1. Raadsinformatie brief met reactie motie leegstand woningnood en

Raadsinformatiebrief Afdoening motie

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 8 juni 2021 Economische Zaken Victor Everhardt EZ, Directie-.en.managementadvisering.EZ@amsterdam.nl Reactie op motie 1252 van het lid Van Dantzig en toezegging aan het lid Boutkan inzake het afsluiten van convenanten ‘leegstand op buurtniveau’ met vastgoedeigenaren en biz’en

Geachte leden van de gemeenteraad, In de vergadering van de gemeenteraad van 18 december 2020 heeft uw raad bij de behandeling van het agendapunt Begroting 2021 (Leegstand in tijden van woningnood) de motie 1252 van raadslid Van Dantzig van D66 aangenomen, waarin het college wordt gevraagd om,  met eigenaren van leegstaande winkelpanden en hotels te inventariseren waar eventuele knelpunten voor een verdere opvoering van de woningproductie precies liggen en die voor te leggen aan de raad. Daarnaast heeft de wethouder Economische Zaken de raadcommissie FED van 4 maart 2021 tijdens de behandeling van de raadsbrief inzake leegstand winkelpanden in de stad toegezegd om terug te komen op de vraag van raadslid Boutkan (PvdA) of het een idee is dat de gemeente nu al convenanten ‘leegstand op buurtniveau’ afsluit met vastgoedeigenaren en biz’en. Vanwege de samenhang en inhoudelijke raakvlakken zijn de afhandeling van de motie en de beantwoording van de raadsvraag gecombineerd in deze brief. Motie 1252 inzake de Begroting 2021 (Leegstand in tijden van woningnood) Vanuit de hotelbranche komen er geluiden dat hotelexploitanten op zoek zijn naar mogelijkheden om leegstaande hotelkamers tijdelijk anders in te vullen, echter nog niet voor permanente omzetting van de hotelfunctie naar wonen.

Er zijn ook geen signalen bekend van eigenaren van leegstaande winkelpanden die hun objecten permanent willen transformeren naar wonen. Dit komt onder andere naar voren in de contacten met hoteliers, gesprekken met KHN, gesprekken die de retailloods heeft met vastgoedeigenaren en retailers, en de overleggen die het transformatieteam Aanpak Binnenstad heeft met eigenaren, investeerders, beleggers, makelaars, adviesbureaus en beheersmaatschappijen. Ondanks dat er nog geen signalen zijn voor permanente omzetting van hotel- en winkelpanden naar wonen, heeft het college wel alvast eventuele knelpunten geïnventariseerd. Hieronder wordt hier in hoofdlijnen op ingegaan.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 2 van 4

Belang van concentratie van functies in een winkelgebied Vanwege het belang van economische functies voor een sterke buurteconomie gaat bij de transformatie van winkels die verspreid liggen, of winkels in winkelgebieden met weinig toekomstperspectief de voorkeur uit naar andere publieksvoorzieningen, zoals horeca, dienstverlening, zorg, kleinschalige bedrijfsruimte, kantoren of vrijetijdsvoorzieningen. De behoefte aan dergelijke voorzieningen is groot. Transformatie naar wonen is (alleen) mogelijk als blijkt dat andere economische functies niet levensvatbaar of wenselijk zijn op die plek. In winkelgebieden met toekomstperspectief geldt dat wonen boven winkels wordt aangemoedigd. Transformatie naar wonen op de begane grond wordt niet toegestaan. Dat zou leiden tot een onderbreking van commerciële activiteiten in de plint. Daarnaast beperkt dit ook de vestigingsmogelijkheden van andere (commerciële) functies die bijdragen aan de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van een winkelgebied. Het college heeft in de brief van 6 januari 2021 ‘Beantwoording rondvraag lid Biemond inzake leegstand winkelpanden in de stad’ de raad geïnformeerd over de uitgangspunten van het Detailhandelsbeleid ‘Sterke winkelgebieden in een groeiende stad’ en de inspanningen van de gemeente om in te zetten op aantrekkelijke en toekomstbestendige winkelgebieden en om de leegstand tegen te gaan.

Aanvullend daarop wordt het detailhandelsbeleid uitgewerkt in een retailvisie voor de binnenstad als onderdeel van de Aanpak Binnenstad. In deze retailvisie wordt onder meer opgenomen op welke locaties in de binnenstad omzetting van winkelpanden naar andere functies mogelijk is. Bij het opstellen van de retailvisie worden vastgoedeigenaren en biz'en betrokken. Afwaardering van vastgoed Voor omzetting van winkel- en hotelruimte naar woonruimte is het initiatief of de medewerking van de pandeigenaar essentieel. Een pandeigenaar zal een financiële afweging maken of hij zijn winkel of hotel wil omzet naar wonen. Wanneer de boekwaarde van een winkelpand niet veel verschilt of lager is dan de boekwaarde van een woning in het vastgoed, zal de pandeigenaar op den duur kiezen voor transformatie als alternatief voor langdurige leegstand. Maar naarmate de eerder verkregen winkelhuurprijs stijgt, zal de bereidheid om mee te werken aan transformatie dalen. Dan kan zelfs langdurige leegstand of leegstandsbeheer financieel aantrekkelijker zijn dan transformatie. De verwachting van de verhuurbaarheid van Amsterdamse winkelruimte is vooralsnog goed. Gelet op de verwachtingen voor de markt van winkelruimtes na corona, is alleen de optie van transformatie naar woonruimte van winkels in woonbuurten realistisch.

In winkelcentra zal eerder gezocht worden naar transformatie die aansluit op het resterende winkelaanbod, zoals leisure en horeca. Hetzelfde is het geval voor hotels. Hier geldt ook dat het financieel aantrekkelijker is om op termijn te kiezen voor een lagere huur bij een lage bezettingsgraad, dan over te gaan tot transformatie van wonen of kantoor. Ook hier geldt dat transformatie alleen een optie is bij hotels met een lage kamerhuur en een slecht vooruitzicht op een rendabele bezettingsgraad. Waarschijnlijker is het dat een eigenaar kiest voor een investering om het hotel weer aantrekkelijk te maken voor gasten of verkoop. De waarde van de bestemming ‘hotel’ op een pand maakt dat transformatie naar een andere functie gepaard gaat met een forse afwaardering. De keuze hiervoor is daarom onwaarschijnlijk.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 3 van 4

Ruimtelijke besluitvorming (vergunningen) Een omzetting van de functie hotel of detailhandel naar wonen kan in strijd zijn met het bestemmingsplan, omdat de geldende bestemming niet voorziet in een woonfunctie. In dat geval moet er een planologische procedure (herziening bestemmingsplan of omgevingsvergunning tot afwijking van het bestemmingsplan) worden gevolgd om de woonfunctie mogelijk te maken. Hierbij moet onder andere getoetst worden aan het Bouwbesluit, het geldende beleidskader en moeten de ruimtelijk relevante gevolgen van de functiewijziging naar wonen beoordeeld worden. Er is veel mogelijk, maar er kunnen concrete omstandigheden zijn waardoor een functiewijziging naar wonen niet aanvaardbaar wordt geacht. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het niet voldoen aan de technische eisen voor wonen uit het Bouwbesluit, een hoge geluidsbelasting of een planschaderisico. Het faciliteren van initiatieven van een hotelfunctie naar een woonfunctie vraagt om maatwerk en daarom zal per geval worden bekeken wat de mogelijkheden zijn. Tevens zal een zorgvuldige afweging moeten worden gemaakt bij de keuze voor wonen of vasthouden aan de huidige (commerciële) functies.

Het transformatieteam Aanpak Binnenstad werkt aan een transformatiestrategie om meer ruimte te bieden aan initiatieven die via een functieverandering van panden bijdragen aan menging, diversiteit en leefbaarheid. Daarnaast voert het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum diverse gesprekken met (vastgoed)partijen die actief zijn in de Amsterdamse binnenstad en kunnen zodoende de signalen snel worden opgepakt. Eigenaren van winkelpanden en hotels die voornemens zijn hun vastgoed om te zetten naar woningen kunnen zo adequaat geadviseerd worden over wat beleidsmatig mogelijk is en daarbij zo nodig worden ondersteund. Toezegging beantwoording vraag inzake het afsluiten van convenanten ‘leegstand op buurtniveau’ met vastgoedeigenaren en biz’en Het college vindt samenwerking tussen de belangrijkste belanghebbenden voor een gezonde buurteconomie, namelijk ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente, van groot belang. In een aantal winkelgebieden vindt die publiek-private samenwerking nu plaats. Door gezamenlijk een visie en ambities te ontwikkelen en te werken aan een (uniek) profiel van een winkelgebied ontstaat onderscheidend vermogen en een duidelijk beeld van het soort branches en ondernemers dat past binnen de gestelde ambitie. Dat maakt het makkelijker om gericht te zoeken naar de juiste huurder of invulling van een pand.

Het uiteindelijke doel is een zo gezond en aantrekkelijk mogelijk winkelgebied te creëren, met goed functionerende bedrijven, een hoge bezettingsgraad en (dus) weinig leegstand. Er zijn ook samenwerkingsverbanden die niet werken met een convenant, dit is immers geen doel op zich maar een instrument dat moet passen bij de aanpak. In de Straatgerichte Aanpak Aantrekkelijke Winkelgebieden werken ondernemers, gemeente en pandeigenaren in negen straten in West, Zuid en Oost zonder ondertekend afsprakendocument en ‘hands on’ samen aan een aantrekkelijke winkelstraat. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om de diversiteit van het winkelaanbod, het vergroten van de weerbaarheid, en/of het verbeteren van het straatbeeld. Omdat de samenwerking op meerdere niveaus plaatsvindt, kan het gebeuren dat een straat of gebied tegelijkertijd bezig is met het verbeteren van de verlichting, een veiligheidstraining voor

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 4 van 4

ondernemers én de ontwikkeling van het gewenste profiel en bijbehorende branding voor die straat. In plaats van een convenant maken de samenwerkingspartners in de straatgerichte aanpak met elkaar een actieplan waar de komende jaren gezamenlijk aan gewerkt wordt. Bij de aanpak van de leegstand kan een convenant een nuttig instrument zijn om richting te geven aan de ambities en de inspanningen van alle betrokken partijen voor het terugdringen ervan. Een convenant heeft daarmee een symbolische waarde en biedt niet de garantie, noch de mogelijkheid om afspraken juridisch af te dwingen, dat de ondertekenende partijen zich aan deze afspraken zullen houden. Vooral de financiële belangen van de betrokken vastgoedpartijen zijn bepalend in welke mate een convenant succesvol is. Alleen wanneer vastgoedeigenaren bereid zijn hun verhuurbeleid zodanig vorm te geven om te kiezen voor een lange termijn strategie van een aantrekkelijk, toekomstbestendig winkelgebied, en daarmee vaak genoegen moeten nemen met een lager rendement van hun vastgoedinvestering op korte termijn, zijn de afspraken in een convenant toekomstbestendig. Daarnaast is het van belang dat een substantieel deel van de vastgoedeigenaren in een winkelgebied zich ook in hun werkwijze achter de afspraken in het convenant scharen. Daarbij kan een eigenaren-biz een belangrijke rol spelen.

De convenanten worden kwetsbaar als er veel vastgoedmutaties zijn in een straat. Dit alles maakt dat convenanten documenten zijn die vooral de goede wil en intenties van de betrokken partijen tonen. De complexiteit van het vraagstuk en de specifieke situatie in Amsterdam vraagt om een zorgvuldige afweging. Hiervoor is meer tijd nodig, dan aanvankelijk was verwacht. De raad wordt na het zomerreces geïnformeerd over de toegevoegde waarde van een leegstandsverordening voor winkelruimte en de ontwikkelingen ten aanzien van winkelleegstand, zoals aangegeven in de brief ‘Beantwoording rondvraag lid Biemond inzake leegstand winkelpanden in de stad’ van 6 januari 2021 (TA 2020-001215, TA 2020-001055). Het college beschouwt de motie en raadsvraag hiermee als afgehandeld. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Victor Everhardt Wethouder Economische Zaken

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl