- 13 Grondzaken (31) 00 Voordracht Beleid Grondwaardebepaling voor bestaand

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

13

Datum besluit

College van B&W 8-12-2020 Onderwerp

Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten en de buurtstraatquotes 2021 De gemeenteraad van Amsterdam besluit

Kennis te nemen van de volgende besluiten van het college van B&W van 8 december 2020: 1. In te stemmen met de actualisatie van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaandeerfpachtrechten 2021 (zoals opgenomen in bijlage 1) en dit per 1 januari 2021 vantoepassing te verklaren, waarbij de belangrijkste aanpassingen ten opzichte van het beleidvoor 2020 zijn: 1.1 Er is nauwkeuriger omschreven dat woningen met bijzondere aanhorighedenuitgesloten worden van de individuele grondquoteberekening; 1.2 Er is nauwkeuriger omschreven wat de prijspeildatum is van de herbouwkosten die gebruikt worden voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde bij wonen; 1.3 De opstalwaarden zijn van prijspeil 2018 naar prijspeil 2019 geïndexeerd met 11,37%voor eengezinswoningen en 14,85% voor meergezinswoningen; 1.4 De minimale grondwaarde voor wonen is geïndexeerd en is € 269 per m²gebruiksoppervlak, prijspeil 2021; 1.5 De bijlage “Toelichting bepaling opstalwaarde voor wonen” is geactualiseerd enaangevuld. 2. Kennis te nemen van de lijst met buurtstraatquotes 2021, die volgt uit de rekenregels vanhet Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021. 3.

Kennis te nemen van de beoordeling van de uitvoering van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten door adviesbureau SEO Economisch Onderzoek met als belangrijkste punten: 3.1 Het beleid van de gemeente Amsterdam voor de bepaling van erfpachtgrondwaardenkomt tot uitdrukking in de toegepaste rekenmethode (syntax). De toegepasterekenmethode sluit aan op het beleid. Van keuzes die gemaakt zijn in de toegepasterekenmethode die niet zijn geëxpliciteerd in het beleid, is niet gebleken dat deze nietconsistent zijn met het beleid; 3.2 Geconstateerd is dat de documentatie omtrent de wijze van indexeren van de herbouwkostenop een aantal punten onvoldoende geëxpliciteerd of niet volledig correct was enaanpassing en verduidelijking behoefde. Ook is geconstateerd dat de syntax op een aantalpunten niet volledig consistent was met het beleidsdocument. De impact/materialiteit vandeze specifieke punten op de buurtstraatquotes 2021 is beperkt.

Gegenereerd: v1.29

1

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

3.3 De gemeente heeft na de constateringen de documentatie en syntax aangevuld,waarmee de meeste punten direct zijn aangepast, een aantal punten zal in een volgendstadium worden geadresseerd; 3.4 Uit gesprekken met de gemeente is gebleken dat meerdere medewerkers meekeken met de bouw van de syntax, maar dat geen sprake was van consequente toepassing vanhet ‘vier-ogenprincipe’ bij het beheer van de integrale syntax en bij de uitvoering vande berekeningen. De syntax is foutgevoelig vanwege het ‘hard’ coderen. Uit de interneprocesbeschrijving blijkt dat er in het afgelopen jaar geïnvesteerd is de procesbeschrijvingen dat er nu duidelijke afspraken liggen over de taakverdeling tussen TAG en OIS (waarmeemeer en beter recht wordt gedaan aan het ”vier-ogenprincipe”). 4. Kennis te nemen van de second opinion van prof. Dr. H.L.F. de Groot, hoogleraar Economische Dynamiek van de Vrije Universieteit Amsterdam, op de beoordeling van SEO,met als belangrijkste punten: 4.1. SEO heeft op een zeer zorgvuldige wijze getoetst of het beleid Grondwaardebepalingop een correcte wijze wordt uitgevoerd. 4.2. De opmerkingen van SEO zijn op een adequate wijze door de gemeente verwerkt in deberekening van de buurtstraatquotes en in de beleidsdocumenten. 4.3. De buurtstraatquotes zijn de uitkomst van een adequate toepassing van de door degemeente vastgestelde beleidsregels. 4.4.

Een onderschrijving van de aanbevelingen van SEO inzake vastlegging van procedures,herijking van de herbouwkosten en integratie van de herbouwkostenfunctie in de syntax. 5. In te stemmen met het concept-publicatiebesluit (zie bijlage) tot actualisatie van hetbeleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021 en per 1 januari 2021van toepassing te verklaren. Wettelijke grondslag

Gemeentewet artikel 160 lid 1 sub a en d: het college is bevoegd het dagelijks bestuur vande gemeente te voeren en het college is bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingenvan de gemeente te besluiten.Gemeentewet artikel 169 lid 1 en 2: Het college van burgemeester en wethouders en elkvan zijn leden afzonderlijk zijn aan de Gemeenteraad verantwoording schuldig over hetdoor het college gevoerde bestuur. Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor deuitoefening van zijn taak nodig heeft. Bestuurlijke achtergrond

Geagendeerd op verzoek van het raadslid Naoum Nehmé in de vergadering van de commissie RO d.d. 3 februari 2021. In het kader van de Vernieuwing van het Erfpachtstelsel (VES) is in juli 2016 eeuwigdurendeerfpacht ingevoerd (Gemeenteblad afd. 1, nr. 664). Op 9 mei 2017 heeft het college de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht en het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017 vastgesteld.

Gegenereerd: v1.29

2

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met het collegebesluit van 9 mei 2017 tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Hierbij is tevens ingestemd met “het jaarlijks laten toetsen van het beleid Grondwaardebepaling door een externe commissie van deskundigen, die toeziet op een correcte toepassing van de in het beleid opgenomen methodiek tot bepaling van de erfpachtgrondwaarden.” Hier wordt jaarlijks uitvoering aan gegeven door de uitvoering van het beleid Grondwaardebepaling en de berekening van de buurtstraatquotes te laten beoordelen door adviesbureau SEO Economisch Onderzoek en hierop een second opinion te laten uitvoeren door hoogleraar H.L.F. de Groot van de VrijeUniversiteit. Op 31 oktober 2017 heeft het college ingestemd met een aanpassing van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, waardoor de grondwaarde voor transformatieprojecten, waarbij vijf nieuwe woningen of meer gerealiseerd worden,conform de genormeerd residuele methode worden bepaald (Gemeenteblad 2017, nr194399). Het collegebesluit is op 11 juli 2018 door de raadscommissie RO voor kennisgevingaangenomen.

Op 6 februari 2018 heeft het college het aangepaste beleid Grondwaardebepalingvoor bestaande erfpachtrechten voor 2018 vastgesteld en kennisgenomen van de lijst van buurtstraatquotes 2018 en de externe beoordeling op de uitvoering van het beleid (Gemeenteblad 2018, nr 035137). Het collegebesluit is op 11 juli 2018 door deraadscommissie RO voor kennisgeving aangenomen. Op 11 december 2018 heeft het college het aangepaste beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten voor 2019 vastgesteld en kennisgenomen van de lijst van buurtstraatquotes 2019 en de externe beoordeling op de uitvoering van het beleid (Gemeenteblad 2018, nr 281747). Het collegebesluit is op 16 januari 2019 door de raadscommissie RO voor kennisgeving aangenomen. Op 19 november 2019 heeft het college het aangepaste beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten voor 2020 vastgesteld en kennisgenomen van de lijst van buurtstraatquotes 2020 en de externe beoordeling op de uitvoering van het beleid (Gemeenteblad 2019, nr 310328). Het collegebesluit is op 15 januari 2020 door de raadscommissie RO voor kennisgeving aangenomen.

Onderbouwing besluit

Ad 1. In te stemmen met de actualisatie van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021 en per 1 januari 2021 van toepassing te verklaren. Het beleid Grondwaardebepaling is geactualiseerd en op noodzakelijke punten aangepast. De prijspeildatum van de herbouwkosten die gebruikt worden voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde bij wonen is nauwkeuriger geformuleerd. In de voorgaande definitie werd voor de herbouwkosten en de regelgeving en constructieve eisen enerzijds verwezen naar de regelgeving en eisen per prijspeil WOZ-waarde en anderzijds over “hedendaagse regelgeving en eisen”. De definitie is nu eenduidiger omschreven en verwijst enkel naar de regelgeving en eisen per prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarde. In het beleid is opgenomen dat voor woningen met bijzondere aanhorigheden (bijvoorbeeld: privé zwembad, kas/warenhuis, winkelruimte, winkel/verkoopruimte, paardenstal, e.d.) geen individuele grondquote wordt berekend, waardoor deze woningen ook niet meegenomen

Gegenereerd: v1.29

3

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

worden bij de berekening van de buurtstraatquote. Voor deze bijzondere aanhorigheden zijn geen standaard herbouwkosten bepaald. Door deze woningen uit te sluiten van de individuele grondquoteberekening wordt voorkomen dat een onjuiste buurtstraatquote wordt vastgesteld. Deze bijzondere aanhorigheden komen voor bij slechts 200 woningen. Deze woningen worden overigens wel meegenomen in het 50%-criterium ter bepaling of er voldoende individuele grondquotes berekend zijn in een buurtstraat voor het vaststellen van de buurtstraatquote. Dit was reeds algemeen uitgangspunt in het beleid, omdat deze bijzondere gebouwdelen ook gebonden kunnen zijn aan commerciële functies en hiermee niet in aanmerking komen voor de Overstapregeling. In de tekst is nauwkeuriger aangegeven welke uitsluitingscriteria er gelden voor de berekening van de buurtstraatquotes. De opstalwaarden zijn van prijspeil 2018 naar prijspeil 2019 geïndexeerd, zodat het prijspeil van de opstalwaarden aansluit op het prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarden. De indexering bestaat uit een reguliere kostenstijging, een kostenstijging in verband met gasloos bouwen, en een kostenstijging als gevolg van marktwerking. De reguliere kostenstijging is het gevolg van duurder materiaal, materieel en personele kosten en bedraagt 2,37% voor eengezinswoningen en 2,39% voor meergezinswoningen.

In verband met verplicht gasloos bouwen nemen de kosten toe met 4,50% voor eengezinswoningen en 7,75% voor meergezinswoningen. Als gevolg van een overspannen bouwmarkt in Amsterdam is de kostenstijging voor marktwerking 4,10% voor beide woningcategorieën. Dit betekent dat opstalwaarden zijn geïndexeerd met 11,37% voor eengezinswoningen en 14,85% voor meergezinswoningen (n.b.: dit betreft samengestelde indices berekend op basis van rente-op-rente, zij vormen dus niet de som van de hiervoor genoemde afzonderlijke elementen). De bijlage Toelichting bepaling opstalwaarde voor wonen is geactualiseerd op basis van de laatste inzichten en aangevuld met ontbrekende toelichting gericht op de bepaling van de totale woningoppervlakte en de herbouwkosten. Ad 2. Kennis te nemen van de lijst met buurtstraatquotes 2021, die volgt uit de rekenregels van het Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021. In het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021 is vastgelegd op welke wijze de buurtstraatquote wordt berekend. De buurtstraatquote is het percentage van de WOZwaarde dat de grondwaarde bepaalt en is mede bepalend voor de erfpachtcanon.

De grondwaarde is van belang wanneer de canon van een bestaand erfpachtrecht moet worden bepaald bij een wijziging van het recht, zoals een canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging en overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Het beleid Grondwaardebepaling schrijft voor dat de buurtstraatquote wordt berekend op basis van de WOZ-beschikking van het vorige belastingjaar. De WOZ-waarde heeft dan een peildatum van twee jaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarvoor de buurtstraatquote wordt uitgerekend. Voor 2021 geldt dat de buurtstraatquote wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde van het belastingjaar 2020 (peildatum 1 januari 2019) en bouwkosten per 1 januari 2019 die zijn bepaald aan de hand van een advies van een extern bouwkostenbureau en jaarlijks worden geïndexeerd. Daarnaast worden de rekenregels gehanteerd die zijn vastgelegd in het beleid. De buurtstraatquote 2021 is bepaald voor circa 216.000 woningen op erfpacht. Dat is 95% van de woningen op gemeentelijke erfpacht. Erfpachtrechten uitgegeven onder de Algemene Bepalingen 1985 en 1998 voor woningcorporaties en de Algemene Bepalingen van de Haven zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Voor circa 6.400 woningen op erfpacht kan geen buurtstraatquote worden bepaald, omdat er in de buurtstraat geen of te weinig WOZ-waarden bekend zijn of omdat de

Gegenereerd: v1.29

4

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

herbouwkosten voor de woningen niet zijn bepaald. In het beleid staan de kaders beschreven voor de wijze waarop voor deze woningen de erfpachtgrondwaarde moet worden bepaald. In onderstaande tabel wordt inzicht gegeven in de gemiddelde buurtstraatquote voor 2021 per stadsdeel onderverdeeld in eengezins- en meergezinswoningen. Deze gelden voor erfpachters die hun recht willen wijzigen én voor erfpachters die in 2021 een aanvraag voor overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht indienen . Voor erfpachters die een aanvraag voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht hebben ingediend voor 8 januari 2020 gelden de buurtstraatquotes van 2017, die zijn bepaald op basis van de laagste WOZ-waarde van belastingjaar 2015 of 2016 (met peildatum 2014 of 2015).

Aantal woningen op erfpacht met een BSQ 2021 (afgerond)

Buurtstraatquote (gemiddelde)*

Stadsdeel

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

Eengezinswoningen

Centrum

150

9.650

48%

50%

39%

39%

West

300

35.050

47%

50%

38%

38%

Nieuw West

13.000

26.800

32%

32%

17%

17%

Zuid

2.100

39.850

48%

54%

40%

40%

Oost

4.550

31.500

47%

48%

34%

35%

Noord

9.150

16.950

34%

34%

18%

18%

Zuidoost

8.750

17.950

24%

24%

6%

6%

Totaal / gemiddelde

38.000

177.750

34%

34%

29%

29%

Meergezinswoningen

* in cursief de gemiddelde buurtstraatquote per stadsdeel zonder aftopping op 49% Het effect van de actualisering van de buurtstraatquotes is dat: • de gemiddelde buurtstraatquotes voor alle woningen licht daalt van 33% in 2019 naar 30% in 2020; • de gemiddelde buurtstraatquote bij meergezinswoningen afneemt van 33% in 2019 naar 29% in 2020; • de gemiddelde buurtstraatquote bij eengezinswoningen gelijk blijft. Deze was 34% in 2019 en blijft 34% in 2020; • het bestuurlijke besluit om de buurtstraatquote te maximeren op 49% leidt ertoe dat in 2021 bij circa 3.800 woningen de buurtstraatquote verlaagd wordt naar 49%. In 2020 gold dit voor circa 13.500 woningen. De aftoppingsregel heeft met name effect voor woningen in stadsdeel Centrum, West, Zuid en Oost. Zonder aftopping zou de buurtstraatquote in deze gebieden vaak aanmerkelijk hoger uitvallen.

Gegenereerd: v1.29

5

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

Ten opzichte van de buurtstraatquotes van 2017 (dit is de lijst met buurtstraatquotes die geldt voor erfpachters met een woonbestemming die voor 8 januari 2020 een aanvraag hebben ingediend voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht) heeft de actualisering van de buurtstraatquotes het volgende effect: • de gemiddelde buurtstraatquote neemt toe van 21% in 2017 naar 30% in 2021; • de gemiddelde buurtstraatquote bij meergezinswoningen neemt toe van 21% in 2017 naar 29% in 2021; • de gemiddelde buurtstraatquote bij eengezinswoningen neemt toe van 20% in 2017 naar 34% in 2021; • het maximeren van de buurtstraatquote op 49% leidt ertoe dat in 2021 bij circa 3.800 woningen de buurtstraatquote verlaagd wordt naar 49%. In 2017 gold dit voor circa 1.200 woningen.

EGWO

Gegenereerd: v1.29

# Woningen

Gemiddelde BSQ eengezinswoningen (afgetopt)

met BSQ 2021

2017 (overstap)

2018

2019

2020

2021

Centrum

150

49%

48%

49%

49%

48%

West

300

33%

43%

46%

46%

47%

Nieuw-West

13.000

19%

27%

33%

33%

32%

Zuid

2.100

43%

46%

48%

49%

48%

Oost

4.550

41%

47%

48%

48%

47%

Noord

9.150

17%

26%

34%

35%

34%

Zuidoost

8.750

8%

16%

22%

23%

24%

Tot. / Gem.

38.000

20%

28%

34%

34%

34%

STWO

# Woningen

Gemiddelde BSQ meergezinswoningen (afgetopt)

met BSQ 2021

2017 (overstap)

2018

2019

2020

2021

Centrum

9.650

32%

41%

45%

44%

39%

West

35.050

24%

36%

43%

41%

38%

Nieuw-West

26.800

7%

10%

16%

19%

17%

Zuid

39.850

30%

39%

45%

44%

40%

6

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

Oost

31.500

21%

33%

39%

39%

35%

Noord

16.950

6%

9%

15%

19%

18%

Zuidoost

17.950

5%

5%

5%

6%

6%

Tot. / Gem.

177.750

21%

27%

32%

33%

29%

Ad 3. Second opinion door SEO Voor de jaarlijkse externe toetsing van het beleid Grondwaardebepaling is, net als in voorgaande jaren, opdracht gegeven aan adviesbureau SEO Economisch Onderzoek om de uitvoering van het beleid en de berekening van de buurtstraatquote 2021 te beoordelen. Hierop is een second opinion gedaan door hoogleraar Regionaal Economische Dynamiek H.L.F. de Groot van de Vrije Universiteit. Met de toets door SEO en de second opinion door de heer De Groot is een zorgvuldige toetsing van de methodiek voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde (buurtstraatquotes) gewaarborgd. De gemeente heeft SEO gevraagd te onderzoeken of het beleid Grondwaardebepaling op correcte wijze uitgevoerd. SEO heeft daartoe getoetst of de methode aansluit op het beleid en of de technische uitvoering – het toepassen van de methode – correct plaatsvindt. De totale beoordeling van SEO heeft betrekking op de wijze van uitvoering van het beleid ten aanzien van grondwaardebepaling en niet op het beleid zelf. Voor het onderzoek heeft SEO gesprekken gevoerd met de gemeente, het ter beschikking gestelde materiaal bestudeerd en geanalyseerd. Met eigen analyses heeft SEO verschillende toetsen uitgevoerd op de toegepaste methoden en gebruikte rekenregels en formules.

Tevens heeft SEO de syntax (dit is een soort programmeertaal om een reeks commando’s uit te voeren) volledig gecontroleerd (geen steekproef). Dat wil zeggen dat alle regels in de betreffende syntax gecontroleerd en gemodelleerd zijn op basis van systemen van SEO. De bevindingen van SEO zijn met de gemeente besproken, waarna de gemeente de gevraagde aanpassingen in de syntax en (beleids)documenten heeft doorgevoerd. Op basis van haar onderzoek concludeert SEO het volgende: • ”Het beleid van de gemeente Amsterdam voor de bepaling van erfpachtgrondwaarden komt tot uitdrukking in de toegepaste rekenmethode (syntax). De toegepaste rekenmethode sluit aan op het beleid. Van keuzes die gemaakt zijn in de toegepaste rekenmethode die niet zijn geëxpliciteerd in het beleid, is niet gebleken dat deze niet consistent zijn met het beleid”; • ”We hebben geconstateerd dat de documentatie omtrent de wijze van indexeren van de herbouw-kosten op een aantal punten onvoldoende geëxpliciteerd of niet volledig correct was en aanpassing en verduidelijking behoefde. Ook hebben we geconstateerd dat de syntax op een aantal punten niet volledig consistent was met het beleidsdocument. De impact/materialiteit van deze specifieke punten op de buurtstraatquotes 2021 is beperkt.

Ter illustratie, de selectie betreffende erfpachtrechten AB1955 leidt tot een aanpassing van de buurtstraatquote, verdeeld over appartementen en eengezinswoningen, voor 37 van de 5.717 buurtstraten. Het grootste verschil bedroeg zeven procentpunt, een verschil van meer dan twee procentpunt is negen keer geconstateerd”; • ”Na de constateringen heeft de gemeente de documentatie en syntax aangevuld. We hebben geconstateerd dat de gemeente hiermee de meeste punten direct heeft aangepast, een aantal punten zal in een volgend stadium worden geadresseerd”; • ”Uit gesprekken met de gemeente is gebleken dat meerdere medewerkers hebben meegekeken met de bouw van de syntax, maar dat geen sprake was van consequente

Gegenereerd: v1.29

7

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

toepassing van het ‘vier-ogen-principe’ bij het beheer van de integrale syntax en bij de uitvoering van de berekeningen. De syntax is foutgevoelig vanwege het ‘hard’ coderen. Uit de interne procesbeschrijving blijkt dat er in het afgelopen jaar geïnvesteerd is de procesbeschrijving en dat er nu duidelijke afspraken liggen over de taakverdeling tussen TAG en OIS.” Daarnaast doet SEO aanbevelingen aan de gemeente die betrekking hebben op het proces om te komen tot goede berekeningen, namelijk: • ”Koppel het versiebeheer van de syntax aan het versiebeheer van de documentatie en werk zoveel mogelijk met één integraal document om consistentie te borgen”; • ”Investeer in een procesbeschrijving voor de OIS-syntax en groepeer binnen deze syntax veranderingen over de jaren, zoals bijvoorbeeld indexatie van herbouwkosten, op een centrale plek”; • ”Expliciteer de in de toepassing gemaakte keuzes in een geactualiseerde versie van het beleidsdocument en in de overige interne documentatie”; • ”Pas te allen tijde het ‘vier-ogen-principe’ toe bij de bouw en het beheer van de syntax, bij berekeningen en bij verwerking van resultaten, test daarnaast of meerdere werknemers binnen de organisatie de berekening kunnen uitvoeren en/of overnemen”; • ”Bouw een syntax waarin het bepalen van de herbouwkostenfuncties en de herbouwkosten van individuele objecten geïntegreerd is.

Dit minimaliseert de foutgevoeligheid van het ‘hard’ overtypen van de parameters van de herbouwkostenfuncties”; • ”Vergelijk de uitkomsten van de berekeningen in aantallen objecten per erfpachtrecht, buurtstraat, en voor het totaal aantal objecten met voorgaande jaren. Eventuele verschillen dienen overeen te komen met de verandering in de woningvoorraad of anderszins uitlegbaar zijn (bijvoorbeeld door wijziging in beleid).” SEO constateert dat ten opzichte van voorgaande jaren de gemeente duidelijk heeft geïnvesteerd in documentatie en daarmee de transparantie over en overdraagbaarheid van de uitvoering van de berekening van de buurtstraatquotes vergroot. De herijking van de herbouwkosten in 2021 is een mogelijkheid om de aanbevelingen uit te voeren die SEO al enkele jaren benoemt. Het gaat hierbij dan om een integraal versiebeheer van alle documentatie, het hanteren van het ‘vier-ogen-principe’ en het integraal bepalen van de herbouwkostenfuncties en de herbouwkosten van individuele objecten binnen één syntax. De gemeente heeft deze ambitie ook tijdens de bijeenkomsten uitgesproken. Ad 4. Second opinion door prof. Dr. H.L.F. de Groot Professor De Groot, hoogleraar Regionaal Economische Dynamiek van de Vrije Universiteit (VU) Amsterdam heeft een second opinion uitgevoerd op de beoordeling van de berekening van de BSQ door SEO.

Op basis van de door de heer De Groot onderzochte documenten en een gesprek tussen hem en de onderzoekers van SEO en de gemeente komt de heer De Groot tot de conclusie dat de gemeente op een adequate wijze invulling geeft aan het door haar in 2017 vastgestelde beleid ten aanzien van de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Hij concludeert dat verantwoordelijke medewerkers dit beleid op een zeer kundige en integere wijze uitvoeren, leidend tot de vaststelling van grondwaarden die op een correcte wijze voortvloeien uit gemaakte beleidskeuzes en adequaat gebruik maken van bestaande data die benodigd zijn voor de vaststelling van de grondwaarden. SEO heeft tijdens haar onderzoek een aantal onvolkomenheden geconstateerd. Deze onvolkomenheden zijn tussen onderzoekers en gemeente uitgewisseld en hebben tot enkele aanpassingen in de syntax en een nadere precisering van de beschrijving van het beleid geleid. Het doet hem deugd vast te kunnen stellen dat hierbij in de loop van de jaren

Gegenereerd: v1.29

8

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

ook duidelijke verbeteringen zichtbaar zijn die de gemeente met recht kunnen karakteriseren als een lerende organisatie. De herijking van de herbouwkosten die voorzien is voor komend jaar is een nuttige exercitie om de kwaliteit van de buurtstraatquotes verder te vergroten, maar zal ook onder grote tijdsdruk plaats moeten vinden. Bij adequate toepassing van het vier-ogen-principe en tijdig betrekken van een externe partij ter controle van de nieuw te maken syntax heeft hij er alle vertrouwen in dat het huidige team deze kwaliteitsslag tot een goed einde zal weten te brengen. Tevens onderschrijft de heer De Groot de aanbevelingen van SEO om: • in het komende jaar verder te investeren in een verbeterde vastlegging van de gevolgde procedures ten behoeve van overdraagbaarheid van specifieke kennis voor uitvoering van het beleid; • bij de herijking van de herbouwkosten de syntax opnieuw op te bouwen en daarbij de waardevolle suggesties van SEO ter harte te nemen. Dit reduceert niet alleen de foutengevoeligheid, maar bevordert ook de overdraagbaarheid naar toekomstige medewerkers; • de herijking van de herbouwkosten zo snel mogelijk ter hand te nemen en het verdient de aanbeveling om in een vroege fase een externe partij kritisch mee te laten kijken in de nieuw te construeren syntax. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De buurtstraatquotes zijn nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van 2020, doordat de WOZwaarde weliswaar is gestegen, maar ook de opstalwaarden fors zijn toegenomen. Hoewel de buurtstraatquotes nagenoeg gelijk zijn gebleven zal er wel sprake zijn van een hogere erfpachtgrondwaarde, omdat de WOZ-waarde is toegenomen. De gewijzigde erfpachtgrondwaarden leiden tot andere uitkomsten in het jaarlijkse erfpachtresultaat in geval er erfpachtwijzigingen (waaronder canonherzieningen einde tijdvak) optreden. Tot welk ander resultaat dit gaat leiden hangt af van beslissingen van erfpachters en het aantal canonherzieningen einde tijdvak. De precieze financiële effecten zijn op dit moment dan ook niet aan te geven. Het grootste deel van de erfpachters heeft de overstapaanvraag voor 8 januari 2020 ingediend. Deze groep stapt over naar het eeuwigdurende erfpachtstelsel op basis van de BSQ 2017 (WOZwaarden belastingjaar 2015 of 2016). In verlengde hiervan is het de verwachting dat de BSQ 2021 slechts van toepassing zal zijn voor een beperkt groep van erfpachters. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

N.v.t.

Gegenereerd: v1.29

9

Gemeenteraad

VN2021-004051 Grond en ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 10 maart 2021

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-014480

1. Beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2021 (pdf)

AD2021-014481

2. BSQ2021 tabel met opmaak (pdf)

AD2021-014482

3. Second opinion SEO GWB 2021.pdf (pdf)

AD2021-014483

4. Second Opinion op SEO GWB 2021.docx (msw12)

AD2021-014471

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

G&O, P. Sanders, tel 06-18534025 email: p.sanders@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.29

10