1. Raadsinformatiebrief Monitor Kantoren Amsterdam - stand van zaken 2023.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 26 januari 2024 Economische Zaken Sofyan Mbarki Cengiz Caglar (Grond & Ontwikkeling), C.Caglar@amsterdam.nl, 0683622247

Onderwerp

Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken 2023

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Voor u ligt de Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken 2023. Hierin zijn de ontwikkelingen op de kantorenmarkt inzichtelijk gemaakt. De Amsterdamse kantorenmarkt verandert. Dat zien we terug in de manier waarop kantoorruimtes worden ontwikkeld, verhuurd en gebruikt. In de monitor kantoren is aandacht voor de kantorenvoorraad, de kantorenleegstand, de kantooropleveringen en de kantooronttrekkingen. Met deze brief informeert het college u over de monitorresultaten, waarbij het college ook aankondigt dat de Kantorenstrategie en het Kantorenplan in 2024 worden geactualiseerd. De monitor heeft als peildatum 1 juli 2023. Kantorenvoorraad Op 1 januari 2023 was de kantorenvoorraad in Amsterdam circa 5.915.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). In de eerste helft van 2023 werd er in Amsterdam meer kantoorruimte opgeleverd dan onttrokken, waardoor de voorraad toenam met ongeveer 81.000 m² vvo tot circa 5.995.000 m² vvo. Op 1 juli 2023 was de kantorenvoorraad in stadsgebied Weesp circa 58.000 m² vvo, waarmee de totale kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) bestond uit circa 6.054.000 m² vvo kantoorruimte. Kantorenleegstand Medio 2022 stond 6,0% van de Amsterdamse kantorenvoorraad leeg. In tweede helft van 2022 nam de leegstand verder toe (met circa 34.000 m² vvo) tot 6,4%.

Een stijging die onder meer is ontstaan door het gereedkomen van enkele grote nieuwbouwprojecten zoals WTC Tower Ten en Crossover, die niet volledig waren voorverhuurd. Ook kwam tegelijkertijd een aantal gerenoveerde kantoorgebouwen op de markt, zoals Edge Stadium en B-Vital, in Zuidoost. Deze toevoegingen hebben een impact op de leegstandcijfers, maar ook de kantorenvoorraad. In het eerste half jaar van 2023 nam de leegstand verder toe (met circa 49.000 m² vvo) tot 7,1%. Uitbreidingsvraag De strategie van Amsterdam is om kantoren bij te bouwen op de juiste locaties. Door gemiddeld 125.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) kantoorruimte per jaar toe te voegen, kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag. In de periode 2019 – 2022 is de kantorenvoorraad met circa 156.000 m² bvo toegenomen. Dit komt omdat er de afgelopen jaren volop is ingezet op de transformatie van incourante kantoren en veel

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor Kantoren Amsterdam – stand van zaken 2023

Datum 26 januari 2024 Pagina 2 van 4

herontwikkelings- en nieuwbouwprojecten nog in uitvoering zijn. De verwachtingen voor 2023 zijn nu heel anders dan medio 2022, toen nog verwacht werd dat de kantorenvoorraad in 2023 met circa 65.000 m² bvo zou dalen. Op dit moment wordt daarentegen voorzien in een toename van circa 90.000 m² bvo, met name een gevolg van onttrekkingen die naar achter zijn doorgeschoven. In 2023 wordt er naar verwachting circa 101.000 m² bvo kantoorruimte opgeleverd en wordt er 13.000m² bvo kantoorruimte onttrokken. Label C-plichtige kantoren Amsterdam telde op 1 januari 2023 volgens de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied 1.043 kantoorgebouwen die verplicht zijn om over minimaal energielabel-C te beschikken. Hiervan voldeden er op dat moment 500 niet, wat neerkomt op 48%. In februari 2023 hebben de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied en de stadsdelen waarschuwingsbrieven verstuurd naar kantoreneigenaren die volgens de beschikbare data in overtreding waren. Uiteindelijk bleken 106 kantoren uitgezonderd te zijn van de verplichting en 4 kantoren niet te bestaan. Hiermee bleven er 933 label C-plichtige kantoren over. Op dit moment heeft afgerond 92% van de label-C plichtige kantoren een energielabel-C of hoger. Dit zijn 857 kantoren van de in totaal 933 kantoren die moeten voldoen aan de verplichting.

Hoewel het totaal aantal kantoren dat moet voldoen naar beneden is gesteld sinds januari 2023, is er een duidelijke groei te zien in het aantal kantoren met minimaal energielabel-C of hoger. Gemeentelijke kantoren Uit een inventarisatie van de energielabels van het gemeentelijk vastgoed, inclusief Weesp, is gebleken dat 18 kantoorpanden niet voldoen aan de energielabel C eis per 1 januari 2023. Hiervan is inmiddels gebleken dat 17 panden uitgesloten zijn van de label C-verplichting: 5 panden hebben een terugverdientijd langer dan tien jaar (deze worden minimaal verduurzaamd; alle maatregelen met een terugverdientijd < 10 jaar worden uitgevoerd), 6 panden worden niet als kantoor gebruikt en 6 panden worden verkocht of gesloopt. Voor één pand geldt de label C-verplichting wel. Dat is Plein ’40-’45 . Dit pand wordt momenteel verduurzaamd en eind 2023 opgeleverd met een energielabel A. De energielabels van de 7 grootste kantoren waarvan de gemeente zowel eigenaar als gebruiker is worden onderstaand weergegeven: • • • • • • •

Amstel 1 (Stopera Stadskantoor) Stopera, (kantoorgedeelte) label A Jan van Galenstraat 323-329 (1002), label B Nieuwe Achtergracht 100 / Weesperplein (2746), label G (gemeentelijk en rijksmonument) Jacob Bontiusplaats 11 (2598), label A Oranje-Vrijstaatplein Stadsdeelkantoor (2777), label A++ Anton de Komplein 150 (2519), label A President Kennedylaan/Gelrestraat 923/1-3 (2424), label A

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor Kantoren Amsterdam – stand van zaken 2023

Datum 26 januari 2024 Pagina 3 van 4

Uitkomsten Expertmeeting Amsterdamse Kantorenmarkt Op 28 september 2023 is een expertmeeting georganiseerd met ontwikkelaars, beleggers en makelaars. Het doel van deze bijeenkomst was om dieper inzicht te verkrijgen in de huidige en toekomstige ontwikkelingen op de Amsterdamse kantorenmarkt. Concreet is besproken of de uitgangspunten zoals geformuleerd in de Kantorenstrategie 2019 en het Kantorenplan 2019-2026 nog altijd aansluiten op de vragen en veranderingen die zich in de kantorenmarkt voordoen. Ook is de mogelijke actualisatie van de Kantorenstrategie en het Kantorenplan met de experts besproken. Tijdens de expertmeeting zijn de volgende onderwerpen besproken. 1. Noodzaak tot herijking van de Kantorenstrategie en het Kantorenplan Het is duidelijk geworden dat de Amsterdamse kantorenmarkt aan verandering onderhevig is. De uitgangspunten van de bestaande Kantorenstrategie en het Kantorenplan dienen kritisch te worden geëvalueerd om te waarborgen dat ze in lijn zijn met de actuele behoeften en veranderingen in de kantorenmarkt. Een herijking lijkt volgens de experts noodzakelijk om te anticiperen op de veranderingen in de kantorenmarkt. 2. Gebiedsgerichte programmering De experts onderstrepen het belang van een gebiedsgerichte programmering van kantoren in tegenstelling tot het strikt vasthouden aan vooraf vastgestelde kwantitatieve streefgetallen voor de kantorenlocaties.

Hierbij ligt de nadruk op een kwalitatieve benadering van de verschillende gebieden en het analyseren van de specifieke behoeften van elk gebied. 3. Goede functiemix Het onderzoek 'In de mix - een verkenning naar het gebruik van functiemixmaten voor vitale buurten' 1 heeft de verhouding tussen bewoners en werkenden onderzocht. Een optimale verhouding tussen bewoners en werkenden ligt tussen 0,5 en 2,5. Wanneer deze verhouding lager is, domineert de werkfunctie, en wanneer deze hoger is, domineert de woonfunctie. Buurten waarin deze verhouding optimaal is, vertonen over het algemeen ook een hoger niveau van buurttevredenheid. Bovendien draagt een percentage van 35% - 65% van de bruto vloeroppervlakte voor niet-wonen ook bij aan de vitaliteit van de buurt. De experts zijn van mening dat het zinvol is om verhoudingsgetallen (ratio's) te gebruiken bij gebiedsontwikkeling. Ze benadrukken echter dat het belangrijk is om naast bewoners en werkenden ook bezoekers in de afweging mee te nemen.

1 Gemeente Amsterdam (2023). Een verkenning naar toepassing van functiemixmaten voor vitale buurten.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Monitor Kantoren Amsterdam – stand van zaken 2023

Datum 26 januari 2024 Pagina 4 van 4

4. Prominente aandacht voor de plinten De experts benadrukken dat de herziene kantorenstrategie expliciet rekening dient te houden met de benutting van de plinten van kantoorgebouwen. Het is raadzaam om ontwikkelaars van kantoren heldere en concrete richtlijnen te verschaffen over hoe de plinten ingevuld moeten worden. Hoewel de plint slechts ongeveer 10% van het totale gebouw uitmaakt, draagt deze voor 90% bij aan de beleving in het gebied. De experts zijn van mening dat in gemengde stadsbuurten de plint een essentiële rol speelt, omdat hier functiemenging optimaal tot uiting komt. Conclusie Op basis van voorliggende monitor en de inbreng van de experts is het college van mening dat Amsterdam toe is aan een actualisatie van de Kantorenstrategie en het Kantorenplan. De actualisatie heeft voornamelijk betrekking op de planvoorraad in de Kantorenstrategie en de streefgetallen in het Kantorenplan. Het college zal in 2024 het Kantorenplan 2019-2026 en de Kantorenstrategie actualiseren en ter besluitvorming aan de gemeenteraad aanbieden. Bij de actualisatie worden ook de externe stakeholders, zoals de ontwikkelaars, huurders en beleggers betrokken.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Sofyan Mbarki Wethouder Economische Zaken Bijlage 1. Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2023 2. Samenvatting Monitor kantoren Amsterdam – stand van zaken medio 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl