2. Halfjaarrapportage Woningbouw 2023_DEF 19 sep 2023.pdf

Gemeente Amsterdam

Woningbouwplan 2022-2028 Stand van zaken 1 juli 2023

1

Voorwoord Dit is de eerste (halfjaar)rapportage over het Woningbouwplan 20222028. Het Woningbouwplan 2022-2028 geeft aan hoe de gemeente jaarlijks 7.500 nieuwe woningen in aanbouw wil nemen, met als uitgangspunt 40% sociale woningen, 40% middeldure woningen en 20% vrije sectorwoningen. Het Woningbouwplan is eind 2022 geschreven, ten tijde van verslechterde economische en financiële omstandigheden, maar met nog voldoende inschrijvingen op tenders, licht dalende woningprijzen en nog geen volledig vastgelopen woningbouwprojecten. De verwachting was toen al dat de productie in 2023 onder druk zou komen te staan, gezien verder stijgende kosten, een gebrek aan personeel en een afnemend vertrouwen. Ondertussen zijn we ruim een half jaar verder en bevestigen de cijfers dat de ambitie om in Amsterdam 7.500 woningen in aanbouw te nemen in 2023 niet gehaald gaat worden. Het eerste half jaar zijn 2.355 woningen (permanent en zelfstandig) en 160 tijdelijke woningen (flexwoningen) in aanbouw genomen. Hierbij zijn er gelukkig ook lichtpunten. Projecten worden slechts in beperkte mate stil gelegd, het gaat met name om uitstel of vertraging. De belangstelling voor Amsterdam is nog steeds onverminderd groot. De gemeente is in goed overleg met marktpartijen, corporaties en hun koepels om de marktsituatie te duiden, oplossingen te bedenken en perspectief te bieden.

In deze halfjaarrapportage wordt ingegaan op marktontwikkelingen en het effect hiervan op de cijfers. Zowel wat betreft start bouw van nieuwbouwwoningen, het doorschuiven van projecten als de stand van de planvoorraad en het Vereveningsfonds.

Ook is er aandacht voor het bouwen van een goede mix, waarbij het zowel gaat om het bouwen van verschillende financieringscategorieën als het bouwen voor o.a. jongeren, ouderen en gezinnen. Aangegeven is hoe het staat met de acties in het Woningbouwplan om woningbouwproductie aan te jagen en doorstroming te bevorderen. Het is van groot belang om de dip in de productie te beperken, zowel in duur als in diepte. Additionele maatregelen om de productie te bevorderen worden onderzocht. Dit doen we in nauw overleg met investeerders in de stad. We staan voor een complexe en lastige opgave. Het college zet stevig in op het op peil houden van de bouwproductie, voor “gewoon goed” zonder hierbij door een kwalitatieve ondergrens te zakken. Met als uiteindelijk doel een complete, duurzame, betaalbare en gezellige stad. Reinier van Dantzig Wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Woningbouw Amsterdam, 19 september 2023

2

Samenvatting

cijfers Woningbouw 1 juli 2023 Start bouw 1e half jaar 2023:

2.355 woningen

Start bouw 2023 – 1 juli 2023

Aantal

Sociale huur

1.576

Middelduur

Vrije sector

In % *

67%

Middeldure huur

166

7%

Betaalbare koop (tot € 355.000)

45

2%

Dure huur

250

11%

Koop ( > € 355.000 )

318

13%

2.355

100%

Totaal aantal woningen (zelfstandig, permanent)

Planvoorraad per 1 juli 2023

20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000

* waarvan 1465 corporatiewoningen

8.000 6.000 4.000 2.000

Ontwikkeling gemiddeld m2 nieuwbouwwoning 120,0

0 2022

2023

Sociale huur

100,0

2024

Middeldure huur

2025

2026

Dure huur en koop

2027

Nader te bepalen

80,0 60,0

Planvoorraad 2024 t/m 2027:

40,0

56.393 woningen

20,0

Corporatiewoningen - 1 juli 2023

0,0 2017

2018

sociale huur dure huur totaal

2019

2020

2021

2022

middeldure huur koop

Bronnen: Basisbestand Woningbouw en Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

Aantal

Start bouw 2023

Zelfst. perm.

Tijdelijk

Reguliere sociale woningen

464

Gestart

2.355

160

JSHV

Jongerenwoningen

539

Planvoorraad per 1 juli

4.304

665

Studentenwoningen

402

Aantal woningen

6.659

825

Geclusterde ouderenwoningen

60

Totaal aantal woningen

1.465

3

Inhoudsopgave 1 Nieuwbouw van 7.500 woningen.............................................. 5 1.1 Marktomstandigheden ....................................................................... 6 1.1.1 Perspectief ....................................................................................... 6 1.1.2 Geluiden uit de praktijk (s.v.z. juli 2023) ........................................... 7 1.2 Aantal tenders .................................................................................... 8 1.3 Stand Vereveningsfonds ..................................................................... 8 1.4 Bouwcijfers en prognose 2023 ............................................................ 9 1.5 Planvoorraad per 1 juli 2023 ................................................................ 9 1.5.1 Dynamiek planvoorraad ................................................................... 9 1.5.2 Ontwikkelstrategie ........................................................................ 10 1.5.3 Doorschuiven van projecten........................................................... 11 1.6 Tijdelijke marktmaatregelen ............................................................ 12 1.6.1 Onderzoek aanvullende maatregelen ............................................ 12 1.6.2 Startbouwimpuls rijk .....................................................................

13 2 Bouwen van een goede mix .................................................. 14 2.1 Bouw betaalbare woningen .............................................................. 15 2.1.1 Sociale corporatiewoningen .......................................................... 16 2.1.2 Middeldure huurwoningen ............................................................ 16 2.1.3 Betaalbare koop ............................................................................ 17 2.2 Wet Betaalbare Huur ........................................................................ 17

2.3 Pilots sociale koop .............................................................................17 2.4 Woonkwaliteit.................................................................................. 18 2.4.1 Analyse oppervlak nieuwbouw in 2022 .......................................... 18 2.4.2 Vergelijking oppervlak nieuwbouw met bestaande voorraad ........ 21 2.4.3 Aanpak kleine woningen ............................................................... 22 2.5 Bouwen voor doelgroepen ............................................................... 23 2.5.1 Zelfbouwers en coöperatieven ...................................................... 23 2.5.2 Jongeren- en studentenhuisvesting ............................................... 23 2.5.3 Geclusterde ouderenhuisvesting ................................................... 24 2.6 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering ................................. 24 2.6.1 Onderzoek doorstroming .............................................................. 25 2.6.2 Monitor AAV ................................................................................. 25

3 Versnellen en versimpelen .................................................... 26 3.1 Impuls GEWOON GOED ................................................................... 27 3.2 Inzet op flexwoningen ...................................................................... 27 3.3 Transformatie-impuls ....................................................................... 28 3.4 Ambitiebonus ................................................................................... 28 3.5 Aanhalen samenwerking marktpartijen ............................................ 28 3.5.1 Doorbouwakkoord Amsterdam ..................................................... 29 3.6 Versimpelen kader particuliere transformaties ................................. 29

4

1 Nieuwbouw van 7.500 woningen

Het bouwen van jaarlijks 7.500 nieuwe woningen, met als uitgangspunt 40% sociaal, 40% middelduur en 20% duur is een hoge ambitie, die hoge investeringen vergt. Economisch is het echter een roerige tijd, gemeentebegroting en het Vereveningsfonds staan onder druk en de financiële bijdragen vanuit het Rijk dekken niet de tekorten. Het effect van de hoge prijsstijgingen in 2022, de afvlakkende opbrengsten, de economische onzekerheid en het hiermee gepaard gaande verhoogde risico is groot. De nieuwbouwproductie stagneert fors in heel Nederland, ook in Amsterdam.

