1. Projectnota Marineterrein augustus 2023.pdf
Tekst van het document
Investeringsnota
Omgevingsplan
Na vaststellen van de projectnota kunnen de gesprekken ten behoeve van de onderhandelingen met het Rijk gestart worden voor de daadwerkelijke aankoop van het vrijkomende deel van het terrein. De uitkomst van die onderhandeling wordt meegenomen bij het opstellen van de Investeringsnota voor het gemeentelijk deel van het Marineterrein. De investeringsnota is een grofmazig plan van het te verwerven deel van het gebied inclusief financieel kader. Hierin werken we o.a de volgende zaken verder uit: het stedenbouwkundig raamwerk uit de NvU, de kaders voor de openbare ruimte en beeldkwaliteit, het programma en de kosten en opbrengsten. Ook als de gemeente de grond niet aankoopt, kan een investeringsbesluit voor o.a. omliggende infrastructuur, participatie etc. nodig zijn. De investeringsnota laat ruimte voor aanpassing, zodat het plan adaptief blijft en lessen van een fase in de ontwikkeling doorgevoerd kunnen worden in een volgende fase. Tegelijkertijd met de investeringsnota wordt ook geschetst hoe het gewenste curatorschap voor de herontwikkeling, georganiseerd kan worden. De investeringsnota wordt vastgesteld door de gemeenteraad met een investeringsbesluit. De besluitvorming moet zijn afgerond voordat de kazerne klaar is. Op die manier kan het te verwerven deel van het terrein direct door het Rijk worden geleverd en kan de ontwikkeling meteen starten.
Op dit moment is er voor het grootste deel van het terrein geen bestemmingsplan. Daarom maken we ook een juridisch planologisch kader voor het terrein, in de vorm van een wijziging op het omgevingsplan Amsterdam. De omgevingsvergunningen voor nieuwe gebouwen worden hier aan getoetst. Gelijktijdig met het vaststellen van het Investeringsbesluit start de tervisielegging voor de wijziging van het omgevingsplan, op basis waarvan het Rijk een omgevingsvergunning voor de kazerne kan aanvragen.
Ontwikkeling en realisatie kazerne De gemeente heeft in principe geen rol bij het uitwerken van de plannen voor de kazerne. Wel wordt met het Rijk afgestemd over zaken waar de ontwikkeling van de kazerne en de rest van het gebied elkaar raken. Omdat de kazerne eerst gebouwd moet worden voordat de rest van het terrein beschikbaar komt om te ontwikkelen, is de kazerne de eerste nieuwbouw op het terrein. De bouw start pas als het omgevingsplan klaar is en de vergunningen zijn verleend.
Globale planning 2023
2024
Projectbesluit Raad
Investeringsbesluit Raad
OPSTELLEN PLANKADERS EN INVESTERINGSNOTA
68
2026
2025
Vaststelling Omgevingsplan
OMGEVINGSPLAN
2023 2028
2027
2024 2029
Ingebruikname Projectbesluit nieuwe kazerne Raad
BOUW KAZERNE, PARKEERGARAGE EN SPORTVELD
Investeringsbesluit Raad
OPSTELLEN PLANKADERS GEFASEERRDE ONTWIKKELING EN INVESTERINGSNOTA GEBIED
Vaststelling Omgevingsplan
OMGEVINGSPLAN
Gemeente Amsterdam
Gemeente Amsterdam
Defensie / Rijksvastgoedbedrijf
Defensie / Rijksvastgoedbedrijf
Activiteiten ontwikkelde partijen
Activiteiten ontwikkelde partijen
GEMEENTE AMSTERDAM
2026
2025 2030
PARKEER
7.2 Organisatie In deze paragraaf geven we een toelichting op de organisatie van de ontwerpfase.
Gemeente Amsterdam De verantwoordelijkheid op gemeentelijk niveau is als volgt belegd: Bestuurlijk opdrachtgever: Wethouder Ruimtelijke Ordening Ambtelijk opdrachtgever: Directeur Grond en Ontwikkeling
generaal (Ministerie van Defensie) en de directeur-generaal (Rijksvastgoedbedrijf). Dit organisatie- en besluitvormingsmodel geldt tot er andere afspraken zijn gemaakt tussen Rijk en gemeente over de ontwikkeling.
De drie partijen hebben in deze fase ieder een eigen verantwoordelijkheid
De gemeente is verantwoordelijk voor de producten: wijziging op het omgevingsplan Amsterdam voor het hele terrein; een investeringsnota voor het te verwerven deel van het terrein; een beeldkwaliteitskader; een participatieplan. Deze producten (met uitzondering van het participatieplan) gaan voor besluitvorming naar de gemeenteraad. Het Dagelijks Bestuur van de bestuurscommissie stadsdeel Centrum zal voor deze besluiten een advies geven. De projectorganisatie van de gemeente bestaat uit medewerkers van Ruimte en Duurzaamheid, Grond en Ontwikkeling, het Ingenieursbureau, het Communicatiebureau, Economische Zaken en het Projectmanagementbureau. Zij werken samen met stadsdeel Centrum, projectbureau Marineterrein, het ministerie van Defensie en het Rijksvastgoedbedrijf.
Samenwerking Rijk en gemeente Amsterdam Op basis van de Bestuursovereenkomst is een ambtelijke stuurgroep aangesteld bestaande uit één vertegenwoordiger van het ministerie van Defensie (directeur Defensie Vastgoedmanagement), één van het Rijksvastgoedbedrijf (Projectdirecteur) en één van de gemeente Amsterdam (Manager Gebiedsontwikkeling). De stuurgroep houdt namens de partijen toezicht op de ontwikkeling en stuurt op hoofdlijnen aan, binnen het kader van de overeenkomst. Als de stuurgroep niet unaniem tot besluitvorming kan komen, dan wordt dit voorgelegd in het bestuurlijk overleg Marineterrein. Dit geldt ook voor besluiten die buiten de Bestuursovereenkomst vallen. Het bestuurlijk overleg bestaat uit de wethouder Ruimtelijke Ordening (Gemeente Amsterdam), de burgemeester (Gemeente Amsterdam), de secretaris-
Het ministerie van Defensie is opdrachtgever voor de bouw van de nieuwe kazerne op het Marineterrein en gebruiker/economisch eigenaar van het Marineterrein; Het Rijksvastgoedbedrijf is als juridisch eigenaar verantwoordelijk voor de verkoop van het terrein (exclusief het deel dat in bezit blijft van Defensie en het museumdepot) en opdrachtnemer voor de bouw van de nieuwe kazerne; De gemeente Amsterdam is verantwoordelijk voor het opstellen van en besluiten over de planproducten die nodig zijn voor de ontwikkeling van het terrein.
Deze verschillende opgaven staan niet los van elkaar. Daarom wordt de samenwerking tussen Rijk en Gemeente opgezocht waar de opgaven elkaar raken.
Tijdelijk beheer en exploitatie Marineterrein Sinds 2015 beheert en exploiteert Bureau Marineterrein tijdelijk het opengestelde deel van het terrein en de gebouwen daarop. Dit doen zij in opdracht van het Rijk en de gemeente. Deze afspraak is vastgelegd in de Bestuursovereenkomst Marine Etablissement 2013. Deze organisatievorm geldt tot er andere afspraken zijn gemaakt met het Rijk ten behoeve van de ontwikkeling. Als het terrein verkocht is, verandert het van opengesteld privaat terrein in openbaar gebied dat ruimte moet blijven bieden voor experiment. Dat kan schuren qua beheer. In aanloop naar het investeringsbesluit onderzoeken we, in samenwerking met de daarvoor relevante gemeentelijk diensten, wat er qua organisatie nodig is om de ruimte voor experiment te faciliteren en borgen.
PROJECTNOTA MARINETERREIN
2023
69
7.3 Financiën Als de gemeente investeert in de aankoop van het Marineterrein en het te behouden bestaand vastgoed, dan moet deze investering zich terugverdienen via een gefaseerde gronduitgifte aan derden. Voor de gemeente is het uitgangspunt dat de grondexploitatie minimaal ‘sluitend’ moet zijn, saldo € 0, gelet op de lange doorlooptijd van de ontwikkeling en de risico’s van deze gebiedsontwikkeling. De verkoopprijs van het Marineterrein aan de gemeente zal gebaseerd zijn op een residuele benadering van de waarde van de grond. Volgens deze benadering is de aankoopwaarde gelijk aan de verwachte marktwaarde van het te realiseren en te behouden vastgoed, verminderd met de kosten voor de nieuwbouw en verbouw van dit vastgoed. Deze systematiek hanteert de gemeente zelf ook bij het vaststellen van grondprijzen. Op basis van de Nota van Uitgangspunten is een voorlopige bandbreedte van de grondwaarde bepaald, die in een kabinet bijlage aan het bestuur is voorgelegd, voorzien van een voorstel voor het voorkeurscenario, dat in de paragraaf ontwikkelstrategie wordt genoemd. Macroeconomische ontwikkelingen hebben een grote invloed op het financieel resultaat van de grondexploitatie voor het Marineterrein. Te denken valt aan onder andere de stijgende rente en inflatie, stijgende bouwkosten en
70
GEMEENTE AMSTERDAM
dalende residuele grondwaardes. Hierdoor komt het resultaat van de grondexploitatie onder druk te staan. Onderdeel van de grondexploitatie is dat risico’s in een zo vroeg mogelijk stadium moeten worden onderkend. Vandaar dat er diverse risicosessies zijn gedaan, met en zonder het Rijk. Belangrijk onderdeel van de onderhandelingen zal een zo goed mogelijke inschatting van de risico’s zijn, maar ook afspraken over hoe om te gaan met onvoorziene risico’s en ‘verborgen gebreken’. Risico’s zijn bijvoorbeeld: Effect parkeergarage op waterhuishouding; Het verwijderen van bestaande kabels en leidingen; De staat van de huidige kadeconstructies; De staat van de bestaande opstallen en benodigde investeringen. De keuze voor een adaptieve ontwikkelingsstrategie en een bijpassende fasering kan de gemeente helpen om haar ambities te verwezenlijken. Deze strategie stelt ons in staat om bij te sturen als bijvoorbeeld de vraag verandert, of de gronduitgifte stagneert of juist aantrekt.
7.4 Projectbesluit Met deze projectnota leggen we het projectbesluit aan het gemeentebestuur voor. We vragen het bestuur om in te stemmen met het projectvoorstel en daarmee met het ruimtelijk en programmatisch kader, inclusief het stedenbouwkundig raamwerk. Tegelijkertijd vragen we om te besluiten de gesprekken te starten met het Rijk om het Marineterrein aan te kunnen kopen. Met deze besluiten kan gewerkt worden aan het benodigde investeringsbesluit voor het aan te kopen deel van het terrein (dus exclusief de kazerne). Daarnaast beginnen we op basis van het projectbesluit met het opstellen van een omgevingsplan of vergelijkbaar juridischplanologisch kader.
PROJECTNOTA MARINETERREIN
2023
71
Bronvermelding Afbeelding blz. 24 Assessing your innovation district: A how-to guide, The Anne T. and Robert M. Bass Initiative on Innovation and Placemaking Afbeelding blz. 25 Site UDUrban Development Foto’s Fotoarchief Bureau Marineterrein Beeldbank Amsterdam INBO https://www.gva.be/cnt/ dmf20200130_04828280 http://www.darvisharchitects.com/news-andinsights/cross-liminated-timber
72
GEMEENTE AMSTERDAM
Bijlagen 1. NOTA VAN UITGANGSPUNTEN (2022) a. Cultuurhistorisch onderzoek, waardering terrein en gebouwen (2020) b. Marine Etablissement, cultuurhistorische verkenning (2018) c. Informatie- en consultatieronde eindverslag (2017) d. Eindverslag consultatie Marineterrein Amsterdam (2020-2021)
2. NOTA VAN BEANTWOORDING INSPRAAKREACTIES NOVEMBER (2022) 3. ONDERZOEKEN a. Archeologie (2022) b. Bodem (2022 - 2023) c. Waterbodem (2022) d. Bomen en Natuur (2022) e. Externe veiligheid, geluid, lichthinder, luchtkwaliteit en stikstof (2022 – 2023) f. Verkeer (juni 2021)
PROJECTNOTA MARINETERREIN
2023
73