1. 20220120 Raadsinformatiebrief Ambitiebonus en Transformatie-impuls DEF.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 18 januari 2022 Grondzaken, Bouwen en Wonen Marieke van Doorninck en Jakob Wedemeijer Grond & Ontwikkeling, Harriet Wildenberg en Cor de Jong, h.wildenberg@amsterdam.nl en c.de.jong@amsterdam.nl Tijdelijke financiële woningbouwimpuls in de vorm van een regeling Ambitiebonus en een regeling Transformatie-impuls

Geachte leden van de gemeenteraad, Amsterdam heeft een tekort aan betaalbare woningen en zet daarom in op het bijbouwen van woningen in het sociale en middeldure segment. Om samen te zorgen voor meer betaalbare woningen in Amsterdam is in 2020 door de gemeente Amsterdam, de leden van IVBN, Vastgoed Belang en NEPROM de intentieverklaring “Meer betaalbaar wonen met betrouwbare partners” ondertekend. 1 In deze intentieverklaring staan afspraken over de bouw van nieuwe woningen voor middeninkomens, die ook op de lange termijn betaalbaar blijven. Deze afspraken moeten de bouwproductie stimuleren en de huurstijgingen beperken. Deze intentieverklaring is een belangrijke stap voor gemeente en marktpartijen geweest. Voor marktpartijen een stimulans om blijvend te investeren in Amsterdam. Voor het college is van belang dat met deze afspraken de woningen gebouwd worden die het hardst nodig zijn, dat deze woningen duurzaam zijn én dat bestaande woningen betaalbaar blijven. Een positief resultaat is dat in 2021, met het in aanbouw nemen van (afgerond) 2.700 middeldure huurwoningen, de bouw van middeldure huurwoningen een goed tempo heeft bereikt. Dit jaarcijfer geeft echter nog geen garantie voor de toekomst. Ook de komende jaren zijn veel inspanningen nodig om deze woningen te realiseren en te behouden.

Knelpunten voor de bouw van betaalbare huizen Gemeente, IVBN en NEPROM hebben in 2021 het gesprek en de samenwerking voortgezet, zoals is afgesproken in de Intentieverklaring. Er is overleg gevoerd over de wijze waarop grondprijzen worden bepaald, de tendersystematiek en de opgave in de transformatiegebieden. De gesprekken hebben geleid tot meer begrip en transparantie over elkaars werkwijzen. De gesprekken zijn nu afgerond. In de slotfase hebben de marktpartijen enkele voorstellen ingediend die hebben geresulteerd in een aantal toezeggingen van de gemeente die binnen de bestaande werkwijzen kunnen worden ingepast. De gemeente gaat daarbij niet in op het voorstel om het grondprijsbeleid en het tenderbeleid aan te passen, dit is niet nodig.

1

IVBN = Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland, Neprom = Nederlandse Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen en Vastgoed Belang = Vereniging van particuliere beleggers in Vastgoed

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 2 van 6

In de gesprekken hebben de marktpartijen twee belangrijke knelpunten ingebracht voor het op peil houden van de bouw van betaalbare woningen. Het eerste ingebrachte knelpunt betreft de stapeling van eisen en ambities in tenders. Marktpartijen geven aan dat bij middeldure huur in tenders het gebrek aan optimalisatie aan de opbrengstenkant door het maximale huurniveau, in combinatie met aanvullende ambities en wensen een project financieel onhaalbaar kan maken. Deze extra ambities worden niet opgelegd, maar de markt geeft aan dat zij druk ervaart om deze ambities te realiseren om zo de kans te vergroten om een tender te winnen. Bovendien worden in de grondprijzen bij tenders de kosten voor aanvullende ambities, waarmee inschrijvers uitgedaagd worden om hoog te kunnen scoren, niet meegenomen. De gemeente erkent dat de kosten van evt. extra ambities niet meegenomen worden in de grondprijzen, omdat partijen niet verplicht zijn om met deze ambities in te schrijven. Ten tweede is uit de overleggen naar voren gekomen dat de leden van de koepels de werkwijze van de gemeente, om de inbrengwaarde van bestaand vastgoed in transformatiegebieden niet mee te nemen in de grondwaardebepaling (dan wel anderszins te vergoeden), niet begrijpen. Bij veel projecten is dit volgens de koepels een knelpunt. In de praktijk vertegenwoordigt het bestaande vastgoed vaak een substantiële waarde.

Met name als de marktvraag naar de huidige functie groot is en/of het einde van de economische levenscyclus van het bestaande vastgoed nog niet in zicht is. De gemeente houdt bij de bepaling van grondprijzen rekening met kosten die binnen het project gemaakt moeten worden, waaronder kosten voor sloop en het bouwrijp maken. Binnen de grondprijssystematiek is de inbrengwaarde van het huidige vastgoed echter bewust geen onderdeel in de grondwaardebepaling. Dit uitgangspunt hanteert de gemeente met name zodat zij niet wil meewerken aan het bevorderen van speculatie. Naar aanleiding van deze twee door IVBN en NEPROM ingebrachte knelpunten, heeft het college op 18 januari 2022 ingestemd met een tijdelijke extra impuls voor de bouw van betaalbare woningen. Deze extra impuls bestaat uit twee tijdelijke financiële regelingen. Een tijdelijke Transformatieimpuls om de transformatie naar betaalbare woningen aan te jagen en een tijdelijke Ambitiebonus om extra inspanningen op het gebied van betaalbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit bij inschrijvingen op tenders te stimuleren. Met deze regelingen wil het college ervoor zorgen dat – ook voor betaalbare woningen - de hoge bouwcijfers en hoge ambities in deze collegeperiode worden doorgezet. De regelingen worden begin volgend jaar geëvalueerd.

Ambitiebonus De tijdelijke regeling Ambitiebonus heeft als doel marktpartijen te stimuleren om bij de bouw van betaalbare woningen extra ambities te realiseren op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en/of woonprogramma. De Ambitiebonus betreft een tegemoetkoming van maximaal 10% op de grondwaarde voor het betaalbare woonprogramma dat middels de betreffende tender gerealiseerd zal worden. De exacte hoogte van deze bonus is afhankelijk van de prestatie die hier tegenover staat. De Ambitiebonus wordt toegepast in drie nog nader aan te wijzen tenders die in 2022 op de markt worden gebracht, waarbij het college om praktische redenen kiest om bij

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 3 van 6

nieuwbouwprojecten in Oost en de Zuidas aan de slag te gaan met de Ambitiebonus. Het gaat om tenders waarbij ook de focus op middeldure huur zal liggen. In de selectiebrochure en de bouwenvelop voor de drie tenders worden in het kader van deze Ambitiebonus de volgende punten nader uitgewerkt: voor welke specifieke ambities een bonus van toepassing is hoe de hoogte van de bonus berekend wordt en hoe inschrijvingen beoordeeld worden. Transformatie-impuls De tijdelijke regeling Transformatie-impuls heeft als doel om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te versnellen. De Transformatie-impuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. Het gaat om projecten waarbij sprake is van wijziging van een bestaand erfpachtrecht van een private partij, waarbij de huidige bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en er bij die wijziging minimaal 5 nieuwe woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. De Transformatieimpuls is tijdelijk voor één jaar van toepassing met als startdatum 1 februari 2022.

Deze impuls geldt alleen voor transformatieprojecten waarvoor in de periode vanaf 1 februari 2022 tot uiterlijk 1 februari 2023 grondprijsafspraken worden gemaakt die binnen deze periode ook schriftelijk worden vastgelegd, in een afsprakenbrief of – bij het ontbreken van een afsprakenbrief - in een erfpachtovereenkomst. In die particuliere transformatieprojecten waar de businesscase net niet uit kan, zal de transformatie-impuls naar verwachting de erfpachter meer ruimte bieden. Algemeen geldende uitgangspunten en overwegingen De regelingen zijn tijdelijk van kracht Voor het college is tijdelijkheid een belangrijk uitgangspunt. Het college ziet op dit moment geen aanleiding om marktpartijen structureel financieel tegemoet te komen en/of de wijze van grondprijsberekeningen en de tendersystematiek blijvend aan te passen. Marktomstandigheden veranderen in deze tijd snel, over een jaar kan de situatie namelijk weer anders liggen. Hierbij komt dat er in maart 2022 gemeenteraadsverkiezingen zijn. Een nieuw college heeft wellicht andere ambities en/of wil andere accenten leggen. Er is daarom gekozen voor een tijdelijke financiële impuls met een duidelijke afbakening. Partijen weten hierdoor waar ze aan toe zijn. Op deze manier kunnen de maatregelen ook goed geëvalueerd worden en de effecten ervan worden bezien.

