3
20,5
Zuid, werkgebied 1
[tender]
Beschikbaar
Tabel 9. Gereserveerde kavels in Sloterdijk Poort en Sloterdijk De Heinig voor herhuisvesting van bedrijven uit transformatiegebieden. Bronnen: Gebiedsvisie Synergie Sloterdijk West (oktober 2019), Afwegingskader Sloterdijk West (bijlage 6) Sloterdijk III Matenplan, revisie 20 maart 2024 Projecten (peildatum 1 juli 2024) Zie kaart 10 op pagina 29 voor de locatie van de kavels.
■ ■ ■
71 aanvragen
4
Totaal
Opp (ha)
0 (0,3)
Zuid, werkgebied 3
De Heining
Kavel
N7a
Logistiek cluster
De uitbreidingsvraag van ondernemers uit de Sloterdijken zelf is groot. Zij komen echter alleen in aanmerking voor een kavel indien de bedrijfsfunctie kan landen in het detailhandelscluster. Veel aanvragen komen van bedrijven die niet passen binnen het bestemmingsplan en de uitgiftestrategie. Het betrof aanvragen voor kantoorfuncties of ontwikkelaars van bedrijfsunits. Van de 53 aanvragen van bedrijven uit niet-transformatiegebieden was de gemeente medio 2024 nog in gesprek met 5 partijen. Dit ging om bedrijven uit Sloterdijk Rhônepark, Sloterdijk Poort, Sloterdijk De Heining en Osdorp.
18 bedrijven uit transformatiegebieden
Cluster
53 bedrijven uit niet-transformatiegebieden
5
48
Afbeelding 18. Behandelde aanvragen herhuisvesting in de periode november 2022 t/m mei 2024
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
[2] In de ‘Gebiedsvisie Synergie Sloterdijk West’ (oktober 2019) staat beschreven dat er 19,5 hectare gereserveerd is in Sloterdijk Poort en Sloterdijk De Heining voor de herhuisvesting van bedrijven uit transformatiegebieden. In tabel 2 van het ‘Afwegingskader Sloterdijk West’ (bijlage 6 van de gebiedsvisie) tellen de reserveringen op tot een som van 20,5 hectare. In maart 2024 zijn de maten van de uit te geven kavels op Sloterdijk Poort gereviseerd. Hieruit blijkt dat de gereserveerde kavels t.b.v. herhuisvesting een totaal oppervlakte van 18,4 hectare hebben. Hiervan is inmiddels 5,1 hectare uitgegeven of in optie (gereserveerd). Kavel N7a wordt in 2025 op de markt gezet (tender) en daarmee vervalt de reservering voor bedrijven die herhuisvesten vanuit transformatiegebieden. 31
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
5. Regionale bedrijventerreinen 5.1 Bedrijvenstrategie: regionale samenwerking bedrijventerreinen De vierde actielijn in de Bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2023 betreft ‘een regionale strategie en aanpak’. In MRA-verband wordt gewerkt aan een regionale bedrijventerreinenstrategie, in het verlengde van de regionale Verstedelijkingsstrategie. De bedrijventerreinenstrategie richt zich op de ‘droge’ bedrijventerreinen. Het vraagstuk van de ‘natte’ haventerreinen wordt uitgewerkt in het kader van de NOVEX-aanpak Noordzeekanaalgebied [1]. Ook in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) wordt de ruimte voor bedrijvigheid schaarser en dienen scherpe keuzes gemaakt te worden. Waar in de afgelopen decennia de meeste deelregio’s nog over voldoende aanbod aan bedrijventerrein binnen de eigen grenzen konden beschikken zal dat in bijna alle deelregio’s de komende jaren opraken. In de meeste deelregio’s is nu nog wat uitgeefbaar aanbod voor de eerstkomende jaren, maar daarna zal er geen nieuw aanbod meer zijn voor groeiende bedrijven (van lokaal tot internationaal). Anders dan voorheen zijn er ook nauwelijks zachte plannen in de metropoolregio, die voor nieuw aanbod zouden kunnen zorgen.
Dit is onderbouwd door de uitkomsten van de Vraagraming Plabeka 2022-2040 (zie kader), die wijst op het ontstaan van grote tekorten aan bedrijventerreinen door de groei van het lokale/regionale bedrijfsleven en nieuwe ruimtevragers vanwege de circulaire economie.
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Bijna iedere deelregio heeft bedrijventerreinen die onttrokken worden als gevolg van transformatie naar woningbouw. Decennialang breidde het areaal bedrijventerreinen uit, tegelijk met een groei van zowel de economie als het inwonertal. Veel deelregio’s zullen de komende jaren nog steeds te maken krijgen met een groei van het aantal inwoners én een toename van de beroepsbevolking (mensen waar banen voor nodig zijn), maar zullen de groei van de economie moeten realiseren op een kleinere oppervlakte bedrijventerreinen. Dat is ruimtelijk een enorme uitdaging. De tempo’s waarin de ontwikkelingen zich naar verwachting zullen voltrekken, maken het extra complex. Metropoolregio Amsterdam staat voor de grote uitdaging om méér economie voor méér inwoners te realiseren op minder ruimte, en verkent de volgende strategische lijnen: 1. Bescherming van de bestaande bedrijventerreinen 2. Toekomstbestendig maken bedrijventerreinen 3. Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen 4. Betere benutting stedelijk gebied voor bedrijven die mengbaar zijn met wonen 5. Selectieve uitgifte van het resterende aanbod 6. Toevoegen van nieuwe plannen voor bedrijventerreinen De Amsterdamse bedrijvenstrategie past binnen de strategische lijnen van de regionale bedrijvenstrategie. Besluitvorming over de regionale strategie is nog niet afgerond.
Daarnaast is het nog noodzakelijk om de strategie verder uit te werken om het uitvoerbaar te maken, zowel op regionaal als gemeentelijk schaalniveau.
Belangrijkste conclusies Vraagraming Plabeka 2022-2024 (Bureau BUITEN, 7 september 2022):
Voor de hele MRA geldt tot 2040 dat de vraag naar droge bedrijventerreinen hoger is dan het aanbod. Rekening houdend met de opties en reserveringen uit 2022 bedraagt het tekort aan droge bedrijventerreinen minimaal 670 hectare. De vraag naar bedrijventerreinen is voor 30% tot 40% afkomstig van transformaties naar woningbouw (± 500 hectare). Dit zijn bedrijven die nu gevestigd zijn in de MRA-gemeenten en arbeidsplaatsen bieden voor de inwoners. De deelregio’s met de grootste autonome vraag hebben ook de grootste oppervlakte aan transformatieplannen. De transformatieoppervlakte concentreert zich met name in de deelregio’s Amsterdam, AmstellandMeerlanden en Zaanstreek-Waterland. De deelregio’s Amsterdam en Zaanstreek-Waterland hebben minder aanbod van bedrijventerreinen beschikbaar dan de omvang van de eigen transformatieplannen, waardoor het totale areaal bedrijventerreinen er fors afneemt. Er is sprake van een kwalitatieve mismatch tussen de vraag naar en het aanbod van type bedrijventerreinen in de MRA en alle deelregio’s. De grootste tekorten tot 2040 doen zich voor op de gemengde, logistieke en hoogwaardige bedrijventerreinen.
[1] NOVEX-gebieden, waaronder de MRA en het Noordzeekanaalgebied, zijn gebieden die als gevolg van de nationale opgaven worden herbestemd en/of ingrijpend worden heringericht. Binnen het programma NOVEX wordt er per gebied een ontwikkelperspectief en uitvoeringsagenda opgesteld.
32
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
5.2 Regionale uitgifte In 2023 is 67,6 hectare uitgegeven op bedrijventerreinen in de metropoolregio. Dat is iets minder dan in 2022, maar vergelijkbaar met de uitgifte in de periode 20182020. Net als in voorgaande jaren vond het merendeel van de uitgifte in 2023 plaats in Almere-Lelystad (ruim 53 ha) en Amstelland-Meerlanden (bijna 12 ha). In AlmereLelystad ging het o.a. om grote uitgiften in Lelystad op Lelystad Airport Businesspark Flight District (25,3 ha) en Zuiderpark (11,5 ha). In Amstelland-Meerlanden zijn grote volumes uitgegeven op Green Park Aalsmeer (7 ha) en op Schiphol Trade Park Logistics Zone (2,9 ha). In Amsterdam waren er géén uitgiften in 2023. De uitgifte in de MRA in 2023 is in lijn met de langjarige prognoses in de vraagraming van de MRA (uit 2022). Daarin is voor de periode 2022-2040 een gemiddelde jaarlijkse uitgifte voorzien van 65 tot 90 ha (inclusief vervangingsvraag en ruimtebehoefte van grote ruimtevragers).
