1. Raadsinformatiebrief woningbouwmaatregelen 2023 _19 sep 2023.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder: Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 19 september 2023 Woningbouw Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling (f.bonfrer@amsterdam.nl)

Onderwerp

Halfjaarrapportage Woningbouw 2023 en Doorbouwakkoord Amsterdam

Datum Portefeuille

Geachte leden van de gemeenteraad,

De woningbouwproductie kent een flinke tegenwind en dat zien we terug in de Halfjaarrapportage Woningbouw 2023. Er zijn slechts 2.355 woningen in aanbouw genomen en de planvoorraad voor de 2e helft van 2023 is met 4.304 woningen beperkt. Hoewel er nog steeds wordt ingeschreven op tenders en er ook nog steeds overeenkomsten worden gesloten voor nieuwe transformatieprojecten, is er tevens vertraging in alle fasen van planontwikkeling. Dit heeft te maken met zorgen over de afzet, minder animo bij kopers en beleggers, dalende marktwaarden, hoge bouwkosten en problemen bij de financiering. De businesscase van de ontwikkelende partijen staat sterk onder druk omdat de rente en de stichtingskosten stijgen en de opbrengsten dalen of gelimiteerd worden. Ontwikkelaars doen een groter beroep op de gemeente tot uitstel van termijnen en tot herziening van afspraken. Projecten worden op die manier in de lucht gehouden en nog slechts in beperkte mate stopgezet. We staan voor een lastig en complex vraagstuk. Eén simpele, generieke en haalbare oplossing is niet beschikbaar, terwijl de opgave groot is en doorbouwen van onverminderd groot belang. De marktontwikkelingen zelf zijn voor de gemeente echter nauwelijks te beïnvloeden (rente, bouwkostenstijging, aanbestedingsmarkt, verkoopopbrengsten). Het gat dat ontstaat in de businesscase kan en wil de gemeente niet vullen.

Het gaat de financiële draagkracht van de gemeente te boven en het is ook niet de taak van de gemeente om het ondernemersrisico van de ontwikkelende partijen over te nemen. Een dip in de productie is in tijden van recessie niet te voorkomen. Rijk en marktpartijen hebben beide medio 2023 aangegeven dat de woningbouwproductie landelijk mogelijk kan halveren. We hebben in 2023 dus te maken met een terugval na een jarenlange hoge woningbouwproductie. In de periode 2014 tot 2023 zijn ruim 63.000 woningen in aanbouw genomen. Het is van groot belang om de dip in de productie te beperken (in duur en diepte). Amsterdam blijft samen met marktpartijen en woningcorporaties inzetten op een zo hoog mogelijke woningbouwproductie, door het nemen van additionele maatregelen en maatwerk in de projecten.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

1.

19 september 2023 Pagina 2 van 7

Wat doen we al

De gemeente is in goed overleg met marktpartijen, corporaties en hun koepels (NEPROM, IVBN, AFWC , Bouwend Nederland en Vastgoed Belang) om de marktsituatie te duiden, oplossingen te bedenken en perspectief te bieden. Er is sprake van constructief overleg, met begrip voor elkaars positie, belangen en beperkingen. De gemeente benut deze gesprekken om te zien welke stimuleringsmaatregelen zinvol zijn om de bouwproductie te bevorderen. Tijdelijke marktmaatregelen Als uitvloeisel van het overleg met de koepels is in de eerste helft van 2022 besloten tot twee tijdelijke maatregelen:  de transformatie-impuls, om de transformatie naar betaalbare woningen aan te jagen en  de ambitiebonus, om extra inspanningen op gebied van betaalbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit bij inschrijvingen op tenders te stimuleren. In de loop van 2022 verslechterde de marktsituatie door de stijging van de rente en de bouwkosten en de dalende marktwaarden en dat vroeg om extra maatregelen.

Aan het eind van 2022 lag er een gemeentelijk pakket, dat meer ruimte geeft aan marktpartijen:  bereidheid tot uitstel van contractuele termijnen;  verlenging van de transformatie-impuls tot 1 februari 2024;  matiging van de indexering van de grondprijzen (5% in plaats van CPI-indexcijfer), voor de overeenkomsten die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2020 (waarvan het erfpachtrecht nog niet was ingegaan) én voor overeenkomsten die voor 1 januari 2024 worden gesloten. Planoptimalisatie in de projecten In de gebiedsontwikkeling wordt met alle ontwikkelende partijen gesproken over de voortgang en over eventuele belemmeringen. Om te komen tot een uitvoerbaar plan wordt soms ingezet op planoptimalisatie (kosten en opbrengsten). Dit is maatwerk. In de kern gaat het bij planoptimalisatie om voorstellen tot omzetting van het programma en/of voorstellen tot bijstelling van de kwalitatieve ambities en het ontwerp. Denk aan onderwerpen als: de mix van functies, het woningbouwprogramma, het pakket energie en milieu, inpandig parkeren, vulling en kwaliteit van de plint en ontwerpoplossingen en materiaalgebruik. De planoptimalisatie kan daarmee raken aan de doelstellingen voor een complete, duurzame, betaalbare en inclusieve stad. Het loslaten van ambities om projecten op de korte termijn haalbaar te maken kan pijn doen en er spelen dus dilemma’s.

Het gemeentelijk streven is het op peil houden van de woningbouwproductie zonder dat kwalitatieve grenzen worden onderschreden. Voor het College van B&W blijft 40-40-20 gelden als uitgangspunt voor het woningbouwprogramma en een goede mix in woninggrootte is eveneens van belang. Het is bij planoptimalisatie bovendien zaak dat het alternatieve plan een aanvaardbare kwaliteit heeft. De gemeente werkt niet mee aan slechte plannen. Marktpartijen worden uitgedaagd om een zo goed mogelijk plan te maken binnen de budgettaire mogelijkheden. Niet elke planoptimalisatie is overigens op korte termijn door te voeren. Een forse planherziening kan zo een jaar vergen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

19 september 2023 Pagina 3 van 7

In de afgelopen maanden is in de gebiedsontwikkeling meegewerkt aan verschillende vormen van planherziening/optimalisatie. Ter illustratie:  Woningbouwprogramma op NDSM blok B7 (omzetting van vrije sectorwoningen naar eeuwigdurende middeldure huur);  Woningbouwprogramma cluster 7 Arenapoort Oost (omzetting van een deel van de sociale en middeldure huur naar vrijesectorwoningen);  Woningbouwprogramma Elzenhagen Zuid NZ3 (omzetting van vrijesectorwoningen naar sociale huur en van middeldure huur naar eeuwigdurende middeldure huur);  Planoptimalisatie in project Elements in Amstelkwartier 2e fase (o.a. wijziging energiesysteem en positionering WKO);  Planoptimalisatie in blok 5a1 in Sluisbuurt Zeeburgereiland (o.a. vereenvoudiging configuratie gebouw en gevelmateriaal, versoberen daktuin). Impuls Gewoon Goed Vanuit het Woningbouwplan 2022-2028 zijn bovendien acties in gang gezet om te komen tot versnelling en vereenvoudiging van processen in de gebiedsontwikkeling. Dit moet leiden tot een structurele verbetering van werkwijzen in nieuwe plannen en projecten. Inzet is de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is.

Dit vraagt om:  Vergroten van financieel bewustzijn in stedenbouwkundige plannen en kaders, zowel qua kostenbeperking als opbrengstoptimalisatie  Meer ruimte scheppen voor optimalisaties en alternatieven in de bouwplanuitwerking  Experimenteren met standaardisatie en modulair bouwen bij (flex)woonprojecten Minder ambitie en standaardisatie is daarbij geen doel op zich. Voorop staat dat de kwaliteit in de plannen uitvoerbaar moet zijn. Dit moet worden vertaald in werkbare stedenbouwkundige plannen, bouwenveloppen, tendercriteria etc. Het vraagt om rekenen en tekenen in een vroeg stadium, meer ruimte voor modulair bouwen en het minder stapelen van kwaliteitsambities. Het kostenbewustzijn moet omhoog. Daarbij benutten we de kennis en ervaring van marktpartijen. De voortgang en resultaten worden meegenomen in de voortgangsrapportages aan de raad. Vereenvoudiging stedelijk kader voor particuliere transformatie Het kader geeft aan wanneer in een transformatieproject kan worden afgeweken van het programmatisch uitgangspunt 40-40-20 en is van toepassing op individuele particuliere transformatieprojecten. Het geldt dus niet voor projecten in Transformatiegebieden, waarvoor de gemeente op gebiedsniveau het programmatisch kader vaststelt.

Het voorstel voor een Nieuw Stedelijk Kader particuliere transformaties is vlak voor het zomerreces van 2023 ter consultatie naar de stadsdelen gestuurd. Eén van de voorstellen is om, met het oog op verhogen van de haalbaarheid van transformaties, de ondergrens voor toepassing van de “40-40-20” op te trekken. Bovendien zijn de criteria om af te mogen wijken vereenvoudigd. Het vereenvoudigde stedelijk kader voor particuliere transformaties wordt dit najaar 2023 ter besluitvorming aan het college voorgelegd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

2.

19 september 2023 Pagina 4 van 7

Wat gaan we nog meer doen

Maatregelen grondprijsbeleid Rond de zomer is nader overleg gevoerd met marktpartijen en hun koepels over mogelijke aanvullende maatregelen. Marktpartijen hebben te maken met dalende opbrengsten, stijgende rente, toegenomen bouwkosten en met in het verleden gemaakte grondprijsafspraken die hier niet altijd meer goed op aansluiten. Bovendien is de animo van kopers en beleggers afgenomen met een risico voor de afzet. Dit werkt negatief uit op de businesscase. De gemeente werkt met een systeem van genormeerde residuele grondprijzen. Ontwikkelingen in opbrengsten en stichtingskosten hebben dus effect op de hoogte van grondprijzen. De markt wordt nauwlettend gevolgd om ervoor te zorgen dat grondprijzen marktconform zijn op het moment dat een overeenkomst wordt gesloten. Vervolgens wordt de grondprijs, in de tijd tussen het aangaan van een overeenkomst en het afgeven van de erfpachtaanbieding, geïndexeerd met de CPI index. Eind 2022 is deze gematigd tot maximaal 5% per jaar, vanwege een aanhoudend hoge inflatie. Ondanks deze matiging kent de daadwerkelijke ontwikkeling van de grondwaarde en andere ontwikkeling dan de CPI. Dit kan ertoe leiden dat de uiteindelijk (geïndexeerde) grondprijs op moment van erfpachtuitgifte niet meer aansluit bij wat op dat moment markconform is.

Nu de opbrengsten onder druk staan, en de stichtingskosten zijn gestegen, laten de actuele gemeentelijke grondprijzen immers een daling zien. We ervaren daardoor dat het voor marktpartijen ingewikkelder is geworden om reeds afgesloten overeenkomsten uit te voeren, vanwege de verslechterde omstandigheden. De gemeente heeft baat bij het op peil houden van de productie om de woningnood te lenigen, maar ook om te kunnen blijven investeren in de stad. Dat overeenkomsten worden uitgevoerd is daarvoor noodzakelijk. De mogelijkheden om financiële steun te verlenen aan projecten wordt echter beperkt om de volgende redenen: - Middelen: er is beperkte ruimte in het Vereveningsfonds; - Rolverdeling: marktpartijen zijn als ondernemende partij mede risicodrager; - Europese en landelijke regelgeving: het geven van staatssteun is verboden. - Competities: grondprijzen liggen vast in tendervoorwaarden. Binnen deze randvoorwaarden onderzoekt het college welke incidentele en structurele maatregelen mogelijk zijn om projecten op korte en lange termijn door te laten gaan. Hierbij heeft het college drie concrete maatregelen op het oog, waarvan de eerste een tijdelijke maatregel betreft. 1.

Verkennen tijdelijke maatregel herijking grondprijzen in transformatieprojecten Het college verkent een tijdelijke maatregel om bij transformatieprojecten de overeengekomen grondprijzen te herijken vlak voor het moment van erfpachtwijziging. Hierdoor zullen de genormeerd residuele grondprijzen bij transformatieprojecten, waarvoor reeds overeenkomsten gesloten zijn, weer actueel en marktconform zijn. Afhankelijk van bestemming, locatie en ingangsdatum van de overeenkomst zal dit lagere grondprijzen betekenen (let op: dit zal niet altijd het geval zijn).

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

19 september 2023 Pagina 5 van 7

Tot op heden heeft de gemeente dit nooit gedaan, omdat de gemeente altijd het uitgangspunt heeft gehanteerd dat niet teruggekomen wordt op gemaakte afspraken. In goede tijden heeft dit veel partijen de nodige financiële ruimte geboden, maar inmiddels zet dit transformatieprojecten juist onder druk. 2. Verkennen van een alternatieve index voor overeengekomen grondprijzen Het college verkent hoe het systeem kan worden aangepast, opdat grondprijzen niet alleen actueel en marktconform zijn op moment van het aangaan van een afspraak, maar ook op moment van erfpachtuitgifte. Onderzocht wordt of er een goed alternatief is voor de CPI-index. Een index die beter aansluit op de ontwikkelingen, nadat de grondprijzen zijn afgesproken. Het is een lastige zoektocht. Er is immers geen bestaande grondprijsindex bekend en de grondprijs is een resultante van opbrengst- en stichtingskostenontwikkeling. De vastgoedmarkt bestaat bovendien uit verschillende deelmarkten (kantoren, wonen, winkels, etc.). Het primaire doel is om met een objectieve en betrouwbare alternatieve index te komen, waarbij de overeengekomen grondprijs omlaag gaat in tijden van een neergaande markt en omhoog gaat als de marktontwikkelingen beter worden. 3.

