1. Raadsinformatiebrief mogelijkheden bouw van sociale koopwoningen.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 15 maart 2022 Bouwen en Wonen Jakob Wedemeijer Grond en Ontwikkeling, L.uittenbogaard@amsterdam.nl

Onderwerp

Mogelijkheden bouw van sociale koopwoningen

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad,

Met deze brief informeert het college u over de mogelijkheden voor de nieuwbouw van sociale koopwoningen. Hiermee wordt de vraag van het lid Van Renssen (GroenLinks) beantwoord die in de commissie Wonen en Bouwen van 15 december 2021 gevraagd heeft om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om sociale koopwoningen als segment toe te voegen aan de Amsterdam voorraad. In 2021 is een intentieovereenkomst gesloten met IVBN, Vastgoedbelang en NEPROM. Hierin is onder andere afgesproken dat verkend zal worden op welke manier de bouw van middeldure koopwoningen aangejaagd kan worden en of het mogelijk is deze langdurig in het betaalbare segment te behouden. Er zijn meerdere gesprekken gevoerd met NEPROM waarbij de mogelijkheden zijn verkend. Daarnaast heeft de gemeente ook andere mogelijkheden om sociale koopwoningen onderzocht. In deze brief informeer ik u op hoofdlijnen over de verschillende mogelijkheden om koopwoningen betaalbaar aan te bieden. Het is aan een volgend college om eventuele nadere verkenningen uit te voeren. Als eerste gaat deze brief kort in op het huidige beleid voor sociale koopwoningen. Huidig beleid voor sociale koopwoningen Sociale koopwoningen zijn woningen met een VON-prijs tot € 324.000 (prijspeil 2022). Op 1 februari 2022 heeft het college besloten de naam middeldure koopwoningen te wijzigen in sociale koopwoningen.

Hiermee wordt aangesloten op de Huisvestingswet en de toekomstige wijzigingen van deze wet waarmee het mogelijk wordt sociale koopwoningen toe te wijzen aan specifieke huishoudens. De prijsgrens van sociale koopwoningen is inclusief afkoop erfpacht maar de erfpacht hoeft niet afgekocht te zijn. Het gaat erom dat de woningen betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen tot € 64.407 netto per jaar. Op dit moment kunnen deze woningen wettelijk nog niet worden toegewezen aan deze juiste doelgroep, dit wordt na aanpassing van de Huisvestingswet wel mogelijk. Hierover heb ik u op 22 december 2021 geïnformeerd door middel van de raadinformatiebrief ‘Reactie minister op verzoek tot spoedige wijziging van de Huisvestingswet 2014 inzake voorrang koopwoningen’.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 maart 2022 Pagina 2 van 3

Het uitgangspunt is nu dat sociale koopwoningen marktconform gebouwd worden. Dat heeft met de stijgende woningprijzen als gevolg dat deze woningen steeds kleiner worden. Alleen aan de randen van Amsterdam is het nog mogelijk om appartementen geschikt voor gezinnen te realiseren in het betaalbare koopsegment. De prijsgrens geldt alleen bij eerste verkoop en daarna heeft de gemeente er geen zeggenschap meer over. Aanvullende mogelijkheden bouw sociale koopwoningen Er zijn verschillende instrumenten om ervoor te zorgen dat er meer sociale koopwoningen worden gebouwd. De verschillende instrumenten dienen ieder een ander doel en hebben hun eigen vooren nadelen.  Het aanbieden van financierings- en erfpachtregelingen Er zijn verschillende instrumenten waarmee koopwoningen niet marktconform aangeboden kunnen worden. Hierbij moet altijd goed geregeld worden dat die eventuele korting bij doorverkoop verrekend wordt zodat de eerste koper of de ontwikkelaar er niet met de winst vandoor gaat. Mogelijkheden zijn een eventuele canonkorting voor de eerste kopers of de Koopstartregeling. Bij Koopstart krijgt een eerste koper korting bij de aankoop van een woning, en die korting wordt bij doorverkoop weer terugbetaald. Betaalbaar Kopen Zaanstad werkt onder andere met een canonkorting. Een belangrijk nadeel van deze instrumenten is dat de woning niet langdurig betaalbaar kan worden aangeboden.

Dat kan wel met de Koopgarantregeling. Hierbij heeft de ontwikkelaar een terugkoopverplichting waardoor dezelfde woning steeds opnieuw met korting kan worden aangeboden. Maar voor marktpartijen en woningcorporaties is deze regeling niet aantrekkelijk vanwege die terugkoopverplichting. Het overnemen van deze terugkoopverplichting als gemeente zou een forse verhoging van de schuldquote betekenen en dat is op dit moment geen haalbare optie. Voor alle instrumenten die ingrijpen op de koopmarkt geldt dat er grote financiële en juridische consequenties zijn waarvan de exacte effecten nog in beeld moeten worden gebracht. Ook is er capaciteit nodig om dit verder uit te werken.  Het stimuleren van de vraag Vaak wordt gekeken naar het financieel ondersteunen van woningzoekenden om een nieuwe woning te bemachtigen. Bekende voorbeelden hiervan zijn het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters en de Starterslening. Dit soort maatregelen zijn vooral effectief als de vraag aangejaagd dient te worden, in perioden van hoogconjunctuur en stijgende huizenprijzen werken dit soort maatregelen averechts. De prijzen van koopwoningen worden in de huidige markt vooral bepaald door wat kopers kunnen betalen. Als mensen meer kunnen lenen, dan heeft dat tot gevolg dat de prijzen stijgen.

Zeker in gebieden met een grote marktdruk zoals Amsterdam, hebben deze maatregelen een sterk prijsopdrijvende werking zoals ook geconcludeerd door de Nederlandse Bank1. Het college is daarom geen voorstander van vraagstimulerende maatregelen.

1

Zie onder andere: https://www.dnb.nl/actuele-economische-vraagstukken/woningmarkt/

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 maart 2022 Pagina 3 van 3

Uitkomsten verkenning NEPROM De gemeente heeft met NEPROM gesproken over de mogelijkheden voor de bouw van middeldure koopwoningen. De wens om meer grotere betaalbare koopwoningen te realiseren in Amsterdam wordt gedeeld. Ook zien beide partijen mogelijkheden in het concept Koopstart. Een groot nadeel van Koopstart is dat de woning na doorverkoop weer uit het betaalbare segment dreigt te vallen. Voor de gemeente is het echter belangrijk dat een eventuele marktcontraire middeldure koopwoning ook gedurende een langere periode betaalbaar moet worden aangeboden, hiervoor is in de overleggen tussen NEPROM en gemeente geen oplossing gevonden. Conclusie Het college ziet op dit moment geen goede mogelijkheden om sociale koopwoningen langdurig betaalbaar aan te bieden. Als hoofddoel is meer mensen een kans te geven op de koopwoningmarkt, dan kan dat worden geregeld door bijvoorbeeld een tijdelijke canonkorting of het introduceren van Koopstart. Echter, dit werkt alléén eenmalig bij de eerste koper, daarna zijn de woningen onderhavig aan de ontwikkeling van de marktprijzen. Als betaalbaarheid voor langere tijd het hoofddoel is, zijn we aangewezen op betaalbare huursegmenten, waar langdurende afspraken over de prijzen kunnen worden gemaakt.

De bouw van meer sociale koopwoningen zou betekenen dat er minder woningen in het middeldure huursegment gerealiseerd worden, omdat beide in de 40% middensegment vallen. Het ingrijpen op de koopwoningenmarkt is geen eenvoudige opgave en het is aan het volgend college om hierin keuzes te maken.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Bouwen en Wonen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl