1. Raadsinformatiebrief Jaarrapportage Woningbouw 2024.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder: Behandeld door

Gemeenteraad van Amsterdam 25 februari 2025 Woningbouw Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling (anke.hendriks@amsterdam.nl)

Onderwerp

Jaarrapportage Woningbouw 2024

Datum Portefeuille

Geachte leden van de Gemeenteraad, Met deze raadsinformatiebrief ontvangt u de Jaarrapportage Woningbouw 2024 en wordt u geïnformeerd over de woningbouwcijfers van 2024. Dit moment is niet alleen een terugblik op de behaalde resultaten van 2024, maar markeert ook een belangrijke mijlpaal: we zijn halverwege de looptijd van het Woningbouwplan 2022-2028. Dit biedt een goed moment om stil te staan bij wat er tot nu toe is gestart en vooruit te kijken naar de komende jaren. Ondanks de vele uitdagingen voor de woningbouw, is in 2024 gestart met de bouw van 4.541 permanente zelfstandige woningen en 799 tijdelijke flexwoningen. Hoewel de ambitie van 7.500 woningen per jaar niet is behaald, laat dit resultaat zien dat we, ondanks vertragende factoren, door blijven bouwen. Amsterdam doet het, in landelijk perspectief, nog steeds behoorlijk goed. Dit is te danken aan de inzet van woningcorporaties, marktpartijen en alle andere betrokkenen. De ambitie blijft staan: het college blijft zich onverminderd inzetten om de woningbouw te stimuleren en te bouwen aan een complete, duurzame, betaalbare, inclusieve en gezellige stad. In deze raadsinformatiebrief wordt een nadere toelichting gegeven op de woningbouwcijfers van het afgelopen jaar.

Daarnaast wordt ingegaan op de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt, de maatregelen die het college heeft getroffen in 2024 om de woningbouw verder te stimuleren en wordt een aantal belangrijke bevindingen uit de jaarrapportage vermeld. Deze punten worden uitgebreider toegelicht in de Jaarrapportage Woningbouw 2024. Deze treft u aan in de bijlagen van deze raadsinformatiebrief. Het grootste deel van de nieuwbouw bestaat uit betaalbare woningen Het merendeel van de in 2024 in aanbouw genomen woningen betreft woningen in het sociale segment. Dit omvat 1.887 sociale huurwoningen met een maandhuur onder de liberalisatiegrens van € 879,66 (prijspeil 2024) waarvan het merendeel – 1.817 woningen – wordt gerealiseerd door de Amsterdamse corporaties. Het college is verheugd dat meer dan 40% van de nieuwbouw binnen het meest betaalbare segment valt. Daarnaast is gestart met de bouw van 1.006 middeldure huurwoningen, met huren tussen € 879,66 en € 1.220,40 per maand (prijspeil 2024), en 89 betaalbare koopwoningen (tot €390.000, prijspeil

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

25 februari 2025 Pagina 2 van 7

2024). Door de marktsituatie en de onzekerheid rondom de beoogde Wet betaalbare huur waren beleggers ook in 2024 terughoudend. Hoewel het aantal gestarte nieuwbouwwoningen in het middensegment niet toereikend is, is het absolute aantal middeldure huurwoningen wel hoger uitgevallen dan in 2023. In 2023 waren er namelijk maar 314 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen. In het duurdere segment zijn er eveneens stappen gezet, met de bouwstart van 672 vrije sector huurwoningen en 887 koopwoningen. Verder is gestart met de bouw van 799 tijdelijke flexwoningen, dit zijn sociale huurwoningen. Figuur 1: het aantal in aanbouw genomen permante zelfstandige woningen in 2024 naar segment Bron: Basisbestand Woningbouw

Woningbouwproductie per segment 2024 Koop > €390.000

887

Dure huur

672

Koop tot €390.000

89

Middeldure huur

1006

Sociale huur particulier

70

Sociale huur corporatie

1817 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

Gemiddeld 6.000 woningen per jaar in aanbouw Het Woningbouwplan bestrijkt de periode 2022 t/m 2027 en heeft als doel om jaarlijks 7.500 woningen te realiseren. Inmiddels zijn we halverwege de looptijd, met een piekproductie in 2022, gevolgd door een daling in 2023 en 2024. In de afgelopen drie jaar zijn in totaal ruim 18.000 woningen in aanbouw genomen, wat neerkomt op een gemiddelde van 6.000 per jaar. Gezien de huidige omstandigheden een goed resultaat. Ter vergelijking: tijdens eerdere crisissen lag de productie aanzienlijk lager. Zo werden er in 2009 slechts circa 2.300 woningen in aanbouw genomen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