Prognose vraagraming MRA 2022-2040: gemiddelde jaarlijkse uitgifte 65 tot 90 ha
Grafiek 18. Uitgifte bedrijventerreinen per deelregio (in hectare) in de MRA in de periode 2014-2023. Bron: Monitor Plabeka 2023-2024
Zaanstreek - Waterland
1,4 IJmond
1,1 < 5 ha
ZuidKennemerland
5-25 ha
0
0,1
53,1
Almere-Lelystad
> 25 ha
11,9 0 Amstelland-Meerlanden
Afbeelding 18. Op Schiphol Trade Park zijn nog uitgeefbare kavels. Bron: SADC
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Gooi en Vechtstreek
Kaart 12. Uitgifte in 2023 (in hectare) op bedrijventerreinen in de MRA (exclusief haventerreinen). Bron: Monitor Plabeka 2023-2024
33
1. Inleiding | 2. Transformatiegebieden | 3. Bedrijventerreinen: intensiveren en verduurzamen | 4. Bedrijventerreinen: vrije kavels | 5. Regionale bedrijventerreinen
5.3 Regionaal planaanbod In de regio is per 1 januari 2024 nog circa 560 hectare hard planaanbod op bedrijventerreinen, met de grootste volumes in Amstelland-Meerlanden (circa 245 ha) en Almere-Lelystad (circa 200 ha). Dit is een toename ten opzichte van het harde planaanbod begin 2023 (515 ha). Het meeste harde planaanbod (43%) betreft terreinen met maximale milieucategorie 3. Het totale harde planaanbod binnen de regio zegt echter weinig over de uitwijkmogelijkheden van Amsterdamse bedrijven, om verschillende redenen:
■ Ten eerste geldt voor de overige deelregio’s, ondanks de toename van het harde planaanbod, dat de markt voor bedrijventerreinen ook (zeer) krap is. In de vraagraming van de MRA wordt over het algemeen voor iedere deelregio bij verschillende economische scenario’s een tekort aan hectares verwacht. Dit geldt met name voor de regio’s Amstelland-Meerlanden en Zaanstreek-Waterland, waar de tekorten naar verwachting oplopen tot honderden hectares.
■ Daarnaast is een deel van de gronden al gereserveerd of in optie. Op 1 januari 2024 was dit volgens de Monitor Plabeka 28% binnen de hele MRA, waarbij dit in Amsterdam om 23% van het aanbod gaat (13 hectare). In de tussentijd zal een deel van deze grond al uitgegeven zijn en is mogelijk meer van het eerder beschikbare aanbod in optie genomen of gereserveerd.
terecht kan. Een ander voorbeeld is bedrijventerrein Stichtse Kant in Almere, dat bedoeld is voor (grootschalige) logistiek.
■ Tot slot speelt de afstand een rol; een deel van het
harde planaanbod ligt dusdanig ver van Amsterdam dat het voor veel Amsterdamse bedrijven niet passend is om daar te vestigen.
In conclusie: er lijkt op het eerste gezicht beschikbare schuifruimte in de regio, maar in de praktijk is de markt voor bedrijventerreinen op veel plekken in de regio krap en sluit niet al het aanbod aan op de vraag van Amsterdamse bedrijven. Zaanstreek - Waterland
35,6 IJmond
ZuidKennemerland
3,5
< 25 ha
58 *
3,0
MONITOR BEDRIJFSRUIMTE AMSTERDAM 2024
Almere-Lelystad
25-100 ha > 100 ha
245
■ Als derde reden is niet al het planaanbod geschikt
voor alle typen bedrijven en/of is er sprake van een specifiek programma voor de terreinen. Zo is de ruimte op bijvoorbeeld Schiphol Trade Park (Haarlemmermeer) met name bedoeld voor luchtvaartgerelateerde activiteiten, waardoor het merendeel van de Amsterdamse bedrijven hier niet
200
13 Amstelland-Meerlanden
Gooi en Vechtstreek
Kaart 13. Hard planaanbod (in hectare) tot 2030 (exclusief haventerreinen) op peildatum 1 januari 2024. Bron: Monitor Plabeka 2023-2024. *) Het planaanbod in Amsterdam begin 2024 was 58 ha. Vanwege uitgiften en reserveringen na die tijd is het huidige planaanbod 43,5 ha (zie pagina 27).
34
april 2025 Dit is een product in opdracht van Economische Zaken en Cultuur (EZC), Grond en Ontwikkeling (G&O) en Ruimte en Duurzaamheid (R&D), Gemeente Amsterdam