1. Raadsinformatiebrief ontwerpbestemmingsplan B@home.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 9 oktober 2023 Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling en Economische Zaken Reinier van Dantzig en Sofyan Mbarki Ruimte en Duurzaamheid (bestuurszaken@amsterdam.nl) Ontwerpbestemmingsplan B@Home (Johan Huizingalaan 763), Schinkelkwartier

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Op 14 december 2021 heeft het college van B&W de projectnota Schinkelkwartier vastgesteld. In de projectnota zijn de ambities, opgaven en uitgangspunten geformuleerd om Schinkelkwartier in 25 jaar te transformeren en verdichten van een geïsoleerd werkgebied tot een inclusieve, levendige en groene stadswijk. In Schinkelkwartier is ruimte voor 11.000 woningen, 1.020.000 m2 werkruimte en 450.000 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De nieuwbouw B@Home ligt in deelgebied Nieuwe Meer Oost van Schinkelkwartier. Het is een van de eerste woningbouwprojecten met bijna 300 woningen (40-40-20), kantoor en voorzieningen waaronder maximaal 30 hotelappartementen. Deze ontwikkeling markeert de start van de gebiedsontwikkeling. De erfpachter van de locatie Johan Huizingalaan 763a heeft het plan om op het onbebouwd terrein nieuwbouw te realiseren. Het gaat om een gemengd woon-werkprogramma en voorzieningen. Het gebouw B@Home is vooral gericht op wonen waar het aangrenzende bestaande pand, B Amsterdam, zich vooral richt op bedrijvigheid en horeca. Het B.concept is een succesvol platform voor innovatie, ontmoeting, events en ontwikkeling. Inmiddels worden (lokale) startups, scale-ups en een aantal corporates gehuisvest in drie gebouwen in deelgebieden Nieuwe Meer Oost en West.

B@Home wordt hieraan toegevoegd. Daarmee sluit deze ontwikkeling aan op de ambitie van Schinkelkwartier en de strategie innovatiedistricten: een ontwikkeling van innovatiedistrict, een gemengde buurt met wonen, werken, voorzieningen gericht op internationale kenniswerkers en Amsterdammers. B@Home maakt onderdeel uit van een grootschalige herontwikkeling op het terrein van de erfpachter. Dit bebouwde terrein aan de Johan Huizingalaan beslaat een groot deel van het deelgebied Nieuwe Meer Oost. Het ligt ten noorden van het huidig hoofdkantoor van IBM en grenst aan de spoorlijnen voor trein en metro. Op 4 oktober 2022 hebben de gemeente en de erfpachter een afsprakenbrief ondertekend over de ontwikkeling van dit kavel met circa 1000 woningen, kantoren en voorzieningen waaronder een basisschool in een periode van 10 jaar. B@Home wordt het eerste bouwproject.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 9 oktober 2023 Pagina 2 van 4

Bestemmingsplan B@Home in procedure Het voorliggende ontwerp-bestemmingsplan B@Home, Johan Huizingalaan 763a heeft tot doel om te dienen als actueel juridisch-planologisch toetsingskader om de omgevingsvergunning te verlenen om de voorgenomen planontwikkeling mogelijk te maken. Met het ontwerpbestemmingsplan wordt het mogelijk om de gronden te bebouwen voor maximaal 293 woningen en verdeeld naar 40-40-20, horeca van categorie G zijnde maximaal 30 hotelappartementen (maximaal 2.800 m2 bvo), kantoren en commerciële voorzieningen, gezamenlijk maximaal 4.400 m2 bvo. Daarnaast zijn de gronden ook bestemd voor onder andere ondergrondse fietsparkeervoorzieningen en een groen binnenterrein. Het voorliggende ontwerpbestemmingplan maakt dat mogelijk. Deze verdeling is privaatrechtelijk met de erfpachter geborgd. Het ontwerpbestemmingsplan is dan ook lijn met de geldende stedelijke kaders opgesteld. Verplaatsing en vergroting bestaand hotelrecht Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan voorziet in een hotelfunctie. Op grond van het huidige bestemmingsplan Johan Huizingalaan 761-763 zijn op het naast B@Home gelegen perceel van B.Amsterdam, al hotelrechten toegekend. Dit betreft een maximum van 30 hotelappartementen en met 4 personen per appartement. De oppervlakte is maximaal 1.568 m2 bvo. Dit hotelrecht is nu nog onbenut.

Dit hotelrecht wordt juridisch planologisch overgeheveld naar voorliggend bestemmingsplan B@Home. Het concept van 30 hotelappartementen sluit namelijk ruimtelijk en functioneel beter aan op de woonfunctie en veelal gedeelde voorzieningen in B@Home. Gebouw B@Home komt ook centraal te liggen tussen de verschillende B Buildings in het innovatiedistrict Nieuwe Meer. De oppervlakte van de hotelfunctie in het ontwerpbestemmingsplan neemt toe naar maximaal 2800m2 bvo door de grootte van de hotelappartementen. Deze worden groter met de inzet dat internationale medewerkers samen met meerdere collega’s of met hun gezin langer tijdelijk binnen B@Home verblijven. Hoewel de grootte van de hotelappartementen toeneemt, blijft het aantal slaapplaatsen gelijk. Het maximum van 30 hotelappartementen en 4 overnachtingsplekken per hotelappartement blijven ongewijzigd, worden zo vastgelegd in het bestemmingsplan en in de overeenkomst met de erfpachter. B Amsterdam wordt exploitant van de hotelappartementen. B Amsterdam gaat dus grotere, kwalitatief volwaardige en ingerichte appartementen aanbieden. De hotelappartementen krijgen twee of drie slaapkamers en een woonkamer met een keuken. Het hotelconcept wordt geïntegreerd tussen de woningen in het gebouw B@Home. De verblijfsduur is op het toekomstig gebruik afgestemd en is minimaal 3 nachten en maximaal 6 maanden.

Uit ervaring met dergelijke hotelappartementen blijkt een gemiddelde verblijfsduur van gemiddeld 12 nachten, op basis van een vergelijkbaar concept in Den Haag. Daarmee wijkt het uniek concept af van regulier hotelgebruik waarbij een toerist gemiddeld 2,8 nachten in Amsterdam verblijft. De verblijfsduur van minimaal één nacht is bij dit concept nadrukkelijk opgegeven. Geen dubbelgebruik hotel mogelijk Het bestaande hotelrecht in B.Amsterdam wordt in het kader van de toekomstige planologische procedure voor de ontwikkeling van de overige bouwblokken op het kavel wegbestemd. Tot dat moment is dubbelgebruik van het hotelrecht niet bij recht mogelijk. Om gebruik te kunnen maken van het hotelrecht in het huidige bestemmingsplan, moet er eerst door B&W een uitwerkingsplan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 9 oktober 2023 Pagina 3 van 4

vastgesteld worden. Gelet op de verplaatsing van het hotelrecht wordt daar dan geen medewerking aan verleend. Hiermee loopt de gemeente geen risico dat naast B@Home in B.Amsterdam nog een ander hotel wordt geëxploiteerd. Overnachtingsbeleid Het plangebied B@Home ligt in het ‘nee, tenzij’ gebied waar omgevingsvergunningen voor nieuwe hotels worden getoetst aan het overnachtingsbeleid. Er is in dit geval sprake van een verplaatsing naar een andere locatie van een onbenut recht maar ook van een toename van de oppervlakte. Zodra dit hotelrecht planologisch mogelijk wordt gemaakt, kan een omgevingsvergunning niet op basis van het overnachtingsbeleid worden geweigerd. Daarom is medewerking aan het bestemmingsplan langs het overnachtingsbeleid gelegd. Medewerking aan de verplaatsing en vergroting van het hotelrecht is alleen mogelijk als er juridisch enkele voorwaarden voor de medewerking worden geborgd. Dat kan niet allemaal via het voorliggend bestemmingsplan. Waar juridische borging van de voorwaarden in het bestemmingsplan niet kan, worden deze opgenomen in een nog te sluiten overeenkomst met de erfpachter. Daarbij gaat het om voorwaarden ten aanzien van het concept, overnachtingsduur, exploitatie, duurzaamheid en social return.

Procedure Omgevingseffectrapportage Schinkelkwartier Voor de gebiedsontwikkeling Schinkelkwartier is conform de systematiek van de Omgevingswet een Omgevingseffectrapportage (OER) opgesteld, waarin onderzoek is gedaan naar de omgevingseffecten en mogelijke andere meer milieuvriendelijke alternatieven voor bepaalde keuzes. De m.e.r.-procedure voor Schinkelkwartier is gekoppeld aan het eerste ruimtelijk besluit waarmee uitvoering wordt gegeven aan het stedelijk ontwikkelingsproject Schinkelkwartier. Dat is bestemmingsplan Overschiestraat 182 en 188. De uitkomsten van het OER moeten ook doorwerken in de daaropvolgende ruimtelijke besluiten in Schinkelkwartier. De in het OER geformuleerde maatregelen en spelregels zijn daarbij kader stellend. Ontwerp-bestemmingsplan B@Home voldoet aan de beoordelingscriteria van de OER De ontwikkeling B@Home past binnen de uitgangspunten van het OER Schinkelkwartier. De op te treden effecten zullen niet leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu; om die reden hoeft geen (geactualiseerd) OER te worden opgesteld. Maatregelen ter voorkoming of beperking van deze effecten zijn geborgd in voorliggend ontwerp-bestemmingsplan. Hogere waarden Voor het bestemmingsplan worden door het college hogere waarden volgens de Wet geluidhinder vastgesteld.

Op gevels van het gebouw zal de geluidbelasting als gevolg van spoor- en wegverkeersgeluid de voorkeurswaarde overschrijden. Om die reden moeten hogere waarden worden vastgesteld. Voor gevels waar de geluidbelasting door de rijksweg A4 de maximale ontheffingswaarde overschrijdt, geldt de verplichting om dove gevels te realiseren. In het bestemmingsplan is geregeld dat woningen in ieder geval over een stille zijde moeten beschikken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 9 oktober 2023 Pagina 4 van 4

Participatie Op grond van de Algemene inspraakverordening is bepaald dat er geen inspraak wordt verleend als voor het beleidsvoornemen al bij wettelijk voorschrift in een openbare voorbereidingsprocedure is voorzien, zoals het geval is bij een bestemmingsplan. Vanaf 2019 zijn in het kader van de projectnota Schinkelkwartier (digitale en fysieke) bijeenkomsten georganiseerd voor bewoners, bedrijven en stakeholders in en rond het plangebied. Tijdens de bijeenkomsten is veel informatie opgehaald. De inspraakperiode en de informatiemogelijkheden zijn vooraf breed gecommuniceerd, via zowel off-als online kanalen. De uitkomsten van de inspraak over de projectnota zijn ook betrokken bij voorliggend ontwerpbestemmingsplan. Voor de op te stellen concept investeringsnota Nieuwe Meer Oost is de participatie reeds gestart. Het ontwerp-bestemmingsplan B@Home loopt vooruit op de investeringsnota. De gemeente heeft daarom met de erfpachters gezamenlijk een participatietraject georganiseerd om op onderdelen van de ontwikkelingen in het gebied. De eerste bijeenkomst met een vertegenwoordiging van partijen in de omgeving van Nieuwe Meer Oost heeft op 20 juni 2023 plaatsgevonden.

Op 17 oktober 2023 is een informatiemarkt in B Amsterdam waarin de gemeente en ontwikkelende partijen de plannen in Nieuwe Meer Oost verder toelichten en hierover in gesprek gaan met bewoners en andere bezoekers van deze informatiemarkt. Verder vervolg Het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere waarden wet Geluidhinder liggen vanaf 12 oktober tot 23 november 2023 ter inzage. Hierna wordt de gemeenteraad gevraagd om het bestemmingsplan vast te stellen met inachtneming en beantwoording van ingekomen zienswijzen en van eventuele wijzigingen. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl