- 13 Grondzaken (31) 1. Beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechte

Pagina 24 van 49

5.2. Parkeren Parkeren hangt direct samen met andere functies, maar is toch een functie die in veel gevallen zelfstandig exploitabel is. Binnen het grondwaardebeleid is parkeren dan ook een aparte bestemming, waarvoor specifieke grondwaarden gelden. Alleen bij afzonderlijke parkeerplaatsen bij woningen, zoals hieronder nader omschreven, wordt een andere benadering gevolgd. De grondwaarde van parkeren wordt marktconform en genormeerd residueel bepaald. De grondwaarde hangt onder meer af van:  de bouwvorm: maaiveld, bebouwd, verdiept etc.;  het type parkeren: stallings- of openbare parkeergarage;  het geldende parkeerbeleid;  de parkeerdruk dan wel beschikbaarheid van parkeerplaatsen;  de exploitatievorm: koop, verhuur of uurtarieven. In een aantal gevallen is de marktconforme residuele grondwaarde van parkeren nihil of negatief. De gemeente Amsterdam hanteert in dat geval een minimum erfpachtgrondwaarde voor parkeren bij bestaande erfpachtrechten, welke gelijk is aan de erfpachtgrondprijs van nieuwe erfpachtuitgiften met bestemming parkeren. Op deze prijs wordt nog de depreciatiefactor toegepast conform paragraaf 2.4. De Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is ook van toepassing voor aanhorigheden bij woningen. Hieronder vallen ook één of enkele afzonderlijke parkeerplaatsen bij een woning.

De parkeerplaats dient dan te behoren aan de erfpachter van de woning. In deze gevallen wordt de buurtstraatquote van de woning ook toegepast op de parkeerplaats om de erfpachtgrondwaarde van de parkeerplaats te verkrijgen, mits de overstap van de erfpachtrechten tegelijk plaatsvindt. Daarmee wordt voorbijgegaan aan het feit dat de verhouding tussen de grondwaarde en de totale vastgoedwaarde van de parkeerplaats anders kan zijn dan van de woning. Zo wordt voorkomen dat er ingewikkelde grondwaardeberekeningen nodig zijn voor een enkele parkeerplaats bij een woning. Indien de parkeerfunctie geen onderdeel is van de WOZwaarde zal Grond & Ontwikkeling de onbezwaarde waarde van het object bepalen (zie notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”). Alleen bij afzonderlijke parkeerplaatsen bij woningen waarop de overstapregeling van voortdurend naar eeuwigdurende erfpacht van toepassing is of bij parkeerplaatsen die onderdeel uitmaken van de WOZ-waarde van de woning, wordt de grondwaarde gebaseerd op de WOZ-waarde, in lijn met de methodiek voor wonen.

5.3. Overige bestemmingen In Amsterdam is een grote diversiteit aan overige bestemmingen, waarvoor vaak een bepaling van de grondwaarde noodzakelijk is. Het gaat hierbij om de volgende categorieën: 1. sociaal-maatschappelijke bestemmingen op het gebied van onderwijs, religie, opvang, welzijn, zorg, sport en medische bestemmingen; 2. nutsvoorzieningen zoals onderstations, gelijkrichterstations, gasverdeelstations, gasontvangstations, glasvezelverdeelstations, trafohuizen, kabels en leidingen voor distributie van energie, telefonie, internet en water; 3. overige bestemmingen zoals warmte-koudeopslag (WKO), reclamemasten en windmolens.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 25 van 49

Ad 1. Sociaal-maatschappelijke bestemmingen De grondwaarde voor deze voorzieningen wordt bepaald vanuit het uitgangspunt van een commerciële vastgoedexploitatie. Vastgoed(realisatie) en de vastgoedexploitatie zijn steeds meer losgekoppeld van de zorg- of dienstverlening, die vanuit het vastgoed geleverd wordt. Gevolg hiervan is dat de overheid nu niet meer de enige aanbieder is van dit type vastgoed en dat de vastgoedexploitatie commerciëler is. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Voor deze voorzieningen is het uitgangspunt dat de grondwaarden residueel worden bepaald. In sommige gevallen leidt marktwerking tot een commercieel winstgevende businesscase en is een residuele grondwaarde op zijn plaats, waar dit niet het geval is geldt de minimale erfpachtgrondwaarde. Dit wordt van geval tot geval beoordeeld. Grondwaarde zorgverleners Er bestaat een grote variëteit aan zorgverleners, zoals huisartsen, fysiotherapeuten, apotheken, thuiszorg en consultatiebureaus. Daarnaast zijn er de reguliere ziekenhuizen. In beide categorieën zijn zorgverleners in toenemende mate commercieel georiënteerd of privaat gefinancierd. Er worden marktconforme huren betaald. Ziekenhuizen maken soms gebruik van zogenaamde ‘saleand-leaseback-constructies’, waarbij het vastgoed tegen commerciële waarden in de boeken staat.

In theorie zou dan een commerciële huur kunnen gelden, waarmee ziekenhuizen niet zondermeer in aanmerking komen voor de vaste lage grondwaarde. Markthuren rechtvaardigen marktconforme grondwaarden die residueel bepaald worden. Daarom geldt voor alle zorg gerelateerde bestemmingen dat Grond & Ontwikkeling de grondwaarde residueel bepaalt met maatwerk op basis van marktconformiteit. Ad 2. Nutsvoorzieningen Nutsvoorzieningen zijn essentiële voorzieningen, die elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen zou moeten kunnen verkrijgen. Zij betreffen niet alleen vastgoed voor het ‘transport’ van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en infrastructuur voor openbaar vervoer. Ook netwerken, zoals kabeltelevisie en glasvezel die zijn opengesteld voor andere aanbieders, behoren tot nutsvoorzieningen. Datacenters worden niet beschouwd als nutsvoorzieningen. Nutsvoorzieningen vielen aanvankelijk vaak direct onder de verantwoordelijkheid van de overheid. In de loop van de tijd zijn de meeste van deze voorzieningen op afstand geplaatst: eerst in de vorm van stichtingen of overheidsvennootschappen, maar tegenwoordig wordt ook vaak gekozen voor privatisering. Wel ziet de overheid erop toe dat bij privatisering het algemeen belang en de betaalbaarheid voldoende gewaarborgd blijven.

Voor nutsvoorzieningen geldt een vaste erfpachtgrondwaarde welke gelijk is aan de vaste erfpachtgrondprijs voor nutsvoorzieningen bij nieuwe uitgiften. Voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer, zoals tramrails, haltes en dergelijke, worden gerekend tot de weginrichting. Hier wordt geen grondwaarde voor berekend. Voorzieningen als gelijkrichterstations, eindhuisjes, waarin bus/tramchauffeurs hun rustruimte hebben en de lijnmanager kantoor houdt, behoren wel tot de nutsvoorzieningen.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 26 van 49

Ad 3. Overige bestemmingen Warmte-koudeopslag (WKO) WKO-installaties zijn géén onderdeel van de openbare energievoorziening (en vallen daarmee niet onder de nutsvoorzieningen). Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve CV- of airco-installatie. WKO-installaties kunnen deel uitmaken van een erfpachtrecht of worden, wat doorgaans het geval is, ondergebracht in een apart opstalrecht. De exploitatie van een WKO is vaak in handen van een aparte partij. Een WKO-installatie bestaat uit de in de ondergrond gelegen bron(nen) en de installatieruimte. Omdat de gemeente niet in staat is de geschiktheid van de ondergrond voor warmte-/ koudebronnen te garanderen, is ervoor gekozen om voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen, een vaste grondwaarde, gelijk aan de grondprijs voor een WKO-installatie bij een nieuwe uitgifte te hanteren en geen residuele berekening toe te passen. Bij een residuele berekening is het immers noodzakelijk een goede inschatting te maken van de opbrengsten en dat is bij een WKO nog niet mogelijk. Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke grondwaarde berekend.

Voor de installatieruimte wordt de grondwaarde bepaald op basis van de bruto vloeroppervlakte van de opstelruimte van de WKOinstallatie - inclusief bijbehorende meet- en regelapparatuur - en de grondwaarde voor de functie waarvoor de WKO-installatie bestemd is. Als de WKO-installatie meerdere functies bedient, dan komt de grondwaarde tot stand op basis van een gemiddelde grondwaarde van alle gekoppelde bestemmingen, naar vloeroppervlakte gewogen. Alle overige bestemmingen De grondwaarden voor alle overige bestemmingen zoals reclamemasten, windmolens en dergelijke worden residueel bepaald.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 27 van 49

6.Bepaling van canon en afkoopsom De erfpachtgrondwaarde vormt de grondslag voor de canon en de afkoopsom. Canon en/of afkoopsom zijn de uiteindelijke betalingen van erfpachters aan de gemeente. In dit hoofdstuk wordt de bepaling van de canon (paragraaf 6.1) en de afkoopsom (paragraaf 6.2) toegelicht.

6.1. Bepaling van de canon De canon wordt berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage (uitleg hieronder). De canon wordt bij eeuwigdurende erfpacht jaarlijks aangepast aan de inflatie. Daarnaast kan de canon worden aangepast wanneer het erfpachtrecht wordt gewijzigd, zoals bij aanpassingen van de bebouwing en/of de bestemming. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon ook herzien aan het einde van het tijdvak. De afkoopsom volgt uit de canon, want deze behelst immers het afkopen van de toekomstige canonbetalingen (bij voortdurende erfpacht tot einde tijdvak, bij eeuwigdurende erfpacht voor een oneindig lange periode). Het canonpercentage voor wijzigingen van een eeuwigdurend erfpachtrecht onder de Algemene Bepalingen 2016 is gelijk aan het canonpercentage voor nieuwe gronduitgifte onder de Algemene Bepalingen 2016. Dit canonpercentage is momenteel 2,39% en wijzigt wanneer het rendement op staatsleningen met een resterende looptijd van 10 jaar verandert. Dit canonpercentage is gebaseerd op de volgende parameters en formule: Canonpercentage 2020 voor de AB2016

berekening canon %

d-i = 1+d

4,5% - 2% 1 + 4,5%

= 2,39%

Parameters nominale rente: 10-jaars staatsrente (nr)

-/- 0,4%11

reële rente: 10-jaars staatsrente (r=nr – i)

1,00%12)

risico-opslag (r0)

1,50%

inflatieverwachting (i)

2,00%

disconteringsvoet (d=r+ro+i)

4,50%

De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige bedragen worden gecorrigeerd om ze vergelijkbaar te maken met een bedrag nu.

11) Peildatum 1 oktober 2019 afgerond op 1 cijfer achter de komma 12) De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is -1,4%. De reële rente is beperkt tot een bandbreedte van 1% tot 3%.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 28 van 49

Voor erfpachtrechten waarop Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing zijn, worden de canonpercentages elk kwartaal gepubliceerd door de gemeente. Bovenstaande canonpercentage en formule is niet van toepassing op deze voortdurende erfpachtrechten.

6.2. Het bepalen van de afkoopsom De afkoopsom is de netto contante waarde van de reeks canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente verschuldigd is voor de overeengekomen periode van zijn erfpachtrecht (tot einde tijdvak bij voortdurend of oneindig bij eeuwigdurend). De netto contante waarde van een opbrengststroom is een berekening waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat een bedrag nu niet gelijk is aan een gelijk bedrag over een jaar. Om de netto contante waarde van de canonbetalingen te bepalen, gelden dezelfde parameters als voor het bepalen van het canonpercentage voor de Algemene Bepalingen 2016: de disconteringsvoet en de inflatieverwachting. Ook bij een eeuwigdurende reeks canonbetalingen is het mogelijk een afkoopsom te bepalen. De huidige waarde van de canonbedragen die heel ver in de toekomst zijn gelegen is nihil. Hierdoor is de netto contante waarde van toekomstige canonbetalingen niet oneindig groot. Als er bij eeuwigdurende erfpachtrechten enige tijd na gronduitgifte wordt gekozen voor afkoop, dan bepaalt de gemeente de afkoopsom door de actuele canon (die jaarlijks is gecorrigeerd voor inflatie) te delen door het actuele canonpercentage. De afkoopsom is minimaal gelijk aan de bij uitgifte in de erfpachtakte opgenomen erfpachtgrondwaarde.

Bij voortdurende erfpachtrechten worden de geprognotiseerde canonbetalingen tot einde van het tijdvak netto contant gemaakt. Hierbij wordt de disconteringsvoet gebruikt die onderdeel is van het canonpercentage voor de AB 2016, deze is nu 4,5%. Voor een canon die jaarlijks wordt aangepast met de daadwerkelijke inflatie wordt uitgegaan van een inflatieverwachting van 2%. Daarnaast wordt het indexeringsregime in acht genomen welke volgt uit de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen. Zo wordt bij de Algemene Bepalingen 2000 bijvoorbeeld de inflatie met 1%punt naar beneden bijgesteld. De exacte berekeningswijze van de afkoopsom is opgenomen in de door het College van B&W vastgestelde Afkoopinstructie.

6.3. Keuze tussen canonbetaling en afkoop Bij wijzigingen van bestaande erfpachtrechten gedurende het lopende tijdvak kan er een canonverhoging van toepassing zijn. Er wordt dan aangesloten bij het betalingsregime dat al op het erfpachtrecht van toepassing is. Dus als een erfpachtrecht is afgekocht, dan moet de canonverhoging als gevolg van een wijziging van het erfpachtrecht ook worden afgekocht. Wanneer er canon wordt betaald kan bij een wijziging van het erfpachtrecht de canon worden aangepast en heeft de erfpachter de keuze de nieuwe canon periodiek te gaan betalen of zijn toekomstige betalingsverplichting af te kopen. Bij canonwijziging als gevolg van overstap naar eeuwigdurende erfpacht kan er een andere regeling van toepassing zijn. Bij voortdurende erfpachtrechten kan de canon alleen tot het einde van het tijdvak worden afgekocht. Bij herziening van het erfpachtrecht aan het einde van het tijdvak en bij de conversie van een tijdelijk erfpachtrecht naar een voortdurend of eeuwigdurend erfpachtrecht heeft de erfpachter altijd de keuze tussen het betalen van een periodieke canon of het afkopen van zijn betalingsverplichting (tot einde van het tijdvak).

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 29 van 49

Bijlage 1 Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies Inleiding Een precieze omschrijving van de bestemming, gebruiksvorm of functie van het erfpachtrecht is een vereiste om de juiste erfpachtgrondwaarde te bepalen. Hieronder volgt een niet-uitputtende opsomming van bestemmingen en gebruiks-vormen/functies met de bijhorende toelichting. In de akte van vestiging/wijziging van het erfpachtrecht wordt nader uitgewerkt wat voor dit erfpachtrecht de geldende bestemming is en wat het toegestane gebruik of functie is. Dit is van groot belang bij de woonbestemmingen en niet-woonbestemmingen die een groot aantal uiteenlopende gebruiksvormen/functies hebben zoals horeca, cultuur & ontspanning, recreatie, sport en sociaal-maatschappelijk. Wonen Voor de onderscheiden woonfuncties gelden verschillende voorwaarden ten aanzien van: uitpondtermijnen, maximale huurniveaus, huurindexaties, toewijzingsbeleid, antispeculatiebeding e.d. Zie het woonbeleid voor een nadere toelichting op de actuele voorwaarden per woonfunctie wordt Soorten woonbestemmingen: • Koopwoning • Middeldure huurwoning • Markthuurwoning • Sociale huurwoning Soorten woon/gebruiksvormen/functies: • Eengezinswoning • Meergezinswoning • Woonwerkwoning • Dienst- of bedrijfswoning  Woonboten

Koopwoning Een koopwoning is een woning die verkocht mag worden aan een erfpachter-gebruiker, waarbij de koopsom van het erfpachtrecht tot stand komt door de vrije werking van de woningmarkt, die bepaald wordt door vraag en aanbod. Markthuurwoning Een markthuurwoning is een woning die geen sociale huurwoning is. Middeldure huurwoning Markthuurwoning met een huur tussen de liberalisatiegrens (thans €737,14) en € € 1.027,37 (prijspeildatum 2020). Voor de middeldure huurwoningen geldt een aangepaste erfpachtgrondprijs, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 30 van 49

Sociale huurwoning (niet van toepassing bij eeuwigdurende erfpacht) Een sociale huurwoning in het kader van het beleid voor grondwaardebepaling is een woning die verhuurd wordt door een toegelaten instelling in het kader van haar volkshuisvestelijke taak en waarbij op het erfpachtrecht de Algemene Bepalingen 1985 of Algemene Bepalingen 1998 van toepassing zijn. Eengezinswoning Een eengezinswoning is een grondgebonden woning met een eigen dak. Vanaf de grond tot en met het dak en tussen de woning scheidende wanden behoort de bouwmassa tot één woning. Meergezinswoning Een meergezinswoning is een gestapelde woning die deel uitmaakt van een bouwblok waarin niet alle wooneenheden grondgebonden zijn. Woonwerkwoning Een woonwerkwoning is een woning waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) gebruikt wordt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die in het geldende bestemmingsplan staan voor dat afwijkende gebruik. Er is niet altijd sprake van een duidelijke scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Dienst- of bedrijfswoning Een woning slechts bestemd voor bewoners, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is. De woning is vaak verbonden aan een bepaalde functie of beroep (dienstwoning), of aan een bedrijf (bedrijfswoning).

Woonboot Een woonboot is een verblijfsobject dat bestemd is voor permanente dan wel recreatieve bewoning en dat op of in het water is gelegen, met vaste ligplaats met walaansluiting en niet direct geschikt om als vervoermiddel te gebruiken. Niet-wonen Soorten niet-woonbestemmingen (deze lijst is niet-uitputtend):  Bedrijfsruimte  Co-locatie (communication-locations)  Cultuur & ontspanning  Detailhandel  Horeca  Jachthaven  Kantoorruimte  Laboratorium  Nutsvoorzieningen  Parkeren  Reclamemasten  Recreatie  Sociaal-maatschappelijke voorzieningen  Sport  Warmte-koudeopslag

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021



Pagina 31 van 49

Windmolen

Bedrijfsruimte binnen een bedrijventerrein Bedrijfsruimte is het vastgoed dat: 1) voldoet aan functionele eisen, zoals een hoog plafond, zware maximale vloerbelasting, grote vrije overspanning, de aanwezigheid van overheaddeuren en loadingdocks, en 2) gebruikt wordt voor productie, groothandel, transport, opslag, distributie, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70% of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. De overige 30% mag worden gebruikt als ondersteunend kantoor of facilitaire ruimte. Wonen is hierbij nadrukkelijk uitgesloten. Laboratoria en datacenters vallen niet onder de bestemming bedrijfsruimte. Bedrijfsruimte buiten een bedrijventerrein Buiten een bedrijventerrein gelegen vastgoed ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten met een ander karakter dan dat van winkels of kantoren. Wonen is hierbij nadrukkelijk uitgesloten. Co-locaties Een co-locatie (communication-locations) is een ruimte met als hoofdfunctie grootschalige digitale distributie, opslag en beheer van data in de informatietechnologie en/of telecommunicatie. Het betreft ICT en ICT-gerelateerde bedrijvigheid, zoals switchhouses, datacenters en hostingactiviteiten.

Cultuur & ontspanning Onder cultuur & ontspanning vallen alle vrijetijdsvoorzieningen die al dan niet in een overdekte ruimte de functie hebben van cultuur en ontspanning, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn theater, saunacomplex en bioscoop. Omdat een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze bestemming valt, moet het precieze toegestane gebruik of de functie van de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden. Detailhandel Detailhandel is het fysiek (in tegenstelling tot online) leveren van goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. Binnen de bestemming detailhandel wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende gebruiksvormen/functies: winkels, grootschalige detailhandelvestigingen en perifere detailhandelvestigingen. Ondernemingen binnen de sector consumentgerichte dienstverlening hebben in de regel dezelfde ruimtelijke uitstraling als winkels (vaak gevestigd in winkelstraten en de diensten worden, net als bij winkels, veelal aangeboden via een balie). Daarom valt consumentgerichte dienstverlening onder de bestemming detailhandel. Horeca De afkorting horeca staat voor ‘hotel, restaurant en café’. Naast deze drie hoofdtypen onderscheidt de gemeente in bestemmingsplannen een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze bestemming.

In de erfpachtvoorwaarden moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of de functie.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 32 van 49

Een hotel is een accommodatie met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend één- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, waar afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten en passanten. Ook appartementen met hoteldiensten behoren hiertoe. Gemeente hanteert de Europese Hotel Classificatie. Een restaurant en café is een etablissement dat etenswaren en/of dranken verschaft voor directe consumptie ter plekke, eventueel in combinatie met afhaalmogelijkheid. Een shortstay accommodatie is een accommodatie die bedrijfsmatig logies aanbiedt voor verblijf van tenminste 1 week tot maximaal 6 maanden. Shortstay-appartementen kunnen alleen nog worden gerealiseerd in nieuwbouw en transformatieprojecten als het bestemmingplan shortstay op die locatie uitdrukkelijk toestaat. Jachthaven Een jachthaven is een accommodatie met ligplaatsen voor (plezier)vaartuigen, eventueel in combinatie met reparatie van vaartuigen, exploitatie van (winter)stalling voor vaartuigen en verkoop van motorbrandstoffen en andere benodigdheden voor vaartuigen waarbij het waterperceel minimaal 60% bedraagt van het totale perceel. Het landperceel van maximaal 40% is bedoeld voor reparatie, opslag en stalling voor de jachthaven.

Kantoorruimte Kantoorruimte is vastgoed waarbinnen management, beleidsmatige, organisatorische, administratieve, zakelijke dienstverlenende en bureaugebonden werkzaamheden plaatsvinden. Laboratorium Een laboratorium is een ruimte die gebouwd is voor (wetenschappelijk) onderzoek en geschikt is om bepaalde proeven uit te voeren. Laboratoria kunnen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen. Nutsvoorzieningen Nutsvoorzieningen zijn essentiële voorzieningen, waarop elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen moet kunnen rekenen. Hiertoe behoren het vastgoed (niet zijnde kantoor) en de infrastructuur nodig voor de distributie van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en de infrastructuur voor openbaar vervoer. Parkeren Onder parkeren valt het gebruik van een terrein of ruimte of een gedeelte daarvan voor het stallen van motorrijtuigen. Enkele gebruiksvormen binnen de bestemming parkeren zijn: Openbare parkeerplaatsen Stallingsplaatsen Parkeerplaatsen op maaiveld Verdiepte parkeerplaatsen Parkeerplaatsen in een bovengrondse garage Door de veelheid aan gebruikssoorten die onder de bestemming parkeren vallen, moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden naar het precieze toegestane gebruik of functie.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 33 van 49

Reclamemasten Een reclamemast is een hoge mast of zuil waarop, al dan niet digitale, reclameborden zijn aangebracht. De hoogte van de mast/zuil kan tot 40 meter zijn. Recreatie Onder recreatie vallen alle (actieve) vrijetijdsvoorzieningen die al dan niet in een overdekte ruimte de functie hebben van recreatie, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn lasergame-hal, skydive-hal, indoor paintball, kartbaan en speelparadijs. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Onder sociaal-maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan een openbare overheidsvoorziening, onderwijsvoorziening, welzijnsvoorziening, zorgvoorziening, medische voorziening, religieuze voorziening of culturele voorziening. Afzonderlijke kantoorruimtes die bedoeld zijn voor bijvoorbeeld huisvesting van de directie of het bestuur zijn hierbij uitgesloten. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden naar het precieze toegestane gebruik of functie.

Sport Onder de bestemming sport vallen alle vrijetijdsvoorzieningen die - al dan niet in een overdekte ruimte - de functie hebben van sport, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn: sportschool, zwembad en tennispark. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden naar het precieze toegestane gebruik of functie. Warmte-koudeopslag Warmte-koudeopslag (WKO), is een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen. WKO-systemen zijn geen onderdeel van een openbare energievoorziening. Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve CV- of airco-installatie. Windmolen Een windmolen is een door wind aangedreven krachtmachine die de druk van de wind op wieken, luchtschroef of windrad rechtstreeks omzet in mechanische energie.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 34 van 49

Bijlage 2 Toelichting bepaling opstalwaarde voor wonen 1. Inleiding Deze bijlage licht de wijze waarop de opstalwaarde van woningen is bepaald toe. Aan de hand van de opstalwaarden en de WOZ-waarden van woningen zijn de buurtstraatquotes voor de bestaande woningen berekend. De opstalwaarde van een woning is door de gemeente gelijkgesteld aan de herbouwkosten van een woning. In deze bijlage wordt eerst ingegaan op het advies van de grondwaardecommissie en de toepassing daarvan (paragraaf 2). Vervolgens worden in paragraaf 3 de herbouwkosten en de gehanteerde uitgangspunten beschreven. Daarna wordt de opbouw van de herbouwkosten (paragraaf 4) en de differentiatie van de herbouwkosten (paragraaf 5) toegelicht. Paragraaf 6 maakt een vergelijking tussen herbouwkosten en verzekerde waarde. Paragraaf 7 gaat in op de relatie tussen herbouwkosten en buurtstraatquotes. Tot slot worden in paragraaf 8 de herbouwkosten verder verduidelijkt met enkele voorbeelden. De bijlage bevat overzichten van de hoogte van de herbouwkosten per m² gebruiksoppervlak voor verschillende woningtype en woninggrootte. Daarnaast zijn de toegepaste correcties voor locatie, kwaliteit en fundering in aanvullende bijlagen opgenomen. De weergegeven bedragen betreffen de kosten per m² gebruiksoppervlakte en per prijspeil 2014. 2.

Advies Grondwaardecommissie en toepassing De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht13 heeft aanbevelingen gedaan voor de bepaling van opbrengsten en kosten. Globaal samengevat is het advies van de Grondwaardecommissie (juni 2015) als volgt:  De grondwaarde wordt bepaald door de objectwaarde te verminderen met de opstalwaarde;  De WOZ-waarde dient als vertrekpunt voor de objectwaarde;  De opstalwaarde wordt bepaald door de bouwkosten te vermenigvuldigen met een verouderingsfactor;  Uitgangspunt voor de bepaling van de bouwkosten zijn de herbouwkosten. Deze is afhankelijk van tijd, grootte en woningtype;  De verouderingsfactor corrigeert de opstalwaarde voor de effecten van veroudering. De verouderingsfactor is afhankelijk van bouwjaar, leeftijd en onderhoud.

13 Dit betreft een commissie, met onafhankelijke deskundigen, die in opdracht van de gemeente een advies heeft uitgebracht

over de canonbepaling bij de invoering bij van eeuwigdurende erfpacht.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 35 van 49

Het advies van de grondwaardecommissie is zoveel mogelijk gevolgd. Voor het bepalen van de opstalwaarde heeft de gemeente er echter voor gekozen om de verouderingsfactor niet toe te passen. Het toepassen van de verouderingsfactor leidde tot hogere, en voor de gemeente onvoldoende herkenbare, grondwaarden. Door deze keuze is de opstalwaarde gelijkgesteld aan de herbouwkosten. 3. Wat zijn herbouwkosten? Voor de herbouwkosten uitgegaan van het onderstaande uitgangspunten:  Regelgeving en constructies conform prijspeil WOZ-waarde De herbouwkosten zijn gebaseerd op regelgeving geldend per 1-1-2019 inclusief brandweereisen, isolatie-eisen en energetische eisen. De brandweereisen-, isolatie- en energetische eisen zijn hoger dan van toepassing was ten tijde van de oorspronkelijke bouwaanvraag van oude panden. Onder meer trappenhuizen zijn groter en bouwmuren nemen, inclusief het isolatiepakket, meer ruimte in dan oorspronkelijk. Daarnaast geldt per 11-2019 dat alle nieuwbouwwoningen verplicht gasloos gebouwd moeten worden. Voor kleine woningen is de invloed van wijzigende regelgeving het grootst. De extra kosten worden immers omgeslagen over een kleiner gebruiksoppervlak. 

Bestaande woningtypes en oppervlaktecategorieën De herbouwkosten zijn bepaald voor alle gehanteerde woningtypes en oppervlaktecategorieën, ook voor woningtypes die momenteel niet meer gebouwd worden of woningtypes die in een bepaalde oppervlaktecategorie niet meer gebouwd worden. Een type dat niet meer gebouwd wordt is bijvoorbeeld een (klassieke) benedenwoning- bovenwoning. Kleine woningen worden (uit kosten-economisch oogpunt) bijna alleen nog gebouwd met een galerij-of een corridorontsluiting. In de huidige voorraad komen de kleine woningen echter in alle types voor.



Inclusief funderingskosten, inclusief sloopkosten Herbouwkosten worden, in tegenstelling tot de definities, bepaald door de kosten voor nieuwbouw inclusief de fundering. De fundering maakt immers deel uit van de opstal die door een erfpachter is gerealiseerd. De nieuwbouwkosten worden vermeerderd met de kosten om het object te slopen.



Inclusief inrichting en afwerking De kosten voor vaste inrichting (onder meer keukens en badkamers) en afwerking (onder meer vloer-, wand- en plafondafwerking) op basis van een gangbaar opleveringniveau bij bestaande woningen zijn meegenomen in de herbouwkosten.

4. Opbouw herbouwkosten De herbouwkosten zijn opgebouwd uit de volgende elementen: - Bouwkosten; - Bijkomende kosten; - Correctie funderingskosten - Correctie afwerking; - Correctie kwaliteit; - Correctie locatie;

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

-

Pagina 36 van 49

Correctie projectgrootte; Correctie tuin/dakterras; Correctie deelobjecten.

Bouwkosten De bouwkosten zijn de kosten om het “fysieke” bouwwerk te maken zoals arbeid, materialen en materieel (=steigerwerk, bouwketen, kranen etc.). De bouwkosten zijn geraamd door een extern bouwkostenbureau. Dit is gebeurd vanuit het oogpunt van onafhankelijke kostenbepaling, en om zo goed mogelijk aansluiting te vinden op de types van de Amsterdamse woningvoorraad, inclusief de variatie in woningoppervlakte. In de bouwkosten zijn de funderingskosten nog niet opgenomen. Deze zijn meegenomen in de correctie funderingskosten. Bij de prijsbepaling worden de woningen voorzien van een vaste inrichting en afwerking op basis van een gangbare opleveringskwaliteit binnen de Amsterdamse nieuwbouw woningmarkt: - afwerkvloer, behangklare binnenwanden en plafond voorzien van spuitwerk; - volledige (standaard)installaties; - sanitaire ruimtes met afwerking en sanitair; - keukenblok met toebehoren, niet zijnde keukenapparatuur Aanvullende afwerking voor bestaande woningen is meegenomen door middel van de correctie afwerking. De bouwkosten worden bepaald per m² gebruiksoppervlak. Hierdoor is de zogenaamde vormfactor van belang. Dit is de verhouding tussen het gebruiksoppervlak (m² GO: exclusief dragende muren, liften en trappenhuizen) en het bruto vloeroppervlak (m² BVO: inclusief dragende muren, liften en trappenhuizen).

Bij met name kleine appartementen is deze verhouding ongunstig ten opzichte van grote appartementen. Ook voor een klein appartement moet immers een lift en/of trappenhuis worden gebouwd. Om dit te ondervangen worden kleine en grotere appartementen vaak in combinatie met elkaar gebouwd, of het gebouw wordt geoptimaliseerd door het aantal appartementen per lift en/of trappenhuis te verhogen. De gemeente heeft daarom bij appartementen met gemiddelde vormfactoren gerekend. Bijkomende kosten De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de directe bouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder andere de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, financieringskosten, verkoop -verhuurkosten en algemene kosten en winst voor de projectontwikkelaar. De bijkomende kosten zijn gebaseerd op een WOZ-waarde van € 2.500 per m² gebruiksoppervlak. Overigens adviseerde de Grondwaardecommissie om geen bijkomende kosten op te nemen. De gemeente vond dit niet juist omdat er ook bij herbouw van deze kosten sprake is. Indexering opstalwaarden De oorspronkelijke kostenberekeningen ten aanzien van de opstalwaarden, die uitgevoerd zijn door een extern bouwkostenbureau, hebben prijspeil 2016.

Door middel van indexatie wordt het prijspeil van de kosten omgerekend naar het prijspeil van de WOZ-waarden. Het indexatiepercentage van peildatum 2018 naar peildatum 2019 bedraagt 6,87% voor

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 37 van 49

eengezinswoningen en 10,33% voor meergezinswoningen. Hierin zijn de effecten van structurele kostenstijging en gasloos bouwen in verwerkt. Daarnaast zijn de opstalwaarden aangepast voor marktwerking. De marktwerking van peildatum 2017 naar peildatum 2018 bedraagt 9,4%. De kosten voor eengezinswoningen en meergezinswoningen worden met dit percentage gecorrigeerd. In 2018 was de marktwerking 5,3%. Correctie funderingskosten De herbouwkosten zijn exclusief funderingskosten bepaald. De funderingskosten zijn daarom afzonderlijk toegerekend aan de verschillende woningen. Voor eengezinswoningen en meergezinswoningen zijn verschillende bedragen gehanteerd. Daarnaast is de hoogte van de funderingskosten afhankelijk van de woninggrootte. De gehanteerde funderingskosten zijn opgenomen in bijlage 2d. Voor enkele woningtypen zijn de herbouwkosten wél inclusief funderingskosten bepaald en worden de funderingskosten uiteraard niet nog los toegevoegd. De woningtypen waarvoor dit geldt, zijn opgenomen in bijlage 2e. Correctie afwerking De herbouwkosten zijn gebaseerd op het opleveringsniveau van nieuwbouwwoningen. Bestaande woningen kennen echter een uitgebreider afwerkingsniveau dan nieuwbouwwoningen. De kosten voor vloer-, plafond- en wandafwerking zijn daarom als een aparte toeslag toegevoegd aan de woningen.

Voor meergezinswoningen is € 104 m² per g0 toegevoegd, voor eengezinswoningen is € 107 per m² go gehanteerd. Correctie kwaliteit De hoogte van herbouwkosten is gerelateerd aan het kwaliteitsniveau. Dure woningen van het zelfde type hebben over het algemeen hogere kosten per m² als gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. In de WOZ-administratie is echter geen of nauwelijks registratie van het kwaliteitsniveau van de panden. Hierbij moet het kwaliteitsniveau niet verward worden met het onderhoudsniveau zoals dat in de WOZ wel wordt geregistreerd. Daarnaast zijn bijkomende kosten gebaseerd op een WOZ-waarde van € 2.500 per m² go. Woningen met een hogere (WOZ-)waarde hebben over het algemeen hogere bijkomende kosten, voor al vanwege hogere opslagen voor winst, risico en algemene kosten. Om het verschil in kwaliteitsniveau en bijkomende kosten wel mee te kunnen nemen in de hoogte van de herbouwkosten, heeft de gemeente een deel van de kosten gerelateerd aan de hoogte van de WOZ-waarde. De gemeente heeft daartoe een toeslag (zie bijlage 2a) opgenomen om dat kwaliteitsverschil te beprijzen. Zoals aangegeven is bij de herbouwkosten inclusief bijkomende kosten uitgegaan van een bepaalde marktwaarde per m² gebruiksoppervlak. De gehanteerde marktwaarde varieert per woningtype en oppervlaktecategorie.

Woningen die duurder zijn dan de gehanteerde marktwaarde krijgen een kwaliteitstoeslag van € 16 per m² op de herbouwkosten voor elke € 100 per m² hogere WOZ-waarde (bij tussenliggende WOZ-waarde wordt geïnterpoleerd). Correctie locatie

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 38 van 49

Bouwen in het centrum is duurder dan aan de randen van de stad. Centrumlocaties zijn minder goed bereikbaar, de omvang van de bouwplaats is beperkt en de kans op schade aan omliggende bebouwing is groter. Voor de extra kosten die hiervan het gevolg zijn wordt een toeslag gehanteerd per locatiecategorie. De toeslag is gekoppeld aan de buurtcombinaties van Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS). De locatietoeslag varieert voor meergezinswoningen van € 57 per m² gebruiksoppervlak voor stadsdeel Centrum, € 18 per m² gebruiksoppervlak in de stadsdelen West, Zuid en Oost tot minus € 16 per m² gebruiksoppervlak voor de stadsdelen Noord, Nieuwwest en Zuidoost. Bijlage 2b bevat de gehanteerde correctie per buurtcombinatie. Correctie projectgrootte Bij het bepalen van de herbouwkosten is uitgegaan van een gemiddelde projectgrootte van 30 woningen. Voor grotere eengezinswoningen is dit een relatief grote projectomvang. Bij grotere eengezinswoningen is de projectgrootte daarom naar beneden bijgesteld waardoor de opstalwaarde toeneemt; het is immers relatief kostbaarder om een project met weinig woningen te realiseren dan een project met veel woningen. Bij eengezinswoningen vanaf 115 m² go is daarom een toeslag van € 40 per m² go gehanteerd. Correctie tuin/dakterras Bij eengezinswoningen zijn in de herbouwkosten geen kosten meegenomen voor tuin dan wel dakterras.

Bestaande woningen kennen over het algemeen wel een tuininrichting of hebben een dakterras (bijvoorbeeld de woningen in het Oostelijk Havengebied). Bij eengezinswoningen is daarom een toeslag van € 50 per m² go gehanteerd voor de aanleg van een tuin of dakterras. Correctie deelobjecten De bepaling van de WOZ-waarde bevat een aparte waardering voor deelobjecten bij een woning. Dit soort deelobjecten betreft bijvoorbeeld carports, garageboxen, parkeerplaatsen, hobbykassen et cetera. Deze deelobjecten maken geen onderdeel uit van de berekende herbouwkosten. De kosten van deze objecten worden daarom apart aan het object toegevoegd. Onderstaande tabel bevat een overzicht van de gehanteerde deelobjecten en de daarbij behorende kosten. deelcode 1500 1510 1520 1530 1540 1550 1560 1570 1580 1580 1580 1590 2140

omschrijving kosten eenheid garageboxen geschakeld € 16.500 stuks garage aangebouwd aan eengezinswoning € 16.500 stuks Garage aangebouwd dakconstructie € 16.500 stuks Garage aangebouwd platdak € 16.500 stuks Garage vrijstaand € 20.000 stuks vrijstaande garage € 20.000 stuks vrijstaande garage € 20.000 stuks Inpandige garage € 16.500 stuks Onderpandige garage € 41.000 stuks Onderpandige garage € 31.000 stuks Onderpandige garage € 20.000 stuks carport € 2.800 stuks parkeerplaats op parkeerterrein € 2.900 stuks

Locatie

stadsdeel Centrum binnen de ring exclusief Centrum en Noord overig

Omdat de herbouwkosten van deelobject 1580, onderpandige garage, nogal kunnen verschillen is er voor gekozen de herbouwkosten te differentiëren naar locatie. Hierbij wordt aangesloten bij de extra herbouwkosten voor de locatie, zie bijlage 2b correctie locatie. Voor onderpandige garages worden er voor drie locatie categorieën andere stichtingskosten gehanteerd.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 39 van 49

Bij drive-in woningen, code 1138, worden geen extra herbouwkosten voor een deelcode garage opgenomen. De herbouwkosten van een garage zijn al opgenomen in de herbouwkosten van de drive-in woning. 5. Differentiatie herbouwkosten De herbouwkosten voor woningen zijn gedifferentieerd naar: - Woningtypes uit de WOZ; - Oppervlaktecategorieën. Door te differentiëren naar woningtypes en woninggroottes zijn de herbouwkosten bepaald voor 80% van alle woningen in de gemeente Amsterdam. Ondanks de gehanteerde differentiatie (en de gedetailleerde opbouw) blijft de bepaling van de herbouwkosten een modelmatige benadering. De gehanteerde herbouwkosten zullen daardoor niet precies aansluiten bij de verschillende individuele situaties. De herbouwkosten per woningtype en oppervlaktecategorie zijn in bijlage 2c opgenomen. Hieronder worden de woningtype en oppervlakte categorieën verder toegelicht. Woningtypes uit de WOZ Voor de bepaling van de herbouwkosten worden referentiemodellen per woningtype gebruikt. Deze referentiemodellen omvatten de binnen Amsterdam veel voorkomende woningtypes. De referenties zijn gecategoriseerd overeenkomstig de woningtypes en Soort objectcodes (SOC codes) die de belastingdienst Amsterdam hanteert voor de WOZ-waardebepaling.

Voor meergezinswoningen gaat het om de referenties galerijflat, appartement, portiekflat, flat algemeen gemengd, benedenwoning, bovenwoning, corridorflat, studentenwoning, bejaardenwoning, historische benedenwoning, historische bovenwoning, karakteristiek historische benedenwoning en karakteristiek historische bovenwoning.. Voor eengezinswoningen zijn twee-onder-één-kap woningen, repeterende tussenwoningen, nietrepeterende tussenwoningen, kop-, eind en hoekwoningen, kwadrantwoningen, grachtenpand, vrijstaande woning en drive-in woningen als referentie toegepast. In de bestaande voorraad zijn verschillende blok- en woningvormen aanwezig die onder de definitie van één woningtype vallen. Om de kosten zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de bestaande voorraad is voor sommige types gekozen voor een gemiddelde van verschillende referenties binnen dat type. Bij andere woningtypes is onderscheid gemaakt op basis van de woninggrootte.

Enkele voorbeelden:  Voor een kleine eengezins-tussenwoning is een referentie gehanteerd van een éénlaags woning en voor een grotere eengezins-tussenwoning een drielaags woning;  Voor eengezinswoningen is gemiddeld tussen de kosten voor woningen met een plat dak en woningen met een schuin dak;  Voor meergezins-portiekwoningen is uitgegaan van een gemiddelde van vierlaags woningen zonder lift, vierlaags woningen met lift en zeslaags woningen met lift. In de WOZ administratie is geen aparte registratie van die verschillende kenmerken. De herbouwkosten van niet-repeterende tussenwoningen zijn gelijk gesteld aan de herbouwkosten van grachtenpanden. De herbouwkosten voor corridorflat zijn gelijkgesteld aan appartement. Verder zijn de herbouwkosten van repeterende eindwoningen gelijke gesteld aan repeterende hoekwoningen. De kenmerken van deze woningtypen komen overeen.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 40 van 49

Oppervlaktecategorieën De herbouwkosten per m² gebruiksoppervlak verschillen tussen woningen met een klein en groot oppervlakte. In de kostenberekening is daarom uitgegaan van verschillende oppervlaktecategorieën. Zo zijn bijvoorbeeld voor meergezins-bovenwoningen de kosten uitgerekend voor woningen met een gebruiksoppervlak van 30 tot en met 180 m². Uiteraard komen in Amsterdam niet alleen woningen van bijvoorbeeld 70 m² voor maar ook woningen van 69 m² of 71 m². Omdat de woninggrootte grote invloed heeft op de herbouwkosten is er voor gekozen om op basis van de geraamde herbouwkosten (voor 30 m², 50 m², 60 m² etc.) de herbouwkosten voor alle woninggroottes te schatten. Dit is gedaan door op basis van de individuele ramingen de tussenliggende punten te bepalen met een formule waardoor een vloeiende lijn ontstond. Daarmee is het mogelijk om voor elk gebruiksoppervlak specifieke herbouwkosten per m² te hanteren.

Voor een aantal woningtypes was het aantal geraamde referenties beperkt waardoor geen vloeiende lijn kon worden bepaald. In die gevallen is een rechte lijn gehanteerd die de verhouding tussen oppervlakte en kosten per m² laat zien. Hieronder worden twee voorbeelden weergegeven.

Op de y-as staan de herbouwkosten per m² gebruiksoppervlakte en op de x-as staat het m² gebruiksoppervlakte. De stippen zijn de geraamde referenties. De herbouwkosten zijn inclusief bijkomende kosten maar exclusief de correcties voor kwaliteit, locatie en deelobjecten. Voor studentenwoningen en bejaardenwoningen zijn ook herbouwkosten toegewezen aan woningen tussen 30 en 25 m², aangezien kleinere woningen veel voorkomen bij dit woningtype. De herbouwkosten per m² voor deze kleinere woningen zijn in overleg met een bouwkostenadviseur gelijkgesteld aan de bouwkosten van woningen van 30 m². Het toepassen van de bepaalde formule zou leiden tot exceptioneel hoge en daarmee onrealistische bouwkosten. Voor het bepalen van de woninggrootte en herbouwkosten wordt de oppervlakte per woning bepaald aan de hand van de WOZ-deelcodes 1100, 1101 en 1320 conform de registratie van Dienst Belastingen.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 41 van 49

6. Herbouwkosten en de buurtstraatquote De buurtstraatquote laat zien welk deel van de woningwaarde bestaat uit de waarde van de grond. Het andere deel is de waarde van de opstal. De opstalwaarde voor een woning die uit de buurtstraatquote volgt, hoeft echter niet een-op-een overeen te komen met de geraamde herbouwkosten van de betreffende woning. De buurtstraatquote is namelijk bepaald op basis van een gemiddelde. Bij de bepaling van de buurtstraatquote wordt eerst de grondwaarde van een individuele woning berekend door de WOZ-waarde te verminderen met de herbouwkosten. Het aandeel van de grondwaarde in de WOZ-waarde geeft de individuele grondquote. De buurtstraatquote is het gemiddelde van de individuele grondquotes in een bepaalde buurtstraat. Door te middelen worden uitschieters voorkomen, maar wijkt de opstalwaarde die volgt uit de buurtstraatquote, ook enigszins af van de herbouwkosten van de betreffende woning.

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 42 van 49

Bijlage 2a Correctie kwaliteit Correctietabel met kwaliteitsopslag bij verschillende marktwaardes en verschillende woninggrootte. Opgenomen bedragen zijn weergegeven per m2 gebruiksoppervlak en inclusief BTW. De kwaliteitsopslag voor marktwaardes en woninggroottes tussen de weergegeven bedragen worden verkregen door (lineaire) extrapolatie. go/ won Marktwaarde per m² go € 500 € € 600 € € 700 € € 800 € € 900 € € 1.000 € € 1.100 € € 1.200 € € 1.300 € € 1.400 € € 1.500 € € 1.600 € € 1.700 € € 1.800 € € 1.900 € € 2.000 € € 2.100 € € 2.200 € € 2.300 € € 2.400 € € 2.500 € € 2.600 € € 2.700 € € 2.800 € € 2.900 € € 3.000 € € 3.100 € € 3.200 € € 3.300 € € 3.400 € € 3.500 € € 3.600 € € 3.700 € € 3.800 € € 3.900 € € 4.000 € € 4.100 € € 4.200 € € 4.300 € € 4.400 € € 4.500 € € 4.600 € € 4.700 € € 4.800 € € 4.900 € € 5.000 €

20 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 €

30 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 € 272 € 288 €

50 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 € 272 € 288 € 304 € 320 € 336 € 352 €

75

100

120

150

180

250

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 € 272 € 288 € 304 € 320 € 336 € 352 € 368 € 384 € 400 €

-

-

-

-

-

-

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 € 272 € 288 € 304 € 320 € 336 € 352 € 368 € 384 € 400 € 416 € 432 €

€ € € € € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 € 272 € 288 € 304 € 320 € 336 € 352 € 368 € 384 € 400 € 416 € 432 € 448 € 464 €

€ € € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 € 272 € 288 € 304 € 320 € 336 € 352 € 368 € 384 € 400 € 416 € 432 € 448 € 464 € 480 € 496 €

€ € € € € € € € € € € € € € 16 € 32 € 48 € 64 € 80 € 96 € 112 € 128 € 144 € 160 € 176 € 192 € 208 € 224 € 240 € 256 € 272 € 288 € 304 € 320 € 336 € 352 € 368 € 384 € 400 € 416 € 432 € 448 € 464 € 480 € 496 € 512 €

16 32 48 64 80 96 112 128 144 160 176 192 208 224 240 256 272 288 304 320 336 352 368 384 400 416 432 448 464 480 496 512 528

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

bedragen per m² go inclusief btw go/ won 20 Marktwaarde per m² go € 5.100 € 272 € € 5.200 € 288 € € 5.300 € 304 € € 5.400 € 320 € € 5.500 € 336 € € 5.600 € 352 € € 5.700 € 368 € € 5.800 € 384 € € 5.900 € 400 € € 6.000 € 416 € € 6.100 € 432 € € 6.200 € 448 € € 6.300 € 464 € € 6.400 € 480 € € 6.500 € 496 € € 6.600 € 512 € € 6.700 € 528 € € 6.800 € 544 € € 6.900 € 560 € € 7.000 € 576 € € 7.100 € 592 € € 7.200 € 608 € € 7.300 € 624 € € 7.400 € 640 € € 7.500 € 656 € € 7.600 € 672 € € 7.700 € 688 € € 7.800 € 704 € € 7.900 € 720 € € 8.000 € 736 € € 8.100 € 752 € € 8.200 € 768 € € 8.300 € 784 € € 8.400 € 800 € € 8.500 € 816 € € 8.600 € 832 € € 8.700 € 848 € € 8.800 € 864 € € 8.900 € 880 € € 9.000 € 896 € € 9.100 € 912 € € 9.200 € 928 € € 9.300 € 944 € € 9.400 € 960 € € 9.500 € 976 € € 9.600 € 992 € € 9.700 € 1.008 € € 9.800 € 1.024 € € 9.900 € 1.040 € € 10.000 € 1.056 €

30 304 320 336 352 368 384 400 416 432 448 464 480 496 512 528 544 560 576 592 608 624 640 656 672 688 704 720 736 752 768 784 800 816 832 848 864 880 896 912 928 944 960 976 992 1.008 1.024 1.040 1.056 1.072 1.088

50 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

368 € 384 € 400 € 416 € 432 € 448 € 464 € 480 € 496 € 512 € 528 € 544 € 560 € 576 € 592 € 608 € 624 € 640 € 656 € 672 € 688 € 704 € 720 € 736 € 752 € 768 € 784 € 800 € 816 € 832 € 848 € 864 € 880 € 896 € 912 € 928 € 944 € 960 € 976 € 992 € 1.008 € 1.024 € 1.040 € 1.056 € 1.072 € 1.088 € 1.104 € 1.120 € 1.136 € 1.152 €

Pagina 43 van 49

75 416 432 448 464 480 496 512 528 544 560 576 592 608 624 640 656 672 688 704 720 736 752 768 784 800 816 832 848 864 880 896 912 928 944 960 976 992 1.008 1.024 1.040 1.056 1.072 1.088 1.104 1.120 1.136 1.152 1.168 1.184 1.200

100 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

448 464 480 496 512 528 544 560 576 592 608 624 640 656 672 688 704 720 736 752 768 784 800 816 832 848 864 880 896 912 928 944 960 976 992 1.008 1.024 1.040 1.056 1.072 1.088 1.104 1.120 1.136 1.152 1.168 1.184 1.200 1.216 1.232

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

120

150

480 € 496 € 512 € 528 € 544 € 560 € 576 € 592 € 608 € 624 € 640 € 656 € 672 € 688 € 704 € 720 € 736 € 752 € 768 € 784 € 800 € 816 € 832 € 848 € 864 € 880 € 896 € 912 € 928 € 944 € 960 € 976 € 992 € 1.008 € 1.024 € 1.040 € 1.056 € 1.072 € 1.088 € 1.104 € 1.120 € 1.136 € 1.152 € 1.168 € 1.184 € 1.200 € 1.216 € 1.232 € 1.248 € 1.264 €

512 528 544 560 576 592 608 624 640 656 672 688 704 720 736 752 768 784 800 816 832 848 864 880 896 912 928 944 960 976 992 1.008 1.024 1.040 1.056 1.072 1.088 1.104 1.120 1.136 1.152 1.168 1.184 1.200 1.216 1.232 1.248 1.264 1.280 1.296

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

180

250

528 € 544 € 560 € 576 € 592 € 608 € 624 € 640 € 656 € 672 € 688 € 704 € 720 € 736 € 752 € 768 € 784 € 800 € 816 € 832 € 848 € 864 € 880 € 896 € 912 € 928 € 944 € 960 € 976 € 992 € 1.008 € 1.024 € 1.040 € 1.056 € 1.072 € 1.088 € 1.104 € 1.120 € 1.136 € 1.152 € 1.168 € 1.184 € 1.200 € 1.216 € 1.232 € 1.248 € 1.264 € 1.280 € 1.296 € 1.312 €

544 560 576 592 608 624 640 656 672 688 704 720 736 752 768 784 800 816 832 848 864 880 896 912 928 944 960 976 992 1.008 1.024 1.040 1.056 1.072 1.088 1.104 1.120 1.136 1.152 1.168 1.184 1.200 1.216 1.232 1.248 1.264 1.280 1.296 1.312 1.328

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 44 van 49

Bijlage 2b Correctie locatie Meerkosten per m² gebruiksoppervlakte inclusief btw mg = meergezinswoningen, eg = eengezinswoningen Stadsdeel BC BC Naam A Centrum A00 Burgwallen Oude Zijde (10 bc) A01 Burgwallen Nieuwe Zijde A02 Grachtengordel West A03 Grachtengordel Zuid A04 Nieuwmarkt/Lastage A05 Haarlemmerbuurt A06 Jordaan A07 De Weteringschans A08 Weesperbuurt/Plantage A09 Oostelijke Eilanden/Kadijken

mg € € € € € € € € € €

57 57 57 57 57 57 57 57 57 57

eg € € € € € € € € € €

44 44 44 44 44 44 44 44 44 44

B Westpoort ( 1 bc)

B10

Westelijk Havengebied

€

-

€

-

E West (20 bc)

E12 E13 E14 E15 E16 E17 E18 E19 E20 E21 E22 E36 E37 E38 E39 E40 E41 E42 E43 E75

Houthavens Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt Staatsliedenbuurt Centrale Markt Frederik Hendrikbuurt Da Costabuurt Kinkerbuurt Van Lennepbuurt Helmersbuurt Overtoomse Sluis Vondelbuurt Sloterdijk Landlust Erasmuspark De Kolenkit Geuzenbuurt Van Galenbuurt Hoofdweg e.o. Westindische Buurt Chassébuurt

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

-

18 18 18

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

F11 F76 F77 F78 F79 F80 F81 F82 F83 F84 F85 F86 F87 F88 F89

Bedrijventerrein Sloterdijk Slotermeer Noordoost Slotermeer Zuidwest Geuzenveld Eendracht Lutkemeer/Ookmeer Osdorp Oost Osdorp Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder Slotervaart Noord Overtoomse Veld Westlandgracht Sloter-/Riekerpolder Slotervaart Zuid

€ € € € € € € € € € € € € € €

-16 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

-12 -

F Nieuw-West (15 bc)

18 18 18 18 18 18 18 18 18 -

13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Meerkosten per m² gebruiksoppervlakte inclusief btw mg = meergezinswoningen, eg = eengezinswoningen Stadsdeel BC BC Naam K Zuid K23 Zuidas (16 bc) K24 Oude Pijp K25 Nieuwe Pijp K26 Zuid Pijp K44 Hoofddorppleinbuurt K45 Schinkelbuurt K46 Willemspark K47 Museumkwartier K48 Stadionbuurt K49 Apollobuurt K52 Scheldebuurt K53 IJselbuurt K54 Rijnbuurt K59 Prinses Irenebuurt e.o. K90 Buitenveldert West K91 Buitenveldert Oost M Oost (15 bc)

Pagina 45 van 49

mg € € € € € € € € € € € € € € € €

18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 -

eg € € € € € € € € € € € € € € € €

13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 -

M27 M28 M29 M30 M31 M32 M33 M34 M35 M50 M51 M55 M56 M57 M58

Weesperzijde Oosterparkbuurt Dapperbuurt Transvaalbuurt Indische Buurt West Indische Buurt Oost Oostelijk Havengebied Zeeburgereiland/Nieuwe Diep IJburg West IJburg Oost IJburg Zuid Frankendael Middenmeer Betondorp Omval/Overamstel

€ € € € € € € € € € € € € € €

18 18 18 18 18 18 18

€ € € € € € € € € € € 18 € 18 € € €

13 13 13 13 13 13 13

N Noord ( 14 bc)

N60 N61 N62 N63 N64 N65 N66 N67 N68 N69 N70 N71 N72 N73 N74

Volewijck IJplein/Vogelbuurt Tuindorp Nieuwendam Tuindorp Buiksloot Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk Tuindorp Oostzaan Oostzanerwerf Kadoelen Waterlandpleinbuurt Buikslotermeer Banne Buiksloot Noordelijke IJ-oevers Oost Noordelijke IJ-oevers West Waterland Elzenhagen

€ € € € € € € € € € € € € € €

-16 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

-12 -

T Zuidoost (7 bc)

T92 T93 T94 T95 T96 T97 T98

Amstel III/Bullewijk Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Driemond

€ € € € € € €

-16 -16 -16

€ € € € € € €

-12 -12 -12

13 13 -

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 46 van 49

Bijlage 2c Herbouwkosten per woningtype en woningoppervlakte De in de hieronder in de tabellen vermelde bedragen voor eengezinswoningen en meergezinswoningen zijn de kosten voor de herbouw van deze woningen inclusief bijkomende kosten en btw. De bijkomende kosten liggen tussen 25% en 35% van de bouwkosten. De hoogte is afhankelijk van woningtype en grootte van de woning. De kosten zijn exclusief correcties voor kwaliteit, locatie en deelobjecten. Het prijspeil in de tabellen is 2014. De basiscijfers worden eerst verhoogd met een toeslag van 3%. Deze 3% toeslag is voor extra kwaliteitselementen ten opzichte van de woningtypes die zijn berekend. Vervolgens worden de cijfers geïndexeerd tot de peildatum die gelijk is aan de peildatum van de WOZ-waarde, die wordt gebruikt voor het bepalen van de buurtstraatquote. Eengezinswoningen

Twee onder 1 kapwoning (1121) € / m² GO

GO 30 50 60 75 95 100 € 115 120 € 145 € 150 200 250

Tussenwoning Drive-In woning Hoekwoning en laagbouw eindwoning (1131) (1138) (1141 + 1161) € / m² GO € / m² GO € / m² GO € 2.853 3.649 € 2.110 € 2.636 € 1.966 € 2.465 € 1.749 € 2.187 € 1.520 € 1.747 € 1.916

1.805 €

1.438 €

1.640 €

1.804

€ € €

1.268 € 1.210 € 1.096 €

1.519 € 1.350 € 1.216 €

1.562 1.477 1.328

1.688 1.551

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 47 van 49

Meergezinswoningen

GO 30 40 50 € 70 € 90 € 120 150 180 181

Galerijflat

Portiekflat

(1181) € / m² GO

(1184) € / m² GO

2.211 € 2.046 € 1.880 €

Benedenwoning + Bovenwoning

(1187 + 1188) € / m² GO € 2.682 € 2.338 2.429 € 2.207 2.244 2.080 € 2.072 € 1.913 € 1.814 €

1.764

De herbouwkosten voor Galerijflat 1181 en Portiekflat 1184 worden geëxtrapoleerd tot 120m².

Studenten woning + bejaarden woning

GO

(Karakteristieke) Appartementen + Flat algemeen Historische corridorflat gemengd bovenwoning + benedenwoning (1981 + 1982 + 1987 (1384+1386) + 1988) (1183 + 1189) (1185) € / m² GO € / m² GO € / m² GO € / m² GO 30 € 2.642 € 2.775 40 € 2.316 € 2.418 50 € 2.211 € 2.285 € 2.355 € 2.283 70 € 2.046 € 2.216 € 2.131 90 € 1.880 € 2.153 € 2.061 € 1.971 120 € 1.993 150 € 1.893 180 181 € 1.841

De herbouwkosten voor Studentenwoningen en bejaardenwoning (1384+1386) worden geëxtrapoleerd tot 25m². De herbouwkosten voor Appartementen + corridorflat (1183+1189) worden geëxtrapoleerd tussen 30m² en 181m².

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Bijlage 2d Correctie funderingskosten Fundering eengezinswoning GO 30 50 60 75 95 115 150 200 250

€ / m² GO € 165 € 115 € 109 € 82 € 67 € 57 € 49 € 41 € 39

Fundering meergezinswoning GO 30 40 50 70 90 120 150 180

€ / m² GO € 83 € 74 € 69 € 61 € 56 € 50 € 46 € 46

Pagina 48 van 49

Gemeente Amsterdam De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021

Pagina 49 van 49

Bijlage 2e Toegevoegde woningtypen (inclusief funderingskosten) De in de hieronder in de tabellen vermelde bedragen voor eengezinswoningen en meergezinswoningen zijn de kosten voor de herbouw van deze woningen inclusief bijkomende kosten en btw. De bijkomende kosten liggen tussen 25% en 35% van de bouwkosten. De hoogte is afhankelijk van woningtype en grootte van de woning. De kosten zijn exclusief correcties voor kwaliteit, locatie en deelobjecten. Het prijspeil in de tabellen is 2014. De basiscijfers worden eerst verhoogd met een toeslag van 3%. Deze 3% toeslag is voor extra kwaliteitselementen ten opzichte van de woningtypes die zijn berekend. Vervolgens worden de cijfers geïndexeerd tot de peildatum die gelijk is aan de peildatum van de WOZ, die wordt gebruikt voor het bepalen van de BSQ.

GO

Grachtenpanden Kwadrant woning + niet repeterende tussenwoning (1405 +1431) (1137) € / m² GO € / m² GO 30 50 60 75 € 95 € 100 115 € 120 145 150 € 200 € 250 €

Vrijstaande woning

(1411) € / m² GO

2.381 2.087 €

€ € 1.682 €

3.139 2.661 2.264

1.873 €

1.566 €

2.110

1.767 € 1.492 1.321

1.361 € € €

1.773 1.524 1.443