1. Raadsinformatiebrief Evaluatie nieuwbouw middeldure huurwoningen 2023.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 17 juli 2024 Volkshuisvesting, Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Reinier van Dantzig Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl)

Onderwerp

Evaluatie nieuwbouw middeldure huurwoningen 2023

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over de evaluatie nieuwbouw middeldure huurwoningen 2023 in Amsterdam. De evaluatie gaat over woningen waarvoor in het kader van het Actieplan meer middeldure huur afspraken zijn gemaakt om ze langere tijd in het middeldure huursegment te verhuren. De evaluatie geeft inzicht in type bewoners, woonlasten, woninggrootte, kwaliteitsniveau van de woning, woontevredenheid van bewoners en verhuiswensen. Eind 2023 is een vragenlijst rondgestuurd naar bewoners van complexen met middeldure huurwoningen die sinds 2021 zijn opgeleverd. Deze brief beschrijft de resultaten. Het gehele rapport vindt u in de bijlage. Voorgeschiedenis In 2017 is het Actieplan meer middeldure huur vastgesteld door de gemeenteraad. In 2020 is het plan geactualiseerd. Doel van dit plan is de bouw van middeldure huurwoningen door het maken van privaatrechtelijke afspraken. Op 7 april 2022 is de gemeenteraad geïnformeerd over de eerste twee opgeleverde projecten in antwoord op de motie 1338’ van lid Boomsma (CDA). Met slechts twee projecten gaf de vorige evaluatie een beperkt beeld. Het college heeft toegezegd een aanvullende evaluatie uit te voeren in 2023. Evaluatie Het college heeft een vragenlijst verspreid onder 1400 nieuwbouw adressen. De vragenlijst is door 207 bewoners in een middeldure huurwoning ingevuld.

De respons in dit onderzoek is 15%. Voor veel bewoners was dit hun eerste jaar in de woning en zij betaalden de aanvangshuur. Een aantal bewoners woont er al langer, wat betekent dat de huur door de jaarlijkse huurverhoging iets hoger kan zijn dan de maximale aanvangshuur. In de erfpachtvoorwaarden is afgesproken dat de huur jaarlijks maximaal mag stijgen met de inflatie plus 1%. Resultaten • Ruim 90% van de respondenten heeft maximaal een middeninkomen; • De kale huur is gemiddeld €1.032 en het totale huurbedrag gemiddeld €1.128; • Er is een grote variatie in woningtypes; • Huurders geven hun woning gemiddeld een 7, maar ruim één op de vijf is ontevreden.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juli 2024 Pagina 2 van 4

Bewoners De doelgroep van middeldure huurwoningen is huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal €69.573 (2023). Ruim 90% van de respondenten heeft maximaal een middeninkomen. Opvallend is dat een deel hiervan een laag inkomen heeft. De middeldure huurwoningen worden relatief vaak bewoond door: • personen van 30 jaar of jonger (62%); • huishoudens zonder kinderen (86%); • huishoudens die vanuit een andere woning binnen de Metropoolregio Amsterdam zijn verhuisd (88%); • personen die hiervoor geen zelfstandige woonruimte hadden (54%). Woonlasten De bewoners betalen gemiddeld een kale huur van €1.032 per maand. Daarnaast betalen de bewoners aanvullende kosten aan de verhuurder, zoals servicekosten. Het totaalbedrag dat men aan de verhuurder betaalt, is gemiddeld €1.128 per maand. De respondenten geven gemiddeld een 6,1 voor de betaalbaarheid van hun woning. Dit is lager dan gemiddeld in Amsterdam (WIA 2021: 7,0). Woninggrootte De middeldure huurwoningen variëren in grootte van 19m² tot 111m². De gemiddelde grootte is 55m². Hoe kleiner de woning, hoe vaker deze bewoond wordt door één persoon. Huishoudens met kinderen hebben relatief vaak een grote woning van 80m² of meer. De regels schrijven voor dat een middeldure huurwoning minimaal 40 m2 moet zijn. Toch zijn er 18 respondenten (9%) die aangeven een woning van 39 m2 of kleiner te bewonen.

Kwaliteit woningen De woningen worden vaak opgeleverd met een kooktoestel (86%), een koelkast (80%) of een vaatwasser (58%). Vrijwel alle woningen worden ongemeubileerd en ongestoffeerd aangeboden. Volgens 63% van de eerste bewoners waren de muren bij oplevering klaar om te schilderen of te behangen. Woontevredenheid bewoners De respondenten beoordelen de algemene tevredenheid met hun huidige woning gemiddeld met een 7. De cijfers lopen uiteen: bijna de helft (47%) geeft een acht of hoger, terwijl ruim een op de vijf (21%) de eigen woning een onvoldoende geeft. Van de respondenten weet 86% een verbeterpunt voor de woning te noemen. Daarbij worden problemen genoemd met gehorigheid, vocht, stank, ventilatie, ongedierte, het gebruik van goedkope materialen en veiligheid. Verhuiswensen Van de middeldure huurders zegt vier op de tien zeker binnen twee jaar te willen verhuizen. Deze groep geeft gemiddeld een 6,2 voor de tevredenheid met de woning en een 5,3 voor de betaalbaarheid van de woning. De belangrijkste redenen om binnen twee jaar te willen verhuizen, zijn dat men groter (48%), goedkoper (35%) en/of in een koopwoning (34%) wil wonen. Daarnaast noemt 28% de slechte kwaliteit van de huidige woning als verhuisreden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juli 2024 Pagina 3 van 4

Reactie college Het college is blij dat deze evaluatie met méér respondenten dan de vorige evaluatie is uitgevoerd. Dit geeft een beter beeld van de opgeleverde projecten. De woningen komen voor een groot deel terecht bij huishoudens met een middeninkomen en worden met name bewoond door jongere Amsterdammers zonder kinderen. De grotere middeldure huurwoningen worden bewoond door huishoudens met kinderen. Dat sluit aan op de ambities van de gemeente. Betaalbaarheid De gevraagde huren sluiten aan op afspraken die tussen gemeente en eigenaren zijn gemaakt. Dat neemt niet weg dat een deel van de huishoudens een laag rapportcijfer geeft voor de betaalbaarheid van de woning. Met name lage inkomens hebben moeite met de hoogte van de huur. Het college vindt het zorgelijk dat deze groep geen alternatieven heeft op de woningmarkt. Het is daarom belangrijk dat we ons blijven inzetten voor de bouw van 40% sociale huurwoningen en 40% middeldure woningen in Amsterdam. Woninggrootte Achttien respondenten geven aan in een woning kleiner dan 40m² te wonen. Dit zou volgens de erfpachtafspraken niet mogelijk moeten zijn. Het is niet duidelijk waar dit door komt. Mogelijk zijn de vragen beantwoord door bewoners van sociale huurwoningen. De betreffende projecten worden gecontroleerd op erfpachtafspraken, uitsluitsel hierover kan enige tijd duren en volgt later.

Het college zal de raad hierover informeren in de jaarlijkse voortgangsrapportage inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden die in de loop van 2025 gereed zal zijn. Klachten Huurders hebben niet alleen recht op een betaalbare woning, maar ook op een kwalitatief goede woning. Gemiddeld geven de huurders hun woning een 7, maar een op de vijf respondenten geeft een onvoldoende. Deze huishoudens hebben een grote lijst aan klachten die niet passen bij een nieuw opgeleverde woning. Het college houdt toezicht tijdens de bouw en controleert de nieuwbouw bij oplevering. Voor gebreken die hierna ontstaan kunnen huurders terecht bij hun verhuurder, of bij stichting !WOON. Het college ziet dat middeldure huurwoningen in het nieuwbouwprogramma een waardevolle en noodzakelijke bijdrage leveren aan een gevarieerde Amsterdamse woningmarkt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juli 2024 Pagina 4 van 4

Het college doet haar uiterste best om deze lijn de komende jaren voort te zetten. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlage 1. Rapportage evaluatie nieuwbouw middeldure huurwoningen 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl