1. B - 05 20240507 Raadsinformatiebrief - Investeringsnota's Buikslotermeerplein.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 4 juni 2024 Grond en Ontwikkeling, Ruimtelijke Ordening Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, Suzanne Kuijt, suzanne.kuijt@amsterdam.nl vrijgave concept Investeringsnota’s Winkelcentrum en Centrumplein, Buikslotermeerplein en aanpassing welstandskader in stadsdeel Noord

Geachte leden van de gemeenteraad, Het college van burgemeester en wethouders heeft in de vergadering van 4 juni 2024 besloten tot het vrijgeven voor inspraak van het concept Ontwikkelkader Winkelcentrum en de concept Investeringsnota Centrumplein, behorend bij projectgebied Buikslotermeerplein in Amsterdam Noord en aanpassing van het hier geldende welstandskader. In deze brief licht ik u graag de hoofdlijnen toe van de Investeringsnota’s en de inspraak. Een nieuw Hart voor Noord In het projectbesluit Centrum Amsterdam Noord (CAN) uit 2004 is vastgelegd dat het Buikslotermeerplein ontwikkelt naar een volwaardig stadshart voor Noord. Het winkelgebied heeft in de afgelopen jaren verschillende plannen gezien om de centrumfunctie te verbeteren en woningen toe te voegen. Hoewel sommige plannen deels zijn uitgevoerd, bleef de noodzaak om het gebied tot een hoger niveau te tillen hoog. In 2021 is er een nieuwe stip aan de horizon gezet in de vorm van een ambitiedocument. Door bewoners, ondernemers, bezoekers, eigenaren en anderen belanghebbenden van het Buikslotermeerplein te betrekken is er een duidelijke overkoepelende visie voor Buikslotermeerplein gemaakt, het ‘Hart van Noord’. De ambitie is vervolgens uitgewerkt de projectnota Buikslotermeerplein, die eind 2021 is goedgekeurd door het College van B&W.

Verdichting, vergroenen, en verrijken zijn de uitgangspunten voor deze ambities.

Toekomstbeeld Buikslotermeerplein Het Buikslotermeerplein wordt weer het trotse centrum van en voor Noord. Het gebied, vanaf het metrostation tot en met het Olof Palmeplein, wordt één sterk geheel en tegelijk beter bereikbaar, groener en beter verbonden met haar omgeving dan voorheen. Dit centrum maakt de stap naar de toekomst, zonder haar binding te verliezen met de plek. Dat bereiken we omdat gebouwen en de straten en pleinen een sterke verbinding aangaan met de mensen. Pleinen in verschillende groottes, zijn groen van karakter en ontworpen als de ‘kamers’. Hoge woongebouwen horen bij dit nieuwe centrum, zij zijn verbonden met de plek omdat op de begane grond bedrijven en ondernemers hun deuren openen voor het publiek. Hier zijn alle functies bijeen die een stadscentrum kan bieden; boodschappen, winkels, cultuur, ontspanning en uitgaan. En een stadskantoor, onderwijs en de metro om te hoek. In het hart van noord voelen veel mensen zich thuis, hier maak je nog een praatje met elkaar en kijkt men naar elkaar om. Op de markt bijvoorbeeld, op een bankje in het groen of in een cultuurof buurtgebouw. Iedereen is welkom om een eerlijk bedrijf te runnen of een buurtactiviteit te

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 2 van 6

organiseren. En dat gebeurt vooral door goede samenwerking; ondernemers, bezoekers, bewoners werken samen om het hart van Noord een levendige en fijne plek te maken. Belangrijkste ambities voor het gebied: ➢ Creëren van een hart voor Amsterdam Noord met een levendig plein ➢ Leggen van verbindingen tussen het winkelcentrum en het station van de Noord/Zuidlijn, en tussen het winkelcentrum en de omliggende buurten ➢ Principes van de ongedeelde wijk: bewoners van de omliggende woonwijken hebben ook baat bij de geplande veranderingen ➢ Groen en bomen toevoegen aan het Buikslotermeerplein ➢ Creëren van een gemengd en levendig centrummilieu - winkels, werken, wonen, horeca, Uitgaan, cultuur en ontspanning - met hoogwaardige openbare ruimte ➢ Een autovrij centrumgebied met hoogwaardige oplossingen voor parkeren, fietsen en Expeditie ➢ Duurzaam transformeren van het bestaande winkelgebied Boven ’t Y. Door het gebied nu aan te pakken kan de positie van het centrum worden behouden en versterkt. De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 onderschrijft deze ambities. In de visie is het Buikslotermeerplein één van de nieuwe, grootstedelijke stadscentra. De stadscentra hebben een verzorgende rol voor zowel de omliggende buurten en het stadsdeel (boodschappen, dienstverlening en ontmoeting).

Door het toevoegen van stedelijke functies –werk, cultuur en vrije tijd- krijgen ze betekenis voor de gehele stad en dragen zo bij aan een meerkernige ontwikkeling. Transformatie- en ontwikkelingsgebied Het Buikslotermeerplein is verdeeld in drie deelgebieden: het Centrumplein, het Winkelcentrum en het Olof Palmeplein. Het gebied Centrumplein is gelegen tussen het Stationsplein en het winkelcentrum Boven ’t Y. Het gebied vormt de verbinding tussen stationsomgeving en winkelcentrum, en de omliggende buurten (Kleine Wereld en Plan van Gool). Hier zijn ook het marktplein en kenmerkende gebouwen zoals de bioscoop, ’t Warderschip en de voormalige bowling. Door een aantal gebouwen toe te voegen wordt bijgedragen aan de hoogstedelijke ambities van het Buikslotermeerplein. In de toekomstige bebouwing is ruimte voor wonen en werken en uiteenlopende publieksfuncties, zoals cafés en restaurants, cultuur en ontspanning. Ook maatschappelijke voorzieningen krijgen een plek. Hierbij past een aangename openbare ruimte, gekenmerkt door een groene inrichting voor verschillende activiteiten en ontmoeting. Het vastgoed in het winkelcentrum is in handen van meerdere eigenaren, verenigd in de Coöperatieve Vereniging van eigenaren Winkelcentrum Amsterdam Noord (kortweg ‘CV’). Het initiatief van de transformatie in het winkelcentrum ligt bij de eigenaren.

Om de planvorming in goede banen te leiden en keuzes te kunnen maken zijn spelregels nodig. De Vuistregels zijn opgesteld in samenwerking met de CV en zeven vastgoedeigenaren/erfpachters met concrete plannen voor transformatie van hun eigendommen. Bij het nemen van het investeringsbesluit vormen het Ontwikkelkader en de Vuistregels de leidende kaders voor de transformatie. De openbare ruimte in het winkelcentrum is voor het overgrote deel in erfpacht uitgegeven aan de CV. De gemeente en CV maken de aankomende tijd samen een visie voor de aanpak van het openbare gebied. De planvorming voor het Olof Palmeplein zal naar verwachting in 2025 van start gaan.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 3 van 6

Woningbouwopgave Voor het gehele Buikslotermeerplein-gebied is er ruimte voor ca. 3.000 woningen. Binnen het deelgebied Winkelcentrum is een maximaal programma van 276.000 m² bruto vloeroppervlakte (‘bvo’) vastgesteld. Het bestaande winkelcentrum omvat ongeveer 100.000 m² bvo, waarvan circa 70.000 m² bvo detailhandel is. De woningen zullen variëren in grootte en prijsklasse. Voor het winkelcentrumgebied wordt voorgesteld om een woningbouwsegmentering te hanteren van minimaal 20 % sociaal, minimaal 40 % middeldure huur, minimaal 20% tot maximaal 30 % vrije sector. Conform het Woningbouwplan 2022-2028 is er voor dit projectgebied gekeken naar een passend woningbouwprogramma. In dit geval komt de afwijking van 40/40/20 voort uit de wens de transformatie haalbaar te maken. Ook in dit transformatiegebied hebben de erfpachters te maken met een hoge inbrengwaarde van het bestaande bezit wat transformatie financieel complexer maakt. De woningvoorraad in de wijk Buikslotermeer kent 56% sociale huurwoningen en 29% koopwoningen waarmee er in het winkelcentrum ruimte is voor een groter aandeel middeldure huurwoningen. De wijk Buikslotermeer heeft daarnaast een bovengemiddeld aandeel (alleenstaande) ouderen én jongeren. Voor beide doelgroepen kan aan het Buikslotermeerplein worden gebouwd.

Het Centrumplein ondergaat een aanzienlijke verdichting, met een totaalprogramma van ongeveer 160.000 m² bvo. Hierbij worden circa 875 woningen toegevoegd in een verhouding van 40-40-20. Daarnaast komen er kantoren en een diversiteit aan voorzieningen, zoals horeca, cultuur, ontspanning en maatschappelijke faciliteiten. Binnen de nieuwe stadsblokken wordt ingezet op functiemenging, waarbij een commerciële plint wordt gecombineerd met wonen en werken op de bovenste verdiepingen. Enkele kavels zullen echter een specifieke hoofdfunctie krijgen, zoals het cultuurgebouw en de voormalige bowling die een buurtfunctie krijgt. Ongedeelde stad en Aanpak Noord De nieuwe plannen voor het Buikslotermeerplein hebben als doel het van gebied weer een sterk centrum te maken, en tegelijk de verbinding met de omgeving te versterken. Iedereen mag zich straks welkom (blijven) voelen in het hart van Noord. In de uitwerking van de plannen is daarom aandacht gegeven aan thema’s die ook leven in de omliggende wijken vanuit Aanpak Noord. Zo is er aandacht voor voldoende culturele en sociaal-maatschappelijke voorzieningen en activiteiten, vergroening van de openbare ruimte en het creëren van sport- en speelplekken voor de jeugd.

Inspraak en participatie In de afgelopen jaren zijn uitgebreide en gevarieerde inspraak- en participatiemomenten gehouden, waarbij intensief is samengewerkt met belanghebbenden, waaronder vastgoedeigenaren, bewoners, omwonenden en ondernemers. De uitkomsten van deze participatie zijn zoveel mogelijk geïntegreerd in de concept Investeringsnota's, waarbij in de uitwerking van de ambities en de belangen van betrokkenen zo goed mogelijk zijn afgewogen. Signalen uit de participatie De verschillende bijeenkomsten voor bewoners, ondernemers en eigenaren heeft een aantal duidelijke signalen opgeleverd. Deze zijn in de plannen verwerkt: Winkelcentrum ➢ Stadsdeelvoorrang in nieuwe sociale en middeldure huur. Tijdens het Stadsgesprek is besproken dat de huidige bewoners van Noord graag voorrang willen op de nieuwe sociale en middeldure huurwoningen die hier worden gebouwd. Bij ieder initiatief zal dit aspect worden besproken met de betreffende initiatiefnemer. ➢ Windhinder. Een aantal bewoners wees op het gevaar van windhinder als gevolg van de hoogbouw die met dit plan mogelijk wordt gemaakt in het winkelcentrum. Kan je hier straks nog wel ontspannen door het gebied wandelen? Inmiddels is er onderzoek gedaan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 4 van 6

naar de effecten van de hoogbouw op het windklimaat. Ook na ontwikkeling van het winkelcentrum leent het windklimaat voor het overgrote deel zich nog prima voor winkelen en slenteren in het gebied zonder veiligheidsrisico’s of windoverlast. Nergens is er risico op windgevaar. In de regels voor de bebouwing is een zogenaamde “setback” opgenomen. Een verspringing in de gevel om de windval te breken. Daarnaast vragen we iedere vastgoedeigenaar die een plan ontwikkelt in het winkelcentrum om met een windhinderonderzoek de effecten van de nieuwbouw in beeld te brengen en wanneer nodig het ontwerp op de uitkomsten aan te passen ➢ Aandacht voor parkeerplekken voor mindervaliden. Er verdwijnen veel parkeerplekken op straat. Hier komen nieuwe plekken in gebouwde voorzieningen voor terug. Belangrijk advies van omwonenden is om wel te blijven zorgen voor voldoende ruimte voor invalideparkeerplaatsen. Zowel algemene invalideparkeerplaatsen als kenteken gebonden plekken. Hier houden we rekening mee bij de inrichting van de nieuwe openbare ruimte. ➢ Bereikbaarheid was een grote zorg tijdens de Stadsgesprekken. Dit betreft zowel bereikbaarheid te voet, te fiets en per auto. Een belangrijke stap die hierin wordt gezet is de aanpak van de weg direct ten zuiden van het Buikslotermeerplein. Hier wordt de weg aangepakt en een veilige fietsroute aangelegd. ➢ Bezonning en privacy.

Door het toevoegen van hoogbouw in het gebied vermindert het aantal zonuren voor een deel van de woningen aan de noordkant van het plangebied. Als gevolg van de binnenstedelijke verdichting is dit een blijvend effect. Wel wordt er aan de initiatiefnemers van de nieuwbouw gevraagd in beeld te brengen wat de effecten zijn, in hun ontwerp hier zo veel mogelijk rekening mee te houden en af te stemmen met de “buren". Centrumplein ➢ Vergroenen en zorgvuldigheid omgaan met het bestaande groen: Er is zoveel mogelijk groen in het plan voor de openbare ruimte opgenomen. De norm wordt behaald en er is een onderbouwing opgesteld. Daarnaast is er aandacht besteed aan de kwalitatieve aspecten van groen in het SP. Het huidige groen is in kaart gebracht door middel van een bomeninventarisatie. Deze is als bijlage bij het SP opgenomen. ➢ Bezonning en uitzicht: men wil graag weten wat de bouwhoogtes worden van de blokken, met name ten opzichte van de omringende (bestaande) bebouwing. Ook zijn er vragen over het effect van de hoogbouw op de omgeving, vooral bezonning en schaduwwerking. Er is een bezonningsstudie uitgevoerd en in het Stedenbouwkundig Plan zijn er kavelregels opgenomen die de breedte van de toren beperken en een minimale onderlinge afstand voorschrijven. Tevens zijn er profielen en dwarsdoorsneden opgenomen die de verhoudingen tussen nieuwbouw en omgeving in beeld brengen.

In enkele gevallen zijn bouwhoogtes en rooilijnen opnieuw tegen het licht gehouden en aangepast, zoals op kavel A2 en de nieuwbouwtoren ’t Warderschip – om nadelige effecten op de omgeving te beperken. ➢ Meer kans op een geschikte woning: Stadsdeelvoorrang in nieuwe sociale en middeldure huur. Tijdens het Stadsgesprek is besproken dat de huidige bewoners van Noord graag voorrang willen op de nieuwe sociale en middeldure huurwoningen die hier worden gebouwd. Bij ieder initiatief zal dit aspect worden besproken met de betreffende initiatiefnemer.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 5 van 6

➢ Aandacht voor bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Mensen vragen haast te maken met de herinrichting van de weg Buikslotermeerplein weg -zuidzijde omdat deze als gevaarlijk wordt geacht voor fietsers en voetgangers. Veel vragen zijn er over het parkeren in de toekomst, zowel voor bezoekers van het gebied als voor bewoners, laad- en losplekken. Het verslag van de participatie is meegestuurd als bijlage. Wijzigingen en ontwikkelingen ten opzichte van projectnota Buikslotermeerplein Onderstaande aspecten zijn gewijzigd ten opzichte van de Projectnota uit 2021: -

-

-

-

-

Het programma voor het deelgebied Winkelcentrum is uitgebreid van 1.200 – 1.800 woningen en maximaal 220.000 m2 bvo in de projectnota naar een programma van maximaal 276.000 m2 bvo, met naar verwachting circa 1.900 te ontwikkelen woningen. Deze dichtheid past beter bij de stedelijke ambities en biedt meer kansen voor ook kleine vastgoedeigenaren om een initiatief te ontwikkelen. Daarnaast zijn er duidelijke regels opgesteld voor bouwhoogtes, plintaanpak, groene daken, woonkwaliteit en aanpak van de binnenhoven in het winkelcentrum. De parkeerbalans voor autoparkeren is herzien, waarbij de bestaande afspraken met de CV zijn vervangen door nieuwe afspraken, waaronder de vervanging van huidige parkeerplaatsen op maaiveld door twee gebouwde parkeervoorzieningen. Ten opzichte van het Projectbesluit Buikslotermeerplein zijn er ook diverse wijzigingen doorgevoerd voor deelgebied Centrumplein. Er is meer ruimte gemaakt voor woningen (circa 875 in plaats van circa 400), terwijl het aantal kantoormeters is verminderd. De cultuurkavel is uitgebreid naar ca. 24.000 m² bvo, waarbij de gemeente een intentieovereenkomst heeft gesloten met initiatiefnemers voor meerdere cultuurfuncties onder één dak. Bijzonder aan dit initiatief is dat het een door de markt geïnitieerde cultuurontwikkeling is waarvan nu de haalbaarheid wordt onderzocht.

In 2021 is besloten de sloop van de Bowling uit te stellen en te onderzoeken of het gebouw ter beschikking gesteld kon worden aan de buurt. Dit onderzoek heeft geleid tot het opstarten van een traject tot beoogde verkoop aan een Noordse buurtcoöperatie. Deze coöperatie heeft als doel om het gebouw een sociaal maatschappelijke functie te geven en het gebouw op te knappen. De ontwikkeling van ’t Warderschip is verder uitgewerkt conform de Projectnota. Eind 2023 is het bestemmingsplan ’t Warderschip vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om een woontoren te realiseren met publieksvoorzieningen in de onderste lagen van het gebouw. Bij vaststelling van het bestemmingsplan is een motie aangenomen; Motie 746 'Behoud waardevolle Modestraat'. Hierin wordt verzocht om voldoende (lokaal) cultuur/maatschappelijk programma op te nemen in het investeringsbesluit Centrumplein en organisaties zoals de Modestraat een gelijkwaardige plek te geven. Een ruimtelijke reservering voor de inpassing van dergelijke functies is opgenomen.

Aanpassing welstandskader Voorgesteld wordt het welstandskader voor het Buikslotermeerplein en omgeving aan te passen. Momenteel is het ruimtelijke systeem AUP en Post-AUP, met het gebiedstype winkelgebied (6e) van toepassing. De criteria van dit ruimtelijke systeem passen niet langer, omdat het gebied Buikslotermeerplein wordt herontwikkeld tot een hoogstedelijk gebied. Voorgesteld wordt gebruik te maken van het reeds bestaande ruimtelijke systeem Woongebieden na 1985, met als gebiedstype samengestelde woonblokken (8e). Dit ruimtelijke systeem wordt voor vergelijkbare (transformatie)gebieden in de stad gehanteerd, zoals Amstelkwartier, Overhoeks en Schinkelkwartier. Onder dit systeem vallen woongebieden met een hoogstedelijk karakter, die bestaan uit ensembles van samengestelde woonblokken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 4 juni 2024 Pagina 6 van 6

Het welstandskader maakt deel uit van een breder systeem van kwaliteitsbegeleiding en –sturing voor het Buikslotermeerplein. Dit bredere systeem bestaat uit publiekrechtelijke kaders zoals het nog op te stellen Beeldkwaliteitsplan voor deelgebied Winkelcentrum en de Stedenbouwkundige Plannen incl. Beeldkwaliteitsparagraaf voor deelgebieden Centrumplein en Olof Palmeplein. Daarnaast wordt er gedurende de transformatie van het Buikslotermeerplein supervisie ook als middel ingezet om kwaliteit van het gebied te borgen. Ongelijk investeren in gelijke kansen Het winkelcentrum is transformatiegebied, de gemeente treedt hier faciliterend op en vraagt vooralsnog een krediet van €3,25 miljoen om de proceskosten voor de aankomende drie jaar te dekken. Deze financiële injectie is bedoeld om initiatieven voor transformatie te faciliteren gedurende de periode van 2024 tot en met 2027. Verdere grootschalige investeringen in openbare ruimte en bovenplanse voorzieningen zijn gekoppeld aan de transformatie-ontwikkelingen. De huidige inzichten met betrekking tot de verwachte opbrengsten laten zien dat, als het geplande programma volledig wordt uitgevoerd, deze opbrengsten de investeringen zelf kunnen dekken. Bij vaststelling van de investeringsnota Centrumplein wordt de eerder vastgestelde actieve grondexploitatie van Winkelcentrum Boven het Y fase 2 herzien.

Het vastgestelde saldo van deze actieve grondexploitatie bedraagt op dit moment -/- €10,7 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2023). Uit de berekeningen in de concept Financiële toelichting blijkt dat de herziening van de grondexploitatie niet zal leiden tot een verslechtering van het reeds vastgestelde saldo. Niettemin hebben de cijfers in dit document een voorlopige status omdat de potentiële opbrengsten en kosten nog geactualiseerd moeten worden. Daarnaast zal bij het definitief maken van dit document een risicoparagraaf worden toegevoegd. Vervolg De inspraakperiode voor beide Investeringsnota’s en de aanpassing van het welstandskader loopt van 17 juni tot en met 28 juli 2024, waarbij iedereen de mogelijkheid heeft om te reageren op de plannen. In deze periode wordt ook het advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel Noord opgevraagd. Alle reacties worden betrokken bij het opstellen van de definitieve investeringsnota’s. Het besluitvormingstraject tot definitieve vaststelling wordt in oktober gestart.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl