1. 20240222_Projectnota Baaibuurt West met bijlagen.pdf

33

Figuur 27: Referentie Baaipark: Charles Eyck park Maastricht

Figuur 28: Mogelijke indeling groen in Baaibuurt West in nieuwe situatie

34

Projectnota Baaibuurt West

(met uitzondering van de kavel van Nautix in Baaibuurt Oost). Het zuidelijke oeverpark en de aangrenzende gebouwen richten zich naar De Kom en de dijkzone. Het is gesitueerd op deze locatie vanwege de gunstige zuidelijke oriëntatie, waardoor het aangenaam vertoeven is in het park gedurende de hele dag. Het park draagt bij de ecologische waarde van het gebied. Onderdeel daarvan is het waarborgen van lokale flora en fauna en rekening houden met bijvoorbeeld met de verlichting die ter plaatse hierop moet worden afgestemd. Natuurlijke oevers

Water is een belangrijke drager van de openbare ruimte in Baaibuurt West. In Baaibuurt West is de ambitie om 50% van de watergangen te voorzien van natuurlijkvriendelijke oevers. Deze maatregel wordt gezien als een effectieve en doelmatige manier om het ecologisch functioneren van wateren te verbeteren. In tegenstelling tot een civieltechnische harde oever (kade) geven natuurlijke oevers ruimte zodat oever- en (onder)waterplanten zich kunnen vestigen en dieren

kunnen bewegen tussen water en land.

Ecologie

Ecologisch groen krijgt haar plek in de NNN, langs de westelijke Zuider IJdijk en in de vorm van natuurvriendelijke oevers. Maar ook daar waar groen meer een gebruiksfunctie heeft voor bewoners, wordt (in volgende fase) onderzocht hoe ecologisch groen hier een plek kan kan krijgen. Niet alleen als plukjes beplanting, maar juist ook als robuuste verbinding. Een ecologische kansenkaart wordt in volgende fase opgesteld

Figuur 29: Bezoning Baaibuurt West

Gemeente Amsterdam

35

Figuur 30: Ambitie waterkwaliteit Baaibuurten (levendig)

Levendig = goed

Zichtbaar = basis

Sluisbuurt- profiel watergang

Baaibuurten- waterkwaliteit Levendig/ goed > zachte oevers 50% mogelijk profiel watergang

Figuur 31: Concept voor kenmerkend profiel (open water) Baaibuurten

36

Projectnota Baaibuurt West

Rijke groenpartijen markeren het doortrekken van de NNN en bijbehorende ecologie. Grote bomen maken de corridor robuust en tegelijkertijd dragen ze in de buurt bij aan herkenbare karakter ervan.

3.2.3

Water

Waterkwaliteit

Het open water op het eiland heeft grote invloed op de stedenbouwkundige structuur van de buurten. Uit onderzoek (2021) is gebleken dat de waterkwaliteit en waterkwantiteit op het Zeeburgereiland, en dan voornamelijk in de Sportheldenbuurt, aandacht vragen. De waterkwaliteit van het oppervlaktewatersysteem Zeeburgereiland is momenteel matig. Er zijn hoge concentraties nutriënten, het zuurstofgehalte is laag en het doorzicht is beperkt. Een verbetering zet door wanneer de rest van het eiland wordt ontwikkeld en het watersysteem mee ontwikkelt met een hoger ambitieniveau. Zo kan het eiland voldoen aan de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW 2000, zie nummer 2 in de Lijst met verwijzingen). Daarbij is van belang dat de bronbelasting laag is en bronnen van vervuiling worden voorkomen of weggenomen. NB: voor Zeeburgereiland geldt geen resultaatverplichting, maar een inspanningsverplichting (Zeeburgereiland is namelijk geen waterlichaam in de KRW). Ook de geplande infrastructurele ingrepen op de IJburglaan zijn van invloed op het huidige watersysteem. Anders dan het bestaande integrale watersysteem van het hele eiland, is daarom ook een concept bedacht waarin de IJburglaan het watersysteem opdeelt in twee losgekoppelde van elkaar onafhankelijke delen. Hierdoor krijgen de Baaibuurten een eigen watersysteem met hogere ambities ten aanzien van doorstroming en waterkwaliteit.

In de volgende fase wordt een watersysteem gekozen. Voor de Baaibuurten is de ambitie “levendig” voor waterkwaliteit. Dit wijkt af van de Sluisbuurt, waar de norm lager is (“Basis”), zie figuur 30. Voor een klimaatadaptieve buurt is ophogen van het maaiveld één van de maatregelen. Ook dit heeft directe impact op het inrichten van de openbare ruimte, stedenbouwkundige structuur en uiteindelijk de verhouding tussen openbare en uitgeefbare ruimte. Hoe hoger het maaiveld, hoe groter het hoogteverschil met het waterpeil en dus hoe langer de natuurvriendelijke oevers. (figuur 29)Uit recente studies blijkt dat smalle waterprofielen van twaalf meter breed (zoals in de Sluisbuurt) in Baaibuurt West bijna niet toegepast kunnen worden. In Baaibuurt West vragen groene oevers om profielen die waarschijnlijk minstens twee keer zo breed zijn. Dit vergt een groot oppervlak en legt druk op de haalbaarheid van het maximaal geambieerde programma (o.a. 1.800 woningen).

Gemeente Amsterdam

Er kunnen verschillende maatregelen worden getroffen om bovengenoemde waterkwaliteitsambitie (“levend”) te behalen: • Doorstroming van de watergangen (vermijden dat water te lang stilstaat of te langzaam stroomt) • Maatregel: het beperken van de hoeveelheid voedingsstoffen in het afstromend regenwater richting het oppervlaktewater • Ondiepe watergangen en/ of oeverzones te behoeve van lichtinval voor onderwater- en oeverbeplanting en bodemleven • Rijke onderwater beplanting • Beperkte bladval en andere externe vervuiling vermijden Het watersysteem van Zeeburgereiland en de Baaibuurten krijgt in de volgende fase vorm. Gezien de belangrijke rol van het water en de effecten op de ontwikkelpotentie van het gebied is een gezamenlijke oplossing met Waternet/AGV (en Rijkswaterstaat) noodzakelijk. AGV is het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Waterkwantiteit

Gelet op de Keur van het waterschap (AGV) moet bij een toename van het oppervlak aan verharding van 1.000 m² of meer, de toename aan verharding worden gecompenseerd. Dit gebeurt als volgt: 10% oppervlaktewater over het toegevoegde verhardingsoppervlak,ten opzichte van de bestaande (of alternatieve vormen van) waterberging. In 2018 heeft het ingenieursbureau Amsterdam de rapportage “Oppervlaktewatersysteem Sluisbuurt en Zeeburgereiland” opgesteld (03-07-2018, zie in bijlage 6). Voor Zeeburgereiland is met Waternet/ AGV afgesproken dat het compensatie-percentage volgt uit de resultaten van een oppervlaktewatermodel. Dit kan dus afwijken van de standaardregel. De 10% regel wordt vastgesteld per watersysteem. Binnen de waterbergingsboekhouding van Zeeburgereiland, afgestemd met Waternet/ AGV, is tot nu toe altijd gerekend met 10%. De Keur van AGV houdt de optie open dat het bestuur van AGV kan besluiten dat meer dan 10% (tot een maximum van 20%) kan worden gevraagd. In hetzelfde rapport is opgenomen dat is afgesproken met Waternet dat een (nieuw) watersysteem ook een NBW-toetsing krijgt. In de huidige situatie wordt voldaan aan de NBW-toets (zie genoemd rapport). Door middel van een NBW-toets wordt gecontroleerd of bij maatgevende buien het maaiveld niet overstroomt vanuit de watergang. Voor bebouwd gebied geldt hiervoor de norm eens in de 100 jaar.

Oftewel, nieuwe gebieden moeten zowel voldoen aan

37

Maatschappelijke voorzieningen bij aantal woningen max. 40% van de voorzieningen /m2 BVO Basisprogramma / m2 BVO

Overzicht voorzieningen

Commerciële voorzieningen 1.800 bij aantal woningen max. 12.960 60% van voorzieningen / m2 BVO

1.800 19.440

Basisprogramma / m2 BVO

Basisschool & BSO & KDV* Jeugd/zorg/basisvoorzieningen

min.

2.500 Kleinschalige bedrijvigheid*** circa 1.500 Kantoren circa Horeca 810 Detailhandel (waaronder supermarkt?) 4.810 Totaal bebouwd min.

7.500 7.100 n.t.b. n.t.b. 14.600

Nog in te vullen bijzonder programma

8.150 Nog in te vullen bijzonder programma

4.840

Kunst en cultuur Totaal bebouwd*

voorlopig voorstel

voorlopig voorstel

Bibliotheek Circa 30 ateliers voor kunstenaars Vrije ruimte

n.t.b. Markt in O.R. n.t.b. Bioscoop/theater

* excusief speelplek ** exclusief sport&spel in O.R.

1.200 *** met name in plinten 4.700

Totaal voorzieningen bij aantal woningen totaal minimaal programma Nog te programmeren

max. max. circa

Parkeren op eigen terrein 1.800 bij aantal woningen 32.400 x parkeernorm: 0,3/woning 19.410 bezoekersparkeren 12990 Totaalopp. excl. Bezoekersparkeren circa

n.t.b. n.t.b.

1.800 540 n.t.b. 16.000

Figuur 32: Overzicht mogelijk programma

Figuur 33: Schematische verbeelding programma Baaibuurten

38

Projectnota Baaibuurt West

de 10% regel als aan de NBW-toets.

3.3

Programma

3.3.1 Uitgangspunten programmering Het vigerende bestemmingsplan maakt maximaal 900 woningen en 16.200 m2 bvo aan voorzieningen mogelijk in Baaibuurt West. Vanwege de gemeentelijke wens voor een diverse buurt met voldoende draagvlak voor voorzieningen en de wens voor meer woningen is de ambitie om meer programma te realiseren (1.800 woningen en 32.400 m2 bvo voorzieningen). Het komt neer op een stevige, stedelijke dichtheid, voor een groot deel van de buurt passend bij de iets lichtere kleur in de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (“gemengde stadsbuurt” versus “hoogstedelijke buurt”). Het programma dat het bestemmingsplan aangeeft voor Baaibuurt West komt overeen met dat van een gemengde stadsbuurt. In de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 is de Baaibuurt West voor het grootste gedeelte aangeduid als dit woonmilieu. De noordelijke rand van Baaibuurt West is in de Omgevingsvisie aangeduid als hoogstedelijke buurt, aansluitend op de Sluisbuurt. De groennormen en normen voor maatschappelijke voorzieningen verschillen voor de twee typen buurten. Het afwijken van de Omgevingsvisie en de bijbehorende groennormen vereist bestuurlijke besluitvorming na advies van expertiseteam R.O. (Ruimtelijke ordening). In de programmatabel (figuur 32) op de pagina hiernaast is het gebouwde programma uitgewerkt, niet alleen in aantallen woningen maar ook in oppervlaktes voorzieningen.

Vanwege de wooncrisis en schaarse ruimte in de stad is het nodig om de beschikbare kavels intensief te ontwikkelen met een stedelijk en gemengd programma. Dit betekent bijvoorbeeld het combineren van een sporthal met een woon- of werkprogramma. Tegelijkertijd wordt verwacht dat functies elkaar op verschillende manieren aanvullen en in een bouwblok gecombineerd worden. Ook in de openbare ruimte wordt meervoudig ruimtegebruik verwacht. Een buurtmarkt, beeldentuin of moestuintjes kunnen bijvoorbeeld onderdeel van het Baaipark zijn. (figuur 31). In de volgende fase wordt bij de uitwerking het programma de ambitie ‘gewoon goed’ betrokken (woningbouwplan 2022-2028).

3.3.2 Woningbouw en wijkvoorzieningen Een gevarieerd woningaanbod in een gemengde stadsbuurt. Dat is de ambitie voor het woonmilieu van Baaibuurt West. Wonen aan het water moet samengaan met wonen in een goede stadsbuurt, met voldoende voorzieningen en diversiteit. In Baaibuurt West is ruimte voor middelhoogbouw in een stadse setting

Gemeente Amsterdam

en hoogbouw op gekozen locaties. In de hoogbouw zullen vooral appartementen gerealiseerd worden. In de andere gebouwen kunnen ook andere woningtypes gerealiseerd worden, zoals stadswoningen, boven– / benedenwoningen, maisonnettes, studio’s etc. De ambitie is om maximaal 1.800 woningen te realiseren, in principe in de volgende segmentering 40% sociale sector, 40% middensegment en 20% vrije sector. Hoeveel woningen precies passen binnen het stedenbouwkundig kader wordt in de volgende fase onderzocht, ook of een andere verdeling in segmenten mogelijk is. Baaibuurt West wordt een gemengde stadsbuurt die in eerste instantie een aantrekkelijk woonmilieu biedt aan verschillende huishoudens met een stedelijke woonstijl. Door niet alleen in de stedenbouwkundige vorm te variëren, maar ook in ontwikkelende partijen en in kavelgrootte, ontstaat een grotere variëteit in het woningaanbod. Grote en kleine kavels voor grote en kleine ontwikkelaars, woningcorporaties, ruimte voor nieuwe partijen die in de sociale sector willen en kunnen ontwikkelen, collectieven die in opdracht van een vooraf bekende kopersgroep kunnen bouwen en coöperaties die sociaal en in het middensegment huurwoningen zonder winstoogmerk bouwen en duurzaam beheren. Onderzocht wordt ruimte te bieden aan woon/werk coöperaties die in een innovatieve vorm ruimte bieden aan wonen, werken, kunst en ambacht.

Dergelijke woon/werkvormen die in de huidige stad vaak “ontstaan” kunnen hier mogelijk meer gefaciliteerd een plek krijgen. Naast de verdeling tussen sociaal, middelduur en vrije sector, zoekt de gemeente naar een optimale menging tussen gezins-, seniorenen starterswoningen. Door het bij elkaar brengen van verschillende generaties in een woonblok en door hun onderling afwijkende levensstijl kunnen ze gezamenlijk vooruitgang boeken op sociaal-maatschappelijk gebied. Dit draagt bij aan een dynamische, levendige sfeer in de buurt. De woningnood groeit en de marktcondities verslechteren. In Baaibuurt West wil de gemeente zich inzetten voor een toekomstbestendige inclusieve woonwijk met wooncomfort passend bij de leeftijd en behoeftes van de verschillende doelgroepen. Dit moet leiden tot een inclusieve buurt met de mogelijkheid voor doorstroom van meerdere generaties. Om woonruimte breed beschikbaar en aantrekkelijk voor iedereen te houden wil de gemeente graag plek voor verschillende woonvormen en woonkwaliteit bieden in Baaibuurt west. Passend bij starters, jonge gezinnen en senioren. Aandacht voor de relatie tussen ruimtelijke condities, woonkwaliteit en een huiselijk gevoel is in de volgende fase nodig: hoe kan de gemeente door middel van ruimtelijk beleid en ontwerp bijdra-

39

Figuur 34: referentie van een collectief groen binnenterrein (Paleiskwartier Den Bosch)

Figuur 35: voorbeeld van een ruimte toegang tot de woning met ruimte voor veblijf en ontmoeting met de buren

Figuur 36: Referentie van een geemenschappelijk woonruimte,De Warren, Centrumieland, Amsterdam

40

Projectnota Baaibuurt West

gen aan het tegengaan van vervreemding, hoe kan ze een thuisgevoel en algemene welzijn van de bewoners bevorderen? De volgende aspecten spelen hierbij een belangrijke rol: • Doorstroom van de verschillende generaties • Experimentele en verschillende woonconcepten • Flexibel indeelbare woonoppervlakte • Bestrijden van eenzaamheid • Sociale cohesie bevorderen • Toegankelijkheid en thuisgevoel Maar deze aspecten worden op een passende manier ruimtelijk vertaald worden op drie verschillende schaalniveaus : de buurt, het bouwblok/ woongebouw en de woning zelf. Collectieve ruimtes in gebouwen en in de buurt stimuleren onderling contact. Toegankelijkheid, het ondersteunen van sociale ontmoetingen in de buurt, bouwblok (figuur 32) en in het gebouw, de ruimtelijke indeling en grootte van de woningen zijn basiselementen om doorstroming en een thuisgevoel in een buurt te garanderen. Op het niveau van de buurt wordt gedacht aan: korte afstanden tot voorzieningen, toegankelijkheid in de openbare ruimtes (bijvoorbeeld parkjes, sportvelden, speeltuintjes, langs de looproutes veel aanwezige bankjes), over de buurt verspreid groen en genoeg groen in de straten, parken en plantsoenen. Transparante en op de juiste plekken actieve plinten voor een prettige sfeer en veilig gevoel. Langzaam verkeer krijgt prioriteit. Vormfactor

Om gebouwen met gezonde woonkwlaiteit, sociaal vriendelijk, duurzaam en toekomstbestendig te maken relatief lagen vorm factor is nodig. Het is van belang de adequate vormfactor vroegtijdig in beeld te brengen, omdat deze het verschil tussen bruto vloeroppervlak van een gebouw en gebruiksoppervlak van de woningen aangeeft. Bruto vloer opeervlak wordt gezien als bouwtechinsche ruitme nodig voor het realiseren van een gebouw, zoals bijvoorbeeld: constructie, schachten, trappenhuizen etc. Een relatief lage vormfactor is gezien de wens voor doorstroom en een gezonde woonkwaliteit nodig. Naarmate de vormfactor lager is kan bewust gestuurd worden op meer oppervlak voor gemeenschappelijke ruimtes zoals de riante entree van het gebouw, ruime lifthallen, gangen en galerijen, hobbyruimtes, maar ook fietsenstallingen, gezamenlijke bergingen, technische ruimtes. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid voor aangenaam verblijf, ontmoetingen en sociale controle (zie figuren 35 en 36) Tegelijkertijd is bijvoorbeeld een comfortabele fietsenstalling randvoorwaarde bij het stimuleren van gebruik

Gemeente Amsterdam

van de kleine (elektrische) vervoermiddelen, zoals fiets of scootmobiels. Hiermee worden gebouwen aantrekkelijk voor alle generaties. Met een lage vormfactor zijn ook verschillende bouwconstructies mogelijk: duurzame constructies die meer ruimte innemen zoals bijvoorbeeld houtbouw. Samenvattend, op bouwblokniveau heeft een lage vormfactor effect op gemeenschappelijk wooncomfort, woontypologieën en bouwkundige flexibiliteit. Uiteindelijk heeft het ook effect op het totale aantal woningen en daarmee op de financiële balans van den ontwikkeling. In de paragraaf 6.6 “Samenvatting financiën” wordt dit benoemd en vertaald in een bandbreedte van het aantal woningen in de Baaibuurt West. Op het niveau van de woning wordt zo veel mogelijk flexibele en efficiënte indeling gezocht. Dit betekent bijvoorbeeld dat een woning van dezelfde oppervlak naar behoefte van de gebruiker ingedeeld zou kunnen worden naar een woning met twee of drie slaapkamers. Het vraagt ook vroegtijdig aandacht in het ontwerp van de constructie en de gevel van het gebouw. Flexibiliteit uit zich ook in een breed aanbod van woninggroottes. Hiermee wordt de buurt toegankelijk een aantrekkelijk voor het vestigen van kleine en grote gezinnen, starters en senioren. Wijkvoorzieningen

Het niveau van de voorzieningen is afgestemd op het woningaantal in Baaibuurt West. Ze vormen een belangrijk onderdeel van het programma. Tussen 1520% van het totale programma bestaat uit maatschappelijke- en commerciële (age-friendly) voorzieningen. Sommige functies spelen voor het hele Zeeburgereiland een rol. De zone aan het Zeeburgerplein is door de goede bereikbaarheid vanuit de rest van het eiland de meest geschikte locatie voor deel van de wijkvoorzieningen. Verder zou hier tenminste één van de hoogteaccenten ingevuld kunnen worden met (kleinschalige) werkfuncties. Onder de maatschappelijke functies vallen onder andere onderwijs, kinderopvang, buurthuizen of een bibliotheek. Daarbovenop komen de karakterbepalen de programmaonderdelen (zie paragraaf 3.3.3). Het commerciële deel van het niet-woonprogramma kan onder andere ingevuld worden met kantoren, bedrijven, een buurtmarkt, kleinschalige detailhandel, een supermarkt, sport (zoals een sportschool). Om de gemeenschapszin binnen deze buurt met meerdere generaties te versterken is een gebouw dat verschillende voorzieningen herbergt, waar samenwerking de sleutel is. Het kan zowel maatschappelijke als commerciële functies herbergen, met een brede

41

Figuur 37: Permanente ateliers/studio’s voor kunstenaars

Figuur 38: Referentie van grote bomen, robuust groen en kust

Figuur 39 Referentie van zelfbouw “vrije ruimte”

42

Projectnota Baaibuurt West

dienstverlening op het terrein van zorg, informatie, educatie en cultuur. In Scandinavië en ook in Nederland bestaat dit concept onder de naam “Kulturhus”. Maatschappelijke voorzieningen

Voor het bouwen van een complete stad, inclusief voldoende maatschappelijke voorzieningen, is het van belang om in een vroeg stadium van de projectontwikkeling rekening te houden met de opgaven vanuit het sociaal domein. Hieronder volgen de benodigde maatschappelijke voorzieningen in Baaibuurt West op basis van de huidige referentienormen. Baaibuurt West kan uiteraard niet los gezien worden van overige ontwikkelingen op het Zeeburgereiland. Op eilandniveau is na realisatie van de Baaibuurten nog behoefte aan voorzieningen. Dit geldt bijvoorbeeld voor sportvoorzieningen, maar ook spreiding van voldoende basisscholen dient op het niveau van het gehele Zeeburgereiland te worden bekeken. De opgave is gemaakt op basis van het huidige referentiemodel voor maatschappelijke voorzieningen (2020) voor een “creatieve wijk” (uit de nota “Ruimte voor de economie van morgen”, vastgesteld door College van B&W in 2017 zie Lijst met verwijzingen). Dit biedt geen totaaloverzicht van de behoefte aan álle maatschappelijke voorzieningen in een stad. Er is bijvoorbeeld geen rekening gehouden met verzorg- en verpleeghuizen, voorzieningen die voortkomen uit de WLZ (wet langdurige zorg) de GGZ, nood- en hulpdiensten etc. Daarnaast gelden voor elke voorziening eigen eisen en wensen ten behoeve van een goede stedenbouwkundige inpassing.

Op deze manier zorgt de gemeente voor een aantrekkelijke en complete buurt. Zie voor het volledige advies van team Maatschappelijke Voorzieningen bijlage.

3.3.3 Karakterbepalend programma en ruimte voor experiment Elke buurt op Zeeburgereiland heeft een eigen karakter dat mede wordt vormgegeven door bepaalde functies met een unieke invulling. Voor de Sportheldenbuurt is dat het grote centrale skatepark en voor de Sluisbuurt is dit een grootstedelijk waterplein met stedelijke voorzieningen eromheen. Baaibuurt West kan herkenbaar worden door een informele menging van het brede woonprogramma en de programmering in het gebied van kunst, cultuur, creativiteit en groen (zie figuur 36-39). Het woonprogramma is reeds uitgebreid omschreven in paragraaf 3.3.2. Hieronder wordt een toelichting gegeven op andere specifieke, karakterbepalende programmaonderdelen. Een deel van het sociaal-maatschappelijke programma wordt door kunst & cultuur ingevuld.

Gemeente Amsterdam

Een van de huidige karakteristieken van de buurt is het sterk aanwezige gevoel van informeel, creatief en divers. De gemeente zet zich zo veel mogelijk in voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven uit de creatieve sector (verschillende ondernemers/bedrijven, dansscholen, theaters, etc.). Naast broedplaatsen voor creatieve beroepen, streeft de gemeente ook naar het realiseren van permanente kunstenaarsstudio’s (zie figuur 37) Het doel is om ook in de nieuwe buurt een creatief, charmante sfeer te laten groeien met verschillende laagdrempelige functies. In volgende fase zal verder onderzocht worden hoe de juiste functiemenging en het ontstaan van informele plekken gestimuleerd kan worden. “Vrije ruimte” maakt hiervan ook onderdeel uit. In de volgende fase worden de mogelijkheden voor vrije ruimte onderzocht, binnen in het beleid geformuleerde vormen: • Tijdelijke ruimte voor activiteiten en ontmoetingen • Ruimte voor flexibel gebruik voor bepaalde tijd • Ruimte voor wonen, werken en publieke activiteiten voor onbepaalde tijd Daartoe is het nodig om beter in beeld te brengen welke sociaal-maatschappelijke partijen/ netwerken in het gebied aanwezig zijn en meer inzicht te krijgen in de (lokale) behoeften. Mogelijke vormen van “vrije ruimte”, passend bij de buurt, zijn onderdeel van de openbare ruimte.

Onderlinge kruisbestuiving tussen groepen bewoners en gebruikers zijn gewenst. Denk bijvoorbeeld aan een moestuin voor het hele buurt, waar verschillende huurderscollectieven of VVE’s samen of om de beurt de mogelijkheid krijgen om eigen groenten te kweken. Hetzelfde oppervlak kan dan bijvoorbeeld ook als een beeldentuin gebruikt worden (meervoudig ruimtegebruik). Als het over ruimte voor onbepaalde tijd gaat, dan kan gedacht worden aan een vorm van zelfbouw voor maatschappelijke voorzieningen (nader te onderzoeken). De centrale hartlijn en het Baaipark bieden ruimte voor de functies die passen bij het dynamische woonmilieu. De noordelijke rand langs de Piet-Hein tunnel is meer geschikt voor het vestigen van ruigere vormen, zoals nachtleven. De identiteit van de Baaibuurt West wordt deels ontleend aan de groenvoorzieningen. Omdat de aanwezige grote bomen reeds herkend zijn als karakteriserend element worden ze hier nogmaals benoemd als concrete invulling van de groen-voorzieningen, in de vorm van nieuww grote bomen. Tijdens verschillende bijeenkomsten is door bewoners van het eiland de behoefte voor ruim opgezet groen geuit. Baaibuurt west wordt gedomineerd door wildgroei van struiken en decenniaoude grote bomen. Naast dat bewoners veel waarde eraan hechten, zijn grote bomen sinds de aanleg van de Zuiderzeeweg kenmerkend geworden

43

Figuur 40: Schematische verbeelding natuurinclusieve en energiemaatregelen

Figuur 41: referentie hoogbouw in hout, Stories Buiksloterham (bron: Heutink)

44

Projectnota Baaibuurt West

voor het eiland. Op markante plekken (bijvoorbeeld langs de Zuiderzeeweg) moet in een vroeg stadium ondergronds rekening gehouden worden met de plant van grote bomen. Meer hierover is te lezen in paragraaf 5.4. Het Baaipark wordt een wijkpark met betekenis voor het hele eiland. Genoemde aspecten worden verder onderzocht in de volgende fase van het project. De thematische programmering in deze paragraaf kent weinig tot geen financieel verdienmodel. Het draagt vooral bij aan de sfeer en kwaliteiten van de buurt en vergroot de aantrekkelijkheid voor toekomstige bewoners en gebruikers. Een aantrekkelijke buurt is goed voor de vestiging van commerciële functies. Desalniettemin is de mate van realisatie van dit deel van het programma afhankelijk van de financiële condities (meer hierover in paragraaf 6.6).

3.4

Duurzaamheid

De ontwikkeling van Baaibuurt West wordt vormgegeven volgens het principe “duurzaam, tenzij”. Hiermee volgt de gebiedsontwikkeling het beleid van de gemeente om in te zetten op de meest duurzame opties, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om hiervan af te wijken.

3.4.1

Energie

De gemeente stimuleert architecten om bij het ontwerpen van gebouwen in te zetten op (geïntegreerde) passieve maatregelen zoals overstekken, groen op de gevel, zonwering, zonneschoorsteen. Mede hierdoor worden architecten en ontwikkelaars uitgedaagd om ambitieuze doelstellingen te zetten voor de energieprestatie van gebouwen, aan de hand van de BENG-methodiek. BENG is een vaste methodiek, waarbij de landelijk eis het startpunt is. In tenders dagen we marktpartijen uit om hier nog ambitieuzer in te zijn. Zo kunnen wij als gemeente Amsterdam onze wens verwezenlijken om dit beter te doen dan de landelijke norm. Voor Baaibuurt West wordt een warmte/koude strategie opgesteld.

3.4.2

Klimaatadaptatie

Openbare ruimte De openbare ruimte wordt zo vorm gegeven dat de toenemende droogte en neerslag opgevangen kunnen worden in het gebied. Daarin hebben inheemse planten die goed tegen droogte en toenemende verzilting kunnen de voorkeur. Het maaiveld stuurt hemelwater waar het geen kwaad kan en kent voldoende berging om minimaal aan de ten tijde van realisering geldende norm te voldoen, maar het ont-

Gemeente Amsterdam

werp anticipeert op de grillige klimaatscenario’s van het KNMI. Vitale infrastructuur en kwetsbare functies zijn zo gepositioneerd dat ze droge voeten houden maar ook voldoende schaduw kennen ten tijde periodes van hitte. In het ‘omgevingsprogramma Riolering 2022-2027 (OPR)’ staan verschillende eisen benoemd die zich voornamelijk richten op de natte periodes. Een belangrijk aandachtspunt is hier: “De inrichting van de openbare ruimte moet ervoor zorgen dat vitale infrastructuur blijft functioneren bij een hoosbui die eens per 250 jaar voorkomt, wat nu overeenkomt met een bui van 90 millimeter in 1 uur.” (klimaatadaptatie gemeente Amsterdam) Een quickscan klimaatadaptatie die in een volgende fase wordt gemaakt, moet inzicht geven in deze uitdagingen voor het gebied in relatie tot het beoogde programma. Deze inzichten kunnen verwerkt worden in de opzet van het gebied zodat hitte beter geabsorbeerd wordt, hemelwater kan infiltreren en bewoners verkoelende plekken kunnen opzoeken in hun wijk. Gebouwen In de ‘Hemelwaterverordening Amsterdam 2021’ staat beschreven: “Om wateroverlast en waterschade bij extreme regenbuien tegen te gaan, wordt bij nieuwe bouwwerken verplicht het hemelwater op eigen perceel te bergen. Daarbij moet minimaal 60 liter hemelwater worden opgevangen per vierkante meter bebouwd oppervlak.

En moet deze hoeveelheid hemelwater binnen 60 uur weer worden afgevoerd met een maximum lozing op het riool van 1 liter per vierkante meter bebouwd oppervlak.” Kijk voor meer informatie op: Klimaatadaptatie - Gemeente Amsterdam

3.4.3 Natuurinclusief bouwen Natuurinclusief bouwen is als onderdeel van de Groenvisie vastgesteld beleid. In volgende fase wordt een nadere uitwerking voor Baaibuurt West (figuur 38) gemaakt op tenminste de volgende onderwerpen: • puntensysteem natuurinclusief bouwen • percentage hoogwaardig groen op kavel en dak • percentage groen van inheemse komaf • Wet natuurbeschereming (beschermde diersoorten die voorkomen op Zeeburgereiland) groenplan Het gebied leent zich voor een goede doorwaadbaarheid vanwege de aanwezigheid van de NNN langs de westelijke rand van de buurt. In volgende fase wordt strategie natuurinclusief bouwen opgesteld, waarbij gekeken wordt naar de combinatie met klimaatadaptatie en natuurinclusief. In Baabuurt West is een losgekoppeld rioolstelsel het uitgangspunt.

45

Figuur 42: Schema ondergronds afvaltransport

46

Projectnota Baaibuurt West

Hoogwaardig groen op daken en kavels is van belang, hier wordt in volgende fase een minimaal percentage voor bepaald.

3.4.4 Circulariteit

Maar ook de ontwikkeling van de buurt van rafelrand naar stedelijke woon-werkbuurt kent uitdagingen: de sloop van de huidige bebouwing in Baaibuurt West gaat zoveel mogelijk op circulaire wijze. Een strategie voor het scheiden van materiaalstromen wordt in een volgende fase opgesteld.

Openbare ruimte Circulair gebouwde omgeving Verharding van de openbare ruimte wordt zoveel mogelijk beperkt en volgt in principe de Puccinirichtlijnen. Binnen de Puccinirichtlijnen wordt gekozen voor materialen met een lage milieu-impact (lage MKI-waarde), zoals cementarme bestratingsmaterialen en duurzame asfaltmengels. Er wordt afstemming gezocht met het gemeentelijk “duurzaam inkopen advies”. Hergebruikte (Puccini)materialen worden, wanneer in de juiste kwaliteit beschikbaar, toegepast in zijstraat, parkeervakken en loopgebieden. Afwijken van de Puccinirichtlijnen is mogelijk in afstemming met de Puccinicommissie en bij voorkeur als de materialen van circulaire en duurzame afkomst zijn. Tijdens de bouw wordt zoveel mogelijk met hergebruikt materiaal gewerkt. Vrijgekomen materialen uit de sloop van de bestaande bebouwing en verharding wordt tussentijds opgeslagen (stedelijk of lokaal, bijvoorbeeld in de eerder beschreven hubs). Er wordt in samenspraak met de assetbeheerders en het ingenieursbureau van de gemeente Amsterdam onderzocht welke materialen voor hergebruik in aanmerking komen en waar deze opgeslagen/ opgewaardeerd worden. Een aangepast BLVC-kader is voor de ontwikkeling wenselijk. Gebouwen De gemeente stimuleert architecten om te ontwerpen volgens circulaire principes.

Daarbij is aandacht voor lokaal geoogste, herbruikbare materialen en innovatieve bio-based materialen. Deze aandachtsgebieden moeten bijdragen aan het behalen van een zo laag mogelijke MPG score (Milieu Prestatie Gebouwen); die aangeeft wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. MPG is een standaard methodiek, waarbij de landelijk eis het startpunt is. In tenders dagen we marktpartijen uit om hier nog ambitieuzer in te zijn. Zo kunnen wij als gemeente Amsterdam onze wensen verwezenlijken om dit beter te doen dan de landelijke norm. Voor de toepassing van houtbouw (figuur 39) is bekend dat een grotere bouwhoogte nodig is: circa 3,15 meter (bruto) per verdieping (doordat hout minder massa heeft absorbeert het minder geluid, waardoor een dikker pakket per woonlaag noodzakelijk is). Ook wordt actief ingezet op het bouwen binnen de planetaire grenzen volgens de Parisproof-methode. Tenslotte wordt bij de bouw ingezet op emissieloos bouwen.

Gemeente Amsterdam

In de Strategie Amsterdam Circulair 2020 2025 heeft Amsterdam de ambitie uitgesproken om in 2050 circulair te zijn. Dit wil zeggen dat waardevolle materialen en grondstoffen hergebruikt worden en er geen afval geproduceerd wordt. De ambitie is om 50 procent minder nieuwe grondstoffen gebruiken in 2030. Om aan deze strategie invulling te geven voor de gebouwde omgeving, heeft de Gemeente Amsterdam op 7 december 2023 het manifest Het Nieuwe Normaal getekend. Hiermee committeert Amsterdam zich aan circulair en toekomstbestendig bouwen. Het ondertekenen van Het Nieuwe Normaal verbreedt de inzet van Amsterdam ten opzichte van de eerder ondertekende Green Deal Houtbouw. Het Nieuwe Normaal bestaat uit negen ontwerp- en bouwprincipes. Ieder van deze principes leidt tot een circulaire randvoorwaarde of ambitie. Kies op projectniveau de belangrijkste circulaire principes om partijen binnen dat project op uit te dagen. Het Nieuwe Normaal (HNN) kent 9 circulaire bouwprincipes. Het toepassen van deze principes in het ontwerp en de bouw leidt tot een meer circulair gebouw.

Dit zijn de 9 principes kunnen onze wens om de circulaire gebouwde omgeving aan te jagen: • Bouw met een zo laag mogelijke milieu-impact (MPG) • Bouw met een zo laag mogelijke materiaalgebonden CO2-uitstoot (embodied carbon) • Bouw met een zo hoog mogelijke CO2-opslag in bouwmateriaal (embedded carbon) • Bouw met een zo hoog mogelijk aandeel hergebruikt of biobased materiaal • Ontwerp met een zo groot mogelijke hergebruikpotentie • Ontwerp met een zo hoog mogelijke losmaakbaarheid • Ontwerp met een zo groot mogelijke mate van adaptief vermogen • Bouw met zo weinig mogelijk restmateriaal als gevolg van de bouw • Bouw met zo weinig mogelijk toxische materialen Meer informatie of achtergrond? Bezoek de website van Het Nieuwe Normaal .

47

Figuur: 43 Toekomstige routes langzaam verkeer

48

Projectnota Baaibuurt West

3.4.5 Afvalvrije stad Amsterdam wil in 2050 een afvalvrije stad zijn, met schone straten en pleinen. Hiervoor is een nieuw uitvoeringsprogramma afval en grondstoffen opgesteld. De voorgestelde maatregelen dragen bij aan een schonere straat, beter gescheiden afval voor maximaal hergebruik van grondstoffen en het voorkomen van afval. Gemeente Amsterdam werkt momenteel aan een onderzoek voor een ondergronds afval systeem (OAT) (fuguur 40). 3.4.6 Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht De gemeente wil in 2030 voldoen aan de adviesnormen van de World Health Organization. Het Actieplan Schone Lucht omschrijft hoe de gemeente dat aanpakt. Drie randvoorwaarden hiervoor zijn: het beperken van autogebruik via de parkeernormeringen, stimuleren van fietsgebruik door middel van een ‘fietsparkeer-eis voor fietsen bij niet-woonfuncties’ en het voorkomen van gevoelige bestemmingen nabij drukke wegen op grond van de ‘Richtlijn gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit Amsterdam’. Daarnaast onderzoekt de gemeente in dit gebied naar het realiseren van voldoende aanbod van schone deelmobiliteit.

3.5

Bereikbaarheid en parkeren

Om de gewenste uitbreiding van het aantal woningen en bijbehorende voorzieningen boven hetgeen het bestemmingsplan toestaat mogelijk te maken, moet een aantal mobiliteitsmaatregelen genomen worden op het gebied van autoverkeer, langzaam verkeer en (hoogwaardig) openbaar vervoer. Deze hebben ook een (beperkte) ruimtelijke impact op Baaibuurt West, het gaat dan om de Cruciale Mijl, De Verbinding Zeeburg en de fietsverbinding. Indien het niet mogelijk blijkt af te wijken van het maximale programma uit het bestemmingsplan koerst de gemeente voorlopig op de ontwikkeling van 900 woningen. Hierbij moet opgemerkt worden dat ook bij een programma van 900 woningen verbeteringen in de infrastructuur nodig zijn. Dit is beschreven in Mobiliteitsplan Zeeburgereiland en IJburg (zie paragraaf 1.5.3). Dit plan is adaptief, dat wil zeggen dat de maatregelen die erin zijn beschreven kunnen wijzigen.

noodzakelijk vervoer, zoals nood- en hulpdiensten, logistiek en mensen met een beperking. Een autoluwe stad vraagt een grote inzet. Bijvoorbeeld op nieuwe openbaarvervoerverbindingen en goede overstapmogelijkheden, die banen en voorzieningen ook vanuit de regio beter bereikbaar houden. Samenwerking met Rijk en regiopartners is daarvoor onmisbaar. De openbare ruimte stimuleert actieve en duurzame verplaatsingen, doordat er voldoende ruimte is voor veilig en comfortabel lopen en fietsen. Zo is de Amsterdamsebrug een belangrijke toegang vanuit de stad voor fietsers en voetgangers.(figuur 43) Dit wordt extra gestimuleerd door de nabijheid van voorzieningen. De meeste dagelijkse voorzieningen zijn op loop –en fietsafstand en er wordt gezorgd voor zo kort mogelijke aanlooproutes naar de halte van de Zuiderzeeweg. De fietsroutes in de buurt sluiten zowel lokaal als stedelijk goed aan op het netwerk.(figuur 42) De openbare ruimte is afgestemd op fietsers en wandelaars. Dit zal zichtbaar zijn in de verschillende straatprofielen en het informele groennetwerk. Er is bijzondere aandacht voor rustpunten zoals zitbankjes, fietsparkeren en andere gerelateerde zaken in de openbare ruimte. Deze rustpunten zijn koele plekken met schaduw. Ze zijn goed bereikbaar en verbonden via koele verbindingen.

De fietsen van bewoners worden gestald op eigen terrein en bij voorkeur zo dicht mogelijk bij de ingang van de woningen (of ingang van het gebouw). Het fietsparkeren voor bezoekers wordt georganiseerd in de openbare ruimte. Beide vormen moeten voldoen aan de dan geldende stedelijke normen. Een tweede tramverbinding parallel aan de Amsterdamsebrug rijdt is in onderzoek. Ze rijdt via Zuiderzeeweg naar Sluisbuurt. Bij de kruising op Zuiderzeeweg, centraal op Zeeburgereiland, houdt de IJtram 26 halt ter hoogte van Baaibuurt West. Deze tram gaat in de toekomst frequenter rijden en speelt daarmee een belangrijke rol in de huidige en toekomstige ontsluiting van Baaibuurt West. Aan het waterplein in de Sluisbuurt verbindt een (tijdelijke) pontverbinding Zeeburgereiland met Sporenburg. Deze pont is ook goed bruikbaar voor fietsers van en naar Baaibuurt West.

Amsterdammers vinden straks op loop- en fietsafstand buurtvoorzieningen, winkels en uitgaansplekken en parken en op maximaal vijftien minuten fietsen stedelijke voorzieningen en grote groengebieden. Richting 2050 krijgen stap voor stap in de hele stad voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer ruim baan. Zo blijft er voldoende ruimte voor

Gemeente Amsterdam

49

Figuur 44: Fietsers op Amsterdamsebrug

50

Projectnota Baaibuurt West

Het bezit en de overlast van gemotoriseerd verkeer wordt beperkt door het inzetten op lage parkeernormen en autoluwe of autovrije straten. Privéauto’s worden op eigen terrein geparkeerd. In volgende fase wordt onderzocht of buurthubs hiervoor een alternatief kunnen bieden. Hier is ook plaats voor deelmobiliteit en afhaalpunten voor pakketten. De buurthubs kunnen dichtbij de ontsluitingswegen worden gepositioneerd. Parkeren op straat is uitsluitend voor bezoekers, minder validen en deelmobiliteit. De beperkte ruimtevoor straatparkeren kan tevens gebruikt worden voor de buurtlogistiek (bijv. laden en lossen), die belangrijk is voor het functioneren van de buurt. De parkeernorm in Baaibuurt West is ongeveer gelijk aan de Sluisbuurt (welke gemiddeld 0,3 parkeerplaats per woning bedraagt). Dit betekent een lage parkeernorm, afhankelijk van de verdeling per categorie: sociale woningen, middensegment of vrijesectorwoningen. De alternatieve vervoersmiddelen worden maximaal gestimuleerd, zodat de behoefte tot autoparkeren beperkt blijft. Een parkeerbalans wordt in volgende fase uitgewerkt.

Gemeente Amsterdam

51

Figuur 45: 3D-impressie van mogelijke invulling Zeeburgereiland bij volledige ontwikkeling

52

Projectnota Baaibuurt West

4 Ontwikkelingsstrategie Zeeburgereiland kent verschillende gebieden met elk hun specifieke kenmerken en geschiedenis. De Sportheldenbuurt is reeds langere tijd bewoond, in de Sluisbuurt is een start gemaakt en de plannen voor de Bedrijvenstrook krijgen steeds meer vorm. Omwille van de aanhoudende woningnood in Amsterdam, is het tevens van belang te streven naar een voortvarende ontwikkeling van de Baaibuurten en daarbij zorgvuldig stil te staan bij het karakter van de buurt. Welk type wijk heeft de Amsterdammer nu, welk type wijk is het meest toekomstbestendig en hoe geven we hier zo goed mogelijk invulling aan. Bij het opstellen van de ontwikkelstrategie zijn dergelijke vragen heel relevant en bepalen uiteindelijk het succes van het gebied. Een belangrijk onderdeel van de ontwikkelstrategie is de fasering. Aan de hand van een aantal richtinggevende uitgangspunten die horen bij de fasering wordt uiteindelijk de ontwikkelstrategie opgesteld. Het eerste uitgangspunt betreft de ondergrond en het feit dat de Oergeul voor een belangrijk deel door de Baaibuurt West loopt. Dit betekent dat de 1e en 2e zandlaag hier deels of volledig geerodeerd zijn en opgevuld met slappe klei en slib. Sommige kavels/ clusters hebben hierdoor mogelijk een langere zettingstijd nodig voordat ze kunnen worden ontwikkeld waardoor de verwachte doorlooptijd dus langer is.

Vrijkomen van gronden

Momenteel zijn de gronden van de Baaibuurt West niet geheel vrij van functies (o.a. huurders). Alhoewel het uitgangspunt is dat het gebied integraal wordt opgehoogd, zou het kunnen dat het tempo van vrijkomen van gronden van elkaar verschilt. Onderdeel van de ontwikkelstrategie is zowel bij de definitieve inrichting als bij de tijdelijke inrichting na te denken over een juiste invulling van deze gebieden. Immers kunnen ook tijdelijke functies beeldbepalend zijn en een belangrijke meerwaarde creëren voor het gebied.In Baaibuurt West zou bij braakliggende gronden, als gevolg van negatieve marktontwikkelingen of gefaseerd vrijkomen van gronden, gedacht kunnen worden aan manieren om de creatieve en ruigere sfeer van het gebied alvast een plek te geven. Het in een vroeg stadium meenemen van dergelijke ruimtelijke dragers kunnen de ontwikkeling van het gebied net de juiste impuls geven. Bij het opstellen van de ontwikkelstrategie in de volgende fase wordt hier verder aandacht aan besteed.

Een ander belangrijk uitgangspunt welke onderdeel is van de fasering is de wijze van ophogen. Er wordt uitgegaan van een integrale ophoogstrategie, dat wil zeggen dat het hele gebied ineens wordt voorzien van een plak zand waarna de zetting kan starten. Het derde uitgangspunt heeft te maken met de visie en zonering van het gebied. Wat is vanuit stedenbouw en bereikbaarheid (incl. bouwlogistiek) de meest logische plek om te starten. De hoogstedelijke kop (noordzijde) met functies en voorzieningen heeft voor het hele eiland een functie. Voor wat betreft de ideale fasering lijkt het dan ook voor de hand te liggen als eerste met dit deel van het gebied te starten. De zuidzijde van Baaibuurt West ligt meer in de luwte en heeft een rustig en groen karakter en heeft veel minder functies en voorzieningen. Hierdoor ontstaat een geleidelijke afbouw van programma van het Zeeburgerplein naar de Kom. De definitieve inrichting van de zuidzijde van Baaibuurt West zou daarmee het sluitstuk vormen van de ruimtelijke ontwikkeling. Hoe de definitieve programmering en zonering van de buurt eruit komt te zien wordt nader uitgewerkt bij het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan in de volgende planfase. Naast deze twee richtinggevende uitgangspunten is er nog een belangrijke factor welke van invloed is op de wijze waarop het gebied zich uiteindelijk ontwikkeld.

Gemeente Amsterdam

53

Figuur 46: Huidige situatie: wateroverlast in de Baaibuurten

54

Projectnota Baaibuurt West

5 Technisch kader 5.1 Maaiveld Het huidige maaiveld ligt tussen de +0,7 - 0,4 m NAP met lokaal nog lagere maaiveldhoogtes. Uit ervaring buiten blijkt ook dat op de lager gelegen locaties water kan blijven staan als gevolg van de hoge gemiddelde grondwaterstand in relatie tot het oppervlaktewaterpeil van -0,4 m NAP en de huidige bodemopbouw die bestaat uit een slecht doorlatende ondergrond Om bij nieuwe ontwikkelingen te voldoen aan rainproof en de gewenste ontwateringsdiepte (minimaal 0,9 m t.o.v. gemiddeld hoogte grondwaterstand) moet het maaiveld van Baaibuurt West opgehoogd worden. Het volgt hierbij de lijn die is ingezet in de andere buurten op het eiland. De ervaringen die hierbij zijn opgedaan worden gebruikt bij de gewenste ophoogmethode. Aandachtspunten voor de ophoging zijn: • Nieuwe maaiveldhoogte van ca. + 2,2 m NAP (net als de Sluisbuurt). Er dient wel rekening gehouden te worden met de aansluiting op het terrein van de OAT en de tunnelmond van de Piet Heintunnel Dit moet nog nader onderzocht en uitgewerkt worden. De definitieve maaiveldhoogte hangt sterk samen met het oppervlaktewatersysteem. • Integrale ophoogstrategie om het grondwatersysteem optimaal te laten functioneren. • Door de aanwezigheid van de oergeul dient er tijdens bouwrijpfase goed gekeken te worden naar de grondwaterstanden in relatie tot de geotechnische maatregelen.

Voordat het terrein opgehoogd kan worden zal het terrein functievrij gemaakt moeten worden. Aangezien het terrein getypeerd wordt als rafelrand waarbij verschillende functies in gebied aanwezig zijn, bestaat er in de grond risico op bodemverontreinigingen. Het terrein kan op dit moment nog niet onderzocht worden, hiervoor dient het terrein ontruimd en functie vrij gemaakt te worden; op basis van de ervaring uit de Sportheldenbuurt, Sluisbuurt en Bedrijvenstrook is er een inschatting gemaakt van de bouwrijpmaak-kosten.

Bij de gebiedsontwikkeling van Baaibuurt West is o.a. de volgende wet- en regelgeving met betrekking tot water relevant: • Kaderrichtlijn Water (KRW) • Waterwet • Keur van waterschap Amstel, Gooi en Vecht. O.a.: - Waterkeringen - Watercompensatie • Omgevingsprogramma Riolering (2022-2027). O.a.: - Rainproof - Ontwateringsdiepte - Hemelwaterverordening Amsterdam - Paraplubestemmingsplan Grondwater- neutrale kelders Daarnaast kunnen via private ontwikkelovereenkomsten zoals bouwenveloppen nog aanvullende eisen worden vastgelegd voor water op de kavels; voor Baaibuurt West moeten de private overeenkomsten nog worden gemaakt. In volgende fase worden de volgende aspecten uitgezocht: • Effecten van gescheiden of gecombineerd watersysteem Zeeburgereiland • Waterkwantiteit modelonderzoek (aan- en afvoer, bergingscapaciteit etc.) • Waterkwaliteit modelonderzoek (chemische waterkwaliteit) • Doorvertaling van deze onderzoeken in ecologisch potentieel van de beschouwde watersysteem scenario’s • Rapportage waarin: - Knelpunten (kwantiteit, kwaliteit, ecologie) worden uitgelicht, toegelicht en uitgelegd - Toelichting op potentiële kansen en/of knelpunten i.r.t. vigerend beleid e/o vigerende wet- en regelgeving (kwantiteit, kwaliteit, ecologie) - Mogelijke oplossingsrichtingen – inclusief hun mogelijke positieve effect en een indicatie van kosten en als ze ruimte vragen (bijv.

ecologische oevers) ook inzicht in de ruimte vraag - worden beschreven.

5.2 Water en oergeul

5.2.2 Oergeul

5.2.1 Water

Baaibuurt West ligt voor een groot deel op de Oergeul. Dit heeft consequenties voor het funderingsniveau van de te realiseren gebouwen. Uit de geotechnische analyse komt naar voren dat het 3de en draagkrachtige zandpakket voor de funderingspalen voor hoogbouw op ca. NAP – 55 m ligt. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld IJburg waar deze op NAP – 30 m zit. Daarnaast heeft de oergeul en de opbouw van de ondergrond consequenties voor de verwachte zettingen en de te nemen maatregelen. Als gevolg

Voor een goed werkend watersysteem dient het gebied opgehoogd te worden met een goed doorlatend zandpakket van minimaal 1,5 meter dik. Daarbij wordt een afstand tussen de verschillende watergangen geadviseerd tussen de 150 en 200 meter. In paragraaf 3.2.3 is al in hoofdlijnen ingegaan op het watersysteem. Relevante wet- en regelgeving m.b.t. water

Gemeente Amsterdam

55

Gemeente Amsterdam Bouwrijp maken Baaibuurten in relatie tot water en maaiveld

12 september 2022 Kenmerk 2022-1000339 Pagina 3 van 7

toekomst rekening moet worden gehouden met een waterremmende werking. De Zuiderijdijk-zuid is nieuw aangelegd als primaire waterkering en naar verwachting beter doorlatend. Hier zijn geen peilbuismetingen.

Andere buurten Zeeburgereiland De andere buurten op Zeeburgereiland, de Sluisbuurt, Sportheldenbuurt en Bedrijvenstrook, zijn al verder in ontwikkeling aanleg.Weergegeven Onderstaand zijn keuzes met betrekking tot maaiveld en Figuur 47: Peilbuismetingen in deen Baaibuurt. zijn de GGde (Gemiddelde Grondwaterstand) en GHG (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand) in meter +NAP. watergangen opgesomd. Buurt Sluisbuurt

Maaiveld na ontwikkeling NAP +2,2 m

Methode maaiveld Integrale ophoging

Sportheldenbuurt

NAP +2,4 m, aflopend naar de ringsloot met bij randen NAP +1,32 m Boostergemaal: NAP +1,72 m NAP +1,8 m Kriterion NAP+0,9 m

Cunettensysteem in openbare ruimte. Geen integrale ophoging.

Bedrijvenstrook

Ophoging kavel voor kavel, wegcunetten.

Watergangen Hoofdwaterstructuur. Afstand tussen watergangen: 150 tot 200 m Ringwatergang. Afstand tussen watergangen: minimaal 370 m

Geen watergangen, ontwatering via ringwatergang Sportheldenbuurt op een afstand van ca 140 m (max.280 m)

Ervaring leert dat het grondwater in de Sportheldenbuurt hoger staat dan vooraf ingeschat en de ontwatering is daardoor kleiner dan gewenst. In de bouwrijpmaakperiode stond het grondwater een tijd op maaiveld en aan het begin van de ontwikkeling stond het zeer hoog, daarom zijn extra drains/grindkoffers aangelegd. Het hoge grondwater wordt veroorzaakt door de gekozen cunettenmethode. Hierdoor is de grondopbouw lokaal verschillend (kavels en openbare ruimte), dit heeft tevens ongelijke zettingen tot gevolg. Daarnaast is de afstand tussen de watergangen (te) ruim gekozen.

Figuur 48: grondwerkmaatregelen overige buurten in ontwikkeling op Zeeburgereiland

56

Bij de gebiedsontwikkeling Bedrijvenstrook is het tankstation Kriterion op het oorspronkelijke maaiveld blijven staan. Het Boostergemaal in de Sportheldenbuurt is te laag aangelegd, hiervoor was een te laag bouwpeil afgegeven. Hierdoor vormen deze locaties een kwetsbaar punt voor Projectnota Baaibuurt West grondwateroverlast en hemelwateroverlast. Om dit soort situaties te voorkomen en een

van een dikker samendrukbaar pakket en een slechte waterdoorlatendheid zal het zettingsgedrag ter plaatse van de Oergeul anders zijn dan normaal. Aangezien er behoorlijke zettingen te verwachten zijn moeten er kostenverhogende maatregelen getroffen worden, in de vorm van verticale drainage en overhoogtes of lichter ophoogmateriaal. Zonder deze aanvullende maatregelen zullen de zettingen pas na minimaal 100 jaar opgetreden zijn.

5.3 Bouwrijp maken Peilbuisgegevens

In figuur 47-48 zijn de peilbuismetingen in de Baaibuurten samengevat. Het gros van de peilbuizen zijn in 2017/2018 geplaatst. Een aantal is in 2019/2020 herplaatst. De grondwatermetingen laten het volgende zien: de gemiddelde grondwaterstand staat boven het oppervlaktewaterpeil van NAP -0,40 m in de watergangen: namelijk een grondwaterstand tussen circa NAP -0,2 en 0,0 m. De GHG (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand) verschilt per locatie: ca. tussen de NAP 0,0 en +0,4 m. Het verschil tussen GG (Gemiddelde Grondwaterstand) en GHG is tot 40 cm. Het verschil tussen GG en maximale meting: tot 70 cm. Het huidige maaiveld ligt tussen ca. NAP +0,7 en +0,4, met lokaal lagere maaivelden. Uit ervaring buiten blijkt dat op de lage plekken ook water op het maaiveld kan staan. De peilbuismetingen laten zien dat de grondwaterstand snel en extreem reageert op neerslag. De grafieken laten sterke pieken en dalingen zien. Een aantal peilbuizen laten zien dat ondanks de nabijheid van het oppervlaktewater met vast peil de grondwaterstand flink hoger staat (PR2 en pb9 en in mindere mate pb2, 6, 8, 17). De drainerende invloed van de watergangen reikt niet ver. Peilbuizen naast de Zuiderijdijk-west laten zien dat de waterkering waterremmend is, de GG en GHG is hoger dan het vaste oppervlaktewaterpeil van het Amsterdam Rijnkanaal (ARK).

Bij deze waterkering worden geen werkzaamheden verwacht, waardoor ook in de toekomst rekening moet worden gehouden met een waterremmende werking. De Zuiderijdijk-zuid is nieuw aangelegd als primaire waterkering en naar verwachting beter doorlatend. Hier zijn geen peilbuismetingen. Veel van de bovenstaande kan worden verklaard door een slechtdoorlatende bodemdoorlatendheid, veel infiltratie door onverharde terreinen of een verdichte bodem met weinig porieruimte. De geschiedenis van Zeeburgereiland als slibdepot (slecht doorla-

Gemeente Amsterdam

tende grond) zal de grondwatermetingen grotendeels verklaren. Dit komt ook overeen met de ervaringen met het grondwater in de Sportheldenbuurt en de in ontwikkeling zijnde Sluisbuurt. Andere buurten Zeeburgereiland

De andere buurten op Zeeburgereiland, de Sluisbuurt, Sportheldenbuurt en Bedrijvenstrook, zijn al verder in ontwikkeling en aanleg. Hiernaast zijn de keuzes met betrekking tot maaiveld en watergangen opgesomd. Ervaring leert dat het grondwater in de Sportheldenbuurt hoger staat dan vooraf ingeschat en de ontwatering is daardoor kleiner dan gewenst. In de bouwrijpmaak periode stond het grondwater een tijd op maaiveld en aan het begin van de ontwikkeling stond het zeer hoog, daarom zijn extra drains/grindkoffers aangelegd. Het hoge grondwater wordt veroorzaakt door de gekozen cunetten methode. Hierdoor is de grondopbouw lokaal verschillend (kavels en openbare ruimte), dit heeft tevens ongelijke zettingen tot gevolg. Daarnaast is de afstand tussen de watergangen (te) ruim gekozen. Bij de gebiedsontwikkeling Bedrijvenstrook is het tankstation Kriterion op het oorspronkelijke maaiveld blijven staan. Het Boostergemaal in de Sportheldenbuurt is te laag aangelegd, hiervoor was een te laag bouwpeil afgegeven. Hierdoor vormen deze locaties een kwetsbaar punt voor grondwateroverlast en hemelwateroverlast. Om dit soort situaties te voorkomen en een toekomstbestendig en duurzaam gebied te ontwikkelen, heeft het sterk de voorkeur het gebied functievrij te maken en integraal op te hogen. Aandachtspunten en risico’s

De huidige bodemopbouw van de Baaibuurt West bestaat uit slechtdoorlatende grond (voormalig slibdepot). Het op te brengen ophoogzand zal een nieuw freatisch* grondwatersysteem vormen. Het zandpakket moet dik genoeg zijn om een nieuw grondwatersysteem te vormen, minimaal 1,5 m dik. Het advies is aan de oorspronkelijke grond geen doorlaatvermogen voor grondwaterstroming (meer) toe te kennen ná de ophoging. Ervaring leert tevens dat integraal ophogen een noodzaak is voor een optimale werking van het (grond) watersysteem. Gefaseerd ontwikkelen zorgt niet voor een gebiedsontwikkeling met een optimaal werkend watersysteem. In het Omgevingsprogramma riolering is de ontwateringseis voor nieuw te ontwikkelen gebieden opgenomen. De norm is een ontwateringsdiepte van minimaal 90 cm t.o.v. GHG.

57

kast

kast

46

kast

Piet

Hein

tunn

el

kast

ABRI kast

Piet

Hein

tunn

el

T

44

36A-36F

36B-36G

36D-36K

36C-36H

46A

36E-36L

38A-38E

34A-34E

34B-34F

ABRI

40A-40E

32A-32F

38D-38H

38C-38G

38B-38F

34H

34D34C-34G

32B-32G

32C-32H

32D-32K

40B-40F

40C-40G

40D-40H

32E-32L

ABRI

-30F -30E 30B

30C-30G

30D-30H

30A

40C

40 38S

38L

38R 38P 38N 38M

38W

38K 38H

38G

38C

38F 38E 38D

38B 38A

38

38T 38U 38V 28

42A-44P

36

36C T

36D

32 26B

34

26A

31

30

29B VERKLARING

29A

BESTAANDE K&L

VERVALLEN K&L

PERSLEIDING

VRIJVERVAL RIOOL

WATER

MIDDENSPANNING

LAAGSPANNING T

DATA

GEVAARIJKE INHOUD GASUNIE

HOGEDRUK GAS

0

5

10

15

Schaal 1:500

24

22

LAGEDRUK GAS

26

Gemeente Amsterdam ZBE PL Baaibuurt 2023

Zuider IJdijk

OVERZICHT BAAIBUURT

T

T

CONCEPT

SO

1:500

J. TIMMERMAN

51014122 101

07-04-2023

1

1

Zu

ide rI

Jd

ijk

T

Figuur 49: Masterplan kabels en leidingen Zeeburgereiland, uitsnede Baaibuurt West

58

Projectnota Baaibuurt West

A0

20m

kast

Bij de aanleg van nieuwe watergangen dient het nieuwe zandpakket in verbinding te staan met het oppervlaktewaterpeil. Ook nieuwe kades moeten goed waterdoorlatend zijn om barrièrewerking, en daarmee hoog grondwater, te voorkomen. Ook storende lagen kunnen voor lokaal hogere grondwaterstanden zorgen. Voorafgaand aan de ophoging vindt sanering plaats van mobiele en immobiele verontreinigingen en waterbodems. De oude sliblagen in de te dempen sloten mogen geen storend effect hebben op het (grond) watersysteem. Bij de Sluisbuurt is een eis opgelegd aan het ophoogzand. Het zand dient minimaal een doorlatendheid (k-waarde) van 7 m/dag te hebben. De zandpartijen worden gekeurd voor opbrengen. Deze eis zou ook voor de Baaibuurten passend zijn. Het eerder ontwikkelde terrein van de Ondergrondse Afval centrale (OAT) mag geen wateroverlast ervaren tijdens het bouwrijp maken en vervolgfases. Dit terrein is lager komen te liggen dan gewenst (circa NAP +1,8 m) vanwege de belastbaarheid van de fundering van de Piet Hein Tunnel. Het nieuwe maaiveld in het noordelijkste deel van Baaibuurt West kan vanwege de tunnel over een langer gebied lager kunnen komen te liggen. Hoge grondwaterstanden werken negatief voor o.a. zettingen. De afvoerroute kan een bestaande watergang zijn indien de watergang op dezelfde plek blijft liggen.

Een andere optie is een nieuwe watergang, deze kan ook in tijdelijk profiel worden aangelegd. Mogelijk ontstaat er tijdens de bouw(rijp)fase een tussensituatie met hogere grondwaterstanden vanwege het samendrukken van de onderliggende lagen in de zettingsperiode, afhankelijk van de te treffen geotechnische maatregelen zoals verticale drainage. Dit kan de zettingsperiode flink verlengen.

Klimaatadaptatie

In het kader van klimaatadaptatie en de hemelwaterverordening kan ervoor worden gekozen hemelwater te infiltreren in de grond. De gemeente zet in op een gescheiden rioolsysteem. Dat houdt in dat hemelwater niet wordt afgevoerd via het riool, maar geborgen en hergebruikt. Dit kan (lokaal) een verhogend effect hebben op de grondwaterstanden en daarmee dient rekening te worden gehouden in een grondwatermodel.

5.4 Kabels en leidingen Voor de ontwikkelingen op Zeeburgereiland is een masterplan kabels en leidingen opgesteld. Het doel van het plan is om de raakvlakken tussen kabels en leidingen en de bovengrondse plannen en initiatieven beter te beheersen. Op deze manier kan de gemeente proactief regie voeren en zorgen voor een goede afstemming tussen de ontwikkelingen en kabels en leidingen. Het bundelen van kabels & leidingen biedt de kans om meteen grote bomen te planten op de strategische plekken of straten in de buurt, uitgangspunt van de Integrale Ontwerpmethode Openbare Ruimte (IOOR, zie lijst met verwijzingen). In de volgende fase van de investeringsnota kunnen de plannen besproken worden in het BCO-overleg (Buitengewoon coördinatie-overleg) kunnen de nutsvoorzieningen de plannen specifiek maken. Op basis hiervan kan bepaald worden of er nog specifieke kabels en leidingen verlegd moeten worden en hoe Baaibuurt West in de toekomst kan worden voorzien in de energievraag. Aandachtspunt is het functievrij maken en het ophogen van Baaibuurt West ten behoeve van de ontwikkelingen. Eventuele ophogingen en zettingen kunnen grote gevolgen hebben voor de aanwezige kabels en leidingen. Op dit moment worden er ten behoeve van de dijkversterking diverse transportleidingen (water, gas) verlegd. In de toekomst moet met de nieuwe ligging rekening worden gehouden.

*) Freatisch grondwater is grondwater waarin de stijghoogte (de waterdruk) alleen afhangt van de hoogte van de waterkolom. Freatisch grondwater is het tegenovergestelde van een artesische bron, waarin een overdruk heerst omdat het grondwater aan de bovenzijde wordt afgesloten door een ondoorlatende laag. In freatisch water is de poriëndruk gelijk aan de hydrostatische druk. Freatisch water kan aan de onderzijde wel zijn begrensd door een slecht doorlatende bodemlaag (bijvoorbeeld klei), het water staat zelf in relatief goed-doorlatende grond. Het eerste grondwater dat men tegenkomt wanneer men gaat graven, is normaal gesproken freatisch. De bovengrens van het freatisch grondwater wordt het freatisch vlak genoemd. Dit is het niveau waar de stijghoogte nul is. Hoe dieper men onder het freatisch vlak komt, hoe groter de stijghoogte. Boven het freatisch vlak ligt de capillaire zone, waar de stijghoogte negatief is.

Gemeente Amsterdam

59

Figuur 50: Ruimtelijk programma Zeeburgereiland (MER Zeeburgereiland 2018)

Figuur 51: Printscreen van bestemmingsplan Baaibuurt West (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, ondertussen vervangen door Omgevingsplan Amsterdam)

Omgevingswet Onder de Omgevingswet wordt de uitwerkingsplicht onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Burgemeester en wethouders kunnen echter op basis van de Omgevingswet geen uitwerkingsplan meer vaststellen. Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerp ter inzage is gelegd, blijft het oude recht van toepassing en is vaststelling nog wel mogelijk. In de Omgevingswet (artikel 22.26 (bruidsschat)) is bepaald dat tijdens de overgangsperiode in het omgevingsplan een vergunningplicht opgenomen voor bouwactiviteiten. Deze komt in de plaats van de verplichting van toetsing aan het bestemmingsplan bij een omgevingsvergunning bouwen onder de Wabo. Voor verlening van de vergunning omgevingsplanactiviteit moet de activiteit voldoen aan de regels van het omgevingsplan. De vergunning kan ook worden verleend als de bouwactiviteit past binnen de regels van de uitwerkingsplicht. Dus als deze past in de uitwerkingsplicht in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Dit regelt artikel 22.32 (bruidsschat). Burgemeester en wethouders hebben hierbij beslissingsruimte. Zij zijn dus niet verplicht tot het verlenen van de vergunning. Het college toetst hierbij ook aan de instructieregels (en instructies en voorbereidingsbesluiten). Dit regelen de artikelen 22.32 lid 2 en 22.33 bruidsschat.