1a. Bestemmingsplan - Toelichting en Regels.pdf
Tekst van het document
34/347
4.10 Kabels en leidingen In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden moet worden. Wel zijn enkele kleinere water-, riool- en gasleidingen (huisaansluitingen) aanwezig of worden deze gerealiseerd. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.
35/347
Hoofdstuk 5
Juridische planbeschrijving
In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.
5.1
Algemeen
Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.
5.2
Toelichting op de bestemmingen
In het plangebied is sprake van meerdere bestemmingen. Een nadere toelichting op de regeling staat in deze paragraaf. Algemeen geldt dat de regeling voor dit bestemmingsplan gebaseerd is op de regeling van het bestemmingsplan Landelijk Noord. Waar nodig is maatwerk toegepast. 5.2.1 Agrarisch met waarden - Veenweidegebied Aan de westzijde van het perceel achter de sloot is ook een strook met de bestemming 'Agrarisch met waarden Veenweidegebied' opgenomen. Hierdoor wordt aangesloten bij de directe omgeving. Het gaat om de bestemming van agrarische gronden (weiland) waardoor hier geen bouwvlak is opgenomen. 5.2.2 Groen De bestemming 'Groen' ligt over de groenstrook die als buffer dient tussen de woningbouwlocatie en de bestaande bebouwing aan de Durgerdammerdijk. De gronden binnen deze bestemming blijven onbebouwd, zodat de bufferfunctie maximaal functioneert. Voor de uitvoering van het groenplan en de realisatie van het gewenste beeld zullen enkele bestaande bomen worden verwijderd. 5.2.3 Verkeer De bestemming 'Verkeer' is opgenomen voor de ontsluiting van woningen op het perceel Durgerdammerdijk 138. De openbare gronden hebben naast een verkeersbestemming ook een duidelijke verblijfsfunctie.
36/347
5.2.4 Water De watergangen in het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen in het bestemmingsplan. Het gaat hier om de watergang ten westen van de woningen op de Durgerdammerdijk 138. Binnen deze bestemming zijn bouwwerken niet zonder meer toegestaan, zodat het water zijn ruimtelijk en functioneel structurerende functie kan behouden. 5.2.5 Wonen Voor de woningen en de bestaande woning aan de Durgerdammerdijk 138 is onderscheid gemaakt in de woonbestemmingen. Voor nieuwe woningen en de bestaande bedrijfswoning is de bestemming 'Wonen - 1' opgenomen. Deze regeling is specifiek toegespitst op de nieuwe situatie. Voor de bestaande woning aan de Durgerdammerdijk 138A is, conform het vigerende bestemmingsplan, de bestemming 'Wonen - 2' opgenomen. Dit is hoofdzakelijk de bestaande regeling zoals deze in het voormalige bestemmingsplan ook al gold. Bij de woonbestemming geldt dat bouwwerken uitsluitend zijn toegestaan binnen bouwvlakken. Naast de hoofdfunctie wonen zijn in deze bestemming bijvoorbeeld ook aan huis verbonden beroepen en bedrijven toegestaan, zie Bijlage 1. Parkeervoorzieningen zijn ook mogelijk, omdat het parkeren voor bewoners volledig op eigen terrein moet plaatsvinden.
De stedenbouwkundige uitgangspunten voor de plaatsing en afmetingen van de bebouwing, zoals opgenomen in het beeldkwaliteitplan, zijn waar nodig geregeld via het bouwvlak en verder in de regels. 5.2.6
Waarde- Cultuurhistorie
De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' is opgenomen voor de aanwijzing van beschermd dorpsgezicht. De bestemming beschermd de unieke waarden van het beschermd dorpsgezicht, zoals deze zijn opgenomen in het aanwijzingsbesluit. Een nadere toelichting op de regeling is opgenomen in 4.3. 5.2.7 Waterstaat - Waterkering De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' is opgenomen op een klein deel van de locatie Durgerdammerdijk 138. De regeling in deze bestemming beschermd de werking van de Durgerdammerdijk als primaire waterkering.
37/347
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Voorafgaand aan deze bestemmingsplanprocedure heeft een inloop-/informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor omwonenden. Deze bijeenkomst heeft plaatsgevonden op 26 juni 2018. Een verslag van deze bijeenkomst is opgenomen in bijlage 8 van deze toelichting. Het bestemmingsplan doorloopt verder de wettelijk vastgelegde procedure, waarmee de maatschappelijke uitvoerbaarheid aangetoond kan worden. Inspraak en Overleg Het bestemmingsplan wordt, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties en wordt ter visie gelegd voor de inspraak. De gemeente reageert op de eventueel ingekomen reacties en geeft aan of deze gevolgen hebben voor het bestemmingsplan. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan hierop aangepast. In de bijgevoegde Inspraak- en overlegnota is dit aangegeven. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft vanaf 24 december 2020 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn vier zienswijzen kenbaar gemaakt. De zienswijzen en de beantwoording daarvan zijn opgenomen in bijlage 11 van deze toelichting.
De zienswijzen hebben geleid tot wijzigingen in het bestemmingsplan. Ook is de toelichting bij het bestemmingsplan aangevuld en bijgewerkt naar aanleiding van de zienswijzen. Het bestemmingsplan is ambtshalve niet gewijzigd. Vervolg Het bestemmingsplan is op [datum] gewijzigd vastgesteld. De wijzigingen hebben betrekking op: Aanvullen toelichting paragraaf 1.1: De voormalige noodwoning op nummer 138A is feitelijk niet meer aanwezig maar mag op basis van het geldende bestemmingsplan Landelijk Noord worden herbouwd; Binnen de bestemming Wonen - 2 is aan het bouwvlak de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte (m) toegekend. Conform het geldende bestemmingsplan is de waarde van 3,5 meter opgenomen; In de juridische regeling van de bestemming Wonen - 2, is aan artikel 8.2.1 sub d. het woord 'overkappingen' toegevoegd zodat deze ook binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd; In paragraaf 5.2.2 is aangevuld dat, om tot het gewenste beeld te komen van het groenplan, ook enkele bomen verwijderd zullen worden; De toegangsweg naar nummer 138A is versmald tot 5 meter. De vrijgekomen gronden zijn toegevoegd aan de bestemming Groen; De regeling met betrekking tot ondergronds bouwen in artikel 12.3 is aangepast aan de actuele
38/347
beleidsinzichten. Het bouwen van ondergondse ruimten is niet toegestaan. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.
6.2
Economische uitvoerbaarheid
De economische uitvoerbaarheid moet aangetoond worden. Bepalend daarbij zijn de grondexploitatieregeling en de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen die in het plangebied mogelijk worden gemaakt. Grondexploitatieregeling De grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening is van toepassing, omdat bij recht een bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent dat een exploitatieplan bij het bestemmingsplan moet worden vastgesteld, om zo het kostenverhaal van de gemeente vast te leggen. In dit geval is daarvan echter geen sprake, omdat tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst wordt gesloten. Met deze overeenkomst wordt het kostenverhaal anderszins verzekerd, net als een planschaderegeling en de sloopverplichting. Financiële haalbaarheid Bij dit bestemmingsplan gaat het om een initiatief van een particuliere partij. De initiatiefnemer financiert de ontwikkeling en alle werkzaamheden die daarbij van toepassing zijn. Daarbij horen onder meer ook de plankosten. Voor de toepassing van de ruimte voor ruimteregeling is een exploitatieopzet gemaakt. Deze voldoet aan de uitgangspunten van de regeling. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.
39/347
40/347
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING
41/347
42/347
Bijlage 1
43/347
Beeldkwaliteitsplan
BEELDKWALITEITPLAN DURGERDAMMERDIJK 138 (RUIMTE VOOR RUIMTE) 13 november 2020
BEELDKWALITEITPLAN Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte)
CODE 20201191 / 13-11-2020
GEMEENTE AMSTERDAM 20201191 / 13-11-2020 BEELDKWALITEITPLAN DURGERDAMMERDIJK 138 (RUIMTE VOOR RUIMTE) INHOUDSOPGAVE
blz
1.
INLEIDING
1
2.
BELEID
3
2. 1. 3.
Beleidskader
3
HET PLANGEBIED
6
3. 1. 3. 2. 3. 3. 3. 4. 4.
UITGANGSPUNTEN HERINRICHTING
4. 1. 4. 2. 4. 3. 5.
Het doel van de herinrichting van het plangebied Principes achter de inrichting van de locatie Stedenbouwkundige hoofdopzet en het totaalbeeld
UITWERKING PER THEMA
5. 1. 5. 2. 5. 3. 5. 4. 5. 5. 6.
Ontwikkelingsgeschiedenis Ordeningsprincipes van het landschap Karakteristiek bebouwde omgeving Huidige situatie plangebied
Hoofdstructuur en ontsluiting Bebouwingsbeeld Bouwmassa en bouwvlakken Groenplan Inrichtingselementen in de openbare ruimte en beheer
BEELDKWALITEITSEISEN/WELSTAND
6 8 12 14 16 16 17 19 23 24 26 28 29 31 32
20201191
blz 1
1. INLEIDING De gemeente Amsterdam heeft de “Beleidsvisie en toetsingskader Stadsrandpolder Waterland” vastgesteld. Beleidsintentie van deze structuurvisie is dat Waterland een open, recreatief aantrekkelijk landschap moet blijven met een goede recreatieve ontsluiting, belangrijke natuurwaarden (met name de weidevogels), duidelijk zichtbare cultuurwaarden en met economisch rendabele boerenbedrijven, die voor een goed beheer van landschap en natuur en voor aanvullende recreatieve voorzieningen kunnen zorgen. In het kader van die visie wil de initiatiefnemer zijn melkveehouderijbedrijf, gevestigd onder aan de Durgerdammerdijk 138 te Amsterdam, verplaatsen. Omdat de huidige bedrijfslocatie in onbruik gaat raken, is het doel deze locatie te herontwikkelen en ruimtelijke kwaliteitswinst te behalen. In onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied zichtbaar in relatie tot de omgeving. Op de afbeelding op pagina 2 is ingezoomd op het plangebied, hierop zijn de bestaande agrarische bebouwing en de directe omgeving rondom het plangebied te zien.
Ligging van het plangebied
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 2
20201191
In het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling wordt het plangebied heringericht. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats worden een aantal woningen gebouwd. De bestaande bedrijfswoning, aan de zuidoostzijde van het bedrijfsperceel, en de woning aan de zuidwestzijde van het perceel blijven behouden. Door de inpassing van de nieuwe woningen worden opbrengsten voor de initiatiefnemer gegenereerd voor de sanering van de bestaande bedrijfslocatie. De ontwikkeling moet ruimtelijk op een goede manier in de omgeving worden ingepast. Hiervoor is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan geeft in eerste instantie een korte ruimtelijke analyse van de omgeving, de ligging van het plangebied daarin en het plangebied zelf. Vervolgens gaat het plan in op de beeldkwaliteitsaspecten, waaronder de gewenste ruimtelijke structuur, ontsluitingsstructuur en het bebouwingsbeeld.
Het plangebied
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 3
2. BELEID 2. 1. Beleidskader In deze paragraaf komen de belangrijkste kaders vanuit het van belang zijnde provinciale en gemeentelijke beleid aan de orde. Voor het plangebied zijn vanuit de provincie NoordHolland de verordening, de daarbij horende visie en het Beleid landbouwontwikkeling van belang. Vanuit de gemeente Amsterdam is dit het onder meer het bestemmingsplan Landelijk Noord. Vanuit het rijksbeleid is voor het plangebied van dit beeldkwaliteitplan met name de aanwijzing van Durgerdam als beschermd dorpsgezicht van belang. Hier wordt echter pas in dit hoofdstuk 3 op in gegaan, waarbij meteen de daarbij van belang zijnde ruimtelijke structuur wordt beschreven. 2.1.1.
Verordening en omgevingsvisie
Het plangebied ligt grotendeels buiten het bestaand bebouwd gebied van het provinciaal beleidskader (Provinciale Ruimtelijke Verordening en Structuurvisie Noord-Holland 2040). Hetgeen in principe betekent dat ontwikkelingen zoals woningbouw hier niet mogelijk zijn binnen de PRV. Door middel van de toepassing van de Ruimte voor Ruimte-regeling wordt in het plangebied een verdere verstedelijking mogelijk gemaakt buiten bestaand bebouwd gebied (landelijk gebied). In dit beeldkwaliteitplan wordt beschreven hoe aan de ruimtelijke kwaliteitseis wordt voldaan ten einde een goede ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling te waarborgen. Het is daarbij van belang dat de door de provincie gevraagde afwegingen worden beschreven.
Daarom komen in dit plan, het provinciaal planologisch beleid volgend, in ieder geval de volgende onderwerpen aan de orde: de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap; de ordeningsprincipes van het landschap en bestaande kwaliteiten; de bebouwingskarakteristieken (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse; de inpassing van het plangebied in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid); Daarbij wordt rekening gehouden met: de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden; de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd; de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis; de historische structuurlijnen; cultuurhistorische objecten.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 4
2.1.2.
20201191
Beleidsvisie en toetsingskader Stadsrandpolder Waterland
De gemeente Amsterdam heeft in deze visie het doel gesteld dat Waterland een open, recreatief aantrekkelijk landschap moet blijven met een goede recreatieve ontsluiting, belangrijke natuurwaarden (met name de weidevogels), duidelijk zichtbare cultuurwaarden en met economisch rendabele boerenbedrijven, die voor een goed beheer van landschap en natuur en voor aanvullende recreatieve voorzieningen kunnen zorgen. In de visie is aangegeven welke ontwikkelingen binnen het afsprakenkader mogelijk zijn. Eén van deze ontwikkelingen is boerderijverplaatsing. De gemeente heeft daarbij voorwaarden gegeven voor de nieuwe locatie, maar heeft ook aangegeven welke mogelijkheden er voor de oude locatie zijn. Woningbouw is daarbij toegestaan, mits voldaan wordt aan verschillende voorwaarden. Een voorwaarde is, dat voldaan wordt aan het gestelde in het geldende bestemmingsplan (sloop/nieuwbouw), maar ook aan de welstandsnota en het beeldkwaliteitplan. Dit beeldkwaliteitplan geeft daarom de ruimtelijke voorwaarden voor de herinvulling van de bestaande locatie.
2.1.3.
Bestemmingsplan Landelijk Noord
Het plangebied valt in het plangebied van het bestemmingsplan Landelijk Noord (vastgesteld op 26 juni 2013). In dat plan heeft het plangebied de bestemming “Agrarisch met waarden - Veenweidegebied”. De bestaande woning zuidwestelijk in het plangebied heeft de bestemming “Wonen”. Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen “Waarde Cultuurhistorie” en “Waarde - Archeologie - 1” van toepassing op het perceel. Tot slot is over de zuidzijde van het perceel de dubbelbestemming “Waterstaat - Waterkering” van toepassing. Deze bestemmingen zeggen niet alleen iets over het toegestane gebruik in het plangebied, maar brengen ook ruimtelijke consequenties met zich mee. De dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie ligt op het gebied dat aangewezen is als beschermd dorpsgezicht Durgerdam. De bestemming is bedoeld voor de bescherming en veiligstelling van cultuurhistorische waarden. In relatie tot het plangebied is specifiek van belang dat het specifiek dijkdorpkarakter behouden blijft. Dit bestaat uit het lint van (grotendeels) houten huizen gekoppeld aan het dijklichaam van de Durgerdammerdijk. Maar ook van belang zijn de tussenruimten tussen de huizen waardoor de zijkanten van de panden te zien zijn en daarmee de extra (bakstenen) onderverdieping en het achterliggende polderland.
Daarnaast is de dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering bepalend voor de ruimtelijke mogelijkheden in het plangebied. Deze dubbelbestemming is bedoeld voor de bescherming, het in stand houden en het onderhoud van de waterkering met daarbij behorende voorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Binnen het bestemmingsplan Landelijk Noord is hieraan echter geen bouwverbod etc. gekoppeld. Vermijden van bouwen in de bestemde zone is echter wenselijk.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
2.1.4.
blz 5
Structuurvisie Amsterdam “Economisch sterk en duurzaam”
Vanuit de structuurvisie voor Amsterdam is voor het landelijk gebied – waarin het plangebied ligt – weinig beleid geformuleerd. Wel is duidelijk beleid geformuleerd over wonen. Daarbij wordt gericht op een groei van het woningaantal met 70.000 stuks. Belangrijk daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek terecht komt. Voor de regio is het suburbane wonen een wenselijk vorm. Hoewel de planlocatie omgeven is door de hoofdgroenstructuur, maakt zij hier geen deel vanuit. Het beleid voor de hoofdgroenstructuur is daarom hier niet direct van toepassing.
2.1.5.
Woonbeleid Amsterdam “Wonen in de Metropool”
Het woonbeleid geeft een algemene woonvisie voor de gemeente Amsterdam, maar gaat daarnaast ook specifiek in op de verschillende deelgebieden. Het plangebied valt onder het deelgebied Amsterdam-Noord. Een belangrijk speerpunt voor wonen in Noord is het inzetten op meer ontspannen gezinsmilieus en eengezinswoningen. Daarbij is het belangrijk de kansen te benutten voor zorgwoningen en aanpasbare woningen.
Hoofdgroenstructuur van Amsterdam, planlocatie wordt aangewezen met rode pijl
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 6
20201191
3. HET PLANGEBIED 3. 1. Ontwikkelingsgeschiedenis Het plangebied ligt in de gemeente Amsterdam, ten noordoosten van de stad. Dat dorp is gebouwd aan de Durgerdammerdijk; een oude zeedijk (15de eeuw). Het is een gebied dat al lange tijd ontgonnen en bewoond is.
3.1.1.
Ontwikkeling van het landschap
Het gebied waarin het plangebied zich bevindt is na de aanleg van de Durgerdammerdijk langzaamaan in gebruik genomen als veenweidelandschap. De structuur van het landschap is bepaald door de ontginning van het eeuwenoude veenweidegebied en heeft geresulteerd in het kenmerkende slagenlandschap met parallelle ontwateringssloten en een aantal grote waterlopen. Het landschap is over het algemeen zeer open, met lange zichtlijnen in zuidwestnoordoostrichting. Ondanks de grote openheid heeft het gebied toch een kleinschalig karakter. De grillige verkaveling, de gevarieerde weiden en oevers en de verspreide boerderijen zorgen voor een fijnzinnige detaillering van het landschap. De open ruimte wordt visueel begrensd door dorpen en boerderijlinten met erfbeplanting. Zeer belangrijk voor de beleving van het landschap is verder het zicht vanaf de Waterlandse Zeedijk, met aan de ene kant het gedifferentieerde historische cultuurlandschap van Waterland en aan de andere kant het uitgestrekte open water.
3.1.2.
Ontstaan van Durgerdam
De ontstaansgeschiedenis van het dorp Durgerdam is gerelateerd aan de aanleg van de Waterlandschse Zeedijk. In 1421 zorgde noodweer voor een grote overstroming van de Zuiderzee: de Sint-Elisabethsvloed. In 1422 werd toestemming gegeven een zeedijk aan te leggen, die de Waterlandse Zeedijk werd genoemd. In de bocht van die dijk ontstond het dorp Durgerdam. Het begon met enkele kleinere woningen die op de dijk zijn gebouwd. De bevolking leefde tot in de 18de eeuw van de scheepvaart en de handel. Daarna stapten ze over op de visserij op de Zuiderzee (nu Markermeer). Het dorp groeide langs de dijk gestaag door. Met de afsluiting van de Zuiderzee, in 1932, verdween ook die inkomstenbron grotendeels. Met het verliezen van de inkomstenbron vanuit de visserij is ook de uitbreiding van de bebouwing langs de dijk afgeremd. Nog slechts op een enkele plaats is een oude woning vervangen door een nieuwere woning. Het bebouwingslint langs de dijk is hierdoor behoorlijk gaaf gebleven en (inmiddels) aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Op enkele plaatsen is bewoning of bedrijvigheid achter het lint aanwezig, waaronder ook in het plangebied. Het bedrijf is pas gebouwd na de komst van de draaistroomelektromotor, die de polder goed droog houdt. Het perceel is vanaf de Durgerdammerdijk via een erfontsluitingsweg bereikbaar tussen de dijkwoningen door.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 7
Situatie 1903
Situatie 1994
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 8
20201191
3. 2. Ordeningsprincipes van het landschap Het gebied rond Durgerdam (en dus het plangebied) maakt deel uit van het Nationaal Landschap Noord-Holland. Dit landschap is onderverdeeld in twintig ensembles, waarbij elk ensemble een eigen dynamiek en kernwaarden heeft. Het plangebied maakt onderdeel uit van het ensemble Waterland.
Waterland is één van de twintig ensembles van het Nationaal Landschal Noord-Holland Waterland is een laaggelegen veenweidegebied doorsneden door vele sloten en vaarten. De ondergrond bestond oorspronkelijk uit veen bovenop door de zee gedeponeerde afzettingen. Door overstromingen vanuit de Zuiderzee kwam daar later weer een laagje klei overheen. De ingebruikname van het gebied rond het plangebied heeft plaatsgevonden na de aanleg van de Durgerdammerdijk. De gronden werden als landbouwgrond (vooral weiden) gebruikt. Vanaf de dijk in noordelijke richting werd het landschap ontgonnen. Dit is terug te zien in de kavelrichting; er is sprake van een onregelmatige noord-zuidgerichte strokenverkaveling. De richting van de verkaveling wordt vooral bepaald door het slotenpatroon in het landschap. De sloten waren van belang voor de afwatering van het natte veenweidegebied en vormden van oudsher de kavelgrenzen. De oude slotenstructuur is ook nu nog duidelijk herkenbaar aanwezig. Het landschap tussen de kavelsloten is open, er is vooral sprake van grasland (landbouwgebied). De openheid is vanaf de (zee)dijken erg goed te ervaren en doordat er weinig beplanting aanwezig is langs wegen – er is wel begroeiing rond de agrarische erven – wordt de openheid versterkt. De bebouwing langs de dijk vormt een duidelijke scheiding tussen het buiten-IJ en het hiervoor beschreven veenweidegebied.
Durgerdam heeft een dichte lintbebouwing, waarachter in enkele gevallen een uitbreiding is gebouwd. Het bedrijf en daarbij horende bebouwing in het plangebied is een dergelijke uitbreiding.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 9
Leidraad Landschap en Cultuurhistorie In de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie van de provincie Noord-Holland worden ordeningsprincipes van het landschap benoemd en op het schaalniveau van het Waterlands erf ambities en bijbehorende ontwikkelprincipes gegeven. Hieronder worden de belangrijkste ordenings- en ontwikkelprincipes van het Waterland beschreven die van toepassing zijn voor het plangebied bij Durgerdam. Ambities en Ordeningsprincipes Waterland 1.
De combinatie dieën en veenlandschap met verschillende verkavelingsrichtingen maken Waterland uniek. De afwisselende verkavelingsrichting en oude stroomgeulen dragen bij aan het gevarieerde landschap. Om deze kwaliteiten in stand te houden zijn ontwikkelprincipes benoemd: - Ruimtelijke ontwikkelingen dienen ingepast te worden binnen de ontginningsstructuur. De bebouwing beperkt zicht tot de bestaande linten. - De verkavelingsstructuur, het slotenpatroon en de oevers intact houden.
Afwisselende verkavelingsrichting en oude stroomgeulen (bron: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie)
2.
De openheid van het landschap is karakteristiek maar kwetsbaar. Het toevoegen van bebouwing is maatwerk. Ontwikkelprincipes: - Er dient aansluiting te worden gezocht bij het landelijke karakter van de linten. Nieuwe bebouwing moet binnen of aan de rand van bestaande kernen of bebouwingslinten worden ontwikkeld. Kavels worden individueel ontsloten op het lint; geen nieuwe woonbuurten aan de linten. - Nieuwbouw dient zorgvuldig ingepast te worden, waarbij repetitie van gelijkvormige bebouwing voorkomen moet worden. - Zichtlijnen van het lint naar het landschap behouden. Zichtlijnen over sloten en ruime erven. - Pas erfbeplanting dusdanig toe dat gebouwen deels zichtbaar blijven en gebruik lokaal voorkomende boomsoorten als de els.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 10
20201191
Openheid van het landschap (bron: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie) 3.
De Markermeerdijk bepaalt de oostelijke horizon. De zeedijk is prominent aanwezig in het overwegend weidse landschap. Ontwikkelprincipes: - Het zicht op de Markermeerdijk dient vrijgehouden te worden vanuit het ensemble. Dit betekend dat er geen nieuwe bebouwing of beplanting aan de dijk gesitueerd mag worden.
Grilllige kustlijn en doorzichten (bron: Leidraad Landschap en Cultuurhistorie) Ervenhandboek Waterlands erf Het landschap heeft van oudsher een grote bijdrage geleverd aan de indeling en karakteristiek van het de erven. De bebouwing en beplanting hebben altijd voornamelijk
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 11
een praktische functie gehad en men hield bij de inrichting van een boerenerf zoveel mogelijk vast aan de gewoonten van de streek. Karakteristiek voor het betreffende plangebied is ‘het veenweide erf’. Deze erven waren relatief klein en sober ingericht, in tegenstelling tot de erven in de droogmakerijen, die groter en rijker beplant waren. Het veenweide erf wordt gekenmerkt door: -
-
-
-
Rechthoekige, smalle erfvorm met de korte zijde aan de weg. Het veenweide erf wordt meestal aan drie of vier zijden begrensd door sloten en de toegang wordt gevormd door een brug over de wegsloot. Het erf kent een traditionele indeling, met voor- en achtererf. Het voorerf en de woning/stolp zijn het representatieve deel. In het veenweidegebied zijn de voorerven eenvoudig ingericht, met sierperk, boomgaard of bleekveld. Op het achtererf is het terrein naar eigen behoefte ingericht en praktisch van aard. De beplanting is functioneel en inheems; bomen en struiken als windsingels en voor het vasthouden van de oevers. Het doorzicht over het erf naar het weiland achter het erf is karakteristiek voor de erven in het veenweidegebied. Dit doorzicht loopt over het erfpad, dat aan één of aan beide zijden beplant is met laanbomen. De randen van het erf zijn beplant met een bomenrij, uitzondering vormt de achtererfgrens: hier staat geen beplanting. Hoe smaller het erf, des te dichter de bomen rond de boerderij gesitueerd. Gebouwen staan evenwijdig aan de verkavelingsrichting. Bijgebouwen staan achter de achtergevel of vanaf halverwege de zijgevel van de woning. Kenmerkend voor Noord-Holland is de stolpboerderij, die vanuit het landschap opvallen door het grote piramidevormige dak.
Karakteristieke beplanting voor de erfranden zijn: (knot)wilg, es, iep, fruitboomsoorten, els, zachte berk en lijsterbes.
Principetekening van een Waterlands erf (bron:Ervenhandboek Waterland)
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 12
20201191
3. 3. Karakteristiek bebouwde omgeving Het plangebied ligt vlak achter het bebouwingslint van Durgerdam, in het open landschap. Durgerdam en andere dijklinten in het Waterland hebben een heel eigen ruimtelijke karakteristiek in vergelijking met de bebouwing zoals deze buiten de linten aanwezig is. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op het verschil.
3.3.1.
Beschermd dorpsgezicht Durgerdam
Durgerdam is aangewezen als beschermd dorpsgezicht; Gezicht Durgerdam. Het is een van rijkswege beschermd dorpsgezicht. De procedure voor aanwijzing werd gestart op 29 december 1971. Het gebied werd op 3 mei 1976 definitief aangewezen. Het beschermd gezicht beslaat een oppervlakte van 71,9 hectare, de begrenzing is op onderstaande afbeelding te zien. Het plangebied ligt binnen het aangewezen gezicht.
Begrenzing beschermd dorpsgezicht Durgerdam Panden die binnen een beschermd gezicht vallen krijgen niet automatisch de status van beschermd monument. De gezichtsbescherming richt zich op de stedenbouwkundige en cultuurhistorische waardering van het gebied en wil het toekomstig functioneren daarvan veiligstellen. In dit kader zijn voor Durgerdam in het aanwijzingsbesluit de volgende aspecten van belang: - Sprake is van een harmonieuze relatie tussen de dijkbebouwing en de open ruimte; - De haven vormt een belangrijk element in de totaliteit van het dorp; - In het dorp zijn karakteristieke vrijstaande houten vissershuisjes aanwezig, die vrijwel allemaal een topgevel hebben en zijn geschilderd in lichte tinten; - Het dorp bezit waardevolle monumenten zoals de kerk en de Kapel, die door de ligging en de markante vorm van de klokkentoren het hart van het dorp vormen; - Het dorp heeft een levendig en weinig uniform dorpsbeeld. Het dorp bestaat uit een bebouwingslint, waarbij de gebouwen (voornamelijk woningen) met de gevels direct aan de straat staan. De bebouwing bestaat uit vrijstaande gebouwen. Deze staan dicht op elkaar, waardoor een gesloten lintstructuur ontstaat. Vanaf de dijk is weinig zicht op het daarachter liggende landschap, tussen de bebouwing door.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 13
De oorspronkelijke bebouwing is kleinschalig en daarom vaak aan de achterzijde uitgebreid. Bovendien zijn op de achtererven veel bijgebouwen aanwezig.
Impressies bebouwing Beschermd dorpsgezicht Durgerdam Dijkachterwereld De betreffende planlocatie maakt niet direct onderdeel uit van het dorpslint maar ligt in de ‘achterwereld’ van de dijk. In de omgeving is deze situatie niet uniek, er komen meer van deze dijkachterwerelden voor, zoals het Nieuwendammer Haven-, Sluis-, Kerke- en Molenpad en De Wijkergouw. Deze achterpaden worden gekenmerkt door het van oorsprong kleinschalig agrarisch ambachtelijke gebruik. Ze hebben ieder hun eigen karakter dat wordt bepaalt door de aard en dichtheid van de bebouwing en het profiel. Het dijktalud is bij alle achterwerelden sterk herkenbaar. De achterpaden zijn over het algemeen smal, meestal 2 meter breed en een enkele keer 6-8 meter.
Meerdere dijkachterwerelden aan het dijklint
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 14
3.3.2.
20201191
Het landelijk gebied
Zoals eerder aangegeven ligt het plangebied in het open landschap, in het landelijk gebied achter Durgerdam. De bebouwingskarakteristiek van bebouwing in het veenweidegebied achter het dijklint is geheel anders dan in het beschermd stadsgezicht. De bebouwing is veelal in latere periode gebouwd, in ieder geval na de inpolderingen. De bebouwde percelen achter het dijklint liggen allemaal direct aan (erf)ontsluitingswegen. De vorm en afmetingen van de percelen verschilt. In veel gevallen zijn de (van oudsher) bestaande kavelsloten gehandhaafd en vormen deze de begrenzing van de bebouwde percelen. De ruimtelijke hoofdstructuur op de percelen in het landelijk gebied is vooral bepaald door het ontgonnen veenlandschap. Voor het betreffende perceel is de best functionerende structuur aangehouden. Een duidelijke eenheid is hierin niet te herkennen. Dit vertaalt zich ook in de architectuur van de bebouwing, het materiaal en het kleurgebruik. In de meeste gevallen is sprake van bebouwing van één bouwlaag met een flauw hellende kap (zadeldak). De bebouwing staat niet direct op de erfgrens en rond de bebouwing is groen aanwezig. Bomenrijen markeren van oudsher de voor- en zijranden van het erf in Waterland. Op de achtererfgrens staat nooit beplanting. De bomenrij verbindt de bebouwing op het erf met het omringende landschap.
En bieden beschutting tegen de zeewind en beschermt de boerderij tegen blikseminslag. De bomenrijen zijn over het algemeen aan de onderzijde open, waardoor de melkveehouder de dieren kon zien onder de kruinen en tussen de stammen door.
3. 4. Huidige situatie plangebied Het plangebied ligt in het landelijk gebied aan de achterzijde van het bebouwingslint van Durgerdam. De achtererven van het bebouwingslint van Durgerdam vormen dan ook de zuidelijke grens van het plangebied. Aan de west- en noordzijde grenst het plangebied aan weilanden in het landelijk gebied. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een kavelsloot die daar de grens vormt naar het landelijk gebied. In het westelijke deel van het plangebied is een kavelsloot aanwezig. Het perceel is te bereiken via een smalle weg (reet) tussen twee woningen door vanaf de Durgerdammerdijk. De huidige woon- en bedrijfsbebouwing in het plangebied bestaat uit een tweetal vrijstaande woningen en bedrijfsbebouwing (schuren, loodsen, sleufsilo’s). De bedrijfsbebouwing bestaat uit één bouwlaag met een flauw hellende kap. De hoofdrichting van deze bebouwing varieert. De bestaande woningen staan aan de zuidoost- en zuidwestzijde van het plangebied. De bedrijfsbebouwing in het overige deel.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 15
De bedrijfsbebouwing in het plangebied wordt volledig gesloopt. De bestaande bedrijfswoning en particuliere woning (–voormalige noodwoning-) worden behouden. De bedrijfswoning bestaat uit één bouwlaag met een (laag) zadeldak. De kaprichting van de woning is oost-west. De vrijstaande bijgebouwen staan aan de achterzijde. Aan- en uitbouwen zijn aan alle zijden van de bebouwing aanwezig. De onderstaande afbeelding geeft een beeld van de huidige (bebouwings)situatie in het plangebied. De kavel is behoorlijk volgebouwd waardoor er weinig doorzichten zijn naar het omliggende landschap vanuit de achtertuinen van het lint en vanaf het lint zelf. Het mogelijke zicht over het erf wordt voor een groot deel belemmerd door de bomen aan weerszijden van de toerit tot het terrein. De hoofdrichting van het plangebied is noord-zuid. Het belangrijkste structurerende element daarin zijn de kavelsloten aan de oost- en westzijde van de bebouwing. Deze kavelsloten vormen daardoor een duidelijke grens tussen het erf en het omliggende open landschap. Deze kavelsloten horen bij de structuur van dit landschap, dat bestaat uit weilanden die begrensd worden door deze watergangen. Op het erf is ook sprake van grasland, dit ligt vooral aan de noordelijke zijde van het plangebied. Het deel van het erf rond de huidige bedrijfswoning en de tweede woning is ingericht als tuin bij die woning.
Op deze delen van het plangebied is dan ook hogere beplanting aanwezig.
Huidige situatie in het plangebied
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 16
20201191
4. UITGANGSPUNTEN HERINRICHTING Voor de toekomstige situatie worden allereerst de uitgangspunten voor de herinrichting benoemd. Deze principes zijn een vertaling van het beleid en de cultuurhistorische en landschappelijke waarden die gevonden zijn op en rond het plangebied. Het betreft hier een bestaand agrarisch erf en hoewel dit zal transformeren in een woongebied is toch gebruik gemaakt van een aantal kenmerkende aanbevelingen uit het beleidsstuk “Kernwaarden erven in Waterland” om het terrein in te richten. Bijvoorbeeld een centrale weg over het gehele terrein, een onbebouwde zone langs de zijgrenzen van het terrein en het gebruik maken van erfsloten als erfbegrenzing.
4. 1. Het doel van de herinrichting van het plangebied Het doel is om in het plangebied alle bestaande bedrijfsbebouwing te slopen en de bedrijfsactiviteiten te verplaatsen. Hiermee wordt voldaan aan provinciaal beleid. In het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling (Beleid landbouwontwikkeling) kan de sloop van de bebouwing gefinancierd worden door in het plangebied nieuwe bebouwing toe te staan. Daarvoor wil de initiatiefnemer een vijftal nieuwe woningen realiseren. De bestaande bedrijfswoning en particuliere woning blijven gehandhaafd. Met de sloop van de bedrijfsbebouwing en de herinrichting van het plangebied, wordt circa 5.765 m2 bebouwd en verhard oppervlakte verwijderd. Door de bestaande bebouwing en verharding te slopen komt ruimte vrij om de gewenste woningbouw mogelijk te maken. Met de herinrichting van het plangebied en het wijziging van de functie ervan, wordt landschappelijk, ruimtelijke en milieu hygiënische winst behaald. De hoeveelheid bebouwd en verhard oppervlak neemt af, de grote storende schuren en loodsen verdwijnen uit het beschermd stadsgezicht van Durgerdam. Hiervoor wordt kleinere bebouwing terug gebracht, welke op een zorgvuldige manier wordt ingepast. Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de bestaande stedenbouwkundige, cultuurhistorische, landschappelijke en groen/blauwe-karakteristieken van het gebied.
Behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit staat voorop. Belangrijk is dat het landschap zich verder kan ontwikkelen, waarbij het landschap ‘leesbaar’ blijft. Voor dit gebied is de leesbaarheid/ herkenbaarheid van de ontginningsgeschiedenis van belang.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 17
4. 2. Principes achter de inrichting van de locatie De opbouw van de structuur van Durgerdam is eenvoudig weer te geven: Waterland wordt van het Markermeer gescheiden door de dijk; op de dijk bevindt zich het lint Durgerdam en achter dit lint liggen een drietal grootschaligere uitbreidingen. De planlocatie is dus onderdeel van Waterland en van het dorp Durgerdam, maar is duidelijk anders dan het lint op de dijk. Het plangebied is namelijk ook onderdeel van het buitengebied. Dit anders zijn, is vooral van belang op de lokale schaal van het dorp, de schaal van stedenbouwkundige opzet en -verkaveling. De planlocatie wordt dus een woongebied in Waterland. Onderdeel van Durgerdam, maar duidelijk anders dan het woonlint op de dijk. De planlocatie wordt opgezet als een ‘boerenerf’. Op de schaal van de regio (Waterland) zal de bebouwing van het woongebied aansluiting zoeken bij de bebouwingskarakteristiek van het boerenerf, zoals in de voorgaande hoofdstukken is beschreven. Durgerdam neemt binnen Waterland een bijzondere positie in samen met Nieuwendam en andere dijklinten langs de Waterlandse Zeedijk. Hoewel de (gevel)architectuur van de woningen lijkt op de rest van Waterland, is hier stedenbouwkundig een bijzondere situatie ontstaan, doordat de woningen zo compact naast elkaar op de dijk zijn neergezet.
Omdat het dijkwoningen zijn hebben ze een verdieping (onderhuis) onder de begane grond welke aansluit op de lager gelegen tuin. Het is de combinatie van de traditionele woningen en de bijzondere stedenbouwkundige setting die van Durgerdam een beschermd dorpsgezicht maken. Om dit dorpsgezicht zoveel mogelijk herkenbaar te houden in het landschap, zal het nieuwe woongebied in zijn stedenbouwkundige opzet afwijken van het lint op de dijk. Daarnaast wordt het kleurgebruik ingezet om het verschil tussen de twee extra te duiden. De daken worden eenduidig vormgegeven en bestaan uit grijze dakpannen.
Durgerdam in een notendop
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 18
20201191
Plankaart met in oranje de bestaande woningen
De bedrijfswoning
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 19
4. 3. Stedenbouwkundige hoofdopzet en het totaalbeeld De noord-zuidgerichte verkavelingsstructuur van het buitengebied wordt in het plangebied behouden en doorgezet in de hoofdopzet. De noord-zuid gerichte kavelsloten zijn hierbij sterk bepalende elementen en moeten behouden blijven. Een nieuw aan te leggen centrale as volgt deze zelfde verkavelingsrichting, waardoor hij haaks komt te liggen op de Durgerdammerdijk. Er wordt een doorzicht geïntroduceerd door het plangebied heen over het erfpad in noordelijke richting. Hierdoor wordt vanaf de dijk, door de opening in het lint, het achterliggende landschap ervaren.
Impressie doorzicht naar het achterliggende landschap vanaf het dijklint Het is met name de opzet van het boerenerf dat het karakter van het plangebied vormt, waarbij het beeld van het erf bepaald wordt door een samenspel tussen de woningen en de inrichting van de openbare ruimte. Het erf krijgt een traditionele uitstraling, waarbij zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van halfverharding. Het erf ontsluit tuinen waarin woningen staan. De woningen staan in een wisselende rooilijn, variërend van 3-5 meter vanaf de ontsluitingsweg om het intieme bebouwingskarakter van ‘het achterpad’ na te streven. De bestaande bedrijfswoning wordt onderdeel van dit bebouwingsensemble van het boerenerf. Kenmerkend voor het boerenerf zijn de verschillende bebouwingstypologieën, waarbij er variatie is in kaprichtingen, dakhellingen en kleur- en materiaalgebruik. De verschillende typologieën – het woonhuis, stal en hooiberg op het achtererf – zijn van oudsher gebouwen die op het Waterlandse erf voorkomen en vormen een eenheid door afstemming van het kleur- en materiaalgebruik.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 20
20201191
Er wordt voornamelijk op de erfgrenzen (zijerfgrenzen en voorerf) gebruik gemaakt van beplanting (struiken, hagen, bomen). Dit alles maakt dat het boerenerf een sterk samenhangend stedenbouwkundig totaalbeeld krijgt, met een karakter dat afwijkt van de dijk. Het plangebied vormt een overgang van het dichte bebouwingslint van Durgerdam naar het open veenweidelandschap. Het uitzicht op het omringende open landschap is een belangrijke waarde, die voort komt uit het overleg met de werkgroep van de Dorpsraad. Er wordt erfgrensbeplanting toegepast op de zijerfgrenzen en het voorerf in verband met de privacy en volgens de kenmerkende beplantingswijze op de erfgrenzen van de Waterlandse erven. Deze erfgrensbeplantingen bestaan uit enkele solitaire bomen en lage beplanting (gras, lage hagen en struiken). Een aantal bomen kunnen gehandhaafd blijven. Volgens de karakteristiek van de erfbeplanting op de Waterlandse erven worden de bomen aan de onderzijde open gehouden voor het zicht op het landschap. Solitaire bomen zullen bijzondere plekken accentueren en de compactheid van het erf versterken. De achtererfgrens van de erven wordt niet beplant, zoals van oudsher ook niet het geval was. Het karakter van het boerenerf wordt in de hoofdvorm van de gebouwen doorgezet op dit terrein. Het gaat dan voornamelijk om het toepassen van een zadelkap bovenop slechts één laag.
Tevens dient de bebouwing een agrarische uitstraling te hebben, tot uiting komend in het materiaalgebruik, detaillering en kleurgebruik.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 21
Inrichtingsplan
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 22
20201191
Doorzicht over erfpad naar landschap
Doorsnede, ideaalbeeld: 1 bouwlaag met kap
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 23
Uitwerking per thema Per inrichtingsaspect wordt de inrichting van het plangebied in dit hoofdstuk uitgewerkt. De hierin beschreven beeldkwaliteit en inrichtingselementen zijn de kaders waarbinnen de uiteindelijk herinrichting van het terrein moet worden uitgevoerd. De thema’s die betrekking hebben op de openbare ruimte (groen, infrastructuur, etc.) worden hier beschreven en in hoofdstuk 6 kort samengevat. De uitwerking die betrekking heeft op de woningen wordt in hoofdstuk 6 uitgebreider behandeld, omdat de regels voor de bebouwing dienst doen als het kader van de welstandstoets.
Impressie van het ideaalbeeld van het boerenerf
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 24
20201191
4. 4. Hoofdstructuur en ontsluiting De hoofdstructuur van het plangebied wordt enerzijds bepaald door de bestaande en nieuwe kavelsloten en door de nieuw aan te leggen weg. De richting in het perceel is vooral noord-zuidgericht; zoals de verkavelingsrichting van het omliggende landschap. Aan de noord- en westzijde worden sloten toegevoegd om het terrein te scheiden van het omliggende veenweidegebied. De noord-zuidstructuur wordt versterkt door de bestaande ontsluitingsweg van het perceel naar het noorden om te vormen van bedrijfsontsluitingsweg naar een (woon)erfontsluitingsweg. De bestaande bedrijfswoning en alle nieuwe woonpercelen liggen aan de nieuwe erfontsluitingsweg. Deze wordt circa 6 m. breed, waardoor er voldoende draairuimte is bij het wegrijden van de kavels en de weg breed genoeg is voor het passeren van twee auto’s. Via een 3 tot 3,5 meter breed pad van halfverharding blijft de bestaande (nood)woning in de zuidwesthoek bereikbaar. Ten behoeve van met name de hulpdiensten is er in het noordelijke deel van het erf een keerpunt geplaatst. De percelen grenzen direct aan de ontsluiting. Het parkeren voor de bewoners van de nieuwe woningen vindt niet plaats in het openbare gebied, maar op de erven bij de woningen.
Gezien het gewenste woningtype/-grootte en de ligging van het plangebied moet rekening worden gehouden met de realisatie van tenminste 2 parkeerplaatsen per woning op het eigen erf. Aan het einde van de weg wordt een openbare (zit)plek aan het water gerealiseerd. De nieuwe ontwikkeling geeft een verbetering in het gebruik van de bestaande infrastructuur door Durgerdam. Door de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied, neemt het aantal transportbewegingen van landbouw- en vrachtwagenverkeer door het dorp af. Deze worden vervangen door auto- en langzaam verkeer.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 25
Hoofdstructuur ontsluiting en keerlus
Gouw 5 Zuiderwoude
Overleek 22 Monnickendam
Referentiebeelden halfverharde toegangsweg en groenzone
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 26
20201191
4. 5. Bebouwingsbeeld Het plangebied wordt opgezet als een boerenerf waarbij op korte afstand van de ontsluitingsweg nieuwe woningen worden geplaatst. De bestaande bedrijfswoning maakt hier onderdeel van uit. De woningen worden vrijstaand of halfvrijstaand op een ruimte tuin gezet, waardoor de stedenbouwkundige opzet afwijkt van het lint. Hierdoor blijft het lint uniek in het landschap. De bestaande woning is in architectuur afwijkend van het lint aan de Durgerdammerdijk. De woning heeft een zadeldak met een topgevel naar de ontsluitingsweg en de gevel bestaat uit metselwerk op de begane grond en hout op de verdieping/zolder. De hoofdopzet van een boerenerf bestaat uit een bedrijfswoning met daarachter agrarische schuren. Gezien de bestaande situatie waarin al een bedrijfswoning aanwezig is, zullen de gebouwen erachter dan ook als schuur worden vormgegeven. Net als de bedrijfswoning bestaan de nieuwe woningen over het algemeen uit één bouwlaag met een kap, waarbij een maximale goothoogte van 3,5 of 4 meter en een maximale nokhoogte van 7 meter worden toegestaan. Ook op de voormalige noodwoning kan een kap worden aangebracht. Aan-, uit- en bijgebouwen zijn alleen aan of bij de achtergevel toegestaan. De aan-, uit- en bijgebouwen krijgen een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte die niet hoger is dan de goothoogte van de betreffende woning, tot een maximum van 5 meter.
Doordat het buitengebied circa 3,5 meter lager ligt dan Durgerdammerdijk zullen de nieuwe woningen niet boven de woningen aan de dijk uitsteken. De kappen van de woningen beginnen dus op ongeveer dezelfde hoogte als de dijk. Een uitzondering is gemaakt voor een zogenoemde hooibergwoning aan de noordzijde van het plangebied. Daar kan een woning in 2 lagen met tentdak worden gerealiseerd, wat een verwijzing is naar het boerenerf. Om samenhang te laten ontstaan tussen de verschillende bebouwingstypologieën op het erf zullen de woningen kenmerken van een boerenerf krijgen, dit kan ook op eigentijdse wijze worden toegepast. Deze kenmerken hebben betrekking op de gevelindeling van de woningen en het materiaal- en kleurgebruik voor zowel de vrijstaande woningen, de schuurwoningen als de hooischuurwoning. Kleur- en materiaalgebruik Het houtwerk van de vrijstaande woningen wordt geschilderd in donkergrijze en zwarte kleuren. Dit is een verwijzing naar de Waterlandse schuren. Het metselwerk wordt uitgevoerd in rood-bruine kleurstelling. Kappen krijgen een donkergrijze tot zwarte tint.
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 27
Referentiebeelden schuurwoningen
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 28
20201191
4. 6. Bouwmassa en bouwvlakken De woningen zijn gericht op de nieuwe erfontsluitingsweg, maar staan op enige afstand hiervan. Hierdoor is aan alle zijden rond de woning een tuin mogelijk. Belangrijk is dat vanaf de dijk het doorzicht op het open landschap in noordelijke richting behouden blijft. In de voortuinen is daarom ook geen gebouwde erfafscheiding voorzien. Om doorzichten tussen de woningen door te waarborgen mag er binnen drie meter van de zijdelingse perceelgrenzen niet gebouwd worden. Alleen voor de percelen 4 en 5 geldt dat deze woningen aaneen gebouwd kunnen worden om zodoende schuurwoningen onder 1 kap te realiseren. Dit zal verleidelijk zijn voor bewoners, gezien er intern daardoor meer ruimte ontstaat onder de kap boven het bijgebouw/carport voor opslag, extra (hobby)kamer etc. Om dit alles te kunnen waarborgen, worden in het bestemmingsplan bouwvlakken aangegeven waarbinnen de bebouwing mag staan. Dit geldt voor alle bebouwing, zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen. Voor de hoofdgebouwen wordt daarnaast vastgelegd dat zij op de aangegeven rooilijn geplaatst dienen te worden. Hierdoor worden de hogere hoofdgebouwen dichtbij de centrale as geplaatst en blijft het achtererf zo vrij mogelijk.
Bouwvlakken met daarin aangegeven de verplichte rooilijnen
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 29
4. 7. Groenplan Gras vormt de belangrijkste begroeiing van het maaiveld. Het is wenselijk dat ook de tuinen met zoveel mogelijk gras worden ingericht. Dit geldt met name voor de achtertuinen. In het plangebied komen daarnaast een drietal typen opgaand groen voor. Enkele bestaande bomen worden behouden, anderen worden verwijderd. Met name langs de zuidgrens worden bomen weggehaald. Bijvoorbeeld om het doorzicht over de centrale as te openen, omdat dit zicht in de huidige situatie belemmerd wordt door de bomen aan weerszijden van de ontsluiting. Daarnaast is dit een wens van de omwonenden, opdat zij meer zicht vanuit de (dijk)woningen en de achtertuinen op het buitengebied krijgen. Karakteristiek voor de informele sfeer van het erf is de overgang van de erftoegangsweg naar de bebouwing. Een zachte overgang in de vorm van zones van 1 – 3 meter met gras/struikgewas is kenmerkend. De zuidgrens krijgt een begroeiing van struiken van 1 tot maximaal 2 meter hoog. Hierdoor is zicht over deze struiken mogelijk vanuit de achtertuinen. De hoogte van de paar hagen die langs de kavelgrenzen komen, wordt beperkt tot een hoogte van anderhalve meter. Het plan biedt ruimte voor twee solitaire bomen rondom het eindpunt van de erftoegangsweg. Deze staan tussen de bebouwing en markeren het erf. Daarnaast is aan de erfrand langs de sloot per kavel één boom toegestaan.
Alle nieuw toe te voegen beplanting is streekeigen voor Waterland. Er is gebruik gemaakt van het beleidsstuk “Kernwaarden erven in Waterland” bij het bepalen van de toe te passen soorten. Onderstaand een overzicht. Solitaire bomen Es Berk Walnoot Paardenkastanje
Overgangszone weg en bebouwing Gras Boerenjasmijn Sering Hortensia
Bomen op erfrand Wilg Es Iep Els Zachte berk
Hagen Zwarte Els Veldesdoorn Liguster
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 30
20201191
Hagen: Zwarte Els en Veldesdoorn
Solitaire bomen: Es, Walnoot, Paardenkastanje
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
blz 31
4. 8. Inrichtingselementen in de openbare ruimte en beheer Aan de zuidzijde nabij de entree van het terrein komt een huisvuilopstelplaats. Uitgangspunt zijn ondergrondse containers, maar de definitieve uitvoering zal in overleg met de vuilophaaldienst worden bepaald. Deze plek wordt ingepast tussen de struiken. Aan het einde van de erfontsluitingsweg -ten noorden van het groene keerplein- wordt bij de sloot een kleinschalige, openbare verblijfplek ingericht met bijvoorbeeld houten banken en een kleine, houten steiger/schaatsopstapplek.
Huisvuilopslag ingepast in het groen
Openbare plek aan het water
Vogelvluchttekening, ideaalbeeld
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
blz 32
20201191
5. BEELDKWALITEIT De beeldkwaliteit vormt een beeldende vertaling van de ruimtelijke aspecten uit het stedenbouwkundig verkavelingsplan. De beeldkwaliteitsaspecten zullen de beoogde ruimtelijke kwaliteit en uitstraling waarborgen bij de architectonische uitwerking en inrichting van de openbare ruimte. De essentie van de gewenste beeldkwaliteit is gericht op het streven naar een eenheid van bouwmaterialen en/of kleurgebruik die zorg dragen voor een rustig en compact bebouwingsensemble. Hieronder wordt de gewenste beeldkwaliteit verder uitgewerkt in richtlijnen. 5.1.1. 5.1.2.
5.1.3.
Ligging Hoofdgebouw aan de straatzijde, bijgebouwen in ondergeschikte positie. Rooilijnen van hoofdmassa’s volgen de weg. Rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar en zijn bij rijen recht of in samenhang. Behoud van doorzicht naar het landschap. Massa Gebouwen zijn individueel en afwisselend. Eenduidige hoofdvorm: rechthoekig grondoppervlak. Insnijdingen/uitsparingen zijn toegestaan maar altijd ondergeschikt aan de hoofdvorm. Woongebouwen bestaan uit één tot anderhalve laag met kap. Uitbreidingen waaronder op- en aanbouwen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element of opnemen in hoofdmassa. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan hoofdmassa en eenvoudig van vorm. Er worden geen aan- of uitbouwen aan de voorgevel toegestaan. Bergingen en dergelijke ruimten worden bij voorkeur geïntegreerd binnen het hoofdgebouw. Architectonische uitwerking Referentie voor de gewenste architectuur is de Waterlandse schuur, waarvan op pagina 27 referentiebeelden zijn opgenomen. Zijgevels van vrijstaande woningen hebben vensters. Kozijnen, dakgoten en dergelijke zorgvuldig detailleren passend bij de karakteristiek van het pand. Detaillering is eenvoudig en functioneel. Aan de erfzijde zijn geen dakkapellen toegestaan, omdat dit afbreuk doet aan de uitstraling van de Waterlandse schuurtypologie.
De kap kan aan de landschapszijde worden verbijzonderd door middel van dakkapellen, mits deze integraal onderdeel uitmaken van het dak en ondergeschikt zijn aan het dakvlak. Dakramen dienen passend binnen de samenhang en ritmiek van de gevelwand te zijn en geen afbreuk te doen aan de architectuur. Bij meerdere dakramen zijn deze
Rho Adviseurs B.V.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
20201191
5.1.4.
5.1.5.
blz 33
regelmatig gerangschikt. Plaatsing meer dan 0.50 m. vanaf zijkant dakvlak of dakrand. Eventuele schoorstenen worden onopvallend uitgevoerd. Geen zichtbare dakgoten toegestaan. Dakgoten zijn verwerkt in de constructie. Zonnepanelen worden geïntegreerd in het dakvlak c.q. de dakopbouw vna het hoofdgebouw. Materiaal en kleur De Waterlandse schuren dienen als inspiratie en richtlijn voor het materiaal- en kleurgebruik. Het houtwerk van de vrijstaande woningen wordt geschilderd in donkergrijze en zwarte kleuren. Kappen krijgen een donkergrijze tot zwarte tint. Grote vlakken bestaan uit kleine elementen of hebben een duidelijke textuur. Aanbouwen en bijgebouwen afstemmen op de hoofdmassa. Overige Parkeren vindt op eigen terrein plaats, waarbij rekening moet worden gehouden met tenminste 2 parkeerplaatsen per woning. Het verhardingsmateriaal mag bestaan uit klinkerbestrating, schelpen, grind of halfverharding. Hagen worden toegepast als erfafscheidingen met een maximale hoogte van 1,5 meter. Gebouwde poorten zijn toegestaan. Zonnepanelen integreren in de dakvlakken. Qua kleurstelling sluiten de zonnepanelen aan op het dakvlak.
Beeldkwaliteitplan Durgerdammerdijk 138 (ruimte voor ruimte) Status: Definitief / 13-11-2020
Rho Adviseurs B.V.
Bijlage 2
83/347
Quickscan ecologie Durgerdammerdijk 138
Quick scan ecologie Durgerdammerdijk 138 te Durgerdam
8 september 2020
Pagina 1
Samenvatting Voor het perceel aan de Durgerdammerdijk 138 te Durgerdam worden werkzaamheden voorbereid. De bestaande opstallen worden gesloopt om ruimte te maken voor nieuwbouw van woningen. Onderzocht is of er effecten op beschermde natuurwaarden ontstaan.
Inhoud
Inleiding
2 – Inleiding 3 – Beschrijving gebied 4 – Waarnemingen 7 – Analyse 9 – Advies & Bronnen
De aanwezigheid van vleermuizen in woning op voorhand niet uit te sluiten is. De woning blijft echter in de huidige staat, waardoor er geen effect zal optreden op vleermuizen. Aanwezigheid van huismussen in de stal is op voorhand niet geheel uit te sluiten. Onderzoek naar huismussen wordt geadviseerd. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming is mogelijk nodig als effecten op de huismus niet zijn uit te sluiten. De kans dat er een significante wijziging in de emissie is, is aanwezig. Een berekening van de stikstofdepositie is nodig gezien de aard van de werkzaamheden. Andere effecten op de Natura 2000gebieden en/of het Natuurnetwerk Nederland zijn uit te sluiten. Er zal geen effect optreden op de kwaliteit van het weidevogelleefgebied. De bebouwing blijft binnen de huidige verstoringszone.