1. Raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam - stand van zaken begin 2022 versie 8 juni 2022

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 13 juni 2022 EZ Wethouder Sofyan Mbarki Cengiz Caglar (Grond & Ontwikkeling), C.Caglar@amsterdam.nl, 0683622247

Onderwerp

Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken begin 2022

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. De monitor kantoren Amsterdam wordt twee keer per jaar opgesteld om de ontwikkelingen met betrekking tot de kantorenmarkt inzichtelijk te maken. Deze monitor is opgesteld op basis van gegevens van begin 2022. In de monitor kantoren is aandacht voor de kantorenvoorraad, de kantorenleegstand, de kantooropleveringen en de kantooronttrekkingen. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van de projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, BAG, Plabeka en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (hierna: OD NZKG). In de conclusies van de monitor kantoren – stand van zaken begin 2022 zijn de volgende punten opgenomen: De kantorenmarkt maakt zich op voor een nieuwe fase De kantorenmarkt bevindt zich in een overgangsperiode met allerlei onzekerheden. Deze overgangsperiode wordt gekenmerkt door de huidige onzekere marktomstandigheden. De sterk gestegen bouwkosten en de onzekerheid over de verdere prijsstijgingen leiden tot negatieve sentimenten over de kantorenmarkt. Naar verwachting zullen de kantoren op de beste locaties, zoals goed bereikbare OV-locaties, populair blijven en kantoren op minder goed gelegen locaties minder aantrekkelijk worden.

Daarnaast hebben steeds meer bedrijven hybride werken volledig omarmd, andere bedrijven zijn nog op zoek naar de juiste verhouding tussen thuiswerken en op kantoor aanwezig zijn. Het hybride werken zal de kantoren van minder goede kwaliteit op niet goed bereikbare OV-locaties extra onder druk zetten, omdat deze kantoren voor de werknemers minder verleiding bieden om op kantoor te willen zijn. Het wordt duidelijker dat de rol van het kantoor steeds meer gaat veranderen naar een belangrijke ontmoetingsplek voor de medewerkers waar vooral gezocht wordt naar samenwerking. Samengevat is de verwachting dat de vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren op goede locaties zal toenemen. De kantoren op niet goed bereikbare OV-locaties en die niet duurzaam zijn, hebben weinig aantrekkingskracht op werknemers om naar kantoor te komen. De bedrijven die in dit soort kantoren zijn gevestigd, worden uitgedaagd om talent te behouden of aan zich te binden. Gemeente Amsterdam houdt zowel de onzekere marktomstandigheden als het effect van hybride werken nauwlettend in de gaten. De sentimenten en de verwachtingen van de markt zijn

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken begin 2022

Datum 8 juni 2022 Pagina 2 van 4

geanalyseerd en inzichtelijk gemaakt in de voorliggende monitor. Evenwel is het op dit moment op basis van data nog niet mogelijk om uitspraken te doen over het exacte effect van de onzekere marktomstandigheden en hybride werken op de kantorenmarkt. Tot op heden zijn er geen duidelijke negatieve effecten op de kantorenmarkt op basis van het beperkte aantal transacties dat heeft plaatsgevonden en andere data die beschikbaar zijn. In de volgende Monitor Kantoren, die in het najaar van 2022 wordt gepubliceerd, zullen deze effecten meer inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van beschikbare data en onderzoeken. Om zo goed mogelijk in te spelen op de huidige onzekere marktomstandigheden en een goed resultaat te behalen, worden de tenders van de gemeente Amsterdam verspreid in de tijd op de markt gebracht. Gemeente Amsterdam organiseert in de regel marktconsultaties om informatie uit te wisselen met belanghebbende partijen over een voorgenomen tender. Op basis van de opgedane informatie en inzichten stelt de gemeente Amsterdam de haalbaarheid van de uitvraag en het moment van de publicatie van de tender vast. Alvorens een tender op de markt wordt gebracht, wordt zowel het programma als de datum van de publicatie goed afgewogen. Bij deze afweging is marktconsultatie een instrument dat vaak wordt ingezet.

Vasthouden aan het Kantorenplan 2019 – 2026 Het doel van het Kantorenplan 2019 – 20261 is een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt, waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woonwerkmilieus beschikbaar zijn voor de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo kantoorruimte per jaar. Voor dit doel gelden de volgende uitgangspunten:  Meer en sneller kantoren ontwikkelen om te voldoen aan de marktvraag;  Toekomstbestendige kantoren: flexibel, efficiënt, bereikbaar en klimaatneutraal;  Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties met behoud van werk;  Realiseren van gemengde woon-werkmilieus. De ongewijzigde locatievoorkeuren van kantoorgebruikers, leegstand onder frictieniveau, een sterke Amsterdamse economie én een aantrekkende vraag naar kantoorruimte zijn reden om vast te houden aan het huidige kantorenplan in Amsterdam. De strategie van de gemeente Amsterdam om het ‘juiste kantoor bij te bouwen op de juiste plek’ blijft belangrijk om te voldoen aan de vraag naar kantoorruimte nu en in de toekomst. Nieuwbouw van kantoren op goed bereikbare OVlocaties en onttrekking door transformatie op andere locaties biedt de juiste ruimte op de kantorenmarkt.

De ruimer wordende kantorenmarkt in Amsterdam zorgt er niet alleen voor dat er wordt bijgebouwd op de locaties die de voorkeur hebben van de eindgebruiker, maar zorgt ook voor versnelling van de verduurzaming en toekomstbestendigheid van verouderde kantoren en kantoorlocaties. De netto uitbreidingsvraag is bij het opstellen van het Kantorenplan geraamd op 1 miljoen m2 bvo voor de periode 2019 – 2026. Dit is een netto toename van gemiddeld 125.000 m2 bvo per jaar. Gemeente Amsterdam houdt zich eveneens vast aan deze kwantitatieve ambitie. Of deze kwantitatieve ambitie nog aansluit bij de huidige kantorenmarkt hangt nauw samen met het exacte effect van de onzekere marktomstandigheden en hybride werken op de kantorenmarkt. Op 1

Het Kantorenplan 2019 – 2026 is op 24 september 2019 vastgesteld door het College en op 30 oktober 2019 besproken in de Raadscommissie Ruimtelijke Ordening.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken begin 2022

Datum 8 juni 2022 Pagina 3 van 4

basis van data en onderzoeken zal de gemeente Amsterdam in de volgende Monitor Kantoren Amsterdam bezien of deze kwantitatieve ambitie van het kantorenplan aan bijstelling onderhevig is. Amsterdamse kantorenmarkt aan kop De Amsterdamse kantorenmarkt voor transacties en nieuwkomers zat begin 2020 op slot door de historisch lage leegstand (3%). Mede door de groei van de leegstand is er sinds het tweede kwartaal van 2021 weer een stijgende lijn te zien in het opnamevolume. Bijna een kwart van de totale landelijke opname in 2021 vond in Amsterdam plaats. In de landelijke top-5 grootste transacties van 2021 vonden er vier in Amsterdam plaats (bron: Cushman & Wakefield). Kantorenvoorraad en -leegstand tweede helft 2021 De kantorenvoorraad wordt weergegeven in verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo), omdat het hier over verhuurbaarheid gaat. In de tweede helft van 2021 nam de kantorenvoorraad toe met circa 80.000 m² vvo. De leegstand nam ook toe, met circa 60.000 m2 vvo. Ruim de helft hiervan is te verklaren door een aantal nieuwe en gerenoveerde kantoren dat bij oplevering niet volledig verhuurd was, anders dan in voorgaande jaren. Forse toename kantorenvoorraad in 2022 De opleveringen en onttrekkingen van kantoren worden weergegeven in bruto vloeroppervlakte (bvo). De oplevering van nieuwe en gerenoveerde kantoorruimte in 2022 is naar verwachting 230.000 m² bvo.

De grootste verwachte opleveringen in 2022 zijn de City Campus (Oosterdokseiland), Tripolis-Park (Zuidas) en WTC Tower Ten (Zuidas). Deze verwachte oplevering is meer dan in 2021, toen er 145.000 m² bvo werd opgeleverd. De opleveringen in 2022 staan tegenover een tijdelijke onttrekking van 70.000 m² bvo voor herontwikkeling, renovatie en sloop-nieuwbouw. Zoals in Amstel III, waar met de (kantoor)ontwikkelingen SPOT, The Ensemble, Ruby Gardens, Brisk en Amstel NEXT een grote gebiedstransformatie wordt bewerkstelligd. De verwachte netto toename van de kantorenvoorraad in 2022 is daarmee circa 160.000 m2 bvo. Dit is een forse groei ten opzichte van de jaren ervoor; in de periode 2019 t/m 2021 groeide de kantorenvoorraad met circa 100.000 m2 bvo. Groei leegstand zet door in 2022 Tegenover de toename van de kantorenvoorraad staat ook een groei van de leegstand. De kantorenleegstand is gestegen van 5,6% (1 juli 2021) naar 6,4%, en valt daarmee nog net binnen de frictieleegstand van 6,5%. De leegstand is mede toegenomen als gevolg van een aantal grote, nog niet verhuurde, opleveringen in 2021. De terughoudendheid van bedrijven tijdens de coronacrisis om invulling te geven aan hun zoekvraag naar kantoorruimte neemt af. Begin 2022 werd 25% meer m2 kantoorruimte gezocht dan medio 2021.

Het aantal bedrijven dat nieuwe kantoorruimte zoekt steeg met 21%, vooral in de technologische sector (bron: CBRE). Daarmee lijkt de dynamiek in de Amsterdamse kantorenmarkt verder op gang te komen. De verwachting is wel dat de groei van de leegstand nog licht zal doorzetten in 2022, omdat er veel nieuwbouw en renovatieprojecten worden opgeleverd waarvan een deel nog niet volledig is voorverhuurd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken begin 2022

Datum 8 juni 2022 Pagina 4 van 4

Duurzaamheid Vóór 1 januari 2023 moeten alle bestaande kantoren groter dan 100 m² en zonder monumentale status voldoen aan de label C-verplichting. De verplichting voor kantoren om minimaal energielabel C te hebben in 2023 is opgenomen in het Bouwbesluit. Met de label C-plicht wil het kabinet de CO2-uitstoot van kantoorpanden verminderen. Amsterdam voert samen met de OD NZKG campagne waarin alle pandeigenaren zijn geïnformeerd over de regelgeving en verduurzaming van kantoren. Op 1 januari 2022 had 43% van de Amsterdamse kantoren een energielabel geregistreerd. Daarvan had 70% label C of hoger (in juli 2021 was dit nog 67%). Van ruim de helft (57%) van de label C-plichtige kantoren ontbreekt vooralsnog het label. De OD NZKG heeft samen met de stadsdelen in 2021 campagne gevoerd om kantooreigenaren en -huurders te informeren over de aanstaande labelplicht. In juni 2022 wordt nogmaals een herhalingsbrief verstuurd en advertentieruimte op LinkedIn wordt gebruikt om doelgroepgericht aandacht te vragen voor het onderwerp. Het handhavingsbeleid wordt momenteel landelijk en intern ontwikkeld. Nuancering label C-verplichting In de beschrijving van de monitor kantoren wordt vooral over percentages gesproken die gericht zijn op de aantallen kantoren. Op zichzelf is dit een logische aanpak gelet op de implicaties rondom de eventuele handhaving per 2023.

Echter, vanuit de optiek van de CO2-uitstoot wordt in principe altijd geredeneerd vanuit een volume van het aantal kantoren dat voldoet. Wanneer deze redenatie wordt gevolgd, zal het percentage voor Amsterdam gunstig uitpakken, aangezien nagenoeg alle grotere kantoren in Amsterdam voldoen aan het energielabel C en vaak aan energielabel A. Vanuit duurzaamheid zijn de nodige acties reeds uitgezet en opgepakt. Niettemin, is er vanuit het perspectief van economie en betaalbaarheid een aantal aandachtspunten dat ook belangrijk is. Volgens CBRE ontstaat vooral een uitdaging bij de kleinere kantoren in het Centrum en in OudZuid, waar zich de meeste kantoren bevinden die nog niet voldoen aan de eisen. De bezettingsgraad van deze kantoren is op dit moment 94%, aldus CBRE op basis van het lopende onderzoek. De uitkomsten van dit onderzoek worden verwerkt in de volgende Monitor Kantoren. De nuancering aangaande CO2-uitstoot en de aandachtspunten worden thans besproken met OD NZKG ten behoeve van het handhavingsbeleid. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Sofyan Mbarki Wethouder Economische Zaken Bijlagen 1. Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken begin 2022 2. Samenvatting Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken begin 2022

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl