1. Raadsinformatiebrief halfjaarrapportage woningbouw.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille Portefeuillehouder: Behandeld door

Onderwerp

Gemeenteraad van Amsterdam 24 september 2024 Woningbouw Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling (anke.hendriks@amsterdam.nl / h.wildenberg@amsterdam.nl) Halfjaarrapportage Woningbouw 2024

Geachte leden van de Gemeenteraad, De nieuwbouwproductie heeft in 2024 landelijk nog veel last van de economische recessie. In Amsterdam is dit niet anders. De dip in de woningbouwproductie zijn we nog niet te boven. Het eerste half jaar van 2024 zijn 1.773 woningen in aanbouw genomen. Op basis van de planvoorraad voor de resterende twee kwartalen, verwachten we dat de tweede helft van 2024 nog zo’n 3.300 woningen in aanbouw kunnen worden genomen. Of dit gaat lukken is gezien de huidige omstandigheden onzeker. De startbouwcijfers en de prognose voor de tweede helft van 2024 weerspiegelen het effect van de verslechterde marktomstandigheden en de economische recessie in 2023. De stagnatie in de woningbouwproductie zet zich in 2024 voort. Er is sprake van relatief veel vertraging en uitstel. De consequentie hiervan is dat niet alleen 2024 maar ook 2025 een moeilijk jaar gaat worden. De ambitie om 7.500 woningen in aanbouw te nemen zal lastig haalbaar zijn. Start bouw 2024 – stand 1 juli 2024

In %

Bron: Basisbestand

652 *

37%

Woningbouw

Middeldure huur

267

15%

Betaalbare koop (tot € 390.000)

89

5%

Dure huur

198

11%

Koop ( > € 390.000 )

567

32%

1.773

100%

Sociale huur Middelduur

Vrije sector

Totaal aantal woningen (zelfstandig, permanent)

Aantal

* waarvan 482 corporatiewoningen

Om de woningbouwproductie zo veel mogelijk op peil te houden, heeft het college aanvullende maatregelen genomen. Dit doen we in nauw overleg met investeerders in de stad. Er wordt door alle betrokkenen in de gebiedsontwikkeling keihard gewerkt aan het bouwen van een complete stad.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

24 september 2024 Pagina 2 van 6

In bijgevoegde Halfjaarrapportage Woningbouw 2024 worden de startbouwcijfers per 1 juli 2024, de planvoorraad tot 2028, de markt en financiële omstandigheden en de prognoses voor de komende tijd toegelicht. Verder is aangegeven hoe het staat met de andere pijlers van het Woningbouwplan 2022-2028: het bouwen van een goede mix van woningen en het versnellen en versimpelen van processen. 1. Overzicht pakket aan (crisis)maatregelen Om de woningbouwproductie zoveel mogelijk op gang te houden, heeft het college op meerdere fronten ingegrepen. Een overzicht in chronologische volgorde: • Eind 2022 zijn al tijdelijke maatregelen getroffen om meer ruimte te geven aan marktpartijen en corporaties, zoals het matigen van de CPI-indexering op grondprijsafspraken, de bereidheid tot uitstel van contractuele termijnen en het verlengen van de Transformatie-Impuls. • Onder de noemer “planoptimalisatie in projecten” is samen met marktpartijen en corporaties op projectniveau gekeken naar optimaliseringsmogelijkheden, zowel programmatisch als kostentechnisch. Hierdoor is een aantal projecten in 2023 en 2024 alsnog van de grond gekomen. • Medio 2023 is de gemeente gestart met de “Impuls Gewoon Goed”. Een traject met als doel de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is.

• Met de investeerders in de stad zijn we permanent in gesprek. In september 2023 heeft dit geleid tot het Doorbouwakkoord Amsterdam. De ondertekenaars van het Doorbouwakkoord (gemeente, koepelorganisaties en meer dan 80 individuele partijen) onderschrijven de urgentie om te blijven doorbouwen in Amsterdam en leveren hier een bijdrage aan. • Een onderdeel van het Doorbouwakkoord is de verkenning van drie (tijdelijke) maatregelen met betrekking tot grondprijzen. Het resultaat hiervan is dat het college eind 2023 een nieuwe tijdelijke grondprijsmaatregel heeft vastgesteld: de crisismaatregel “herijking grondprijzen”. • Hiernaast heeft het college eind 2023 zowel het matigen van de CPI-indexering tot maximaal 5% per kalenderjaar als de tijdelijke regeling Transformatie-Impuls, opnieuw verlengd. Beiden zijn van toepassing tot 1 januari 2025. Vanuit het Rijk is bijgedragen aan de productie van woningen middels de Startbouwimpuls (SBI). Het Rijk heeft aan 14 projecten in Amsterdam een bijdrage van in totaal € 18 miljoen toegekend, voor in totaal 2.100 woningen. In de eerste helft van 2024 zijn 7 van de 14 projecten gestart. Middels deze 7 projecten zijn 947 woningen in aanbouw genomen, waarvan 73% in het betaalbare segment. Afgerond is € 7,6 miljoen van de subsidie uitgekeerd. Al deze maatregelen dragen bij aan het creëren van meer ruimte voor investeerders in de stad.

Hiermee is echter niet gezegd dat projecten ook daadwerkelijk doorgaan. Meerdere factoren beïnvloeden de haalbaarheid en voortgang van een project. Er valt stedelijk niet één overheersend knelpunt - of oplossing hiervoor - te benoemen. Er zijn grote verschillen tussen individuele projecten. Haalbaarheid is ook afhankelijk van de vraag naar vastgoed (zijn er kopers/beleggers/corporaties die het project af willen nemen) en de financiële positie van de (potentiële) investeerder. Een hogere rente heeft veel impact op investeringen. Het investeringsvolume ligt fors lager dan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

24 september 2024 Pagina 3 van 6

voorgaande jaren. Hiernaast bemoeilijken in de praktijk factoren als bezwaarprocedures en netcongestie (gebrek aan elektriciteit) de voortgang van projecten. Partijen hebben hierdoor meer tijd nodig. Tijd die door de gemeente gegeven is door – waar mogelijk – uitstel te verlenen. 2. Toelichting op de drie grondprijsmaatregelen (Doorbouwakkoord) De tijdelijke crisismaatregel “herijking grondprijzen” biedt in 2024 ontwikkelaars de mogelijkheid een verzoek in te dienen om eerder overeengekomen grondprijzen te herijken. Hierbij geldt de nieuwe grondprijs als deze lager is. De maatregel geldt voor overeenkomsten voor transformatieprojecten, maar ook voor overeenkomsten uit tenders of 1-op-1-uitgiftes (exclusiviteitsovereenkomsten). Verder geldt dat de overeenkomst afgesloten moet zijn vóór 1 januari 2024 en de erfpachtaanbieding nog niet geaccepteerd is. In de eerste helft van 2024 is voor 30 projecten een herijking aangevraagd. Voor 9 projecten leidde de herijking tot een lagere grondwaarde. In deze 9 projecten zitten ruim 1.200 woningen, waarvan ongeveer 750 betaalbare huurwoningen (sociaal en middeldure huur). De crisismaatregel geeft een zetje aan de bouw van deze woningen. Voor de overige 21 projecten geldt dat de herijkte totale grondwaarde hoger bleek dan de overeengekomen geïndexeerde grondwaarde, die vaak een aantal jaar terug is overeengekomen.

Voor deze 21 projecten blijft de overeengekomen grondwaarde van kracht. Wat betreft de twee verkenningen is de stand van zaken als volgt: • Alternatieve wijze van grondwaarde-indexering. Er is onderzoek gedaan naar een alternatieve methode voor het indexeren van grondprijzen, aangezien de huidige index (CPI) niet altijd aansluit bij de marktontwikkelingen. Tijdens de verkenning zijn meerdere varianten van een eventuele nieuwe indexatie onderzocht en besproken met marktpartijen. De voorlopige conclusie van de verkenning is om geen alternatieve wijze van indexering toe te gaan passen. De uitkomst van deze verkenning wordt in het najaar besproken met de koepels en betrokken marktpartijen. • Afgeven van grondprijzen in transformatieprojecten korter voor de erfpachtwijziging. Bij transformatieprojecten kan het belangrijk zijn om vroegtijdig indicatieve grondprijzen beschikbaar te hebben, zodat ontwikkelaars meer zekerheid hebben bij het opstellen van hun businessclass. Tegelijkertijd hebben zowel ontwikkelaars als gemeente er belang bij om grondprijsafspraken niet te ver voor de erfpachtwijziging overeen te komen. Indicatieve grondprijzen kunnen als gevolg van marktontwikkelingen immers (sterk) afwijken van marktconforme definitieve grondprijzen, die in een later stadium - als de vastgoedontwikkeling verder uitgekristalliseerd is - worden bepaald.

Vandaar dat een systeem verkend wordt om zo veel mogelijk definitieve grondprijzen voor nieuwbouwprogramma continu inzichtelijk te maken. In de komende periode wordt aan een uitwerking gewerkt en bij de markt getoetst of dit een bruikbaar systeem is. 3. Uitvoering Impuls Gewoon Goed De gemeente is in 2023 gestart met de Impuls Gewoon Goed; één van de acties uit het Woningbouwplan 2022-2028. De Impuls Gewoon Goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken die voor een goede en complete stad vereist is. Dit vraagt: • Vergroten van financieel bewustzijn in stedenbouwkundige plannen en kaders, zowel qua kostenbeperking als opbrengstoptimalisatie.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

• • •

24 september 2024 Pagina 4 van 6

Meer ruimte scheppen voor optimalisaties en alternatieven in de bouwplanuitwerking. Experimenteren met standaardisatie en (modulair) bouwen bij (flex)woonprojecten. Lessen delen en direct vertalen in de gemeentelijke werkwijze, inclusief het tijdig opschalen van dilemma’s.

Resultaten half 2024 Het impulsteam Gewoon Goed heeft onderzoek gedaan en veel gesprekken gevoerd, zowel intern als met externe partijen. Input is opgehaald over oplossingen die op projectniveau kunnen helpen en welke zaken juist niet helpen. Dit heeft geleid tot meer inzicht en dito leerpunten. Bijvoorbeeld dat er geen “altijd werkende oplossingen” bestaan. Het gaat bij “Gewoon Goed” met name om bewustwording bij medewerkers, het overbrengen van kennis over welke mechanismen hierbij relevant zijn en over het leren van goede voorbeelden. Het voornemen is om nog in 2024 een Handreiking Gewoon Goed op te stellen. Deze Handreiking is primair bedoeld als leidraad voor gemeentelijke projectteamleden en overige medewerkers actief in de Gebiedsontwikkeling. Hiernaast is de Handreiking ook beschikbaar voor ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en/of bouwers. Het wordt een openbaar stuk dat met iedereen gedeeld wordt. Parallel wordt gewerkt aan het organiseren van een hulploket voor gemeentelijke projectteams, waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van al bestaande gremia. Dat zou het ook gemakkelijker moeten maken om mogelijke dilemma’s in projecten snel op te schalen, zodat het tempo erin blijft. 4.

Landelijke ontwikkelingen

Hoofdlijnenakkoord PVV, VVD, NSC en BBB Het nieuwe kabinet geeft in haar hoofdlijnenakkoord van 16 mei 2024 aan structureel 100.000 woningen per jaar te willen bouwen, waarmee de ambitie van het vorige kabinet wordt voortgezet. Hiervoor is € 5 miljard beschikbaar voor de periode 2025 t/m 2029 ( € 1 miljard per jaar). Voor de benodigde infrastructuur, die nodig is om woningbouw te kunnen realiseren, komt daar elk van die jaren nog € 500 miljoen bij. Op wat voor wijze de budgetten zullen worden ingezet en verdeeld, is nog niet precies bekend. Vanuit de praktijk is, onder andere door de Neprom en Bouwend Nederland, sceptisch gereageerd. Met name voor infrastructuur zou veel meer geld nodig zijn. Tot nog toe is de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen overigens niet haalbaar gebleken. Het aanpakken van de netcongestie heeft expliciete aandacht. Hier gaat de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), Mona Keijzer, meer regie op voeren. Dit is hard nodig, ook in Amsterdam begint dit een steeds nijpender probleem te worden. Positief is dat het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting wordt doorgezet, waarin staat dat gemiddeld 30 procent van de nieuwe woningen een sociale huurwoning moet zijn. Hiermee wordt nationaal, in alle gemeenten, de bouw van sociale woningen gestimuleerd.

Middels dit wetsvoorstel wordt ook gepoogd het verlenen van vergunningen te vergemakkelijken en te versnellen, onder andere door het aantal keren dat omwonenden in beroep kunnen gaan tegen bouwplannen te beperken tot één. Wet Betaalbare Huur en tijdelijke overgangsmaatregel middeldure huur De nieuwe Wet Betaalbare Huur is per 1 juli 2024 van kracht. Middels deze wet is een nieuw segment huurwoningen ontstaan: de gereguleerde middensegment huurwoning. Dat zijn woningen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

24 september 2024 Pagina 5 van 6

met een kwaliteit van 144 tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel en een huurprijs van € 879,67 tot en met € 1.157,95 (prijspeil 2024). Hoe hoog de huur van deze woningen mag zijn, hangt voortaan af van de kwaliteit van de woning. De regeling voor middenhuur geldt alleen voor nieuwe huurcontracten, afgesloten op of na 1 juli 2024. Deze wet heeft heel wat stof doen opwaaien. Lange tijd was onduidelijk wat de exacte inhoud zou zijn van deze wet, hetgeen bij ontwikkelaars en beleggers voor veel onrust zorgde. Complicerende factor hierbij was dat Amsterdam sinds 2017 voor nieuwbouwwoningen een middelduur huurbeleid voert, waarbij in private overeenkomsten beperkende huurvoorwaarden worden gesteld aan het vastgoed. Ontwikkelaars en beleggers wilden duidelijkheid over de toekomstige regels: wordt de nieuwe wetgeving leidend of toch het gemeentelijke beleid? Zolang de inhoud van de wet nog in beweging was, kon het college hier geen uitsluitsel over geven. Nu de nieuwe wet is ingevoerd, is er eindelijk duidelijkheid. Het college heeft direct een overgangsmaatregel ingevoerd, waarover u uitgebreid geïnformeerd bent (zie Raadsinformatiebrief d.d. 16 juli 2024 “tijdelijke overgangsmaatregel middeldure huur”).

Middels deze tijdelijke overgangsmaatregel is in projecten met middeldure huurwoningen, mits deze projecten uiteraard voldoen aan de voorwaarden die gelden voor deze maatregel, meer ruimte voor de investeerders. Een aantal gemeentelijke voorwaarden is aangepast, zodat wordt aangesloten op de nieuwe wetgeving. De verwachting is dat hierdoor een aantal middeldure huurprojecten alsnog van de grond komt. Op dit moment wordt voor de nieuwbouw van middeldure huurwoningen nieuw beleid voorbereid dat aansluit bij de landelijke wetgeving. Zolang dit beleid nog niet bestuurlijk is vastgesteld, blijft het huidige gemeentelijke middeldure huurbeleid van kracht, in combinatie met de overgangsmaatregel. Marktontwikkelingen De verwachting van het CPB is dat de (turbulente) krimpperiode voorbij is en dat 2024 als geheel een bescheiden groei zal laten zien. De hoge inflatie en rentestijgingen lijken in 2024 met succes beteugeld. Volgens De Nederlandsche Bank zijn er wel onzekerheden die herstel kunnen verstoren, waarbij geopolitieke onrust de belangrijkste is. In Amsterdam zien we de krapte op de woningmarkt en woningprijzen toenemen. Huishoudens kunnen de afgelopen tijd weer meer lenen omdat hun inkomens stegen. Hoger bieden dan de vraagprijs lijkt alweer “normaal” te zijn in Amsterdam. De stijgende lijn zien we nog niet terug in de bouwproductie.

In heel Nederland is de bouwproductie in 2023 en het eerste kwartaal 2024 flink afgenomen. In de eerst drie maanden van 2024 was de daling het grootst. Ondanks de krimp zijn bouwers volgens de ING over het algemeen nog steeds optimistisch. De reden hiervoor is dat de eerste tekenen van herstel zichtbaar zijn. Zo nam de productie van onder andere beton, cement en bakstenen in de eerste vier maanden van 2024 licht toe. Daarnaast nemen de verkopen van nieuwbouwwoningen door de aantrekkende woningmarkt weer toe. In augustus 2024 heeft het CBS aangegeven dat het aantal verleende bouwvergunningen flink is toegenomen, ten opzichte van het (magere) jaar 2023. Een stijgende woningbouwproductie lijkt hiermee – op termijn - in aantocht te zijn. Na verlenen van een vergunning duurt het tot oplevering van de woning gemiddeld nog twee jaar. Niet elke vergunning leidt echter tot een nieuwbouwwoning. In Amsterdam monitoren we daarom start bouw, en niet het aantal afgegeven vergunningen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

24 september 2024 Pagina 6 van 6

Tot slot Dat de halfjaarcijfers 2024 tegenvallen was al voorspeld en is geen verrassing. Dit neemt niet weg dat het college er, samen met marktpartijen en corporaties, alles aan doet om de productie zo veel mogelijk op gang te houden. Ik hoop dat ik u dit middels deze brief duidelijk heb gemaakt. Alle betrokkenen strekken zich hierbij tot het uiterste. Er zijn voorzichtige tekenen van herstel. De snelheid waarin mogelijk herstel plaats zal vinden, is echter moeilijk te voorspellen. Hierbij zijn er vele onzekerheden die roet in het eten kunnen gooien. Het vertrouwen is broos, het effect van een recessie ijlt sowieso na in de cijfers. Het college zet zich hierbij onverminderd in voor het op peil houden van de bouwproductie, voor “gewoon goed” zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken. We blijven bouwen aan een complete, duurzame, betaalbare en gezellige stad. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Bijlage: 1. Halfjaarrapportage Woningbouw 2024

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl