2. MEMO Van Eeghenstraat 94-96-98.pdf

MEMO

Aan: Onderwerp:

Van: Datum:

Wethouder R. Dantzig en stadsdeelvoorzitter B. Vink second opinion op voornemen om omgevingsvergunning te verlenen voor het gedeeltelijk vergroten, verduurzamen en veranderen van het bouwensemble aan de Van Eeghenstraat 94-96-98 in Amsterdam van kantoor tot vijf zelfstandige woningen met parkeerkelder. Tessa van der Geer, senior juridisch adviseur, Juridisch Bureau 11 juli 2023

Aanleiding Naar aanleiding van bovenomschreven aanvraag voor een omgevingsvergunning, hebben enkele buurtbewoners hun zorgen uitgesproken over met name het onderdeel ‘kelder’ van het bouwplan. Omwonenden maken zich zorgen over schade/verzakking als gevolg van de werkzaamheden. Om die reden is om een ‘second opinion’ gevraagd met betrekking tot het opgestelde concept besluit op de ingediende aanvraag. Afbakening Vooropgesteld moet worden dat de opsteller van deze memo geen onafhankelijke deskundige is maar een (externe) jurist, werkzaam voor het Juridisch Bureau van de gemeente. Daarnaast geldt dat er op dit moment nog geen zienswijzen, bezwaren, of gemotiveerde betwisting van het conceptbesluit of de bij de aanvraag behorende stukken zijn overgelegd. In die zin is het niet mogelijk om op dit moment een uitputtende second opinion te geven. In zijn algemeenheid geldt dat indien bij een aanvraag voor een kelder een constructierapport en Geohydrologische rapport van een gecertificeerd deskundig bureau zijn gevoegd en deze rapporten zijn goedgekeurd door de deskundige afdelingen/instanties (in dit geval de Omgevingsdienst Noorzeekanaalgebied en Waternet) dat dan van de juistheid van deze rapporten mag worden uitgegaan. Overwegingen Een vergunningsaanvraag wordt getoetst aan artikel 2.10 lid 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo).

In dit artikel is uitputtend en dwingend voorgeschreven wanneer een aanvraag om omgevingsvergunning geweigerd moet worden. De criteria die hier worden genoemd, zijn: indien het bouwplan niet voldoet aan: a. het bouwbesluit, b. de bouwverordening, c. het geldende bestemmingsplan, d. redelijke eisen van welstand of e. indien het een bouwactiviteit van tunnels is, en de commissie voor de tunnelveiligheid negatief adviseert.

De wet bepaalt zoals gezegd dat indien aan één van deze criteria niet wordt voldaan de vergunning moet worden geweigerd. Andersom betekent dit ook dat indien het bouwplan aan al deze criteria voldoet, de vergunning moet worden verleend. Er is in dit geval op een aantal punten strijd geconstateerd met de geldende bestemmingsplannen ‘Willemspark-Vondelpark 2019’ en ‘Grondwaterneutrale Kelders’ (criterium c van artikel 2.10). Het gaat om de volgende punten: er zijn uitsluitend bestaande kelders toegestaan, er ontbreekt een aanduiding ‘parkeerkelder’, de kelder, een koekoek en twee buitentrappen vallen (deels) buiten het bouwvlak, het kapprofiel wordt door de aanleg van twee dakterrassen gewijzigd, er wordt in een strook met bestemming ‘Waarde Landschap’ een trap en een koekoek gebouwd. Het college heeft een discretionaire bevoegdheid om een omgevingsvergunning te verlenen waarbij wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat zij beleidsvrijheid heeft en bij haar keuze om wel of niet in te stemmen met een afwijking van het bestemmingsplan een belangenafweging moet maken. Het bouwplan zorgt ervoor dat de bovengrondse garage vervalt en er in plaats daarvan een autolift naar een parkeergarage wordt gebouwd.

Daardoor worden de zichtlijnen tussen Van Eeghenstraat naar het groen (Vondelpark) weer mogelijk en de stedenbouwkundige opzet met vrijstaande hoofdvolumen versterkt. De achtertuin die op dit moment nog verhard is en als parkeerterrein fungeert, wordt straks tuin en levert een bijdrage aan vergroening, de rainproof opgave en maatregelen tegen klimaatproblemen (koele binnentuinen door groen werken hittestress tegen). Daarnaast geldt dat er in het bestemmingsplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’ is vastgelegd dat vergunning verleend kan worden voor een kelder indien middels een Geohydrologisch rapport is aangetoond dat de nieuwe kelder grondwaterneutraal gebouwd kan worden. Een dergelijk rapport is ingediend en getoetst door Waternet. Daarbij zijn de in het rapport genoemde voorwaarden gekoppeld aan de vergunning. Er is geen reden om aan de houdbaarheid van dit rapport te twijfelen. Omwonenden vrezen voor schade als gevolg van de uitvoering van het bouwplan. Mogelijke vrees voor schade is geen criterium dat genoemd wordt in de afwijkingsmogelijkheid die het bestemmingsplan biedt. Hier hoeft dus in zoverre niet aan getoetst te worden. Echter, bij de aanvraag zijn constructieve gegevens overgelegd die zijn getoetst door de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.

Vanuit een eerdere aanvraag met betrekking tot verzakkingen die speelden bij deze panden, is de OD bekend met deze problematiek en hier is dus bewust naar gekeken. Hierdoor is in beginsel geborgd dat bij de uitvoering van het bouwplan geen schade zal ontstaan. Eventuele schade die toch ontstaat als gevolg van de uitvoering van een bouwplan is een civiele aangelegenheid tussen de bouwer en de omwonenden die stellen schade te hebben geleden door de werkzaamheden. De gemeente heeft hier geen rol in. Vaak wordt er voorafgaand aan de werkzaamheden door de bouwer/aannemer en omwonenden een zogeheten 0-meting uitgevoerd om vast te stellen of er reeds sprake is van scheurvorming etc. en na de werkzaamheden wordt dit dan weer gedaan. Vrees voor schade als gevolg van een bouwplan is dus geen grond op basis waarvan de verleende omgevingsvergunning kan worden herroepen. De belangen van omwonenden worden verder afgewogen doordat het bouwplan voorgelegd wordt aan de afdeling Ruimte & Duurzaamheid (R&D) en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). De afdeling R&D oordeelt of het bouwplan ruimtelijk inpasbaar is in de omgeving. Daarbij wordt ook rekening gehouden met omwonenden. Uit de motivering van R&D kan kort samengevat opgemaakt worden dat het bouwplan een verbetering oplevert ten op zichtte van de oorspronkelijke situatie

omdat er bebouwing verdwijnt (dit wordt nu ondergronds opgelost (t.b.v. het parkeren)). De CRK kijkt naar het uiterlijk aanzien van het bouwplan. De CRK heeft positief geadviseerd. Al met al is er geoordeeld dat sprake is van een positieve ontwikkeling die tegemoet komt aan de uitgangspunten die gelden voor dit gebied: behoud en waar mogelijk verbetering/herstel van de kwaliteit van het oorspronkelijke stedenbouwkundig concept en de historische bebouwing. Om die reden valt de belangenafweging in het voordeel van aanvragers uit en is het standpunt ingenomen dat de omgevingsvergunning verleend kan worden. Het bouwplan kan vergund worden met de reguliere vergunningsprocedure. In deze procedure wordt er geen concept besluit ter inzage gelegd voor het actief vergaren van zienswijzen van belanghebbenden. Zoals gezegd is bij de besluitvorming echter wel een belangenafweging gemaakt. Indien belanghebbenden menen dat hun belangen (toch) onvoldoende zijn meegewogen bij de besluitvorming, kunnen zij binnen zes weken nadat het besluit is verzonden aan de aanvrager, bezwaar indienen. In deze procedure kunnen zij dan alsnog gemotiveerd aangeven om welke reden zij menen dat de vergunning niet (op deze wijze) verleend had mogen worden.

Conclusie Vanuit juridisch oogpunt is er op dit moment geen reden om te twijfelen aan de juistheid van het concept besluit dat is bekeken. Het is zonder tegenadvies of gemotiveerde betwisting op dit moment echter niet te zeggen of er in een eventuele bezwaarprocedure mogelijk toch terecht punten aangevoerd zullen worden die hout snijden en maken dat de vergunning niet verleend had mogen worden. Indien dit het geval blijkt te zijn, zal de vergunning herroepen moeten worden. Daar is de bezwaarprocedure ook voor bedoeld (het maken van een volledige heroverweging). Vergunninghouder dient hier ook rekening mee te houden. Zo lang een omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is, mag een vergunninghouder bouwen, maar gebeurt dit wel voor eigen rekening en risico.