2. Halfjaarrapportage Woningbouw 2024_versie Raadscommissie WV.pdf

huisvesten. Ook zonder dat nieuwbouw wordt toegevoegd, is in de bestaande voorraad sprake van doorstroming. De opdracht gaat dan ook over de totale woningvoorraad. Het onderzoek is in uitvoering. De resultaten worden in de tweede helft van 2024 verwacht.

2.5.2 Monitor AAV Voor doorstroming is een betere benutting van de huidige voorraad van belang. Het effect van nieuwbouw is relatief beperkt. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV), vastgesteld door de gemeenteraad op 19 juli 2023, is gericht op de hele woningmarkt en zet zich in voor de totale voorraad. Voor de AAV zal een monitoringsinstrument worden ontwikkeld. Het ontwikkelen hiervan kost, vanwege de breedte van de AAV, tijd. Het college komt naar verwachting eind 2024 met een invulling van de monitor voor de AAV en zal deze delen met de gemeenteraad. Voor de gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering zijn de AAV en de monitor van belang. Veel huisvestingsproblemen grijpen in elkaar en vragen om een integrale blik.

26

3 Versnellen en versimpelen

57% van de woningbouw gepland in transformatiegebieden

Gebiedsontwikkeling in Amsterdam wordt complexer, mede omdat er steeds meer in de bestaande stad moet worden gebouwd. Het aandeel gemeentelijke locaties neemt af en het aandeel transformatiegebieden toe. De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar faciliteert zo goed mogelijk woningcorporaties, marktpartijen, particuliere investeerders en wooncoöperaties bij de bouw. Met als doel om bij te dragen aan een zo efficiënt mogelijke voorbereiding en uitvoering van de woningbouwproductie. Onderdeel van een soepele voortgang is ook een goede samenwerking met marktpartijen en corporaties in de stad. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Inzet Gewoon Goed • Inzet op flexwonen  Inzet Transformatie-impuls  Inzet op samenwerking  Uitvoering Initiatiefvoorstel

27

3.1 Inzet Gewoon Goed In het Woningbouwplan 2022-2028 is een aantal richtingen geformuleerd om de hoognodige woningbouw in verslechterde omstandigheden op peil te houden, binnen de ambities van een complete, duurzame en ongedeelde stad. Een aantal acties heeft betrekking op (steden)bouwkundige condities en kostensparing. Deze acties zijn de eerste helft van 2023 samengevoegd in één (overkoepelende) opdracht, de Impuls Gewoon Goed. De Impuls Gewoon Goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is. Dit vraagt: • Vergroten van financieel bewustzijn in stedenbouwkundige plannen en kaders, zowel qua kostenbeperking als opbrengstoptimalisatie (in het Woningbouwplan is dit aangeduid als “rekenen en tekenen”). • Meer ruimte scheppen voor optimalisaties en alternatieven in de bouwplanuitwerking. • Experimenteren met standaardisatie en (modulair) bouwen bij (flex)woonprojecten. • Lessen delen en direct vertalen in de gemeentelijke werkwijze, inclusief het tijdig opschalen van dilemma’s. Meer kritisch kijken naar het totaalpakket aan ambities, ruimte scheppen, en standaardiseren zijn geen doel op zich, maar middelen om haalbaarheid van projecten te vergroten. De eigenschappen van locaties en de opgaven daarin kunnen fors van elkaar verschillen.

Dat maakt dat er geen sprake is van heldere definities of duidelijke kwantitatieve randvoorwaarden/ondergrenzen van gewoon goede ruimtelijke ontwikkelingen. Het vraagt om een continu gesprek, reflectie en aanscherping en waar nodig maatwerk op locaties. Voor optimale effectiviteit is het hierbij belangrijk dat uitkomsten breed omarmd worden in de gemeentelijke organisatie.

Organisatie en aanpak Gewoon Goed is vormgegeven als een tijdelijk impulsprogramma. Middels drie lijnen is de Impuls Gewoon Goed nader uitgewerkt: 1. Haalbaarheid. Bewustwording van de impact van ontwerp, eisen en processen op kosten en financieel resultaat, en op het onbedoeld beperken van optimalisatieruimte in bouwplanuitwerkingen. 2. Aanpak kleine woningen. Garanderen en stimuleren van woonkwaliteit van kleine woningen. 3. Modulair bouwen en Flexwonen. Faciliteren van (modulaire) standaardisatie, al dan niet in combinatie met flexwonen. Resultaten half 2024 Het impulsteam Gewoon Goed heeft onderzoek gedaan en veel gesprekken gevoerd, zowel intern als met externe partijen. Input is opgehaald over oplossingen die op projectniveau kunnen helpen en welke zaken juist niet helpen. Dit heeft geleid tot meer inzicht en dito leerpunten. Bijvoorbeeld dat er geen “altijd werkende oplossingen” bestaan. Het gaat bij “Gewoon Goed” met name om bewustwording bij medewerkers, het overbrengen van kennis over welke mechanismen hierbij relevant zijn en over het leren van goede voorbeelden. Het voornemen is om nog in 2024 een Handreiking Gewoon Goed op te stellen. Deze Handreiking is primair bedoeld als leidraad voor gemeentelijke projectteamleden en overige medewerkers actief in de Gebiedsontwikkeling.

Hiernaast is de Handreiking ook beschikbaar voor ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en/of bouwers. Het wordt een openbaar stuk dat met iedereen gedeeld worden. Parallel wordt gewerkt aan het organiseren van een hulploket voor gemeentelijke projectteams, waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van al bestaande gremia. Dat zou het ook gemakkelijker moeten maken om mogelijke dilemma’s in projecten snel op te schalen, zodat het tempo erin blijft.

28

3.2 Inzet op flexwoningen

3.3 Inzet Transformatie-impuls

De eerste helft van 2024 is gestart met de bouw van 63 flexwoningen (Appelweg). Voor de tweede helft van 2024 staat de start van 1068 flexwoningen in de planning (Brasa Village, Makerskade en Riekerpark). Op de locaties Gaasperdamzone (Brasa Village) en Strandeiland (Makerskade) worden de flexwoningen door corporaties gerealiseerd. De locatie Riekerpark betreft woningen die de gemeente aanschaft van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), met een financieringsregeling van het COA.

De tijdelijke regeling Transformatie-impuls heeft als doel om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te versnellen. De Transformatie-impuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. Het gaat om projecten waarbij sprake is van een wijziging van een bestaand erfpachtrecht van een private partij, waarbij de huidige bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en er bij die wijziging minimaal 5 nieuwe woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. In 2022 is gebleken dat met behulp van de tijdelijke regeling Transformatie-impuls bij twaalf 12 transformatieprojecten overeenstemming is bereikt over een afsprakenbrief. Van 1 februari 2022 tot 1 juli 2024 is in totaal bij 20 transformatieprojecten een afsprakenbrief getekend met behulp van de Transformatie-impuls. Vanwege de aanhoudende onzekere marktomstandigheden is de Transformatie-impuls weer met één jaar verlengd, tot 1 januari 2025.

Voor de flexwoningen ontvangen we subsidie van het Rijk met als eis dat de woningen uiterlijk 31 december 2024 worden opgeleverd. Hoewel de realisatie van deze eerste tranche flexwoningen dit jaar van start is gegaan, wordt een deel van de woningen pas in 2025 opgeleverd. De vertraging die is opgelopen bij de projecten heeft te maken met ingediende bezwaarschriften door omwonenden, beperkte capaciteit nutsaansluitingen en productiecapaciteit bij de leveranciers van de units. Ook logistieke beperkingen op de bouwlocaties heeft tot vertraging geleid. De oplevering van de eerste tranche flexwoningen vindt daarom gefaseerd plaats vanaf het 4e kwartaal 2024, tot het 3e kwartaal 2025. Wel zullen alle voorbereidingen voor de aanbouw van de eerste tranche woningen in 2024 starten, zoals het heien en de aanleg van de fundering. Ook hebben de corporaties de opdrachten voor productie van de woningen aan de bouwleveranciers verstrekt. Momenteel zoekt de gemeente naar nieuwe flexlocaties voor de tweede tranche. Ook wordt bekeken welke mogelijkheden er zijn om de businesscase voor flexwoningen te verbeteren voor de investeerders (waaronder corporaties).

3.4 Inzet op samenwerking Gemeente en investeerders spreken elkaar veelvuldig, zowel formeel als informeel. In Amsterdam gaan partijen soepel en laagdrempelig met elkaar om; signalen uit de markt worden hierdoor snel opgepakt. Het afgelopen halfjaar is doorgewerkt aan het versterken en aanhalen van de goede samenwerking met marktpartijen en corporaties. Naast de reguliere overleggen met marktpartijen en corporaties zijn er ook tal van speciale bijeenkomsten georganiseerd. Zo is in februari is door de gemeente een sessie georganiseerd voor de nieuwe Tweede Kamerleden, samen met de koepelorganisaties die betrokken zijn bij het vorig jaar gesloten Doorbouwakkoord. 29

Op 4 april 2024 was er een Van Dantzig Dialoog over modulair bouwen, georganiseerd vanuit de Impuls Gewoon Goed. Op 5 juni 2024 werd er een bijeenkomst georganiseerd met nationale en internationale beleggers waarbij de (woning)beleggingsmarkt van de gemeente Amsterdam centraal stond. Deze bijeenkomst werd georganiseerd omdat de (woning)beleggingsmarkt onder druk stond de afgelopen periode door onder andere de onzekerheid op rijksniveau rondom het investeringsklimaat en de Wet Betaalbare Huur. Tijdens de Provada 2024 (is op 12 juni 2024) opnieuw een Van Dantzig Dialoog georganiseerd. Deze inspiratiesessie werd georganiseerd in lijn met het initiatiefvoorstel ‘Samen woningen blijven bouwen, ondanks de crisis'. Tijdens deze sessie bespraken vertegenwoordigers van de gemeente Amsterdam, ontwikkelaars, corporaties en beleggers hoe we samen meer middeldure huurwoningen kunnen realiseren, welke rol elke partij hierin kan spelen en wat kansen en uitdagingen zijn. De samenwerking met de marktpartijen en corporaties blijft ook de komende periode een belangrijk aandachtspunt en essentieel om de grote woningbouwambitie van 7.500 woningen per jaar te kunnen realiseren.

3.5 Uitvoering Initiatiefvoorstel Op 27 maart 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met het gewijzigde initiatiefvoorstel “Samen woningen blijven bouwen, ondanks de crisis” van raadsleden Van Renssen (Groenlinks) en Minderhoud (PvdA). Middels dit voorstel wordt het college verzocht: 1. met de gemeenteraad een inspiratiesessie te organiseren met marktpartijen, corporaties en experts waarin gezamenlijk wordt gereflecteerd op de knelpunten in de bouw, waaronder de punten uit het initiatiefvoorstel, en samen te bespreken welke oplossingen er mogelijk zijn; 2. te onderzoeken op welke wijze de uitgangspunten van "Gewoon Goed" voor alle woningbouwprojecten kunnen worden

3. 4.

5.

6.

geformaliseerd en geborgd in bestaande procesbeschrijvingen en werkwijzen. Hierbij wordt onderzocht hoe deze uitgangspunten toegepast kunnen worden in de gebiedsontwikkeling en gerelateerde beleidsvelden met als doel het realiseren van de complete stad; de versnelling van de bouw en meer lokale borging van de plannen bij de update van het PlaBeRum; de samenwerking tussen meerdere marktpartijen waar mogelijk te faciliteren, zodat de opgaven in het grotere gebied kunnen worden opgelost en niet alleen per kavel; nader te onderzoeken na de zomer van 2024 of het mogelijk is in het Grondprijsbeleid om ook na 1 januari 2025 een prijspeil te hanteren dat voldoende de stand van de markt reflecteert op het moment van start bouw, zodat ook voor komende jaren het gehanteerde prijspeil geen onevenredige invloed heeft op de haalbaarheid van betaalbare woningbouw, daarbij uiteraard rekening te houden met uitgangspunten als marktconformiteit en consistentie; het nog op te richten panel van woningzoekenden en bewoners, te betrekken bij Gewoon Goed om te reflecteren op de (eerste) resultaten van de en de verschillende voorstellen uit dit voorstel;

Hieronder volgt per punt de stand van zaken wat betreft de uitvoering van dit Initiatiefvoorstel: 1. De inspiratiesessie heeft op 12 juni 2024 plaatsgevonden, op de Provada. Raadsleden zijn middels de dagmail expliciet voor deze sessie uitgenodigd. Uiteraard is gezamenlijke reflectie een continu proces en blijven we veelvuldig in gesprek met de markt (zie paragraaf 3.4) 2. De verankering van Gewoon Goed in bestaande processen is onderdeel van de Handreiking Gewoon Goed die in de maak is (zie paragraaf 3.1). 3. Bij de update van het PlaBeRum worden deze aandachtspunten meegenomen. De raad wordt hier separaat over geïnformeerd (de 30

4.

5.

6.

actualisatie van het PlaBeRum is geen onderdeel van de woningbouwrapportages). Aan dit punt wordt in de praktijk al volop uitvoering gegeven. In diverse gebieden komt samenwerking tussen meerdere partijen voor. In de gebiedsontwikkeling wordt in de praktijk integraal gekeken naar wat een gebied nodig heeft en niet sec op kavelniveau. Vanuit Team Gebiedsontwikkeling is een aantal voorbeelden uit Amstel III doorgegeven (NB dit is een limitatief lijstje, om aan te geven dat dit al staande praktijk is):  Jord en Synchroon werken in Amstel III samen aan één warmteen koudeopslag installatie (WKO) voor het gebied.  Amvest, COD, de Alliantie, DUQER, Great Grey Investments, Synchroon, Vastint en Wonam vormen samen Stichting Hondsrugpark. Met als doel een bijdrage te leveren aan leefbaarheid en bekendheid van Amstel III. Dit doen ze met bijdrages aan placemaking, Zuidoost City en marketing van het gebied.  De gemeente zoekt in Amstel III ook samenwerking met de markt als het om stedenbouwkundige visies gaat. Eerder al in Bullewijk en Paasheuvelwijk, nu is dit actueel met het opstellen van een gezamenlijke visie op de Tafelbergweg (Kaap Zuidoost). Dit is een samenwerking met De Alliantie, COA, M-Solutions en Caransa.

Dit voorstel doelt op de twee in het Doorbouwakkoord aangekondigde verkenningen of (1) grondprijzen bij transformatieprojecten korter voor de erfpachtwijziging kunnen worden afgegeven en (2) om een meer marktconforme indexatie van de grondprijzen te hanteren, die meer recht doet aan ontwikkelingen (en dan in plaats komt van de CPI). Aan deze verkenningen wordt uitvoering gegeven (zie paragraaf 1.6). Bij de nadere uitwerking van moties 195 (“Panel van woningzoekenden voor woningbouwplan”) en 204 (“Geef Amsterdamse woningzoekenden een stem en richt een Amsterdamse Woonraad op”) zal

worden ingegaan op de wijze waarop een mogelijke woonraad kan reflecteren op het traject Gewoon Goed. De raad wordt hier separaat over geïnformeerd (dit is geen onderdeel van de woningbouwrapportages).

31