1. Raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam - stand van zaken medio 2022.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 21 december 2022 Economische Zaken Sofyan Mbarki Cengiz Caglar (Grond & Ontwikkeling), C.Caglar@amsterdam.nl, 0683622247

Onderwerp

Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Voor u ligt de Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022 die wordt opgesteld om de ontwikkelingen met betrekking tot de kantorenmarkt inzichtelijk te maken. Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van medio 2022. In de monitor kantoren is aandacht voor de kantorenvoorraad, de kantorenleegstand, de kantooropleveringen en de kantooronttrekkingen. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van de projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, resultaten van het onderzoek naar kantoorontwikkelingen van Cushman & Wakefield, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG). Op deze manier is de gemeente Amsterdam in staat om weloverwogen conclusies te trekken. De Monitor kantoren Amsterdam laat enerzijds zien dat Amsterdam nog steeds een gezonde kantorenmarkt heeft. Zo is de leegstand gedaald van 5,9% naar 5,8% en is daarmee onder het frictieniveau, er is sprake van een sterke Amsterdamse economie én een blijvende stijging van het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte in Amsterdam. Anderzijds, hebben de oorlog in Oekraïne, geopolitieke omstandigheden, gestegen rente en bouwkosten, historisch hoge inflatiecijfers en de daling van de consumenten-vertrouwensindex veel invloed op de economie. Deze ontwikkelingen hebben tevens hun weerslag op de kantorenmarkt.

Allereerst leidt de stijgende rente ertoe dat de techinvesteerders in Nederland terughoudender worden in hun investeringen in snelgroeiende techbedrijven. In Amsterdam is juist de doelgroep techsector die voor de grootste ruimtebehoefte zorgt. Ten tweede loopt de spanning op de arbeidsmarkt verder op. Er is nog steeds sprake van toename van het aantal openstaande vacatures en daling van het aantal werklozen. Deze krapte op de arbeidsmarkt wordt in verschillende sectoren steeds duidelijker zichtbaar. Voor de kantorenmarkt is de arbeidsmarkt van essentieel belang. De arbeidsmarkt bepaalt namelijk de snelheid en productiviteit van de groei van bedrijven die van belang is voor de uitbreidingsbehoefte van de kantoorruimte van bedrijven. Met deze brief informeert het college u over de monitorresultaten die twee keer per jaar beschikbaar komen.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022

Datum 21 december 2022 Pagina 2 van 5

Economische groei (regio) Amsterdam In de meeste regio’s groeide de economie in het eerste kwartaal van 2022 met ongeveer 6-8% ten opzichte van een jaar eerder. De regio Amsterdam had een sterkere economische groei (10%). Dit komt voornamelijk door het herstel van de luchtvaartsector en horeca. In 2022 groeit de regionale economie naar verwachting met 6,7% na een groei van 5,1% in 2021. Ook voor 2023 wordt een groei van 3,8% verwacht, al is die voorspelling wat onzekerder gezien de snelle veranderingen in de economie. In alle sectoren in de kantorenmarkt van regio Amsterdam is het werkgelegenheidsniveau hoger dan voor de coronacrisis. De samenstelling van de werkgelegenheid is echter wel veranderd. De groei komt hoofdzakelijk uit de hoogwaardige zakelijke dienstverlening en de ICT. Afname kantorenvoorraad in 2022 Op 1 januari 2022 was de kantorenvoorraad in Amsterdam circa 5.705.000 m² verhuurbaar vloeroppervlakte (hierna: vvo). In de eerste helft van 2022 werd er in Amsterdam meer kantoorruimte onttrokken dan opgeleverd, waardoor de voorraad afnam met circa 45.000 m² vvo tot circa 5.660.000 m² vvo. Op 1 juli 2022 was de kantorenvoorraad in stadsgebied Weesp circa 50.000 m² vvo, waarmee de totale kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) medio 2022 bestond uit circa 5.710.000 m² vvo kantoorruimte.

Kantorenleegstand is stabiel Tijdens de coronacrisis nam de leegstand fors toe. Dat was niet alleen het gevolg van de pandemie, maar de leegstand nam ook toe als gevolg van een aantal grote, nog niet verhuurde opleveringen (nieuwbouw en renovaties). Begin 2022 was de verwachting dat deze groei zou doorzetten in 2022. Echter, in de eerste helft van 2022 is de leegstand gedaald van 5,9% naar 5,8%. Ondanks de onzekere marktomstandigheden op de kantorenmarkt, is er in Amsterdam een blijvende stijging van het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte. Ten opzichte van het begin van het jaar, is het aantal actieve zoekvragen toegenomen met bijna 25%. De sterke economische ontwikkeling en aantrekkingskracht binnen de regio Amsterdam zorgt ervoor dat bedrijven blijven groeien en naar Amsterdam trekken. Uitbreidingsvraag De strategie van Amsterdam om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties blijft belangrijk om te voldoen aan de kantoorvraag nu en in de toekomst. Door gemiddeld 125.000 m² bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de netto uitbreidingsvraag conform het Kantorenplan 2019-2026. In de periode 2019 – 2021 is de kantorenvoorraad slechts met circa 100.000 m² bvo toegenomen.

Dit komt omdat er de afgelopen jaren volop is ingezet op de transformatie van incourante kantoren en veel herontwikkelings- en nieuwbouwprojecten nog in uitvoering zijn. Er is op dit moment circa 415.000 m² bvo kantoorruimte in uitvoering. De verwachte toename van de kantorenvoorraad in de periode 2022 – 2030 is circa 1.250.000 m2 bvo. Dit is voldoende om aan de jaarlijkse netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo te kunnen voldoen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022

Datum 21 december 2022 Pagina 3 van 5

Concentratiebeweging naar de beste kantoorlocaties Uit de transactiedynamiek van kantoren is af te leiden dat een geografische concentratie zichtbaar is. Zo nemen, langjarig bezien, de grotere stedelijke gebieden van Nederland een steeds groter aandeel van de kantooropname voor hun rekening. Het zijn vooral hoogwaardige kantoorgebouwen op multimodale, zeer goed bereikbare, locaties die aantrekkelijk blijken voor kantoorhoudende organisaties. De multimodale locaties in combinatie met hoogwaardige kantoren stellen werkgevers in staat om in te spelen op de veranderende functie van het kantoor waarbij het samenkomen c.q. ontmoeten centraal is komen te staan. Hierbij spelen ook de duurzaamheidsoverwegingen een rol: vanuit dit perspectief wordt inmiddels anders nagedacht over de toekomstige locatiekeuzes, zoals kantoren die in de nabijheid van OV-knooppunten belangrijker worden. Daarnaast kan nieuw talent een inspirerende werkplek worden aangeboden in de race (‘War for Talent’) om het aantrekken van nieuwe medewerkers die ook gemakkelijker maatschappelijk betrokken kunnen raken: niet langer meer weggestopt langs de snelweg, maar midden in de samenleving gepositioneerd. Hybride werken De gevolgen van COVID-19 zijn merkbaar in het gebruik van de kantoorruimte. De kantoorruimte wordt meer gebruikt als een werkplek waarbij creativiteit, flexibiliteit en ontmoeten centraal staan.

Opvallend in deze ontwikkeling is dat voornamelijk de financiële en zakelijke dienstverleners en publieke instellingen kantoorruimte hebben teruggegeven en afgestoten. Onderzoek Cushman & Wakefield naar kantoorontwikkelingen in Amsterdam Cushman & Wakefield heeft voor de Gemeente Amsterdam een onderzoek uitgevoerd naar de verwachte ontwikkelingen op de Amsterdamse kantorenmarkt door de (mogelijke) effecten van de onzekere marktomstandigheden en het hybride werken inzichtelijk te maken, te kwantificeren en scenario’s te simuleren om deze uitkomsten vervolgens te projecteren op de Amsterdamse context. Belangrijkste conclusies Cushman & Wakefield 1. Cushman & Wakefield stelt dat Amsterdam een bovengemiddelde aantrekkingskracht heeft op kantoorgebruikers uit de brede markt en een groter aandeel van de landelijke opname aan zich zal weten te binden. Cushman & Wakefield ziet het netwerkdynamiekscenario (scenario 3) als het meest waarschijnlijke scenario. Door de toename van de concentratiebeweging naar de beste kantoorlocaties, die deels in Amsterdam liggen, verwacht Cushman & Wakefield dat de Amsterdamse kantorenmarkt een sterkere aantrekking krijgt vanuit de MRA, maar ook vanuit de toplocaties in andere kernsteden die onderdeel zijn van de netwerkdynamiek. 2. De impact van COVID-19 is vooral merkbaar in een ander kantoorgebruik.

Het kantoorwerk wordt creatiever van aard en is steeds minder afhankelijk van een fysieke locatie. Er vindt een verschuiving plaats van het traditionele werkmodel naar het ‘Omni-Channel’1.

1

In dit model is – naast het hoofdkantoor – ook een centrale rol toebedeeld aan de eigen woning, meer flexibele kantoorruimte, kantoren van klanten of andere openbare ruimtes die ontmoetingen faciliteren. In het hoofdkantoor komt de nadruk (nog meer) te liggen op ontmoeten en het uitvoeren van gezamenlijke, sociale, klantgerichte en creatieve activiteiten.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022

Datum 21 december 2022 Pagina 4 van 5

3. Het veranderende kantoorgebruik heeft invloed op het aantal m² bvo per werknemer. Waar het traditionele werkmodel uitgaat van 12 m² per werknemer, vraagt het ‘Omni-Channel’ werkmodel gemiddeld 18-20 m² per werknemer. 4. Amsterdam is de kantorenhoofdstad van Nederland en blijft dit. Concreet betekent dit dat er nu al een marktvraag is die niet wordt ingevuld (latente marktbehoefte). Verwacht wordt dat er vanaf 2025 ook een tekort aan planvoorraad ontstaat dat oploopt tot circa 130.000 m² in 2030. Duurzaamheid Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m² en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting. Met de label C-plicht wil het kabinet de CO2-uitstoot van kantoorpanden verminderen. Amsterdam voert samen met de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) campagne waarin alle pandeigenaren zijn geïnformeerd over de regelgeving en verduurzaming van kantoren. Op 1 juli 2022 had 49% van de Amsterdamse kantoren een energielabel geregistreerd (een toename van 6% ten opzichte van 1 januari 2022). Daarvan had 85% label C of hoger (een half jaar eerder was dit nog 70%). Van ruim de helft (51%) van de label C-plichtige kantoren ontbreekt vooralsnog het label. Gemeente Amsterdam heeft samen met de OD NZKG een handhavingsstrategie opgesteld. Congestie Op steeds meer plekken in Nederland ontstaan knelpunten op het elektriciteitsnetwerk.

De ontwikkelingen gaan zo snel dat er in Amsterdam nu al congestie2 op het elektriciteitsnetwerk is. Door de verschillende ontwikkelingen op het gebied van industrie, woningbouw, datacenters, mobiliteit en de warmtetransitie ontstaat er meer vraag naar het elektrisch vermogen in Amsterdam. In een aantal gebieden in de stad is de vraag naar elektriciteit groter dan de beschikbare capaciteit van het bestaande net. Hierdoor kunnen nieuwe grote stroomgebruikers (zakelijke aansluitingen van meer dan 3x80 ampère), waaronder kantoren, niet op het elektriciteitsnetwerk worden aangesloten of bestaande grootverbruikers niet nog meer vermogen krijgen. In Amsterdam hebben we te maken met congestie in stadsdeel Noord, West, Nieuw West, het westelijk deel van Centrum en het havengebied. Voor de korte termijn (tot 2027) kan dit een rem zijn op de kantoorontwikkelingen in de gebieden waar er geen transportcapaciteit beschikbaar is. De gemeente werkt samen met de netbeheerders Liander en TenneT en Port of Amsterdam in de Taskforce Congestie Amsterdam aan het realiseren van een toekomstbestendig elektriciteitsnetwerk. Door middel van congestiemanagement3 wordt getracht oplossingen te vinden voor de projecten die in beeld zijn in de congestiegebieden. De oplossingen zijn maatwerk en afhankelijk van de lokale eigenschappen van het elektriciteitsnet en programma van de kantoorontwikkeling.

2

Congestie betekent dat de vraag naar transport van elektriciteit groter is dan de beschikbare transportcapaciteit van het bestaande net. 3 Congestiemanagement is het afstemmen van vraag en aanbod van elektriciteit door grootverbruikers rond een knelpunt. Ook onderzoekt de netbeheerder of partijen in het gebied hun vermogensvraag naar beneden kunnen brengen om zo meer ruimte te maken voor andere gebruikers.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022

Datum 21 december 2022 Pagina 5 van 5

Conclusie Het college is van mening dat Amsterdam op dit moment een gezonde kantorenmarkt heeft. De leegstand is gedaald van 5,9% naar 5,8% en is daarmee onder het frictieniveau, er is sprake van een sterke Amsterdamse economie én een blijvende stijging van het aantal zoekende bedrijven naar kantoorruimte in Amsterdam. Vanwege deze redenen houdt het college vast aan het Kantorenplan 2019-20264 en de Kantorenstrategie 20175. Het college hecht grote waarde aan monitoring van de kantorenmarkt. Hierbij is het belangrijk om niet alleen terug te kijken naar het verleden, maar ook een doorkijk te geven naar de toekomst van de kantorenmarkt in een economie die mogelijk in een recessie raakt. In de komende periode worden onder andere de conclusies uit het onderzoek van Cushman & Wakefield verder verkend. Verder wordt een expertmeeting georganiseerd met de marktpartijen om meer inzicht te krijgen waar de kantorenmarkt naar toe gaat. Het is goed mogelijk dat de verkenning leidt tot de wens om het Kantorenplan en de Kantorenstrategie te actualiseren. In de volgende monitor kantoren, die voor het zomerreces van 2023 aan u wordt aangeboden, zal u hierover nader worden geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Sofyan Mbarki Wethouder Economische Zaken Bijlagen 1. Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022 2. Samenvatting Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2022

4

Het Kantorenplan 2019 – 2026 is op 24 september 2019 vastgesteld door het college en op 30 oktober 2019 besproken in de Raadscommissie Ruimtelijke Ordening. 5 De Kantorenstrategie 2017 is op 29 november 2017 vastgesteld door de gemeenteraad.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl