2. Handreiking Gewoon Goed - Hoe maken we projecten haalbaar en goed.pdf

Handreiking

Hoe maken we projecten haalbaar en goed juni 2025

Voorwoord Amsterdam streeft naar de bouw van jaarlijks 7.500 woningen. Een zeer ambitieus doel. Middels het uitgangspunt “40-40-20”(40% sociale, 40% middeldure en 20% vrije sector woningen) voegen we hierbij met name betaalbare woningen toe aan de stad. We bouwen voor de toekomst, voor een gemengde stad. Onze inwoners verdienen hierbij kwalitatief goede woningen, daarin hebben we een traditie hoog te houden. De afgelopen twee jaar is het streefcijfer niet gehaald. De redenen daarvoor lopen uiteen. Gebiedsontwikkeling in Amsterdam wordt complexer, er moet steeds meer in de bestaande stad worden gebouwd. De haalbaarheid van projecten staat hierdoor vaker onder druk, mede door een onzekere economische tijd met schaarste aan personeel en terughoudendheid bij investeerders. Ondanks deze situatie blijft Amsterdam in de gebiedsontwikkeling inzetten op hoge kwaliteit, duurzaamheid en differentiatie, en daagt partijen hiertoe uit. Om de woningbouwproductie te stimuleren heeft voormalig wethouder Reinier van Dantzig onder het motto “gewoon goed” opdracht gegeven te onderzoeken hoe we projecten haalbaar én goed kunnen maken. Ik realiseer mij dat dit niet nieuw is, het is een doel dat we altijd moeten nastreven. In gunstige tijden, in een groeiende markt, is dit echter makkelijker te realiseren dan in lastige tijden.

Marktpartijen en woningcorporaties gaven signalen dat er soms weinig ruimte en flexibiliteit wordt ervaren in gemeentelijke kaders zoals bijvoorbeeld Investeringsbesluiten en bouwenveloppen, dat ambities soms conflicteren, dat planprocessen lang kunnen duren en het onduidelijk kan zijn hoe uit een impasse te komen. Dat is de aanleiding geweest voor de opdracht “Gewoon Goed”. Van belang hierbij is om te benadrukken dat gewoon goed niet betekent dat ambities worden losgelaten, ook niet op het gebied van duurzaamheid. “Gewoon Goed” zet in op toekomstbestendig bouwen met oog voor versnelling en vergroten van de haalbaarheid, waarbij kosten of risico's niet worden afgewenteld op volgende generaties. De opgave van “Gewoon Goed” is juist om synergie te zoeken: een goede balans tussen haalbaarheid, woonkwaliteit en duurzaamheid.

De voor u liggende Handreiking Gewoon Goed is het resultaat van de opdracht. De handreiking is mede dankzij input van marktpartijen en woningcorporaties tot stand gekomen, waarvoor veel dank. Een goede samenwerking met investeerders in de stad is van groot belang. We hebben elkaar hard nodig om de woningbouwproductie op gang te houden. Om projecten “gewoon goed” voor elkaar te krijgen, ontkomen we niet aan lastige keuzes. Niet al onze ambities zijn in elke project te realiseren. De Handreiking helpt gemeentelijke projectteams om bij nieuwe projecten keuzes en de consequenties hiervan scherp in beeld te krijgen, zodat een goede afweging wordt gemaakt. Hierbij geeft de Handreiking vuistregels om te zorgen voor ruimte en flexibiliteit in planproducten, zonder dat dit ten koste gaat van kwaliteit. In de Handreiking staan meerdere praktijkvoorbeelden die laten zien hoe “gewoon goed” kan worden toegepast in projecten. Eén van deze voorbeelden betreft het deelproject Schinkelhaven in het Schinkelkwartier. Schinkelhaven wordt veranderd in een wijk met oude en nieuwe ambachten, creatieve bedrijven en kleine kantoren. De openbare ruimte moet hierop worden aangepast. In eerste instantie is in het ontwerp gekozen voor het uitgraven van de haven en het op een zodanig manier verbinden van wegen dat twee grote bruggen noodzakelijk waren. Dit zijn grote kostenposten.

Het gemeentelijk projectteam heeft vervolgens het plan geoptimaliseerd: de huidige haven wordt gehandhaafd waardoor geen nieuwe kademuren nodig zijn én de aansluiting van wegen is versimpeld. Dit scheelde één grote brug en er komen minder ingewikkelde kruisingen. Dit is één voorbeeld, ter illustratie. Wat wenselijk, mogelijk en nodig is, zal per gebied en kavel verschillen. Voor de gemeentelijke projectorganisatie is het zaak zich hier bewust van te zijn en de kennis die middels de Handreiking gedeeld wordt, in de praktijk toe te passen. De Handreiking biedt hierbij handvatten om, zo nodig, snel te schakelen bij dilemma’s in projecten en is er een hulpteam Gewoon Goed ingesteld dat projectteams kan ondersteunen. Hierdoor kan “gewoon goed” ook leiden tot meer snelheid in projecten.

Handreiking Gewoon Goed | Voorwoord

2

Hoe maken we projecten haalbaar en goed? “Gewoon goed” heeft vooral betrekking op nieuwe plannen. De Handreiking betekent niet dat bestaande kaders en afspraken van tafel zijn. Bij bestaande projecten kan de Handreiking wel helpen om te optimaliseren binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders.

Bied ruimte en flexibiliteit in kaders

Met deze handreiking zijn we nog niet klaar. Het motto “Gewoon Goed” moet zich in de gemeentelijke organisatie gaan nestelen. Het gaat hierbij zowel om bewustwording als gedragsverandering, dit kost tijd. De handreiking is hierbij een gedegen hulpmiddel dat medewerkers de benodigde vuistregels en inzichten zal geven. Wat de kernboodschap is van Gewoon Goed, heb ik hiernaast voor u samengevat. Ik wens u veel leesplezier.

• Zorg voor ruimte en flexibiliteit in gemeentelijke planproducten (bijvoorbeeld het Stedenbouwkundig plan, de Investeringsnota en de Bouwenvelop) om de gewenste kwaliteit haalbaar te maken. Breng focus aan in ambities, hanteer duide­ lijke randvoorwaarden en houd rekening met kostenverhogende factoren. Leg niet teveel details vast. Zorg ervoor dat partijen ruimte houden om oplossingen te ­zoeken als niet alles past. Dit kan door processen vanaf het begin zo in te richten dat er ruimte is voor ontwikkeling en optimalisatie. Het gaat erom dat we de ruimte zoeken om samen kwaliteit haalbaar te maken.

Wethouder Steven van Weyenberg Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Amsterdam, 17 juni 2025

Houd rekening met kenmerken van gebied en locatie • Houd bij planvorming rekening met bestaande functies en eigendomsverhou­ dingen in het gebied, perceelgrenzen, ruimtelijke karakteristieken (bijvoorbeeld kavelvorm en geluidsbelasting), andere belemmeringen (bijvoorbeeld milieu­ hinder) en de programmatische en financiële consequenties hiervan. Maak ­verschillende scenario’s om de balans tussen kwaliteit, kosten en opbrengsten te optimaliseren (“rekenen en tekenen”).

Wees zacht waar het kan, hard waar het moet • Maak vooraf duidelijk welke ambities voor de gemeente van belang zijn (hard). Daar houden we aan vast en als dat niet kan dan ‘gaat het feest niet door’. Bepaal bij transformatie- en sociale huurprojecten samen met de betrokken partijen de belangrijkste doelen. Zowel gemeente als marktpartijen zullen een financiële en/of kwalitatieve ondergrens hebben. Maak tijdig duidelijk als deze in zicht komt.

Zorg voor reflectie en korte lijnen • Maak gebruik van de grote hoeveelheid kennis en kunde die er is, zowel intern gemeentelijk als extern bij de markt. Zoek de goede samenwerking, maak gebruik van beschikbare Expertiseteams en schroom niet het Hulpteam Gewoon Goed in te schakelen. Voorkom hierbij vicieuze cirkels en eindeloos “polderen” om eruit te komen. Schaal tijdig op.

Handreiking Gewoon Goed | Voorwoord

3

Inhoud Inleiding5 1.

Optimaliseren op gebiedsniveau

6

2.

Optimaliseren op kavelniveau / bouwenvelop

9

3.

Synergie met duurzaamheid

14

4.

Stimuleren kwaliteit kleine woningen

17

5.

Faciliteren modulair bouwen

22

6.

Versterken financieel bewustzijn

28

7.

Stroomlijnen werkwijze en planproces

32

Direct naar

Handreiking Gewoon Goed | Inhoud

4

Inleiding De Impuls Gewoon Goed, één van de acties uit het Woningbouwplan 20222028, beoogt de haalbaarheid van projecten te vergroten en tegelijk goede woningen te realiseren die voor een inclusieve, duurzame en complete stad vereist zijn. Aanleiding Gebiedsontwikkeling in Amsterdam wordt complexer, mede omdat er steeds meer in de bestaande stad moet worden gebouwd. De financiële positie van zowel gemeente als marktpartijen en corporaties staat echter onder druk. Ook omdat er grote behoefte is aan betaal­ bare woningen. De impuls Gewoon Goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten en tegelijkertijd goede woningen te bouwen. Want we bouwen voor de toekomst. Amsterdam blijft in de gebiedsontwikkeling inzetten op hoge kwaliteit en ­differentiatie en daagt partijen hiertoe uit. Plannen en projecten moeten “gewoon goed” zijn.

Wat is “Gewoon Goed”? Er is geen harde definitie van “gewoon goed” te geven. Wat “gewoon goed” is, verschilt per project en is onder andere afhankelijk van locatiespecifieke kenmerken, kenmerken van (bij transformatie) het bestaande gebouw, complexiteit van het project, eigendoms­ situatie, financiële haalbaarheid en beoogd programma. Het is geen exacte wetenschap. In elke fase van het planproces – en op elke niveau - is het van belang om tot een “gewoon goed” resultaat te komen.

Doelen Impuls Gewoon Goed • Vergroten van de haalbaarheid van projecten, door focus in ambities en terughoudendheid in eisen. Bied zo veel als mogelijk ruimte en flexibiliteit in kaders en bouwenveloppen zonder door een ­kwalitatieve ondergrens te zakken. • Voorkom dat druk op haalbaarheid leidt tot een te eenvormige concentratie van kleine woningen, of tot kleine woningen met een ondermaatse woonkwaliteit. • Faciliteren van duurzame kwaliteit. Zoek naar ­synergie en gezamenlijk belang in ambities en ­kansen die duurzaam bouwen biedt. • Versterken van het financieel bewustzijn. Een vroeg­ tijdig financieel inzicht en een besef van de effecten van keuzes, zijn essentieel om tot een “Gewoon Goed” resultaat te komen. • Inzet om in processen sneller tot gedeelde ambities of keuzen te komen, en waar nodig tijdig op te schalen.

van een “gewoon goed” plan of project. Hiernaast biedt de Handreiking handvatten om, zo nodig, snel te ­schakelen bij dilemma’s in projecten. Het is een ­ penbaar stuk. o

Afbakening De Handreiking is voor nieuwe projecten en voor het optimaliseren binnen reeds door de gemeenteraad vastgestelde kaders. De Handreiking richt zich primair op gebiedsontwikkeling waar woningbouw onderdeel van uitmaakt.

Aanpak De Impuls Gewoon Goed is een programma onder gezamenlijk opdrachtgeverschap van de directies Ruimte & Duurzaamheid en Grond &Ontwikkeling. Zowel intern als extern is breed input opgehaald. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met diverse gemeentelijke direc­ ties, corporaties, marktpartijen en de Commissie Omgevingskwaliteit.

Handreiking Gewoon Goed De Handreiking is het resultaat van de Impuls Gewoon Goed en is bedoeld voor de gemeentelijke project­ organisatie. De Handreiking ondersteunt projectteams in de Gebiedsontwikkeling bij het maken en beoordelen Handreiking Gewoon Goed | Inleiding

5

1.

Optimaliseren op gebiedsniveau

Het kader op gebiedsniveau – dit kan bijvoorbeeld een Projectbesluit, Investeringsbesluit, Stedenbouwkundig Plan en/of Omgevingsplan zijn - zorgt aan de voorkant van het planproces voor duidelijkheid bij markpartijen en corporaties. Essentieel is focus in ambities, en een plankader dat voldoende financiële, ruimtelijke en ­programmatische uitwerkingsmogelijkheden biedt voor de volgende fasen.

Opbouw

Vuistregels op gebiedsniveau 1 Programma, kwaliteit en kosten • Breng focus aan in ambities. • Blijf “rekenen en tekenen”.

2 Ruimte en flexibiliteit • Zorg voor ruimte en flexibiliteit in kaders. • Optimaliseer de dichtheid.

In de kaders op gebiedsniveau worden aspecten vast­ gelegd die zowel van invloed zijn op de gemeentelijke grondexploitatie als op de vastgoedexploitatie van investeerders. In dit hoofdstuk staan vuistregels die helpen om op gebiedsniveau te komen tot een zo ­optimaal mogelijk kader. Deze vuistregels zijn niet uit­ puttend. Ze dienen als leidraad om (onnodige) hoge kosten in plannen te voorkomen. Ze bieden een richting om tot kwalitatief betere en haalbare plannen te komen, waarbij flexibiliteit en realisme centraal staan. Bij behoefte aan ondersteuning, neem contact op met het Hulpteam Gewoon Goed.

“Gewoon goed” betekent op gebiedsniveau een juiste samenhang tussen kenmerken van de locatie, programma, ruimtelijke kwaliteit, financiën en duurzaamheid. Handreiking Gewoon Goed | 1 | Optimaliseren op gebiedsniveau

6

1.1 Programma, kwaliteit en kosten Breng focus aan in ambities • Bepaal de prioriteit voor het betreffende gebied. • Voorkom stapeling van ambities en wees terug­ houdend in randvoorwaarden. • Maak een integraal plan waarbij het programma, ruimtelijk ontwerp en duurzaamheidsambities (zie hoofdstuk 3) in balans zijn en elkaar versterken. • Zorg voor een goede “nieuw over oud” plankaart, waardoor keuzes beter inzichtelijk worden.

Blijf “rekenen en tekenen” • Maak verschillende scenario’s om de balans van kos­ ten en opbrengsten te optimaliseren (rekenen en tekenen). Bijvoorbeeld door met verschillende ­dichtheden, (complexiteit van) programma, aandeel uitgeefbaar terrein en condities te rekenen. • Denk na over de (toekomstige) waarde van het vast­ goed, ook vanuit het perspectief van (toekomstige) eigenaren. • Voorkom bij gemixt programma ingewikkelde eigendomsconstructies. • Houd, als het gaat om maatschappelijke functies en/ of sociale huurwoningen, qua bouwkundige eisen en ambities rekening met de (on)mogelijkheden van de beoogde afnemer (toekomstige eigenaar). • Onderzoek maatregelen in de openbare ruimte (o.a. geluidswerende voorzieningen) om aanpassingen in de bebouwing te voorkomen. • Onderzoek bij een gemixt programma of afstemmen van ontwikkeling en beheer van de verschillende functies geen complicerende factor is. • Denk na over ontwikkeling en beheer van energie­ systemen (collectief of individueel) en wees duidelijk over de keuze.

Schinkelkwartier (concept Investeringsnota) Plankaart oud (februari 2024) • Haven is uitgegraven, nieuwe kademuren zijn nodig. • Henk Sneevlietweg steekt Westlandgracht over, en wordt aan oostzijde van gracht richting noorden verbonden met Aalsmeerplein. • Hierdoor zijn twee grote bruggen noodzakelijk. Dit leidt tot vele ingewikkelde kruisingen dicht op elkaar.

Plankaart nieuw (november 2024) • Haven handhaven, geen nieuwe kademuren nodig. • Henk Sneevlietweg wordt aan westzijde van gracht richting noorden gevoerd en heeft een T-kruising met Vlaardingerlaan richting Aalsmeerplein. • Hierdoor is één grote brug nodig en één kleine brug en zijn kruisingen minder ingewikkeld.

Handreiking Gewoon Goed | 1 | Optimaliseren op gebiedsniveau

7

1.2 Ruimte en flexibiliteit Zorg voor ruimte en flexibiliteit in kaders

Optimaliseer de dichtheid

• Formuleer doelen in plaats van voorgeschreven oplossingen. • Maak kaders op gebiedsniveau zo flexibel mogelijk, met ruimte voor oplossingen om tot de gestelde doelen te komen. Looptijden zijn lang. • Kies voor adaptieve volumes die ruimte bieden voor toekomstige optimalisaties van woningplattegron­ den. Test of de gestelde randvoorwaarden niet tot ongewenste beperkingen en effecten leiden. • Laat voldoende ruimte voor financieel kwetsbare programma’s (scholen, sociale huur etc.), zodat geen complexe bouwvormen nodig zijn. • Biedt voor parkeren maximale oplossingsruimte bin­ nen de gestelde normen en doelen. Houdt rekening met de exploitatie van deelauto's. Geef ook wat betreft fietsparkeren vrijheid in de ruimtelijke ­oplossing. Onderzoek voor parkeren bij kleine woningen (<50m2) of de Amsterdamse Bouwbrief 2015-130 of het Besluit Bouwwerken Leefomgeving het meest passend is. • Zorg voor flexibiliteit in randvoorwaarden, ook wat betreft woninggroottes en doelgroepen. Zorg dat de benodigde flexibiliteit op gebiedsniveau over­ genomen wordt in het Omgevingsplan. • Let op indicatoren van hogere kosten en daarmee verhogende complexiteit van de opgave. Zie de bijlage Kostenverhogende elementen.

• Zoek de optimale balans: hogere dichtheid brengt hogere kosten met zich mee, maar ook efficiënter grondgebruik, meer woningen en extra opbrengsten. • Test bij hoge dichtheden (> 100 w/h) het programma van tevoren in verkavelingsstudies.

• Houd bij hoge dichtheid rekening met mogelijke extra opgaven vanuit referentienormen, bijv. m2 ­buitensport, groen of scholen. • Biedt bij hoge dichtheid ruimte voor een lagere parkeernorm.

Sluisbuurt Zeeburgereiland

In de Sluisbuurt, een gebied met een hoge dichtheid, is aan acht ­verschillende architectenbureaus opdracht gegeven om het programma middels een verkavelingsstudies van tevoren te testen. Handreiking Gewoon Goed | 1 | Optimaliseren op gebiedsniveau

8

2.

Optimaliseren op kavelniveau / bouwenvelop

De Bouwenvelop is een uitwerking van het stedenbouwkundig kader. Op de schaal van de kavel worden in de Bouwenvelop keuzes voor kavelgrootte, programma en bouwregels gemaakt, passend bij de gegeven uitgangspunten van het stedenbouwkundig kader. Het is hierbij noodzakelijk dat voldoende ruimte wordt geboden aan de markt, om zelf met creatieve oplossingen te (kunnen) komen. Het zo veel mogelijk beperken van de complexiteit van de opgave op kavelniveau, vergroot de kansen voor de haalbaarheid van een bouwplan.

Opbouw In dit hoofdstuk staan vuistregels die helpen om op kavelniveau te komen tot een zo optimaal mogelijk plan, met ruimte voor optimalisaties. De belangrijkste factor hierbij is de invulling van de Bouwenvelop en – als het gaat om gemeentelijke locaties – de invulling van de tenderciteria.

een bouwinitiatief komt, worden bouwenveloppen gemaakt in overleg met de ontwikkelaar. Het komt in kleinere transformatieprojecten ook voor dat een ­initiatiefnemer zelf met een ontwerp komt, er is in ­transformatieprojecten niet altijd sprake van een ­bouwenvelop. Hetzelfde kan gelden voor corporatie­ projecten (bij herontwikkeling van het eigen bezit).

Vuistregels op kavelniveau 1 Bouwenvelop • Bied ruimte in de bouwenvelop en zorg voor focus in ambities. • Wees bewust van aandachtspunten in trans­ formatie- en corporatieprojecten.

2 Tenderprocedure Verschil tenders en transformaties

“Gewoon goed” is een Bouwenvelop die ruimte biedt en zorgt voor het vergroten van zowel haalbaarheid als kwaliteit.

• Bepaal in tenders de optimale selectiewijze.

De gemeente maakt voor haar eigen locaties een Stedenbouwkundig plan en Omgevingsplan, maakt grond bouw- en woonrijp en zet bouwkavels vervolgens in de markt met behulp van een selectieprocedure. In de praktijk wordt deze procedure aangeduid als “de tender”. Bij tenders worden bouwenveloppen gemaakt op basis van het Stedenbouwkundig plan en Omgevingsplan. In de selectiebrochure en de bijlagen staan alle randvoorwaarden opgenomen en is aangege­ ven op basis van welke criteria een plan wordt geselec­ teerd en gegund. De kaders zijn hierdoor vooraf helder. In transformatiegebieden en (individuele) transforma­ tieprojecten, waar een grondeigenaar of erfpachter met

3 Transformatieprojecten • Leg een aantal basisregels vast. • Benadruk belang en rol van de architect.

Handreiking Gewoon Goed | 2 | Optimaliseren op kavelniveau / Bouwenvelop

9

2.1 Bouwenvelop Bied ruimte in de bouwenvelop en zorg voor focus in ambities • Gebruik als format de standaard bouwenvelop. Benut de ervaring en leerpunten uit vorige bouwenveloppen • Stem het programma en de fysieke kenmerken van de kavel op elkaar af; maak een voorbeeld­ uitwerking; pas het programma zo nodig aan. • Formuleer de kavelregels zo veel mogelijk vanuit doelen en ambitie. Zodat meerdere oplossingen mogelijk worden gemaakt en in de bouwenvelop optimalisatieruimte wordt geboden. • Maak schurende kavelregels inzichtelijk. Verken mogelijke oplossingen en maak een keuze in de regels. • Vul de bouwenvelop niet met het maximaal aantal m2, maar met een realistisch - vanuit een plattegrond oefening naar goede woningen - gemaakte m2 en geef daarin een bandbreedte. • Pas ambities aan in relatie tot verdienvermogen en complexiteit van het project. Maak tijdig afweging tussen kosten en mogelijke opbrengsten bij kosten­ verhogende keuzes. Bied zo mogelijk ruimte voor verdichting. • Let op indicatoren van hoge kosten, zie de bijlage Kostenverhogende elementen.

financiële en/of kwalitatieve ondergrens hebben. Maak tijdig duidelijk als deze in zicht komt. • Zorg voor samenhang tussen programma en ruimte­ lijke randvoorwaarden, ook wanneer het programma tijdens het proces verandert. Zie voor vuistregels transformatieprojecten paragraaf 2.3

Amstelkwartier – Kavel 5 / Elements • Kavel 5 heeft een heldere opgave: een ranke, lichte en elegante woontoren te realiseren op een onder­ bouw met stedelijke niet-woonfuncties. • In de bouwenvelop is bewust veel zoekruimte gela­ ten voor de positie en vorm van de toren om ontwer­ pers uit te dagen. • Het winnende ontwerp Elements heeft de geboden ruimte optimaal benut door parametrisch ontwerp in te zetten om een optimale balans te vinden tussen woonkwaliteit, klimatologische omstandigheden en architectonische uitstraling. (Architect Koschuch, opdrachtgever Kondor Wessels.)

Wees bewust van aandachtspunten in transformatie- en corporatieprojecten • Maak de bouwenvelop in overleg met de initiatief­ nemer of corporatie. • Maak vooraf duidelijk welke ambities van belang zijn (“hard”) en bepaal met elkaar de belangrijkste ­doelen. Zowel gemeente als marktpartijen zullen een

Binnen de zoekruimte kan de toren vrij geplaatst worden.

Handreiking Gewoon Goed | 2 | Optimaliseren op kavelniveau / Bouwenvelop

10

2.2 Tenderprocedure Maak bij het opstellen van een tender gebruik van het Adviesteam Selectie marktpartijen (ASM), kijk hiervoor op Intranet: Tenders - Selectiebeleid. Volg de stappen in de bijlage Tenderprocedure. Doe dit voortijdig om verschil van inzicht te voorkomen. Laat stukken op tijd beoordelen door het Tenderteam.

Tenderprocedure Amstelkwartier 2e fase

Bepaal in tenders de optimale selectiewijze • Bepaal – afhankelijk van de complexiteit van de opgave – of de tenderprocedure in één of twee ­rondes plaatsvindt. Zie de bijlage Tenderprocedure. • Zorgt dat selectiecriteria passen bij het niveau van uitwerking in de selectieronde. Bijvoorbeeld: in de voorselectie, scoren op algemene principes en niet op het aantal m2 van een bepaald programma. • Selectiecriteria hebben met elkaar te maken. Bedenk vooraf waar criteria kunnen botsen met elkaar, pas dit zo nodig aan. • Hanteer het standaard duurzaamheidscriterium. Als de kavel een specifieke duurzaamheidsambitie heeft is het mogelijk om daarvan af te wijken met een zogenaamde ‘innovatie’ tender. • Let op met hoe je de criteria scoort. Voorkom dat door de wijze van scoren inschrijvers per se per crite­ rium de hoogste score moeten krijgen om te kunnen winnen. Zorg dat de scores recht doen aan de inzet.

• Vele smaken mogelijk: selectie in één of twee ronden, met of ­zonderschetsontwerp (SO). • Bepalend voor keuze: zonder nodeloze complexiteit is doel te bereiken. Voorbeelden tenders en bouwenveloppen

Handreiking Gewoon Goed | 2 | Optimaliseren op kavelniveau / Bouwenvelop

11

Voorbeelden tenders en bouwenveloppen

Blok 16 Centrumeiland

Kavel 1A2 – Sluisbuurt

• De bouwenvelop is eenvoudig van opzet met veel

• In deze selectieprocedure wordt specifiek uitgedaagd

vrijheid voor het inpassen van het programma. • Het maximum aantal vierkante meters GO en/of BVO is niet vastgelegd. • Wel vastgelegd is het maximum aantal woningen (110 waarvan maximaal 40 onzelfstandig) en in band­ breedtes het segment waarin de woningen dienen te vallen.

op de materiaalgebonden CO2-uitstoot, conform Het Nieuwe Normaal Gebouw. • Alleen de gekozen bandbreedte van de materiaalgebon­ den CO2-uitstoot (kg CO2-eq / m2 BVO) wordt als gun­ ningscriterium beoordeeld om extreem ambitieuze en mogelijk onrealistische indieningen te voorkomen.

Handreiking Gewoon Goed | 2 | Optimaliseren op kavelniveau / Bouwenvelop

12

2.3 Transformatieprojecten Het proces en het opstellen van bouwenveloppen bij initiatieven voor transformatieprojecten verloopt anders dan bij tenders. De financiële haalbaarheid is hier nog lastiger, mede vanwege de waarde van het bestaande vastgoed. Daarom is het juist in deze transformatie­ projecten belangrijk om flexibel te zijn, maar tegelijker­ tijd van tevoren duidelijke, niet-onderhandelbare ­basisdoelen vast te stellen, omdat er gedurende het proces onderhandelingen zullen plaatsvinden.

Leg een aantal basisregels vast • Stel vóór de start van het ontwerpproces en het opstellen van de bouwenvelop een aantal basisregels en suggesties op voor ruimtelijke en programma­ tische kaders, en leg deze vast. Dit is ook het moment om het gesprek over woonkwaliteit te voeren. Op deze manier wordt de kwaliteit geborgd, zelfs in fasen waarin verdere optimalisatie plaatsvindt. • Werk vervolgens samen met de ontwikkelaar en architect om tot een geschikte bouwenvelop te komen. Laat de architect de envelop testen aan het programma: is er voldoende ruimte voor een goede traveemaat? Is de gebouwdiepte geschikt voor de gewenste typologie? Passen de gekozen woningen goed binnen het plan? Enzovoort. • Bepaal in de bouwenvelop geen te rigide volumes. Zorg voor ‘kneedruimte’ en flexibiliteit om ontwerp­ vrijheid, woonkwaliteit en architectonische expressie aan de buitenzijde van het gebouw te waarborgen. • Stuur op doelen in plaats van middelen en laat ruimte voor creativiteit. Geef duidelijk aan waar flexibiliteit en optimalisatie mogelijk zijn en waar niet. • Stel heldere spelregels op met betrekking tot BVO (definitie, maximale footprints, minimale onbe­ bouwde oppervlakte/buitenruimte, etc.) om te

garanderen dat de geboden ruimte en flexibiliteit niet ten koste gaan van de kwaliteit.

Benadruk belang en rol van de architect • Maak vanaf het begin kwaliteit een vast onderdeel Principe aanzicht HHW vanaf de Hogehilweg: van het gesprek en benadruk het 3belang van het diverse

kiezen van een passende architect. Deze speelt een cruciale rol bij het opstellen en toetsen van een solide bouwenvelop, tot en met de uitvoering. • Adviseer de ontwikkelaar om de gemeente te betrekken bij de selectie van de architect.

korrels, verspringende plinthoogtes en setbacks

Transformatie Hogehilweg 3 – Amstel III

h = max. 70m

h = max. 30m

h = max. 16m

• Voor de start van het ontwikkelproces is de Handreiking Hogehilweg 3 opgesteld met ruimtelijke en programmatische spelregels en voorkeuren.

• Dit zorgt voor vaste vertrekpunten tijdens het proces om tot een kavelpaspoort/bou­ wenvelop te komen en versnelt daarmee het opstellen van de kavelpaspoort/ Kavelgrens Hoofdentrees (adressen) A bouwenvelop. Maximale bouwvlak Entrees • is ontwikkelruimte te geven aan de marktpartij, ­zonder af te doen aan 1 2 3Uitgangspunt Korrelverdeling (indicatief) Zoekruimte parkeeringang P Setback zone Pleinruimte kwaliteit. Strakke rooilijn

Onbebouwd

Handreiking Gewoon Goed | 2 | Optimaliseren op kavelniveau / Bouwenvelop Handreiking Hogehilweg 3

11

13

3.

Synergie met duurzaamheid

Er zijn vele verschillende soorten duurzame oplossingen. Wat wenselijk, mogelijk en nodig is zal per gebied en kavel verschillen. Gewoon Goed zet in op toekomstbestendig bouwen met oog voor versnelling en ver­ groten haalbaarheid, waarbij niet de kosten of risico's worden afgewenteld op volgende generaties of elders. Op gebieds- en kavelniveau zal niet altijd het maximum aan duurzaamheidsambities gerealiseerd kunnen ­worden. Maar dit wil niet zeggen dat vergroten van de haalbaarheid per definitie ten koste gaat van duurzaamheid. Bijvoorbeeld modulair bouwen (zie hoofdstuk 5 Modulair bouwen) en binnenstedelijk bouwen dragen bij aan vermindering van CO2-uitstoot, minder materiaalverbruik en vermindering van de milieu-impact van woningbouw. De opgave is om synergie te zoeken ­tussen Gewoon Goed en “Duurzaam Tenzij”: de goede balans tussen haalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid.

Er zijn soms tegenstrijdige duurzaamheidsambities, bijvoorbeeld toepassing van veel zonnepanelen die positief bijdragen aan energieneutraal bouwen maar een negatieve impact hebben op de MPG-score en soms leiden tot kostbare ingrepen op daken en gevels als er onvoldoende dakoppervlak beschikbaar is om panelen op te leggen. Of natuurintensieve daken met zware grondpakketten die zwaardere, kostbaardere constructies tot gevolg hebben of niet passen bij ­modulaire bouwsystemen. Door te letten op samenhang tussen de duurzaamheidsthema’s circulair bouwen, energie en natuurinclusief bouwen proberen we ­conflicterende ambities tegen te gaan.

Opbouw

“Gewoon goed” betekent dat duurzaamheidsambities in balans zijn met de gewenste haalbaarheid en kwaliteit.

In dit hoofdstuk staan vuistregels die helpen om te komen tot een plan dat zowel duurzaam als haalbaar is.

Vuistregels duurzaamheid

Wettelijke en gemeentelijke eisen

1 Duurzaamheid op gebiedsniveau

Leidend in plannen (incl. transformatieprojecten) zijn: • het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL, ­voorheen Bouwbesluit) ; • het Omgevingsplan Amsterdam (incl. waterbergingsregels)

• Zorg voor samenhang tussen duurzaamheidsthema’s.

Bovenwettelijke eisen - boven het BBL- zijn niet afdwing­ baar. Extra inzet op duurzaamheid boven het BBL is alleen mogelijk in vrijwillig overleg met de initiatief­ nemer, of door partijen hierop “uit te dagen” via ­duurzaamheidscriteria in tenders.

2 Duurzaamheid op kavelniveau • Zorg in tenders voor hanteerbare duurzaamheidsdoelstellingen. • Maak in transformatie- en corporatieprojecten ­afspraken op basis van wederzijdse instemming.

Handreiking Gewoon Goed | 3 | Synergie met duurzaamheid

14

3.1 Duurzaamheid op gebiedsniveau Zorg voor samenhang tussen duurzaamheidsthema’s • Maak een tijdige afweging en voorkom conflic­ terende ambities. • Geef in het stedenbouwkundig plan per thema ­duidelijk richting op de specifieke ambities die ­passen bij de locatie en het plan, zodat helder is waar op kavelniveau - in tenders of transformaties - op uitgedaagd kan worden. • Circulair. Gebruik Het Nieuwe Normaal als een­ duidige taal voor circulair bouwen en circulaire gebiedsontwikkeling. Terugdringen van de materiaal­ gebonden CO2-uitstoot staat daarbij op de eerste plaats. • Energie. Onderzoek of opwekking en opslag van energie collectief of op gebiedsniveau kan en stimu­ leer passief bouwen. Dit maakt slimme koppelingen tussen warmte- en koudevraag mogelijk, reduceert de energievraag, voorkomt kostbare investeringen in installaties en komt ten goede aan de woonkwaliteit. • Klimaatadaptatie, natuurinclusief, water en ecologie. Maak pragmatische en robuuste invulling mogelijk, waarbij opgaven gecombineerd in plaats van gesta­ peld kunnen worden.

K-midden – Zuidoost

Voor K-midden zijn middels digitale tools parametrische testen uit­gevoerd om de haalbaarheid van duurzame ambities te optimaliseren.

De Torteltuin Centrumeiland

Bij de Torteltuin wordt natuurinclusief bouwen ingezet zonder dure en ingewikkelde oplossingen. Het uit­ gangspunt is permacultuur en beplanting vanuit de volle grond. Opdrachtgever Wooncoöperatie Torteltuin

Handreiking Gewoon Goed | 3 | Synergie met duurzaamheid

15

3.2 Duurzaamheid op kavelniveau Zorg in tenders voor hanteerbare duurzaamheidsdoelstellingen

Maak in transformatie- en corporatieprojecten afspraken op basis van wederzijdse instemming

• Duurzaamheid is een verplicht selectiecriterium en weegt voor minimaal 30 procent mee in de beoordeling. • Zorg – binnen de kaders van het standaard duur­ zaamheidscriterium - voor focus in ambities en duurzaamheidsthema’s. • Zorg dat middels de puntenbeoordeling innovatie en integraliteit worden beloond en de haalbaarheid van duurzaamheidsbeloftes worden vergroot. • Richt de beoordelingssystematiek zo in dat uit wordt gedaagd op bandbreedtes in plaats van extreme scores. Dit om te voorkomen dat onrealistische scores worden ingediend. • Bij gebieden met een hoge dichtheid is een scherpere BENG een uitdaging. Zet dan in op BENG en daag uit op andere bovenwettelijke duurzaamheids­prestaties. • Bied ruimte voor modulair en prefab bouwen. Dit is sneller, schoner en duurzamer dan traditioneel ­bouwen (zie hoofdstuk 5 Modulair Bouwen). • Bij een specifieke duurzaamheidsopgave is het mogelijk om van de standaardtender af te wijken met een zogenaamde ‘innovatietender’. Zet bij innova­ tietenders in op urgente duurzaamheidsthema’s, waarbij verwachte innovaties kansen bieden voor opschaling en aansluiten bij ontwikkelingen in de markt. • Gebruik innovatiepartnerschappen en markt­ consultaties om samen met marktpartijen synergie tussen duurzaamheid, kwaliteit en betaalbaarheid te verkennen. • Zie voor meer info de bijlage Tenderprocedure.

• Ondersteun waar mogelijk inspanningen boven ­wettelijk niveau. Maak hier met de (her)ontwikkelaar of corporatie vrijwillig afspraken over. • Ondersteun optimaliseringskansen tijdens het proces.

Switi Zuidoost

Bij Switi in Amsterdam Zuidoost is ingezet op het haal­ baar realiseren van een biobased gebouw. In overleg met marktpartijen is afgestemd het hoofdvolume een­ voudig te houden, rekening houdend met het prefab bouwsysteem, en niet extra in te zetten op bijvoorbeeld energieneutraal of natuurinclusief bouwen. HOH Architecten, opdrachtgever BPD / Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

Handreiking Gewoon Goed | 3 | Synergie met duurzaamheid

16

4.

Stimuleren kwaliteit kleine woningen

De haalbaarheid van projecten staat onder druk, waardoor nieuwbouwwoningen – met name betaalbare woningen – gemiddeld kleiner worden. Het aandeel kleine woningen (< 50 m2 gbo) in de nieuwbouw neemt toe. Er is vraag naar compact wonen, ruim de helft van de Amsterdammers woont alleen. Wel zijn er zorgen of deze woningen altijd voldoende woonkwaliteit bieden. De Handreiking geeft houvast om gedurende alle fases van het planproces de kwaliteit van kleine woningen op peil te houden.

Vuistregels kleine woningen 1 Gezondheid • Streef naar woningen met voldoende bezon­ ning en ventilatie. • Let bij enkelzijdige woningen op diepte, geluid­belasting en oriëntatie.

2 Toekomstbestendig Afbakening

• Streef naar een flexibele indeling,

Het BBL stelt onder de 50 m2 gbo veel minder eisen aan woningen. Bijvoorbeeld een buitenruimte en berging zijn niet noodzakelijk. De scope in deze Handreiking is daarom woningen kleiner dan 50 m2. Kleine woningen specifiek voor studenten - kleiner dan 30 m2 - vallen niet onder de Handreiking. Concentratie van kleine woningen is geen onderwerp in deze Handreiking. Uitgangspunten voor de gewenste woningbouwdifferentiatie in m2 zijn locatieafhankelijk, deze worden op gebiedsniveau bepaald en vastgelegd.

3 Ontsluiting • Let op voldoende (deel)ontsluitingen, met ruimtelijke kwaliteit.

4 Gemeenschappelijke ruimte • Streef naar een goede positionering en verblijfs­kwaliteit van de ruimte. • Stel het hebben van een beheerplan als randvoorwaarde.

Opbouw kleine woningen

“Gewoon goed” is voorkomen dat druk op haalbaarheid resulteert in eenzijdige kleine woningen van slechte kwaliteit.

Dit hoofdstuk beschrijft de meest cruciale aspecten die de kwaliteit van kleine woningen bepalen. Voor project­ teams zaak om deze aan de voorkant bij ontwikkelaars onder de aandacht te brengen en gedurende het pro­ ces te stimuleren. Zie voor nadere toelichting de bijlage Vuistregels kleine woningen. Zo nodig kunnen project­ teams over aanpak en dilemma’s advies inwinnen (zie bijlage Hulpteam Gewoon Goed).

Handreiking Gewoon Goed | 4 | Stimuleren kwaliteit kleine woningen

17

4.1 Gezondheid Tweezijdige oriëntatie heeft de voorkeur. Bij enkel­zijdige kleine woningen zijn voldoende bezonning, ventilatie en privacy voor de gezondheid van essentieel belang.

Streef naar woningen met voldoende ­bezonning en ventilatie De volgende punten in een ontwerp dragen bij aan ­voldoende bezonning en/of ventilatie: • tweezijdige oriëntatie • behalen van één van de twee TNO-normen voor zonlicht. • woningen met mogelijkheid tot natuurlijke ventilatie • woningen met mogelijke scheiding tussen slaap­gedeelte en keuken. • geen onbestemde ruimte – zonder licht en ventilatie – groter dan 2 m2.

Let bij enkelzijdige woningen op diepte, ­geluidbelasting en oriëntatie. Vermijd zo mogelijk: • enkelzijdige woningen aan geluidbelaste gevel • enkelzijdige woningen met afstand van minder dan 15-20 meter tot de tegenover liggende gevel, (NB voor gebouwen > 30 meter geldt het hoogbouwbeleid) • enkelzijdige woningen dieper dan 8 meter • enkelzijdige woningen op begane grond aan drukke straat • enkelzijdige woningen met oriëntatie op een galerij Compensatiemogelijkheden (in overleg bespreekbaar): • compensatie van diepe woningen is mogelijk middels hogere ­verdiepingshoogte (> 2,90 m)

• compensatie van woningen op begane grond aan drukke straat is ­mogelijk door tuintje of buitenruimte

gbo 33 m2

gbo 34 m2

Sluisbuurt The Suites • Tweezijdige oriëntatie • Individuele buitenruimte • Natuurlijke ventilatie

Postjesweg Opportuna • Gevelbreedte / daglicht • Individuele buitenruimte • Flexibele indeelbaarheid

NAT architecten, opdrachtgever stichting Het Open IJnde

Architect Office WINHOV, opdrachtgever Lieven de Key

• compensatie is mogelijk door extra ruime galerij zodat deze ook als buitenruimte gebruikt kan worden.

Handreiking Gewoon Goed | 4 | Stimuleren kwaliteit kleine woningen

18

4.2 Toekomstbestendig Voor de toekomstbestendigheid van kleine woningen is het belangrijk dat flexibele, meerdere indelingen en/of aanpassingen mogelijk zijn. Als dit niet kan, is compen­ satie mogelijk door op andere aspecten extra kwaliteit te leveren. De volgende punten in een ontwerp dragen bij aan de toekomstbestendigheid:

Streef naar een flexibele indeling • mogelijkheid om woningen bouwkundig op termijn samen te voegen • woning met meerdere indelingsmogelijkheden Compensatiemogelijkheden (in overleg bespreekbaar) Compensatie is mogelijk middels extra te leveren kwaliteit: • een individuele buitenruimte (tuintje/balkon) • een hogere verdiepingshoogte, zodat een ­mezzanine of ­tussenverdieping mogelijk is • een berging en/of ingebouwde kastruimte die ­niet meetelt in het gbo

gbo 49-53 m2

gbo 42 m2

Sluisbuurt Justus • Eenzijdige 2 kamer woning, aparte slaapkamer • Individuele buitenruimte • Pui / breedte / daglicht

K-woning; studie naar het kleine appartement • Extra hoogte 3,5 m • Dubbelgebruik m2 • Extra daglicht

Architecten CIe, opdrachtgever J.P. van Eesteren

ANA architecten

Handreiking Gewoon Goed | 4 | Stimuleren kwaliteit kleine woningen

19

4.3 Ontsluiting Bij kleine woningen gaat het vaker om grote aantallen woningen in één gebouw, waardoor toegankelijkheid en beheersbaarheid onder druk kunnen komen te staan. Van belang zijn aspecten zoals een ruime galerij, ­corridors met daglicht en voldoende ontsluitingen.

Oostenburg – Centrum • Extra brede galerij • Ruimte voor plantenpot en bistroset Bureau Fraai en Laura Alvarez Architecture, opdrachtgever Stadgenoot

Let op voldoende (deel)ontsluitingen, met ruimtelijke kwaliteit

• Vermijd meer dan 10 woningen op één galerij (deelontsluiting)

• Vermijd meer dan 50 woningen op één hoofd­ ontsluiting (lift) • Voorkom onvoldoende ruimte voor de lift. Deze ruimte zou niet ondieper moeten zijn dan de lift zelf. • Streef naar voldoende lichtinval en natuurlijke ventilatie • Vermijd meer dan 10 woningen op één corridor (deelontsluiting)

Compensatiemogelijkheden (in overleg bespreekbaar): • compensatie is mogelijk door te zorgen voor extra kwaliteit in de corridor, bijv. extra breedte, vides, onderbrekingen, daglicht, uitzicht

• compensatie is mogelijk door te zorgen voor extra kwaliteit op de galerij, bijv. een galerij breder dan 1,5 meter, groen op de galerij, een buitenruimte

Ravel Kavel B2 – Zuidas • Slechts vijf woningen per stijgpunt • Geen enkelzijdige woningen op het noorden • Mix van woningen van: - 70 m2 en 74 m2 gbo (40%) - 36 m2, 43 m2 en 46 m2 gbo

(60%)

• Individuele buitenruimte • Toepassing van modulaire bouwelementen en veel repetitie in de plattegrond gaf financiële ruimte om extra kwaliteit te realiseren Architect Kort Thielens, opdrachtgever Rochdale

Handreiking Gewoon Goed | 4 | Stimuleren kwaliteit kleine woningen

20

4.4 Gemeenschappelijke ruimtes Bij een complex met meer dan 50 woningen kleiner dan 40 m2, is een gemeenschappelijke ruimte wenselijk. Van belang hierbij zijn een goede positionering en verblijfs­ kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimte en een beheerplan. Het type gemeenschappelijk ruimte is maatwerk, afhankelijk van locatie en doelgroep. Het uitgangspunt is dat deze goed aansluiten bij de primaire doelgroep en levensstijl die bij de woningtypes hoort. Denk hierbij bijvoorbeeld aan: (Deel)keukens en eetkamers / Wasruimte / Flexwerkplekken / Logeerkamers / Sportvoorzieningen (kan een aparte fitnessruimte zijn tot jeudeboulesbaan in de tuin) / Ontmoetingsruimte voor grotere groepen

Domūs Houthaven – West

Essentieel voor het laten slagen van gemeenschappe­ lijke ruimtes en de gemeenschappelijke tuin en/of dak­ terras is een beheerplan. Iemand moet verantwoordelijk worden gemaakt voor beheer, onderhoud en communi­ catie. Zodat bewoners weten welke mogelijkheden er zijn, zij hierbij actief betrokken worden en de ruimtes niet verwaarloosd worden.

Streef naar een goede positionering en verblijfskwaliteit van de ruimte.

• Multifunctionele gemeenschappelijke werk- en woonruimte aan

De volgende punten in een ontwerp dragen bij aan de verblijfskwaliteit: • gemeenschappelijke ruimtes zoals een gezamenlijke keuken of flexwerkplekken liggen aan de gemeen­ schappelijke tuin. • er is voldoende daglicht in de gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes. • de gemeenschappelijke ruimtes zijn voor alle ­bewoners makkelijk bereikbaar en vindbaar.

• Gemeenschappelijke keuken aan dakterras op de vijfde verdieping.

gemeenschappelijke binnentuin.

Domūs Living, opdrachtgever Synchroon

Stel het hebben van een beheerplan als randvoorwaarde. Stel als voorwaarde dat de geselecteerde partij die de gemeenschappelijke ruimtes gaat realiseren aan de voorkant een solide beheerplan heeft, waardoor:

• onderhoud en behoud van de gemeenschappelijke ruimtes – ook op termijn - geborgd zijn. • servicekosten voor deze ruimtes inzichtelijk en trans­ parant zijn.

Handreiking Gewoon Goed | 4 | Stimuleren kwaliteit kleine woningen

21

5.

Faciliteren modulair bouwen

Modulair bouwen kan een belangrijke impuls geven om “Gewoon Goed” kwaliteit te realiseren. Het is qua ­proces niet alleen voordeliger, sneller en efficiënter, maar ook duurzamer (o.a. minder CO2- uitstoot, minder bouwafval), veiliger en met minder overlast voor de omgeving. Het is circulair: de woningen en de separate materialen zijn her te gebruiken.

projectteams over aanpak en dilemma’s nader advies inwinnen (zie bijlage Hulpteam Gewoon Goed).

Vuistregels modulair bouwen 1 Kavelniveau

Marktpartijen en corporaties vragen de gemeente om ‘modulair bouwen’ aan de voorkant van de gebieds­ ontwikkeling te faciliteren door bijpassende eisen rond stedenbouw en architectuur. Dit betekent o.a. goed nadenken over stedenbouwkundige verkavelingen met vaste ingrediënten en kennis te nemen van verschillende bouwmethodieken.

• Denk vanuit modulaire maatvoering. • Beperk ruimtelijke eisen.

2 Stedenbouwkundig niveau • Ontwerp vanuit het modulaire bouwsysteem. • Neem modulair bouwen mee in planproducten.

3 Aanpak en proces Afbakening Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij een gebouw wordt opgebouwd uit gestandaardiseerde bouwelementen. Dit kunnen 2D-elementen zoals ­wanden en vloeren zijn maar ook volledige woningen die op locatie alleen nog gestapeld en aangesloten hoeven te worden.

“Gewoon goed” is het waar mogelijk faciliteren van modulair bouwen en meebewegen met innovaties.

• Werk samen vanuit gedeelde urgentie. • Werk integraal: stedenbouw, architectuur, ­ontwikkelaar en bouwer.

Modulair bouwen is een middel om door standaardisatie zowel kwalitatief hoogwaardig als snel, betaalbaar en duurzaam te kunnen bouwen. Hierbij gaat het zowel om permanente bouw als tijdelijke woningen. Het doel slim na te denken waar modulair bouwen van meerwaarde kan zijn voor haalbaarheid, bouwsnelheid en woonkwaliteit.

Opbouw Dit hoofdstuk beschrijft hoe modulair bouwen in het planproces gefaciliteerd kan worden. Zo nodig kunnen Handreiking Gewoon Goed | 5 | Faciliteren modulair bouwen

22

Voorbeelden modulair bouwen Timber House – Buiksloterham • 22 startersappartementen – Finch Buildings • opdrachtgever Timber & Co

Laan van Spartaan – West • 361 studentenwoningen - Heddes Bouw & Ursem Modulaire systemen

• opdrachtgever IC Netherlands

Juf Nienke – Centrumeiland • 61 huurappartementen – Barli • opdrachtgever PPO & DOKVAST

Handreiking Gewoon Goed | 5 | Faciliteren modulair bouwen

23

5.1 Kavelniveau Het benutten van kansen en voordelen van modulair bouwen vraagt omgekeerd denken: de gebouwvorm wordt (mede) bepaald door de mogelijkheden van modulaire bouwsystemen, in plaats van dat achteraf inpassing plaatsvindt in traditioneel bepaalde kaders.

Denk vanuit modulaire maatvoering • Denk waar mogelijk andersom. Bepaal de vorm van een gebouw op basis van de mogelijkheden van modulaire bouwsystemen in plaats van modulaire bouwsystemen in een stedenbouwkundig kader te laten passen. • Voorkom onbewust onnodig beperkende kaders. Test vooraf aan stramienmaten van een aantal ­verschillende bouwsystemen en maak kaders met voldoende marge en flexibiliteit. • Voorkom, waar niet noodzakelijk, complexe of ­afwijkende gebouwvormen (zoals bijv. grote ­overstekken, setbacks van gebouwdelen).

• Realiseer je dat elke afwijking t.o.v. het bouwsysteem kostenverhogend is. Bijv. balkons ophangen is ­kostenverhogend. Wees selectief met eisen.

Appelweg – Noord In 2024 zijn aan de Appelweg in Amsterdam Noord 63 modulaire flexwoningen opgeleverd. Moos, opdrachtgever Ymere.

Beperk ruimtelijke eisen • Wees zo flexibel mogelijk in de globale stedenbouw­ kundige uitgangspunten, zowel in de hoogte, diepte als in de rooilijn. • Geef bij bouwen in de rooilijn met margestroken aan waar ruimte zit, zodat bouwers ruimte hebben om goed met een stramien uit te komen. • Beperk eisen die tot zware dakpakketten leiden. Groenblauwe daken met dikke grondpakketten of veel waterretentie zijn zwaar. Modulaire bouw­ systemen zijn vaak geoptimaliseerd in draag­ constructie en materiaalgebruik en niet ontworpen om zware dakpakketten te dragen.

Handreiking Gewoon Goed | 5 | Faciliteren modulair bouwen

24

5.2 Stedenbouwkundig niveau Om de kansen van modulair bouwen op kavelniveau waar te kunnen maken, dient het stedenbouwkundig plan en omgevingsplan de juiste condities te scheppen, of op zijn minst niet te beperken.

De Nieuwe Kern - Ouder-Amstel

Ontwerp vanuit het modulaire bouwsysteem. • Besef dat het optimum voor modulair bouwen tussen de 5 à 8 lagen ligt. Bouwsystemen die op hoogbouw gericht zijn, zijn duurder. • Vermijd waar mogelijk ingewikkelde kavelvormen (bijvoorbeeld schuine of gebogen hoeken). • Wees terughoudend met het stapelen van functies die om verschillende maten van overspanning ­vragen, zeker op de verdiepingen. In de plinten kunnen hogere verdiepingshoogtes waar voor­ zieningen gepland zijn • Houd rekening met een iets hogere verdiepings­ hoogte bij bepaalde modulaire systemen (3D, ­houtbouw). Denk aan 3,05-3,15m per bouwlaag in plaats van 3,0 m. • Onderzoek en teken in de stedenbouwkundig ­plattegrond waar modulair bouwen goed tot z’n recht kan komen.

Neem modulair bouwen mee in bestuurlijke producten. • Benoem waar mogelijk, passend bij ambities, ­modulair bouwen in planproducten (Projectbesluit, Investeringsbesluit) en stedenbouwkundige plannen. • Let op dat welstandskader of beeldkwaliteitplan de mogelijkheid van modulair bouwen niet onbewust beperken.

In een vroeg stadium van het stedenbouwkundig plan is gekeken waar modulair bouwen (paars) geschikt is. Dit betreft een eerste verkenning, waarbij het gaat om per­ manente woningen. Handreiking Gewoon Goed | 5 | Faciliteren modulair bouwen

25

5.3 Aanpak en proces Modulair bouwen biedt niet alleen kansen voor optima­ liseren van kwaliteit en kosten van het gebouw als eind­ product, het biedt ook handvatten voor versimpeling en versnelling van het ontwikkelproces. Deze voordelen zijn met name in flexprojecten gebleken, maar bieden ook vertalingskansen naar de reguliere bouw. In modu­ laire bouw wordt het onderscheid tussen tijdelijke en permanente bouw steeds minder ervaarbaar.

Werk samen vanuit gedeelde urgentie • Zorg ervoor dat betrokken partijen vanaf dag 1 ­verantwoordelijkheid en eigenaarschap tonen, voor het behalen van planningen en inbreng van expertise. • Streef ernaar dat doelen en uitgangspunten zo snel mogelijk – aan het begin van het proces – gezamen­ lijk worden vastgesteld. Gezamenlijk vastgezette uitgangspunten kunnen discussies op een later moment voorkomen. • Maak afspraken over looptijd van een bepaalde fase en product. Neem voorstelbare en haalbare stappen. • Het is van belang dat alle partijen – zowel extern als intern - de urgentie inzien. Het kan helpen dat ­partijen, voor zover mogelijk, proberen af te zien van hun vaste doorlooptermijnen of aanbestedingsregels. Het is aan de vertegenwoordigers van de betrokken partijen om ook hun achterban mee te nemen in dit verhaal. • Zorg ervoor dat in de eerste weken zo veel mogelijk informatie wordt vergaard en/of onderzoeken ­worden uitgezet.

Werk integraal: stedenbouw, architectuur, ­ontwikkelaar en bouwer • Volg een integrale aanpak. Door gezamenlijke op te trekken met ontwikkelaar, bouwer, stedenbouw­ kundige en architect is het mogelijk om binnen circa 6-9 maanden een definitief stedenbouwkundig plan te realiseren. • Benut kansen om plannings- en productieprocessen (deels) parallel te laten lopen. Vanwege de integrale aanpak en de doorontwikkeling van de woonunits bij de unitbouwers, is het mogelijk om parallel aan de ontwerpsessies alle onderzoeken en ruimtelijke onderbouwing op te stellen. Hierdoor is tijdwinst te behalen ten opzichte van de traditionele aanpak (zie de schematische planning op pagina 26).

Flexwoningen Brasa Village – Zuidoost Voorbeeld van een stedenbouwkundig plan met 520 woningen waarbij binnen 6 maanden het ontwerp gereed was. Hierdoor kon binnen 9 maanden na start van het project, de omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Handreiking Gewoon Goed | 5 | Faciliteren modulair bouwen

26

Verschil planning flexwoningen (modulair bouwen) en traditionele kavelontwikkeling Met modulair bouwen is aanzienlijke tijdswinst te behalen ten opzichte van een traditionele kavelontwikkeling. Dit vanwege een gezamenlijk ­ontwerpproces dat parallel verloopt aan andere zaken die nodig zijn voor de ontwikkeling (“lessons learned” van flexwonen).

jaar 1

Gebiedsontwikkeling (Plaberum)

jaar 2

principebesluit

jaar 3

jaar 4

projectbesluit

investeringsbesluit

jaar 5

jaar 6

investeringsbesluit

gunningsbesluit

gronduitgifte

jaar 7 omgevingsplan

jaar 8

jaar 9

jaar 10

omgevingsvergunning gronduitgifte

jaar 11

jaar 12

1e oplevering

1e oplevering

Kavelontwikkeling omgevingsplan locatiebesluit

Flexwoningen

omgevingsvergunning

oplevering

Handreiking Gewoon Goed | 5 | Faciliteren modulair bouwen

27

6. Versterken financieel bewustzijn

Vergroten van de haalbaarheid begint bij een gedeeld bewustzijn van het belang van een financieel robuust project, en de impact van kostenverhogende factoren daarop. Versterking van het financieel bewustzijn ­binnen de gemeentelijke organisatie is noodzakelijk. Een vroegtijdig financieel inzicht én een besef van de effecten van keuzes – door middel van rekenen en ­tekenen - zijn essentieel om tot een “Gewoon Goed” resultaat te komen. Op sommige condities hebben we geen invloed, op sommige wel degelijk. Ambitieuze keuzes kunnen gemaakt worden, mits dat bewust gebeurt.

Vuistregels financieel bewustzijn 1 Grondexploitaties • Besef het belang van een robuuste grondexploitatie.

2 Grondopbrengsten en -kosten • Wees bewust van de (genormeerde) grondprijssystematiek. • Stuur aan op zo optimaal mogelijke grondkosten.

3 Kostenverhogende factoren Opbouw In dit hoofdstuk staan vuistregels die helpen bij het versterken van het financieel bewustzijn en inzicht geven in kostenverhogende factoren in de gebiedsontwikkeling.

• Wees op de hoogte van kostenverhogende factoren.

“Gewoon goed” is gebiedsontwikkeling vanuit rationele stedenbouwkundige kaders en een robuuste grondexploitatie. Handreiking Gewoon Goed | 6 | Versterken financieel bewustzijn

28

6.1 Grondexploitaties De meeste bouwprojecten in Amsterdam worden gerea­ liseerd binnen een gebied met een grondexploitatie (GREX). Een robuuste GREX vormt de basis voor de ­haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling, en daarmee de basis voor de bouwprojecten binnen dat gebied. De grondexploitatie is de som van grondkosten en grondopbrengsten. Het Vereveningsfonds (VEF) omvat alle vastgestelde grondexploitaties binnen de hele stad. Het Vereveningsfonds moet voldoende positieve ­grondexploitaties bevatten. Deze zorgen er namelijk voor dat het mogelijk is om ook negatieve grond­ exploitaties vast te stellen. Ambitieuze keuzen kunnen daarbij gemaakt worden, mits dat bewust gebeurt. De gemeente wil namelijk de mogelijkheid hebben om “ongelijk te investeren voor gelijke kansen”. Optimaliseren van alle grondexploitaties betekent dat de haalbaarheid van de totale stedelijke ontwikkeling vergroot wordt. Die optimalisering kan zowel komen uit het beperken van negatieve grondexploitaties, als het verruimen van positieve grondexploitaties. Een robuust Vereveningsfonds is een gezamenlijke verantwoordelijk­ heid van alle ambtenaren werkzaam in de gebieds­ ontwikkeling, en begint bij een gedeeld financieel bewustzijn in het projectteam. Voor een ontwikkelaar, belegger en/of corporatie is – naast een grondexploitatie als zij zelf de kavel her­ ontwikkelen - de vastgoedexploitatie cruciaal.

Deze exploitatie omvat alle (geraamde) vastgoedkosten en vastgoedopbrengsten van het project. De vastgoed­ kosten zijn bijvoorbeeld bouwkosten en adviseurs­ kosten, maar ook rente en risico.

Voor meer uitgebreide informatie zie bijlage factsheet GREX en VEF.

Besef het belang van een robuuste grondexploitatie • Een positief grondexploitatiesaldo maakt onrenda­ bele gebiedsontwikkeling of investeringen elders in de stad mogelijk. Dit is voor de gemeente nood­ zakelijk om ongelijk te kunnen investeren voor gelijke kansen. • Een negatief grondexploitatiesaldo vereist direct een voorziening en beperkt daarmee beschikbare middelen elders in de stad.

• Een kostbare inrichting, procescomplexiteit en lange doorlooptijd zorgen voor hoge (proces)kosten. Dit heeft een negatieve invloed op het grondexploitatiesaldo. • Grondopbrengsten worden sterk beïnvloed door marktomstandigheden tijdens de (lange) looptijd. Inzicht in de kansen en risico’s is belangrijk om tijdig bij te kunnen sturen. • Bepaal nauwkeurig benodigde bovenplanse investe­ ringen en zoek daarvoor aanvullende dekking buiten de grondexploitatie. • Zorg voor ruimte in de grondexploitatie. Reken niet op voorhand met - in potentie - maximaal haalbare grondopbrengsten en maximaal te realiseren m2, maar hanteer een bandbreedte.

Structuur Vereveningsfonds

Uitnames algemene middelen

Grondopbrengsten

Reserveringen

winstneming

Grondexploitaties

Weerstandsvermogen Vereveningsruimte (vrij beschikbaar)

Voorzieningen

Grondkosten

• Voorziening voor plantekorten • Negatieve grondexploitaties

Handreiking Gewoon Goed | 6 | Versterken financieel bewustzijn

29

6.2 Grondopbrengsten en -kosten Wees bewust van de (genormeerde) grondprijssystematiek • Wees ervan bewust dat de residuele grondprijs wordt bepaald op basis van genormeerde stichtings­ kosten. Extra eisen kunnen effect hebben op de stichtingskosten (en op de vastgoedexploitatie). • Wees ervan bewust dat bij sociale en middeldure huurwoningen, waarvoor huuropbrengsten zijn gemaximeerd, comfortverhogende ingrepen veelal niet volledig worden doorberekend in de potentiële opbrengsten. • Houd er rekening mee dat voor sociale huur­ woningen van corporaties vaste sociale grondprijzen ­gelden. Bouwkostenverhogende eisen komen voor rekening van de corporatie.

robuuste, eenvoudige materialen zijn hierbij het uitgangspunt • Ontwerp rationele straatprofielen in samenhang met bovengrondse en ondergrondse infrastructuur. • Bij hoge dichtheden is de kwaliteit van de openbare ruimte (straten en groen) extra belangrijk. Voor ­minder intensief gebruikte delen van de openbare ruimte volstaat een lagere kwaliteit. • Maak waar mogelijk voor de aanleg van openbare ruimte gebruik van hergebruikte materialen. Inventariseer en benut de aanwezige materialen in

Cityplot Buiksloterham – Noord • In het gebied Buiksloterham is voor Cityplot bewust

Zie voor meer toelichting de bijlage Factsheet Grondprijzen.

Stuur aan op zo optimaal mogelijke grondkosten.

een gebied en neem deze als uitgangspunt voor het (her)ontwerp van de openbare ruimte. • Bereken de Total Cost of Ownership (TCO). Betrek zowel aanschaf- en aanlegkosten als beheerkosten bij afwegingen met betrekking tot de openbare ruimte. • Denk vooraf goed na over de aanbestedings­ strategie. In bepaalde gevallen kan het verstandig zijn om gebruik te maken van bestaande raam­ contracten, terwijl in andere situaties een aparte aanbesteding voordeliger uitpakt.

gekozen voor faciliterend grondbeleid. De grondex­ ploitatie ging niet uit van verwerving vooraf door de gemeente, maar van overdracht van openbare ruimte na ontwikkeling.

• Cityplot betreft een kavelontwikkeling van De Alliantie en Synchroon met coördinerend architect Studioninedots.

• Houd in het ontwerp rekening met bestaande eigen­ domsverhoudingen en perceelgrenzen. Vermijd zo mogelijk verwervings- en uitplaatsingskosten. • Houd projectgrenzen zo eng mogelijk: behoud wat behouden kan blijven. Check hierbij of recentelijk aanpassingen vanuit bijvoorbeeld beheer of V&OR zijn uitgevoerd. • Houd in de berekening rekening met onvoorziene kosten voor het bouwrijp maken en aanleg van kabels en leidingen. • Vermijd zo mogelijk dure civieltechnische elementen, zoals bruggen en het uitgraven van grachten. • De Puccinimethode is het beleidskader voor inrich­ ting van de openbare ruimte: standaardisatie en Handreiking Gewoon Goed | 6 | Versterken financieel bewustzijn

30

6.3 Kostenverhogende factoren Wees op de hoogte van kostenverhogende factoren • Zie voor een meer uitgebreide toelichting en voor­ beelden de bijlage Kostenverhogende elementen. • Zet kostenverhogende factoren alleen in als het echt noodzakelijk is, of als het substantieel bijdraagt aan één van de vooraf benoemde essentiële ambities. • Bepaal in het projectteam de locatiespecifieke ken­ merken die een gegeven zijn (waar niet aan getornd kan worden) en die kostenverhogend werken. Bijvoorbeeld een geluidsbelaste locatie, een klein inbreidingsproject, vervuilde grond. • Bepaal in het projectteam de stedenbouwkundige keuzen die kostenverhogend werken. Bijvoorbeeld: onregelmatige en/of kleine kavelvorm, aanleg van kades, bruggen en verkeersknooppunten, parkeren geheel inpandig en/of ondergronds oplossen, extra duurzaamheidsambities, een complex gemengd programma. Maak een afweging met de wenselijke kwaliteit en opbrengsten. Maak een reservering in de grondexploitatie. • Bepaal in het projectteam gebouwaspecten (op kavelniveau en in de bouwenvelop) die kosten­ verhogend werken. Bijvoorbeeld: complexe en ­onregelmatige vormen, overstekken en inkepingen, ­kostbare en/of bijzonder materialisering, hoogbouw (> 70 meter), hoge plinten. Maak een afweging met gewenste kwaliteit en mogelijke opbrengsten.

• Indien het niet lukt voorgaande punten gezamenlijk in het projectteam te bepalen, schaal de kwestie op (zie paragraaf 7.3 Opschaling).

30 km regime Een “gewoon goed” voorbeeld uit het openbare ruimte­ team (opdracht V&OR): “Om de Amsterdamse straten aan te passen op het stedelijke 30 km-regime, is met grafisch ontwerper Karel Martens gezocht naar een

snelheidsremmend grafisch patroon, in plaats van aanleg van fysieke middenberm of versmallingen. Een rustiger straatbeeld, flexibel, en tegen aanzienlijk lagere kosten.”

Handreiking Gewoon Goed | 6 | Versterken financieel bewustzijn

31

7.

Stroomlijnen werkwijze en planproces

De primaire aanleiding voor Gewoon Goed ligt in het op peil houden van de woningproductie, maar Gewoon Goed gaat daarmee óók over de haalbaarheid van de gehele gebiedsontwikkeling. Het vergroten van de haalbaarheid van projecten leidt in de verschillende fasen van het planproces tot verschillende inhoudelijke aandachtspunten. Het maakt hierbij uit welke rol de gemeente heeft (actief met ­uitgeefbare kavels of ­faciliterend bij particulier bezit) en hoe complex het project is. Gewoon Goed betekent een zo efficiënt mogelijk ingericht planproces, met ondersteuning voor projectteams en korte doorlooptijden. Wederzijds vertrouwen en goede samenwerking, zowel intern gemeentelijk als met marktpartijen en corporaties, zijn belangrijke ­kenmerken. Een goede verstandhouding zorgt er ook voor dat bij discussies of dilemma’s in projecten sneller wordt geschakeld en opgeschaald.