2. Jaarrapportage Woningbouw 2024.pdf

Tabel 9. Overzicht afwijking ‘40-40-20’ particuliere transformatiegebieden 2024 Stadsdeel

Project

TOT

SH

MDH

VS

Zuid

A.J. Ernststraat 199

64

0

64

o

Zuid

Van Boshuizenstraat 560 (Pelgrimskerk)

25

0

0

25

Totaal

In aantallen woningen

89

0

64

25

Totaal

In percentage

0%

72%

28%

Bron: Betrokken projectteams Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

29

2

Bij goedgekeurde afwijkingsverzoeken past de volgende kanttekening: het gaat hier niet om aantallen start bouw, maar om toegestane woonprogramma’s bij projecten in voorbereiding. Of deze transformatieprojecten ook echt gerealiseerd worden, zal de toekomst leren. Het feit dat beide afwijkingsverzoeken van 2024 initiatieven zijn waarvoor in 2022 al toestemming is gegeven en die toch nog niet zijn gerealiseerd illustreert deze kanttekening.

Tabel 10. Start bouw sociale huurwoningen 2024 per corporatie Exclusief flexwoningen Corporaties De Alliantie DUWO

Start bouw 2024 337 0

Eigen Haard

289

2.2 Sociale corporatiewoningen

Lieven de Key

217

Rochdale

530

Start bouw 2024

Stadgenoot

177

Woonzorg

21

Ymere

246

Totaal

1.817

In 2024 zijn 1.817 sociale corporatiewoningen in aanbouw genomen, 40% van het totaal in Amsterdam gestarte woningen. Een goed resultaat. Deze woningen worden onder de huurgrens van € 879,66 (prijspeil 2024) verhuurd. Het gaat om totaal 27 projecten, voor het overgrote deel – 88% – in Noord, Zuidoost en Nieuw-West. Van de in 2024 in aanbouw genomen sociale corporaties­ woningen, zijn de volgende voor specifieke doelgroepen: • Er is gestart met 187 geclusterde ouderenwoningen. Alleen woningen die specifiek gebouwd en gelabeld worden voor ouderen (geclusterde bouw, inclusief een gemeenschappelijke ruimte), tellen mee in deze nieuwbouwcategorie. • Er zijn 2 rolstoelwoningen in aanbouw genomen. • Er zijn het afgelopen jaar geen jongeren- en studentenwoningen gerealiseerd. Ook voor deze categorie geldt dat alleen nieuwbouwwoningen meetellen die specifiek voor deze doelgroep worden gebouwd. Hiernaast is door de corporaties ook nog met de bouw van 583 flexwoningen gestart (zie paragraaf Inzet op flexwoningen).

Bron: Projectenlijst corporaties

Prognose 2025 In potentie kan ook 2025 weer een goed jaar worden voor de bouw van sociale huurwoningen, de planvoorraad is op orde. Corporaties hebben aangegeven de ruimte te hebben om te investeren in de plannen in 2025, die reeds in een vergevorderd stadium zijn. Een aantal van circa 1.900 à 2.500 sociale corporatiewoningen, conform de samenwerkingsafspraken tussen corporaties, huurders en gemeente, lijkt in 2025 haalbaar. In 2024 hebben de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en de huurderskoepels gezamenlijk nieuwe samenwerkingsafspraken voor de periode 2024-2027 opgesteld. Deze afspraken gaan over nieuwbouw en de andere volkshuisvestelijke opgaven zoals de

Bouwen van een goede mix

verbetering en verduurzaming van het bestaande corporatiebezit en investering in de leefbaarheid.

2.3 Middeldure huurwoningen Start bouw 2024 en prognose In 2024 zijn er 20 projecten in aanbouw genomen met in totaal 1.006 middeldure huurwoningen (huur tussen € 879,66 en € 1.220,40 prijspeil 2024). Hoewel het aantal gestarte nieuwbouwwoningen in het middensegment nog steeds lang niet toereikend is, is het absolute aantal middeldure huurwoningen wel een stuk hoger uitgevallen dan in 2023. In 2023 waren er 314 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen. Ook de bouw van middeldure huurwoningen heeft last van de verslechterde marktomstandigheden, waardoor projecten worden uitgesteld of vertraagd. Daarnaast speelde de onzekerheid over de invulling en invoering van de Wet betaalbare huur een rol bij het uitblijven van de bouw van woningen in het middensegment. Sinds 1 juli 2024 is de nieuwe wet ingevoerd (zie paragraaf Wet Betaalbare Huur). Voor 2025 staan er naar verwachting 3.275 middeldure huurwoningen in de planvoorraad.

Wet Betaalbare Huur Op 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur in werking getreden. Deze wet introduceert een nieuw segment in de huurmarkt: de gereguleerde middenhuurwoningen. Dit betreft woningen met een kwaliteitsniveau van 144 tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderings­ stelsel, met een huurprijs tussen € 879,67 en € 1.157,95 (prijspeil 2024). De maximale huurprijs van deze woningen wordt voortaan bepaald op basis van de woningkwaliteit. De middenhuurregeling is uitsluitend van toepassing op nieuwe huurcontracten die op of na 1 juli 2024 worden afgesloten. Voor nieuwbouw­woningen

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

30

2

biedt de wet een toeslag van 10% op de vastgestelde middeldure huurprijzen. De invoering van deze wet is positief nieuws, omdat hierdoor veel bestaande huurwoningen op termijn in prijs kunnen dalen. Tegelijkertijd maakt het college zich zorgen over de stagnatie in de bouw van nieuwe middel­dure huurwoningen. Om deze ontwikkeling te ondersteunen, heeft het college ingestemd met een tijdelijke overgangsmaatregel voor de realisatie van middeldure huurwoningen. Deze maatregel sluit aan bij de mogelijkheden die de wet biedt.

nieuw middelduur huurbeleid opgesteld dat aansluit bij landelijke wetgeving. Marktpartijen zullen hierbij worden betrokken.

2.4 Betaalbare koopwoningen Het gaat bij de bouw van betaalbare koop, met een prijs tot € 390.000 (prijspeil 2024) niet om grote aantallen. De mogelijkheden zijn beperkt en sterk afhankelijk van de locatie. De maximale verkoopprijs in 2025 ligt op € 405.000.

Tijdelijke overgangsregel middeldure huur De tijdelijke overgangsregel brengt het gemeentelijk middeldure huurbeleid in lijn met de mogelijkheden van de wet. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om bij nieuw te bouwen woningen een maximale huurprijs van € 1.274 te rekenen en een gemiddelde huur per project van maximaal € 1.175. Dit geeft de ontwikkelaar meer financiële ruimte waarmee projecten die moeilijk zijn rond te rekenen, een zetje kunnen krijgen. De tijdelijke overgangsmaatregel is alleen van toepassing op projecten waar geen erfpachtovereenkomst of anterieure overeenkomst tot stand is gekomen voor 1 juli 2024. De tijdelijke overgangsmaatregel geldt ook voor openbare selectieprocedures, mits er geen sprake is van een wezenlijke wijziging van een reeds gesloten tender(overeenkomst). Tot slot geldt de tijdelijke overgangsmaatregel voor projecten die voor 1 januari 2028 zijn gestart met de bouw. Dit is in lijn met de uitgangspunten van de nieuwbouwopslag van de wet. De verwachting is dat door inwerkingtreding van de wet en de gemeentelijke overgangsmaatregel een aantal middeldure huurprojecten alsnog van de grond komt.

2.3.4 Nieuw beleid middeldure huur Amsterdam Het is belangrijk ook op structurele basis aan te sluiten bij de Wet Betaalbare Huur. Daarom wordt in 2025

Start bouw 2024 In de eerste helft van 2024 is de bouw gestart van project Geins, waarin onder andere 89 betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd. Dit project, gelegen aan het Vreeswijkpad in Amsterdam Zuidoost, wordt ontwikkeld door AM. De woningen worden aangeboden met KoopStart, een regeling waarbij kopers een zogeheten ‘koperskorting’ krijgen op de marktwaarde. Bij de verkoop krijgen kopers uit Zuidoost voorrang. De 89 KoopStart-appartementen, met een oppervlakte van 70 m², worden aangeboden voor maximaal € 355.000, wat in 2023 als de grens voor betaalbare koop gold.

Prognose en pilots Voor 2025 staan er 553 betaalbare koopwoningen op de planvoorraad. Het college onderzoekt de mogelijkheid om twee kleinschalige pilots uit te voeren waarin markt contraire betaalbare koopwoningen worden aangeboden met behulp van KoopStart of de Starterslening. Deze woningen zullen specifiek worden toegewezen aan mensen met maatschappelijke beroepen. Sinds de wijziging van de Huisvestingswet 2014 per 1 januari 2024 is het mogelijk om nieuwbouwwoningen in de koopsector toe te wijzen aan huishoudens met een

Bouwen van een goede mix

middeninkomen. Binnen deze groep kan maximaal 50% van de woningen worden toegewezen aan maatschappelijke beroepsgroepen, zoals onderwijzers. Momenteel wordt onderzocht of woningen die via KoopStart worden toegewezen, eveneens kunnen worden toegewezen aan deze beroepsgroepen op basis van de gewijzigde Huisvestingswet. Om betaalbare koopwoningen aan maatschappelijke beroepen toe te wijzen, is een aanpassing van de Huisvestingsverordening nodig. Het proces om de verordening per 1 januari 2025 te wijzigen, is al in gang gezet. De specifieke regels voor de toewijzing van koopwoningen worden verder uitgewerkt voor de Huisvestingsverordening per 1 januari 2026. Het college zal de raad de komende periode blijven informeren over de voortgang met betrekking tot betaalbare koopwoningen.

Indexering prijsgrens De gemeente volgt voor betaalbare koop de grens die door het Rijk wordt gehanteerd. In 2024 bedroeg de grens € 390.000 voor 2025 is de grens door het Rijk vastgesteld op € 405.000. De grens voor betaalbare koop is door het Rijk is geïndexeerd met de CPI van het voorgaande jaar (2023).

2.5 Zelfbouwers en coöperatieven Het programma zelfbouw richt zich op het ontwikkelen van geschikte locaties voor zelfbouw op plekken in de stad waar deze ontwikkelvormen van meerwaarde zijn. De meest bekende voorbeelden van zelfbouw zijn collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en medeopdrachtgeverschap (MO) in de vrije sector koop, en woon- en beheercoöperaties in de betaalbare huursector. In 2023 is de focus bij zelfbouw bijgesteld naar meer groepsbouw en minder en uiteindelijk stoppen met nieuwe locaties voor individuele zelfbouw. Dit om Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

31

2

de ruimte in de verdichtende stad beter te benutten en meer te kunnen focussen op het realiseren van betaalbare woningen.

Ontwikkelingen In 2024 is er gestart met de bouw van De Nieuwe Meent, een wooncoöperatie met 40 huurwoningen. Tevens is de bouw gestart van CPO Bakstayn met 18 koopwoningen. In 2024 is onderzoek gedaan naar verbetermogelijkheden van het financieel stimuleringsbeleid voor wooncoöperaties. Dit heeft geresulteerd in het weer op de rit

krijgen van de lopende wooncoöperatieprojecten en het beschikbaar stellen van extra budget voor nieuwe stimuleringsleningen, waarmee het stimuleringsbeleid voor wooncoöperaties een vervolg krijgt. Naast de eerste circa 500 woningen kunnen met dit budget nog eens circa 200 woningen op vier of vijf nieuwe locaties ontwikkeld worden. Voor de eerste daarvan is in de tweede helft van 2024 gestart met de selectieprocedure (in het Amstelkwartier). Verder is de gemeente Amsterdam samen met Rochdale op een kavel aan het Vreeswijkpad in Zuidoost bezig met de ontwikkeling van 100 woningen in een sociale beheercoöperatie. Hiernaast is gewerkt aan een nieuwe

Bouwen van een goede mix

selectieprocedure voor een middeldure beheercoöperatie, aan een selectieprocedure voor een zelfbouwvorm waarin huur en koop mogelijk is, en aan een selectieprocedure voor kleine CPO’s. Tevens heeft de gemeente Amsterdam een kennisbijdrage geleverd aan de voorbereiding van de oprichting van een landelijk fonds voor wooncoöperaties door het ministerie van BZK. Ook is gewerkt aan het actualiseren van het zelfbouwbeleid. Tenslotte is het afgelopen jaar gestart met de selectieprocedure van een aantal nieuwe kavels voor CPO en MO in de vrije sector koop. Op basis van de huidige planning van zelfbouwprojecten wordt naar verwachting gestart met de bouw van ruim 1.000 zelfbouwwoningen in de periode 2024 t/m 2028, oftewel gemiddeld circa 200 zelfbouwwoningen per jaar. Dit zijn voornamelijk CPO- en MO-projecten en woon- en beheercoöperaties. Vanaf 2029 zijn nog geen aantallen start bouw van zelfbouwprojecten beschikbaar. De projecten op locaties die dan starten zijn momenteel nog in onderzoek en/of voorbereiding.

Foto: Edwin van Eis - Centrumeiland, IJburg

2.6 Jongeren- en studentenhuisvesting Er is in 2024 niet gestart met de bouw van jongeren- en/ of studentenwoningen. Dit hoeft niet te betekenen dat er geen woningen in aanbouw zijn genomen waar de doelgroepen in terecht kunnen komen. Bij de startbouwcijfers worden alleen de woningen meegeteld die, voor aanvang van start bouw, contractueel vastgelegd zijn als jongeren-, dan wel studentenwoning. Woningen die in een later stadium toegewezen worden aan de doelgroep, worden niet meegeteld in de startbouwcijfers. Daarnaast zijn er ook 799 flexwoningen gestart. Binnen deze projecten worden er ook woningen toegewezen aan jongeren en studenten.

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

32

2

De gemeente blijft zich inzetten voor de jonge inwoners van Amsterdam, zowel door in de stad te blijven bouwen voor deze doelgroepen als door de MRA te stimuleren om in hun gebiedsontwikkeling aandacht te besteden aan jongeren- en studentenhuisvesting. Voor 2025 staan er 980 zelfstandige permanente studentenwoningen in de planvoorraad en 311 zelfstandige tijdelijke jongerenwoningen. Daarnaast zijn er 306 woningen die naar verwachting starten in 2025 en bij oplevering toegewezen worden aan jongeren. De gemeente Amsterdam treedt binnen de samen­ werking met de regiogemeenten op als kennisdeler. Zo organiseert de gemeente jaarlijks een bijeenkomst voor regiogemeenten om hen te informeren over de kansen en mogelijkheden van jongeren- en studentenhuisvesting. De lokale samenwerking rondom studentenhuisvesting – de focusagenda studentenhuisvesting- met externe partijen zoals de onderwijsinstellingen, studenten­ bonden en studentenhuisvesters is in 2024 voortgezet. Naast mogelijkheden in de nieuwbouw, richt deze samenwerking zich ook op mogelijkheden op binnen de bestaande voorraad. In 2024 heeft de gemeente Amsterdam 3 miljoen subsidie ontvangen van het Rijk middels de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) ten behoeve van de realisatie van studentenhuisvesting in Amsterdam. Het gaat in totaal om drie projecten met zelfstandige studentenhuisvesting, met in totaal 377 woningen.

Voorwaarde van de subsidie is de woningen betaalbaar, oftewel onder de aftoppingsgrens, verhuurd moeten worden. De start bouw van deze woningen staat gepland in 2025.

2.7 Geclusterde ouderenhuisvesting In 2024 zijn de corporaties gestart met de bouw van 187 geclusterde sociale huurwoningen voor ouderen (en 5 in de middeldure huur). Een particuliere eigenaar is gestart met een cluster van 10 middeldure huurwoningen in een groter complex voor verschillende doelgroepen. Voor 2025 staan in zes corporatieprojecten ruim 300 sociale en 200 middeldure huur geclusterde ouderenwoningen in de planning. Hiermee begint de bouw voor deze doelgroep goed op stoom te komen. De in 2020 door de gemeente getekende Intentie­ verklaring zelfstandig geclusterd wonen in Amsterdam wordt begin 2025 verlengd. In dit convenant staan de intenties van beleggers en investeerders, woningbouwcorporaties, zorgaanbieders en betrokken woon­ gemeenschappen over de kansen voor geclusterde ouderenwoningen in de stad, in alle segmenten. De intenties gaan niet alleen over nieuwbouw maar ook over woningaanpassingen in bestaande bouw, trans­ formatie van zorgvastgoed, ondersteuning van gemeenschapszin en zorg en het bevorderen van doorstroom.

2.8 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering In het Woningbouwplan 2022-2028 heeft het college aangekondigd een nieuwe werkwijze te ontwikkelen, waarbij gebiedsgericht wordt geprogrammeerd en geprioriteerd voor de verschillende doelgroepen om zo bij te dragen aan het realiseren van een ‘goede mix’ aan woningen en het bevorderen van doorstroming. De achterliggende gedachte is dat de opgaven en kansen per gebied sterk uiteenlopen, waardoor een gebiedsgerichte aanpak bijdraagt aan de ontwikkeling van een complete en diverse stad met uiteenlopende woon­milieus, maar tegelijkertijd ook de flexibiliteit

Bouwen van een goede mix

biedt die nodig is voor de stevige bouwopgave waar de stad voor staat. De vraag naar woningen in vrijwel alle segmenten en voor diverse doelgroepen overstijgt ruimschoots het huidige en op korte termijn beschikbare aanbod. Nieuwbouw kan niet de knelpunten op de woningmarkt oplossen. Daarnaast kennen nieuwbouwprojecten lange doorlooptijden en zijn voor veel projecten die de komende jaren gerealiseerd worden al contracten afgesloten. De ruimte om nieuwe woningen specifiek voor doelgroepen te programmeren, bevindt zich met name in projecten waarvan de bouw pas na 2028 van start gaat. Bovendien is de toewijzing van woningen aan specifieke doelgroepen slechts beperkt te sturen.

Gebiedsgerichte doelgroepen­programmeren in de praktijk De nieuwe werkwijze is dit jaar verder uitgewerkt in zeven gebiedsprofielen. Hierin wordt op gebiedsniveau, de 25 ‘gebiedsgericht werken’ gebieden, inzichtelijk gemaakt hoe de toe te voegen nieuwbouwwoningen zich verhouden tot de al aanwezige woningvoorraad. Dit gebeurt op basis van data over de plancapaciteit en bestaande voorraad. Dit instrument geeft een beeld van de verhoudingen in het gebied. Prioritering en afweging tussen doelgroepen zal – net als nu – op gebieds­niveau plaatsvinden, als integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling. Deze aanpak draagt bij aan de volgende doelen: • Een robuuste bouwproductie • De realisatie van een complete stad met een diverse woningmix en goede aansluiting op voorzieningen • Een optimale huisvesting van doelgroepen binnen het beperkte woningaanbod En zijn zeven gebiedsprofielen opgesteld voor NieuwWest, Noord, Oost, Weesp, West, Zuid en Zuidoost. Voor Stadsdeel Centrum is geen gebiedsprofiel gemaakt Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

33

2

Bouwen van een goede mix

Met dit hulpmiddel wordt gerichter per gebied bekeken hoe te komen tot een goede mix in een gebied en het bouwen voor specifieke doelgroepen die specifieke bouwvormen vragen zoals ouderen (geclusterde ouderen­woningen), jongeren en studenten. De gebiedsprofielen schrijven niet voor in welk gebied welke doelgroep geprogrammeerd zou moeten worden. Het sturen op een goede mix (woninggroottes, doelgroepen, woonsegmenten) en het vastleggen van woningbouwprogramma gebeurt op basis van de reguliere stappen in de gebiedsontwikkeling (het Plaberum). Daarbij worden ook andere aspecten in acht genomen die voor de betreffende locatie van belang zijn zoals onder andere: (financiële) haalbaarheid, duurzaamheid, openbare ruimte, (maatschappelijke) voorzieningen en planning. Op basis van de gebiedsprofielen blijkt dat veel programmering (start bouw t/m 2030) al vast ligt. De profielen zullen met name gebruikt worden voor

Foto: Jurian Glas - Nieuwbouw Tennispark Sloterplas

aangezien daar relatief heel weinig nieuwbouw wordt toegevoegd en een profiel dan ook geen inzicht geeft. De gebiedsprofielen zijn opgesteld op basis van Wonen in Amsterdam 2023 (WIA 2023) data en de data uit het Basisbestand Woningbouw (januari 2024). Hierbij is uitgegaan van woningen waarvoor de bouw per 1 januari 2024 uiterlijk in 2030 zou starten. De gebiedsprofielen zijn een weergave van data over zowel de bestaande als de geplande woningvoorraad op het niveau van de 25 gebieden in de stad. De gebieds­ profielen zijn een hulpmiddel dat gebruikt zal worden door de diverse betrokkenen bij woningbouw binnen de gemeente: projectorganisaties, stadsdelen en advies/expertiseteams. De gebiedsprofielen geven inzicht in de huidige en geplande woningvoorraad en kunnen hierdoor ondersteuning bieden bij prioriteringsvraagstukken en gesprekken met marktpartijen en corporaties over het woningbouwprogramma voor doelgroepen.

projecten verder in de toekomst en/of voor nieuwe initiatieven. De gebiedsprofielen geven ook inzicht over hoe we bouwen voor de doorstroming. Voor de doorstroming bouwen betekent het bouwen van een mix in financieringscategorieën en woninggrootte, waarbij rekening wordt gehouden met omliggende buurten. We maken toekomstbestendige wijken voor diverse huishoudens, zodat de hele keten in beweging komt en hierdoor uiteindelijk de huidige woonvoorraad beter wordt benut. Hoe meer woningen er worden gebouwd, hoe groter het aanbod en hoe meer verhuisbewegingen. Bouwen voor de doorstroming gaat ook om het bouwen voor jongeren, studenten en bouwen voor instroom van

buiten Amsterdam. Doorstroming is per gebied anders. In gebieden met veel ouderen in de bestaande voorraad en veel zorgvoorzieningen ligt bijvoorbeeld bouw voor ouderen meer voor de hand. Hierbij is het van belang dat doorstroming geen doel op zich is, maar een middel om huishoudens zoveel mogelijk in de juiste woningen te huisvesten. De inzichten uit het inmiddels afgeronde onderzoek ‘Doorstroming op de Amsterdamse Woningmarkt’ (O&S 2024) worden verder gebruikt bij de uitwerking van doel 4 van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV), Passend Wonen. Hierbij wordt de samenhang tussen de bestaande voorraad en de nieuwbouw bekeken en verder geanalyseerd.

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

34

3

Versnellen en versimpelen

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

35

3

Versnellen en versimpelen

Foto: Edwin van Eis - Werengouw / Volendammerweg

Gebiedsontwikkeling in Amsterdam wordt steeds complexer, mede doordat de verdichting van de stad zich steeds vaker richt op transformatiegebieden en bestaande wijken. Het aandeel gemeentelijke locaties neemt af, terwijl transformatiegebieden een grotere rol spelen. De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar zij faciliteert woning­ corporaties, marktpartijen, particuliere investeerders en wooncoöperaties zo goed mogelijk bij het realiseren van nieuwe woningen. Het doel is om de voorbereiding en uitvoering van woning­ bouwprojecten zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Een belangrijke voorwaarde voor een soepele voortgang is een goede samenwerking met investeerders en inwoners van de stad. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Inzet op samenwerking • Inzet Gewoon Goed • Inzet op flexwonen

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

36

3

3.1 Inzet op samenwerking De gemeente spreekt veelvuldig met ontwikkelaars, beleggers, corporaties en bouwers zowel formeel als informeel en zowel in groepsverband als individueel. In Amsterdam gaan partijen soepel en makkelijk met elkaar om; signalen uit de markt worden hierdoor snel opgepakt. In de projecten zelf is uiteraard sprake van het meest directe en permanente contact tussen gemeente en investeerders. Als er een knelpunt is in een project, is er een duidelijke opschalingslijn van projectmanager naar ambtelijk opdrachtgever naar (adjunct-)directeur Grond en Ontwikkeling en zo nodig naar de wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling. Hiernaast organiseert de gemeente vele informele netwerkevenementen, waar gemeente en investeerders elkaar tegenkomen.

Investerings- en Bouwoverleggen De gemeente voert jaarlijks individuele gesprekken, “Investeringsoverleggen” met ongeveer 25 grote marktpartijen actief in Amsterdam en voert twee keer per jaar Investeringsoverleggen met de Amsterdamse corporaties over (markt)ontwikkelingen, de projectenportefeuille en de voortgang in projecten. Daarnaast zijn er regulier, zowel ambtelijk als bestuurlijk, twee keer per jaar Bouwoverleggen waarin actuele ontwikkelingen, beleid en mogelijke oplossingen met elkaar worden besproken. Deelnemers aan het Bestuurlijk Bouwoverleg Amsterdam zijn, naast wethouder Van Dantzig, de koepels IVBN, NEPROM, Bouwend Nederland, EIB, Vastgoedbelang en de AFWC. Aan het Ambtelijk Bouwoverleg Amsterdam nemen, naast de directie Grond & Ontwikkeling, twintig individuele partijen deel die actief zijn in Amsterdam. Deelnemers zijn een brede mix van bouwers, ontwikkelaars, beleggers en corporaties. Gezien de uitdagende

marktomstandigheden is de frequentie van deze overleggen in 2023 en 2024 verhoogd. Met goed resultaat: het “Doorbouwakkoord Amsterdam” is hier een voorbeeld van. Waar nodig wordt ook in 2025 de frequentie aangepast.

Netwerkevenementen In 2023 is gestart met meerdere netwerkevenementen onder de noemer de “Van Dantzig Dialoog” om de samenwerking met partijen aan te halen en te onderhouden. Tijdens deze dialogen is de wethouder in gesprek gegaan met zowel ontwikkelaars, bouwers, investeerders, corporaties maar ook eindgebruikers, bewoners en andere belanghebbenden. Raadsleden worden voor deze evenementen ook uitgenodigd. Ook in 2024 is de Van Dantzig Dialoog meermaals georganiseerd. Eenmaal over de kansen en obstakels over modulair en flexbouw en de tweede was tijdens de Provada, de jaarlijkse vastgoedbeurs in Amsterdam. In het najaar was er een Van Dantzig Dialoog tijdens de Amsterdamse Investeerders Excursie. Met ruim 150 externe deelnemers waren hier nagenoeg alle voornaamste partijen aanwezig die actief zijn binnen de gebiedsontwikkeling in Amsterdam. De jaarlijkse Investeerdersexcursie was dit jaar in het stadsdeel Nieuw-West, het Doorbouwakkoord dat in 2023 gesloten is, werd in het panelgesprek met de marktpartijen geëvalueerd. In december is jaarlijks de uitreiking van de gemeentelijke Zuiderkerkprijs voor beste woningbouwproject en Geurt Brinkgeve Bokaal voor beste herontwikkelings- of renovatieproject. In 2024 zijn deze prijzen gewonnen door respectievelijk het project Stepstone in Zuid en door het project het Nationaal Holocaustmuseum in centrum.

