2. 10817 Concept investeringsnota IJdoornschoollocatie.pdf
Tekst van het document
2.3.7
GFT (groente-, fruit- en tuinafval) of GFE (groente, fruit en etensresten).
2.3.8
Openbare verlichting
In een volgende fase nemen we de verlichting in het ontwerp van de openbare ruimte op. Uitgangspunten zijn standaardverlichting langs de Werengouw en de Volendammerweg en 4m-masten in de Groene Zoom.
2.3.9
Beheer
Het gebied dat we moeten beheren blijft ongeveer gelijk. Wel voegen we groen en straatmeubilair toe aan de openbare ruimte. Om de heringerichte openbare ruimte langdurig in stand te houden, gaan we het onderhouden op kwaliteitsniveau ‘Verzorgd’. Dit beheerniveau sluit aan op de onderhoudsambities voor woon-werkgebieden. In een volgende fase werken we de beheerkosten verder uit in een beheerkostenraming.
Afvalinzameling
We plaatsen ondergrondse afvalcontainers. De exacte locaties bepalen we in een volgende fase. Onze voorkeur gaat uit naar een locatie voor afval, glas en papier aan de Volendammerweg. Afvalinzameling aan de Werengouw zou de doorstroming van het verkeer belemmeren. Bij de uitwerking houden we rekening met het inzamelen van
Ontwikkelingen rond Waterlandplein in context 29
2.4 2.4.1.
Beeldkwaliteit en architectonische uitgangspunten Gebouwkwaliteit
wensen van senioren in de Waterlandpleinbuurt. Ook zijn veiligheid, groen en bebouwingshoogte en -dichtheid belangrijke thema’s. Belangrijk voor de toekomstige bewoners, maar ook omwonenden. De vormgeving van de nieuwe gebouwen moet aansluiten bij de hoogbouw van het Waterlandplein. Maar het moet ook passen bij de (dorpse) geborgenheid van de Tuindorpen. In de architectonische uitwerking zal veel aandacht worden besteed aan de verfijning in de details en de dieptewerking en gelaagdheid van de gevel. Bijvoorbeeld door verschillende soorten metselwerk.
Samenhang Het gebouwencomplex bestaat uit verschillende delen. Ieder deel past bij de directe omgeving. Er ontstaat een gebouwencomplex dat aansluit bij de grootstedelijke architectuur van het winkelcentrum Waterlandplein en bij de kleinschalige sfeer van tuindorp Nieuwendam. De aparte delen vormen één samenhangend geheel en krijgen kleine verschillen in de architectuur. De nadruk ligt op de herkenbaarheid van het geheel als één stedelijk complex.
2.4.2.
Architectonische uitstraling De gebouwen worden vormgegeven met een ‘vriendelijke’ architectuur. Qua materiaalgebruik past het in de omgeving. De uitstraling wordt ingetogen, vriendelijk, geborgen, warm en eenvoudig. De uitstraling, woonkwaliteit en beleving past bij de
Welstandscriteria
Het woningbouwontwerp moet voldoen aan de welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam (2019). Ymere zal het ontwerp voor advies aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstandscommissie) voorleggen.
30
2.5
Wijzigingen Stedenbouwkundig Plan
In 2019 hebben we inspraakreactie op het concept SP ontvangen. De zorgen gingen over de verdichting, de leefbaarheid, de veiligheid en het behoud van het groen. Als antwoord op de inspraakreacties heeft Ymere de stedenbouwkundige visie en het bouwvolume aangepast. Het gebouwencomplex krijgt een uitstraling die past bij de woonbebouwing in de omgeving, de tuindorpen en de stroken- en hakenbebouwing uit het Algemeen Uitbreidingsplan uit 1935. In plaats van één groot, gesloten bouwblok met verschillende gebouwdelen gaat deze visie uit van 5 losse gebouwen rond een gemeenschappelijk groen binnenterrein. Het binnenterrein komt iets hoger dan de openbare ruimte te liggen. De gebouwen worden van baksteen en krijgen een zadeldak. De maximale bouwhoogte is ten opzichte van het Stedenbouwkundig Plan uit 2019 verlaagd. Langs de Werengouw wordt de hoogte 16 tot 27 meter. Langs de Volendammerweg neemt de hoogte af. Vanaf maximaal 27 meter op de hoek met de Werengouw tot maximaal 19 meter in de richting van de Schellingwouderbreek. De hoek Volendammerweg-Koedijkpad wordt maximaal 13 meter hoog. Aan de kant van de Groene Zoom is de maximale hoogte 19 meter. Door losse gebouwen met verschillende typen woningen, hoogtes en aantallen, ontstaat een kleinschaligere woonomgeving met geborgen sfeer. Dit sluit goed aan bij de behoeftes van senioren.
In het gemeenschappelijke binnenterrein kunnen de bewoners verblijven en elkaar ontmoeten, dit zorgt voor verbinding tussen bewoners. Mogelijk komen er ook privétuinen aan de woningen op de begane grond.
Woningverdeling / Opzet SO
Visie Ymere op ontwikkeling IJdoornschoollocatie
Mogelijke woningverdeling 31 WIBO-woning:
39
Compacte woning:
30
SP 2019
Visie Ymere 2020
De gemeente omarmt de ruimtelijke visie van Ymere in grote lijnen. We zijn van mening dat deze opzet goed aansluit bij woningen voor senioren. Ook sluit dit aan bij de inspraakreacties wat betreft de massaliteit van de ruimtelijke opzet in het concept SP. Ook zal de schaduwwerking van de gebouwen op de bestaande woningen minder zijn door de lagere bouwhoogte.
32
3. Ontwikkelstrategie De ontwikkeling van de IJdoornschoollocatie bestaat uit 2 delen. Deel 1 is de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van woningendoor Ymere. Deel 2 is de inrichting van de openbare ruimte rondom de nieuwbouw. Het projectgebied is in het geheel in eigendom van de gemeente.
3.1
Woongebouwen
3.2
Ymere zal de sociale huurwoningen bouwen en in eigendom nemen. Op de locaties staan nu een school, kinderdagverblijf en bedrijfsverzamelgebouw. De gemeente heeft aan Ymere het ontwikkelrecht gegeven voor deze locatie als compensatie voor de sloop op de locatie Weerenscheg. Ymere heeft op de locaties Weerenscheg, Duinpan en Waterlandplein markt- en koopwoningen gebouwd. Daarom heeft de corporatie nog een ontwikkelrecht voor 100% sociale huurwoningen. Selectie van een ontwikkelaar is dus niet nodig. Verder zijn er in 2019 tussen woningcorporaties, AFWC (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties) en de gemeente in 2019 samenwerkingsafspraken gemaakt. De gemeente en Ymere gaan voor deze ontwikkeling een exclusiviteitsovereenkomst met elkaar aan. Hierin staan onder meer de randvoorwaarden voor de ontwikkeling en de planning. Wanneer Ymere heeft voldaan aan deze voorwaarden en een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft, zal de gemeente een erfpachtovereenkomst opstellen. De gemeente sloopt de gebouwen en draagt de grond bouwrijp over.
Openbare ruimte
De openbare ruimte rondom de woongebouwen wordt ontworpen en aangelegd door de gemeente. Hiervoor hebben we een raming opgesteld op basis van een eerste schetsontwerp. We hebben hiermee de inkoopopgave op hoofdlijnen verkend. We volgen de gemeentelijke aanbestedingsregels.
3.3
Relatie met omliggende projecten
De ontwikkeling van de IJdoornschoollocatie loopt deels gelijk op met de voorgenomen herontwikkeling van de Kubus-Katrijplocatie. We streven ernaar om de openbare ruimte van beide locaties in een keer te ontwerpen en aan te leggen.
33
4. Planning en proces 4.1
Planning en fasering op hoofdlijnen
4.2
Juridisch planologisch traject
Omgevingsvergunningprocedure De ontwikkeling van de IJdoornschoollocatie past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Nieuwendam Noord – Werengouw’, vastgesteld in 2011. Voor een deel van het plangebied geldt nu een maatschappelijke bestemming en moet worden veranderd naar wonen. Ook de nieuwe bouwhoogte past niet in het geldende bestemmingsplan. Ymere zal een omgevingsvergunningprocedure voor afwijking van het bestemmingsplan doorlopen om de nieuwbouw van woningen mogelijk te maken.
De huidige gebruikers van de gebouwen van de voormalige IJdoornschool vertrekken. De scholen vertrekken in het 4e kwartaal 2021, het kinderdagverblijf en het bedrijfsverzamelgebouw in het 2e kwartaal 2022. Daarna worden de gebouwen gesloopt. We denken dat dit in het 3e kwartaal 2022 klaar is. Misschien komen er nog tijdelijk huurders in de gebouwen om leegstand en kraken te voorkomen. Na de sloop maken we het terrein bouwrijp en dragen we het over aan Ymere. Nadat Ymere een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft, kunnen ze eind 2022 starten met de bouw. Daarna wordt de openbare ruimte ingericht.
Geldende bestemmingsplan Nieuwendam Noord - Werengouw
34
4.3
Omgevingswet Naar verwachting treedt op 1 juli 2022 de Omgevingswet in werking. Alle bestaande bestemmingsplannen in Amsterdam worden dan gebundeld tot één omgevingsplan. De mogelijkheid om omgevingsvergunningen in afwijking van het omgevingsplan te verlenen voor nieuwe projecten, blijft bestaan.
BLVC
Werkzaamheden in de openbare ruimte kunnen hinder opleveren voor omwonenden en gebruikers van de openbare ruimte. De gemeente onderzoekt de mogelijke gevolgen voor bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid en communiceert daar helder over (BLVC). In het BLVC-uitvoeringsplan staan de werkzaamheden, de betrokken partijen, de invloed van het werk op de omgeving en de nodigde maatregelen. Speciale aandacht krijgen het winkelcentrum Waterlandplein, de scholen, de Volendammerweg en Werengouw als Plusnet Fiets (belangrijkste fietsroutes).
Onderzoeken Ter voorbereiding op de te volgen omgevingsvergunningprocedure hebben we een aantal onderzoeken laten uitvoeren. De resultaten van een aantal daarvan staan in hoofdstuk 2 (namelijk verkeer en parkeren, kabels en leidingen, geluidhinder, monumenten en archeologie, bodem, water, windhinder, bezonning, flora- en fauna en duurzaamheid). Verder is een extern veiligheidsonderzoek uitgevoerd. Externe veiligheid Het plangebied bevindt zich niet in een gebied van bedrijven die vallen onder het BEVI (Besluit Externe Veiligheid voor inrichtingen). Dit betekent dat er vanuit de externe veiligheidsregelgeving voor bedrijven geen beperkingen gelden voor het woningbouwplan. Ook is er langs het plangebied geen gevaarlijke stoffen route aanwezig.
35
5. Consultatie, participatie en communicatie Informatiebijeenkomst Op 13 juni 2019 hebben we een informatiebijeenkomst gehouden over het Stedenbouwkundig Plan (SP). Tijdens deze avond hebben we de aanwezigen geïnformeerd over het SP, de procedure, het bestemmingsplan en de planning voor de ontwikkeling van de IJdoornschoollocatie.
3.
De hoogte van het gebouw dat ten koste zou gaan van daglicht en uitzicht van de omwonenden
Inspraakreacties Stedenbouwkundig Plan De inspraakperiode was van 31 mei tot en met 11 juli 2019. In totaal hebben we 40 inspraakreacties ontvangen. Een groot deel van de inspraakreacties ging over:
Deze inspraakreacties hebben ertoe geleid dat Ymere de maximale bouwhoogte heeft verlaagd. Als het ontwerp van de gebouwen klaar is dan voert Ymere een nieuwe bezonningsstudie uit. Ook heeft Ymere gekozen voor 5 losse gebouwen rond een gemeenschappelijk groen binnenterrein in plaats van één groot gesloten bouwblok. Dit binnenterrein is zichtbaar vanaf de straat. Daardoor ontstaat er een geborgen sfeer en openheid naar de omgeving.
1.
4.
Zorgen over het aantal parkeerplaatsen in de buurt
In april 2021 hebben we de parkeerbehoefte op de IJdoornschoollocatie opnieuw onderzocht. Hierin is ook de parkeerbehoefte van de Kubus-Katrijplocatie meegenomen. De conclusie is dat er voldoende parkeerplekken zijn in de nieuwe situatie en dat de parkeerdruk acceptabel wordt bevonden. 2.
De behoefte aan maatschappelijke voorzieningen en een park. Het gebouw gaat ten koste van de leefbaarheid.
Op de locatie staan nu schoolgebouwen. Door het woningtekort kiezen we ervoor om hier woningen te bouwen. Rondom de gebouwen komt er een aantrekkelijke groene openbare ruimte. Hier kunnen de bewoners en buurtbewoners verblijven en elkaar ontmoeten.
Het aantal sociale huurwoningen in de buurt
Een groep bewoners is niet tevreden met de inspraak van toen en vindt dat er onvoldoende gedaan is met hun zorgen. Door het woningtekort, de behoefte aan sociale huurwoningen voor ouderen in de buurt en de situatie waarbij er weinig plekken in de stad voor verdichting zijn, zijn niet alle inspraakreacties overgenomen.
Het plan is dat Ymere op deze locatie ongeveer 130 sociale huurwoningen bouwt. Sommige bewoners in de buurt vindt dat het aantal sociale huurwoningen te hoog is. Dit zou afwijken van de afspraken uit 2002 over 30% sociale huurwoningen en 70% marktwoningen per deellocatie. De gemeente en woningcorporaties hebben ervoor gekozen om meer sociale huurwoningen en minder marktwoningen te bouwen. Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven zijn er een verschillende redenen voor het aanpassen van het woningbouwprogramma in de Waterlandpleinbuurt. De belangrijkste redenen zijn het woningbouwtekort en de grote behoefte aan meer sociale huurwoningen voor ouderen. 36
Mogelijkheden tot nieuwe inspraak Doordat het SP niet in 2019 is vastgesteld, organiseren we een nieuw participatietraject. We organiseren op 22 september weer een informatiebijeenkomst. Bewoners kunnen een inspraakreactie indienen nadat het college van burgemeester en wethouders de Investeringsnota ter inzage heeft gelegd. Ook kunnen bewoners inspreken tijdens de bestuurscommissievergadering van stadsdeel Noord en de commissievergadering Ruimtelijke Ordening. Als laatste kan bij het besluit van de omgevingsvergunning voor de bouw bezwaar worden ingediend.
Participatie openbare ruimte De openbare ruimte voor de Kubus-Katrijplocatie en de IJdoornschoollocatie wordt gelijktijdig opgesteld en in één ontwerp opgenomen. Bewoners kunnen meedenken over het ontwerp voor de openbare ruimte.
37
6. Financiën Voor de ontwikkeling op de IJdoornschoollocatie hebben we een grondexploitatie opgesteld. Hierin worden de financiële gevolgen van het plan in beeld gebracht en wordt de financiële haalbaarheid van het plan getoetst. De geheime Financiële Paragraaf voor de ontwikkeling IJdoornschoollocatie maakt als bijlage onderdeel uit van deze Investeringsnota. Hieronder staan de uitgangspunten van deze grondexploitatie.
6.1
Grondexploitatie (GREX)
6.2
De grondexploitatie is het financiële kader van het plangebied. Het plangebied, en daarmee het grondexploitatiegebied, is 16.923 m2. Hiervan is 10.257 m2 openbaar gebied en 6.666 m2 uitgeefbaar gebied. De grondexploitatie is opgebouwd uit investeringen en opbrengsten. De investeringen zijn het bouwrijp- en woonrijp maken, sloopen verwervingskosten, kosten voorbereiding en toezicht en de proceskosten. Alle informatie over de bouwkosten staat in een SSK (Standaard Systematiek voor Kostenramingen)-raming. De opbrengsten komen uit de bouw t van circa 8.260 m2 GBO aan sociale huurwoningen voor senioren. Dat zijn ongeveer 130 woningen. De grondexploitatie kent naar alle waarschijnlijk een negatieve netto contante eindwaarde.
Beheerkosten
De kosten voor het beheer van de openbare ruimte worden na afronding van het project en de afsluiting van de grondexploitatie, overgedragen aan de directie Stadswerken.
6.3
Proceskosten
De proceskosten vallen na het Investeringsbesluit ten laste van de grondexploitatie. De proceskosten hebben we geraamd aan de hand van de proceskostenscan. Verder zijn de kosten voor voorbereiding en toezicht apart geraamd op basis van een percentage van de directe bouwkosten uit de SSK-raming.
6.4
Uitvoeringskrediet
Het uitvoeringskrediet wordt gevormd door het bij elkaar optellen van alle kosten.
38
Colofon . Titel
Investeringsnota IJdoornschoollocatie
Ruimte en Duurzaamheid
Koen Verlaat Pam Vrijman Ingeborg Wannags Jurjen Tjallema
Projectmanagementbureau
Niels Groeneveld Caroline Huszti Nathan Pfeyffer Darren Rijsdijk Otis Schwab
Grond en Ontwikkeling
Jasper Huizinga Rens Nijenhuis
Ingenieursbureau
Peter Knaven