- 16 Grondzaken (31) Bijlage 1. Deel 1 Actualisering Investeringsbesluit Am

Deel I Ontwikkelperspectief + Deel II Financiële paragraaf

Actualisering Investeringsbesluit Amstel III Bullewijk en Paasheuvelweggebied

2021-2024

03/2021

Faciliteren, regisseren, investeren

Leeswijzer De Actualisering Investeringsbesluit Amstel III 2021-2024 bestaat uit twee delen. Deel I beschrijft het ontwikkelperspectief van Amstel III voor de komende 4 jaar, vaak met een vergezicht op kansrijke ontwikkelingen tot 2040. Deel I memoreert eerst de aanleiding om het gebied te transformeren, de doelen die daarbij horen, en maakt even pas op de plaats waar we nu anno 2020 staan. Vervolgens is een hoofdstuk gewijd aan de gemeentelijke strategie om deze transformatie aan te jagen en in goede banen te leiden. Het omvangrijke hoofdstuk 5 behandelt het gewenste bouw- en herontwikkelingsprogramma voor de komende 4 jaar en jaren daarna. De slothoofdstukken zijn gewijd aan de ruimtelijke metamorfose van Amstel III, deels gebaseerd op het eerder beschreven programma en deels gebaseerd op de ruimtelijke - en duurzaamheidsambities voor dit gebied. De daarin beschreven ruimtelijke kaders hebben zowel betrekking op de te transformeren kavels als op de openbare ruimte. Onderscheid wordt gemaakt tussen algemene ontwerpprincipes en specifieke spelregels per deelgebied. Deel II bespreekt het financieel kader voor de ontwikkelingen uit deel I. Met name de programmatische wensen en de ruimtelijke interventies hebben financiële consequenties voor de twee grondexploitaties in het Amstel III gebied: Bullewijk en het Paasheuvelweggebied.

Deel II raamt daartoe de te maken kosten, de opbrengsten en het mogelijk eindsaldo van de transformatie. Deel II bevat vertrouwelijke informatie en wordt daarom los van deel I aangeboden aan het gemeentebestuur.

Colofon

Verantwoordelijk bestuurders Marieke van Doorninck, Dirk de Jager

Projectgroep Actualisering Investeringsbesluit Amstel III Marjolein Baarbé Els de Cannière Marcel Klooker Brian Maduro Tamara Smit Stephan Sliepenbeek Berjen Zoetbrood

Ambtelijk opdrachtgever Ellen Nieuweboer

Teksten Endre Timár

Projectmanager Tamara Smit

Vormgeving Vanessa Rutgers

Contact: Amstel3@amsterdam.nl

Vastgesteld door de gemeenteraad Amsterdam op @ 2021

Uitgave Gemeente Amsterdam Cluster Ruimte en Economie RVE Ruimte en Duurzaamheid Projectgroep Amstel III

Voorwoord ‘Vergeet niet dat Amstel III de heetste plek van Nederland is’, zei voormalig rijksadviseur voor de leefomgeving Daan Zandbelt, ‘het wordt een nieuw type wijk met een uitermate gunstige invloed op Zuidoost en de Metropoolregio Amsterdam’. Een verrassende uitspraak, want tot voor kort stond Amstel III vooral bekend als een beetje kleurloze kantoorwijk. Amstel III zit in de as Schiphol - Zuidas - Zuidoost, een bekende economische zone met tienduizenden banen. Minder bekend is dat Amstel III en de Arenapoort, per vierkante kilometer bekeken, meer euro’s aan de nationale economie bijdragen dan de Zuidas. In het gebied zitten dan ook wereldwijde financiële instellingen, nationale hoofdkantoren, megastores, de Johan Cruijff Arena, grote entertainmenthallen en het UMC als één van de grootste academische ziekenhuizen. Amstel III is al jaren een gewilde vestigingslocatie voor bedrijven: onderdeel van de creatieve hotspot Amsterdam, uitstekend bereikbaar... en met bouwruimte. De unieke kwaliteit van Amstel III is echter dat je er straks niet alleen werkt maar ook uitstekend kunt wonen. Komende jaren worden er zo’n tienduizend woningen gebouwd, maar het wordt geen suffe woonwijk. In de ‘plinten’ van gebouwen krijgen ook labs, ateliers, startups, ambachtelijke bedrijfjes, horeca, sport en voorzieningen ruim baan.

Bovendien doen de gemeente en ontwikkelaars er alles aan om die woningen en andere commerciële ruimten voor elke portemonnee bereikbaar te maken. Amstel III krijgt een extreme make-over. Het wordt een hoogstedelijke metropolitane wijk, met dicht op elkaar gebouwde hoge en lagere gebouwen, groot en klein, van herenhuizen tot slanke torens. Die intensiteit zorgt ervoor dat er altijd leven is op straat, iets te doen in de buurt, maar zorgt ook voor groene oases van een uitmuntende kwaliteit, met het nieuwe Hondsrugpark als de centrale groene parel. Die uitzonderlijke combinatie van werken en wonen, van kleinschalig tot megagroot, maakt van Amstel III een stuk stad dat in Nederland nog niet bestaat. Amsterdam streeft al jaren naar uitgroei in een meerkernige stad, ook om de onevenredige druk op de binnenstad te verlichten. Tot op heden lukt dat nog niet zo goed, maar met Amstel III stijgen de kansen op succes. In de lange strook tussen Amstelstation en UMC wordt komende jaren zo fors bijgebouwd dat de kern van Zuidoost kan uitgroeien tot een flink regionaal centrum, met een kosmopolitische identiteit die zelfs in de Amsterdamse binnenstad ontbreekt. De herontwikkeling van Amstel III is overigens geen traditionele verdichtingsoperatie, want er ligt overal een accent op duurzaamheid.

Bijvoorbeeld, ondanks het feit dat er veel wordt bijgebouwd komt er in Amstel III per saldo meer groen bij. Veel bestaande gebouwen worden hoogwaardig hergebruikt en overal worden duurzame vormen van energie toegepast. Ook de auto krijgt hier definitief een bescheiden rol ten gunste van deelauto’s, openbaar vervoer, lopen en fietsen. Daarbij plaatsen we een belangrijke kanttekening: de hoge duurzaamheidsambities mogen de komst van sociale en middensegment woningen niet in de weg zitten. Amstel III wordt geen eiland voor welgestelden, maar gewoon onderdeel van Zuidoost. Amstel III voegt wel een andere dimensie toe aan het stadsdeel, met een nieuw type stedelijkheid. Omgekeerd geeft Zuidoost aan Amstel III goede voorzieningen, de unieke sfeer van de meest diverse bevolking van Nederland, en een reservoir aan jong talent dat slechts wacht op economische kansen. En Amstel III gaat een hoop kansen creëren! Elke (nieuwe) baan in de kantoren, bedrijven en voorzieningen levert ook nog meerdere banen op in de catering, beveiliging, onderhoud, transport, stages of verzorging.

>

Zuidoost profiteert daarvan, want zulke diensten zijn er al maar vooral in de vorm van informele onderneminkjes in kelderboxen en keukens van galerijflats. De aanzuigende vraag naar diensten in Amstel III kan die informele economie een krachtige boost geven naar levensvatbare bedrijven met banen en bestaanszekerheid. Dat laatste is een perspectief waar veel jonge mensen in Zuidoost om zitten te springen, als alternatief voor de negatieve spiraal van jeugdcriminaliteit. Amstel III is dan ook een goede partner in de vernieuwde wijkaanpak van het Masterplan Zuidoost. Is dit enthousiaste voorwoord een soort opgeblazen reclamefolder? Nee. De uitspraak van rijksadviseur Daan Zandbelt, waarmee we begonnen, staat niet op zichzelf. De gebouweigenaren en ontwikkelaars in Amstel III tonen keer op keer een groot commitment met herontwikkeling van het gebied. In korte tijd zijn al contracten getekend voor 5.000 woningen en er volgen meer. En uit gesprekken met bewoners van Zuidoost bleek dat zij het óók hoog tijd vinden om hier kansen te creëren voor henzelf en hun kinderen. De gemeente en ontwikkelaars zullen die kansen bieden. In de vorm van banen, betaalbare woningen, voorzieningen en werkruimtes, en desnoods voorrang voor woningzoekenden uit Zuidoost. Geen reclamefolder dus, maar een ontwikkelperspectief dat met beide benen op de grond staat.

Over een gebied dat begon als polder, verder ging als kantorenstrook en nu een nieuw pad inslaat als uitnodigende, verbonden en gezonde woon/werkwijk. Met het beste DNA van Amsterdam Zuidoost.

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid Gemeente Amsterdam Dirk de Jager Portefeuillehouder Ruimtelijke ordening, Bouwen en Wonen Dagelijks bestuur stadsdeel Zuidoost

Samenvatting Algemeen Amstel III is die lange strook tussen de Arenapoort en het AMC, het spoor naar Utrecht en de snelweg A2. Bij Amsterdammers is het gebied nu vooral bekend als plek-met-de-IKEA. Amstel III was tot voor kort een tamelijk kleurloze kantorenwijk, maar wordt getransformeerd naar een hoogstedelijke wijk met een intensieve mix van wonen, werken en recreëren. Amstel III blijft in de toekomst een sterk werkgebied, maar er is ook ruimte voor de bouw van tenminste 10.000 woningen. De gemeente heeft indertijd bijna alle grond in erfpacht uitgegeven, daarom wordt de transformatie in co-creatie met de zittende grondeigenaren uitgevoerd. De gemeente en partners willen van Amstel III een levendige en inclusieve wijk maken voor elke portemonnee. Belangrijke doelgroepen zijn jongeren, alleenstaanden, ouderen en kleine gezinnen. De gemeenteraad heeft reeds in 2017 een Investeringsbesluit genomen voor de transformatie op basis van een Ontwikkelperspectief, een Ontwikkelstrategie en een Financieel kader. Daarbij was afgesproken om dat besluit in 2021 te actualiseren. Die actualisering heeft de vorm aangenomen van de twee voorliggende documenten: Deel I - Ontwikkelperspectief Deel II - Financiële paragraaf Deze documenten zijn primair gericht op de komende 4 jaar, maar het ontwikkelperspectief geeft ook doorkijkjes naar 2030 of 2040.

Anders dan in 2017 zijn ontwikkelperspectief en -strategie samengevoegd in één document waarbij de strategie een hoofdstuk is geworden in het Ontwikkelperspectief. Daarnaast kreeg deze actualisering de ondertitel Bullewijk en Paasheuvelweggebied. Daarmee wordt geïntroduceerd dat Amstel III niet langer een eenvormig gebied blijft, maar duidelijk onderscheid krijgt in twee wijken met elk een eigen karakter en sfeer.

Deel I - Ontwikkelperspectief De centrale opgave is het transformeren van een kantorengebied naar een multifunctionele stadswijk met een goede balans tussen wonen, werken en recreëren. Daarnaast moet het nieuwe Amstel III een positieve impuls geven aan stadsdeel Zuidoost. De centrale opgave steunt in Amstel III op drie kansrijke ontwikkelpijlers: het streven naar een uitnodigende, verbonden en gezonde wijk. De hoeveelheid kantoorvloer in Amstel III blijft ongeveer hetzelfde, maar door steeds meer woningen en voorzieningen toe te voegen ontstaat tussen 2030-2040 een gemengde woon/werkwijk met driemaal het huidige bouwvolume en circa 30 duizend bewoners. Winkels, horeca en voorzieningen groeien geleidelijk mee met de bouw. Beleidsmatige opgaven liggen er met name op het vlak van voldoende woningen voor middeninkomens, een evenwichtig winkelaanbod, het vinden van plekken voor scholen, en het bieden van economische kansen voor bewoners van Zuidoost - met name voor jongeren in het stadsdeel. Toekomstbeeld Bullewijk en Paasheuvelweggebied Het ruimtelijk perspectief voor de transformatie is in samenspraak met zittende kaveleigenaren en hun vastgoedontwikkelaars ontwikkeld. Zoals gezegd wordt Amstel III geleidelijk aan een hoogstedelijke woon/werkwijk. Maar elke buurt krijgt wel een eigen karakter, met een duidelijk onderscheid tussen plekken met ‘rust, ruis en reuring’.

Een paar ruimtelijke highlights: • Het reeds bestaande en succesvolle Spoorpark langs het metro/treintalud wordt verder doorgetrokken, zodat er tussen het AMC en de Arenapoort een aansluitende parkzone ontstaat; • Bullewijk wordt het meest stedelijk en dichtbebouwde gebied van Amstel III, met hoogbouw tot 110 meter en de meeste winkels horeca en voorzieningen;

• Het Paasheuvelweggebied wordt minder hoogstedelijk bebouwd, met bouwhoogten tot 60 meter, meer groen, binnenhoven en pleinen; • Bullewijk en het Paasheuvelweggebied bestaan op hun beurt uit 15 deelgebieden. Elk deelgebied krijgt eigen ontwikkelspelregels, zodat buurten ontstaan met een karakteristieke sfeer en kwaliteit; • In de gebouwplinten van beide wijken komen winkels, werkruimtes, buurtkamers en horeca. Daardoor is er toezicht en levendigheid op straat, hetgeen de sociale veiligheid ten goede komt; • De Hondsrugweg in Bullewijk wordt grotendeels getransformeerd naar een park. Het Hondsrugpark wordt de voornaamste centrale groene ruimte, van hoge kwaliteit met een metropolitane atmosfeer; • Verspreid over Amstel III is ruimte voor 4 kleine en middelgrote locaties waar detailhandel en voorzieningen zijn geconcentreerd; • In de planuitwerking staan de wensen van nieuwe bewoners, duurzaamheid en een goede openbare ruimte centraal. De rol van de (eigen) auto wordt teruggedrongen. Lopen, fietsen en het OV worden aangemoedigd, ook met betere routes en faciliteiten. Strategie In Amstel III moest de Amsterdamse ontwikkelpraktijk opnieuw worden uitgevonden, omdat de gemeente (vrijwel) alle grond in erfpacht heeft uitgegeven. Het zijn dus feitelijk de zittende kaveleigenaren die worden ‘verleid’ om de transformatie op vrijwillige basis uit te voeren.

Aanvankelijk dacht de gemeente dat globale sturing op hoofdlijnen voldoende zou zijn, maar op verzoek van de marktpartijen heeft de gemeente in de afgelopen jaren veel meer een regisserende rol aangenomen. De huidige gemeentelijke strategie is dan ook ‘faciliteren, regisseren, investeren’. Dat leidt per buurt en kavel tot een voortdurend proces van co-creatie. In het algemeen zijn de marktpartijen verantwoordelijk voor de transformatie van de bebouwing, terwijl de overheid primair zorgt voor de openbare ruimte, nutsvoorzieningen en invulling van maatschappelijke voorzieningen. Maar soms is er overlap, waarin ook marktpartijen een stuk (semi)openbare ruimte ontwikkelen en beheren. Nu er contracten liggen voor enkele duizenden woningen wint de transformatie van Amstel III aan momentum, net als het commitment van marktpartijen om van deze wijk iets bijzonders te maken. Inmiddels zijn waarborgen ingebouwd dat Amstel III geen ‘eiland’ wordt binnen- maar een uitbreiding van Zuidoost. Amstel III schept op allerlei manieren kansen voor woningzoekenden, creatieven en (beginnende) ondernemers uit Zuidoost.

Deel II - Financiële paragraaf Voor de transformatie zijn binnen Amstel III twee grondexploitatiegebieden van belang: het Bullewijk gebied en het Paasheuvelweggebied. In de financiële paragraaf wordt een aantal onderwerpen behandeld. Om te beginnen een beschrijving van de ruimtelijke projectgrenzen, het huidige gebruik van de ruimte en de eigendomssituatie van de kavels. Daarin worden, ten opzichte van 2017, een paar belangrijke aanpassingen van de projectgrenzen beschreven en beargumenteerd. Voorts wordt op basis van het programma (wonen, werken, voorzieningen, openbare ruimten) een raming gedaan van alle gemeentelijke kosten en opbrengsten. Een uitgebreide risicoanalyse geeft aan op welke punten die kosten en opbrengsten aan onzekerheden onderhevig zijn. Vooralsnog laten alle ramingen voor de grex Bullewijk 2021-2024 een positief resultaat zien en voor de grex Paasheuvelweggebied 2021-2024 een negatief resultaat.

Kaart van het Amstel III projectgebied, met de twee grondexploitatie gebieden Bullewijk (geel) en Paasheuvelweggebied (oranje). Links van de Holterbergweg de bedrijvenstrook en onderaan (paars) het UAMC gebied.

I Actualisering Investeringsbesluit Amstel III Bullewijk en Paasheuvelweggebied

Deel I

Ontwikkelperspectief Amstel III 2021-2024

Inhoud 10

1. Amstel III

44

5. Programmatisch perspectief

10

1.1 Locatie

45

5.1 Wonen

13

1.2 Amstel III in de Amstelcorridor

47

5.2 Werken

15

1.3 Aanleiding transformatie

48

5.3 Voorzieningen

17

1.4 Planhistorie

56

5.4 Mobiliteit en infrastructuur

17

1.5 Doel van het ontwikkelperspectief

59

5.5 Placemaking

61

5.6 Sociaal-economische kansen

22

2. Visie en ambitie

22

2.1 Opgave voor Amstel III

64

23

2.2 Transformatiedoelen

64

6.1 Transformatie benadering

25

2.3 Ontwikkelpijlers

69

6.2 Ontwerpprincipes

28

3. Waar staan we nu

6. Ruimtelijk perspectief

75

6.3 Openbare ruimte

81

6.4 Hoogbouw

28

3.1 Tussentijds bijsturen

85

6.5 Ruimtelijke beperkingen

28

3.2 Jaren 2017-2020

87

6.6 Gebieden in Amstel III

30

3.3 Waar staan we nu

32

3.4 Jaren 2021-2024

94

7. Samenvattende interventies

34

4. Ontwikkelstrategie

34

4.1 Processtrategie

34

4.2 Deelgebiedsvisies

35

4.3 Publiek- en privaatrechtelijk sturen

36

4.4 Gemeentelijke rollen

38

4.5 Uitvoeringsstrategie

39

4.6 Communicatie en participatie

Bijlagen - Ruimtelijke uitgangspunten deelgebieden en kaartmateriaal

1. Amstel III Amstel III is die lange kantoren- en bedrijvenstrook, tussen de Arenapoort en het AMC, met een IKEA die bij veel Amsterdammers bekend is. Amstel III was ooit het werkpaard van de Amsterdamse kantorenmarkt, maar verloor eind vorige eeuw aan glans en had rond 2010 het hoogste leegstandpercentage van de stad. In 2012 nam de gemeenteraad het strategiebesluit om Amstel III geleidelijk te transformeren naar een gemengde woon/werkwijk als integraal onderdeel van stadsdeel Zuidoost. Dat besluit werd in 2017 gevolgd door een ruimtelijk en programmatisch ontwikkelperspectief, een product dat met regelmatige tussenpozen wordt geactualiseerd. Het gaat goed met Amstel III. Ontwikkelaars staan in de rij en de transformatie is daadwerkelijk begonnen.

1.1 Locatie Amstel III ligt als een lange noord/zuid strook aan de westrand van Stadsdeel Zuidoost. De strook wordt ruwweg begrensd door de snelweg A2 in het westen, de spoorbaan in het oosten, de Arenapoort in het noorden en het AMC 1 ziekenhuis in het zuiden. De strook meet in totaal 250 hectare en bestaat uit een bedrijvenstrook en een kantorenstrook. De kantoren zijn geconcentreerd in een groot cluster aan de metrohalte Bullewijk en een cluster aan het trein/metrostation Holendrecht. De onderdoorgangen onder het spoor zijn bij het transformatiegebied getrokken, om te bevorderen dat hoogwaardige verbindingen met de Bijlmer zo vanzelfsprekend mogelijk in de ontwikkelingen worden opgenomen. De Holterbergweg/Muntbergweg vormt de begrenzing tussen de kantorenstrook en de bedrijvenstrook. Deze zone tussen de A2 en de Holterbergweg is een goed lopend en uitstekend bereikbaar bedrijventerrein met een belangrijke stedelijke functie. De bedrijvenstrook

behoort qua scope tot het projectgebied, maar vormt geen onderdeel van het Investeringsbesluit voor Amstel III. Als in dit Ontwikkelperspectief wordt gesproken van de transformatie van Amstel III, dan heeft dat dus alleen betrekking op de kantorenstrook. Onderdeel Zuidoost De harde spoordijk doet misschien anders vermoeden, maar Amstel III is geen eiland en gewoon een integraal onderdeel van Amsterdam-Zuidoost. Het is een kleurrijk stadsdeel, met een kleine 90.000 inwoners, veel jongeren, en rond de 170 (oorspronkelijke) nationaliteiten. Binnen het stadsdeel is sprake van sociaaleconomisch sterke en een paar zwakkere buurten, maar het gebied als geheel groeit in populariteit. Naar verwachting worden hier tot 2040 zo’n 45.000 woningen gebouwd, waarmee het inwonertal zal verdubbelen naar circa 180.000 - dat staat gelijk aan een stad als Nijmegen of Breda. De transformatie van Amstel III zet dan ook zwaar in op het versterken van alle fysieke, sociaaleconomische en culturele verbindingen tussen beide kanten van het spoor.

Cijfers spreken voor zichzelf... • Amstel III en Arenapoort samen is qua werkgelegenheid de 3e werklocatie van Amsterdam • Hier zitten circa 1.500 bedrijven met meer dan 50.000 arbeidsplaatsen. In heel Zuidoost zijn ongeveer 77.000 banen (15% van totaal in Amsterdam, maar de werkeloosheid is met circa 9% relatief hoog) • Alleen al in Amstel III staat 720.000 m2 kantooroppervlak, met ruim 300 bedrijven in 120 gebouwen • Jaarlijks brengen 16 miljoen mensen een bezoek aan ArenAPoort en Amstel III, waarvan 9 miljoen bezoekers specifiek voor entertainment en winkelaanbod

Bronnen: Gebiedsagenda Arenapoort / Amstel III (2016/2019), factsheet Banen en werkenden Zuidoost (2018)

1 ) Volledige benaming is ‘UMC locatie AMC’ maar voor de

10

leesbaarheid in dit document afgekort als AMC

Arenapoort Het aanpalende Arenapoort gebied wordt jaarlijks door zo’n 9 miljoen mensen bezocht voor popconcerten, voetbalwedstrijden, evenementen en winkels. Daarmee heeft dit gebied het profiel van een nationale uitgaans- en evenementenlocatie verworven. Station Bijlmer en de hoogwaardige openbare ruimte eromheen geven het gebied een metropolitane sfeer waar Amstel III indirect van meeprofiteert

Kleiburg brouwerij en café In 2015 streek Brouwerij Kleiburg neer tussen de kantoren aan de Hullenbergweg, toen er in de wijk nog geen horeca was. De golfplaten loods met terras werd een populaire stek en is een goed voorbeeld van de kracht - en noodzaak - van ’placemaking’ in een nieuwe woonwijk

11

IKEA Het woonwarenhuis in Bullewijk trekt jaarlijks circa 2,5 miljoen bezoekers uit de hele regio. Ook het restaurant van IKEA is populair, niet in de laatste plaats voor bewoners uit de directe omgeving

AMC Het UMC locatie AMC (voorheen Academisch Medisch Centrum) is het grootste ziekenhuis van Amsterdam, met ruim duizend bedden, medisch onderzoek en academisch onderwijs. De uitstraling van het AMC is zo groot dat in Amstel III tal van aanverwante medische- en gezondheidsbedrijven zijn gevestigd

12

1.2 Amstel III in de Amstelcorridor Zoals hierboven al benadrukt is Amstel III onderdeel van grotere structuren zoals stadsdeel Zuidoost, de zuidflank van Amsterdam, de stad als geheel en de metropoolregio. Qua nieuwe gebiedsontwikkeling heeft met name de zogeheten Amstelcorridor (zie kaart) een bijzondere betekenis voor Amstel III. Deze corridor 2 bestaat uit een langgerekt kralensnoer van nieuwbouwen transformatiegebieden tussen het Amstelstation in het noorden en het AMC in het zuiden. Een strook die in het westen wordt begrensd door de A2 en in het oosten door de Bijlmermeer en Gaasperdam. Ontwikkelingen in deze zone bieden uiteindelijk ruimte aan circa 25.000 tot 50.000 nieuwe woningen plus voorzieningen.

De Amstelcorridor maakt onderdeel uit van de economisch sterke (met name door Schiphol) en goed bereikbare zuidflank van stad en regio, dus het ontwikkelpotentieel is erg gunstig. De centrale opgave voor de hele corridor is het duurzaam ontwikkelen, transformeren en intensiveren van dit deel van de stad door het realiseren van een fors aantal woningen in diverse milieus, behoud en uitbreiding van de werkfunctie, betere infrastructurele verbindingen en meer recreatieve, sport-, ecologische en maatschappelijke voorzieningen. Naast Amstel III bestaat de corridor uit een kralensnoer van 6 gebieden: Amstelstation Het Amstelstation en omgeving ontwikkelt zich verder als groot regionaal multimodaal knooppunt. Rondom het station vindt intensieve verdichting plaats met hoogstedelijk wonen, grote kantoren en meer horeca, waardoor een gemengd grootstedelijk gebied tot stand komt. Amstelkwartier De ontwikkeling van het Amstelkwartier is in volle gang. Het accent daarbij ligt op woningbouw, maar er is ook ruimte voor het werken. In het verlengde hiervan zal ook het gebied rond metrostation Overamstel verdichten en transformeren, maar in een gelijkwaardige mix tussen werken, wonen en voorzieningen. Amstel Business Park Dit bedrijventerrein (ten zuiden van de A10) transformeert en intensiveert naar een gemengd stedelijk woon/werkgebied.

De beschikbare restruimte wordt verder opgevuld tot de spoorlijn Duivendrecht-Schiphol. Met het doortrekken van de Joan Muyskenweg tot aan station Duivendrecht en een nieuwe aansluiting op de A2 wordt dit gebied beter bereikbaar. De Nieuwe Kern Toekomstige woonwijk De Nieuwe Kern ligt in de gemeente Ouder-Amstel, maar Amsterdam heeft er veel grond in eigendom. Het voornemen is om ten westen en oosten van de Holterberg-

2 ) Voor deze strook wordt soms ook de werktitel ‘Amstelstad’ gebruikt

13

weg, ongeveer tussen Duivendrecht en de ArenA, zo’n 4.500 woningen te bouwen met kleine zelfstandige kantoren en voorzieningen. De Holterbergweg vormt de hoofdader door het woongebied en krijgt een laanprofiel met aan weerszijden bebouwing, waardoor dit een sociaal veilige en attractieve hoofdroute wordt, ook voor fietsers. Voor fietsers komen er nog meer goede routes, met een nieuwe fietsbrug over de A2 naar Amstelland. Aan de zuidgrens van De Nieuwe Kern liggen de huidige sportparken De Toekomst en Strandvliet. Die parken worden uitgebreid met extra velden en indoor sport. Ook station Duivenrecht en omgeving zit in de planvorming van De Nieuwe Kern. Ten westen van het station wordt voorzien in de ontwikkeling van een nieuw multimodaal knooppunt, met een gemengd milieu van hoogstedelijk werken en voorzieningen.

Arenapoort Het ArenA-gebied en de Amsterdamse Poort hebben zich ontwikkeld tot een centrum-, uitgaans- en evenementengebied van nationale betekenis. Het is de ambitie om het gebied door te ontwikkelen via verdichting en een gemengd programma van woningen, horeca, winkels, cultuur en andere voorzieningen. Tegelijkertijd wordt ingezet op maatregelen die de leefbaarheid, groenkwaliteit en duurzaamheid in het gebied bevorderen. AMC gebied Het AMC gebied is een gebouwencomplex van gezondheidszorg, onderwijs en research. In het gebied werken ruim 7.000 zorgprofessionals en ongeveer 2.300 studenten. Die functies worden in de toekomst verder versterkt en uitgebouwd.

Behalve onderdeel van de Amstelcorridor is evident dat Amstel III ook integraal onderdeel is van stadsdeel Zuidoost, zoals deze kaart met routes en verbindingen laat zien

14

Synchroon project, Hettenheuvelweg

1.3 Aanleiding transformatie Amstel III komt voort uit het Structuurplan Amsterdam Zuid uit 1965 en werd ingericht als monofunctionele kantorenstrook. Functionaliteit was indertijd belangrijker dan ruimtelijke kwaliteit. Dat is duidelijk te zien aan het vierkante stratengrid met daarin weinig spraakmakende bebouwing: losse doorsnee kantoorgebouwen midden op hun kavel, met daaromheen ruime parkeerterreinen. De openbare ruimte met brede wegen en uniforme grasstroken was vooral op de auto gericht. Buiten kantoortijden was er in het gebied geen leven te bekennen. Amstel III kende enkele decennia van voorspoed, maar aan het begin van deze eeuw nam de leegstand toe en tijdens de kredietcrisis (2008-2012) kende Amstel III de hoogste leegstandpercentages van Amsterdam. Dat kwam niet alleen door de economische laagconjunctuur. Het bouwkundig ontwerp van veel kantoren bleek niet meer aan te sluiten bij de wensen van de zakelijke markt en steeds meer bedrijven verkozen een levendige locatie middenin het stadsgewoel in plaats van een afgelegen kantoorkolos op een bedrijventerrein. In 2011 was de leegstand in Amstel III opgelopen naar

bijna 30% (waarvan de helft structureel). Ook volgens zittende vastgoedeigenaren werden fundamentele ingrepen onvermijdelijk. Om het tij te keren gaf de gemeenteraad in 2012 opdracht om het monofunctionele kantorengebied geleidelijk te laten transformeren naar een multifunctionele stadswijk, met een goede balans tussen wonen, werken en recreëren. Dat besluit werd in 2017 gevolgd door een ruimtelijk en programmatisch ontwikkelperspectief voor de korte en lange termijn, een document dat zowel door de gemeente als door marktpartijen wordt gezien als een belangrijke leidraad voor de transformatie. Vanaf de jaren '10 zet de gemeente Amsterdam zich samen met kaveleigenaren, beleggers en andere betrokken in om Amstel III een tweede leven te geven. Amstel III vraagt met name om meer levendigheid en sociale veiligheid, met name buiten kantooruren. De strategie is erop gericht om ettelijke duizenden woningen plus voorzieningen aan het gebied toe te voegen door een deel van de kantoren te slopen en de kavels te verdichten. De aanwezige (medisch) onderwijs/kennisinstituten en studentenwoningen werken daarbij als een magneet voor bijbehorende bedrijven en horeca. 15

16

Tussen 2017 en 2020 kwam de transformatie in een stroomversnelling terecht met spraakmakende bouwprojecten. Ook nu staan ontwikkelaars in de rij om aan de slag te gaan. Afbeeldingen met de klok mee, bovenaan: Project SPOT, Synchroon, Project SPOT, Our Domain (OZ Architect)

Daardoor wordt het gebied aantrekkelijker voor woningbouw, wat op zijn beurt weer een magneetwerking heeft op voorzieningen, winkels en nieuwe bewoners. Deze transformatie biedt ook kansen voor bewoners in de rest van Zuidoost, bijvoorbeeld met een gevarieerd woningaanbod, werk en stages, opleidingen en voorzieningen.

nomen en biedt een globaal ruimtelijk en programmatisch kader waarbinnen de transformatie op stoom kan komen. Het document beschrijft de ambities voor Amstel III, het beoogde programma van wonen, werken en voorzieningen, en schetst een ruimtelijk-stedenbouwkundig perspectief met ontwerpprincipes en spelregels voor de ontwikkelingen per deelgebied. Die ambities en spelregels gelden niet alleen voor marktpartijen maar ook voor de gemeente als investeerder zelf.

1.4 Planhistorie De planhistorie van de transformatie van Amstel III bestaat op dit moment uit drie bestuurlijke mijlpalen: 2012: dat jaar stelde de Amsterdamse gemeenteraad het eerste Strategiebesluit vast voor Amstel III, met een bijbehorend Investeringsbesluit. Daarmee werd het startschot gegeven om de transformatie van Amstel III voor te bereiden. In 2012 kampte de economie echter nog met de nasleep van de wereldwijde kredietcrisis en bleek de investeringsbereidheid van marktpartijen nog niet erg groot. De gemeentelijke strategie richtte zich met name op ‘verleiden en faciliteren’. 2017: de voorbereiding leidde dat jaar tot een vernieuwd Investeringsbesluit, ditmaal op basis van een globaal Ontwikkelperspectief voor Amstel III, een Ontwikkelstrategie en een Financieel kader. In het besluit werd ook afgesproken om de plannen voor Amstel III in principe elke vier jaar te actualiseren. Rond 2017 hadden marktpartijen inmiddels belangstelling gekregen voor Amstel III en was de markt met een stortvloed van initiatieven gekomen. De gemeentelijke strategie van ‘verleiden en faciliteren’ begon daarom te verschuiven naar ‘sturen en faciliteren’.

2020: tijdens het opstellen van het voorliggende Investeringsbesluit, ditmaal met een verregaand uitgewerkt Ontwikkelperspectief (inclusief ontwikkel- strategie) en nieuw Financieel Kader, was duidelijk geworden dat de transformatie van Amstel III inmiddels echt was begonnen. In de komende jaren krijgt Amstel III al de eerste duizenden bewoners. Het wordt daarmee urgent om bijvoorbeeld basisvoorzieningen te realiseren en de openbare ruimte aan te pakken. De gemeentelijke strategie verschuift daarmee naar ‘faciliteren, regisseren én investeren’.

Daarmee biedt het Ontwikkelperspectief ook een onderbouwing voor het actualiseren van het financieel kader voor Amstel III (deel II van deze bundel). Anders dan in 2017 is de bijbehorende ontwikkelstrategie ditmaal geen afzonderlijk document meer, maar is de strategie als hoofdstuk integraal opgenomen in het Ontwikkelperspectief. Dit Ontwikkelperspectief is geen eenzijdig door de gemeente opgesteld ‘masterplan’, maar een document waarin ambities van marktpartijen en de gemeente samenkomen. Het maakt duidelijk wat belanghebbenden met het gebied voor ogen hebben, wat de gemeente verlangt van marktpartijen bij de herontwikkeling van hun kavels, en omgekeerd wat marktpartijen van de gemeente kunnen verwachten qua investeringen in de openbare ruimte, infrastructuur en voorzieningen. Daarnaast geeft het Ontwikkelperspectief een duidelijk signaal af naar zittende bewoners en bedrijven in Amstel III, met de boodschap dat leefbaarheid een belangrijk thema is gedurende de jaren van transformatie, waarbij steeds goed naar de wensen en belangen van mensen in het gebied wordt gekeken. De transformatie- en verdichtingsopgave van Amstel III is geen lineair proces, maar een gezamenlijke opgave waarbij afstemming en bijsturing continu aan de orde is. Daarbij is het zaak voor de gemeente om de ambities, zoals in dit ontwikkelperspectief verwoord, scherp in het vizier te houden.

De weg naar een uitnodigende, verbonden en gezonde stadswijk is nog niet geplaveid, maar de koers ligt vast.

“De weg naar een uitnodigende, verbonden en gezonde stadswijk is nog niet geplaveid,

1.5 Doel van het ontwikkelperspectief

maar de koers is veelbelovend.”

Het voorliggende Ontwikkelperspectief Amstel III heeft ‘faciliteren, regisseren én investeren’ als vertrekpunt ge17

3D artist impression met rechts Bullewijk en links het Paasheuvelweggebied

18

19

Amstel III: een visioen Amstel III? Die naam zijn de meeste Amsterdammers in 2040 zo langzamerhand wel vergeten. Je woont of werkt in...laten we het voor nu nog even Amstel III noemen. In gedachten lopen we kriskras door de twee wijken van Amstel III: Bullewijk en het Paasheuvelweggebied. Van veraf valt direct op hoe het aanzicht is veranderd. Aan de ooit wat onduidelijke horizon staat nu een interessante skyline met slanke torens, helemaal van het AMC naar het Amstelstation. Daartussen is een kralensnoer van nieuwe hoogstedelijke woonwerkmilieus gegroeid; aantrekkelijke wijken met elk een eigen leven en sfeer, maar wie wil staat binnen een kwartier in de binnenstad. Bijlmer West is onmiskenbaar onderdeel van Zuidoost, maar ook een nieuwe entree van Amsterdam. De voormalige kantorenstrook is niet langer een afgezonderde strook, ingeklemd tussen A2 en spoor, maar heeft links en rechts contact gemaakt via tal van wandel- en fietsroutes van en naar de Bijlmer, de binnenstad en het groene Amstelland. Gebouwen aan straten Duidelijk dat ontwikkelaars - grote en kleine - de toen geboden planvrijheid met beide handen hebben aangegrepen. De gebouwen hebben allemaal een andere maat, uitstraling, vormentaal en hoogte. Vooral de intensieve mix van omgebouwde kantoren en nieuwbouw maakt Amstel III uniek. Het is hier best stedelijk wonen.

De meeste woningen zijn klein maar wel zorgvuldig gemaakt, met een fijne indeling, royale ramen, terrassen of - op zijn minst - een Frans balkon. Er is voor elk wat wils, zodat we in de buurt een prettige mix zien van leeftijden, nationaliteiten, inkomens en leefstijl. Afgelopen jaren namen ook de gezinnen toe, omdat een aantal kleine woningen zijn samengevoegd. Anders dan in 2020 zoeken de gebouwen nu duidelijk contact met de straat. De nieuwe en omgebouwde panden hebben hoge doorzichtige plinten, en vooral in doorgaande straten zitten daar allerlei bedrijfjes, ateliers, winkels, kleinschalige kantoren, horeca, open entrees van de torens en ook gewoon woningen. Er zijn zoveel ogen op straat dat we ons veilig voelen, ook in de avonduren. Trouwens, de ruimte rondom de gebouwen is helemaal het domein geworden van voetgangers, fietsers, lanterfanters, sporters en spelende kinderen. Dooie parkeerterreinen hebben plaatsgemaakt voor gazons, bomen, tuinen en parken - zowel openbaar als privé. Hotspots De IKEA is nog steeds een publiekstrekker van formaat. De bekende ‘blauwe doos’ heeft echter ook een ontwikkeling doorgemaakt.

Naast de vele bezoekers van het woonwarenhuis wordt er op het dak nu ook gesport en is rondom de winkel een soort hart van de wijk ontstaan, waar mensen samenkomen voor dagelijkse boodschappen, activiteiten en ontmoetingen, of gewoon een kop koffie op een terras. Een andere hotspot is het centraal gelegen Hondsrugpark. Twintig jaar geleden was dit nog een anonieme vierbaansweg, maar onderging daarna een geslaagde metamorfose tot een langgerekt park voor iedereen in de buurt. Omringd door hoge gebouwen doet de plek denken aan Central Park: niet qua afmeting, wel qua sfeer. In het park is plek voor mensen en vermaak, maar ook voor natuur. Naast een zwemvijver zijn er rust- en ontmoetingsplekken, plekken waar een balletje wordt getrapt, bewoners een rondje hardlopen en bankjes waar werknemers hun lunch opeten. Maar het belangrijkste is dat het Hondsrugpark de wijk een natuurlijk zwaartepunt heeft gegeven, waar mensen even kunnen aarden en elkaar ontmoeten in een lome, ontspannen setting. Bullewijk: urban district Het nieuwe Bullewijk is nauw verwant aan het aangrenzende Arenagebied en ademt in alles de sfeer van een urban district. Met veel bedrijven, woningen, werknemers en bewoners compact bijeen, die elkaar treffen in drukke lunchrooms, restaurant of café. De wijk heeft een diverse samenstelling maar wordt gedomineerd door torens van 70 tot 100 meter hoog.

Grote gebouwen langs de A9 zorgen voor geluid-

20

luwe buurten aan hun achterkant. De Holterbergweg was ooit een belangrijke verkeersader in het gebied, maar is geleidelijk omgevormd tot een gewone Amsterdamse stadsstraat, terwijl het Hondsrugpark de functie van hoofdroute overnam - vooral voor fietsers en wandelaars welteverstaan. Bullewijk moge dan heel hoogstedelijk zijn, de wijk voelt toch ook lommerrijk en luchtig. Dat komt vooral door de royale verkeersluwe straten met ruimte voor grote bomen. Op verschillende plekken vind je een buurtpleintje, plantsoen of pocketpark. Paasheuvelweggebied: urban village Als Bullewijk een urban district is, dan is het Paasheuvelweggebied de urban village: nog steeds behoorlijk stedelijk, maar een stuk opener dan Bullewijk, met meer groen en water, en gebouwen van maximaal 60 meter hoog. Het Paasheuvelweggebied is meer gericht op het academisch ziekenhuis en de laboratoria van het AMC, met bedrijven en instellingen in de gezondheidssector. Het gebied heeft een groene uitstraling met een bonte mix van kantoren, laboratoria en bedrijfsgebouwen, afgewisseld met woongebouwen. Dat is vooral zichtbaar aan de Muntbergweg, die door zijn uitstekende bereikbaarheid een gewilde stek is voor bewoners én bedrijven. De Meibergdreef is hier de hoofdstraat, met de kruising met de Paasheuvelweg als entree waar de voorzieningen zitten.

De noordkant van de Meibergdreef is een stevige stedelijke rand geworden, als duidelijke markering van het parklandschap rond het AMC. Met de nieuwe verbinding tussen de Paasheuvelweg en de Stekkenbergweg is de wijk een stuk beter verbonden met zijn omgeving. Spoor als ruggengraat De spoordijk vormde decennialang een harde scheiding tussen de Bijlmer en Amstel III. Gelukkig kreeg de dijk aan weerszijden geleidelijk de gedaante van een park, waar je gemakkelijk tussen het linker- en rechterdeel van Zuidoost heen en weer pendelt, via ruime en veilige onderdoorgangen. Zo werd het spoor eigenlijk de ruggengraat van Zuidoost. De metrostations in de spoordijk zijn ook geen louter ‘utilitaire bouwwerken’ meer, maar werden knappe entrees die 24/7 functioneren, op organische wijze verweven met buurten, gebouwen en de hoogwaardige openbare ruimte rondom de stations. Mede daardoor is de metro zo populair geworden dat de eigen auto in Amstel III een zeldzaamheid is geworden. Heb je toch een auto nodig, dan staan overal deelauto’s klaar. Verbonden Was Amstel III indertijd eigenlijk alleen goed verbonden met de snelweg, in Amstel III kun je met auto, OV, fiets en te voet echt alle kanten op. Voor stedelijk winkelen en vermaak zijn de binnenstad en Arenapoort nog beter bereikbaar geworden. Het dakpark van de A9 is makkelijk bereikbaar en wordt druk gebruikt voor tuinieren en sporten.

Fietsers en wandelaars hebben betere routes gekregen naar de Ouderkerkerplas, Gaasperplas - plassen waar leuke horeca bij is gekomen. En de nieuwe bruggen over de A2, via de Molenwetering, geven eindelijk riant toegang tot de natuur- en recreatieschatkamer van Amstelland. Maar het belangrijkst is eigenlijk dat bewoners en ondernemers uit Amstel III, Bijlmer en Gaasperdam enthousiast gebruik maken van elkaars voorzieningen, werkplekken, woningaanbod, talenten en gezelschap. Amstel III is geen eiland geworden. Somewhere Bij ‘ik woon in Amstel III’ keken Amsterdammers je twintig jaar geleden vragend, of meewarig, aan. Die tijd is voorbij. Sterker nog, bijna iedereen kent het gebied van bezoekjes aan vrienden en familie, van bijzondere bedrijven en instellingen die er zijn neergestreken, als uitvalsbasis voor kanovaren in Amstelland, fietstochten naar de Vechtstreek, of gewoon Zweedse balletjes bij de IKEA. Mensen roemen het gebied voor zijn eigengereide gebouwen en ondernemingen, de interessante mix van omgebouwde kantoren en vrijzinnige nieuwbouw. Maar ook vanwege zijn riante fietsroutes, de contrasten tussen rust en reuring, tussen Manhattan-achtige torens en lieflijke natuur. Kortom, van anywhere naar somewhere.

21

2. Visie en ambitie De centrale opgave voor Amstel III is om het kantorengebied te transformeren naar een multifunctionele stadswijk, met een goede balans tussen wonen, werken en recreëren. De transformatiedoelen gaan echter verder dan alleen het gebied zelf; het nieuwe Amstel III moet ook een impuls zijn voor aangrenzende wijken en de stad als geheel. Deze transformatiedoelen steunen op drie kansrijke ontwikkelpijlers voor dit gebied: uitnodigend, verbonden en gezond.

Zoals in hoofdstuk 1.2 werd aangehaald gaf de gemeenteraad in 2012 opdracht om een grootscheepse transformatie van Amstel III voor te bereiden. Eigenlijk werden daartoe al rond 2000 pogingen ondernomen, omdat het besef was ingedaald dat hedendaagse stedelingen en kantoormedewerkers in het algemeen graag wonen en werken op (of vlakbij) een levendige locatie met veel ondersteunende functies zoals horeca, winkels, parken en andere plekken voor ontmoeting in de openbare ruimte. De inrichting van de straten, de openbare ruimte en de plinten van gebouwen hebben grote invloed op het bereiken van de gewenste dynamiek en levendigheid. Daarbij is een mix van oude en nieuwe gebouwen bevorderlijk voor de juiste stedelijke sfeer. De eerste transformatiepogingen van rond 2000 liepen aanvankelijk dood, maar na de kredietcrisis (2008-2012) begon er duidelijk een andere wind te waaien. De boekwaarde van veel kantoren was inmiddels danig gezakt, er was weer geld om te investeren en de stad was steeds dringender op zoek naar woningbouwlocaties en plekken voor moderne werkconcepten. Daarnaast begon men steeds beter in te zien dat Amstel III potentieel veel meer kwaliteiten bood dan aanvankelijk gedacht.

2.1 Opgave voor Amstel III In de gemeentelijke Investeringsbesluiten van 2012 en 2017 staat centraal dat Amstel III moet transformeren naar een multifunctionele complete stadswijk. Daar houdt de opgave echter niet op. Het nieuwe Amstel III moet ook een impuls zijn voor aangrenzende wijken en de stad als geheel. De twee raadsbesluiten hanteren dan ook de volgende opgaven: • Verandering van een monofunctionele kantorenstrook naar een levendige, hoogstedelijke stadswijk waarin wonen, werken en voorzieningen in een goede balans zijn; • Een substantiële bijdrage aan de woningbouwopgave van Amsterdam; 22

• Creatie van nieuwe eigentijdse werklocaties; • Versterken van de Zuidflank van de stad. Die vier opgaven voor Amstel III gelden nog steeds. Daarnaast vinden opeenvolgende college-akkoorden dat alle stedelijke ontwikkelingen aan drie randvoorwaarden moeten voldoen: duurzaam, inclusief en met veel ruimte voor participatie. Sociale opgave Er is het bestuur veel aan gelegen dat bestaande buurten in Zuidoost economisch meeprofiteren van de transformatie en dat Amstel III in sociaal opzicht aansluiting zoekt met de rest van het stadsdeel. Met deze strekking heeft de gemeenteraad op 21 december 2017 de motie ‘1Zuidoost’ aangenomen, met de opdracht om segregatie tussen Amstel III en de Bijlmer tegen te gaan: op fysiek, sociaal en economisch vlak. Tussen 2017 en 2020 heeft het projectteam Amstel III al een aantal programmatische aanpassingen doorgevoerd die de banden met Zuidoost op fysiek en economisch vlak verder hebben aangehaald. In de komende 4 jaar wordt daar een concreet sociaal programma aan toegevoegd. De sociale opgave bij de transformatie Amstel III is breed, maar het bestuur kiest ervoor om voorlopig sterk te focussen3 op drie thema’s, in de hoop dat deze focus tot sterkere resultaten leidt: 1. Jeugd: jongeren in Zuidoost intensief betrekken bij de transformatie van Amstel III; 2.

Buurtontwikkeling: zorgen dat er in sociaal opzicht echte buurten ontstaan, met kansen voor mensen uit heel Zuidoost; 3. Meedoen: in Amstel III doorgroeikansen bieden voor ondernemers uit Zuidoost, kansen voor werkzoekenden en voor mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt. In de hoofdstukken 4.5 (uitvoeringsstrategie) en 5.6 (programmatische aspecten) worden deze thema’s verder uitgewerkt. 3 ) Zie ook Gebiedsplan 2020 Bijlmer West

Zuidoost-DNA ‘naar Amstel III Amstel III biedt niet alleen kansen voor Zuidoost, maar omgekeerd heeft de transformatie ook baat bij introductie van het onmiskenbare ‘DNA’ van Zuidoost. Bijvoorbeeld jongeren, doorstromers in de woningmarkt, winkeliers, kunstenaars, musici en startende ondernemers uit Zuidoost brengen een karakteristieke sfeer en levendigheid met zich mee dat Amstel III met open armen verwelkomt en wat een gezonde integratie van het gebied in Zuidoost zal bevorderen. Om dat streven kracht bij te zetten geldt vanaf 2020 een nieuwe kernboodschap voor de transformatie van de kavels in Amstel III: de kavels moeten eigenlijk worden gezien als een hedendaagse uitbreiding van de buurten aan de andere kant van het spoor, in plaats van een losstaande ontwikkeling op zichzelf.

kenniswerkers, studenten, starters en bestaande bewoners. Met name voor bewoners in Zuidoost die een volgende stap willen maken in hun wooncarrière.

Naast de vier bovengenoemde opgaven zijn in 2012 en 2017 vier doelstellingen voor Amstel III geformuleerd die zich met name richten op de bijdrage van Amstel III aan zijn omgeving.

2. Realiseren nieuwe werklocaties Kennisintensieve en innovatieve bedrijvigheid heeft vaak een vestigingsvoorkeur voor grote steden. Hierdoor ontwikkelen steden als Amsterdam zich als economische groeimotor voor een veel omvangrijkere stedelijke regio. Naast woningen zijn er in Amstel III dus ook nieuwe werkmilieus nodig. De opgave werd in het Strategiebesluit van 2012 als volgt omschreven: ‘De opgave in de kantorenstrook is om de toenemende leegstand te keren, het gebied zijn waarde voor de werkgelegenheid te laten behouden en tegelijkertijd nieuwe functies aan het gebied toe te voegen’. Deze opgave staat nog steeds. Ondanks de sloop van veel kantoren blijft het totale kantoorvloeroppervlak gehandhaafd. Oude kantoren maken plaats voor eigentijdse kantoorconcepten die beter aansluiten bij de huidige kantorenmarkt. De transformatie van Amstel III biedt overigens niet alleen kansen voor kenniswerkers maar ook voor bewoners van stadsdeel Zuidoost op het gebied van werk, stages en opleidingen.

1. Bijdragen aan stedelijke woningbouwopgave De woningbehoefte in Amsterdam is enorm; meer aanbod is met name gewenst in de goedkope en middeldure segmenten. In het Strategiebesluit voor Amstel III (2012), het herziene Investeringsbesluit voor Amstel III (2017) en in de Koers 2025 wordt de Amstelcorridor aangewezen als belangrijk woningbouwgebied met potentieel plek voor circa 39.000 woningen, waarvan ongeveer 15.000 woningen in Amstel III. Belangrijke opgave voor dit gebied is om het woonprogramma af te stemmen op de vestigingsvoorkeuren van nieuwe

3. Versterken stedelijke Zuidflank Afgelopen jaren heeft het in de Amstelcorridor gegist van de initiatieven en ontwikkelplannen. Dat fenomeen ondersteunt het stedelijk beleid om de hele Zuidflank van de stad te versterken nieuwe stedelijke woon/werkmilieus. Dit beleid staat onder meer vastgelegd in de Structuurvisie (2011), Koers 2025 (2016) en de beleidsnota Ruimte voor de economie van morgen. De Structuurvisie legt bijvoorbeeld een relatie tussen de ontwikkeling van de economische knooppunten Schiphol, Zuidas, Arenapoort/Amstel III en de versterking van de Zuidflank.

2.2 Transformatiedoelen

23

1Zuidoost De transformatiedoelen voor Amstel III passen naadloos op de Gebiedsagenda van Amsterdam-Zuidoost. Daarin wordt de potentie van het gebied (plus Arenapoort) onderkend en pleit de gebiedsagenda voor het realiseren van een economisch sterk, multifunctioneel, duurzaam en levendig gebied. Tegelijk is er enige zorg over segregatie tussen Amstel III aan de ene kant van het spoor en de rest van Zuidoost aan de andere kant. De besturen van stad en stadsdeel willen voorkomen dat er twee gescheiden werelden ontstaan van een hip-en-succesvol Amstel III versus een sociaaleconomisch kwetsbare wijk oostelijk van het spoor. Eind 2017 nam de gemeenteraad daarom de Motie 1Zuidoost aan, waarin de Bijlmer en Gaasperdam mee moeten kunnen profiteren van de komst van nieuwe wijken aan de westkant van het spoor.

Project ‘Spoor als ruggengraat’ Op veel plekken werkt de spoorbaan nu nog als harde scheiding. De bebouwing staat vaak op afstand met zijn rug naar het spoor en de openbare ruimte heeft meestal geen duidelijke functie. Met de bouw van circa 45.000 woningen (tot 2040) aan weerszijden van het spoor zullen de verkeersstromen door de onderdoorgangen ongetwijfeld toenemen, maar dat leidt niet vanzelf tot een aantrekkelijke veilige omgeving. Dat is juist wel belangrijk, ook omdat een succesvol OV vraagt om een uitmuntende omgevingskwaliteit rond de metro/treinstations. De gemeente heeft daarom in 2020 een zogeheten ‘Fase nul verkenning’ gedaan naar alle ruimtelijke verbetermogelijkheden rond het spoor, in overleg met het stadsdeel, Prorail/NS Vastgoed, Metro en Tram, lopende projecten langs het spoor en andere stakeholders. Dat heeft geleid tot drie hoofdopgaven voor de spoorzone: 1. De spoorzone ontwikkelen tot een groene, klimaatbestendige en ecologisch waardevolle strook; 2. Herinrichting tot een hoogwaardige ruimte voor ontmoeten, sport, spelen en verblijven; 3. De stationsomgevingen doorontwikkelen tot aantrekkelijke levendige transitplekken. Momenteel is de spoorzone versnipperd ondergebracht in diverse deelgebieden.

De gemeente gaat in 2020/2021 onderzoeken of een programma-organisatie boven de deelgebieden kan helpen om een integrale visie voor de spoorzone te waarborgen, met pilots en inspiratiebijeenkomsten waarin ook bewoners een belangrijke rol spelen.

24

4. Versterken stadsdeel Zuidoost Zoals reeds opgemerkt werd Amstel III oorspronkelijk ontwikkeld als monofunctioneel werkgebied, met een goede regionale verkeersinfrastructuur. Lokale verbindingen met de rest van Zuidoost werd indertijd als minder belangrijk gezien. Een belangrijk transformatiedoel is dan ook om die keuze uit het verleden te repareren en Amstel III steviger te verbinden met de Bijlmer. Niet alleen ruimtelijk, maar ook sociaaleconomisch en maatschappelijk. Bestaande harde overgangen (zoals de spoordijk), maar ook de functionele scheiding tussen de gebieden zullen met de tijd langzaam gaan vervagen. Bijvoorbeeld door functiemenging in Amstel III en een integrale programmering van voorzieningen, zodat mensen aan weerskanten van het spoor profijt ondervinden van de transformatie.

“In essentie wordt Amstel III een uitbreiding van de buurten aan de andere kant van het spoor, in plaats van een losstaande ontwikkeling op zichzelf...”

2.3 Ontwikkelpijlers Bovengenoemde transformatiedoelen maken meer kans van slagen als zij kunnen steunen op een sterke eigen gebiedsidentiteit van Amstel III, die de wijk op positieve wijze positioneert ten opzichte van stad en regio. Om aantrekkingskracht uit te oefenen op bedrijven, bezoekers en woningzoekenden moet Amstel III het heersende beeld van een saaie kantorenstrook in de komende jaren van zich af schudden. De transformatie biedt volop kansen om dat voor elkaar te krijgen. Uit gesprekken met stakeholders in het gebied zijn drie na te streven kwaliteiten voor Amstel III naar voren gekomen, die goed bij het gebied passen, en alle drie richting en ‘kleur’ zouden moeten geven aan alle komende ontwikkelingen. Deze drie kwaliteiten worden sindsdien als ontwikkelpijlers of motto gehanteerd. Pijler 1: de uitnodigende stadswijk De eerste ontwikkelpijler van Amstel III is het maken van een uitnodigende wijk, met kansen en plekken voor iedereen: • Starters en doorstromers: Amstel III wil bekend staan als ‘arrival place’ waar nieuwkomers, starters en mensen uit Zuidoost relatief snel een woning kunnen vinden, met een goed pakket aan voorzieningen op loop- en fietsafstand.

• Vrijheid om te experimenteren: Amstel III zucht niet onder de ‘ballast’ van historische monumentale gebouwen. Hier is nog ruimte voor experimenten, bijvoorbeeld met tijdelijke bouwsels, innovatieve architectuur, soorten openbare ruimte en nieuwe vormen van gemengd wonen, werken en recreëren. Daartoe wordt niet alleen ruimte geboden aan grote institutionele ontwikkelaars, maar ook aan kleinschalige eigenwijze opdrachtgevers met bijzondere ideeën. • Kleinschalige bedrijven: Amstel III staat open voor kleinschalige en/of ambachtelijke bedrijven die geen overlast geven, zoals startups, kleine maakindustrie, werken aan huis, muziek en media, ateliers, broedplaatsen en bedrijfsverzamelgebouwen. Denk bijvoorbeeld aan het huidige LOLA, Brouwerij Kleiburg en Prospect Eleven. • Sociaal: de transformatie heeft oog voor het unieke ‘DNA’ van Zuidoost, wil een kansenmotor zijn voor bewoners, jongeren en ondernemers in het stadsdeel, en heeft sociale veiligheid op straat hoog in het vaandel staan. Pijler 2: de verbonden stadswijk De tweede ontwikkelpijler van Amstel III is het werken aan een wijk met optimale verbindingen; tussen mensen, buurten, stad en regio: • Uitstekende regionale bereikbaarheid: Amstel III ligt middenin de ‘snelwegenruit’ A2, A1, A9 en A10, met regionale fietsroutes, drie metrostations en twee treinstations.

Een reiziger is binnen 20 minuten in de binnenstad, Schiphol, Utrecht of Almere. Dat maakt de wijk per definitie aantrekkelijk voor veel bewoners, kantoren en bedrijven. • Aanhelen lokale fiets- en looproutes: Anders dan de regionale verbindingen zijn de lokale routes in Amstel III duidelijk voor verbetering vatbaar. Voor een succesvolle transformatie zijn lokale investeringen in betere fiets/looproutes noodzakelijk. Dat geldt ook voor de hoofdfietsroutes tussen Amstel III en de binnenstad.

25

Duurzaamheid is normaal geworden Dit geactualiseerde Ontwikkelperspectief heeft geen apart hoofdstuk over duurzaamheid. Dat is een bewuste keuze geweest. De tijd is eigenlijk voorbij dat duurzaamheid moet worden geïntroduceerd als nieuwe toegevoegde ambitie voor gebiedsontwikkelingen. Het is in Amstel III een normaal aspect geworden, een integraal onderdeel van alle herinrichting- en transformatieprojecten. Bijvoorbeeld door duurzaamheidsprestaties op te nemen in deelgebiedsvisies, afsprakenbrieven met ontwikkelaars, aanbesteding van werken in de openbare ruimte en het omgevingsplan. De stedelijke Agenda Duurzaamheid heeft gevolgen voor hoe de transformatie van Amstel III wordt aangevlogen. Duurzaamheid is dan ook één van de vijf belangrijkste uitgangspunten voor de ruimtelijke aanpak (zie hoofdstuk 6.1). Daarnaast leidt de duurzaamheidsagenda tot maatwerk opgaven per deelgebied, buurt of kavel. Vanwege de verregaande technische detaillering van die opgaven en oplossingen zijn ze ondergebracht in de bijlage over Deelgebieden van Amstel III.

Figuur: een duurzame warmte (en soms koude) voorziening staat bovenaan bij de transformatie van Amstel III. Maar omdat het gebied bestaat uit verschillende generaties bebouwing, kan niet overal dezelfde warmtevoorziening worden toegepast. Oudere gebouwen zijn vaak afhankelijk van een hoge temperatuur warmtenet, nieuwe gebouwen kunnen uit de voeten met lauwe warmte van bijvoorbeeld een datacenter. In Amstel III is het dus zaak om een slim stelsel van restwarmte- en koudenetten te maken, met leidingen en tussenstations van uiteenlopende temperaturen.

26

• Clusters rond metrostations: De metrostations Bullewijk en Holendrecht liggen nu nog een beetje eenzaam aan de rand van Amstel III, terwijl ze juist een sterk verbindende functie kunnen hebben. Bijvoorbeeld door woningbouw en voorzieningen een ‘voorkant ‘ te geven aan de stations. De directe stations- omgeving kan een overstappunt (hub) worden tussen auto en metro of fiets. Zulke hubs reduceren de verkeersdruk binnen de ring A10. • Spoor als ruggengraat: Er liggen ook kansen voor een programmatische verbondenheid met de omgeving. Door het programma van woningbouw, werk, zorg, cultuur, winkels en recreatie af te stemmen met stadsdeel Zuidoost moet het mogelijk zijn om win-winsituaties te creëren voor mensen aan beide kanten van het spoor. • Bewoners Zuidoost: nieuwe bewoners in Amstel III raken verbonden met bewoners in heel Zuidoost; mensen voelen betrokkenheid met het stadsdeel en met elkaar. Pijler 3: de gezonde stadswijk De derde ontwikkelpijler van Amstel III benut ten volle de al aanwezige ingrediënten voor gezonde, leefbare wijk: • Leefomgeving: Amstel III biedt mogelijkheden voor een optimale luchtkwaliteit met autoluwe buurten, duurzame warmte (geen schoorstenen, ook niet voor houtkachels) en een groene herinrichting van de openbare ruimte.

Conform beleidsdoelen van De Bewegende Stad biedt de ruimtelijke opzet van Amstel III allerlei kansen voor uitnodigende fiets- en wandelroutes, sport- en speelplekken.

• Health & Technology: Het AMC is een belangrijk zorgcluster van nationale betekenis. Rond het ziekenhuis vestigen zich veel aanverwante bedrijven en laboratoria, een gezondheidscentrum en apotheek. Innovaties uit dit zorgcluster kunnen mogelijk direct worden toegepast in senioren- en zorgwoningen in Amstel III. • Amstelscheg: Amstel III ligt op een steenworp afstand van de Amstelscheg. Dit weidse landschap heeft grote cultuurhistorische waarde en biedt recreatieve mogelijkheden zoals wandelen, fietsen, watersport en picknicken. Nieuwe langzaam verkeerroutes over de A2 ontsluiten de Amstelscheg direct voor bewoners van Amstel III en heel Zuidoost. Daarnaast kunnen bewoners van Amstel III vrij gemakkelijk naar de strandjes van de Gaasperplas en Ouderkerkerplas. • Ecologische structuur: De transformatie van kavels en infrastructuur biedt interessante mogelijkheden om ecologische structuren te versterken. Vooral de Molenwetering, de spoorzone, het Paasheuvelwegpark en Meibergpark hebben een aanzienlijke ecologische waarde, vooral in combinatie met doorgaande waterstructuren. In de spelregels van hoofdstuk 6 wordt die potentie dan ook optimaal benut. Ook in de gebiedsvisies van te transformeren buurten worden spelregels gesteld aan ecologie in de openbare ruimte en natuurinclusief bouwen.

• Sport: In Amstel III krijgt sport de ruimte, vooral in de informele sfeer. Het recentelijk aangelegde Spoorpark Noord en -Zuid is al een geliefde plek om hard te lopen en de openbare sporttoestellen te gebruiken. De overkluizing van de A9 geeft duursporters interessante opties voor lange routes naar Gaasperdam, het Gein en de Gooi- en Vechtstreek. Populaire sportmerken zitten in kantoren aan de Hoogoorddreef en organiseren bootcamps. Rond die Hoogoorddreef, maar ook rond het AMC, liggen nog meer kansen voor sportactiviteiten. Ajax trainingscomplex De Toekomst biedt ruimte voor amateurvoetbal en mogelijk wordt ten noorden van De Toekomst nog meer sportprogramma gerealiseerd, wat extra mogelijkheden biedt voor de bewoners van Amstel III. 27

3. Waar staan we nu Sinds het Investeringsbesluit van 2017 is er in Amstel III veel gebeurd en krijgt de transformatie momentum met de bouw van enkele duizenden woningen. Na jaren van aftasten groeit het commitment van marktpartijen om een levendige woon/werkwijk te creëren. In een leerzaam proces van co-creatie blijken gemeente en markt elkaar te respecteren en aan te vullen. Nu de bouwkranen verrijzen begint de voormalige kantorenstrook echt van kleur te verschieten.

Bij de vaststelling van het vernieuwde Investeringsbesluit Amstel III (2017) werd afgesproken om het Ontwikkelperspectief en het Financieel Kader in principe elke vier jaar te actualiseren. Dit hoofdstuk blikt daarom kort terug op de jaren 2017-2020. Vervolgens volgt een analyse waar de transformatie op dit moment staat en welke accentverschuivingen worden voorgesteld voor de jaren 2021-2024.

3.1 Tussentijds bijsturen De transformatie van Amstel III is een geleidelijk proces van steeds weer maatwerk planvorming, sloop, nieuwbouw en herontwikkeling dat misschien een hele generatie kan duren. Gemeentelijke plannen of visies moeten daarom ver in de toekomst kijken. Tegelijkertijd is er ook de korte termijn van actieve grondexploitaties in het gebied, met uitgaven en inkomsten, die een veel kortere tijdshorizon hebben. Bij de besluitvorming rond het Investeringsbesluit van 2017 werd bepaald dat de ontwikkelstrategie, het ontwikkelperspectief en het financiële kader elk zijn eigen tijdhorizon hanteert, maar dat het geheel wel elke 4 jaar wordt geëvalueerd om bij te kunnen sturen.

3.2 Jaren 2017-2020 In 2018 tot en met 2020 is het college van B&W tweemaal per jaar met een stand van zaken notitie geïnfor-