Onderzoek naar juiste moment voor afgeven grondprijzen in transformatieprojecten Bij transformatieprojecten worden op verzoek van de markt vroeg in het proces door de gemeente definitieve grondprijzen afgegeven, omdat het ontwikkelaars zekerheid geeft en in staat stelt om de haalbaarheid van de business case goed door te rekenen. Het vroegtijdig verstrekken van definitieve grondprijzen kan echter uit de pas lopen met daarop volgende marktontwikkelingen. Dit pakt nu ongunstig uit gegeven de stijgende kosten en lagere opbrengsten. Dit kan de vaak toch al ingewikkelde business case dusdanig onder druk zetten dat het project niet tot uitvoering komt. De gemeente wil er mede op verzoek van marktpartijen voor zorgen dat bij het bepalen van de definitieve grondprijs, rekening wordt gehouden met meer actuele vastgoedwaarden en bouwkosten. Onderzocht wordt of het mogelijk is om later in het proces, dus dicht op het moment van het tekenen van de afsprakenbrief of, bij het ontbreken van een afsprakenbrief, de erfpachtovereenkomst, definitieve grondprijzen af te geven. Om marktpartijen gedurende de initiatief- en onderzoeksfase wel enig houvast te geven, wordt bovendien onderzocht of de gemeente indicatieve grondprijzen kan geven voor verschillende functies en gebieden. In overleg met marktpartijen zal bekeken worden of deze mogelijke maatregelen een verbetering zijn.

Alle maatregelen worden beschouwd op effectiviteit en uitvoerbaarheid, waarbij de inzet is deze, indien mogelijk en wenselijk, voor bestuurlijke besluitvorming mee te nemen in het Grondprijsbeleid 2024. De maatregelen gaan dan in per 1 -1-2024. Benutten van startbouwimpuls rijk De gemeente kan bij het helpen vlottrekken van projecten gebruik maken van de startbouwimpuls (SBI) van het rijk. De startbouwimpuls is bedoeld voor bouwprojecten die nu dreigen te worden uitgesteld of te worden stopgezet door de slechtere economische omstandigheden. De minister heeft in zijn brief d.d. 29 augustus 2023 de criteria aangegeven voor toekenning van de SBI. Deze criteria betreffen onder meer de zekerheid start bouw 2024/2025, het aandeel betaalbare woningen (minimaal 50%) en het betreft permanente woningbouw.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

19 september 2023 Pagina 6 van 7

Op basis van de criteria wordt bezien welke projecten zinvol en kansrijk zijn om bij het rijk in te dienen. De aanvraag wordt samen met de betreffende marktpartij voorbereid. De deadline om aanvragen in te dienen is 13 oktober a.s..

3.

Tot slot

De halfjaarcijfers woningbouw zijn lager dan we de afgelopen jaren gewend zijn. De terugval komt echter niet als verrassing. Om de dip in de productie zo klein mogelijk te houden, werken we samen met marktpartijen en corporaties aan het haalbaar maken van projecten door planoptimalisatie. Daarbij willen we gebruik maken van de startbouw-impuls van het rijk. Tegelijkertijd gaan we als gemeente door met het in gang zetten van structurele verbeteringen om processen te versnellen en te vereenvoudigen onder de noemer “Gewoon Goed” en verkennen we nadere maatregelen ten aanzien van het grondprijsbeleid. Doorbouwakkoord Amsterdam De gemeente voert reeds lang intensief overleg met ontwikkelende partijen. Alle betrokkenen hebben baat bij het op peil houden van de bouwproductie. De marktsituatie wordt gezamenlijk geanalyseerd en mogelijke maatregelen worden gezamenlijk besproken en beoordeeld. Elke partij heeft in het ontwikkelingsproces zijn eigen rol te vervullen, deels vanuit verschillende perspectieven en belangen. De Amsterdamse aanpak en de aanvullende maatregelen worden ondersteund door de betrokken koepels NEPROM, IVBN, AFWC, Bouwend Nederland en Vastgoed Belang. In een te ondertekenen Doorbouwakkoord zal de gezamenlijke inzet worden uitgedrukt. Indien er zekerheid is over het landelijk huurbeleid zal de gemeente haar specifieke inzet voor middeldure huurwoningen heroverwegen.

We blijven bovendien ruimte geven aan initiatieven die tegen lage kosten extra plancapaciteit en productie opleveren (bijvoorbeeld optoppen). We staan als gemeente voor een complexe en lastige opgave. De ambities zijn hoog, maar de omstandigheden vereisen soms om een stapje terug te doen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

19 september 2023 Pagina 7 van 7

Het college zet zich in voor het op peil houden van de bouwproductie, voor “gewoon goed” zonder hierbij door een kwalitatieve ondergrens te zakken. Met als uiteindelijk doel een complete, duurzame, betaalbare en gezellige stad. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlage 1. Doorbouwakkoord Amsterdam Bijlage 2. Halfjaarrapportage Woningbouwplan 2022-2028; stand van zaken 1 juli 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl