2. Besluit technische aanpassing spelregels woningbouwprogrammering

Opmerkingen voor publicatie: Te publiceren in: Uiterlijk bekendmaken op: Niet eerder bekendmaken dan op: Consolideren op overheid.nl Gevolgen voor de werking van een andere regeling: Externe informatieve bijlage voor de leesbaarheid: Bijzonderheden:

Gemeenteblad zo snel mogelijk n.v.t. Nee n.v.t. n.v.t.

Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam houdende regels over spelregels voor woningbouwprogrammering in verband met een technische aanpassing van deze spelregels. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, gelet op artikel 160, eerste lid, onder d, van Gemeentewet en artikel 4:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, overwegende dat de spelregels voor woningbouwprogrammering op 20 juni 2017 zijn vastgesteld, overwegende dat de spelregels voor woningbouwprogrammering op 9 juni 2020 zijn aangevuld met de regels omtrent beleidsaanpassingen volgend uit de intentieverklaring tussen de gemeente, beleggers en ontwikkelaars over betaalbare woningen; besluit de volgende regeling vast te stellen: Spelregels voor woningbouwprogrammering Artikel 1 Spelregel 1. In het kader van Koers 2025 worden in de komende jaren diverse principe-, project- en investeringsbesluiten aan de Gemeenteraad voorgelegd. De 40-40-20 spelregel betreft aantallen woningen en geldt uitsluitend voor nieuwe, nog vast te stellen, ruimtelijke plannen en de bijbehorende grondexploitaties. Spelregel 2. Het uitgangspunt 40-40-20 is niet van toepassing op ruimtelijke projecten waarvoor reeds investeringsbesluiten zijn genomen.

Dit vanwege de contractuele relaties met ontwikkelende partijen, het financiële effect op de grondexploitatiebegroting en het voorkomen van vertraging in de woningbouwproductie bij herziening van de plannen. Spelregel 3. Het uitgangspunt 40-40-20 is niet van toepassing op locaties waarvoor de gemeente al contractuele verplichtingen is aangegaan met een marktpartij. Op het moment dat gemaakte overeenkomsten moeten worden herzien, is er een groot risico op vertraging, zal er sprake zijn van financiële claims en een verslechtering van het financiële resultaat van de grondexploitatie.

Spelregel 4. Zuidas: hiervoor ligt een globaal investeringsbesluit. Naar aanleiding van amendementen wordt een nieuw kaderbesluit voorbereid dat tegemoet komt aan het stedelijk gewenste woningbouwprogramma met nadruk op 40% sociale huur. Spelregel 5. Middelduur. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen grote (> 800 woningen) en kleine locaties (< dan 800 woningen). Voor de grote locaties gaat de gemeente uit van zowel sociale koopwoningen als middeldure huurwoningen. Bij kleine locaties zet de gemeente in op uitsluitend middeldure huurwoningen. In het Actieplan Meer middeldure huur, dat op 8 juni jl. door de raad is vastgesteld, is al bepaald dat er jaarlijks minstens 1500 middeldure huurwoningen in aanbouw worden genomen. Spelregel 6. Definitie sociale huurwoningen. Dit zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 710,68 (prijspeil 2017). Het gaat om reguliere sociale huurwoningen maar ook om woningen die exclusief worden aangeboden aan doelgroepen zoals ouderen, jongeren en studenten. Het zijn permanente, (zelfstandige) woningen. Spelregel 7. Sociale huurwoningen worden gebouwd en beheerd door zowel corporaties als marktpartijen. Corporaties hebben bij uitgifte van gemeentelijke kavels een voorrangspositie. Spelregel 8. Per ruimtelijk project wordt bestuurlijk bepaald welk woningbouwprogramma wordt gerealiseerd.

Afwijken van het stedelijke uitgangspunt is mogelijk op grond van specifieke omstandigheden. De gemengdheid van de woningvoorraad in de directe omgeving, de aard en intensiteit van de verdichtingsopgave en de omvang van het financiële effect op de grondexploitatie geven nadere richting aan het formuleren en afwegen van het te realiseren programma. Spelregel 9. Binnen het ruimtelijke project is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende planontwikkeling worden sociale huur, middensegment en duur zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd. Dit is conform het B&W besluit van 7 april 2015 over nadere afspraken met de corporaties en opgenomen in de herijking van het Selectiebeleid. Spelregel 10. Het stedelijke uitgangspunt 40-40-20 geldt ook voor transformatieprojecten en ontwikkelingen op particuliere grond als inzet bij de onderhandelingen. Herontwikkeling en leegstandsbestrijding staan voorop. Nadere regels voor particuliere transformaties worden uitgewerkt in een stedelijk kader Particuliere transformaties, dat apart aan de Raad wordt voorgelegd ter vaststelling. Spelregel 11. De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zo veel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd. 2

Artikel 2 Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking. Artikel 3 Deze regeling wordt aangehaald als spelregels voor woningbouwprogrammering

Aldus vastgesteld in de vergadering van 1 februari 2022. De voorzitter Femke Halsema De gemeentesecretaris Peter Teesink

TOELICHTING Gezien de ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad en in de bevolkingssamenstelling, wordt er in 2025 een tekort voorzien aan sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. De Woonagenda 2015 zet in op betaalbaarheid. De komende jaren dient een substantieel deel van de bouwproductie te bestaan uit sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Amsterdam wil een inhaalslag maken en vooral bouwen voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 maal modaal. Het uitgangspunt is: 40 % sociale huurwoningen, 40 % middeldure woningen en 20% dure huur- en koopwoningen. De spelregels zijn gewenst om beleid te ontwikkelen om de nieuwe programmering van 40-40-20 op een goede wijze tot te passen bij gebiedsontwikkeling en transformaties. Toelichting bij spelregel 1, 2 en 3 Projecten waarvoor nog geen investeringsbesluit is genomen, bieden nog ruimte om het programma en het financiële kader aan te passen. Zou de nieuwe programmering ook worden toegepast op plannen die wel zijn vastgesteld maar nog niet in aanbouw zijn genomen, dan zou er opnieuw onderhandeld moeten worden met contractpartijen, tenders opnieuw moeten, etc. Dit zou leiden tot grote vertragingen en langdurige procedures. Toelichting bij spelregel 4 Bij de raadsbehandeling van de visie Zuidas zijn amendementen aangenomen die leiden tot een ander programma: meer sociale huur en meer middeldure huur.

Uitgangspunt bij de uitvoering van de amendementen is een programmaring van 40-40-20 met nadruk op 40% sociale huur. Toelichting bij spelregel 5 3

De naam ‘middeldure koopwoning’ in spelregel 5 van de spelregels voor woningbouwprogrammering wordt vervangen door ‘sociale koopwoning’. Hiermee wordt vooruitgelopen op de verwachte wijziging van de Huisvestingswet 2014 waardoor het straks mogelijk wordt koopwoningen tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie toe te wijzen aan bepaalde doelgroepen. Ook wordt hierdoor dubbelgebruik van de term middeldure koop verholpen en verwarring over prijsgrenzen voorkomen doordat bij de opkoopbescherming gebruik gemaakt wordt van de prijsgrens van € 512.000 voor de bovengrens van middeldure koopwoningen. De uitgangspunten van een sociale koopwoning blijven gelijk aan die van een middeldure koopwoning in het middensegment zoals deze zijn vastgelegd in de uitwerking van de bouw van middeldure koopwoningen (d.d. 5 maart 2019). Toelichting bij spelregel 10 In geval van particuliere ontwikkeling op eigen grond of op een bestaand erfpachtrecht heeft de gemeente beperkte sturingsmogelijkheden. Het stedelijk uitgangspunt is echter ook voor deze ruimtelijke projecten en panden van kracht. De gemeente kan over het programma onderhandelen als de particuliere ontwikkeling een wijziging van het erfpachtrecht en/of van het bestemmingsplan vereist. De afspraken kunnen bij gebiedsontwikkeling op enige schaal en veelvoud van onderwerpen bevatten.

Denk aan bouwtempo, commercieel programma, maatschappelijke functies, stedenbouwkundige eisen (openbare ruimte, parkeren, duurzaamheid) en bijdragen voor het dekken van de publieke voorzieningen. Het woningbouwprogramma kan dan niet los worden gezien van de andere wensen. In geval van particuliere transformaties staat herontwikkeling en leegstandsbestrijding voorop. Een uitgebalanceerd woningbouwprogramma is de inzet, maar om slagvaardig te kunnen opereren, moet de gemeente meebewegen met de specifieke wensen van de marktpartij en dat kan betekenen dat we niet altijd uitkomen op het wenselijke woningbouwprogramma. In het stedelijke kader Particuliere transformaties komen de spelregels en mogelijkheden voor afwijkingen. Dit stedelijke kader wordt later dit jaar aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Transformaties van particuliere panden leiden vaak tot grote aantallen betaalbare studenten- en jongerenwoningen. Deze transformaties worden meestal door andere partijen ontwikkeld dan corporaties. In het kader van de bestrijding van de leegstand van panden en voor de uitvoering van het programma jongeren- en studentenhuisvesting stimuleert de gemeente deze transformaties. Een gemeentelijke eis dat alle sociale huurwoningen uitsluitend door corporaties mogen worden ontwikkeld zou die transformaties kunnen belemmeren. Toelichting bij spelregel 11 4

De investeringsmogelijkheden en de investeringsbereidheid van partijen en de toenemende verdichting stellen hoge eisen aan bouwlogistiek. Gegeven de verkaveling en positionering kan dat in een aantal projecten tot een onvermijdelijke, maar tijdelijke, programmatische disbalans leiden.

5