25 februari 2025 Pagina 3 van 7

Figuur 2: woningbouwproductie in Amsterdam 2008 t/m 2024 Bron: Basisbestand Woningbouw

Woningbouwproductie onder druk: een uitdaging die verder reikt dan Amsterdam De woningbouwcijfers van 2024 laten duidelijk zien hoe de verslechterde marktomstandigheden en de economische recessie van 2023 hun weerslag hebben op de bouwproductie. De hoge rente, inflatie, stijgende bouwkosten en stijgende personeelskosten zorgen voor een rem op nieuwe ontwikkelingen. Bovendien neemt het aandeel gemeentelijke bouwlocaties af. In Amsterdam vindt woningbouw voornamelijk plaats in transformatiegebieden, waar bestaande erfpachters en eigenaren hun vastgoed omzetten naar woningen. De gemeentelijke regie in deze gebieden is vaak beperkter en de projecten zijn complexer. De tegenvallende woningbouwcijfers zijn geen exclusief Amsterdams probleem. Ook op nationaal niveau en in andere grote steden spelen onzekerheden een rol, zoals afnemende investeringsbereidheid en de gevolgen van energiecongestie. Deze uitdagende marktomstandigheden resulteren in de praktijk tot vertragingen en uitstel van projecten. Verwachte nieuwbouwproductie tot en met 2027 De dynamiek in de projecten en gebiedsontwikkeling is groot. De planvoorraad is niet statisch maar voortdurend in beweging. Voor komend jaar staan ca 13.800 woningen op de planning. De planvoorraad voor de komende drie jaar – de resterende periode van het Woningbouwplan – bestaat momenteel uit ca. 42.000 woningen.

Om hiermee de langjarig de ambitie van 7.500 woningen per jaar te halen, zal het slagingspercentage substantieel omhoog moeten. Deze lag in betere tijden - de periode rond 2020 t/m 2022 - rond de 55%, terwijl deze de afgelopen twee jaar rond de 40% lag.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

25 februari 2025 Pagina 4 van 7

Tabel 1: planvoorraad woningbouw 2025 bron: Basisbestand Woningbouw

Woonsegment

Planvoorraad 1-1-2025

Sociale huur (incl. particulier)

5.885

Middeldure huur

3.276

Dure huur en koop (incl. € < 405.000)

4.549

Onbekend totaal

109 13.819

Resultaten startbouwimpuls zichtbaar Om de woningbouw tijdens deze lastige marktomstandigheden te stimuleren en op peil te houden, is Amsterdam in sterke mate afhankelijk van het Rijk. In december 2023 heeft de gemeente € 18 miljoen ontvangen vanuit de startbouwimpuls (SBI) van het Rijk, bestemd voor de bouw van 2.132 woningen. Deze subsidie is bedoeld om vastgelopen bouwprojecten vlot te trekken, die anders door de verslechterde economische omstandigheden zouden worden uitgesteld of stopgezet. In 2024 zijn 13 van in totaal 14 projecten gestart met de bouw van 2.052 woningen waarvan 81% in het betaalbare segment, een mooi resultaat! Vereveningsfonds onder spanning door lage grondopbrengsten Zoals uit de bouwcijfers blijkt, vormen de economische ontwikkelingen nog steeds een belemmering voor gebiedsontwikkeling. Dit heeft ook gevolgen voor de financiële positie van het Vereveningsfonds. De grondopbrengsten waren in 2023 en 2024 op het laagste niveau sinds de vorige crisis. De vereveningsruimte is beperkt en het is passen en meten om de stedelijke vernieuwingsprojecten in te passen en ongelijk te kunnen investeren voor gelijke kansen. Ten behoeve hiervan worden de plannen zo veel als mogelijk financieel geoptimaliseerd om het Vereveningsfonds robuust te houden de komende jaren.

College zet alles op alles om woningbouwproductie te stimuleren Het college spant zich tot het uiterste in om de woningbouwproductie op peil te houden en heeft daarom sinds 2022 verschillende maatregelen getroffen. Het Doorbouwakkoord, ondertekend najaar 2023, is een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Amsterdam en diverse betrokken partijen, zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars en investeerders. In dit Doorbouwakkoord zijn verschillende afspraken opgenomen om de woningbouwproductie, ondanks de moeilijke omstandigheden, zoveel mogelijk op gang te houden. Inmiddels zijn alle acties uit het Doorbouwakkoord door de gemeente Amsterdam uitgevoerd. Tijdelijke crisismaatregel grondprijzen Een belangrijke uitkomst van het Doorbouwakkoord is de tijdelijke crisismaatregel grondprijzen. Deze is vanaf 1 januari 2024 ingevoerd om marktpartijen tegemoet te komen in deze economisch moeilijke tijden. Kortgezegd houdt de crisismaatregel in dat ontwikkelende partijen gedurende het kalenderjaar 2024 eenmalig een verzoek bij de gemeente kunnen doen voor herijking van de overeengekomen grondprijzen. Als deze lager is dan overeengekomen was, dan geldt deze lagere

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

25 februari 2025 Pagina 5 van 7

grondprijs. Bij 20 projecten heeft de herijking geleid tot een lagere totale grondwaarde. Dit stimuleert de bouw van ruim 2.100 woningen (waarvan meer dan 1.400 sociale- of middeldure huurwoningen). De tijdelijke maatregel heeft zijn doel bereikt en heeft belangrijke resultaten opgeleverd voor 2024. De grondwaarden zijn nu weer aan het stijgen, waardoor deze mogelijk na een herijking niet meer lager zullen zijn. Het college heeft besloten de tijdelijke maatregel grondprijzen niet te verlengen. CPI-indexering Naast bovenstaande crisismaatregel grondprijzen, was ook de CPI-maatregel, vastgesteld door het college op 12 december 2023, ook in 2024 van kracht. Hiermee werd de CPI-indexatie op de grondwaarde gemaximaliseerd tot 5% vanwege de aanhoudende hoge inflatie. Het verlengen van de tijdelijke maatregel creëerde, zo was de verwachting, rust bij ontwikkelende partijen. Gezien echter de huidige marktontwikkelingen en de stabiele inflatieontwikkeling onder de 5% is deze tijdelijke maatregel eind 2024 niet nogmaals verlengd door het college. Tijdelijke regeling transformatie-impuls De tijdelijke regeling Transformatie-impuls, vastgesteld door het college op 18 januari 2022, is bedoeld om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te bevorderen. Ook in 2024 was deze regeling van kracht.

De transformatie-impuls biedt een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen binnen particuliere transformatieprojecten. Partijen maken goed gebruik van deze regeling, wat bijdraagt aan een versnelling in het maken van afspraken met marktpartijen. Dankzij de transformatie-impuls wordt de bouw van ruim 2.200 betaalbare woningen gestimuleerd. Met het aflopen van andere tijdelijke regelingen en de aanhoudende uitdagingen in de (betaalbare) woningbouw blijft de transformatie-impuls een waardevol instrument om de woningbouw in transformatiegebieden te stimuleren. Om die reden is de regeling door het college verlengd tot januari 2026. Tijdelijke overgangsregeling middeldure huur Op 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur in werking getreden. Deze wet introduceert een nieuw segment in de huurmarkt: gereguleerde middeldure huurwoningen. Dit betreft woningen met een kwaliteitsniveau tussen 144 en 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel, met een huurprijs tussen € 879,67 en € 1.157,95 (prijspeil 2024). Dit is een positieve ontwikkeling, omdat het op termijn kan bijdragen aan lagere huurprijzen voor een groot deel van de bestaande huurwoningen. Tegelijkertijd maakt het college zich zorgen over de stagnatie in de bouw van nieuwe middeldure huurwoningen, die onder de huidige marktomstandigheden onder druk staat.

Om de realisatie van deze woningen te ondersteunen, heeft het college ingestemd met een tijdelijke overgangsmaatregel middeldure huur. Hierdoor krijgen ontwikkelaars de mogelijkheid om bij nieuwbouwprojecten een maximale huurprijs van € 1.274 te hanteren, met een gemiddelde huurprijs per project van maximaal € 1.175. Dit biedt extra financiële ruimte voor ontwikkelaars en kan helpen om projecten die anders moeilijk rendabel te maken zijn, toch van de grond te krijgen. Het is belangrijk ook op structurele basis aan te sluiten bij de Wet betaalbare huur. Daarom wordt in 2025 nieuw middelduur huurbeleid opgesteld dat aansluit bij landelijke wetgeving.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

25 februari 2025 Pagina 6 van 7

Het college zal ook in 2025 tot het uiterste gaan om te verkennen of aanvullende maatregelen mogelijk zijn om de woningbouw te stimuleren. Gezien de beperkte ruimte en de complexiteit van de huidige marktomstandigheden is echter allerminst zeker dat er daadwerkelijk nieuwe maatregelen kunnen worden genomen. Indien er sprake is van nieuwe maatregelen wordt de Gemeenteraad middels de (half)jaarrapportages Woningbouw 2025 hierover geïnformeerd. Gebiedsgericht doelgroepen programmeren In het Woningbouwplan 2022-2028 is de nieuwe methode van het gebiedsgericht doelgroepen programmeren gepresenteerd. Met deze methode wordt de woningbouwprogrammering van verschillende doelgroepen integraal aangepakt. Het gebiedsgericht doelgroepen programmeren houdt in dat de gemeente per gebied bekijkt welke woningtypen en doelgroepen het beste aansluiten bij de bestaande woningvoorraad en de planvoorraad. In plaats van stadsbrede streefaantallen per doelgroep, wordt op basis van data en gebiedsanalyses bepaald voor welke doelgroep er kansen liggen in de nieuwbouw en welke woningen nodig zijn om doorstroming te bevorderen en een evenwichtige woningmix te creëren. Dit biedt flexibiliteit en maatwerk. Om deze werkwijze te ondersteunen, zijn gebiedsprofielen opgesteld voor zeven stadsdelen.

Deze profielen geven inzicht in de bestaande en geplande woningvoorraad en helpen bij het programmeren van nieuwbouw voor de doelgroepen ouderen, jongeren en studenten. In de praktijk worden de gebiedsprofielen gebruikt door projectteams, stadsdelen en advies-/expertiseteams om de woningbouwprogrammering beter af te stemmen op de behoeften per gebied. Ze ondersteunen prioriteringsvraagstukken, gesprekken met marktpartijen en corporaties, en helpen bij het creëren van een goede mix. U vindt ter informatie de gebiedsprofielen in de bijlage van deze brief. Gewoon Goed Om de woningbouwproductie ondanks verslechterde marktomstandigheden op peil te houden, is naar aanleiding van verschillende acties uit het Woningbouwplan 2022-2028 de Impuls Gewoon Goed ontwikkeld. Dit programma richt zich op het verbeteren van de haalbaarheid van bouwprojecten zonder hierbij door een kwalitatieve ondergrens te zakken. Gewoon Goed is opgezet als een tijdelijk impulsprogramma en richt zich op drie speerpunten: het vergroten van de haalbaarheid van woningbouwplannen, het waarborgen van de kwaliteit van kleine woningen en het faciliteren van modulair bouwen. In 2024 zijn via onderzoeken en gesprekken inzichten en leerpunten opgehaald, die zijn verwerkt in de Handreiking Gewoon Goed. Deze wordt in het eerste kwartaal van 2025 afgerond en dient primair als leidraad voor gemeentelijke projectteams.

Daarnaast wordt een hulploket opgezet om dilemma’s binnen projecten sneller te signaleren en op te lossen, zodat het bouwtempo niet vertraagt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

25 februari 2025 Pagina 7 van 7

Woningbouwproductie onder druk, inzet blijft maximaal Ondanks de onvoorspelbare economische ontwikkelingen en de uitdagingen op de woningbouwmarkt, blijft het college zich onverminderd inzetten om de woningbouwproductie op peil te houden. We bouwen door aan een stad waarin iedereen een eerlijke kans krijgt op een fijne plek om te wonen. We gaan door met ongelijk investeren voor gelijke kansen. Met alle beschikbare middelen en in samenwerking met marktpartijen en corporaties zet het college alles op alles om te blijven bouwen aan een leefbare, toegankelijke en toekomstbestendige stad voor iedereen.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlage: 1. Jaarrapportage Woningbouw 2024 2. Gebiedsprofielen: Noord, Nieuw-West, Oost, Weesp, West, Zuid, Zuidoost

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl