1. Onderzoeksrapport CDA - Te hoge kosten voor erfpacht door onredelijk hoge kosten voor risico's en administratie in het canonpercentage

4) Administratieve kosten die verband houden met de erfpachtcontracten.(…) De gemeente heeft gekozen voor eenzelfde universele opslag voor de gehele gemeente en hanteert de ondergrens als geadviseerd door de GWC. (…) Een andere referentie voor de risico-opslag is het verschil tussen de hypotheekrente en de rente op spaarrekeningen.’

Het college voerde met het renterisico een nieuwe grond op die niet door de GWC was geadviseerd. Dit risico gold niet voor canonherziening van bestaande erfpachtrechten. Bij eeuwigdurende erfpacht werden de financiële verplichtingen van de bestaande voortdurende erfpacht tot einde tijdvak uitgediend. Bovendien was bij canonherziening de grondwaarde in het geval van afkoop bij uitgifte al helemaal afbetaald en als gekozen was voor canonbetaling, dan was het oorspronkelijke leenbedrag nog maar een fractie van de huidige grondwaarde. 110 Francke en de GWC hadden expliciet afstand genomen van het inflatierisico, het grondwaardeontwikkelingsrisico en het woonduurrisico die G&O nu weer opvoerde. Het college gaf in de bestuurlijke reactie op het Berenschot rapport en Deloitte onderzoek geen nadere kwantitatieve onderbouwing van de opslag. Het college gaf aan voor de ‘ondergrens’ van 1,5% van het GWC-advies te hebben gekozen. Dit terwijl Francke en de GWC geen ondergrens van 1,5% hadden geadviseerd, maar een berekening op basis van de gegevens over debiteurenrisico en administratiekosten van de gemeente zelf.

109 110

Gemeente, Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel Verkenning knel- en verbeterpunten, 14 december 2021.

De gemeente voert in dit document extra risico’s op die zij niet daadwerkelijk loopt. Zo is er geen bij canonherziening van bestaande erfpacht geen herfinancieringsrisico. Bij canon herziening is geen sprake van herfinanciering van de nieuw berekende erfpachtgrondwaarde, slechts die van het oorspronkelijke bedrag bij uitgifte. Vgl. Gemeente, Erfpacht in Beweging, 8 maart 2013, p.58: ‘Wanneer een tijdvak afloopt, in het huidige stelsel na 50 jaar, wordt de canon opnieuw bepaald. Deze canon is dikwijls hoger. Allereerst zijn canons van erfpachten uitgegeven voor 1966 in de tijd niet aangepast met de inflatie waardoor de canon alleen al hoger wordt door inflatie. Een canon uit 1938 van € 70, op basis van een canonpercentage van 4% en € 1.750 grondwaarde, is gelijk aan een canon van € 1520 nu, nog afgezien van eventuele grondwaardeontwikkelingen. De financieringslasten over de (grond)lening, door Bureau Erfpacht aangegaan in 1938, zijn echter niet veranderd. Bureau Erfpacht betaalt nog steeds alleen rente over € 1.750. Bij een rentepercentage van 4% ontstaat er dus een erfpachtresultaat van ongeveer € 1.450 per jaar (€ 1.500 canoninkomsten min € 70 rentelasten}. Bij een afgekocht recht zijn alle canoninkomsten van het tweede tijdvak erfpachtresultaat. Bij afgekochte rechten is immers niet geleend maar is de grond met de betaalde afkoopsom gefinancierd.”.

Bovendien was de rekenmethode zo opgesteld dat eerst het bestaande tijdvak zou worden afbetaald.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 46 van 56

Berenschot, Deloitte en de gemeenteraad zijn niet van alle beschikbare informatie en nuanceringen op de hoogte gesteld. Samenvattend, in opdracht van de gemeenteraad voerde Berenschot een raadsonderzoek uit. Berenschot constateerde dat de opslag voor risico’s en administratiekosten van 1,5% te hoog was ingeschat en adviseerde de gemeente om die beter te onderbouwen. Het college verwees in haar bestuurlijke reactie naar de adviezen van Francke en de GWC zonder daarbij hun latere herziening/intrekking ervan te benoemen. De gemeenteraad lijkt daarmee ook bij een door haar georganiseerd raadsonderzoek niet van alle beschikbare informatie en belangrijke nuanceringen te zijn voorzien.

2 NautaDutilh: staatsrente met opslag van 1,5% ACM Op 9 juni 2022 schreef de gemeente een antwoord op een informatieverzoek van de Autoriteit Consument & Markt (ACM). De ACM was bezig met een vooronderzoek naar aanleiding van een handhavingsverzoek over het canonpercentage.111 Het antwoord van de gemeente was opgesteld door een ambtenaar van G&O (een collega van de ambtenaar G&O) die ‘meelezer’ was van de werkgroep financiële effecten en van de werkgroep overgangsregeling van de vernieuwing van het erfpachtstelsel. 112 Het is aannemelijk dat deze ambtenaar daardoor op de hoogte was van het ingetrokken/herziene advies van Francke en de GWC.113 Toch schreef deze ambtenaar dat de gemeente het canonpercentage baseerde op het advies van Francke en Frijns en de GWC, zonder melding te maken van de latere significante nuanceringen op dit advies. ‘Het canonpercentage van 2,39% (…) is gebaseerd op advies van externe deskundigen (prof. Dr. T.M. Berkhout (Nyenrode), Prof. Dr. D. Brounen (Tilburg University) en Prof. Dr. P.M.A. Eichholtz (Universiteit Maastricht)) die gezamenlijk de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht ("GWC") vormden en specifiek onderzoek verricht hebben. Voorts is het canonpercentage gefundeerd op het externe onderzoek van hoogleraren Frijns en Francke.

(…)wordt aangesloten bij de marktrente op langlopende staatsleningen (met een minimum van 1% en een maximum van 3%) te vermeerderen met een percentage voor risico's en kosten. De GWC acht (in navolging van Frijns en Francke) hiervoor een percentage van 2% punt gerechtvaardigd (rapport GWC, p. 46). Feitelijk hanteert de Gemeente een percentage van 1,5% voor risico's en kosten (…) Indien deze gegevens worden ingevuld in bovenstaande formule resulteert dat in het canonpercentage van 2,39%. (…) Met het percentage van 1,5% worden de risico’s en kosten zoals genoemd in het

111

https://www.acm.nl/nl/publicaties/afwijzing-handhavingsverzoeken-erfpachtberekening-gemeente-amsterdam (geraadpleegd 4 februari 2024). 112

De ambtenaar G&O was sinds december 2018 weg bij de gemeente en werkzaam bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken waar hij zich onder andere bezighield met consumentenbescherming bij erfpacht. Hij was trekker van het projectteam ‘Handreiking erfpacht voor gemeenten’. 113

Gemeente, Beantwoording informatieverzoeken Gemeente Amsterdam – zaaknr. ACM/22/177566, 9 juni 2022 (bijlagenboek).

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 47 van 56

rapport van GWC (p. 46) gedekt:

Deze risico's en kosten zijn realistisch.’

Deze ambtenaar schreef dat deze risico’s en kosten realistisch waren. NautaDutilh Op 12 juli 2022 schreef NautaDutilh, als gemachtigde van het college, in een rechtszaak (los van de ACM procedure) waarin ook over de opslag werd geprocedeerd, dat de opslag van 1,5% diende voor de vijf risico’s en kosten zoals die waren genoemd in het rapport van de GWC.114

In de processtukken maakte NautaDutilh geen melding van het ontbreken van de onderbouwing van deze opslag en de hoogte van de opslag en geen melding dat drie van de vijf gronden voor een opslag waren vervallen. Op 10 september 2024 schreef het college dat de uitspraken van het hof Amsterdam (gebaseerd op tekort schietende informatie) bevestigden dat de het beleid zorgvuldig tot stand was gekomen. 115

‘De uitspraken van het hof Amsterdam bevestigen voor de gemeente dat het Overstapbeleid en daarmee het overstapaanbod redelijk, transparant, zorgvuldig en evenwichtig is en dat het Overstapbeleid op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen.’

Samenvattend, G&O lijkt hiermee de toezichthouder ACM, de Rechtbank Amsterdam en het Hof Amsterdam niet van alle beschikbare informatie te hebben voorzien over de belangrijke nuanceringen die later zijn aangebracht in de onderbouwing en over de mogelijke heroverweging van de hoogte van de opslag. G&O informeerde hen niet dat de gemeente hiermee juist inging tegen de adviezen van Francke en de GWC.

114

NautaDutilh i.o.v. Gemeente Amsterdam, Memorie van antwoord tevens conclusie van antwoord in het incident, 12 juli 2022 (bijlagenboek). 115

Gemeente, Raadsinformatiebrief erfpachtontwikkelingen met de stand van zaken per 1 juli 2024, 10 september 2024.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 48 van 56

3 Financiële gevolgen Canonpercentage Op 9 mei 2017 stelde het college de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten vast. Op 28 juni 2017 stemde de gemeenteraad hiermee in. In dit grondwaardbeleid was vastgelegd hoe het canonpercentage werd berekend. Een risico-opslag van 1,5% leidde via de formule van Francke en Frijns tot een canonpercentage van 2,39%.116

OGA, Treasury en DMC hadden in februari 2013 vastgesteld dat de opslag voor debiteurenrisico en administratiekosten 0,25% tot 0,50% diende te zijn. Als uit werd gegaan van een risico-opslag van de bovenkant van deze bandbreedte, 0,50%, dan zou dit via de formule van Francke en Frijns leidden tot een canonpercentage van 1,45%. Parameter Nominale rente – staatsrente Reële staatsrente Risico-opslag Inflatieverwachting Disconteringsvoet Canonpercentage (indexcanon)

Risico-opslag 0,5% 0,72% 1% 0,5% 2% 3,5%

Risico-opslag 1,5% 0,72% 1% 1,5% 2% 4,5%

Verschil

1,45%

2,39%

+64,8%

+200%

Een canonpercentage van 2,39% is bijna een 1%-punt hoger dan een canonpercentage van 1,45%. De te hoog vastgestelde risico-opslag leidde tot een 64,8% te hoog vastgesteld canonpercentage. Een indexcanon van 1,45% die jaarlijks werd geïndexeerd met inflatie kwam overeen met een vaste canon van 3,5%. 117, 118, 119

116

Gemeente, De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 6 februari 2018. Het beleid wordt jaarlijks geactualiseerd. In de formule is de inflatie gesteld op de doelinflatie van 2% van de ECB. De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is -1,28%. De reële rente is in het grondprijsbeleid beperkt tot een bandbreedte van 1% tot 3%. 117

Vgl. GWC, T. Berkhout, D. Brounen en P. Eichholtz, Schoon Schip - Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht, 18 juni 2015. ‘De canon kan worden geïndexeerd met de inflatie, maar dat betekent niet dat de gemeente Amsterdam extra inkomsten zal ontvangen. Het gaat bij indexering over een alternatieve spreiding van de kasstromen en niet om een vergroting daarvan. Wij adviseren de gemeente daarom iedere erfpachter zelf te laten kiezen uit drie aanbiedingen met gelijke economische waarde: 1) een vaste jaarlijkse canon; 2) een met inflatie geïndexeerde jaarlijkse canon (waarbij de initiële canon lager is dan de vaste en waarbij de jaarlijkse indexatie is gebaseerd op de inflatie van het voorafgaande jaar)’. 118

Francke, E-mail - RE: risico-opslag bij het canonpercentage, 8 september 2015 (bijlagenboek). ‘Bij eeuwigdurende erfpacht is het canonpercentage gelijk aan de disconteringsvoet; C/G=d.’. Hierbij staat C voor de canon, G voor de grondwaarde en d voor de disconteringsvoet. 119

In de jaren 2021 tot en met 2025 was de daadwerkelijke inflatie en daarmee de indexatie hoog met 1,60%, 2,00%, 8,60%, 5,70%, 3,20%. Een canon van € 5.000 in 2020 groeide zo naar een canon van € 6.138 in 2025.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 49 van 56

De gemeente biedt een ‘overstapkorting’ naar eeuwigdurende erfpacht. Deze korting lijkt echter niet volledig de financiële impact te dekken die erfpachters ervaren: gelijktijdig met de introductie van deze korting is namelijk de berekeningsmethodiek van de grondwaarde aangepast. Twee elementen in de berekening, de BTW en de depreciatie, zijn gewijzigd in het nadeel van erfpachters. Dit leidde tot een fors duurdere grondwaarde. Dit wordt nader uitgewerkt in volgend onderzoeksrapport. Grondwaarde 10 miljard De erfpachtgrondwaarde van de 191.000 woningen bedroeg in 2017, volgens gemeentelijke berekeningen, € 10 miljard.120 In 2017 heeft de gemeente de effecten van de invoering van een canonpercentage van 2,39% in beeld gebracht. 121 ‘Let op: Gemiddelden zeggen maar weinig over individuele erfpachtrechten. Op individueel niveau kunnen de verschillen aanmerkelijk anders liggen.’

Hoe het hoge canonpercentage doorwerkt in de eeuwigdurende canonbetalingen verschilt per recht, afhankelijk van de grondwaarde, de resterende duur van het bestaande voortdurende tijdvak en de gekozen variant van eeuwigdurende erfpacht. Samenvattend, bij correcte toepassing van het herziene advies van Francke en de GWC dient het canonpercentage te worden verlaagd van 2,39% naar 1,45%. Het canonpercentage is zonder dragende motivering 64,8% te hoog vastgesteld. De erfpachtgrondwaarde van de 191.000 eengezinswoningen en meergezinswoningen bedroeg in 2017 € 10 miljard. Dit raakt direct aan de portemonnee van ruim 191.000 huishoudens in Amsterdam. Het gaat niet om een abstract beleidsdiscussie, maar om zeer concrete en substantiële bedragen die mensen maandelijks betalen. Voor een gemiddelde woning met een grondwaarde van €100.000 betekent het verschil tussen een canonpercentage van 2,39% en 1,45% een jaarlijkse meerkosten van ongeveer €940. Dat is bijna €80 per maand die gezinnen extra betalen, mogelijk zonder deugdelijke onderbouwing. Voor woningen in populaire wijken met hogere grondwaarden kunnen deze bedragen oplopen tot honderden euro's per maand. Als blijkt dat de gemeenteraad inderdaad niet volledig is

120

Gemeente, De verschillen tussen de WOZ-methode en het Grondprijsbeleid 2016, 10 mei 2017, p.11, tabel 3: 156.010 meergezinswoningen met een erfpachtgrondwaarde van € 49.000 per woning en 35.000 eengezinswoningen met een erfpachtgrondwaarde van € 72.500 per woning. 121

Gemeente, De verschillen tussen de WOZ-methode en het Grondprijsbeleid 2016, 10 mei 2017. Let wel, de doorrekening van het bestaande voortdurende grondprijsbeleid was op basis van een hoger canonpercentage: ’Voor erfpachtrechten met de Algemene Bepalingen 2000, of erfpachtrechten die de Algemene Bepalingen 2000 in hun nieuwe tijdvak zullen krijgen, is het canonpercentage momenteel 0,81%. Het college heeft 27 september 2016 besloten dat vanaf 1 juli 2017 het minimale canonpercentage 3% bedraagt zoals er ook voor nieuwe uitgiften in voortdurende erfpacht een ondergrens van 3% bestaat. Op 5 april heeft de Raad echter een motie aangenomen waarin het minimale canonpercentage voor wonen op 1,94% wordt gesteld.’.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 50 van 56

geïnformeerd over cruciale nuanceringen in de adviezen, roept dit vragen op over de zorgvuldigheid van de besluitvorming en de rechtvaardigheid van de huidige erfpachtlasten voor Amsterdammers.

4 Conclusie Uit geopenbaarde documenten komt het beeld naar voren dat G&O de onafhankelijkheid schond van twee commissies van hoogleraren. De twee commissies adviseerden een opslag in het canonpercentage van 1,5% tot 2%. Banken hanteerden een opslag van 0,3% bij hypotheken, die een hoger risicoprofiel hebben. G&O vroeg dit na bij de twee commissies en die stelden achteraf dat de onderbouwing van de 1,5% tot 2% niet juist was. Van de vijf genoemde gronden voor een opslag waren er maar twee van toepassing. De commissies herzagen hun advies en adviseerden een lagere opslag die aansloot bij werkelijke risico’s, maar maakten dit enkel aan G&O bekend. G&O beschikte over eigen onderzoek voor een opslag van maximaal 0,5%. De directie G&O lijkt er op basis van de stukken voor te hebben gekozen om het college niet te informeren over de intrekking/herziening van het advies van de hoogleraren. G&O adviseerde het college om te kiezen voor een opslag van 1,5% tot 2% op basis van een niet-dragende motivering. G&O lijkt op basis van de stukken ten onrechte te stellen dat de hoogleraren dit hadden geadviseerd. G&O lijkt hiermee het college niet volledig op de hoogte hebben gesteld van alle informatie en herzieningen van adviezen. Het college koos voor de ondergrens van 1,5%. De gemeenteraad stemde hiermee in.

Door de veel hogere opslag steeg het canonpercentage van 1,45% naar 2,39%, een stijging van 64,8%. G&O lijkt op basis van de stukken, net als eerder het college en de gemeenteraad, in procedures ook de rechtbank Amsterdam, het hof Amsterdam en de ACMniet volledig op de hoogte te hebben gesteld over de opslag. G&O stelde ook in deze procedures dat de twee commissies van hoogleraren die hadden geadviseerd. Erfpachters maakten zich zorgen over de berekeningswijze van de grondwaarde en het canonpercentage en over de informatievoorziening aan erfpachters. Zij verzochten via een volksinitiatief om een raadsenquête. Vanwegde de lopende enquête naar AEB werd besloten tot een raadsonderzoek door Berenschot. G&O lijkt vervolgens ook onderzoeksbureau Berenschot, voor zover blijkt uit het rapport, mogelijk niet volledig te op de hoogte te hebben gesteld over de belangrijke nuanceringen ten aanzien van de opslag. Dit alles raakt direct aan de portemonnee van ruim 191.000 huishoudens in Amsterdam. Het gaat niet om een abstract beleidsdiscussie, maar om zeer concrete en substantiële bedragen die mensen maandelijks betalen.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 51 van 56

Voor een gemiddelde woning met een grondwaarde van €100.000 betekent het verschil tussen een canonpercentage van 2,39% en 1,45% een jaarlijkse meerkosten van ongeveer €940. Dat is bijna €80 per maand die gezinnen extra betalen, mogelijk zonder deugdelijke onderbouwing. Voor woningen in populaire wijken met hogere grondwaarden kunnen deze bedragen oplopen tot honderden euro's per maand. Als blijkt dat de gemeenteraad inderdaad niet volledig is geïnformeerd over cruciale nuanceringen in de adviezen, roept dit vragen op over de zorgvuldigheid van de besluitvorming en de rechtvaardigheid van de huidige erfpachtlasten voor Amsterdammers.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 52 van 56

Bijlagen Bijlage 1 - Tijdlijn 1915

Eerste algemene bepalingen van erfpacht van voortdurende erfpacht (AB1915)

1990

Eerste grootschalige canonherzieningen van AB1915

1992

Invoering canonpercentage gebaseerd op staatsrente zonder opslag

1994

Afschaffing vaste grondprijs en invoering residueel rekenen Invoering depreciatie 40%

2000

AB200o Operatie Groot onderhoud: nieuwe erfpachtbepalingen AB2000

2009

Bankencrises

2010-2014

College PvdA, GroenLinks en VVD

2011

Nederlandse Vereniging van Banken - Criteria voor de financieerbaarheid van erfpacht

2012

De ambtenaar G&O – Advies erfpacht

2013

De ambtenaar G&O – Advies canonpercentage

2013

Francke en Frijns – Advies canonpercentage

2014-2018

College D66, VVD, SP

2015

Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht (GWC) – Advies grondwaarde Schoon Schip

2016

AB2016 – Invoering eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgifte van grond

2017

Raadsbesluit grondwaardebepaling en overstapregeling, verlaging depreciatie in de grondwaarde van 25% naar 10%. Verhoging van de grondwaarde met 21% BTW.

2018-2022

College GroenLinks, D66, PvdA, SP

2020

Einde overstapregeling o.b.v. de ‘2019 criteria’ (WOZ 1-1-2014 en BSQ 2017)

2021

Berenschot – Raadsonderzoek consumentenbescherming ACM – Spijtoptantbrief Deloitte - Collegeonderzoek

2022-2024

Coalitie PvdA, Groenlinks, D66

2022

Spijtoptantenregeling

2023

Delta Marktonderzoek – Evaluatie spijtoptantenregeling

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 53 van 56

Bijlage 2 - Begrippenlijst Afkoop – het door de erfpachter in één keer vooruitbetalen van alle toekomstige canonbedragen voor de looptijd van het erfpachtrecht voor de in de notariële akte vastgelegde bestemming en het in de notariële akte vastgelegde toegestane gebruik. De looptijd is bij voortdurende erfpacht gelijk aan de looptijd van het tijdvak (meestal vijftig jaar) en bij eeuwigdurende erfpacht voor altijd. Afkoopsom – een eenmalige betaling die in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s). Bij voortdurende erfpacht wordt de canon afgekocht tot het einde van het (verlengde) tijdvak. Bij eeuwigdurende erfpachtrechten wordt de canon afgekocht voor de oneindige duur van het erfpachtrecht, voor altijd. AB 2000 – de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam. AB 2016 – de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam. Algemene Bepalingen (AB) - De algemene voorwaarden die horen bij een erfpachtcontract. Er zijn verschillende versies, zoals AB2000 en AB2016. Bestuursrecht - Het rechtsgebied dat de verhouding tussen overheid en burgers regelt. Erfpachtcontracten vallen niet onder het bestuursrecht maar onder het privaatrecht. De Hoge Raad concludeerde in het zogenaamde IKON arrest dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur ook van toepassing zijn als de overheid als private actor optreedt.

Buurtquote – het gemiddelde van alle berekende individuele grondquotes in een buurt waarmee het gronddeel in de WOZ-waarde van een woning in de desbetreffende buurt berekend kan worden. Buurtstraatquote (BSQ) – Een systeem dat de gemeente gebruikt om de grondwaarden in verschillende delen van de stad te bepalen waarbij de grondwaarde wordt afgeleid van de WOZwaarden vermindert met de bouwkosten. Canon – het bedrag dat de erfpachter, al dan niet periodiek, aan de gemeente is verschuldigd als vergoeding voor het erfpachtrecht. Canonherziening – een aanpassing van de canon. Canonpercentage - Het percentage dat wordt vermenigvuldigd met de grondwaarde om de jaarlijkse vergoeding (de canon) te berekenen. CHBO (Canonherziening bij overdracht) – bij elke verkooptransactie wordt de canon herzien. Dit systeem is bedacht in de collegeperiode 2010-2014, maar is nooit ingevoerd. CHET (Canonherziening einde tijdvak) - bij het einde van het (in de erfpachtakte vermelde) tijdvak wordt de canon herzien. Bij de canonherziening worden de nieuwste AB voor voortdurende erfpacht van toepassing verklaard. De canon wordt opnieuw vastgesteld, vaak leidend tot aanzienlijke verhogingen.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 54 van 56

Consumentenbescherming - Wettelijke bescherming voor consumenten tegen oneerlijke handelspraktijken en oneerlijke bedingen. Bij erfpacht is dit relevant omdat de gemeente als commerciële partij handelt, maar erfpachters geen gerichte bescherming genieten zoals bij huur of hypotheek. Depreciatie – een afwaardering van de residueel berekende grondwaarde om rekening te houden met het verschil tussen een fictieve eigen grond en grond waarop al gebouwd is. Discontovoet – het percentage dat wordt gebruik om de contante waarde van een toekomstige canonstroom te berekenen. Eeuwigdurende erfpacht – Het in 2016 ingevoerde nieuwe erfpachtsysteem voor nieuwe gronduitgiften, waarbij de grondwaarde niet periodiek opnieuw wordt vastgesteld, maar de canon eeuwigdurend wordt geïndexeerd. Erfpacht – een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft op het gebruik van de grond en de daarop aanwezige opstallen, welke eigendom zijn van een ander, in dit geval de gemeente. Erfpachtakte – de notariële akte waarin de rechten en plichten zijn vastgelegd die verbonden zijn aan het erfpachtrecht. Erfpachtgrondwaarde – de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel, die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon.

Hieronder valt niet de waarde van de opstallen die op het perceel aanwezig zijn. Waar in algemene bepalingen ouder dan de AB 2016 “grondwaarde” is vermeld, wordt daar onder verstaan “erfpachtgrondwaarde”. Grondwaarde – de methode waarmee de gemeente de waarde van de grond berekent, wat vervolgens de basis vormt voor de canon. Grondwaardecommissie (GWC) – commissie die in opdracht van de gemeente een advies heeft uitgebracht over de canonbepaling bij de invoering bij van eeuwigdurende erfpacht. Indexpercentage – het percentage waarmee de canon wordt geïndexeerd. Bij voortdurende erfpacht is dit de inflatie minus 1 procentpunt en bij eeuwigdurende erfpacht is dit de inflatie. Overstapregeling – De in 2017 ingevoerde regeling voor de omzetting van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Privaatrecht - Het rechtsgebied dat de verhoudingen tussen burgers en bedrijven onderling regelt.

Residuele grondwaarde methode – methode waarbij de waarde van de grond wordt bepaald door het verschil tussen de vastgoedwaarde en de opstalwaarde. Spijtoptantenregeling - In 2021 constateerde de ACM dat erfpachters mogelijk niet adequaat waren geïnformeerd over de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Deze regeling biedt

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 55 van 56

erfpachters een nieuwe gelegenheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht volgens de voorwaarden zoals die tot 8 januari 2020 van toepassing waren. Tijdvak – de periode waarin de erfpachtvoorwaarden en het betalingsregime gelijk blijven. Voortdurende erfpacht – erfpacht waarbij aan het einde van iedere overeengekomen periode (tijdvak) de canon wordt herzien en nieuwe algemene bepalingen aan de erfpachter kunnen worden opgelegd. Het Amsterdamse voortdurende erfpachtstelsel kent tijdvakken van 50 of 75 jaar. De AB1915, AB1934, AB1955, AB1966, AB1994 en de AB2000 zijn voortdurend. De erfpacht loopt eeuwigdurend voort, maar de voorwaarden en de hoogte van de canon kan periodiek worden herzien. Woonduur – de periode dat iemand in een woning woont gerekend vanaf de aankoop tot aan het volgende transactiemoment van de woning. WOZ-waarde – de waarde van de woning volgens Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ-waarde wordt elk jaar door de gemeente opnieuw vastgesteld. De WOZ-waarde is een van de inputvariabelen voor het bepalen van de grondwaarde.

Discussienota

Datum 22 april 2025 Pagina 56 van 56

Bijlage 3 - Afkoopsom In de afkoopinstructie bij het grondprijsbeleid was vastgelegd dat uit de canonbetalingen de afkoopsom kon worden berekend door deze contant te maken tegen de disconteringsvoet.122

Bij een erfpachtgrondwaarde van € 100.000 en een canonpercentage van 1,45% is de canon in jaar 1 gelijk aan € 1.450. Bij een canonbedrag van € 1.450 en een canonpercentage van 1,45% is de afkoopsom gelijk aan € 100.000. Bij een canonbedrag van € 2.390 en een canonpercentage van 2,39% is de afkoopsom ook € 100.000. Het canonpercentage had geen invloed op de hoogte van de afkoopsom eeuwigdurende erfpacht.123

122 123

Gemeente, Afkoopinstructie, 28 juni 2017 (bijlagenboek).

De afkoopsom hangt wel af van de gemeentelijke parameters bij de grondwaardebepaling, waaronder de erfpachtcorrectie in de WOZ-waarde, de verrekening van de BTW en de depreciatie. Ook deze parameters zijn aangepast in het nadeel van erfpachters, zie bijlage. Voortdurende erfpacht is, afhankelijk van jaar en locatie, hiermee 81% duurder geworden. De hoogte van de afkoopsom en de hoogte van de canon werken door in de transactieprijs die kopers van een woning bereid zijn te betalen. Banken financieren erfpachtrechten met een kortere looptijd dan de hypotheek niet of nauwelijks. Van een vrijwillige overstap naar eeuwigdurende erfpacht is hierdoor geen sprake meer.