1. Beantwoording raadsadres.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Lemniskade B.V. T.a.v. de heer T. Frantzen Fonteinkruidstraat 98 unit B 1032 LW Amsterdam

Datum

11 juli 2022

Kenmerk 2022-5686 Behandeld door D. Wijnstekers, d.wijnstekers@amsterdam.nl Bijlage

nvt

Onderwerp

Uw brief van 7 maart 2022 met als onderwerp Circulair Buiksloterham / Top-Up

Geachte heer Frantzen,

In uw brief d.d. 7 maart 2022 aan de gemeenteraad over het beleid van de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten heeft u 16 vragen gesteld. Deze vragen zijn, naar wij begrijpen, gesteld naar aanleiding van de laatste beantwoording van de gemeente d.d. 8 februari 2022 en een eerdere beantwoording van 24 juni 2021 over op hoofdlijnen de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Op 30 maart 2022 heeft de gemeenteraad het college gevraagd om uw brief te beantwoorden. Als verantwoordelijk wethouder beantwoord ik uw brief De gemeente heeft de afgelopen jaren uw vragen in het dossier uitvoerig beantwoord, zowel in het dossier op ambtelijk niveau als middels verscheidene beantwoordingen van wethouders op brieven aan de raad en via meerdere Wob-besluiten informatie openbaar gemaakt. U heeft hoger beroep aangetekend naar aanleiding van een uitspraak van de rechter op uw beroep naar aanleiding van een Wob-besluit uit 2019. Er is dus al veel informatie gedeeld met u. Dit is ook de reden dat we nu kort ingaan op uw vragen. Vraag 1: Klopt de aanname en kunt u bevestigen dat het door de gemeente geopenbaarde prijspeil van een grondwaarde overeenkomt met de datum van afgifte van de grondprijzen die zijn overeengekomen tussen partijen c.q. het moment waarop de gemeente eenzijdig de grondwaarde heeft bepaald? De aanname die u stelt is incorrect.

Ik kan u bevestigen dat het door de gemeente gehanteerde prijspeil van de grondwaarde overeenkomt met de grondwaarden die destijds aan u kenbaar zijn gemaakt en vervolgens zijn overeengekomen tussen partijen.

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2022 Kenmerk 2022-5686 Pagina 2 van 6

Vraag 2: Kunt u bevestigen dat het prijspeil Q3 2017 gehanteerd is voor de grondwaardebepaling van Top-Up? Het gehanteerde prijspeil is 2017, de grondwaarden voor Top-Up zijn afgegeven in december 2017 (met een aanvulling in juni 2018 voor de bergingen, wegens een aanpassing van uw bouwplan). Vraag 3: Kunt u bevestigen dat in het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” niet is vastgelegd op welke wijze de datum voor vaststelling van de grondwaarde (en daarmee het volgens de gemeente van toepassing geachte beleid) door de gemeente gekozen dient te worden en aan welke voorwaarden een ingediend plan dient te voldoen om in aanmerking te komen voor een grondwaardebepaling? Dat kan ik bevestigen, het is wel opgenomen in het beleid bestemmings- en bebouwingswijziging. Zie tevens het antwoord gegeven bij vraag 5. Vraag 4: Indien u op vraag 3 niet bevestigend kunt antwoorden, kunt u dan feitelijk aangeven in welk artikel van het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” vastgelegd is hoe het tijdstip voor de momentopname van een grondwaardebepaling bepaald dient te worden en aan welke voorwaarden een ingediend plan dient te voldoen om in aanmerking te komen voor een grondwaardebepaling? Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 5: Indien u op vraag 3 niet bevestigend kunt antwoorden en evenmin vraag 4 feitelijk kunt beantwoorden, kunt u dan aangeven in welk publiekelijk bekend gemaakt beleid dan wel is vastgelegd hoe het tijdstip voor de momentopname van een grondwaardebepaling bepaald dient te worden en aan welke voorwaarden een ingediend plan dient te voldoen om in aanmerking te komen voor een grondwaardebepaling? Dit staat opgenomen in het op 9 mei 2017 door het college vastgestelde, en op 19 december 2017 aangepaste, Beleid Bestemmings- en bebouwingswijziging. In artikel 7 staat (onder meer) dat voor de berekening van de canon de erfpachtgrondwaarden worden gebruikt, zoals deze gelden op de datum van de dagtekening van de volledige schriftelijke aanvraag voor toestemming. Voor een volledige schriftelijke aanvraag moet er onder andere sprake zijn van een publiekrechtelijke (omgevings)vergunning. Daar was in uw project sprake van op 25 juli 2018. De gemeente heeft Lemniskade2 B.V. in het langdurige voortraject op diverse punten vergaand gefaciliteerd, onder andere door reeds in december 2017 de grondwaarden te bepalen en deze met Lemniskade2 B.V. - op dat moment in hoedanigheid van potentieel erfpachter - te delen. Hierdoor wist u ruim van te voren, ook voordat u een omgevingsvergunning verkreeg en voordat Lemniskade2 B.V.

in november 2018 erfpachter is geworden, wat de financiële consequenties waren van de door u beoogde erfpachtwijzigingen.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2022 Kenmerk 2022-5686 Pagina 3 van 6

Vraag 6: Kunt u bevestigen dat in het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” op pagina 3/58 is vastgelegd dat voor transformatieprojecten de grondwaarde voor de woningen op dezelfde wijze als voor niet-woonfuncties bepaald (zoals vastgelegd in artikel 5.1), dat in artikel 4.3 is vastgelegd dat de vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van de marktwaarden van vergelijkbare woningen als de woningen die in het transformatieproject gerealiseerd worden en dat vervolgens in artikel 5.1 is vastgelegd dat de vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van de gemiddelde opbrengst van vergelijkbaar vastgoed in het gebied waar het erfpachtrecht is gelegen. Dat kan ik niet bevestigen. In het beleid “Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017” is vastgelegd dat voor transformatieprojecten met minimaal 5 nieuwe woningen de genormeerd residuele methode het uitgangspunt is voor de grondwaardebepaling. Verder geldt hetgeen in paragraaf 4.3 is opgenomen, waarin onder meer staat dat de vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van de marktwaarden van vergelijkbare woningen als de woningen die in het transformatieproject gerealiseerd worden.

Dit houdt in dat op basis van meerdere referenties een bandbreedte wordt bepaald die een goed beeld geeft van gangbare vierkante meterprijzen voor woningen die zoveel als mogelijk vergelijkbaar zijn met de genormeerde referentiewoning en zijn gelegen in de omgeving van de onderhavige locatie. Vervolgens wordt aan de hand van die bandbreedte een voor het project markconform geachte marktwaarde bepaald. Dit is niet per definitie de mediaan of het gemiddelde. Vraag 7: Indien u vraag 6 bevestigend heeft beantwoord kunt u dan bevestigen dat het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” voorschrijft om de vastgoedwaarde te bepalen op basis van het gemiddelde van de marktwaarden van vergelijkbare woningen als de woningen die in het transformatieproject gerealiseerd worden in het gebied waar het transformatieproject is gelegen. Zie het antwoord op vraag 6. Vraag 8: Kunt u bevestigen dat de hierboven door de Wethouder beschreven wijze om de vastgoedwaarde voor woningen in transformatieprojecten te bepalen niet overeenkomt met de wijze die in het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” is vastgelegd? Zie antwoord bij vraag 6.

Vraag 10 (vraag 9 ontbreekt in het raadsadres): Kunt u bevestigen dat ---------- in bovenstaande berekening de mediane waarde bepaald heeft van de eerste tien transactieprijzen die op 19 december 2019 geopenbaard zijn en niet het gemiddelde, zoals het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” voorschrijft? Hierover is eerder antwoord verstrekt in de beantwoording van een raadsadres op 8 februari 2022. Voor de volledigheid heb ik hieronder de tekst uit die brief herhaald.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2022 Kenmerk 2022-5686 Pagina 4 van 6

De gemeente heeft via haar advocaat aan uw advocaat toegelicht dat de geadviseerde marktwaarde gebaseerd wordt op informatie van verschillende bronnen. Op basis van de op dat moment beschikbare (markt)informatie is een inschatting gedaan van de marktwaarde binnen een realistische bandbreedte. Binnen die vastgestelde bandbreedte wordt een voor het project markconform geachte marktwaarde bepaald. Dit is niet per definitie de mediaan of het gemiddelde. De genoemde referenties zijn onderdeel van informatie die gebruikt is voor het bepalen van een bandbreedte. De gehanteerde marktwaarde is niet afhankelijk geweest van één referentiewoning, zoals de door Lemniskade genoemde Van Hasseltkade ---. De marktwaarde is destijds voorzichtig ingeschat waardoor het hanteren van een andere transactieprijs voor deze referentie niet had geleid tot een andere uitkomst. Overigens is de berekening niet bepaald door de betrokken ambtenaar. De betrokken ambtenaar heeft deze berekening aan u bekendgemaakt. Vraag 11: Wordt in het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” met “gemiddelde” het gewone gemiddelde of het gewogen gemiddelde bedoeld? Zie ook de hiervoor gegeven antwoorden.

Vraag 12: Kunt u bevestigen dat wanneer de oppervlakte van referentieobject Johan van Hasseltkade --- correct was opgenomen de waarden als volgt in de op 31 januari 2018 en op 19 december 2019 verstrekte tabel zouden moeten zijn vermeld? Zie het antwoord op vraag 10. Vraag 13: Kunt u bevestigen dat de gemiddelde prijs/m2 op basis van de hierboven vermelde gegevens van tabel a en tabel b samen €4816,-/m2 en het gewogen gemiddelde €4688,-/m2 bedraagt? Zie ook de hiervoor gegeven antwoorden. Vraag 14: Kunt u bevestigen dat de wijze waarop ---------- in zijn mail van 31-012018 de vastgoedwaarde heeft bepaald als volgt had moeten luiden wanneer niet de mediane waarde maar zoals het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” voorschrijft de gemiddelde waarde genomen was, wanneer een oppervlakte van 204m2 voor referentieobject Johan van Hasseltkade --- was aangehouden en wanneer uitsluitend de transactieprijzen zoals geopenbaard op 19 december 2019 gebruikt zouden zijn: Zie het antwoord op vraag 10.

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2022 Kenmerk 2022-5686 Pagina 5 van 6

Vraag 15: Indien u bij vraag 11 heeft geantwoord dat het gewogen gemiddelde bedoeld wordt, kunt u dan bevestigen dat de wijze waarop ---------- in zijn mail van 31-01-2018 de vastgoedwaarde heeft bepaald als volgt had moeten luiden wanneer niet de mediane waarde maar zoals het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” voorschrijft de gemiddelde waarde genomen was, wanneer een oppervlakte van 204m2 voor referentieobject Johan van Hasseltkade --- was aangehouden en wanneer uitsluitend de transactieprijzen zoals geopenbaard op 19 december 2019 gebruikt zouden zijn: Zie ook de hiervoor gegeven antwoorden. Vraag 16: Kunt u bevestigen dat de in de ABCD formule in de AB1994 (welke in de erfpachtaanbieding Top-Up van toepassing is verklaard op pagina 2/27), de ABCD formule zoals deze staat uitgeschreven op pagina 20/27 van dezelfde erfpachtaanbieding en de ABCD formule zoals die opgenomen is in het door de gemeente in 2017 vastgestelde beleid “bestemmings- en bebouwingswijziging” de variabelen A, B, C en D verschillend omschreven zijn? Het klopt dat de bewoordingen iets van elkaar verschillen, maar in de toepassing/uitwerking is dezelfde (reken)wijze toegepast. Ik verwijs hierbij naar het eerder gegeven informatie in een brief van onze advocaat aan uw advocaat op 1 april 2022. Voor de volledigheid heb ik hieronder de tekst uit die brief herhaald.

De toegepaste ABCD-formule is een rekenkundige formule om bij een bestemmings- en/of bebouwingswijziging van een erfpachtrecht de nieuwe jaarcanon te berekenen. In het onderhavig dossier is de correcte formule toegepast. Er is rekenkundig in de berekening en ten aanzien van de uitkomst geen verschil tussen de ABCD-formule zoals opgenomen in de AB1994, de formule opgenomen in het aanvullend erfpachtbeleid inzake bestemmings- en bebouwingswijziging of de formule zoals opgenomen in de erfpachtaanbieding van 1 oktober 2018. Vraag 17: Kunt u bevestigen dat u voor de grondwaardebepaling van project Top-Up gebruik gemaakt heeft van het beleid “Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017” dat is gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 31 oktober 2017. Dat kan ik bevestigen. Ik verwijs hierbij ook naar de eerder gegeven informatie in een brief van onze advocaat aan uw advocaat op 3 november 2021. Voor de volledigheid heb ik hieronder de tekst uit die brief herhaald. Het voor vaststelling van de grondprijs gehanteerde en toepasselijke beleid is niet gekoppeld aan of afhankelijk van het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning. Het traject van de publiekrechtelijke omgevingsvergunning staat los van de vereiste overeenstemming voor wijzing van het recht van erfpacht.

Voor medewerking aan wijziging van een recht van erfpacht stelt de gemeente wel als voorwaarde dat de door de erfpachter beoogde activiteit/wijziging publiekrechtelijk is toegestaan. De gemeente kan pas een aanbod doen voor haar instemming voor de gevraagde wijziging van het recht van erfpacht indien duidelijk is op welke wijze het recht van erfpacht, gegeven de wensen van de erfpachter, zal worden gewijzigd. Alsdan kan ook pas worden beoordeeld welke gevolgen de beoogde wijziging meebrengt (bijvoorbeeld de bestemming en de aantallen vierkante meters).

Gemeente Amsterdam

Datum 11 juli 2022 Kenmerk 2022-5686 Pagina 6 van 6

In de onderhavige zaak is eerst medio 2018 helderheid ontstaan over de gewenste wijzigingen en waartoe die zouden leiden. Op basis daarvan is de definitieve aanbieding opgesteld en aanvaard. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen via Denise Wijnstekers (06 20701434 of d.wijnstekers@amsterdam.nl).

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling