2. 20250115 Raadsinformatiebrief addendum nota leegstand en leegstandbeheer def.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 15 januari 2025 t.b.v. Commissievergadering SED van 22 januari 2025 Gemeentelijk Vastgoed Rutger Groot Wassink Directie Gemeentelijk Vastgoed (bestuurszaken.gv@amsterdam.nl)

Onderwerp

Addendum nota leegstand en leegstandbeheer

Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s):

Geachte leden van de gemeenteraad, Voor de vergadering van de raadscommissie Sociaal, Economische Zaken en Democratisering (SED) van 22 januari 2025 stuurt het college u dit addendum bij de bespreeknota leegstand en leegstandbeheer ter kennisname toe. Om de leegstand in het eigen vastgoed aan de orde te stellen heeft het college de bespreeknota leegstand en leegstandsbeheer naar uw raad gestuurd. Deze nota is in de raadscommissie SED van 6 november 2024 besproken. De inhoud van het voorgestelde leegstandbeleid werd gewaardeerd, maar uw raad had ook nog enkele aandachtspunten. Om tot een gedragen leegstandbeleid te komen, heeft het college de standpunten en wensen van uw raad verwerkt in dit addendum. De ‘intensieve aanpak leegstand’ en het maximaal maatschappelijk gebruik van leegstand blijft het uitgangspunt In het leegstandbeleid staat de ‘intensieve aanpak leegstand’ uit de bespreeknota nog steeds centraal. Dit zijn de maatregelen die de huidige leegstand moeten beperken en toekomstige leegstand zo veel mogelijk moeten voorkomen. Een ander speerpunt van het leegstandbeleid is het maximaal maatschappelijk gebruik van leegstand, aangezien leegstand nooit helemaal te voorkomen is. U wilt meer duidelijkheid over de vraag wanneer iets een maatschappelijk belang dient bij de toewijzing van (leegkomend) vastgoed.

Daarnaast wenste uw raad meer aandacht voor het maatschappelijk leegstandbeheer als alternatief voor commercieel leegstandbeheer. Deze onderwerpen worden in dit addendum toegelicht. Maatschappelijk belang en toewijzing van leegkomend vastgoed Als vastgoed vrijkomt, is het streven dit zo snel mogelijk weer te verhuren aan een maatschappelijke huurder. De directie Gemeentelijk Vastgoed gebruikt hiervoor de procedure vrijkomend gemeentelijk vastgoed (procedure VGV). Via deze procedure kan iedere directie

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

15 januari 2025 Pagina 2 van 5

binnen de gemeente Amsterdam en het betreffende stadsdeel een claim indienen om een beleidsdoel te huisvesten. Als een gebouw daadwerkelijk leeg dreigt te komen, is het in de procedure VGV niet toegewezen aan een beleidsdoel. Het college heeft bij leegkomend vastgoed uitgesproken om prioriteit te geven aan de tijdelijke huisvesting van (economisch) dakloze mensen en maatschappelijke initiatieven uit de buurt. Dit omdat deze twee doelgroepen veelal buiten de boot vallen. (Economisch) dakloze mensen vallen buiten de boot omdat wonen geen beleidsdoel is dat met eigen vastgoed wordt ondersteund. Hetzelfde geldt voor (buurtgebonden) maatschappelijke initiatieven. Eventueel kunnen deze groepen ook huisvesting delen. Als het niet lukt om leegstand te vullen met deze voorkeursdoelgroepen komen andere maatschappelijke gebruikers in beeld, zoals de door het college en/of uw raad benoemde beleidsdoelen. Bij de behandeling van de bespreeknota in de raadscommissie hebben verschillende van u aangegeven behoefte te hebben aan uitbreiding van de beleidsdoelen die in aanmerking komen voor tijdelijke huisvesting in gemeentelijke leegstand. Het gaat om woningen voor ouderen en kwetsbare groepen en (semi-) commerciële functies met maatschappelijk belang zoals een huisartsenpost, apotheek, buurtwinkels of een pop-up club.

In principe zouden alle categorieën in aanmerking kunnen komen voor leegkomend vastgoed. Door het beperkte aanbod aan leegkomend vastgoed zullen er echter keuzes gemaakt moeten worden wie gebruik mag maken van het vastgoed. Gebiedsopgaven, locatie, duur en soort leegstand bepalen tijdelijke invulling Het aanbrengen van een rangorde in het maatschappelijk belang van beleidsdoelen is niet bruikbaar bij het invullen van leegkomend vastgoed. De reden is dat de belangrijkste beleidsdoelen van een dergelijke rangorde vaak niet passen bij de vrijkomende ruimte. De bestemming, onderhoudsstaat en de verwachte duur van de leegstand zijn namelijk de meest bepalende factoren bij de tijdelijke invulling. Zo kan in een leegkomende bovenwoning alleen gewoond worden. Een schoolgebouw op de begane grond biedt juist mogelijkheden voor samenkomst en verbinding, maar is moeilijk geschikt te maken voor bewoning. Bij een tijdelijke invulling is vrijwel altijd gebrek aan geld en tijd om de bestemming, sanitaire faciliteiten en veiligheidsvoorzieningen aan te passen en de benodigde vergunningen aan te vragen. Dit soort investeringen moeten immers binnen relatief korte duur terugverdiend worden. Ook kan het maatschappelijk belang niet los worden gezien van de omgeving.

Waar in de ene buurt behoefte is aan een buurtkamer of huisvesting van een maatschappelijk initiatief, kan in een andere buurt juist behoefte zijn aan een huisartsenpost, horeca of een jongerencentrum. De gemeente kiest (in samenspraak met het stadsdeel) een invulling die past bij de behoefte van het gebied, volgens het zogeheten gebiedsgericht werken. Gebiedsgericht werken, toewijzen leegstand via de procedure leegkomend gemeentelijk vastgoed Het is zonde de kennis van de stadsdelen niet te benutten bij de invulling van leegstand. Juist de stadsdelen staan dicht bij bewoners, ondernemers en (maatschappelijke) organisaties. Het gebiedsteam werkt samen met de beleidsdirecties en de Stadsloods (een gemeentelijk loket dat

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

15 januari 2025 Pagina 3 van 5

organisaties helpt bij het vinden van ruimte). Zij weten bij uitstek wat leeft in de buurt en wat nodig is. In de procedure VGV kan een stadsdeel - net als iedere beleidsdirectie - voorstellen doen voor een goede invulling van de leegstand, waarna alle mogelijkheden integraal worden afgewogen om de beste invulling te vinden. De voorrang voor de huisvesting van economisch dakloze mensen zit een andere invulling vrijwel nooit in de weg, omdat in leegstaande woningen weinig anders mogelijk is dan tijdelijk wonen of opvang. De verwachting is dat ook de voorrang voor maatschappelijke (buurtgerichte) initiatieven zelden zullen conflicteren met de wensen van het stadsdeel. Voortaan wordt de procedure VGV ook ingezet om een maatschappelijke invulling te vinden voor tijdelijke verhuur en leegstandbeheer. De procedure wordt op dit punt uitgebreid. Als een pand plotseling leegkomt, is er geen tijd om deze uitgebreide procedure te doorlopen. Dan adviseren de Stadsloods en de adviseur maatschappelijke voorzieningen van het stadsdeel over de gewenste invulling. De wethouder Gemeentelijk Vastgoed bepaalt uiteindelijk welke invulling gehuisvest wordt. Deze werkwijze sluit aan bij bestaande procedures om de administratieve druk niet te verzwaren. De procedure VGV en het aanbod zijn te vinden op de website www.amsterdam.nl/aanbodvastgoed.

Maatschappelijk en commercieel leegstandbeheer Momenteel voeren acht leegstandbeheerders het leegstandbeheer uit. Het college overwoog in de bespreeknota het uitbesteden van leegstandsbeheer te beëindigen en deze taken door de directie Gemeentelijk Vastgoed te laten verrichten. Hier is uiteindelijk niet voor gekozen. Voor de volledigheid herhalen we hieronder de afwegingen.

Beeldvorming Grip op gebruik Juridisch risico’s Politiek/publicitair afbreukrisico Mogelijkheden herhuisvesting Grip gebruik extern vastgoed Capaciteit en inspanning Gelijkheidsbeginsel/Didam arrest Kosten Opbrengsten Totaal

Eigen leegstandbeheer

Extern leegstandbeheer

+ + +/€ -250.000 € -50.000 € -200.000

+ + + + +/+ + € € €

-

Bij de behandeling van dit onderwerp in de raadscommissie SED bleek er vooral draagvlak te zijn voor een specifieke vorm van extern leegstandbeheer, namelijk ’maatschappelijk’ leegstandbeheer. Sommige leegstandbeheerders profileren zich nadrukkelijk als maatschappelijk. Het onderscheid tussen een maatschappelijke leegstandbeheerder en een andere (soms commercieel genoemde) leegstandbeheerder is niet zo makkelijk te maken. Leegstandbeheerders

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

15 januari 2025 Pagina 4 van 5

moeten de leegstand zo maatschappelijk mogelijk invullen. De huidige leegstand wordt al voor 80% maatschappelijk ingevuld. Het is dus zeker niet zo dat alleen een leegstandbeheerder die zich profileert als maatschappelijk met maatschappelijke gebruikers werkt. Alle leegstandbeheerders geven de aan hun beheerde ruimte ook in gebruik aan maatschappelijke gebruikers, zeker als de gemeente daarom vraagt. Daarnaast is het zo dat ook maatschappelijke leegstandbeheerders deels ruimte in gebruik geven aan (semi-)commerciële gebruikers. Het onderscheid tussen commercieel en maatschappelijk leegstandbeheer gaat soms meer om accentverschillen dan een wezenlijk andere bedrijfsvoering. Onderling verschillen de leegstandbeheerders ook in aanpak, specifieke kwaliteiten en gebruikersbestand. Maatschappelijke leegstandbeheerder Wat onderscheidend kan zijn, is het buurtgerichte element in de bedrijfsvoering. Een leegstandbeheerder die zich grotendeels richt op openstelling van het pand voor buurtbewoners, zorgt voor een dynamiek die een waardevolle bijdrage kan leveren in de buurt. Het netwerk en het gebruikersbestand is daar vaak ook meer op gericht. Een buurtgerichte aanpak met openbare evenementen kan alleen succesvol zijn in een gebouw dat daar geschikt voor is.

Meestal gaat het om goed toegankelijke gebouwen met op de begane grond grote ruimten waar mensen kunnen samenkomen, zoals (voormalige) schoolgebouwen of kantoren. Een maatschappelijke leegstandbeheerder kan ook nadelen hebben. Maatschappelijke leegstandbeheerders zijn vaak wat kleinere organisaties met een kleiner gebruikersbestand. Dat maakt dat ze niet altijd direct voor ieder gebouw de juiste invulling hebben. Een kleine beheerportefeuille maakt bij opzegging van het gebruik ook het vinden van geschikte herhuisvesting voor gebruikers lastiger. Commerciële leegstandbeheerder Een meer commercieel gerichte leegstandbeheerder kan de leegstand ook zo maatschappelijk mogelijk invullen, alleen zal er dan soms minder sprake zijn van de binding van gebruikers met de buurt. Bij commercieel leegstandbeheer staat de tijdige beschikbaarheid van het gebouw voorop. Dat geeft de gemeente de zekerheid dat de ruimte tijdig beschikbaar komt voor de reguliere verhuring aan de beoogde huurder, of voor de start van een verbouwing of sloop. Ook kunnen deze vaak wat grotere leegstandbeheerders indien nodig makkelijker een gebruiker herhuisvesting bieden doordat zij meer panden beheren. Met het aansturen van de leegstandbeheerder heeft de gemeente voldoende grip op het maximaal maatschappelijk gebruik van de leegstand.

In de praktijk voldoet iedere leegstandbeheerder namelijk graag aan alle wensen van de gemeente in de hoop opdrachten te blijven krijgen. De gemeente onderzoekt of de leegstandbeheerders ook in panden die ze voor andere eigenaren beheren de voorkeursdoelgroepen van de gemeente willen huisvesten. Dat zou de huisvesting van deze groepen ook buiten de gemeentelijke vastgoedportefeuille stimuleren. Transparante procedure, geen aanbesteding Vanuit het gelijkheidsbeginsel en de vereisten voortkomend uit het Didam arrest is het zaak om ieder leegkomend pand op transparante wijze in gebruik te geven. De gemeente moet alle

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

15 januari 2025 Pagina 5 van 5

potentiële gegadigden mededingingsruimte bieden door middel van het organiseren van een openbare selectieprocedure. De procedure VGV voldoet hieraan. Aanbesteden is niet verplicht omdat leegstandbeheerders niet betaald worden door de opdrachtgever. Aanbesteden heeft ook het nadeel dat de flexibiliteit om tussentijds andere keuzes te maken vermindert. Verder kunnen bij een aanbesteding maatschappelijke leegstandbeheerders achter het net vissen omdat die soms minder expertise hebben om een aanbesteding te winnen. Pandgerichte aanpak met beide soorten leegstandbeheer De gemeentelijke vastgoedportefeuille is zeer divers en ook de leegstand varieert in grootte, onderhoudsstaat en bestemming. Om de leegstand maximaal maatschappelijk te gebruiken benut het college alle mogelijkheden die de panden bieden. Het gaat hierbij altijd om maatwerk. Dat geldt ook voor de keuze van de leegstandbeheerder. De aard van de leegkomende ruimte en de behoefte aan huisvesting van beleidsdoelen bepalen mede welke invulling gekozen wordt. Vervolgens wordt daarbij de meest geschikte leegstandbeheerder gekozen. Waar een invulling is gekozen die gericht is op samenkomst en verbinding ligt een maatschappelijke leegstandbeheerder voor de hand. Wanneer de tijdige beschikbaarheid over het pand de boventoon voert, is een commerciële leegstandbeheerder wellicht een logische keuze.

Om aan te sluiten bij verscheidenheid aan leegkomende panden is er behoefte aan zowel maatschappelijk als commercieel leegstandbeheer. De keuze voor de leegstandbeheerder wordt daarom voortaan ook meegenomen in de procedure VGV. Het college is benieuwd naar de mening van de raad over de voorgestelde aanpak van de leegstand en het leegstandbeheer en gaat hier graag het gesprek over aan. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Rutger Groot Wassink Wethouder Gemeentelijk Vastgoed

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl