2.a Halfjaarrapportage Woningbouw 2023.pdf

Gemeentelijke locaties: met name de gemeente geeft grond uit. Transformatiegebieden: met name bestaande erfpachters/eigenaren transformeren naar woningen.

26

3.1 Impuls GEWOON GOED In het Woningbouwplan 2022-2028 is een aantal richtingen geformuleerd om de hoognodige woningbouw in verslechterde omstandigheden op peil te houden, binnen de ambities van een complete, duurzame en ongedeelde stad. Een aantal acties heeft betrekking op (steden)bouwkundige condities en kostensparing. Deze acties zijn de eerste helft van 2023 samengevoegd in één (overkoepelende) opdracht, de Impuls Gewoon Goed. De Impuls Gewoon goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is. Dit vraagt: • Vergroten van financieel bewustzijn in stedenbouwkundige plannen en kaders, zowel qua kostenbeperking als opbrengstoptimalisatie (in het Woningbouwplan aangeduid als “rekenen en tekenen”). • Meer ruimte scheppen voor optimalisaties en alternatieven in de bouwplanuitwerking. • Experimenteren met standaardisatie en (modulair) bouwen bij (flex)woonprojecten. • Lessen delen en direct vertalen in de gemeentelijke werkwijze, inclusief het tijdig opschalen van dilemma’s. Eisen verminderen, ruimte scheppen, en standaardiseren is geen doel op zich, maar een middel om haalbaarheid en oplossingsruimte te vergroten. Omdat voor “goed genoeg” of “ondergrens” nooit een permanente definitie te geven zal zijn, vraagt dit om een continue gesprek, reflectie en aanscherping.

Voor optimale effectiviteit is het belangrijk dat uitkomsten breed omarmd worden in de gemeentelijke organisatie, dat de uitwerkingen elkaar versterken of minimaal niet belemmeren, en dat mogelijke GEWOON GOED dilemma’s in projecten snel ambtelijk geëscaleerd worden.

Organisatie GEWOON GOED wordt vormgegeven worden als een tijdelijk impulsprogramma. Via enkele impuls-teams wordt focus aangebracht in de genoemde opgaven: 1.

2.

3.

Impulsteam Haalbaarheid. Bewustwording van de impact van ontwerp, eisen en processen op kosten en financieel resultaat, en op het onbedoeld beperken van optimalisatieruimte in bouwplanuitwerkingen. Impulsteam Woonkwaliteit. Garanderen/stimuleren van woonkwaliteit van kleine woningen, in een gebalanceerde woningdifferentiatie per buurt. NB dit onderwerp is nader uitgewerkt in een “Aanpak kleine woningen” , zie hiervoor paragraaf 2.4.3. Impulsteam Flexwonen. Optimale balans in (modulaire) standaardisatie versus locatiegebonden maatwerk voor (flex)woningbouw

Aanpak Met een impuls wordt een verbetertraject met beperkte looptijd beoogd: van half 2023 tot half 2024. Vervolgens wordt geëvalueerd en bezien of, en zo ja hoe, vervolg gewenst is.

3.2 Inzet op flexwoningen Naast de reguliere bouw van huur- en koophuizen worden de komende drie (vier) jaar 2.500 tot 3.000 flexwoningen gebouwd3. Deze huizen staan door de hele stad voor een periode van circa 10 tot 15 jaar per locatie. Voor deze opgave is bij Grond en Ontwikkeling een nieuw team opgericht en dat vanaf begin dit jaar operationeel is, het Ontwikkel & Bouwteam. 3

Naast flexwoningen wordt gewerkt aan tijdelijke woningen i.h.k.v. het programma Huisvesting Kwetsbare Groepen.

27

De planvorming van de eerste 1.000-1.200 flexwoningen, de eerste tranche, loopt momenteel volop. Dit betreft de vier locaties: • Appelweg (63 flexwoningen) • Riekerpark (circa 200-250 flexwoningen) • Makerskade (IJburg Strandeiland, circa 380 flexwoningen) • Gaasperdamzone (zijde H-buurt/Brasapark, 530 flexwoningen). De planning voor de eerste 1.000-1.200 flexwoningen is zeer ambitieus, met als inzet om een deel van de woningen in 2023 op te leveren. Naar verwachting zal start bouw eind 2023 voor een klein aantal mogelijk zijn, vanwege de vertraging die is ontstaan vanwege bezwaar- en beroepsprocedures op vergunningen. Voor het verkrijgen van de rijkssubsidie is een voorwaarde om 1.000 woningen voor het einde van 2024 op te leveren. Dit lijkt haalbaar.

3.3 Transformatie-impuls De tijdelijke regeling Transformatie-impuls heeft als doel om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te versnellen. De Transformatie-impuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. Het gaat om projecten waarbij sprake is van wijziging van een bestaand erfpachtrecht van een private partij, waarbij de huidige bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en er bij die wijziging minimaal 5 nieuwe woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. In 2022 is gebleken dat met behulp van de tijdelijke regeling Transformatie-impuls bij twaalf transformatieprojecten overeenstemming is bereikt over een afsprakenbrief. Vanwege de nog steeds onzekere marktomstandigheden is de Transformatie-impuls met één jaar verlengd, tot 1 februari 2024. Na deze periode zal hierover gerapporteerd worden.

3.4 Ambitiebonus De tijdelijke regeling Ambitiebonus heeft als doel marktpartijen te stimuleren om bij de bouw van betaalbare woningen extra ambities te realiseren op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en/of woonprogramma. De Ambitiebonus betreft een tegemoetkoming van maximaal 10% op de grondwaarde voor het betaalbare woonprogramma dat middels de betreffende tender gerealiseerd zal worden. De exacte hoogte van deze bonus is afhankelijk van de prestatie die hier tegenover staat. De Ambitiebonus wordt in drie tenders toegepast. De eerste tender met een Ambitiebonus is op 1 april 2022 op de markt gebracht. Dit was Buiksloterham kavel 19 A, B en C. Deze tender is inmiddels definitief gegund, waarbij de winnende partij in aanmerking komt voor de tegemoetkoming van 10%. De overige tenders met een ambitiebonus zijn de tenders Strandeiland M1a, M2a, M2b en M3a en Ravel kavel C/D, die in april en mei 2023 op de markt zijn gebracht. De definitieve gunning vindt in maart 2024 (Ravel) en mei 2024 (Strandeiland) plaats. Daarna wordt de toepassing van de ambitiebonus geëvalueerd.

3.5 Aanhalen samenwerking marktpartijen De gemeente voert jaarlijks gesprekken met ongeveer 25 grote marktpartijen actief in Amsterdam en voert twee keer per jaar gesprekken met de Amsterdamse corporaties over (markt)ontwikkelingen, de projectenportefeuille en de voortgang in projecten. Daarnaast zijn er, ambtelijk en bestuurlijk, Bouwoverleggen waarin actuele ontwikkelingen, beleid en mogelijke oplossingen met elkaar worden besproken. Gezien de uitdagende marktomstandigheden is de frequentie van deze overleggen verhoogd. Hiernaast zijn in het eerste halfjaar van 2023 de 28

eerste twee “Dantzig Dialogen” georganiseerd. Tijdens deze dialogen is de wethouder in gesprek gegaan met zowel ontwikkelaars, bouwers, investeerders, corporaties maar ook eindgebruikers, bewoners en andere belanghebbenden.

3.5.1 Doorbouwakkoord Amsterdam Eén van de onderwerpen die in gesprek met de markt aan bod kwam, is de grondprijssystematiek van de gemeente en hoe deze zich verhoudt tot de snel veranderde marktomstandigheden. N.a.v. dat gesprek heeft er een aanvullende sessie plaatsgevonden met enkele marktpartijen en de wethouder over dit onderwerp. Deze gesprekken en sessies met marktpartijen, corporaties en koepels hebben geresulteerd in een Doorbouwakkoord Amsterdam . In dit akkoord wordt weergegeven hoe marktpartijen, corporaties en gemeente gezamenlijk proberen de woningbouwproductie in Amsterdam gaande te houden, ondanks de tegenwind. De verkenning van aanvullende (tijdelijke) maatregelen zal in dit akkoord worden opgenomen (zie voor deze maatregelen paragraaf 1.6.1) Het Doorbouwakkoord wordt volgens planning in september 2023 ondertekend met koepel- en belangenorganisaties van marktpartijen en corporaties.

jecten in Transformatiegebieden, waarvoor de gemeente op gebiedsniveau – middels een principe-, project- en/of investeringsbesluit – het programmatisch kader vaststelt. Een voorstel voor een Nieuw Stedelijk Kader particuliere transformaties is vlak voor het zomerreces ter consultatie naar de stadsdelen gestuurd. Eén van de voorstellen is om, met het oog op verhogen van de haalbaarheid van transformaties, de ondergrens voor toepassing van de “40-4020” op te trekken. Bovendien zijn de criteria om af te mogen wijken vereenvoudigd. De verwachting is dat in het najaar van 2023 het “Nieuw Stedelijk Kader particuliere transformaties” ter besluitvorming aan het college kan worden voorgelegd.

3.6 Versimpelen kader particuliere transformaties In het Woningbouwplan is versimpelen va het Stedelijk Kader voor particuliere transformaties één van de acties. Het kader geeft aan wanneer in een transformatieproject kan worden afgeweken van het uitgangspunt 40-40-20 en is van toepassing op individuele particuliere transformatieprojecten. Dit kader geldt niet voor pro29