Eerste half jaar 2.355 woningen in aanbouw genomen

Start bouw per stadsdeel, 1e helft 2023

Binnen dit thema wordt gerapporteerd over:  Marktomstandigheden  Stand Vereveningsfonds  Start bouw cijfers per 1 juli 2023  Stand planvoorraad  Tijdelijke marktmaatregelen Bron: Basisbestand Woningbouw

5

1.1 Marktomstandigheden 1.1.1 Perspectief In juli 2023 is duidelijk wat het effect is op woningbouw van de hoge prijsstijgingen in 2022, de afvlakkende opbrengsten, de economische onzekerheid en het hiermee gepaard gaande verhoogde risico. De nieuwbouwproductie stagneert fors in heel Nederland, ook in Amsterdam. Omdat zoveel factoren onzeker zijn, is het lastig te voorpellen hoe lang deze dip gaat duren. Ook het EIB geeft in haar Herijking bouwraming 2023 (d.d. 8 juni 2023) aan dat “de raming meer dan gebruikelijk omgeven is met onzekerheden.” In deze herijking meldt het EIB in 2023 en 2024 een forse krimp in nieuwbouwproductie te verwachten. Opvallend hierbij is dat, ondanks de verslechterde economische situatie, herstel en verbouw van bestaande woningen door intensivering van de verduurzamingsmaatregelen wel een groei laat zien. Na twee jaren van krimp zal de productie volgens het EIB naar verwachting weer toenemen. Dit perspectief op herstel is in een aantal cijfers terug te vinden. Zo laat de bouwkostenindex van het CBS (d.d. 28 juli 2023, zie figuur) zien dat de zeer hoge bouwkostenstijgingen enigszins beginnen af te vlakken (NB dit prijsindexcijfer is samengesteld uit de loon- en materiaalcomponent).

Voor de bouw van middeldure huur- en vrije sectorwoningen (dure huur en koopwoningen) is hierbij het vertrouwen van beleggers en de hoogte van de (hypotheek)rente van groot belang. Wat betreft de hypotheekrente geven ABN AMRO, de ING en de Rabobank aan (bron: consumentenbond d.d. 19 juli 2023) te verwachten dat de lange hypotheekrente gaat dalen: in de tweede helft van 2023 of na 2023. Recente cijfers d.d. 6 juli 2023 van de MVA geven aan dat het aanbod van woningen toeneemt en dat woningprijzen in Amsterdam het tweede kwartaal van 2023 zijn

Inputprijsindex bouwkosten (Loon + materiaalkosten) Mutatie in % t.o.v. dezelfde periode vorig jaar

Bron: CBS

gestegen t.o.v. vorig jaar. Kanttekening hierbij is dat dit cijfers zijn van slechts één kwartaal, op basis hiervan kan niet over een (stijgende) lijn worden gesproken. De banken houden er rekening mee dat huizenprijzen voorlopig nog verder omlaag zullen gaan, omdat lenen duurder is geworden en lonen niet zo hard stijgen als de inflatie. Omdat de energieprijzen sinds januari gestaag dalen, neemt de stijging van de inflatie overigens af. Het CBS geeft d.d. 8 augustus 2023 aan dat energie in juli 2023 34,5 % goedkoper was dan een jaar eerder. Op 16 6

augustus breng het CBS naar buiten dat Nederland in een recessie terecht is gekomen, omdat nu al twee opeenvolgende kwartalen sprake is van krimp. Kortom, we zijn in een flinke dip gekomen maar er zijn ook lichtpuntjes, er is zicht op herstel.

1.1.2 Geluiden uit de praktijk (s.v.z. juli 2023) Ten tijde van de opstelling van het Woningbouwplan (oktober 2022) gaven steeds meer marktpartijen en corporaties aan in de knel te komen om hun projecten rond te rekenen en te realiseren. Het gaat daarbij om een combinatie van verschillende oorzaken waaronder toenemende bouwkosten, gebrek aan personeel, gebrek aan bouwmaterieel, hogere rente, hoge indexatie met CPI, onduidelijkheid rondom landelijke beleidswijzigingen zoals de wijzigingen in het WoningWaarderingsstelsel (WWS), terugtrekkende investeerders en de congestie op het elektriciteitsnet. De gemeente heeft vanwege de verslechterde omstandigheden meer ruimte gegeven tot uitstel van contractuele termijnen. Tal van projecten zijn vertraagd en doorgeschoven in de tijd. In gesprekken met betrokkenen (marktpartijen, corporaties en ambtelijk opdrachtgevers) van de afgelopen maanden zijn de volgende zaken met regelmaat genoemd:  Veel uitstel en heronderhandelingen. Het is duwen en trekken. Gemeente, corporaties en marktpartijen zitten gezamenlijk in dezelfde (slechte) film.  Marktpartijen noemen een “wals aan verslechteringen”; met ook nog de gestapelde belastingmaatregelen en voortdurende onzekerheid vanwege beoogde rijksregulering middeldure huur. Met de val van het kabinet duurt deze onzekerheid nog langer. Door onzeker landelijk beleid haken buitenlandse beleggers af.

 Niet alleen woningbouw heeft het moeilijk, ook kantoren vertragen. Op goede locaties loopt de vrije sector nog wel.  Vertraging o.a. omdat er geen belegger kan worden gevonden, omdat voorverkoop van woningen moeizaam gaat, omdat er (nog) geen overeenstemming met een aannemer is.  Er valt stedelijk niet één overheersend knelpunt - of oplossing hiervoor - te benoemen. Er zijn grote verschillen tussen individuele projecten, het is maatwerk.  Partijen kijken bij verslechterde business case veelal als eerste naar mogelijkheden om programma – de 40-40-20 - aan te passen, als knop om aan te draaien.  Risico van planoptimalisatie is dat kwaliteit van woningen onder druk komt te staan, bijv. door kleiner bouwen, goedkopere materialen, geen buitenruimte.  Corporaties kunnen veelal nog door, zien vooral sociale huur in gemengde projecten vertragen.  Corporaties krijgen veel aanbod en hebben nog investeringsruimte voor sociale woningen en middeldure huur. Maar ook zij kunnen niet alles.  Voor de gemeentelijke tenders zijn tot nog toe nog steeds voldoende inschrijvingen. Ook worden er nog steeds contracten gesloten. Het is een dun koordje waar op gebalanceerd wordt. Om de dip in de productie zo klein mogelijk te houden wordt samen met marktpartijen en corporaties gewerkt aan het haalbaar en uitvoerbaar maken van projecten. Zowel op project- als op stedelijk niveau.

Hierbij blijft voor de gemeente de toevoeging van betaalbare woningen – de 40-40-20 -een belangrijk uitgangspunt. Op stedelijk niveau heeft overleg met partijen en de koepels geresulteerd in een verkenning van nieuwe aanvullende gemeentelijke maatregelen (zie paragraaf 1.6) en een “Doorbouwakkoord Amsterdam” met marktpartijen en corporaties (zie paragraaf 3.5.1). 7

1.2 Aantal tenders De gemeente werkt ondertussen op gemeentelijke locaties hard door aan tenders, waarbij het aantal inschrijvingen één van de graadmeters van de markt is. De focus in tenders ligt hierbij meer dan voorheen op het versimpelen van de opgave en het verminderen van het aantal eisen dat de gemeente stelt. In 2022 zijn er vier tenders op de markt gebracht, in 2023 ligt dit aantal – tot en met augustus - op negen tenders. Er zijn nog steeds voldoende inschrijvingen. Er zijn geen tenders mislukt.

1.3 Stand Vereveningsfonds Voor de ambitie om jaarlijks 7.500 woningen in aanbouw te nemen, is het van belang dat er voldoende ruimte is in het Vereveningsfonds. De stand van zaken is voor het laatst door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 (MPG23), welke halverwege 2023 is geactualiseerd. De sterk gestegen inflatie en dalende grondprijzen in combinatie met uitstel van gronduitgiften hebben veel impact op de waarde van de portefeuille en de vereveningsruimte. De vereveningsruimte is dat deel van de reserve dat resteert, nadat het weerstandsvermogen en de reserveringen zijn bepaald. Deze vereveningsruimte is nodig voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort, bijv. woningbouwprojecten in Ontwikkelbuurten (Masterplan-buurten).1

Door de maatregelen die zijn vastgesteld bij het MPG2023 en de voorjaarsnota 2023, is de beschikbare vereveningsruimte op korte termijn voldoende voor de komende plannen met een financieel tekort ter besluitvorming worden voorgelegd. Hierbij gaat het om plannen zoals Osdorpplein fase 2, Dichters- en Couperusbuurt, Kolenkitbuurt, H-Buurt, Holendrecht en uitbreiding Winkelcentrum Centrum Amsterdam Noord. Het blijft passen en meten om alle in voorbereiding zijnde plannen te kunnen vaststellen. Het is daarom nodig om zowel actieve als nieuwe plannen financieel te optimaliseren en sterk te sturen op de financiële saldi van de grondexploitaties (“Gewoon Goed”), met de daarbij behorende processen en uitvoeringskosten. Daarbij zal prioriteit worden gegeven aan:  plannen die op korte termijn bijdragen aan uitbreiding van de woningvoorraad;  voldoende ruimte houden voor plannen in de Ontwikkelbuurten, om ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen. Bovendien is het nodig om de portefeuille aan te blijven vullen met positieve plannen om ook op de langere termijn de woningbouwproductie op gang te kunnen houden.

1

De aanpak Ontwikkelbuurten (32 buurten in de stad in Noord, Nieuw-West en Zuidoost) loopt gelijk op met een aantal andere aanpakken zoals de Masterplannen voor Zuidoost en Nieuw-West en de Aanpak Noord. In het Woningbouwplan wordt de term Ontwikkelbuurten/stedelijke vernieuwing gebruikt voor de vernieuwingsopgave in buurten waar met name corporaties bezit hebben.

8

1.4 Bouwcijfers en prognose 2023

Bron: Basisbestand Woningbouw

In het eerste halfjaar van 2023 is met de bouw gestart van 2.355 zelfstandige, permanente woningen, waarvan 1500 in het tweede kwartaal. Daarnaast zijn er 160 tijdelijke woningen (flexwoningen) in aanbouw genomen. In de tabel is de verdeling weergegeven over de verschillende woonsegmenten. Opvallend is het grote aantal sociale huurwoningen en het kleine aandeel middeldure huur in deze halfjaarcijfers. Zie paragraaf 1.5.3 voor een toelichting op het doorschuiven van relatief veel middeldure huurprojecten en het doorbouwen van sociale woningen.

Start bouw 2023

Zelfst. permanent

Tijdelijke won.

Q1 – gestart

855

155

Q2 – gestart

1.500

5

Q3 – planvoorraad

3.000

22

Q4 – planvoorraad

1.304

643

Totaal

6.659

825

*

* excl. 3 onzelfstandige woningen in Q1 Bron: Basisbestand Woningbouw

Start bouw 2023 –stand 1 juli 2023

Aantal

Sociale huur

1.576

Middelduur

In % *

67%

Middeldure huur

166

7%

Betaalbare koop (tot € 355.000)

45

2%

Dure huur

250

11%

Koop ( > € 355.000 )

318

13%

Totaal aantal woningen (zelfstandig, permanent)

2.355

100%

Vrije sector

* waarvan 1465 corporatiewoningen

De planvoorraad voor de resterende twee kwartalen van 2023 is met 4.304 (permanente, zelfstandige) woningen relatief laag. Met een ‘gemiddeld’ slagingspercentage van ca. 50-60%, zouden er de tweede helft van 2023 nog zo’n 2.300 woningen in aanbouw worden genomen. Of dit gaat lukken is gezien de huidige omstandigheden onzeker. Duidelijk is dat een jaarproductie van 7.500 woningen in 2023 niet zal worden gerealiseerd.

Het lage startbouwcijfer en de prognose voor de tweede helft van 2023 weerspiegelen de huidige marktomstandigheden. Veel projecten zijn vertraagd. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de planvoorraad voor de komende jaren en het doorschuiven van projecten.

1.5 Planvoorraad per 1 juli 2023 1.5.1 Dynamiek planvoorraad De planvoorraad speelt een belangrijke rol in het beoordelen van een mogelijke jaarlijkse bouwproductie. In het Woningbouwplan ligt de focus op de periode 2022 t/m 2027, een periode van 6 jaar met als ambitie de bouw van 45.000 woningen, jaarlijks gemiddeld 7.500. In het Woningbouwplan is de stand van de planvoorraad per 1 juli 2022 weergegeven. Hierna is er veel gebeurd. De marktomstandigheden zijn verder verslechterd, veel projecten zijn vertraagd. 9

In de cijfers van de planvoorraad per 1 jan. 2023 en 1 juli 2023 zijn deze consequenties duidelijk te zien (zie volgende tabel). In 2022 was de productie, met 8.401 in aanbouw genomen woningen, nog fors. Maar door de veranderde omstandigheden en het doorschuiven van projecten wordt 2023 qua productie een relatief mager jaar. Relatief laag, want in het verleden lag de productie in crisistijd op een veel lager niveau. Ter illustratie : in 2009 werden in totaal ca. 2.300 woningen in aanbouw genomen.

In de praktijk zal dit een zeer lastige opgave zijn, gezien de omstandigheden. Voor een langjarige productie van 7.500 woningen is de planvoorraad ontoereikend, met name na 2025 is navulling nodig. Positief is dat er nog steeds ruimte is in het Vereveningsfonds (zie paragraaf 1.3) voor nieuwe plannen. Hier wordt hard aan door gewerkt.

1.5.2 Ontwikkelstrategie De stand per 1 juli 2023 laat zien dat 2024 waarschijnlijk ook een lastig jaar gaat worden. Het aantal geplande woningen in 2025 - ruim 19.000 woningen – is vervolgens erg hoog. Dit komt omdat veel plannen zijn uitgesteld en doorgeschoven, er is nauwelijks sprake van afstel. Indien het beter gaat met de markt, kan er hierdoor snel geschakeld worden. De planvoorraad biedt , uitgaande van een gemiddeld slagingspercentage van 50 à 60%, nog steeds perspectief op het behalen van een gemiddelde van 7.500 woningen per jaar in deze bestuursperiode (2022 t/m 2025).

De zorg voor voldoende nieuwe plannen en locaties om woningen te kunnen bouwen is onderdeel van de Ontwikkelstrategie. In de Ontwikkelstrategie wordt uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien, deze strategie bestrijkt de termijn tot 2035. De Omgevingsvisie 2050 (vastgesteld door de raad in 2021) vormt het kader voor de Ontwikkelstrategie. De huidige planning is dat eind 2023 de formele inspraak start en dat de Ontwikkelstrategie de eerste helft van 2024 bestuurlijk wordt vastgesteld.

Bron: Basisbestand Woningbouw

Planvoorraad start bouw

1 jul 2022

2022

11.713

2023

16.114

2024

1 jan 2023

8.401

*

12.453

6.659

**

16.171

16.896

14.615

2025

15.628

15.863

19.337

2026

8.885

10.789

12.228

2027

5.149

6.822

10.213

Totaal aantal woningen

73.660

71.224

71.453

* gestart

**

8.401

1 jul 2023 *

** gestart + gepland bij elkaar opgeteld 10

1.5.3 Doorschuiven van projecten De effecten van de verslechterde marktomstandigheden op productie en planvoorraad zijn in de voorgaande paragrafen toegelicht. Zichtbaar in de tabel is dat sinds 1 juli 2022 relatief veel projecten met middeldure huur zijn doorgeschoven, waardoor in 2023 het aandeel middeldure huur laag zal uitvallen. Hierbij gaat het overigens vooralsnog om uitstel en geen afstel. De bouw van sociale huurwoningen is in 2023 nog wel op peil. We zien dat corporaties kunnen en blijven investeren. Dit beeld sluit aan op de “geluiden uit de praktijk” (zie paragraaf 1.1.2). Dat er sprake is van een grote terugval in de middeldure huur, heeft voor een belangrijk deel te maken met langdurige onduidelijkheid vanwege de beoogde rijksregulering middeldure huur. Door onzekerheid over landelijk beleid, onzekerheid die met de val van het kabinet nog langer duurt, haken beleggers af. De gemeente staat overigens achter het doel om middeldure huurwoningen middels regulering betaalbaar te houden, maar snel duidelijkheid over nieuwe wetgeving is hierbij wel een vereiste.

Behalve terughoudendheid bij beleggers door het onzekere landelijk beleid, spelen er nog meer factoren:  gegeven de hoge rente is er minder animo voor vastgoedbeleggingen (portefeuillestrategie);  beleggers die wel willen, berekenen een hoger aanvangsrendement.  ontwikkelaars moeten veelal een pas op de laats maken omdat businesscases niet uitkomen Overleg met partijen en koepels heeft geresulteerd in een tweetal beoogde nieuwe gemeentelijke marktmaatregelen (zie de volgende paragraaf), om de dip in de productie zo klein mogelijk te houden

Bron: Basisbestand Woningbouw

Start bouw 2023

Planvoorraad

Planvoorraad

1 juli 2022

1 jan 2023

gestart

gepland

TOTAAL

Sociale huur

6.143

5.579

1.576

1.993

3.569

Middeldure huur

4.470

2.532

166

367

533

Dure huur en koop

4.930

4.342

613

1.904

2.517

571

-

-

50

50

16.114

12.453

2.355

4.304

6.659

Prognose en realisatie

Onbekend Totaal

Planvoorraad 1 juli 2023

11

1.6 Tijdelijke marktmaatregelen Om de dip in de productie zo klein mogelijk te houden wordt samen met marktpartijen en corporaties gewerkt aan het haalbaar en uitvoerbaar maken van projecten. Het kan bij planoptimalisatie gaan om wijzigingen in programma, ontwerp en materialisatie. Hiernaast heeft het college naar aanleiding van de verslechterende marktomstandigheden in het najaar van 2022 een pakket aan maatregelen genomen om marktpartijen meer ruimte te geven en zo de productie te bevorderen: - matiging van de indexering van de grondwaarden (5% in plaats van CPI-indexcijfer), voor de overeenkomsten die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2020 (waarvan het erfpachtrecht nog niet was ingegaan) én voor overeenkomsten die voor 1 januari 2024 worden gesloten. - verlenging van de transformatie-impuls, om de transformatie naar betaalbare woningen aan te jagen - bereidheid tot uitstel van contractuele termijnen. Vanuit het Woningbouwplan 2022-2028 zijn bovendien acties in gang gezet om te komen tot structurele verbeteringen van werkwijzen en processen in de gebiedsontwikkeling (zie paragraaf 3.1, de Impuls Gewoon Goed).

1.6.1 Onderzoek aanvullende maatregelen De gemeente werkt met een systeem van genormeerde residuele grondprijzen. Ontwikkelingen in opbrengsten en stichtingskosten hebben dus effect op de hoogte van grondprijzen. De markt wordt nauwlettend gevolgd om ervoor te zorgen dat grondprijzen marktconform zijn op het moment dat een overeenkomst wordt gesloten. Nu de opbrengsten onder druk staan en de stichtingskosten zijn gestegen laten de actuele gemeentelijke grondprijzen een daling zien. We ervaren

bovendien dat het voor marktpartijen ingewikkelder is geworden om reeds afgesloten overeenkomsten uit te voeren, vanwege de verslechterde omstandigheden. De gemeente heeft baat bij het op peil houden van de productie om de woningnood te lenigen, maar ook om te kunnen blijven investeren in de stad. Dat overeenkomsten worden uitgevoerd is daarvoor noodzakelijk. De mogelijkheden om financiële steun te verlenen aan projecten wordt echter beperkt om de volgende redenen:  Middelen; er is beperkte ruimte in het Vereveningsfonds;  Rolverdeling: marktpartijen zijn als ondernemende partij mede risicodrager;  Europese en landelijke regelgeving; het geven van staatssteun is verboden.  Competities: grondprijzen liggen vast in tendervoorwaarden. Binnen deze randvoorwaarden onderzoekt het college welke structurele en incidentele maatregelen mogelijk zijn om projecten op korte en lange termijn door te laten gaan. Hierbij heeft het college drie concrete maatregelen op het oog, waarvan de eerste een tijdelijke maatregel betreft. 1.

Verkennen tijdelijke maatregel herijking grondprijzen in transformatieprojecten Het college verkent een tijdelijke maatregel om bij transformatieprojecten de overeengekomen grondprijs te herijken vlak voor het moment van erfpachtwijziging. Hierdoor zullen de genormeerd residuele grondprijzen bij transformatieprojecten, waarvoor reeds overeenkomsten gesloten zijn, weer actueel en marktconform zijn. Afhankelijk van bestemming, locatie en ingangsdatum van de overeenkomst zal dit lagere grondprijzen betekenen (let op: dit zal niet altijd het geval zijn). Tot op heden heeft de gemeente dit nooit gedaan, omdat de gemeente altijd het uitgangspunt heeft gehanteerd dat niet teruggekomen wordt 12

op gemaakte afspraken. In goede tijden heeft dit veel partijen de nodige financiële ruimte geboden, maar inmiddels zet dit transformatieprojecten juist onder druk. 2. Verkennen van een alternatieve index voor overeengekomen grondprijzen Het college verkent hoe het systeem kan worden aangepast, opdat grondprijzen niet alleen actueel en marktconform zijn op moment van het aangaan van een afspraak, maar ook op moment van erfpachtuitgifte. Onderzocht wordt of er een goed alternatief is voor de CPI-index. Een index die beter aansluit op de ontwikkelingen, nadat de grondprijzen zijn afgesproken. Het is een lastige zoektocht. Er is immers geen bestaande grondprijsindex bekend en de grondprijs is een resultante van opbrengst- en stichtingskostenontwikkeling. De vastgoedmarkt bestaat bovendien uit verschillende deelmarkten (kantoren, wonen, winkels, etc.). Het primaire doel is om met een objectieve en betrouwbare alternatieve index te komen, waarbij de overeengekomen grondprijs omlaag gaat in tijden van een neergaande markt en omhoog gaat als de marktontwikkelingen beter worden. 3.

Onderzoek naar juiste moment voor afgeven grondprijzen in transformatieprojecten Bij transformatieprojecten worden op verzoek van de markt vroeg in het proces door de gemeente definitieve grondprijzen afgegeven, omdat het ontwikkelaars zekerheid geeft en in staat stelt om de haalbaarheid van de business case goed door te rekenen. Het vroegtijdig verstrekken van definitieve grondprijzen kan echter uit de pas lopen met daarop volgende marktontwikkelingen. Dit pakt nu ongunstig uit gegeven de stijgende kosten en lagere opbrengsten. Dit kan de vaak toch al ingewikkelde business case dusdanig onder druk zetten dat het project niet tot uitvoering komt. De gemeente wil er mede op verzoek van marktpartijen voor zorgen dat bij het bepalen van de definitieve grondprijs, rekening wordt gehouden met meer actuele vastgoedwaarden en bouwkosten. Onderzocht

wordt of het mogelijk is om later in het proces, dus dicht op het moment van het tekenen van de afsprakenbrief of, bij het ontbreken van een afsprakenbrief, de erfpachtovereenkomst, definitieve grondprijzen af te geven. Om marktpartijen gedurende de initiatief- en onderzoeksfase wel enig houvast te geven, wordt bovendien onderzocht of de gemeente indicatieve grondprijzen kan geven voor verschillende functies en gebieden. In overleg met marktpartijen zal bekeken worden of deze mogelijke maatregelen een verbetering zijn. Alle maatregelen worden beschouwd op effectiviteit en uitvoerbaarheid, waarbij de inzet is deze, indien mogelijk en wenselijk, voor bestuurlijke besluitvorming mee te nemen in het Grondprijsbeleid 2024. De maatregelen gaan dan in per 1 -1-2024.

1.6.2 Startbouwimpuls rijk De gemeente kan bij het helpen vlottrekken van projecten gebruik maken van de startbouwimpuls (SBI) van het rijk. De startbouwimpuls is bedoeld voor bouwprojecten die nu dreigen te worden uitgesteld of te worden stopgezet door de slechtere economische omstandigheden. De minister heeft in zijn brief d.d. 29 augustus 2023 de criteria aangegeven voor toekenning van de SBI. Deze criteria betreffen onder meer de zekerheid start bouw 2024/2025, het aandeel betaalbare woningen (minimaal 50%) en het betreft permanente woningbouw. Op basis van de criteria wordt bezien welke projecten zinvol en kansrijk zijn om bij het rijk in te dienen. De aanvraag wordt samen met de betreffende marktpartij voorbereid. De deadline om aanvragen in te dienen is 13 oktober 2023.

13

2 Bouwen van een goede mix

Het is van belang dat we bouwen naar de behoeftes van de woningzoekenden in de stad. Dit betekent het bouwen van een goede mix in financieringscategorieën en woninggrootte, waarbij rekening wordt gehouden met omliggende buurten. De optelsom van de vraag vanuit verschillende doel- en inkomensgroepen is echter hoger dan hetgeen er bijgebouwd kan worden. In vrijwel elk segment is er een tekort. Het is complex om stedelijk te sturen op een gedifferentieerd woningaanbod. Uiteindelijk worden stedelijke nieuwbouwambities vertaald op projectniveau. De sturingsmogelijkheden worden hierbij sterk bepaald door de locatie. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over:  Bouw en beleid betaalbare woningen  Nieuwbouw in m2  Aanpak kleine woningen  Bouwen voor doelgroepen  Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering.

14

2.1 Bouw betaalbare woningen De afgelopen jaren is er divers nieuw beleid vastgesteld om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Hierbij ligt de nadruk op sociale en middeldure huurwoningen, mede omdat huurwoningen ook voor de langere termijn – middels Samenwerkingsafspraken met corporaties en/of voorwaarden in erfpachtcontracten – betaalbaar gehouden kunnen worden.

Planvoorraad per 1 juli 2023

20.000 18.000 16.000 14.000 12.000

In de bouwcijfers en de planvoorraad voor de periode 2022 t/m 2027 is de focus op betaalbare woningen terug te zien, het aandeel sociale huur en middeldure huur is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen in de cijfers. Van het totaal aan geplande woningen in de periode 2022 t/m 2027 is 67% betaalbaar (zie figuur voor de opbouw per jaar). In 2023 staat de productie vanwege de verslechterde marktomstandigheden onder druk waarbij een flinke dip te zien is in het aandeel middeldure huur. In paragraaf 1.5.3 wordt hier nader op in gegaan.

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2022 Sociale huur

2023

2024

Middeldure huur

2025

Dure huur en koop

2026

2027

Nader te bepalen

Bron: Basisbestand Woningbouw

15

2.1.1 Sociale corporatiewoningen Ondanks de dip in de productie wordt de bouw van sociale corporatiewoningen in 2o23 vooralsnog voortvarend voortgezet. Corporaties hebben nog investeringsruimte en pakken door. Het eerste half jaar zijn er 1.465 (zelfstandige, permanente) sociale corporatiewoningen in aanbouw genomen (zie tabel). Het gaat om projecten in Noord (Stellingweg, Distelweg), Nieuw-West (August Allebeplein, Oost (Ringdijk, Amstelkwartier, Sluisbuurt) en Zuidoost (Bijlmerbajes). Een grote klapper hierbij zijn de twee projecten van DUWO in de Sluisbuurt. Samen met bouwbedrijf BAM Wonen worden hier 767 studio’s gerealiseerd voor jongeren en studenten. Bron: Projectenlijst Corporaties

Sociale huur 2023

Projectenlijst corporaties 1 juli 2023

Prognose en realisatie

gestart

gepland

TOTAAL

De Alliantie

110

447

557

DUWO

767

0

767

Eigen Haard

113

29

142

Lieven de Key

250

226

476

Rochdale

205

273

478

Stadgenoot

0

513

513

Woonzorg

0

0

0

Ymere

20

225

245

Totaal

1.465

1.713

3.178

Er is perspectief dat het aantal sociale corporatiewoningen in 2023 op een goed aantal uit zal komen. In de projectenlijst voor de 2e helft van 2023 zijn in totaal 1.713 sociale corporatiewoningen gepland, in 19 projecten:  1 in Centrum (Prins Hendrikkade)  4 in Noord (Kubus Katrijp, NDSM, Waterlandplein, de Bongerd)  3 in Nieuw West (Osdorpplein, Eendrachtsparkbuurt, Groenehuyzen)  3 in Oost (Centrumeiland IJburg, Zeeburgerdijk, Ringdijk )  4 in West (2 x Houthaven, Leeuw v Vlaanderenstraat, Schimmelstraat)  1 in Weesp (Weespersluis)  1 in Zuid (Zuidas)  2 in Zuidoost (Tafelberg, Hessenbergweg) Hiernaast is een flexwoningenproject in Oost (De Alliantie) in aanbouw genomen en staan flexwoningen in Noord (Ymere) nog op de rol voor 2023.

2.1.2 Middeldure huurwoningen In de startbouwcijfers van middeldure huur is het effect van de verslechterde omstandigheden goed zichtbaar. In de eerste helft van 2023 zijn er slechts 3 middeldure huurprojecten in aanbouw genomen met in totaal 166 woningen. Het gaat om projecten in Nieuw-West ( Lelylaan Podiumlocatie kavel B, 1e fase Nieuwenhuijsenbuurt) en een project in Zuid (Trompenburgstraat). De planvoorraad voor het resterende half jaar omvat 367 middeldure huurwoningen, in 8 projecten:  3 in Noord (NDSM-Werf, Elzenhagen Zuid, Entreegebied)  2 in Oost (Haveneiland IJburg en Watergraafsmeer)

Excl. flexwoningen

16



2 in Nieuw West (in Centrum Nieuw West Osdorp en in Sloterstrip / Slotervaart)  1 in West (in de Kolenkitbuurt) Ontwikkelaars hebben veel projecten uitgesteld als gevolg van de verslechtering van de marktsituatie: een hoge rente, hoge bouwkosten en een verminderde animo van beleggers, die bovendien met hogere aanvangsrendementen rekenen dan voorheen. Daarnaast is er onzekerheid in verband met de voorgenomen huurregulering door het rijk. In paragraaf 1.5.3 is nader ingegaan op het doorschuiven van een aanzienlijk deel van de middeldure huurprojecten naar 2024 of verder.

2.1.3 Betaalbare koop Het gaat bij de bouw van betaalbare (sociale) koop , met een prijs tot € 355.000 (prijspeil 2023) niet om grote aantallen, de mogelijkheden zijn beperkt en sterk afhankelijk van de locatie. In de eerste helft van 2023 zijn 45 betaalbare koopwoningen in Zuidoost, project Switi Gooise Kant van BPD|Bouwfonds, in aanbouw genomen. De VON-prijzen liggen rond de € 280.000 (excl. erfpacht), alle woningen zijn verkocht. Voor de tweede helft van 2023 staan geen sociale koopprojecten gepland. Start bouw van het project Geins van AM (aan het Vreeswijkpad in Zuidoost) is gepland in 2024, naar verwachting start de verkoop oktober 2023. Bijzonder is dat van dit project 89 van de 134 woningen worden verkocht met KoopStart, waarmee een zogeheten ‘koperskorting’ op de marktwaarde wordt verleend. Hierbij hebben kopers uit Zuidoost voorrang. De 89 KoopStart-appartementen van 70 m2 worden verkocht voor maximaal € 355.000.

2.2 Wet Betaalbare Huur Het wetsvoorstel Wet Betaalbare Huur, dat ook een deel van de vrije sector huurwoningen zou gaan reguleren, heeft voor veel onrust gezorgd bij ontwikkelaars en beleggers. Dit heeft in sommige gevallen geleid tot uitstel van investeringsbeslissingen en wijziging van programma. De Raad van State werkt nu aan een advies over het wetsvoorstel en de bedoeling was dat het daarna zou worden voorgelegd aan de Tweede Kamer en Eerste Kamer. Door de val van het kabinet is het zeer onzeker of het wetsvoorstel in zijn huidige vorm door zal gaan. Na het zomerreces zal de Tweede Kamer besluiten of dit dossier controversieel wordt verklaard wat inhoudt dat het wetsvoorstel moet wachten tot een nieuw kabinet bepaalt hoe verder wordt gegaan. Zolang de wet niet is ingevoerd, blijft het gemeentelijk beleid voor de bouw van middeldure huurwoningen gehandhaafd. De doelen wat betreft de bouw van middeldure huurwoningen staan nog steeds overeind.

2.3 Pilots sociale koop In opdracht van de gemeente Amsterdam heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om nieuwbouw sociale koopwoningen te ontwikkelen in Amsterdam. Op basis van dit onderzoek worden twee kleinschalige pilots uitgewerkt voor marktcontraire sociale koopwoningen met KoopStart en de Starterslening. In het eerste kwartaal van 2024 wordt de uitwerking van de pilot met KoopStart verwacht. In aanloop naar de Voorjaarsnota 2024 wordt onderzocht of en hoe budget beschikbaar gesteld kan worden om de Starterslening te financieren. Deze lening kan niet vanuit het Vereveningsfonds gefinancierd worden.

Het college heeft mogelijkheden voor sociale koop nader laten onderzoeken. Zie de volgende paragraaf voor de uitkomst hiervan. 17

2.4 Woonkwaliteit Het college zet stevig in op toevoeging (en behoud) van betaalbare woningen in de stad. Dit betekent dat er beperkingen zijn aan de opbrengstenkant. Tegelijkertijd is van belang dat de inzet niet ten koste gaat van de kwaliteit van nieuwbouwwoningen. In de afgelopen periode zijn er goede resultaten geboekt. Er zijn diverse gebouwen met betaalbare woningen opgeleverd, waarbij er veel waardering is voor de gerealiseerde kwaliteit, zowel architectonisch als qua leefbaarheid, verdichting en gemeenschappelijke voorzieningen. Hierbij gaat het niet alleen om aandacht vanuit Amsterdam, er is landelijk waardering:  Sluishuis ( 369 huurappartementen, waarvan minimaal 175 middelduur worden verhuurd) is in oktober 2022 bekroond tot Woongebouw van het Jaar (Architectenweb Awards 2022). o Oppervlakte huurwoningen: 37 m2 tot 117 m2, middeldure verhuring tot 61 m2.  Jonas ( 190 middeldure huur en 83 casco koopwoningen en ondersteunende voorzieningen) is in mei 2023 verkozen tot BNA Beste Gebouw van het Jaar 2023. o Oppervlakte middeldure huurwoningen: 43 tot 52 m².  Lieven blok 6 en 8 (538 sociale huur voor studenten en starters tot 27 jaar en ca. 467 m2 ruimte voor de buurt en bewoners) won in de categorie Leefbaarheid & sociale cohesie, voor BNA Beste Gebouw van het Jaar 2023.

Oppervlakte sociale huurwoningen: o Blok 6: 113 starterswoningen 35 tot 55 m2 o Blok 8: 330 studentenwoningen en 60 starterswoningen ca. 21 m2; 35 starterswoningen van 45 m2 tot 55 m2  AMST (2 gebouwen met 252 woningen, waarvan 52 vrijesectorhuur en 200 middeldure huur) heeft in juni 2023 op de Provada de Middenhuur Award 2022 gewonnen. o Oppervlakte middeldure huurwoningen: 40 m2 tot 140 m2 (!). Een deel van de middeldure huurwoningen is geschikt voor grote-

re gezinnen met een woninggrootte boven de 100 vierkante meter, wat zeer uitzonderlijk is in Amsterdam. Dit zijn gebouwen die nog grotendeels onder gunstige marktomstandigheden zijn voorbereid. En uiteraard geeft dit niet een compleet beeld, niet alle opgeleverde woningen in Amsterdam vallen in de prijzen. Met de hoge stijging van de bouwkosten, de verslechterde marktomstandigheden en het betaalbaar willen houden van huren, is de druk op kwaliteit de afgelopen tijd verder toegenomen. In het Woningbouwplan is dit dan ook een specifiek aandachtspunt, waarbij de focus ligt op (differentiatie in) oppervlakte in de verschillende woonsegmenten en de kwaliteit van kleine woningen. In paragrafen 2.4.1 en 2.4.3 wordt nader in gegaan op de ontwikkeling van woninggrootte in de nieuwbouw en de Aanpak kleine woningen.

2.4.1 Analyse oppervlak nieuwbouw in 2022 Het college rapporteert jaarlijks (in de halfjaarrapportage) over de grootte van alle in aanbouw genomen woningen van het afgelopen jaar. Deze analyse vindt plaats op basis van gegevens van het BAG (Basisregistratie Adressen en gebouwen). Het stedelijk gemiddelde ligt in 2022 met 63 m² iets hoger dan de 60 m² in 2021. Het gemiddelde oppervlakte van 2022 exclusief Weesp bedraagt 61 m². Ook dan is er dus sprake van een lichte stijging ten opzichte van 2021. Dit is een “eerlijkere” vergelijking aangezien Weesp vòòr 2022 niet werd meegewogen. In Weesp worden relatief grote woningen gerealiseerd, een koopwoning telt daar in 2022 gemiddeld 146 m², een sociale huurwoning 73 m².

18

De gemiddelde grootte van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren stedelijk gedaald van gemiddeld ca. 69 m² in 2017 naar ca. 63 m² in 2022. De afname in deze periode wordt met name veroorzaakt door het kleiner worden van koopwoningen en dure huurwoningen, in de eerste helft van deze periode (zie de volgende figuur). Tegenover de kleiner wordende woningen staat een trend waarbij steeds meer functies en faciliteiten buiten de woning door middel van gezamenlijke ruimtes binnen het woongebouw worden verzorgd. Gezamenlijke ruimtes tellen niet mee in het woonoppervlak.

Ontwikkeling gemiddeld m2 nieuwbouwwoning

De oppervlakte van koopwoningen is gedaald van gemiddeld 106 m² in 2017 naar 90 m² in 2022. Dit heeft te maken met de marktsituatie. Woningen worden kleiner doordat woningprijzen harder zijn gestegen dan de inkomens. Ook kunnen ontwikkelaars door de schaarste relatief kleine woningen verkopen voor een relatief hoge prijs. Daarnaast speelt ook de locatie van de onderliggende projecten een rol. De gemiddelde woninggrootte voor de middeldure huurwoningen bedroeg zowel in 2022 als in 2021 58 m². Dit is een verbetering ten opzichte van 2017, toen was dit 50 m². Het effect van de inzet van het actieplan middeldure huur is in de cijfers terug te zien. Op gemeentelijke locaties wordt door de gemeente meer gestuurd op grotere middeldure huurwoningen, om een significant deel van de middeldure huur geschikt te maken voor gezinnen.

120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 2017

2018

2019

2020

sociale huur

middeldure huur

koop

totaal

2021 dure huur

2022

Differentiatie in oppervlakte per woonsegment Binnen de verschillende woonsegmenten is zoals gebruikelijk sprake van een behoorlijke differentiatie. In de volgende figuur is voor de productie 2022 de verdeling naar woninggrootteklasse aangegeven (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen). Hoe duurder het segment, hoe groter het aandeel grotere woningen. Bij koopwoningen is ruim 60% van de woningen groter dan 70 m2 (en 39% groter dan 90 m2), bij dure huurwoningen ruim een derde. Bij middeldure huurwoningen is het percentage woningen groter dan 70 m2 iets meer dan 20% en bij sociale huur net geen 10%. Kleine woningen tot 40 m2 worden met name gerealiseerd in de sociale huursector en in zeer beperkte mate in de vrije sector huur en koop. De diversiteit aan woonoppervlakte is net als in voorgaande jaren het grootst in de categorie koop en dure huur. De aanwas van kleine dure woningen is beperkt.

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

19

Woningdifferentiatie in 2022 in aanbouw genomen woningen totaal koop dure huur middeldure huur sociale huur 0% < 40m²

20%

40%

60%

80%

40-55m²

55-70m²

70-90m²

>= 90M²

100%

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

In de sociale huur is ongeveer 25% van de in aanbouw genomen woningen kleiner dan 40 m². Dit komt omdat het voornamelijk om woningen voor jongeren en studenten gaat; ruim 85% van de studenten- en jongerenwoningen zijn kleiner dan 40 m². Woningen voor jongeren of studenten maken 49% uit van de grootteklasse tot 40 m². In zowel de sociale huur als middeldure huur bevindt het grootste deel van de woningen zich in de categorie 40 tot 55 m2.

Differentiatie in oppervlakte naar type locatie In 2022 is specifiek gekeken naar de oppervlaktes van de woningen per type locatie, conform de indeling in het Woningbouwplan: a. Gemeentelijke locaties. Gebieden waar – met name – de gemeente grond uitgeeft. b. Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing. Buurten waar – met name – corporaties hun bezit vernieuwen, door sloop/nieuwbouw en/of renovatie (gaat niet alleen om nieuwbouw). NB Dit zijn ook “Masterplan-buurten”. c. Transformatiegebieden. Gebieden waar – met name – bestaande erfpachters/eigenaren transformeren naar woningen. Het kan voorkomen dat binnen een gemeentelijke locatie of een Ontwikkelbuurt ook een particuliere erfpachter/eigenaar positie heeft. Het gaat er bij deze indeling om wat het kenmerkende karakter van de locatie is (niet om de exacte eigendomssituatie). Uit deze analyse komt naar voren dat (zie de volgende figuur) de verschillende categorieën, qua omvang van woningen, in alle drie type locaties vertegenwoordigd zijn. Verschillen hierbij zijn:  het aandeel kleine woningen (< 40 m2) is op gemeentelijke locaties met 12% relatief groot. Dit betreft met name jongeren- en studentenhuisvesting.  In transformatiegebieden en -projecten met meer dan 100 woningen is het aandeel woningen van 40 tot 55 m2 met 42% relatief groot.

 In ontwikkelbuurten en op gemeentelijke locaties worden relatief veel grotere woningen (> 70 m2) gebouwd, respectievelijk 39% en 32%.

20

Kerncijfers gemiddelde woninggrootte

Woningdifferentiatie in 2022 naar type locatie

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Start bouw 2022

Transformatiegebieden en projecten > 100 w.

Ontwikkelbuurt/sted. vernieuwing

Gemeentelijke locatie

0% <40m²

40-55m²

20%

55-70m²

40% 70-90m²

60%

80% 100%

Gemiddeld gbo

Koopwoningen

90 m2

Dure huurwoningen

66 m2

Middeldure huurwoningen

58 m2

Reguliere sociale huurwoningen

51 m2

Studenten- en jongerenwoningen

29 m2

Alle woningen

63 m2

Excl. onzelfstandige woningen en flexwoningen

>=90M²

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

De Ontwikkelbuurten/stedelijke vernieuwing zijn gebieden die in het algemeen qua koopprijzen relatief betaalbaar zijn ten opzichte van andere nieuwbouwgebieden. Verklaarbaar is dat met name in deze gebieden een substantieel aandeel bestaat uit woningen groter dan 90 m2 (17%). In Transformatiegebieden en transformatieprojecten > 100 woningen is de helft van de woningen in 2022 groter dan 55 m2. De zorg dat met name in deze gebieden eenzijdig kleine woningen worden gebouwd, wordt met deze cijfers niet bevestigd. Deze stedelijke cijfers geven echter geen inzicht in mogelijke verschillen per gebied. Hierbij is dit slechts een weergave is van één jaar.

2.4.2 Vergelijking oppervlak nieuwbouw met bestaande voorraad Er zijn in Amsterdam ruim 465.000 woningen (stand per 1 januari 2023, OIS). De start bouw van 8.401 nieuwbouwwoningen in 2022 bedraagt “slechts” 1,8% van dit totaal. Het effect van nieuwbouw moet dan ook niet overschat worden. In de tabel is weergegeven wat de opbouw, qua woninggrootte, is van de nieuwbouw in 2022 ten opzichte van de bestaande voorraad. De opbouw van de bestaande voorraad is gebaseerd op gegevens van verblijfsobjecten in de Basisadministratie gebouwen met als gebruiksdoel Wonen ’woonfunctie’. In vergelijking met de bestaande voorraad woningen bevat de in 2022 gestarte woningbouw relatief minder woningen boven de 70 m² en een groot aandeel woningen tussen de 40 m² en de 70 m².

21

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Grootteklasse (gbo)

Bestaande voorraad*

Woningbouw 2022

< 40 m2

10%

10%

40-70 m2

40%

61%

70-90 m2

23%

17%

>= 90 m2

26%

12%

Totaal

100%

100%

* BAG verblijfsobjecten in gebruik met woonfunctie 2022 Eenpersoonshuishoudens vormen het grootste deel van de huishoudens in Amsterdam en dit aantal neemt nog steeds toe. Volgens het CBS (cijfers per 1 januari 2023) wonen er 505.000 huishoudens in Amsterdam, waaronder 277.000 eenpersoonshuishoudens. Ruim de helft van de Amsterdammers woont alleen. Het bouwen van kleinere woningen voorziet in een vraag. Echter, in gebieden met veel nieuwbouwontwikkelingen kan hierdoor een eenzijdige woningvoorraad ontstaan. Hierbij komt dat we ook willen bouwen voor meerpersoonshuishoudens (“aanbod creëert vraag”). Het woningbouwplan zet in op bouwen van een goede mix aan woninggroottes. Wat een goede mix is verschilt per gebied en wordt op projectniveau bepaald (zie paragraaf 2.6 gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering). Naast de kenmerken van de omliggende bestaande voorraad zijn hierbij meerdere factoren van invloed zoals het stedelijke woonmilieu (Omgevingsvisie 2050), de bereikbaarheid, de aanwezigheid van (zorg)voorzieningen, de (financiële) haalbaarheid van het project en verwachtte (demografische) ontwikkelingen op stedelijk niveau.

2.4.3 Aanpak kleine woningen De actie in het Woningbouwplan om te onderzoeken hoe woonkwaliteit van kleine woningen geborgd kan worden en op welke wijze (sturing op) differentiatie in woonoppervlak in transformatiegebieden plaats kan vinden, heeft geresulteerd in de “Aanpak kleine woningen”. Deze aanpak is een deelopdracht van de overkoepelende opdracht “Impuls Gewoon Goed” (zie paragraaf 3.1) De “Aanpak kleine woningen” bestaat vooralsnog uit drie acties: (Actie 1) Kwalitatieve analyse  Toets huidige praktijk. Bij ambtelijk opdrachtgevers / Team GO, CIRK, corporaties, marktpartijen en/of architecten ophalen van input en voorbeelden van projecten waar het niet/wel goed gaat qua woonkwaliteit kleine woningen.  Verzamelen / analyseren bestaande onderzoeken (Actie 2) Kwantitatieve analyse m2 in transformatiegebieden  Analyse woninggrootte in aanbouw genomen woningen (in transformatiegebieden). Zo mogelijk ook gegevens bij andere (markt)partijen ophalen (Actie 3) Amsterdamse handreiking (werktitel) voor kleine woningen.  Definiëren opdracht op basis van uitkomsten Acties 1 en 2.  Kennisuitwisseling / sessies met de markt De voorlopige planning is dat eerste kwartaal 2024 over de uitkomsten van acties 1 en 2 gerapporteerd kan worden.

22

2.5 Bouwen voor doelgroepen Bij het bouwen voor doelgroepen gaat het in het Woningbouwplan over woningen die een specifieke fysieke vorm of ontwikkelmodel hebben. In de nieuwbouw wordt op de volgende doelgroepen ingezet: • Zelfbouw en wooncoöperaties: • Jongeren en studentenhuisvesting • Geclusterde ouderenwoningen Naast deze programma’s gelden ook voor rolstoelwoningen specifieke eisen. Het gaat in woningbouwprogrammering niet om beroepsgroepen als leraren en verzorgend personeel en ook niet om aandachtsgroepen als kwetsbare huishoudens of statushouders. Voor deze groepen is de wijze waarop vrijkomend (betaalbaar) woningaanbod in de totale voorraad – met voorrang – wordt toegewezen van belang.

2.5.1 Zelfbouwers en coöperatieven Het programma Zelfbouw richt zich op het zoeken naar geschikte locaties voor zelfbouw en faciliteert en adviseert over het proces tussen de betrokken partijen en de markt. In februari 2023 heeft het college het rapport “Bouw Zelf Samen” vastgesteld, waarmee de inzet op Zelfbouw is bijgesteld. De schaarste aan locaties en de keuze voor betaalbaar wonen maakt prioritering noodzakelijk. Het college spant zich vooral nog in voor zelfbouw door wooncoöperaties, omdat die zich richten op het betaalbare segment. Er zijn sinds 2020 in totaal tien kavels door de gemeente beschikbaar gesteld aan wooncoöperaties voor de bouw van in totaal circa 500 woningen. Hiervan is er één opgeleverd (de Warren, 36 woningen), één in 2022 gestart met bouwen (Bajesdorp, 11 woningen), is één in de fase van afsluiten lening realisatiefase (de Nieuwe Meent, 40 woningen), en zijn drie in

de planfase (optieovereenkomst gesloten: Akropolis 31 woningen, Eureka 80 woningen en Torteltuin 40 woningen). Daarnaast lopen momenteel voor vier kavels selectieprocedures (Stroom 30 woningen, De Bundel 136 woningen, Woonwolk 53 woningen, Bonte Hulst 35 woningen). Voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Mede Opdrachtgeverschap (MO) blijven er in Amsterdam beperkt mogelijkheden, als onderdeel van de 20 procent vrijesectorbouw. Voor individuele zelfbouwers en kleine collectieven ('Samen in het klein') wordt met name ingezet op de begeleiding van lopende projecten. Activiteiten in het eerste half jaar 2023 waren: • Voorbereiding uitgifte van individuele en Samen in het Klein kavels Centrumeiland en Houthaven; • Voorbereiden en begeleiden selectieproces CPO-kavel E-Buurt; • Voorbereiden selectieproces CPO Sluisbuurt; • Advisering project Centrumeiland over lopende en op te starten selectieprocedures voor CPO en MO; • Tussentijdse evaluatie Stimuleringsregeling wooncoöperaties, uitvoering afgerond en vastgesteld in college; • Start verkenning breder onderzoek naar stimulering en financieringsmogelijkheden wooncoöperaties; • Begeleiden van pilotprojecten Wooncoöperaties;

2.5.2 Jongeren- en studentenhuisvesting Het afgelopen half jaar is in de Sluisbuurt (767 woningen) en aan het August Allebéplein (174 woningen) gestart met de bouw van totaal 539 jongerenwoningen en 402 studentenwoningen. Deze woningen worden door DUWO en Lieven de Key ontwikkeld en zijn zelfstandige eenheden.

23

Er staan voor de tweede helft van 2023 nog 623 jongerenwoningen en 80 studentenwoningen in de planvoorraad. Uitvoering Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022-2030 Gezamenlijk met de lokale partijen (onderwijsinstellingen, studentenbonden en woningcorporaties) is de afgelopen maanden een prioritering gemaakt van de actiepunten uit het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022-2030 (LAS) waar in Amsterdam in 2023 de focus op wordt gelegd. Zo wordt onder andere met de regio gemeenten de mogelijkheden voor woningbouw voor de doelgroep besproken en komt er meer aandacht voor hospita-verhuur als woonoplossing voor de doelgroep. De mbo-instellingen van Amsterdam worden ook betrokken bij de lokale samenwerking.

2.5.3 Geclusterde ouderenhuisvesting De eerste helft van 2023 is Eigen Haard gestart met bouw van het project Stellingweg in Noord. Alle 60 woningen zijn zelfstandige sociale woningen voor ouderen. De woningen worden toegevoegd aan een bestaand ouderencomplex dat gerenoveerd wordt. De tweede helft van 2023 staat een nieuwbouwproject van De Alliantie op Centrumeiland in de planning, met 62 zelfstandige sociale ouderenwoningen. Uiteraard kunnen ouderen hiernaast ook in een reguliere nieuwbouwwoning (willen) wonen. Positief is dat in Amsterdam een groot deel van de nieuwbouw een ‘nultredenwoning’ is en hiermee geschikt voor ouderen. Dit komt simpelweg omdat er relatief weinig eengezinswoningen worden gebouwd en relatief veel gelijkvloerse appartementen (incl. lift).

2.6 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering In het Woningbouwplan 2022-2028 is aangegeven dat het college een nieuwe werkwijze uitwerkt, waarbij voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd en geprioriteerd wordt, gericht op doorstroming en het bouwen van de ‘goede mix’. De gedachte hierachter is dat opgaven en kansen per gebied zodanig verschillen dat een gebiedsgerichte benadering recht doet aan het bouwen van een complete en diverse stad maar tegelijkertijd ook de flexibiliteit biedt die nodig is voor de stevige bouwopgave waar de stad voor staat. De vraag naar woningen in vrijwel alle segmenten én voor de verschillende doelgroepen is vele malen hoger dan wat er beschikbaar is, of op korte termijn beschikbaar komt. Nieuwbouwwoningen zijn niet de oplossing voor alle knelpunten in de woningmarkt. En ook de toewijzing van woningen aan de juiste doelgroepen is maar beperkt stuurbaar. De nieuwe werkwijze gaat uit van maatwerk per gebied voor de doelgroepen waarvoor specifieke eisen of afspraken gemaakt worden bij nieuwbouw: ouderen, jongeren en studenten. Het moet bijdragen aan de doelen: • Een stevige bouwproductie. • Het bouwen van een complete stad, dus een mix aan woningen en goede aansluiting op voorzieningen etc.

• Het zorgen voor zo goed mogelijke huisvesting van doelgroepen binnen de schaarse woningvoorraad , dus het stimuleren van doorstroming en verkleinen van tekorten. Het afgelopen half jaar is deze werkwijze verder uitgewerkt. Een belangrijk overdeel is het werken met gebiedsprofielen. Hierin wordt inzichtelijk gemaakt hoe de toe te voegen nieuwbouwwoningen zich verhouden tot de al aanwezige woningvoorraad. Dit gebeurt op basis van data over de plancapaciteit en bestaande voorraad. Het gebiedsprofiel is daarmee een 24

belangrijk hulpmiddel bij de (advisering over) woningbouwprogrammering voor nieuwe locaties en nadere invulling of eventuele heroverwegingen van de programmering van al vastgestelde plannen. Bij wijze van test worden gebiedsprofielen opgesteld voor de stadsdelen Zuidoost en Nieuw West. In de eerste helft van 2024 zullen gebiedsprofielen op basis van de - begin 2024 - beschikbare data (WIA 2023 en Basisbestand) opgesteld worden. De raad zal hierover voor het zomerreces 2024 geïnformeerd worden.

2.6.1 Onderzoek doorstroming Om beter zicht te krijgen op welke nieuwbouwwoningen doorstroming op gang helpen, en wat hierbij de invloed is van type woning (financieringscategorie, grootte) en bewoners (leeftijd, huishoudenssamenstelling), wordt onderzocht of het mogelijk is een indicator te ontwikkelen waarmee op gebiedsniveau inzichtelijk gemaakt kan worden op welke wijze gewenste doorstroming in een gebied het best op gang gebracht kan worden. Het is een complex vraagstuk, gezien deze verschillende parameters die van invloed zijn. Ook persoonlijke afwegingen van huishoudens, trends op de woningmarkt en het relatief beperkte aantal nieuwbouwwoningen ten opzichte van de bestaande voorraad zijn van invloed. Of een goede indicator te bepalen is, is dus nog de vraag. Hierbij is het van belang dat doorstroming geen doel op zich is, maar een middel om huishoudens zoveel mogelijk in de juiste woningen te huisvesten. Ook zonder dat nieuwbouw wordt toegevoegd, is in de bestaande voorraad sprake van doorstroming. De opdracht gaat dan ook over de totale woningvoorraad. Opdrachtformulering en uitvoering van het onderzoek zijn gepland in de periode september 2023– mei 2024.

2.6.2 Monitor AAV Voor doorstroming is een betere benutting van de huidige voorraad van belang. Het effect van nieuwbouw is relatief beperkt. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV), vastgesteld door de raad op 19 juli 2023, is gericht op de hele woningmarkt en zet zich in voor de totale voorraad. Voor de AAV zal een monitoringsinstrument worden ontwikkeld. Het ontwikkelen hiervan kost, vanwege de breedte van de AAV, tijd. Het college verwacht in het eerste kwartaal van 2024 te komen met een invulling van de monitor voor de AAV en deze te delen met de gemeenteraad. Voor de gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering is de AAV, en de monitor, van belang. Veel huisvestingsproblemen grijpen in elkaar en vragen om een integrale blik. Aansluiting AAV op Woningbouwplan In motie 378 accent (d.d. 9 nov 2022) wordt het college verzocht : ” Zoveel als mogelijk het Woningbouwplan 2022-2028 aan te laten sluiten op de Aanpak Volkshuisvesting Amsterdam / Woonvisie; door in ieder geval bij de eerste rapportage van het Woningbouwplan te beoordelen of aanpassing van het Woningbouwplan nodig is, vanwege de vaststelling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting.” De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) en het Woningbouwplan 2022-2028 sluiten inhoudelijk op elkaar aan. Geconstateerd is dat er geen reden is om vanwege de vaststelling van de AAV het Woningbouwplan aan te passen.

Hiermee wordt de motie als afgehandeld beschouwd.

25

3 Versnellen en versimpelen

Helft woningbouw gepland in transformatiegebieden

Gebiedsontwikkeling in Amsterdam wordt complexer, mede omdat er steeds meer in de bestaande stad moet worden gebouwd. Het aandeel gemeentelijke locaties neemt af en het aandeel transformatiegebieden toe.2 De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar faciliteert zo goed mogelijk woningcorporaties, marktpartijen, particuliere investeerders en wooncoöperaties bij de bouw. Met als doel om bij te dragen aan een zo efficiënt mogelijke voorbereiding en uitvoering van de woningbouwproductie. Onderdeel van een soepele voortgang is ook een goede samenwerking met marktpartijen en corporaties in de stad Binnen dit thema wordt gerapporteerd over: • Impuls Gewoon Goed • Inzet op flexwonen  Transformatie-impuls en Ambitiebonus  Aanhalen samenwerking met partijen  Versimpelen Stedelijk Kader 2