Versnellen en versimpelen

Doorbouwakkoord Vanwege de uitdagende markomstandigheden en doordat de bouwproductie achter bleef in het 1e halfjaar 2023 heeft de gemeente Amsterdam in september 2023 het Amsterdamse Doorbouwakkoord opgesteld en ondertekend in samenwerking met de koepel­ organisaties actief in Amsterdam. Dit zijn de Amsterdamse Federatie Woningbouwcorporaties (AFWC), Bouwend Nederland, IVBN, Neprom en Vastgoedbelang, later tekende ook ruim 80 individuele partijen. In September 2024 was het Doorbouwakkoord onderdeel van het panelgesprek van de Van Dantzig Dialoog. De meeste acties van het Doorbouwakkoord zijn voortvarend opgepakt en uitgevoerd.

Woontop In het kader van de Woontop is door het Rijk de samenwerking opgezocht met marktpartijen en G5 gemeenten. In de afspraak over het investeringsklimaat zal de Gemeente Amsterdam samen met de IVBN (koepels van beleggers), het Ministerie VRO en andere G5 gemeenten inspannen om het benodigde buitenlandse kapitaal aan te trekken voor de realisatie van de middeldure huurwoningen.

3.2 Inzet Gewoon Goed In het Woningbouwplan 2022-2028 is een aantal richtingen geformuleerd om de woningbouwproductie in verslechterde omstandigheden op peil te houden, binnen de ambities van een complete, duurzame en ongedeelde stad. Een aantal acties heeft betrekking op (steden)bouw­ kundige condities en kostensparing. Deze acties zijn in de eerste helft van 2023 samengevoegd in één (overkoepelende) opdracht, de Impuls Gewoon Goed.

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

37

3

De Impuls Gewoon Goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is. Dit vraagt: • Vergroten van financieel bewustzijn in stedenbouwkundige plannen en kaders, zowel qua kostenbeperking als opbrengstoptimalisatie (in het Woningbouwplan is dit aangeduid als “rekenen en tekenen”). • Meer ruimte scheppen voor optimalisaties en alternatieven in de bouwplanuitwerking. • Experimenteren met standaardisatie en (modulair) bouwen bij (flex)woonprojecten. • Lessen delen en direct vertalen in de gemeentelijke werkwijze, inclusief het tijdig opschalen van dilemma’s. • Stimuleren van woonkwaliteit van kleine woningen, in een gebalanceerde woningdifferentiatie per buurt. Meer kritisch kijken naar het totaalpakket aan ambities, ruimte scheppen, en standaardiseren zijn geen doelen op zich, maar middelen om haalbaarheid van projecten te vergroten. De eigenschappen van locaties en de opgaven daarin kunnen fors van elkaar verschillen. Dat maakt dat er geen sprake is van heldere algemeen geldende definities of duidelijke kwantitatieve randvoorwaarden/ondergrenzen van gewoon goede ruimtelijke ontwikkelingen. Het vraagt om een continu gesprek, reflectie en aanscherping en waar nodig maatwerk op locaties.

Voor optimale effectiviteit is het hierbij belangrijk dat uitkomsten breed omarmd worden in de gemeentelijke organisatie.

Foto: Esther Hesp

Organisatie en aanpak Gewoon Goed is vormgegeven als een tijdelijk impulsprogramma. Middels drie lijnen is de Impuls Gewoon Goed nader uitgewerkt: 1 Haalbaarheid. Bewustwording van de impact van ontwerp, eisen en processen op kosten en financieel

Versnellen en versimpelen

resultaat, en op het onbedoeld beperken van optimalisatie­ruimte in bouwplanuitwerkingen. 2 Aanpak kleine woningen. Garanderen en stimuleren van woonkwaliteit van kleine woningen. 3 Modulair bouwen en Flexwonen. Faciliteren van (modulaire) standaardisatie, al dan niet in combinatie met flexwonen.

Resultaten in 2024 Het impulsteam Gewoon Goed heeft onderzoek gedaan en veel gesprekken gevoerd, zowel intern als met externe partijen. Input is opgehaald over oplossingen die op projectniveau kunnen helpen en over welke zaken juist niet helpen. Dit heeft geleid tot meer inzicht en dito leerpunten. Bijvoorbeeld dat er geen “altijd werkende oplossingen” bestaan. Het gaat bij “Gewoon Goed” met name om bewustwording bij medewerkers, het overbrengen van kennis over welke mechanismen hierbij relevant zijn en over het leren van goede voorbeelden. Alle opbrengsten worden verwoord in een Handreiking Gewoon Goed. Eind januari is een 90% versie van de handreiking met de wethouder besproken, en deze kan, met wat kleine aanpassingen, worden afgemaakt. De verwachting is dat de handreiking vóór het eind van het eerste kwartaal 2025 zal worden afgerond. De Handreiking is primair bedoeld als leidraad voor gemeentelijke projectteamleden en overige mede­ werkers actief in de Gebiedsontwikkeling. Hiernaast is de Handreiking ook beschikbaar voor ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en/of bouwers. Het wordt een openbaar stuk dat met iedereen zal worden gedeeld. Parallel wordt gewerkt aan het organiseren van een hulploket voor gemeentelijke projectteams, waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van al bestaande gremia.

Dat zou het ook gemakkelijker moeten maken om mogelijke dilemma’s in projecten snel op te schalen, zodat het tempo erin blijft.

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

38

3

3.3 Inzet op flexwoningen In 2024 zijn er 799 flexwoningen in aanbouw genomen, waarvan de eerste flexwoningen, 63 in totaal, eind 2024 zijn opgeleverd. Corporaties spelen hierin een grote rol met de start van de bouw van 583 van de 799 flexwoningen. Deze woningen worden in de loop van 2025 (en een klein deel in 2026) opgeleverd. De flexwoningen maken onderdeel uit van de Amsterdamse ambitie om totaal circa 2.500 tot 3.000 flexwoningen te realiseren in de stad, als een “extra schil” van woningen in het sociale

segment, voor urgent- en regulier woningzoekenden en statushouders, vanwege de druk op de woningmarkt. Flexwoningen geven de mogelijkheid om op locaties waar de komende 10-15 jaar nog geen permanente ontwikkeling plaatsvindt, tijdelijk woningen mogelijk te maken. De modulaire woningen hebben nieuwbouw kwaliteit en zijn duurzaam.

Versnellen en versimpelen

Het Rijk stelt in 2025 een nieuwe subsidie beschikbaar van € 14.000 inclusief BTW voor de realisatie van flexwoningen, de zogenaamde Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT-subsidie). Momenteel is Amsterdam locaties aan het onderzoeken voor de realisatie van een tweede tranche flexwoningen. Voor deze opgave is bij Grond en Ontwikkeling sinds begin 2023 een nieuw team operationeel, het Ontwikkel & Bouwteam. Als de flexwoningen worden verplaatst na 10-15 jaar, is er een mogelijkheid dat de corporatie of marktpartij gebruik maakt van de herplaatsingsgarantie die het Rijk aanbiedt. Vervolglocaties worden te zijner tijd door de betrokken partijen gezocht in de stad, regio en of elders in Nederland. De flexwoningen die reeds zijn opgeleverd of in aanbouw zijn: • Appelweg (63 flexwoningen, start bouw 2024, in oktober 2024 opgeleverd, corporatie) • Riekerpark (216 flexwoningen, in aanbouw 2024, oplevering medio 2025, gemeente Amsterdam, geen corporatie bij betrokken) • Gaasperdamzone (Brasapark, 520 flexwoningen, in aanbouw 2024, oplevering gefaseerd in 2025, corporaties)

Foto: Sanne Couprie - Riekerpark

In 2025 wordt gestart met de bouw van: • Makerskade (IJburg Strandeiland, 358 flexwoningen, oplevering gefaseerd in 2025/2026, corporaties) De inzet was om de eerste tranche flexwoningen eind 2024 of eerste helft 2025 op te leveren. Dit is helaas niet gelukt vanwege beroep en bezwaren op vergunningen, beperkte capaciteit bij de woningbouwers en vertragingen bij aannemers van de nutsaansluitingen. De locaties voor de tweede tranche, 750 à 1.000 woningen, worden momenteel onderzocht.

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2024

39

Colofon Jaarrapportage Woningbouw 2024 Stand van zaken van de Amsterdamse aanpak voor de nieuwbouw van woningen

Voor vragen over dit rapport kunt u contact opnemen met Anke Hendriks, Anke.hendriks@amsterdam.nl

Tekst en redactie Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam

Fotografie Fotobank Gemeente Amsterdam tenzij anders benoemd Ontwerp Ontwerpwerk ONT2024003

25 februari 2025 vastgesteld in het College van B&W