1. Raadsinformatiebrief Bouw Zelf Samen 20230117.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 17 januari 2023 Woningbouw Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling (m.rouw@amsterdam.nl) Rapport “Bouw Zelf Samen, Kijk op (collectief) particulier opdrachtgeverschap, medeopdrachtgeverschap en wooncoöperaties, december 2022”

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. In het rapport “Bouw Zelf Samen – Kijk op (collectief) particulier opdrachtgeverschap, medeopdrachtgeverschap en wooncoöperaties, december 2022” (hierna: “Bouw Zelf Samen”) worden de resultaten van het programma zelfbouw voor de bewoners, de stad en de maatschappij beschreven. Dit deel ik graag met u. Amsterdam hecht aan zeggenschap over het wonen door bewoners. De kern van zelfbouw is zeggenschap. Door zeggenschap en opdrachtgeverschap bij de toekomstige bewoners te leggen ontstaat er een ontwikkelvorm die zich onderscheidt van reguliere marktontwikkelingen. De afgelopen jaren hebben de meerwaarde van zelfbouw aangetoond:  Bij zelfbouw staat de gebruikswaarde centraal en de kwaliteit voorop;  Uit zelfbouw ontstaat betrokkenheid, eigenaarschap en binding met de buurt;  Zelfbouw is veelzijdig en veelvormig en voorziet in een gedifferentieerd woningaanbod;  Zelfbouw stuwt innovatie (zowel technisch als sociaal); vernieuwt de ontwikkelpraktijk en biedt kansen aan jonge architecten- en ontwikkelbureaus; Dit maakt dat zelfbouw een waardevolle en gewenste aanvulling is op de reguliere bouwstromen in het maken van een complete, aantrekkelijke stad. De hoofdpunten van het rapport “Bouw Zelf Samen” worden in het vervolg van deze brief weergegeven.

De omgevingsvisie en het coalitieakkoord geven beide aanleiding om in te blijven zetten op zelfbouw, met name gericht op de wooncoöperaties, met thema’s als betaalbaarheid, doorstroming en Samen stadmaken. De wooncoöperatie richt zich op de betaalbare woonsegmenten, daarnaast - laten de voorbeelden in binnen- en buitenland zien – raakt het aan urgente vraagstukken als sociale innovatie en het actiever betrekker van de burger in het Samen stadmaken. Overige vormen van zelfbouw zijn: a. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO, koop); woningen)

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 januari 2023 Pagina 2 van 5

b. Medeopdrachtgeverschap (MO) (koop); c. Samen in het klein (koop - voor twee tot vier huishoudens); d. Individuele Zelfbouw (koop). Het rapport “Bouw Zelf Samen” beschrijft de rol van zelfbouw in relatie tot de opgaven waar Amsterdam momenteel voor staat en die aanleiding geven tot een andere aanpak. De vraag naar zelfbouwkavels is nog steeds groot, met name door bouwgroepen. Op dit moment hebben zich, als eerste stap van de selectieprocedure, 172 CPO-groepen en wooncoöperaties ingeschreven voor een selectieprocedure voor een kavel. Het rapport “Bouw Zelf Samen” is een beschrijvend document, waarin de meerwaarde van zelfbouw voor de stad en kansen voor de toekomst aan de orde komen. Omdat er schaarste is aan locaties en aan capaciteit zijn keuzes en prioritering nodig. Op basis van deze prioritering wordt de inzet op zelfbouw voor de komende periode bepaald. Deze hoofdlijn komt ook terug in het Woningbouwplan 2022-2028. Invulling zelfbouwopgave met name door collectieve zelfbouw Als invulling van de zelfbouwopgave wordt gekozen om in te zetten op collectieve zelfbouw en met name wooncoöperaties. Hiermee spreekt het college bestuurlijk commitment uit dat de wens voor het realiseren van wooncoöperaties overeind blijft. Sinds 2011 zet de gemeente in op het mogelijk maken van zelfbouw op een grotere schaal. De wereld is sindsdien veranderd, en daarmee ook de rol van zelfbouw.

Aanvankelijk kreeg individuele zelfbouw veel de ruimte kreeg, ook omdat in de bouwcrisis andere partijen afhaakten, waardoor plekken als Buiksloterham, Amstelkwartier, en Zeeburgereiland op de kaart zijn gezet. Nu ligt de focus op de groepsbouw, mede gezien de verdichtingsopgave en de wens voor betaalbare woningen waar de stad voor staat. De wooncoöperatie wijkt af van de andere genoemde vormen van zelfbouw, omdat deze (veelal midden-)huurwoningen betreft en geen winstoogmerk heeft. Door de voorwaarden die de gemeente stelt zijn wooncoöperatiewoningen, met name op termijn, ook zeer betaalbaar voor bewoners passend bij hun eigen uitgangspunten. Dit ontwikkelmodel faciliteert niet alleen zeggenschap over het wonen, maar ook over hoe mensen de buurt samen vorm willen geven (sociaal en fysiek). Daarom wordt de focus voor de komende jaren gelegd op het aanbieden van locaties voor wooncoöperaties en in beperkte mate op CPO en MO, omdat daar wel zeggenschap maar geen betaalbare woningen door worden gerealiseerd. Intrekken van de kwantitatieve doelstelling en benutten van gebiedsgericht kansen Het college heeft besloten de in het Eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties (college d.d. 12 mei 2020) genoemde doelstelling van 600 zelfbouwwoningen per jaar, waarvan 350 in wooncoöperaties, in te trekken. Er wordt geen stedelijke kwantitatieve doelstelling meer vastgelegd.

In plaats daarvan is het uitgangspunt gebieds- en projectgericht kansen te benutten. Een tweede reden om geen kwantitatieve doelstelling te hanteren is dat het in de huidige (marktsituatie onzeker is welke aantallen gerealiseerd kunnen worden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 januari 2023 Pagina 3 van 5

Individuele zelfbouw en “Samen in het klein” worden zeer beperkt gefaciliteerd. De benodigde ambtelijke inspanning, en het feit dat individuele zelfbouw alleen nog maar betaalbaar is voor een zeer beperkte groep, die niet (meer) aansluit bij de bestuurlijke wens om te verdichten en betaalbaarheid te stimuleren, maakt dat individuele zelfbouwkavels (en Samen-inhet-klein) nog maar zeer beperkt gefaciliteerd zullen worden. In 2023 worden alleen reeds gestarte projecten en al eerder uitgegeven maar teruggekomen kavels gefaciliteerd. Dit betreft 6 teruggekomen kavels en 9 nieuw uit te geven kavels. Deze laatste zijn nog nodig om geen ‘gaten’ te laten vallen in zelfbouwprojecten. In de jaren daarna wordt alleen op kleine schaal gefaciliteerd als de kavel past in de projectopgave zoals vastgesteld bij investeringsbesluiten. Met name op Strandeiland is in het investeringsbesluit 5-10 %, in ‘andere ontwikkelvorm’ opgenomen; verschillende vormen van zelfbouw kunnen hier invulling aan geven. Aandachtspunt hierbij is dat potentiële zelfbouwers duidelijker geïnformeerd worden over de kosten en inspanningen van zelfbouw. De gemeente gaat ook eerder in het proces toetsen op vermogen en inkomen. Omdat er ook veel gespeculeerd wordt met zelfbouwkavels wordt er ook strak toegezien op het handhaven en het geven van informatie over de zelfbewoningsplicht.

Doel is alleen serieuze inschrijvers te selecteren, met name om de handhavingsinspanning verderop in het proces te beperken. Vanaf 2019 is de integriteitscreening ingevoerd en vanaf 2021 een inkomens-en vermogenstoets. De werking van deze instrumenten wordt nu in de praktijk toegepast. Voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Mede Opdrachtgeverschap (MO) blijven de kansen benut worden conform huidig beleid Indien het plan of de kavel zich daarvoor leent wordt de inzet op CPO en MO gecontinueerd als onderdeel van de 20% vrije sector, conform huidig beleid. Gezien de succesvolle projecten uit het verleden en daarnaast de interesse en vraag bij bouwgroepen naar kavels worden CPO en MO wel voortgezet, maar dit zal wel een beperkt aantal kavels zijn. In 2023 gaat het om 3 CPO-projecten en 1 MO-project. Daarnaast start een prijsvraag voor MO en andere woonvormen (blok 16 Centrumeiland). MO biedt ook kansen voor nieuwe publiek-private samenwerkingen. Inzet op wooncoöperaties De inzet op wooncoöperaties wordt gecontinueerd. Dit wordt niet meer vertaald in het vaststellen van een stedelijke doelstelling, maar wordt aangesloten bij de nieuwe werkwijze waarbij voor doelgroepen gebiedsgericht geprogrammeerd en geprioriteerd.

Wel zal gestuurd en gemonitord worden op het aantal kavels voor wooncoöperaties in de gebieden Wel worden het beleid en de stimuleringslening voor wooncoöperaties geëvalueerd en aangepast op de gewijzigde marktomstandigheden, waarbij zowel de consequenties voor al lopende projecten als voor nog niet aangeboden kavels in beeld gebracht worden. Het aanbieden van nieuwe kavels voor zelfbouw wooncoöperaties wordt gepauzeerd. Deze pauze geldt totdat een nieuw voorstel voor het verder stimuleren van wooncoöperaties, op basis van evaluatie van de stimuleringslening voor wooncoöperaties en lessen uit de eerste (pilot) projecten wooncoöperaties, medio 2023 aan het college wordt voorgelegd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 januari 2023 Pagina 4 van 5

De afgelopen jaren zijn er zes kavels uitgegeven aan wooncoöperaties. Hiervan zijn er twee gestart (De Warren en Bajesdorp), is er een in de fase van afsluiten lening (realisatiefase), en drie in de planfase. Daarnaast lopen er momenteel voor vier kavels selectieprocedures. Bij elkaar zijn dit tien projecten met ruim 500 woningen voor wooncoöperaties. Ten tijde van het vaststellen van het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ in mei 2020 en de Verordening Stimuleringslening Wooncoöperaties (juli 2021) was de marktrente nog laag (1,5- 2%). De verwachting was dat dit nog wel een tijd zo zou blijven of hoogstens beperkt zou stijgen. In de huidige marktomstandigheden, waarbij de rente sterk is opgelopen, is het echter voor wooncoöperaties erg lastig om de financiering rond te krijgen, vooral omdat banken minder willen financieren. Op dit moment loopt de tussentijdse evaluatie van de stimuleringslening. In dat kader zal ook bekeken worden of deze nog wel doeltreffend en doelmatig is in de huidige marktomstandigheden. Het vroegst mogelijke moment om een eerste versie van de tussentijdse evaluatie voor te leggen aan het college is eind februari, begin maart 2023, waarna de raad wordt geïnformeerd.

Deze evaluatie van de lening voor wooncoöperaties wordt, samen met de lessen van de eerste (pilot) projecten wooncoöperaties, samengevat in een nieuw voorstel voor het verder stimuleren van wooncoöperaties. Gezien de onzekere omstandigheden, is de intentie om terughoudend te zijn met nieuwe projecten. Daarom wordt het komende half jaar gepauzeerd met het op de markt brengen van nieuwe kavels voor wooncoöperaties. In vervolg op de evaluatie wordt de samenwerking met institutionele beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties voor de ontwikkeling en financiering van wooncoöperaties onderzocht. Hiervoor treedt de gemeente in overleg met deze partijen om te verkennen welke manier van samenwerken leidt tot kansen en bijdraagt aan het verwezenlijken van ambities. Hierbij zal nadrukkelijk ook worden gekeken naar welke koppelkansen mogelijk zijn, zoals verdichten en verbreden van het woonaanbod in transformatiegebieden en de naoorlogse stad, en huisvesting van specifieke doelgroepen. Er zullen 2-3 bijeenkomsten en gesprekken met deze partijen plaatsvinden. Voorstellen zullen aansluiten bij het gedachtengoed van de nieuwe ontwikkelmodellen. Met name bij beheercoöperaties en andere vormen van Mede Opdrachtgeverschap kunnen er, ook in deze markt, kansen liggen. Een concluderende notitie zal uiterlijk in Q4 2023 aan het bestuur worden aangeboden.

Regie houden op deze opgave met een verkleind Team Zelfbouw De ambtelijke inzet op zelfbouw wordt afgeschaald, maar het team blijft lopende projecten ondersteunen, de handhaving op peil houden en toekomstige initiatieven stimuleren. Door prioritering enerzijds (collectief i.p.v. individueel) en standaardisering anderzijds kan dit met een kleiner team. In deze coalitieperiode is er vanaf 2023 geen apart geld meer voor zelfbouw in de begroting opgenomen. Zelfbouw is echter een bijzondere vorm van bouwen, die bewoners echt de kans geeft om vorm te geven aan de woonomgeving en die vraagt om extra inspanningen die niet volledig door de projecten gedekt kunnen worden. Werkzaamheden richten zich met name op collectieve vormen van zelfbouw zoals wooncoöperaties

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 januari 2023 Pagina 5 van 5

De dekking van dit teruggebrachte programma wordt voor € 0,5 miljoen gevonden in de in het coalitieakkoord gereserveerde middelen voor de gebiedsontwikkeling van € 2 miljoen per jaar en voor een deel in de reguliere apparaatskosten van G&O.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlage 1. Rapport Bouw Zelf Samen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl