2. Halfjaarrapportage Woningbouw 2024 versie Raadscommissie WV

Gemeente Amsterdam

Woningbouwplan 2022-2028 Stand van zaken 1 juli 2024

1

Voorwoord De nieuwbouwproductie heeft in 2024 landelijk nog veel last van de economische recessie. In Amsterdam is dit niet anders. De dip in de woningbouwproductie zijn we nog niet te boven. Het eerste half jaar van 2024 zijn 1.773 woningen in aanbouw genomen. Op basis van de planvoorraad voor de resterende twee kwartalen, verwachten we dat de tweede helft van 2024 nog zo’n 3.300 woningen in aanbouw kunnen worden genomen. Of dit gaat lukken is gezien de huidige omstandigheden onzeker. De startbouwcijfers en de prognose voor de tweede helft van 2024 weerspiegelen het effect van de verslechterde marktomstandigheden en de economische recessie in 2023. De stagnatie in de woningbouwproductie zet zich in 2024 voort. Er is sprake van relatief veel vertraging en uitstel. De consequentie hiervan is dat niet alleen 2024 maar ook 2025 een moeilijk jaar gaat worden. De ambitie om 7.500 woningen in aanbouw te nemen zal lastig haalbaar zijn.

Dat de halfjaarcijfers 2024 tegenvallen was al voorspeld en is geen verrassing. Dit neemt niet weg dat het college er, samen met marktpartijen en corporaties, alles aan doet om de productie zo veel mogelijk op gang te houden. Alle betrokkenen strekken zich hierbij tot het uiterste. Er zijn voorzichtige tekenen van herstel. De snelheid waarin mogelijk herstel plaats zal vinden, is echter moeilijk te voorspellen. Het vertrouwen is broos, het effect van een recessie ijlt sowieso na in de cijfers.

Om de woningbouwproductie zo veel mogelijk op peil te houden, hebben we aanvullende maatregelen genomen. Dit doen we in nauw overleg met investeerders in de stad. Er wordt door alle betrokkenen in de gebiedsontwikkeling keihard gewerkt aan het bouwen van een complete stad.

Amsterdam, 24 september 2024

Het college zet zich hierbij onverminderd in voor het op peil houden van de bouwproductie, voor “gewoon goed” zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken. We blijven bouwen aan een complete, duurzame, betaalbare en gezellige stad. Reinier van Dantzig Wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Woningbouw

In deze Halfjaarrapportage Woningbouw 2024 wordt ingegaan op de startbouwcijfers, de planvoorraad, de aanvullende maatregelen en de marktomstandigheden. Verder is aangegeven hoe het staat met de andere pijlers van het Woningbouwplan 2022-2028: het bouwen van een goede mix van woningen en het versnellen en versimpelen van processen.

2

Samenvatting

cijfers Woningbouw 1 juli 2024 Start bouw 1e helft 2024:

1.773 woningen 18.000

Start bouw per woonsegment Sociale huur Middelduur

Bronnen: Basisbestand 1 juli 2024 en Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Vrije sector

Aantal 652

*

In %

16.000

37%

14.000

Middeldure huur

267

15%

Betaalbare koop (tot € 390.000)

89

5%

Dure huur

198

11%

Koop ( > € 390.000 )

567

32%

1.773

100%

Totaal aantal woningen (zelfst., permanent) * waarvan 482 corporatiewoningen

Realisatie en planvoorraad per 1 juli 2024

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2022

2023

Middeldure huur

2024

2025

Sociale huur

Dure huur en koop

Planvoorraad 2025 t/m 2028:

Start bouw corporatiewoningen Reguliere sociale woningen

2026

Aantal 444

2027

2028

Nader te bepalen

54.147 woningen Planvoorraad 2024

Aantal

Zelfstandige permanente woningen:

Studenten- en jongerenwoningen

0

Gestart + gepland

Geclusterde ouderenwoningen

38

Tijdelijke woningen:

Totaal (zelfstandig, permanent)

482

Gestart + gepland

7.765 3

1.442

Inhoudsopgave 1 Nieuwbouw van 7.500 woningen.............................................. 5 1.1 Bouwcijfers en prognose 2024 ............................................................ 6 1.2 Planvoorraad per 1 juli 2024................................................................ 7 1.2.1 Dynamiek planvoorraad................................................................... 7 1.2.2 Nieuwe plannen en locaties ............................................................. 7 1.3 Marktomstandigheden ....................................................................... 8 1.3.1 Perspectief ....................................................................................... 8 1.3.2 Geluiden uit de praktijk (s.v.z. juli 2024) ......................................... 10 1.4 Aantal tenders .................................................................................. 11 1.5 Stand Vereveningsfonds ................................................................... 12 1.6 Grondprijsmaatregelen .................................................................... 12 1.6.1 Tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen ............................ 13 1.6.2 Alternatieve wijze van grondwaarde-indexering ............................ 14 1.6.3 Moment van afgeven van grondprijs in transformatieprojecten .....

14 1.7 Startbouwimpuls Rijk........................................................................ 15 2 Bouwen van een goede mix ................................................... 16 2.1 Bouw betaalbare woningen .............................................................. 17 2.1.1 Sociale corporatiewoningen .......................................................... 17 2.1.2 Middeldure huurwoningen ............................................................ 18 2.1.3 Betaalbare koop ............................................................................ 18 2.2 Wet Betaalbare Huur ........................................................................ 19

2.2.1 Tijdelijke overgangsmaatregel middeldure huur ........................... 19 2.2.2 Nieuw beleid middeldure huurwoningen ....................................... 19 2.3 Woningdifferentiatie in m² ............................................................... 20 2.3.1 Analyse oppervlak nieuwbouw in 2023 .......................................... 20 2.3.2 Vergelijking oppervlak nieuwbouw met bestaande voorraad ........ 22 2.4 Bouwen voor doelgroepen ............................................................... 23 2.4.1 Zelfbouwers en coöperatieven ...................................................... 23 2.4.2 Studenten- en jongerenhuisvesting............................................... 24 2.4.3 Geclusterde ouderenhuisvesting ................................................... 25 2.5 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering ................................. 25 2.5.1 Onderzoek doorstroming .............................................................. 26 2.5.2 Monitor AAV ................................................................................. 26

3 Versnellen en versimpelen ..................................................... 27 3.1 Inzet Gewoon Goed .......................................................................... 28 3.2 Inzet op flexwoningen ...................................................................... 29 3.3 Inzet Transformatie-impuls .............................................................. 29 3.4 Inzet op samenwerking .................................................................... 29 3.5 Uitvoering Initiatiefvoorstel.............................................................. 30

4

1 Nieuwbouw van 7.500 woningen

Het jaarlijks bouwen van 7.500 nieuwe woningen, met als uitgangspunt 40% sociaal, 40% middelduur en 20% duur is een hoge ambitie, die hoge investeringen vergt. Economisch is het echter een roerige tijd. De gemeentebegroting en het Vereveningsfonds staan onder druk en de financiële bijdragen vanuit het Rijk dekken de tekorten niet. Het effect van hoge prijsstijgingen, de economische recessie en hiermee gepaard gaande onzekerheid is groot. In 2023 was in heel Nederland sprake van een fors stagnatie in de woningbouwproductie, ook in Amsterdam. Deze stagnatie zet door in 2024. Het eerste half jaar zijn 1.773 woningen in aanbouw genomen. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over:  Start bouw cijfers per 1 juli 2024  Stand planvoorraad  Marktomstandigheden  Stand Vereveningsfonds  Effect tijdelijke marktmaatregelen (Doorbouwakkoord)

Eerste half jaar 1.773 woningen in aanbouw genomen

Woningbouw per stadsdeel/stadsgebied, 1e helft 2024

Sociale woningen (37%) Middeldure woningen (20%) Vrije sector koop en huur (43%)

Bron: Basisbestand Woningbouw

5

Bron: Basisbestand Woningbouw

1.1 Bouwcijfers en prognose 2024 In het eerste halfjaar van 2024 is met de bouw gestart van 1.773 zelfstandige, permanente woningen, waarvan 1.084 in het tweede kwartaal. Daarnaast zijn er 63 tijdelijke woningen (flexwoningen) in aanbouw genomen. In de tabel is de verdeling weergegeven over de verschillende woonsegmenten. Ten opzichte van een jaar geleden is het aandeel middeldure huur iets gestegen (van 7% naar 15%), maar nog steeds relatief laag. Bron: Basisbestand Woningbouw

Start bouw 2024 –stand 1 juli 2024 Sociale huur Middelduur

Aantal 652

In % *

37%

Middeldure huur

267

15%

Betaalbare koop (tot € 390.000)

89

5%

Dure huur

198

11%

Koop ( > € 390.000 )

567

32%

Totaal aantal woningen (zelfstandig, permanent)

1.773

100%

Vrije sector

* waarvan 482 corporatiewoningen

De planvoorraad voor de resterende twee kwartalen van 2024 is met bijna 6.000 (permanente, zelfstandige) woningen relatief laag. Met een ‘gemiddeld’ slagingspercentage van ca. 50-60%, zouden er de tweede helft van 2024 nog zo’n 3.300 woningen in aanbouw worden genomen. Of dit gaat lukken is gezien de huidige omstandigheden onzeker. Een groot deel van de woningen is voor het vierde kwartaal gepland. Het lage startbouwcijfer en de prognose voor de tweede helft van 2024 weerspiegelen het effect van de verslechterde marktomstandigheden en de economische recessie in 2023.

Start bouw 2024

Zelfst. permanent

Tijdelijke won.

Q1 – gestart

689

63

Q2 – gestart

1.084

0

Q3 – planvoorraad

1.933

720

Q4 – planvoorraad

4.059

659

Totaal

7.765

1.442

Veel projecten zijn vertraagd, de stagnatie in de woningbouwproductie zet zich in 2024 voort. Een jaarproductie van 7.500 woningen (permanent en zelfstandig) is hierdoor ook in 2024 niet haalbaar. Tijdelijke woningen Met de geplande bouw van ruim 1.400 woningen ziet 2024 er voor tijdelijke woningen vooralsnog rooskleurig uit. Tijdelijke woningen geven de mogelijkheid om op locaties waar de komende 10 tot 15 jaar nog geen permanente ontwikkeling plaatsvindt, toch woningen mogelijk te maken. In paragraaf 3.2 wordt ingegaan op de stand van zaken wat betreft de flexwoningen. Dit zijn de tijdelijke woningen die vallen onder de afspraken die in 2023 tussen Rijk en Metropool Regio Amsterdam (MRA) zijn gemaakt, inclusief een subsidieregeling. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de planvoorraad voor de komende jaren en het doorschuiven van projecten. De planvoorraad is exclusief tijdelijke woningen en exclusief het project De Nieuwe Kern (Amsterdam realiseert hier woningen op grondgebied van de gemeente Ouder-Amstel).

6

1.2 Planvoorraad per 1 juli 2024 1.2.1 Dynamiek planvoorraad De planvoorraad speelt een belangrijke rol in het beoordelen van een mogelijke jaarlijkse bouwproductie. In het Woningbouwplan ligt de focus op de periode 2022 t/m 2027, een periode van 6 jaar met als ambitie de bouw van 45.000 woningen, jaarlijks gemiddeld 7.500. Sinds de vaststelling van het Woningbouwplan (begin 2023) is er veel gebeurd. De marktomstandigheden zijn verder verslechterd, in 2023 kwam een economische recessie. Veel projecten zijn hierdoor vertraagd. Door de veranderde omstandigheden en het doorschuiven van projecten was 2023 qua productie een relatief mager jaar. Relatief laag, want in het verleden lag de productie in crisistijd op een veel lager niveau. Ter illustratie: in 2009 werden in totaal ca. 2.300 woningen in aanbouw genomen.

De stand per 1 juli 2023 liet al zien dat ook 2024 een lastig jaar zou gaan worden (zie tabel). In de cijfers van de planvoorraad per 1 januari 2024 en 1 juli 2024 is duidelijk te zien, dat er nog geen sprake is van herstel van de woningbouwproductie. Er is sprake van relatief veel vertraging en uitstel, zowel in 2024, 2025 als 2026. De consequentie hiervan is dat niet alleen 2024 maar ook 2025 een moeilijk jaar gaat worden, waarbij de ambitie om 7.500 woningen in aanbouw te nemen, lastig haalbaar zal zijn. De economische recessie en de hiermee gepaard gaande verschuivingen in de planvoorraad, betekenen dat een gemiddelde productie van jaarlijks 7.500 woningen in de periode 2022 t/m 2027 niet realistisch is. Voor een langjarige productie van 7.500 woningen is de planvoorraad ontoereikend. Aanvullingen zijn nodig, overigens ook voor de periode na 2027.

1.2.2 Nieuwe plannen en locaties

Bron: Basisbestand Woningbouw

Planvoorraad

1 jul 2022

1 jan 2023

1 jul 2024

8.401 *

8.401 *

12.453

6.659 **

5.154 *

5.154 *

16.171

16.896

14.615

11.384

7.765 **

2025

15.628

15.863

19.337

16.784

13.003

2026

8.885

10.789

12.228

15.389

14.074

2027

5.149

6.822

10.213

11.735

15.734

Totaal

73.660

71.224

71.453

68.847

64.131

11.713

2023

16.114

2024

* gestart

8.401

** gestart + gepland bij elkaar opgeteld

*

1 jan 2024

8.401 *

2022

**

1 juli 2023

De zorg voor voldoende nieuwe plannen en locaties om woningen te kunnen bouwen is onderdeel van de Ontwikkelstrategie 2035, die op 27 juni 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. In de Ontwikkelstrategie is uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien, om de bouw van 20.000 extra woningen mogelijk te maken. De komende tijd wordt verder gewerkt aan de verkenning van mogelijke nieuwe bouwplannen, ook voor de periode na 2030.

7

1.3 Marktomstandigheden 1.3.1 Perspectief Gematigd groeipad economie Het eerste kwartaal 2024 is het bruto binnenlands product (bbp) met 0,5 % gekrompen ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. De verwachting is dat de (turbulente) krimpperiode voorbij is en dat 2024 als geheel een bescheiden groei zal laten zien. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat we terugkeren naar een gematigd groeipad (bron: Centraal Economisch Plan 2024). De inflatie lijkt met succes beteugeld, zonder dat we in een stevige recessie zijn beland. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) zijn er wel onzekerheden die nog roet in het eten kunnen gooien, waarbij geopolitieke onrust de belangrijkste is.

De woningmarkt blijft krap De hogere hypotheekrente heeft maar heel kort een lichte daling van de prijzen teweeggebracht. Huishoudens kunnen de afgelopen tijd weer meer lenen omdat hun inkomens stegen. Dit drijft de huizenprijzen op. DNB verwacht dat in 2024 de huizenprijzen in Nederland met 5,9% stijgen. Ook in Amsterdam zien we krapte en woningprijzen toenemen. De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft aan dat het eerste kwartaal 2024 in Amsterdam gemiddeld 4,9% boven de vraagprijs werd betaald voor een koopwoning. Het prijsniveau en aantal transacties stijgt, maar het aanbod blijft achter. Wat betreft de hypotheekrente geven ABN AMRO, ING en Rabobank aan (bron: Consumentenbond d.d. 17 april 2024) te verwachten dat de lange hypotheekrente in 2024 licht gaat dalen. De Rabobank verwacht dat “de prijsstijging van woningen dit jaar en volgend jaar stevig doorzet in het kielzog van stijgende lonen, iets lagere rentestanden en gebrek aan aanbod”.

8

Gemiddelde kale huurprijs naar type woningen, 2013-2023 (bron: WIA)

Ook in de huursector neemt de krapte toe. Het onderzoek WIA (Wonen in Amsterdam) laat zien dat steeds meer huurwoningen in Amsterdam een huur hebben boven de liberalisatiegrens (€808,06). De huurprijzen van particuliere huurwoningen liggen al lang hoger dan die van huurwoningen van corporaties. Dit verschil loopt steeds verder op. Huurders van vrije sector huurwoningen van particuliere verhuurders betalen in 2023 gemiddeld €1.501 per maand. Vrije sector huurwoningen van corporaties hebben gemiddeld een lagere huur, namelijk €1.048 per maand. In paragraaf 2.2 wordt het effect van de nieuwe Wet Betaalbare Huur op de huurmarkt en de nieuwbouw van huurwoningen beschreven.

Ontwikkelingen woningbeleggingsmarkt Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt daalde in 2023 met 51% als gevolg van een hoge kapitaalmarktrente in combinatie met onzekerheid over fiscale maatregelen en de (op dat moment in voorbereiding zijnde) Wet Betaalbare Huur (bron: Capital Value). Waar internationale investeerders in de afgelopen jaren veel belangstelling toonden voor Nederlandse huurwoningen, is hun aandeel in 2023 gedaald tot 11%. Het wegvallen van internationale investeerders is vooral slecht nieuws voor investeringen in grootschalige nieuwbouwprojecten. Een aantal institutionele beleggers kreeg hiernaast in 2023 te maken met het “denominator effect”. Vanwege de positieve resultaten op vastgoedbeleggingen in de afgelopen jaren en de negatieve ontwikkelingen van de waarde van aandelen en obligaties, is vastgoed relatief oververtegenwoordigd in de totale beleggingsportefeuille van een aantal pensioenfondsen. Als vervolgens beleggingen in vastgoed flink in waarde dalen, is het noodzakelijk om te “herbalanceren”. Met als resultaat dat beleggers terughoudend zijn met investeren in vastgoed en/of hun aandeel in vastgoed terugbrengen. In 2023 was het voor beleggers interessanter om te investeren in staatsobligaties in plaats van vastgoedbeleggingen.

De verwachting van CBRE is dat in 2024 in verschillende vastgoedcategorieën weer kapitaalwaardegroei plaats kan vinden (bron: cbre.nl). Het jaar 2024 zou een kantelpunt kunnen worden. Zowel wat betreft nieuwbouw als bestaande bouw is het beleggingsvolume de eerste helft van 2024 toegenomen ten opzichte van een jaar geleden. Eén van de belangrijkste redenen voor beleggers om weer actiever op de markt te worden, is de stabilisatie in de prijsvorming. Capital Value geeft aan dat beleggers nog steeds veel kapitaal beschikbaar hebben om in Nederlandse huurwoningen te investeren. Zowel CBRE als Capital Value zien wat betreft nieuwbouw hierbij kansen in het groeiende aantal impactfondsen. Met name Nederlandse institutionele partijen lijken interesse te hebben in dit type fondsen. Impactfondsen richten zich hoofdzakelijk op betaalbare- en duurzame of te verduurzamen (zorg)woningen. 9

Krimp bouwproductie, zicht op herstel In de afgelopen vier kwartalen is de bouwproductie in Nederland flink afgenomen. In de eerst drie maanden van 2024 was de daling het grootst en kromp de bouwproductie met -3,5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (bron: CBS en ING d.d.5 juli 2024). De nieuwbouwproductie heeft in 2024 nog last van de economische recessie. Dit beeld is in Amsterdam niet anders. Ondanks de krimp zijn bouwers volgens ING over het algemeen nog steeds optimistisch. Het ondernemersvertrouwen is in de sector wel gedaald ten opzichte van 2022 maar is ondanks de terugvallende volumes vanaf eind 2023 weer enigszins opgeveerd. Reden hiervoor is dat de eerste tekenen van herstel zichtbaar zijn. Na een krimp van meer dan 15% in 2023, nam de productie van onder andere beton, cement en bakstenen in de eerste vier maanden van 2024 licht toe. Daarnaast nemen de verkopen van nieuwbouwwoningen door de aantrekkende woningmarkt weer toe. Omzetten van projectontwikkelaars stijgen sinds de zomer van 2023 ook weer.

1.3.2 Geluiden uit de praktijk (s.v.z. juli 2024) Door de verslechterde marktomstandigheden, komen marktpartijen en corporaties in de knel wat betreft de realisatie van woningbouwprojecten. Het gaat hierbij om een combinatie van verschillende oorzaken waaronder hoge bouwkosten, gebrek aan personeel, hogere rente en terugtrekkende investeerders. Hiernaast bemoeilijken ook de congestie op het elektriciteitsnet en – soms lange- bezwaarprocedures de voortgang. De afgelopen tijd zijn tal van projecten vertraagd en doorgeschoven in de tijd. In gesprekken met marktpartijen, corporaties en ambtelijk opdrachtgevers de afgelopen maanden zijn de volgende oorzaken van vertraging met regelmaat genoemd. Energiecongestie is een nijpend probleem Een steeds nijpender probleem in Amsterdam is energiecongestie. Woningbouw krijgt bij elektriciteitsaansluitingen voorrang op andere functies, maar in Amsterdam is in veel projecten sprake van een combinatie van functies. Denk bijvoorbeeld aan woningen met een supermarkt of zorgvoorziening in de plint. Als voor de functie in de plint geen elektriciteit beschikbaar is, vertraagt het hele project. Voor het bouwen van een complete stad is ook de bouw van functies zoals kantoren, bedrijfsruimte en maatschappelijke voorzieningen noodzakelijk. Een gebrek aan bouwstroom op de bouwplaats komt ook voor.

Transformatieprojecten zijn complex Het planproces van transformatieprojecten loopt in veel gevallen moeizaam. De haalbaarheid van transformatieprojecten staat nog steeds onder druk door hoge bouwkosten en rente, in combinatie met een hoge inbrengwaarde (waarde van het bestaande vastgoed). Bij transformaties is de gemeente afhankelijk van de betrokken erfpachters en eigenaren in het gebied. Het tempo wordt voor een groot deel door deze partijen bepaald. Het is begrijpelijk dat bij verslechterde omstandigheden partijen 10

een pas op de plaats maken, pogen te optimaliseren en/of verkennen of voortzetten van de huidige functie van het gebouw (voorlopig) financieel aantrekkelijker is. In sommige transformatiegebieden is hierbij - naast de marktomstandigheden- een knelpunt dat (in betere tijden) in vastgestelde investeringsbesluiten een (zeer) hoog ambitie- en detailniveau is vastgelegd. Heronderhandelen en maatwerk kosten tijd In de praktijk zijn er veel heronderhandelingen en dat kost extra tijd. Partijen zoeken naar optimaliseringsmogelijkheden en vragen om herijking van de grondprijs. Maatwerk helpt. Er zijn voorbeelden van projecten waarbij een programmatische omzetting heeft geholpen. Of waarbij bijvoorbeeld de parkeernorm anders is ingevuld. Er is niet één vertragingsoorzaak, veelal is het een combinatie van zaken Er valt stedelijk niet één overheersend knelpunt - of oplossing hiervoor te benoemen. Er zijn grote verschillen tussen individuele projecten. Factoren die genoemd worden zijn onder andere: hoge bouwkosten, ongunstige fiscale maatregelen, geen belegger gevonden, moeizame voorverkoop van woningen, geen overeenstemming met aannemer, bezwaarprocedures, langdurige vergunningsprocedures, onzekerheid door rijksbeleid en netcongestie. Partijen hebben hierdoor meer tijd nodig. Tijd die door de gemeente gegeven is door – waar mogelijk – uitstel te verlenen.

Middeldure huur geen uitzondering Aan de ambtelijk opdrachtgevers is specifiek gevraagd of – wat betreft projecten met middeldure huurwoningen – er één overheersende vertragingsoorzaak valt aan te wijzen. Dit is niet het geval. Veelal maakt de middeldure huur onderdeel uit van een gemengd project en zijn meerdere, verschillende factoren debet aan de vertraging.

Ook zijn er verschillen tussen locaties. Zo zijn er voor projecten in de Zuidas nog steeds genoeg beleggers te vinden, in Noord ligt dit anders. De uitdaging ligt met name bij grotere middeldure huurwoningen. Nu er duidelijkheid is over de nieuwe Wet Betaalbare Huur (zie paragraaf 2.2) en de gemeente een tijdelijke overgangsmaatregel heeft vastgesteld – is wel de hoop dat een aantal projecten met middeldure huurwoningen alsnog door kan gaan. Tot slot, het is in de praktijk niet alleen maar kommer en kwel. Alle partijen zien kleine lichtpuntjes. Marktomstandigheden lijken voorzichtig te kenteren, projecten kunnen weer door. Marktpartijen investeren nog steeds graag in Amsterdam. De ambtelijk opdrachtgevers zien dit onder andere terug in het aantal inschrijvingen voor tenders, hiervoor is genoeg animo.

1.4 Aantal tenders De gemeente werkt op gemeentelijke locaties onverminderd hard door aan tenders, waarbij het aantal inschrijvingen één van de graadmeters van de markt is. De focus in tenders ligt hierbij meer dan voorheen op het versimpelen van de opgave en het verminderen van het aantal eisen en ambities dat de gemeente stelt (zie paragraaf 3.1 Inzet Gewoon Goed). In 2023 zijn acht tenders met woningbouw op de markt gebracht. In 2024 ligt het aantal, tot 1 juli 2024, op twee tenders met woningbouw. Er zijn nog steeds voldoende inschrijvingen. Van de tenders die in 2023 op de markt zijn gebracht, is het optierecht van één tender door de winnende marktpartij begin 2024 aan de gemeente teruggegeven. Deze tender, Buiksloterham kavel 19,is vervolgens alsnog doorgezet gebruikmakend van de reservelijst.

11

De twee tenders met woningbouw, gepubliceerd in het eerste half jaar 2024, zijn: • Sluisbuurt kavel 1A2, maximaal 110 woningen • Strandeiland bouwvelden M9a, M9c, M11a en M11b, maximaal 190 woningen. Voor de tweede helft van 2024 is de publicatie van vier tenders met woningbouw gepland.

1.5 Stand Vereveningsfonds De stand van het Vereveningsfonds is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 (MPG24), welke halverwege 2024 is geactualiseerd. Deze actualisatie (AMPG24) wordt in het najaar 2024 ter informatie aan de raadscommissie Ruimtelijke Ordening (RO) aangeboden. De marktsituatie voor de gebiedsontwikkeling is problematisch. Dit heeft ook gevolgen voor de financiële positie van het Vereveningsfonds. Voor het op gang houden van de woningbouwproductie worden grote voorinvesteringen gedaan. Om deze terug te verdienen en opnieuw te kunnen investeren in onder andere de stedelijke vernieuwing zijn gronduitgiften nodig zodat er ook inkomsten binnenkomen. Echter, de marktsituatie is nog steeds onzeker waardoor deze opbrengsten steeds verder naar achteren in de tijd verschuiven. De grondopbrengsten waren in 2023 op het laagste niveau sinds de vorige crisis. In 2024 zal de ambitie om 7.500 woningen te bouwen opnieuw niet worden gehaald. Een groot risico is bovendien de netcongestie waardoor vertraging van financieel omvangrijke gronduitgiften voor met name locaties voor kantoren en commerciële voorzieningen dreigt.

Ten behoeve hiervan worden de plannen zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd om het Vereveningsfonds robuust te houden de komende jaren. Daarnaast zijn er grondprijsmaatregelen genomen om de productie zoveel mogelijk op peil te houden (zie de volgende paragraaf). De tijdelijke maatregel “herijking grondprijzen” heeft mogelijk voor 9 projecten een gewijzigde overeenkomst met een lagere grondprijs tot gevolg. Zoals eerder aangegeven, in het AMPG24 zal over de stand van het Vereveningsfonds worden gerapporteerd.

1.6 Grondprijsmaatregelen Met de investeerders in de stad zijn we permanent in gesprek. In september 2023 heeft dit geleid tot het Doorbouwakkoord Amsterdam. Het Doorbouwakkoord is ondertekend door gemeente, koepelorganisaties en meer dan 80 individuele partijen. Zij onderschrijven de urgentie om te blijven doorbouwen in Amsterdam en leveren hier een bijdrage aan. De verkenning van drie (tijdelijke) grondprijsmaatregelen is onderdeel van het Doorbouwakkoord. Naar aanleiding hiervan heeft het college eind 2023 de tijdelijke crisismaatregel “herijking grondprijzen” vastgesteld. Hiernaast heeft het college eind 2023 zowel het matigen van de CPI-indexering tot maximaal 5% per kalenderjaar als de tijdelijke regeling Transformatie-Impuls (zie paragraaf 3.3), opnieuw verlengd. Beiden zijn van toepassing tot 1 januari 2025. In de volgende paragrafen wordt de stand van zaken wat betreft de drie (tijdelijke) grondprijsmaatregelen nader toegelicht.

De vereveningsruimte is net als bij het MPG 2024 beperkt en het is passen en meten om de stedelijke vernieuwingsprojecten in te passen en ongelijk te kunnen investeren voor gelijke kansen. 12

1.6.1 Tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen Op 12 december 2023 heeft het college ingestemd met de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen. Deze is vanaf 1 januari 2024 ingevoerd om marktpartijen tegemoet te komen in deze economisch moeilijke tijden, waarbij de opbrengsten van vastgoed al enige tijd onder druk staan en de stichtingskosten zijn toegenomen. De gemeente zag daarom aanleiding om terug te komen op reeds gemaakte afspraken, die met marktpartijen zijn vastgelegd in overeenkomsten om de bouwproductie te stimuleren. Kortgezegd houdt de crisismaatregel in dat ontwikkelende partijen gedurende 2024 eenmalig een verzoek bij de gemeente kunnen doen voor herijking van de overeengekomen grondprijzen. De maatregel geldt voor overeenkomsten voor transformatieprojecten, maar ook voor overeenkomsten uit tenders of 1-op-1-uitgiftes (exclusiviteitsovereenkomsten). Verder geldt dat de overeenkomst afgesloten moet zijn vóór 1 januari 2024 en de erfpachtaanbieding nog niet geaccepteerd is. Ook moet er minimaal een door de gemeente goedgekeurd Voorlopig Ontwerp zijn. Voor projecten die aan deze voorwaarden voldoen kan eenmalig bij de gemeente schriftelijk een verzoek gedaan worden voor herijking van de grondprijzen. De grondprijs wordt dan geactualiseerd. Als deze lager is dan overeengekomen was, dan geldt deze lagere grondprijs.

Bij overeenkomsten die voortkomen uit een tender geldt dat er geen sprake mag zijn van een wezenlijke wijziging. Daardoor kan een verlaging van de grondwaarde niet meer zijn dan € 5.538.000,- en tevens niet meer zijn dan 15% van de oorspronkelijke contractwaarde. Hieronder worden de tussentijdse bevindingen van de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen voor de eerste helft van 2024 weergegeven. Deze bevindingen zijn op basis van 30 projecten waarvan grondprijzen zijn herijkt:











Er zijn 30 aanvragen voor een herijking ingediend bij Grond & Ontwikkeling, waarvoor de grondprijzen van alle bestemmingen binnen een project zijn geactualiseerd. Van deze 30 projecten betreft het 16 nieuwe uitgiften (tenders) en 14 bestaande rechten (transformatieprojecten). In totaal zijn de grondwaarden van 225 bestemmingen herijkt (in één aanvraag zitten vaak meerdere bestemmingen). Bij 9 projecten heeft de herijking geleid tot een lagere totale grondwaarde. Voor de overige 21 projecten geldt dat de herijkte totale grondwaarde hoger is dan de overeengekomen geïndexeerde grondwaarde. Voor deze 21 projecten blijft de overeengekomen grondwaarde van kracht. Veel van de ingediende aanvragen betreffen relatief oude overeenkomsten, waarbij de grondwaarden reeds voor medio 2021 zijn opgesteld (circa 2/3 van de 30 afgeronde aanvragen). Vaak zijn de grondwaarden na herijking hoger dan de oorspronkelijke overeengekomen grondwaarden (inclusief indexering). Bij de vaststelling van de crisismaatregel was reeds de verwachting beschreven dat voor oude overeenkomsten, die grofweg voor 2021 zijn afgesloten, de overeengekomen grondwaarde nog altijd lager zal zijn dan de actuele grondwaarde. De meeste residuele grondprijzen laten namelijk pas vanaf halverwege 2022 een daling zien. Het effect op grondwaardeontwikkeling verschilt sterk per bestemming.

De grondwaarden van bedrijfsruimte en commerciële plint zijn na herijking in veel gevallen hoger. De grondwaarden van grote middeldure huurwoningen zijn meestal lager na een herijking. Bij nieuwe uitgiften werkt het effect van de herijkte grondwaarden direct door in de (prijs)overeenkomst. In ieder geval zijn er voor 9 tenders lagere grondprijzen door een herijking.

De crisismaatregel draagt eraan bij om, indien de herijking lager uitvalt, marktconforme grondwaarden in overeenkomsten te krijgen. Het is hiermee echter niet zeker of het project daarmee ook door zal gaan. In de 13

praktijk is de haalbaarheid ook sterk afhankelijk van de vraag naar vastgoed (zijn er kopers/beleggers die het project af willen nemen). Het investeringsvolume ligt fors lager dan voorgaande jaren. Om projecten haalbaar te krijgen is in ieder geval én een marktconforme grondprijs nodig én voldoende investeringsvolume. Daarnaast beïnvloeden nog meer factoren de haalbaarheid van een project.

1.6.2 Alternatieve wijze van grondwaarde-indexering In de afgelopen periode is een alternatieve wijze van indexering van de grondwaarde verkend. De behoefte is ontstaan omdat de huidige methodiek van het indexeren van de overeengekomen grondprijzen met de CPI index, doorgaans niet aansluit bij de werkelijke marktontwikkelingen. Een voorbeeld hiervan is dat de CPI index na de zomer van 2022 bleef stijgen, terwijl de grondwaarde over het algemeen een negatieve ontwikkeling liet zien. Een randvoorwaarde voor een eventueel alternatief dient een index te zijn die beter aansluit op de ontwikkelingen nadat grondprijzen zijn afgesproken en die objectief en betrouwbaar is, zodat deze op draagvlak kan rekenen. Een bestaande grondprijsindex blijkt er niet te zijn. Dit komt doordat de vastgoedmarkt bestaat uit meerdere deelmarkten (wonen, kantoor, retail, etc.) die zich elk afzonderlijk van elkaar ontwikkelen en per locatie verschillen. Daarnaast is een grondprijs een resultante van vastgoedopbrengsten en stichtingskosten, die zich ook elk afzonderlijk van elkaar ontwikkelen. Tijdens de verkenning zijn meerdere varianten van een eventuele nieuwe indexatie onderzocht. Hierbij werden objectieve, ona ankelijke indexen voor vastgoedopbrengsten verminderd met indexen voor bouwkostenontwikkeling. Het was dus een samengestelde index waarbij onderscheid

werd gemaakt tussen de opbrengstenontwikkeling van woonvastgoed en niet-woonvastgoed. Deze mogelijke nieuwe indexen zijn intern beschouwd en met enkele marktpartijen besproken. Een voordeel van deze alternatieve index is dat deze de marktontwikkelingen beter volgt dan de CPI index. Nadelen zijn de complexiteit, de schokken en onvoorspelbaarheid die de index kan veroorzaken en een vertraging als gevolg van een vertraagde publicatie van het CBS van de brongegevens. De voorlopige conclusie van de verkenning is om geen alternatieve wijze van indexering toe te passen. De doelstelling om enerzijds marktconformiteit na te streven en anderzijds een simpele toepasbare index te hanteren lijken op dit moment niet verenigbaar. Er wordt ingezet op de crisismaatregel “herijking grondprijzen”, omdat deze erin voorziet om prijsniveaus ter herijken. Het is niet uitgesloten dat de alternatieve grondwaarde-indexering op een later moment een vervolg krijgt, maar hier wordt nu niet op ingezet. De uitkomst van deze verkenning wordt in het najaar 2024 besproken met de koepels en betrokken marktpartijen.

1.6.3 Moment van afgeven van grondprijs in transformatieprojecten Bij transformatieprojecten kan het belangrijk zijn om vroegtijdig indicatieve grondprijzen beschikbaar te hebben, zodat ontwikkelaars meer zekerheid hebben bij het opstellen van hun businesscases. Tegelijkertijd hebben zowel ontwikkelaars als gemeente er belang bij om grondprijsafspraken niet te ver voor de erfpachtwijziging overeen te komen. Indicatieve grondprijzen kunnen als gevolg van marktontwikkelingen immers (sterk) afwijken van marktconforme definitieve grondprijzen, die in een later stadium worden bepaald als de vastgoedontwikkeling verder uitgekristalliseerd is. Vandaar dat een systeem verkend wordt om zo veel mogelijk definitieve grondprijzen voor nieuwbouwprogramma continu 14

inzichtelijk te maken. Hierdoor hebben ontwikkelaars continu een beeld bij de hoogte van grondprijzen en kunnen daarmee hun initiatieven doorrekenen. De gemeente is reeds begonnen met transparante grondprijzen voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen die jaarlijks worden bepaald en toegankelijk gemaakt voor ontwikkelaars. Zo weten ontwikkelaars continu wat de actuele grondprijzen voor deze bestemming zijn. Voor andere bestemmingen is het vaak lastiger om vooraf al de grondprijs vast te stellen, omdat bijvoorbeeld het type project en de locatie van invloed kunnen zijn op de hoogte van de grondprijs en deze dus niet vooraf is vast te stellen. In de komende periode wordt aan een uitwerking voor andere woonbestemmingen gewerkt en bij de markt getoetst of dit een bruikbaar systeem is.

1.7 Startbouwimpuls Rijk In december 2023 heeft de gemeente € 18 miljoen ontvangen ten behoeve van de startbouwimpuls (SBI) van het Rijk, voor in totaal 2.100 woningen. Deze subsidie is bedoeld voor het vlottrekken van bouwprojecten die anders dreigden te worden uitgesteld of te worden stopgezet door de slechtere economische omstandigheden. De criteria om in aanmerking te komen voor de subsidie betreffen onder meer de zekerheid van een start bouw in 2024 of 2025, het aandeel betaalbare woningen (is minimaal 50%) en het betreft permanente woningbouw. In de eerste helft van 2024 zijn 7 van de in totaal 14 projecten gestart met de bouw van 947 woningen waarvan 73% in het betaalbare segment, en is afgerond € 7,6 miljoen van de subsidie uitgekeerd.

15

2 Bouwen van een goede mix

Het is van belang dat we bouwen naar de behoeften van de woningzoekenden in de stad. Dit houdt in dat we zorgen voor een goede mix van financieringscategorieën en woninggroottes, met oog voor de omliggende buurten. Maar de vraag vanuit verschillende doelgroepen en inkomensgroepen overstijgt wat er kan worden bijgebouwd. In bijna elk segment is er sprake van een tekort. Het is een uitdaging om stedelijk te sturen op een gedifferentieerd woningaanbod. Uiteindelijk worden stedelijke nieuwbouwambities vertaald naar projectniveau, waarbij de sturingsmogelijkheden sterk worden beïnvloed door de locatie. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over:  Bouw betaalbare woningen  Wet Betaalbare Huur  Differentiatie in m²  Bouwen voor doelgroepen  Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering

16

2.1 Bouw betaalbare woningen

Bron: Projectenlijst Corporaties

Sociale huur 2024

Projectenlijst corporaties 1 juli 2024

Met de invoering van het uitgangspunt “40-40-20” in 2027 ligt de focus in de Amsterdamse nieuwbouw steeds meer op de bouw van betaalbare woningen. In de bouwcijfers en de planvoorraad voor de periode 2022 t/m 2027 is deze focus terug te zien, het aandeel sociale huur en middeldure huur is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen in de cijfers. Van het totaal aan gestarte en geplande woningen in de periode 2022 t/m 2027 is 67% een betaalbare huurwoning. Hiervan is 39% sociale huur en 27% middeldure huur. Vanwege langlopende projecten (met bijv. nog de oude “30-70” verhouding) en afwijkingen van 40-40-20 (zoals 30-40-30 in transformatieprojecten, indien een corporatie aan boord is) zal het uitgangspunt 40-40-20 nooit precies terug te vinden zijn in de cijfers.

Prognose en realisatie

gestart

gepland

TOTAAL

De Alliantie

0

452

452

DUWO

0

100

100

Eigen Haard

11

407

418

Lieven de Key

82

135

217

Rochdale

237

229

466

Stadgenoot

152

66

218

Woonzorg

0

73

73

Ymere

0

402

402

In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op start bouw in 2024 van betaalbare woningen.

Totaal

482

1.864

2.346

2.1.1 Sociale corporatiewoningen Het eerste half jaar zijn er 482 (zelfstandige, permanente) sociale corporatiewoningen in aanbouw genomen (zie tabel voor de aantallen per corporatie). Het gaat met name om projecten in Noord (274 woningen in drie projecten) en Zuidoost (159 woningen in twee projecten). Voor het tweede half jaar staan er circa 1.800 sociale woningen gepland (verdeeld over 24 projecten), waarvan een aanzienlijk deel in het vierde kwartaal. Het wordt in 2024 lastig om het streefaantal van 1.900 à 2.500 sociale woningen, zoals vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken 2024-2027, te halen.

Excl. flexwoningen

Corporaties geven aan dat risico’s op uitstel en vertraging vaker voorkomen in gemengde projecten waarbij de corporatie alleen afnemer is van de sociale huur en afhankelijk is van de ontwikkelaar. Andere vaker genoemde vertragingsoorzaken zijn netcongestie en vergunning- en bezwaarprocedures . NB Zie voor start bouw van tijdelijke sociale flexwoningen paragraaf 3.2.

17

2.1.2 Middeldure huurwoningen In de startbouwcijfers van middeldure huur is het effect van de verslechterde omstandigheden goed zichtbaar. In de eerste helft van 2024 zijn 8 projecten in aanbouw genomen met in totaal 267 middeldure huur woningen. De planvoorraad voor het resterende half jaar omvat 1.609 middeldure huurwoningen, in 24 projecten. Het totale aantal middeldure huurwoningen lijkt hiermee positiever uit te gaan vallen dan in 2023, waarin slechts 314 woningen in dit segment in aanbouw zijn genomen. Maar het is nog steeds ontoereikend. Het gros van de middeldure huurwoningen gepland in 2024 (80% van de woningen) is onderdeel van een project met ook sociale en/of vrije sectorwoningen. Ontwikkelaars hebben veel projecten uitgesteld als gevolg van de verslechtering van de marktsituatie: een hoge rente, hoge bouwkosten en een verminderde animo van beleggers, die bovendien met hogere aanvangsrendementen rekenen dan voorheen. Hierbij heeft, specifiek wat betreft de bouw van middeldure huurwoningen, de onzekerheid in verband met de voorgenomen huurregulering door het rijk gezorgd voor uitstel. Deze onzekerheid is per 1 juli 2024 weggenomen (zie paragraaf 2.2. Wet Betaalbare Huur).

2.1.3 Betaalbare koop Het gaat bij de bouw van betaalbare koop, met een prijs tot € 390.000 (prijspeil 2024) niet om grote aantallen. De mogelijkheden zijn beperkt en sterk afhankelijk van de locatie.

In de eerste helft van 2024 is het project Geins, met onder andere 89 betaalbare koopwoningen, in aanbouw genomen. Dit project bevindt zich aan het Vreeswijkpad in Zuidoost en wordt ontwikkeld door AM. Deze woningen worden verkocht met KoopStart, waarmee een zogeheten ‘koperskorting’ op de marktwaarde wordt verleend. Hierbij hebben kopers uit Zuidoost voorrang. De 89 KoopStart-appartementen van 70 m² worden verkocht voor maximaal € 355.000 (de grens voor betaalbare koop in 2023). Voor de tweede helft van 2024 staan twee sociale koopprojecten gepland met in totaal 168 woningen. Pilots betaalbare koop Het college onderzoekt de mogelijkheid om twee kleinschalige pilots uit te voeren waarbij marktcontraire betaalbare koopwoningen worden aangeboden met gebruik van KoopStart of de Starterslening en specifiek worden toegewezen aan mensen met maatschappelijke beroepen, Door een wijziging per 1 januari 2024 van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om nieuwbouw koopwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. Binnen deze groep kan maximaal 50% worden toegewezen aan maatschappelijke beroepsgroepen (zoals onderwijzers). Of woningen die door middel van KoopStart gerealiseerd worden, kunnen worden toegewezen aan maatschappelijke beroepen op grond van de gewijzigde Huisvestingswet, wordt nog onderzocht.

Toewijzing van betaalbare koopwoningen aan maatschappelijke beroepen vergt een wijziging van de Huisvestingsverordening. Het proces van de wijziging van de huisvestingsverordening per 1 januari 2025 is al in gang gezet. De toewijzing van koopwoningen wordt uitgewerkt voor de Huisvestingsverordening van 1 januari 2026. Het college zal de komende periode de raad nader informeren over de stand van zaken rondom betaalbare koop. 18

2.2 Wet Betaalbare Huur De Wet Betaalbare Huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Middels deze wet is een nieuw segment huurwoningen ontstaan: de gereguleerde middensegment huurwoning. Dat zijn woningen met een kwaliteit van 144 tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel en een huurprijs van € 879,67 tot en met € 1.157,95 (prijspeil 2024). Hoe hoog de huur van deze woningen mag zijn, hangt voortaan af van de kwaliteit van de woning. De regeling voor middenhuur geldt alleen voor nieuwe huurcontracten, afgesloten op of na 1 juli 2024. Voor nieuwbouwwoningen heeft de wet voorzien in een opslag van 10% op de gegeven middeldure huren. Deze nieuwe wet is goed nieuws omdat veel huurwoningen in de bestaande woningvoorraad hiermee op termijn een lagere huur kunnen krijgen. Tegelijkertijd is het college bezorgd over de achterblijvende bouw van nieuwe middeldure huurwoningen. Het college heeft daarom ingestemd met een tijdelijke overgangsmaatregel voor de bouw van middeldure huurwoningen. Met deze overgangsmaatregel sluiten we aan bij de ruimte die de wet geeft.

voor openbare selectieprocedures, mits er geen sprake is van een wezenlijke wijziging van een reeds gesloten tender(overeenkomst). Tot slot geldt de tijdelijke overgangsmaatregel voor projecten die voor 1 januari 2028 zijn gestart met de bouw. Dit is in lijn met de uitgangspunten van de nieuwbouwopslag van de wet. De verwachting is dat door inwerkingtreding van de wet en de gemeentelijke overgangsmaatregel een aantal middeldure huurprojecten alsnog van de grond komt.

2.2.2 Nieuw beleid middeldure huurwoningen Het is belangrijk ook op structurele basis aan te sluiten bij de Wet Betaalbare Huur. Daarom wordt in de tweede helft van 2024 nieuw middelduur huurbeleid opgesteld dat aansluit bij landelijke wetgeving. Marktpartijen zullen hierbij worden betrokken.

2.2.1 Tijdelijke overgangsmaatregel middeldure huur De tijdelijke overgangsregel brengt het gemeentelijk middeldure huurbeleid in lijn met de mogelijkheden van de wet. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om bij nieuw te bouwen woningen een maximale huurprijs van € 1.274 te rekenen en een gemiddelde huur per project van maximaal € 1.175. Dit geeft de ontwikkelaar meer financiële ruimte waarmee projecten die moeilijk zijn rond te rekenen, een zetje kunnen krijgen. De tijdelijke overgangsmaatregel is alleen van toepassing op projecten waar geen erfpachtovereenkomst of anterieure overeenkomst tot stand is gekomen voor 1 juli 2024. De tijdelijke overgangsmaatregel geldt ook 19

2.3 Woningdifferentiatie in m² 2.3.1 Analyse oppervlak nieuwbouw in 2023 Het college rapporteert jaarlijks (in de halfjaarrapportage) over de grootte van alle in aanbouw genomen woningen van het afgelopen jaar. Deze analyse vindt plaats op basis van gegevens van de Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG). Het gaat hier om m² gebruiksoppervlakte.

De gemiddelde grootte van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren stedelijk gedaald van gemiddeld ca. 69 m² in 2017 naar ca. 63 m² in 2023. De afname in deze periode wordt met name veroorzaakt door het kleiner worden van koopwoningen en dure huurwoningen, in de eerste helft van deze periode (zie de figuur). Tegenover de kleiner wordende woningen staat een trend waarbij steeds meer functies en faciliteiten buiten de woning door middel van gezamenlijke ruimtes binnen het woongebouw worden verzorgd. Gezamenlijke ruimtes tellen niet mee in het woonoppervlak. De daling lijkt overigens te stabiliseren. Ten opzichte van 2022 is het gemiddelde oppervlak bij de meeste woonsegmenten niet gedaald. Het is echter nog te vroeg om hier conclusies aan te verbinden. Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Gemiddeld gbo

Start bouw 2022

Start bouw 2023

Koopwoningen

90 m²

101 m²

Dure huurwoningen

66 m²

72 m²

Middeldure huurwoningen

58 m²

58 m²

Reguliere sociale huurwoningen

51 m²

57 m²

Studenten- en jongerenwoningen

29 m²

25 m²

Alle woningen

63 m²

63 m²

Excl. onzelfstandige woningen en flexwoningen

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

20

De gemiddelde woninggrootte voor de middeldure huurwoningen bedroeg zowel in 2021, 2022 als in 2023 58 m². Dit is een verbetering ten opzichte van 2017, toen was dit 50 m². Het effect van de inzet van het actieplan middeldure huur is in de cijfers terug te zien. Op gemeentelijke locaties wordt door de gemeente meer gestuurd op grotere middeldure huurwoningen, om een significant deel van de middeldure huur geschikt te maken voor gezinnen. Differentiatie in oppervlakte per woonsegment Binnen de verschillende woonsegmenten is sprake van een behoorlijke differentiatie. In de volgende figuur is voor de productie 2023 de verdeling naar woninggrootteklasse aangegeven (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen). Hoe duurder het segment, hoe groter het aandeel grotere woningen. Bij koopwoningen is circa 60% van de woningen groter dan 70 m² (en 45% groter dan 90 m²). Bij dure huurwoningen is dit een kwart. Ook bij middeldure huur is het aandeel 70 tot 90 m² een kwart. Bij middeldure huurwoningen bedroeg het percentage groter dan 70 m² vorig jaar iets meer dan 20% en bij sociale huur net als vorig jaar circa 10%. Kleine woningen tot 40 m² worden met name gerealiseerd in de sociale huursector en in zeer beperkte mate in de vrije sector huur en koop. De diversiteit aan woonoppervlakte is net als in voorgaande jaren het grootst in de categorie koop en dure huur.

De aanwas van kleine dure woningen is beperkt. Ongeveer de helft van de in aanbouw genomen sociale huurwoningen in 2023 is kleiner dan 40 m². Dit komt omdat bijna de helft deze woningen een jongeren- of studentenwoningen was (met name een omvangrijk project van DUWO in de Sluisbuurt). Bijna 94% van deze woningen voor jongeren en studenten is kleiner dan 40 m². In de middeldure huur bevindt het grootste deel van de woningen zich in de categorie 40 tot 55 m².

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Differentiatie in oppervlakte naar type locatie Conform de indeling in het Woningbouwplan wordt hieronder de oppervlakteverdeling weergegeven per type locatie: a. Gemeentelijke locaties. Gebieden waar – met name – de gemeente grond uitgeeft. b. Stedelijke Vernieuwingsgebieden. Gebieden waar – met name – corporaties hun bezit vernieuwen, door sloop/nieuwbouw en/of renovatie. NB Dit zijn ook “Masterplan-buurten”. c. Transformatiegebieden. Gebieden waar – met name – bestaande erfpachters/eigenaren transformeren naar woningen.

21

Het kan voorkomen dat binnen een gemeentelijke locatie of een stedelijk vernieuwingsgebied ook een particuliere erfpachter/eigenaar positie heeft. Het gaat er bij deze indeling om wat het kenmerkende karakter van de locatie is (niet om de exacte eigendomssituatie).

Uit deze analyse komt naar voren dat (zie de figuur) de verschillende categorieën, qua omvang van woningen, in alle drie type locaties vertegenwoordigd zijn. Verschillen hierbij zijn:  Het aandeel kleine woningen (< 40 m²) is op gemeentelijke locaties met 47% relatief groot. Dit betreft met name jongeren- en studentenhuisvesting  Het aandeel grote woningen (> 90 m²) is ook het grootst op gemeentelijke locatie, namelijk 21%  De categorie 40-55 m² is zowel in de stedelijke vernieuwingsgebieden als in de transformatiegebieden de meest gebouwde grootteklasse.

2.3.2 Vergelijking oppervlak nieuwbouw met bestaande voorraad De BAG telde eind mei 2024 in de bestaande voorraad circa 500.000 verblijfsobjecten waarvan het gebruiksdoel woonfunctie was. Het aantal gestarte woningen in 2023 bedroeg 5.154, grofweg 1% hiervan. Het effect van nieuwbouw moet dan ook niet overschat worden. In de tabel is weergegeven wat de opbouw, qua woninggrootte, is van de nieuwbouw in 2023 ten opzichte van de bestaande voorraad. In vergelijking met de bestaande voorraad woningen bevat de in 2023 gestarte woningbouw relatief minder woningen boven de 70 m² en een groot aandeel woningen tussen de 40 m² en de 70 m². Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

22

Grootteklasse (gbo)

Naast deze programma’s gelden ook voor rolstoelwoningen specifieke eisen. Het gaat in woningbouwprogrammering niet om beroepsgroepen als leraren en verzorgend personeel en ook niet om aandachtsgroepen als kwetsbare huishoudens of statushouders. Voor deze groepen is de wijze waarop vrijkomend (betaalbaar) woningaanbod in de totale voorraad – met voorrang – wordt toegewezen van belang.

Bestaande voorraad*

Woningbouw 2023

< 40 m²

11%

30%

40-55 m²

20%

23%

55-70 m²

21%

21%

70-90 m²

23%

11%

>= 90 m²

24%

15%

2.4.1 Zelfbouwers en coöperatieven

Totaal

100%

100%

Het jaar 2024 begon goed met de start bouw van 40 (sociale huur-) woningen in project De Nieuwe Meent. Hiermee is De Nieuwe Meent de derde wooncoöperatie op rij die gestart is met de bouw op één, van de totaal tien, voor wooncoöperaties beschikbaar gestelde kavels. Wooncooperatie Akropolis IJburg zal snel volgen. Zij heeft in juni 2024 de financiering van haar project zeker gesteld. De planning is om in de tweede helft van 2024 te starten met de bouw van 31 woningen, waaronder 8 sociale huur- en 23 middeldure huurwoningen.

* BAG verblijfsobjecten in gebruik met woonfunctie 2023 Eenpersoonshuishoudens vormen het grootste deel van de huishoudens in Amsterdam en dit aantal neemt nog steeds toe. Volgens cijfers van het CBS wonen per 1 januari 2024 circa 515.000 huishoudens in Amsterdam, waaronder circa 284.000 eenpersoonshuishoudens. Ruim de helft van de Amsterdammers woont alleen. Het bouwen van kleinere woningen voorziet daarmee in een behoefte. Echter, in gebieden met veel nieuwbouwontwikkelingen kan hierdoor een eenzijdige woningvoorraad ontstaan. Hierbij komt dat we ook willen bouwen voor meerpersoonshuishoudens (“aanbod creëert vraag”).

2.4 Bouwen voor doelgroepen Bij het bouwen voor doelgroepen gaat het in het Woningbouwplan over woningen die een specifieke fysieke vorm of ontwikkelmodel hebben. In de nieuwbouw wordt op de volgende doelgroepen ingezet: • Zelfbouw en wooncoöperaties • Studenten- en jongerenhuisvesting • Geclusterde ouderenwoningen

Het Programmateam Zelfbouw richt zich sinds 2023 op collectieve ontwikkelvormen, waarbij bewonersgroepen zeggenschap krijgen over hoe en met wie zij willen wonen. De meest bekende voorbeelden hiervan zijn collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en medeopdrachtgeverschap (MO) in de vrije sector koop, evenals woon- en beheercoöperatie in de betaalbare huursector. Individuele zelfbouw en zelfbouw in een kleine groep (beter bekend als Samen-in-het-Klein) wordt nog maar zeer beperkt gefaciliteerd. Ontwikkelingen Programmateam Zelfbouw heeft in het eerste half jaar van 2024 onderzoek gedaan naar verbetermogelijkheden van het financieel stimuleringsbeleid voor wooncoöperaties. Dit heeft geresulteerd in het beschikbaar 23

stellen van extra budget voor stimuleringsleningen, waarmee het stimuleringsbeleid voor wooncoöperaties een vervolg krijgt. Met dit budget kunnen nog eens circa 200 woningen op vier of vijf nieuwe locaties ontwikkeld worden. De eerste twee daarvan worden in de tweede helft van 2024 al op de markt gebracht (Amstelkwartier en Jacob Geelbuurt Oost). Verder is de gemeente Amsterdam samen met Rochdale op een kavel aan het Vreeswijkpad in Zuidoost bezig met de ontwikkeling van 100 woningen in een sociale beheercoöperatie. Hiernaast wordt gewerkt aan een nieuwe selectieprocedure voor een middeldure beheercoöperatie, en het selecteren van een geschikte kavel hiervoor. Tenslotte is het afgelopen half jaar gewerkt aan het op de markt brengen van een aantal nieuwe kavels voor CPO en MO in de vrije sector koop. Alle ontwikkelingen bij elkaar opgeteld ziet de geplande start bouw voor de komende jaren er als volgt uit:

2.4.2 Studenten- en jongerenhuisvesting In de afgelopen zes maanden zijn geen nieuwe studenten- of jongerenwoningen in Amsterdam in aanbouw genomen. Voor de tweede helft van 2024 staan 356 zelfstandige permanente jongeren- en studentenwoningen in de planvoorraad en 311 tijdelijke jongerenwoningen. De planning voor 2025 is vooralsnog om te starten met de bouw van circa 270 jongerenwoningen en 800 studentenwoningen. De aantallen geven niet het complete beeld weer wat betreft het nieuwbouwaanbod voor jongeren. Waar studentenwoningen vragen om een specifieke bouwvorm, ligt dit voor jongerenwoningen anders. Bij studentenwoningen gaat het om onzelfstandige studentenkamers en zelfstandige studio’s (veelal tot 30 m²), vaak gerealiseerd in complexen met een hoge woningdichtheid. De verscheidenheid in het aanbod van woningen voor jongeren is groter, ook wat betreft vierkante meters. Corporaties kiezen er steeds vaker voor om pas bij oplevering te bepalen of een woning al dan niet gelabeld wordt als jongerenwoning. Dit zijn geen specifieke jongerenwoningen. Deze woningen worden in de planvoorraad - en in de nieuwbouwrapportages – dan ook meegeteld als reguliere sociale huurwoningen. De gemeente Amsterdam heeft voor jongeren en studenten de afgelopen tijd verschillende acties ondernomen.

In het kader van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022-2030 (LAS) worden gemeenten aangemoedigd om in gesprek te gaan met regiogemeenten om gezamenlijk mogelijkheden voor woningen voor studenten en young professionals te verkennen. De gemeente Amsterdam heeft, in samenwerking met de landelijk regisseur studentenhuisvesting, een kennissessie georganiseerd voor de regio. Deze bijeenkomst, die zeer informatief en waardevol bleek, zal voortaan jaarlijks herhaald worden om kennisdeling en samenwerking te blijven stimuleren.

24

Daarnaast heeft de lokale samenwerking rondom het LAS vorm gekregen in een zogenaamde Amsterdamse Focusagenda Studentenhuisvesting. In deze agenda zijn actiepunten uit het landelijke actieplan lokaal uitgewerkt. Dit heeft ertoe geleid dat er het afgelopen jaar veel aandacht is gekomen voor de mogelijkheden van hospitaverhuur aan studenten in Amsterdam. Met landelijke samenwerkingspartners is Amsterdam ook in gesprek over mogelijke beleidsaanpassingen en wetswijzigingen om de bouw van onzelfstandige studentenwoningen te bevorderen.

2.4.3 Geclusterde ouderenhuisvesting De eerste helft van 2024 is Rochdale gestart met bouw van het project Schimmelstraat in West. Alle 38 woningen zijn zelfstandige sociale huurwoningen voor ouderen. Voor de tweede helft van 2024 staan drie corporatieprojecten met in totaal 136 geclusterde ouderenwoningen gepland :  Stadgenoot – Oostenburg kavel 11 ab (Centrum)  Woonzorg – Open Hof (Oost)  Ymere – IJdoornlocatie (Noord) De nieuwbouw van geclusterde ouderenwoningen geeft geen compleet beeld van het nieuwbouwaanbod. Ouderen kunnen ook in een reguliere nieuwbouwwoning (willen) wonen. Positief is dat in Amsterdam een groot deel van de nieuwbouw een ‘nultredenwoning’ is en hiermee geschikt voor ouderen. Dit komt simpelweg omdat er relatief weinig eengezinswoningen worden gebouwd en relatief veel gelijkvloerse appartementen (incl. lift).

2.5 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering In het Woningbouwplan 2022-2028 is aangegeven dat het college een nieuwe werkwijze uitwerkt, waarbij voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd en geprioriteerd wordt. Daarbij zijn het bouwen van de ‘goede mix’ en het op gang brengen van doorstroming belangrijke uitgangspunten. De gedachte hierachter is dat opgaven en kansen per gebied zodanig verschillen dat een gebiedsgerichte benadering recht doet aan het bouwen van een complete en diverse stad met verschillende woonmilieus, maar tegelijkertijd ook de flexibiliteit biedt die nodig is voor de stevige bouwopgave waar de stad voor staat. De vraag naar woningen in vrijwel alle segmenten én voor de verschillende doelgroepen is vele malen hoger dan wat er beschikbaar is, of op korte termijn beschikbaar komt. Nieuwbouwwoningen zijn niet de oplossing voor alle knelpunten in de woningmarkt. Daarnaast zijn doorlooptijden van projecten lang en zijn er voor veel projecten die de komende jaren gebouwd worden al contracten gesloten. De ruimte om nieuwe woningen voor doelgroepen te programmeren zit met name in projecten waarvan de geplande start bouw verder in de toekomst ligt (startbouw na 2028). Ook de toewijzing van woningen aan de juiste doelgroepen is maar beperkt stuurbaar.

De nieuwe werkwijze gaat uit van maatwerk per gebied voor de doelgroepen waarvoor specifieke eisen of afspraken gemaakt worden bij nieuwbouw: ouderen, jongeren en studenten. Het moet bijdragen aan de doelen: • Een stevige bouwproductie. • Het bouwen van een complete stad, dus een mix aan woningen en goede aansluiting op voorzieningen etc. • Het optimaal huisvesten van doelgroepen binnen de beperkte beschikbare woningen, door doorstroming te stimuleren en tekorten te verkleinen. 25

Het afgelopen jaar is deze werkwijze verder uitgewerkt. Een belangrijk onderdeel is het werken met gebiedsprofielen en doelgroepprofielen. Hierin wordt op gebiedsniveau, de 25 ‘gebiedsgericht werken’ gebieden, inzichtelijk gemaakt hoe de toe te voegen nieuwbouwwoningen zich verhouden tot de al aanwezige woningvoorraad. Dit gebeurt op basis van data over de plancapaciteit en bestaande voorraad. Dit instrument geeft een beeld van de verhoudingen in het gebied. Prioritering en afweging tussen doelgroepen zal – net als nu - op gebiedsniveau plaatsvinden, als integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling. Er komt geen nieuw of extra (bestuurlijk) traject, er wordt aangesloten bij bestaande processen. De doelgroepprofielen geven een overzicht van beleid en belangrijke aspecten om bij de bouw rekening mee te houden. Deze profielen zijn daarmee een belangrijk hulpmiddel bij de (advisering over) woningbouwprogrammering voor nieuwe locaties. Eind 2024 zijn de gebieds- en doelgroepprofielen gereed.

2.5.1 Onderzoek doorstroming Om beter zicht te krijgen op welke nieuwbouwwoningen doorstroming op gang helpen, en wat hierbij de invloed is van type woning (financieringscategorie, grootte) en bewoners (leeftijd, huishoudenssamenstelling), wordt onderzocht of het mogelijk is een indicator te ontwikkelen waarmee op gebiedsniveau inzichtelijk gemaakt kan worden op welke wijze gewenste doorstroming in een gebied het best op gang gebracht kan worden. Het is een complex vraagstuk, gezien deze verschillende parameters die van invloed zijn. Ook persoonlijke afwegingen van huishoudens, trends op de woningmarkt en het relatief beperkte aantal nieuwbouwwoningen ten opzichte van de bestaande voorraad zijn van invloed. Of een goede indicator te bepalen is, is dus nog de vraag. Hierbij is het van belang dat doorstroming geen doel op zich is, maar een middel om huishoudens zoveel mogelijk in de juiste woningen te