1. Brief beantwoording raadsadres - Middle of the road door de gemeente Amsterdam (geanonimiseerd).pdf

Bezoekadres Weesperplein 8 1018 XA Amsterdam Postbus 1104 1000 BC Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 1104, 1000 BC Amsterdam

De heer

26 september 2022 Behandeld door C. Teoh Bijlagen Datum

Onderwerp

Geachte heer

Reactie op uw schrijven: “Middle of the (cheapy) road”, d.d. 31 mei 2021

,

In deze brief reageer ik op uw brief van 31 mei 2021, die als bijlage de notitie Middle of the road heeft. Allereerst mijn oprechte excuses voor de late reactie op uw schrijven. Tot mijn spijt moet ik erkennen dat de inhoudelijke afhandeling lang op zich heeft laten wachten, vanwege de omvangrijke hoeveelheid werkzaamheden binnen het dossier overstap naar eeuwigdurende erfpacht. In uw brief van 31 mei 2021 reageert u op de brief van Van Doorninck van dd. 23 maart 2021 en de stukken die verstrekt zijn in het WOB-besluit van 21 april 2020. Aan de hand van deze stukken trekt u conclusies, die u onderbouwt met uw notitie genaamd “Middle of te road” van 31 mei 2021. Ten behoeve van de reactie zijn uw stellingen samengevat in 7 punten. Hieronder reageer ik puntsgewijs hierop. 1. De uitwerking van de opstalwaardeberekeningen voldoet niet aan het uitgangspunt dat de Grondwaardecommissie hiervoor aangaf (woning specifieke berekeningen) De Grondwaardecommissie heeft geadviseerd om iedere erfpachter een aanbod te doen voor eeuwigdurende erfpacht op basis van een zo accuraat mogelijk bepaalde grondwaarde, waarbij de herbouwkosten systematisch ingeschat worden.

Het college heeft dit advies opgevolgd en ervoor gekozen om dit te doen door de opstalwaarden genormeerd te bepalen voor de meest voorkomende referentietypen in Amsterdam en de individuele grondquotes te abstraheren naar buurtstraatquotes. De redenen hiervoor zijn toegelicht in het Beleid Grondwaardebepaling in paragraaf 4.2. De gemeenteraad heeft hiermee ingestemd. In de stukken die destijds aan de raad zijn aangeboden is toegelicht dat de wijze en vorm van de Overstapregeling en

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl.

Gemeente Amsterdam

Datum 26 september 2022 Pagina 2 van 5

grondwaardebepaling mede samenhangen met de uitvoerbaarheid ervan in relatie tot het te verwachten aantal overstappers. 2. De gemiddelde berekeningen per woningtype leiden tot veel te hoge en veel te lage grondwaarden, die geen recht doen aan de verschillen tussen woningen Dit beeld herken ik niet. Het college is van mening dat met de toepassing van de WOZ/BSQmethode gekomen wordt tot residuele grondwaarden die marktvolgend zijn en recht doen aan verschillen die er zijn tussen woningen. In gewilde buurten komt de grondwaarde met de WOZ/BSQ-methode hoger uit dan in minder gewilde buurten. Bij gelijke bebouwing werken de absolute verschillen in de WOZ-waarde tussen verschillende locaties door in de grondwaarde. 3. Het gebruik van de woningtype-indeling die de Belastingdienst voor Amsterdam heeft gemaakt is veel te grof is: 90% van de erfpachtwoningen zouden in 7 woningtypen te vatten zijn Het is aan de dienst Belastingen gemeente Amsterdam (DBGA, hierna: Belastingen) om een referentietype toe te kennen aan een woning. Hiervoor gebruikt zij de Fotowijzer woningen, die te vinden is op de website van de Waarderingskamer. Het doel van deze fotowijzer is uniformering van begrippen en definities van woningen. De Fotowijzer woningen is samengesteld door NRVT, NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, VNG en de Waarderingskamer.

Het toekennen van een woningtypering is dus niet vrij van vorm of willekeurig, maar geschiedt volgens landelijk vastgelegde definities. Het woningtype staat vermeld in het taxatieverslag. Hiermee is het inzichtelijk voor belanghebbenden. Indien een erfpachter het niet eens is met het aan zijn woning toegekende referentietype, kan hij hiertegen bezwaar maken. Voor de grondwaardebepaling gebruikt de gemeente het woningtype, dat door Belastingen is gebruikt voor de bepaling van de WOZwaarde. Het hanteren van de WOZ-woningtypen vloeit voort uit de methode die door het college is vastgesteld. De opstalwaarde wordt berekend aan de hand van dit woningtype en de individuele woningkenmerken, die Belastingen gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde. 4. Kenmerkende kostenfactoren voor het bouwen zijn buiten beschouwing gebleven, zoals de kavelgrootte, de projectgrootte en specifieke kenmerken van de woningen Dit is onjuist. Bij de bepaling van de opstalwaarden zijn specifieke kernmerken ofwel meegenomen in de opstalwaarde van het referentietype ofwel via aanvullende correcties verwerkt in de opstalwaarde. In de bijlage van het Beleid Grondwaardebepaling is dit toegelicht. Hierin staat onder meer aangegeven dat de opstalwaarde is bepaald voor alle gehanteerde woningtypes en oppervlaktecategorieën.

De opstalwaarden zijn opgebouwd uit de volgende elementen: - Bouwkosten; - Bijkomende kosten; - Correctie funderingskosten - Correctie afwerking; - Correctie kwaliteit; - Correctie locatie; - Correctie projectgrootte; - Correctie tuin/dakterras;

Gemeente Amsterdam

Datum 26 september 2022 Pagina 3 van 5

- Correctie deelobjecten. 5. Er wordt bevestigd dat slechts woningtype, woninggrootte, adres en WOZ-waarde samen leiden tot de berekende opstalwaarde Voor de bepaling van de opstalwaarde wordt gebruik gemaakt van het door Belastingen toegekende referentietype en andere in de WOZ-database vastgelegde kenmerken van een woning. Daarnaast worden de elementen die genoemd zijn onder punt 4 meegenomen. Kleine woningen hebben een hogere kostprijs per vierkante meter gebruiksoppervlak. Daarom wordt er rekening gehouden met woninggrootte. Omdat bouwen in het centrum duurder is dan daarbuiten, wordt daar bij de kostenbepaling rekening mee gehouden. Voor extra kosten die het gevolg zijn van de bereikbaarheid of moeilijkheid van de locatie, wordt een toeslag gehanteerd voor verschillende locatiecategorieën. De kwaliteit van de opstal is gerelateerd aan de hoogte van de WOZ-waarde per m². Afhankelijk van de woninggrootte en de WOZ-waarde per m² wordt op de opstalwaarde een toeslag toegepast wanneer de WOZ-waarde per m² hoger is dan het niveau waarop de opstalwaarde is gebaseerd. 6. De referentieberekeningen voor de opstalwaarden gaan uit van karige bouwsommen voor woningen Bij de opstalwaarde is uitgegaan van hedendaagse regelgeving (het Bouwbesluit) en van hedendaagse constructies.

Er is een zorgvuldig proces doorlopen ten aanzien van het bepalen van de genormeerde opstalwaarde ten behoeve van de BSQ. De gemeente heeft in dit proces externe adviezen ingewonnen, deskundigen geraadpleegd en een openbaar inspraaktraject doorlopen. De genormeerde opstalwaarde wordt periodiek herzien vastgesteld m.b.v. externe adviezen van deskundigen. 7. Hierdoor is een zeer onevenwichtige overstapregeling toegepast, die voor veel woningen tot te hoge grondwaarden heeft geleid Dit is onjuist. De Overstapregeling en de daarbij horende grondwaarden in haar huidige vorm is een goed en aanvaardbaar alternatief voor voortdurende erfpacht. Dit blijkt ook uit de ruim 85% van de woningerfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hebben gedaan, waardoor deze erfpachters op basis van de laagste WOZ-waarde van 2014 of 2015, een overstappremie van 35%, BSQ 2017 en een canonpercentage van 2,39% de overstap (hebben) kunnen maken naar eeuwigdurende erfpacht. Het college is van mening dat met deze overstapvoorwaarden die golden tot 8 januari 2020 - en waar via de Spijtoptantenregeling1 nogmaals een beroep op kan worden gedaan - aan woningerfpachters een financieel aantrekkelijk aanbod is gedaan. De waarde van de erfpachtgrond komt daarmee toe aan de gemeente Amsterdam en aan alle Amsterdammers.

Op basis van uw onderzoek ziet de gemeente geen aanleiding om de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht voor erfpachters nader aan te passen. Tevens wijs ik erop dat erfpachters

1 De Spijtoptantenregeling is nog niet definitief vastgesteld. De erfpachter kan als hij aan de overstapvoorwaarden

van vóór 8 januari 2020 voldeed na vaststelling van de Spijtoptantenregeling van de regeling gebruikmaken, een en ander afhankelijk van de inhoud van de definitief vastgestelde Spijtoptantenregeling.

Gemeente Amsterdam

Datum 26 september 2022 Pagina 4 van 5

de keuze hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht door het door hen aangevraagde overstapaanbod al dan niet te aanvaarden. Tot slot bericht ik u graag nog het volgende. Zowel de gemeenteraad2 als het college3 hebben in 2021 onderzoek laten verrichten naar het functioneren van het erfpachtstelsel. Uit deze onderzoeken blijkt enerzijds dat de vernieuwing van het erfpachtstelsel zorgvuldig, transparant en participatief is vormgegeven en dat de Overstapregeling breed is aanvaard. Anderzijds blijkt uit de onderzoeken dat het erfpachtstelsel op diverse punten verder kan worden verbeterd. Een deel van die verbeteringen is al ingezet en een deel daarvan zal in de huidige collegeperiode worden onderzocht: - In het coalitieakkoord “Amsterdams akkoord” is aangegeven dat er een Spijtoptantenregeling wordt ingevoerd, waaraan onder punt 7 al is gerefereerd. Op 21 juni jl. heeft het college hier een besluit over genomen en de regeling vrijgegeven voor inspraak van 24 juni tot en met 19 september. - Zoals ook in het coalitieakkoord aangekondigd wordt ook onderzocht of dde extra 10% overstapkorting (bovenop de bestaande 25% korting) blijvend en met terugwerkende kracht ingevoerd. Erfpachters die een overstapaanvraag deden na 8 januari 2020 en die niet in aanmerking komen voor de Spijtoptantenregeling, komen voor deze extra korting in aanmerking.

- Ten behoeve van het vergroten van het draagvlak voor het erfpachtbeleid en het grondwaardebeleid gaat het college, zoals eveneens in het coalitieakkoord is aangegeven, onderzoek verrichten naar twee onafhankelijke commissies. Eén onafhankelijke commissie die vooraf gaat adviseren over voorgenomen beleidswijzigingen en één onafhankelijke geschillencommissie die in bepaalde concrete gevallen achteraf kan toetsen. Op 16 februari 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met Amendement 177 van raadslid De Jager, waarin de gemeenteraad ook een aantal aanbevelingen heeft gedaan naar aanleiding van de erfpachtonderzoeken uit 2021. Naast de hierboven aangegeven oprichting van twee onafhankelijke commissies betreffen de verbeterpunten het begrijpelijk, toegankelijk en transparant maken van het hoe en waarom van erfpacht. Waarop de erfpachtgrondprijs gebaseerd is, wat het voor nieuwe erfpachters betekent en hoe het de stadsontwikkeling voor alle Amsterdammers en bezoekers ten goede komt. Het gaat onder andere om: - Uitleg van de doelstellingen van het erfpachtstelsel; - Toelichting op het grondwaardebeleid; - Informatievoorziening aan de raad; - Een algemene bijsluiter voor consumenten en betere voorlichting voor nieuwe toetreders via het notariaat, hypotheekadviseurs en de makelaardij. 2 Zie https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/906139 onder agendapunt 34.

3 Zie https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/906139 onder agendapunt 36.

Gemeente Amsterdam

Datum 26 september 2022 Pagina 5 van 5

Met deze reactie op uw bezwaren hoop ik u afdoende inzicht te hebben gegeven in de afwegingen van de gemeente om tot het gevoerde beleid te komen. Tot slot wil ik u informeren dat een kopie van deze brief ter kennisneming wordt gestuurd aan de raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen via (06 484 497 17 / c.teoh@amsterdam.nl). Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling