1. raadsvoordracht - herziening grondexploitatie Havenstraatterrein en investeringsbesluit tramloods (5).pdf

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

0

Datum besluit

College van B&W 16 november 2021 Onderwerp

Instemmen met de herziening van de grondexploitatie Havenstraatterrein en vaststellen van het investeringsbesluit en beschikbaar stellen van een krediet voor het realiseren van een tramloods voor het stallen van historische trams. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Kennis te nemen van: A. Het Stedenbouwkundig Plan Havenstraatterrein, d.d. 11 oktober 2021, waarin wijzigingen als gevolg van eerdere raadsbesluiten zijn verwerkt; B. De voorgeschiedenis van het bestemmen van een tramloods in het bestemmingsplan Havenstraatterrein; C. De stand van zaken van het overleg met de tramorganisaties, gevestigd op het Havenstraatterrein en het bedrijfsplan van tramorganisaties, d.d. 26 oktober 2021; D. De onmogelijkheid om de integrale kostprijs door te berekenen in de huurprijs van de mogelijk te realiseren tramloods op het Havenstraatterrein; E. De noodzaak de middelen voor de tramloods te reserveren om de financieel economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan Havenstraatterrein zeker te stellen.\ 2. In te stemmen met de herziening van de grondexploitatie Havenstraatterrein met een positief resultaat van € 25,9 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2021) en daarbij kennis te nemen van de onderstaande punten: A. een opbrengstenniveau van € 87,0 miljoen (nominaal pp 1-1-2021 ), een verbetering van € 3,9 miljoen ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie MPG 2021; B. een investeringsniveau van € 60,0 miljoen (nominaal pp 1-1-2021), een verslechtering van € 16,7 miljoen ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie MPG 2021. 3.

Vaststellen van het investeringsbesluit en het beschikbaar stellen van een krediet van € 4,63 miljoen voor het realiseren van een tramloods voor het stallen van historische trams als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Havenstraatterrein. 4. Kennis te nemen van de geheimhouding die door het college op grond van artikel 25, tweede lid van Gemeentewet is opgelegd en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering te bekrachtigen na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie. Wettelijke grondslag

• Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging.

Gegenereerd: v1.27

1

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

• Artikel 6, tweede lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Het college draagt er zorg voor, dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen van de begroting en investeringskredieten juist en volledig in de budgetten van de programma's, de programmaonderdelen en de budgetten van de investeringskredieten worden verwerkt. • Artikel 25 lid 2 Gemeentewet jo. artikel 10, lid 2 onder b en g van de Wet 0penbaarheid van bestuur (Wob): de gemeenteraad kan op grond van een belang genoemd in artikel 190 van de Wob, omtrent het in een besloten vergadering behandelde en omtrent de inhoud van de stukken die aan de raad worden voorgelegd, geheimhouding opleggen. • Artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet: wanneer de verplichting tot geheimhouding volgens het tweede lid is opgelegd op tot aan de raad overlegde stukken, vervalt deze geheimhouding indien de raad deze niet in zijn eerstvolgende vergadering die door meer dan de helft van het aantal leden is bezocht, bekrachtigt. Bestuurlijke achtergrond

Op 18 december 2013 heeft de Stadsdeelraad Zuid het Investeringsbesluit Havenstraatterrein vastgesteld. De gemeenteraad heeft 2 juli 2014 kennisgenomen van het Investeringsbesluit Havenstraatterrein en de grondexploitatie vastgesteld. Op 14 maart 2018 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Havenstraatterrein vastgesteld. Op 27 maart 2019 heeft de Raad van State het bestemmingsplan Havenstraatterrein vernietigd. De gemeente had naar oordeel van de Raad van State met de opname van een wijzigingsbevoegdheid voor het tramspoor en – loods onvoldoende gewicht toegekend aan de belangen bij het behoud van het historisch spoor in het plangebied. In de raadscommissie RO op 11 december 2019 was de toekomst van de historische trams, als gevolg van de ontwikkeling van het Havenstraatterrein, geagendeerd. Op basis van de financiële consequenties van verschillende varianten van de inpassing van een tramloods, heeft een meerderheid van de raadsleden het voorstel van een college gesteund een tramloods tussen de 500 en 1250 m2 in te passen in de ontwikkeling van het Havenstraatterrein. Tijdens de commissievergadering werd duidelijk dat de randvoorwaarden die het college stelt – een solide bedrijfsplan, professionalisering van het bestuur van de tramorganisaties, verandering in de organisatiestructuur – ook breed door de raad werden gedeeld.

Op 20 november 2020 is de raad met de dagmail geïnformeerd dat het college voornemens is een tramloods positief te bestemmen in het bestemmingsplan Havenstraatterrein, en dat de tramloods daadwerkelijk zal worden gerealiseerd als aan alle gestelde voorwaarden is voldaan (solide bedrijfsplan, personele unie en overeenstemming over uitwerkingspunten). Deze brief is besproken in de raadscommissie RO op 13 januari 2021 (en is voor de volledigheid bijgevoegd). Middels de jaarlijkse verantwoording over de stand van de grondexploitaties wordt de raad op de hoogte gehouden van de financiële stand van zaken. Laatst vastgestelde grondexploitatie Havenstraatterrein is het MPG 2021. Tegelijk met voorliggend besluit wordt aan de raad het bestemmingsplan Havenstraatterrein opnieuw ter vaststelling aangeboden. In dit bestemmingsplan zijn de tramloods en het tramspoor positief bestemd. Daarnaast wordt de raad gevraagd het verhuren van een tramloods op het Havenstraatterrein, voor het stallen van historische trams, vast te stellen in het algemeen belang als bedoeld in artikel 25h Mededingingswet. Onderbouwing besluit

1. Kennis te nemen van: A. Het Stedenbouwkundig Plan Havenstraatterrein, d.d. 11 oktober 2021, waarin wijzigingen als gevolg van eerdere raadsbesluiten zijn verwerkt.

Gegenereerd: v1.27

2

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

Het Havenstraatterrein, gelegen tussen Park Schinkeleilanden en het Amsterdamse Bos aan de ene kant en het Vondelpark aan de andere kant, biedt een unieke kans om een centrum-stedelijk milieu toe te voegen aan Amsterdam-Zuid. De gemeente transformeert het Havenstraatterrein tot een gemengd woon-werkgebied met 500 woningen, waarvan de helft in het middensegment, een Integraal Kind Centrum (IKC), een tramloods voor het stallen van historische trams, horeca, retail, maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid. Duurzaam, stoer en dynamisch met hoogwaardige architectuur. Het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan Havenstraatterrein van stamt uit 2012. Nadien is het plan op meerdere momenten gewijzigd, voor de investeringsnota in 2013, het ontwerpbestemmingsplan in 2015 en vervolgens het vastgestelde bestemmingsplan in 2018. Na vernietiging van het bestemmingsplan in 2019 zijn er wederom een aantal wijzigingen doorgevoerd, namelijk de inpassing van de tramloods in blok 4 en de inpassing van het Integraal Kind Centrum (IKC) in blok 2. Op de tramloods was een hoogbouwaccent voorzien. Deze is komen te vervallen. Wel is het mogelijk om bedrijvigheid op de beoogde tramloods te realiseren. Ten slotte heeft het beeldkwaliteitsplan Havenstraatterrein geleid tot enkele wijzigingen, waaronder het schrappen van het hoogbouwaccent op blok 1.

Het schrappen van de twee hoogbouwaccenten heeft geen consequenties voor het aantal woningen. Er kunnen nog steeds 500 woningen worden gerealiseerd, conform het MPG 2021. Alle wijzigingen zijn samengebracht in een geactualiseerd stedenbouwkundig plan. B. De voorgeschiedenis van het bestemmen van een tramloods in het bestemmingsplan Havenstraatterrein. In het ontwerpbestemmingsplan Havenstraatterrein in 2015 was een reservering opgenomen om een tramloods te realiseren in het vierde bouwblok. De tramorganisaties gaven in hun zienswijze aan geconfronteerd te worden met een exploitatieprobleem, waar geen oplossing voor was. De inschatting was toen dat het bestemmingsplan wel eens gedeeltelijk of geheel vernietigd zou kunnen worden. De Raad van State zou immers kunnen oordelen dat de financiële en economische uitvoerbaarheid van de reservering voor een tramloods in bouwblok 4 onvoldoende was aangetoond. Gesprekken met de tramorganisaties en onderzoeken naar de inpassing van een tramloods hebben vervolgens niet geleid tot voldoende draagvlak om tot een financieel en economisch uitvoerbare oplossing te komen. In 2018 heeft de gemeenteraad een bestemmingsplan vastgesteld waarin de tramloods en hettramspoor waren wegbestemd. Er was een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de tramloods en het tramspoor alsnog positief te bestemmen als een initiatiefnemer met een overtuigend plan zou komen.

In maart 2019 vernietigt de Raad van de State dit bestemmingsplan, omdat met de opname van een wijzigingsbevoegdheid onvoldoende rekening was gehouden met de belangen van de tramorganisaties C. De stand van zaken van het overleg met de tramorganisaties, gevestigd op het Havenstraatterrein en het bedrijfsplan van de tramorganisaties, d.d. 26 oktober 2021. Na de vernietiging van het bestemmingsplan heeft de gemeente het overleg met de tramorganisaties hervat. De raad heeft het college tijdens de commissievergadering RO op 11 december 2019 op basis van verschillende varianten van de grootte van de tramloods, inclusief financiële consequenties, richting meegeven over de grootte van de tramloods. Ook heeft de raad de voorwaarden die het college stelde gesteund. Op basis hiervan heeft gemeente op 13 juli 2020 de tramorganisaties voorgesteld een tramloods van 1250 m2 te realiseren, op voorwaarde dat de tramorganisaties een degelijk en realistisch bedrijfsplan zouden indienen en één bestuur voor de tramorganisaties zouden vormen (personele unie). In november 2020 hebben de tramorganisaties een bedrijfsplan ingediend. Vervolgens is op 20 november 2020 naar de raad en de tramorganisaties gecommuniceerd dat het college voornemens is een tramloods positief te bestemmen. Het bedrijfsplan van de tramorganisaties riep nog een aantal vragen op.

Deze zijn inmiddels beantwoord in een aangepast bedrijfsplan wat ter kennisname is bijgevoegd. De personele unie is gerealiseerd, en het overleg over de resterende uitwerkingspunten is in mei 2021 hervat.

Gegenereerd: v1.27

3

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

In dit overleg is discussie ontstaan over de grootte van de tramloods. De tramorganisaties gaven aan dat de loods door de inpassing in het vierde bouwblok niet efficiënt is waardoor er onvoldoende ruimte is het aantal trams te stallen wat nodig voor uitvoering van het bedrijfsplan. De tramorganisaties hebben dit onderbouwd. Er is voor gekozen de tramloods met 150 m2 te vergroten. De gemeente en de tramorganisaties hebben overeenstemming bereikt over de grootte van de tramloods en de resterende uitwerkingspunten, en op 3 december 2021 wordt een overeenkomst getekend. De overeenkomst wordt getekend onder voorbehoud van instemming van de raad met voorliggende herziening van de grondexploitatie Havenstraatterrein en instemming van de raad met het bestemmingsplan Havenstraatterrein. D. De onmogelijkheid om de integrale kostprijs door te berekenen in de huurprijs van de mogelijk te realiseren tramloods op het Havenstraatterrein. In het bedrijfsplan onderbouwen de tramorganisaties dat ze € 70.000 per jaar aan huur kunnen betalen voor de nieuwe tramloods (€ 51.000) en voor de ruimte die ze in het Haarlemmermeerstation al huren van de gemeente (€ 19.000). Dit is niet voldoende om zelf te kunnen investeren in een nieuwe tramloods waarvan de kosten zijn geraamd op ruim € 4 miljoen.

Bij een investering door de gemeente en het in rekening brengen van de integrale kostprijs is er ook geen haalbare, kostendekkende exploitatie mogelijk. Een huur van €51.000 is namelijk niet voldoende om de integrale kosten (exploitatie- en kapitaallasten) te dekken die de gemeente in rekening zou moeten brengen voor het verhuren van de tramloods. Een huur van € 19.000 is wel voldoende om de integrale kostprijs van het Haarlemmermeerstation mee te dekken. E. De noodzaak de middelen voor de tramloods te reserveren om daarmee de financiële en economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan Havenstraatterrein zeker te stellen. Tegelijk met voorliggend besluit wordt aan de raad het bestemmingsplan Havenstraatterrein opnieuw ter vaststelling aangeboden. In dit bestemmingsplan zijn de tramloods en het tramspoor positief bestemd. De financiële uitvoerbaarheid (kan datgene waar het bestemmingsplan in voorziet ook daadwerkelijk worden verwezenlijkt) en economische uitvoerbaarheid (is hetgeen wat mogelijk wordt gemaakt na de bouw daarvan exploitabel) van het bestemmingsplan is steeds een kwetsbaar onderdeel geweest van de planvorming. Met de herontwikkeling van het Havenstraatterrein zal er een nieuwe loods komen die in beginsel op basis van de Wet Markt en Overheid tegen een kostendekkende prijs verhuurd zou moeten worden.

Zoals hierboven gesteld is de huur die de tramorganisaties kunnen betalen niet voldoende om de kostprijs dekkende huur voor de tramloods te kunnen betalen. Om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan zeker te stellen is het noodzakelijk dat de raad instemt om een financiële bijdrage te leveren aan de te tramloods en dat er voldoende dekking is voor het tekort tussen de gevraagde huurprijs en de kostendekkende huurprijs. Dit betekent dat: Dat de tramorganisaties een voorstel krijgen voor een voor hun betaalbare huur. De gemeente en de tramorganisaties zijn overeengekomen dat de tramorganisaties totaal € 70.000 gaan betalen voor de tramloods (€51.000) en het Haarlemmermeerstation (€19.000). Wetende dat deze huur niet voldoende zal zijn om de integrale kosten van de gemeente te dekken, zal er dekking gevonden moet worden voor het exploitatietekort op de verhuur van de tramloods. Dit kan door de kapitaallasten te dekken met een bijdrage van € 4,3 miljoen vanuit de grondexploitatie Havenstraatterrein. Tegelijk met voorliggend raadsbesluit wordt de raad gevraagd het verhuren van een tramloods op het Havenstraatterrein, voor het stallen van historische trams, vast te stellen in het algemeen belang als bedoeld in artikel 25h Mededingingswet. Op deze manier kan afgeweken worden van een kostendekkende huur i.v.m. de Wet markt en overheid.

Gegenereerd: v1.27

4

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

2. In te stemmen met de herziening van de grondexploitatie Havenstraatterrein met een positief resultaat van € 25,9 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2021) en daarbij kennis te nemen van de onderstaande punten: A. een opbrengstenniveau van € 87,0 miljoen (nominaal pp 1-1-2021 ), een verbetering van € 3,9 miljoen ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie MPG 2021; B. een investeringsniveau van € 60,0 miljoen (nominaal pp 1-1-2021), een verslechtering van € 16,7 miljoen ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie MPG 2021. Vanwege de onzekerheid in de planvorming van het Havenstraatterrein, door de vernietiging van het bestemmingsplan, zijn de afgelopen jaren in de grondexploitatie Havenstraatterrein geen wijzigingen doorgevoerd. Voor het MPG zijn slechts kosten geïndexeerd en grondopbrengsten geactualiseerd. Voorliggende grondexploitatie is geheel herzien: alle ramingen zijn herzien, het programma is tegen het licht gehouden en de volledige kosten voor de tramloods en het spoor zijn opgenomen: er is een reservering opgenomen om het onrendabel op de tramloods voor het stallen van historische trams vanuit de grondexploitatie te financieren en de volledige kosten voor aanleggen van het spoor zijn opgenomen in de begroting. Grootste wijziging in de grondexploitatie wordt veroorzaakt door de tramloods en het tramspoor.

Voor beiden was een beperkt bedrag opgenomen van respectievelijk €0,5 miljoen en €2,6 miljoen. De totale kosten zijn nu geraamd op € 14,0 miljoen. Opbrengsten De opbrengsten in de herziene ramingen zijn totaal € 87,0 miljoen. Ten opzichte van het MPG 2021 is dit een verbetering van € 3,9 miljoen. In 2014 is het Investeringsbesluit voor het Havenstraatterrein vastgesteld. Het aantal woningen op het Havenstraatterrein bedraagt maximaal 500. Voor de grondexploitatie behorend bij het Investeringsbesluit is uitgegaan van 366 woningen. Tijdens de deelraadsvergadering van 18 december 2013 in stadsdeel Zuid, waarbij het Investeringsbesluit is vastgesteld, is een motie, nr M085-2013 van VVD, D66, PvdA en CDA, aangenomen waarin wordt verzocht om, bij de realisatie van extra woningen boven het aantal van 366, uit te gaan van een verdeling in 30% sociale huur en 70% middenhuur. Dit komt neer op een verdeling van (afgerond) 30/50/20 bij 500 woningen. Op basis van spelregel 2 van de spelregels voor woningbouwprogrammering is 40/40/20 niet van toepassing op projecten waarvoor reeds een Investeringsbesluit is genomen. Gegeven het Investeringsbesluit van 2 oktober 2014 geldt spelregel 2 voor de ontwikkeling van het Havenstraatterrein.

Een van de uitgangspunten voor het Havenstraatterrein is, conform de met het Investeringsbesluit voor dit project vastgestelde focus op meer en groter middensegment, dat er grotere middeldure woningen (voor gezinnen) worden gerealiseerd. Daarnaast is er op deze locatie in het middensegment behoefte aan woningen voor starters. Op basis hiervan is het volgende programma bepaald, wat het uitgangspunt was voor het MPG 2021:

Gegenereerd: v1.27

5

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

Wonen heeft recent geadviseerd over het woonprogramma. Geadviseerd wordt in het middensegment in te zetten op een verdeling van 50% woningen voor gezinnen en 50% woningen voor starters. In het woonprogramma zijn twee programmatische wijzigingen doorgevoerd: Door de gestegen prijzen in de koopsector zijn koopwoningen in het middensegment op deze locatie niet meer mogelijk. Door gestegen marktwaardes zijn de middeldure koopwoningen van 40 m2 gbo op het Havenstraatterrein niet langer middelduur maar duur. Middensegment huurwoningen van 40 m2 gbo zijn op deze locatie (eveneens) niet meer marktconform te realiseren. Om de middeldure koopwoningen in het middensegment te houden, ook voor de langere termijn, en tegelijkertijd de grondopbrengst niet teveel te laten dalen zijn de 50 koopwoningen in het middensegment van 40 m2 omgezet in huurwoningen in het middensegment van 30 m2. Op 11 juli 2017 heeft het college besloten dat het in een uitzonderingsgebied mogelijk is middeldure huurwoningen tussen de 30 m2 en 40m2 te realiseren. Het Havenstraatterrein ligt in het uitzonderingsgebied. Er kunnen 8 woningen extra worden gerealiseerd. Deze wijziging leidt tot een verlaging van de opbrengsten met € 1,3 miljoen. De 75 middensegment huurwoningen van 40 m2 gbo worden niet verkleind. De gemiddelde grootte van de vrije sector woningen was in het MPG 2021 103 m2.

Door de gestegen prijzen in de koopsector is het afzetrisico van deze woningen te groot geworden. De gemiddelde grootte van de woningen in de vrije sector is verkleind naar 94 m2. Hierdoor kunnen er 4 extra woningen in de vrije sector worden gerealiseerd. Dit leidt tot een verlaging van de opbrengsten met € 1,9 miljoen. De huurwoningen in het middensegment van 85 m2 kennen een verslechtering in de grondopbrengst van €3,2 miljoen. Het Raamwerk grondprijzen toonde ten tijde van MPG 2021 grondwaardes voor middeldure huurwoningen groter dan 70 m2 gbo, er was geen aparte grondprijs bepaald voor woningen die veel groter zijn dan 70 m2 gbo, zoals hier het geval is. Vanaf AMPG 2021 wordt er een aparte prijs afgegeven (als maatwerk) voor woningen groter dan 80 m2 gbo. De grondprijs per m2 gbo van een middeldure huurwoning van 85 m2 is lager dan die van een woning van 70 m2 gbo. Het oppervlakte van en aantal grote huurwoningen in het middensegment van 85 m2 is ongewijzigd, zodat het nog steeds mogelijk blijft middensegment huurwoningen voor gezinnen te realiseren. Hiermee blijft er in het middensegment een mix van kleine woningen voor starterts en grotere woningen voor gezinnen, conform de uitgangspunten van het Investeringsbesluit en het recente advies van Wonen.

De beoogde corporatie realiseert een mix van 2-, 3- en 4-kamerwoningen, waardoor er in z’n totaliteit een mix van verschillende woninggroottes wordt gerealiseerd waarmee verschillende doelgroepen kunnen worden bediend. De wijzigingen leiden tot een verdeling sociaal/middensegment/vrije sector van 29/51/20 met het volgende programma:

In het MPG 2021 is uitgaan van 353 parkeerplaatsen. Op basis van de actuele parkeernormen en advies van V# is dit aantal naar beneden bijgesteld, naar 175. Dit leidt tot een daling van de grondopbrengsten met € 0,9 miljoen.

Gegenereerd: v1.27

6

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

Het programma niet-wonen is in lijn gebracht met het Stedenbouwkundig Plan. Het bvo stijgt van 8.071 m2 bvo naar 12.636 m2 bvo. Binnen niet-wonen is er vloeroppervlak verschoven van bedrijvigheid naar commerciële voorzieningen (plintfuncties). Dit leidt tot een stijging van de grondopbrengsten met € 1,9 miljoen. De autonome ontwikkeling van indexering van grondopbrengsten (betreffende het met deze herziening voorgestelde programma) naar het nieuwe prijspeiljaar (2021) levert daarnaast een verbetering op van € 9,2 miljoen. Bovenstaande leidt tot de volgende wijzigingen in de opbrengsten ten opzichte van het MPG 2021:

Investeringen De investeringen in de herziene ramingen zijn totaal € 60,0 miljoen. Ten opzichte van het MPG 2021 is dit een verslechtering van € 16,7 miljoen. De belangrijkste wijzigingen in de investeringen ten opzichte van het MPG 2021: Tramloods: in de grondexploitatie was €0,5 miljoen gereserveerd om het onrendabel op de tramloods voor het stallen van historische trams te kunnen financieren. In het bestemmingsplan wordt voorgesteld een tramloods van 1400 m2 positief te bestemmen. Aangezien de huur die de tramorganisaties kunnen opbrengen alleen voldoende is de exploitatielasten te dekken, zal de volledige investering onrendabel zijn, als de tramloods daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Een tramloods van 1400 m2 is exclusief grondkosten geraamd op € 4,3 miljoen. De betreffende post in de grondexploitatie is verhoogd met € 3,8 miljoen. Tramspoor: in de ramingen was tot dusverre alleen rekening gehouden om nieuw tramspoor aan te leggen door het plangebied. Hiervoor was €2,6 miljoen gereserveerd. Deze kosten zijn nu geraamd, op basis van het voorlopig ontwerp, op €3,4 miljoen. Er was nog geen rekening gehouden met de toegangssporen naar de beoogde tramloods en sporen in de loods zelf. Deze zijn geraamd op respectievelijk € 2,7 miljoen en € 0,7 miljoen. De totale spoorkosten bedragen € 6,9 miljoen (exclusief voorbereiding en toezicht), zijn daarmee gestegen met: € 4,2 miljoen.

Excessieve bouwkosten: de locatie is belast met geluid en trillingen door de remise van het GVB. Hierdoor moet een deel van gevels doof worden uitgevoerd, zonder te openen delen, en respectievelijk op sommige plekken de fundering akoestisch ontkoppeld worden van de rest van het gebouw. Dit leidt tot hogere bouwkosten. Het onderzoek naar trillingen in recent uitgevoerd, hogere bouwkosten als gevolg van trillingen waren nog niet in beeld. Hierdoor is de post excessieve bouwkosten gestegen met € 0,5 miljoen. Raming bouw- en woonrijp maken: de raming van overige uitvoeringskosten is geheel herzien. Met name hogere kosten voor bereikbaarheid, leeaarheid, veiligheid en communicatie (blvc) en voorbereiding en toezicht maken dat de kosten gestegen zijn met: € 7,5 miljoen. In de raadsbrief van 19 november 2019 waren de totale investeringen in de tramloods (van 1250 m2) en –spoor (grofmazig) geraamd op € 9,9 miljoen. Op basis van nieuwe (meer nauwkeurige) doorrekening is in totaal € 12,7 miljoen benodigd (€ 14,0 miljoen inclusief onder meer de grondwaarde, tijdelijk tramspoor en tijdelijke tramloods). De tramloods is met 150 m2 vergroot en opnieuw geraamd door een extern kostenbureau. De bouwkosten zijn iets gestegen doordat

Gegenereerd: v1.27

7

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

de loods groter is. Er was bovendien nog geen rekening gehouden met grondkosten, bijkomende kosten en indexatie. Inmiddels is het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte inclusief het spoor gereed. Op basis van dit voorlopig ontwerp is het spoor nauwkeuriger geraamd. Er is gekozen voor een wat duurdere constructie van het spoor, zodat er de komende vijftig jaar geen groot onderhoud aan het spoor hoeft plaats te vinden. De totale kosten voor de tramloods en het tramspoor (en bijkomende kosten) zijn zoals hierboven aangegeven € 14,0 miljoen. Bovenstaande leidt tot de volgende wijzigingen in de investeringen ten opzichte van het MPG 2021

In de bijgevoegde financiële paragraaf herziening grondexploitatie Havenstraatterrein worden de risico’s en beheersmaatregelen voor de grondexploitatie genoemd. Het voornaamste risico is dat de Raad van State (deel) van het bestemmingsplan (opnieuw) vernietigt. Als beheersmaatregel is de afgelopen periode intensief overleg gevoerd met de tramorganisaties en ligt er nu een onderbouwd plan op inhoud en financiën waarmee de tramorganisaties onderdeel kunnen blijven van het Havenstraatterrein. 3. Vaststellen van het investeringsbesluit en het beschikbaar stellen van een krediet van € 4,63 miljoen voor het realiseren van een tramloods voor het stallen van historische trams als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Havenstraatterrein. Zoals eerder gesteld, de tramloods wordt positief bestemd in het bestemmingsplan, en zal alleen worden gerealiseerd als aan alle voorwaarden is voldaan. Er ligt nu een solide bedrijfsplan, de personele unie is gerealiseerd en er is overeenstemming bereikt over de resterende uitwerkingspunten. In het plangebied wordt de museale tramloods ingepast. De tramloods vervangt de huidige loodsen en biedt ruimte voor opslag en werkplaats voor museale trams. Om de exploitatie voor de tramorganisatie haalbaar te maken investeert de gemeente in een nieuwe loods welke wordt verhuurd aan de tramorganisaties.

De investeringssom in de tramloods van is geraamd op € 4,63 miljoen exclusief btw. De totale investeringssom is opgebouwd uit:

Gegenereerd: v1.27

8

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

Grondkosten € 296.485 Bouwkosten € 2.958.138 Bijkomende kosten € 973.649 Indexatie tot einde werk (2026) € 400.533 Dit bedrag van € 4,63 miljoen wordt vanuit de grondexploitatie toegevoegd aan de financieringsreserve Gemeentelijk Vastgoed ter dekking van de kapitaallasten. De structurele lasten die volgen uit de investering worden, op de kapitaallasten na, in rekening gebracht bij de tramorganisatie. Hiermee sluiten de kosten, samen met de huur van de huidige ruimte in het Haarlemmermeerstation, aan op de maximale haalbare huurprijs voor de tramorganisatie. Om rechtmatig onder de integrale kostprijs te verhuren wordt de verhuring aan de tramorganisatie, met als doel het behoud van de museale trams, als dienend aan het algemeen belang bestemd door de gemeenteraad. Het investeren in de tramloods is niet zonder risico’s. In bijgevoegde kabinet-bijlage worden de belangrijkste risico’s en beheersmaatregelen toegelicht. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Overige toelichting: De financiële consequenties van de genoemde wijzigingen op het plan zijn opgevangen binnen de grondexploitatie van het Havenstraatterrein. Hoewel dit tot een verslechtering van de netto contante waarde (prijspeil 1-1-2021) van € 12,1 miljoen leidt, is de resterende waarde van € 25,9 miljoen dusdanig positief dat er geen voorziening hoeft te worden getroffen binnen het Vereveningsfonds. Na de realisatie van de tramloods wordt deze door de directie Gemeentelijk Vastgoed verhuurd aan de tramorganisatie. De huur van de tramloods en het Haarlemmermeerstation bedraagt samen jaarlijks € 70.000. In de bijlage risico’s exploitatiefase tramloods en tramspoor wordt nader ingegaan op de verhuur inclusief de beheersing van risico’s voor de verhuurder, de gemeente Amsterdam. Conclusie: De genoemde beslispunten in de voordracht hebben financiële consequentie en deze zijn gedekt Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Geheimhouding wordt opgelegd bijlage 5 en 6 (risico's exploitatiefase en financiële paragraaf)op grond van artikel 25, lid 2 Gemeentewet door het college van B&W en bekrachtigd op grond van artikel 25, lid 3 Gemeentewet door de gemeenteraad in haar eerstvolgende vergadering in verband met de belangen die worden genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Dit ter bescherming van de financiële en economische belangen van de gemeente en om onevenredige bevoordeling of benadeling van de bij deze

Gegenereerd: v1.27

9

Gemeenteraad

VN2021-032695 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 22 december 2021

aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel derden te voorkomen. De geheimhouding wordt opgelegd tot twee jaar na afsluiting van de grondexploitatie.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-125488

1. Stedenbouwkundig plan Havenstraatterrein.pdf (pdf)

AD2021-125210

2. Raadsinformatiebrief – vervolg ontwikkeling Havenstraatterrein (financiële consequenties verschillende varianten tramloods).pdf (pdf)

AD2021-125211

3. Bedrijfsplan 26 oktober 2021.pdf (pdf)

AD2021-125212

4. Raadsinformatiebrief – laatste ontwikkelingen overleg tramorganisaties en vervolg ontwikkeling Havenstraatterrein.pdf (pdf)

AD2021-125487

5. GEHEIM - financiële paragraaf herziening grondexploitatie Havenstraatterrein.pdf (pdf)

AD2021-125214

6. GEHEIM - risico's exploitatiefase tramloods en tramspoor.pdf (pdf)

AD2021-125143

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Onno Terpstra (projectmanager Havenstraatterrein), 0619302561, o.terpstra@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.27

10