De financiële impuls is gerelateerd aan de bouw van betaalbare woningen Het doel van de Intentieafspraken tussen gemeente en koepels is om de bouwproductie op stoom te kunnen houden en tegelijk voldoende betaalbare woningen te realiseren die langdurig in dit segment behouden blijven. Vanwege de beperkende voorwaarden die gelden voor deze woningen, knelt de financiële haalbaarheid met name bij realisatie van deze categorie (gereguleerde) betaalbare woningen. Het college relateert de financiële tegemoetkoming daarom aan de realisatie van:  Particuliere sociale huur: woningen die voor minimaal 25 jaar sociaal verhuurd worden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 4 van 6



Middeldure huur: woningen die voor minimaal 25 jaar of zonder einddatum (in de praktijk aangeduid als eeuwigdurend of permanent) middelduur verhuurd worden.  Middeldure koop: woningen met een verkoopprijs tot maximaal € 314.000 (VON, incl. erfpacht, prijspeil 2021). Met corporaties zijn middels de Samenwerkingsafspraken aparte afspraken gemaakt over onder ander vaste lage nieuwbouwgrondprijzen voor sociale huurwoningen. Dit zijn al minimale prijzen. Vandaar dat de regelingen niet gelden voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. De regelingen worden begin 2023 geëvalueerd. Na afloop van beide regelingen zal een evaluatie plaatsvinden, met als specifieke aandachtspunten:  De Ambitiebonus: heeft deze regeling geresulteerd in extra kwaliteit en een goede uitvoerbaarheid van de tenders? Hierbij wordt o.a. gekeken naar het aantal inschrijvingen op de drie tenders, de extra geboden kwaliteit van de inschrijvingen, de selectie van de winnaar, de hoogte van de berekende bonus, het tempo van de selectieprocedure en de wijze van beoordeling en berekening van de bonus.  De transformatie-impuls: heeft deze regeling geresulteerd in snellere totstandkoming van overeenkomsten met partijen die willen transformeren? Hierbij wordt o.a.

gekeken naar het aantal afsprakenbrieven en/of erfpachtovereenkomsten, de categorie en kwaliteit van het woonprogramma, de hoogte van de financiële impuls en het tempo om te komen tot een overeenkomst. Risico’s Een risico is dat de uitwerking van de voorwaarden van de Ambitiebonus in een selectiebrochure en bouwenvelop extra tijd vergt en tot vertraging leidt van de betreffende tender. Het is een nieuwe manier van werken waar nog geen ervaring mee is. Verder kan het ingewikkeld zijn om achteraf het bedrag van de tegemoetkoming terug te vorderen bij het eventueel niet-nakomen van de realisatie van de beloofde ambities. Het staatssteunrisico wordt laag ingeschat: de bonus wordt gekoppeld aan een prestatie en er worden geen partijen uitgesloten. Een ieder, die geïnteresseerd is, kan meedingen naar de ontwikkeling en daarmee naar het voordeel. Dit voordeel is daarmee niet selectief, en daarmee geen staatssteun. Wat betreft de Transformatie-impuls is een risico dat het vanwege de extra te maken berekening mogelijk meer capaciteit kost om afsprakenbrieven te sluiten. Ook bestaat de kans dat erfpachters mogelijk overgaan tot ontbinding van een reeds gesloten afsprakenbrief. Conform de overgangsregeling moeten dan nieuwe grondprijzen worden afgegeven voor het volledige programma. Dit kan resulteren in vertraging in plaats van versnelling.

Het risico dat sprake zal zijn van ongeoorloofde staatssteun wordt niet groot geacht. Iedere private erfpachter die - in het jaar dat de regeling geldt - wenst te transformeren naar betaalbare woningen komt immers in aanmerking. Financiële consequenties Het financiële effect zal neerslaan in het Vereveningsfonds en deels in het erfpachtresultaat. Voor beide regelingen geldt dat het hierbij niet gaat om extra kosten, maar om minder opbrengsten. Dit heeft (in het geval van een negatieve grondexploitatie direct en in het geval van een positieve grondexploitatie indirect) effect op het Vereveningsfonds. Bij een canonbetaling is het gevolg dat er jaarlijks lagere canonopbrengsten binnenkomen ten gunste van het erfpachtresultaat.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 5 van 6

Wat betreft de Ambitiebonus kan op dit moment geen indicatieve inschatting worden gemaakt van de financiële consequentie van de bonus. Het financiële effect is afhankelijk van het betaalbare woonprogramma in de tenders en de uiteindelijke inschrijvingen en geleverde prestatie. De financiële gevolgen van de transformatie-impuls voor het Vereveningsfonds zijn globaal en indicatief – op basis van de programmamonitor AMPG 2021 - doorgerekend. Door de Transformatie-impuls kunnen de grondopbrengsten voor de gemeente, uitgaande van ca. 1.500 betaalbare woningen, tussen de € 4 en € 5 miljoen lager uitvallen. Reactie IVBN en NEPROM De regelingen zijn tot stand gekomen na raadpleging van IVBN en NEPROM. Bij zowel IVBN als NEPROM bestaat draagvlak voor de invoering van de ambitie-bonus en transformatie-impuls. Als tijdelijke instrumenten die bijdragen aan het makkelijker realiseren van gemeentelijke kwaliteitsambities in door de gemeente uitgeschreven tenders en aan het transformatieproces. IVBN neemt met interesse kennis van beide instrumenten, NEPROM geeft aan positief te zijn over beide instrumenten.

Beide koepels tekenen aan nog steeds bedenkingen te hebben over het niet meenemen/verrekenen van de inbrengwaarde van bestaand vastgoed bij transformatie en daarnaast over het voornemen om de beide nú voorgelegde tijdelijke instrumenten alléén van toepassing te verklaren op het betaalbare woonprogramma (en niet het héle woonprogramma). Ze blijven kritisch over de wijze waarop de gemeente de residuele grondwaarde berekent en over de daarbij gehanteerde parameters. Ze stellen marktconforme residuele grondprijzen voorwaardelijk te zien voor de realisatie van voldoende nieuwe, kwalitatief hoogwaardige middeldure woningen conform de in 2020 overeengekomen intentieverklaring en ook met de nu voorgestelde tijdelijke instrumenten is deze voorwaarde wat hen betreft niet per definitie vervuld. Daarbij zou de gemeente in de ogen van IVBN meer rekening moeten houden met de sterk gestegen bouwkosten én met de beperkingen van het opbrengstenniveau die het bouwen van betaalbare woningen met zich meebrengt en IVBN geeft aan dat een aantal leden het moeilijk vindt om in Amsterdam te blijven investeren. Het college is blij met het draagvlak van de IVBN en de NEPROM voor de maatregelen en respecteert dat de partijen graag meer hadden gezien.

Echter het college meent met het hanteren van residuele grondprijsmethodiek en het aankondigen van de tijdelijke regelingen Ambitiebonus en de Transformatie-impuls, een juiste balans te hebben gevonden tussen het blijven stimuleren van de woningbouw enerzijds, en het voeren van een rechtvaardig en uitlegbaar grondprijsbeleid anderzijds.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 januari 2022 Pagina 6 van 6

Tot slot. Met de vaststelling van de Ambitiebonus en de Transformatie-impuls geeft het college een extra stimulans aan de bouw van betaalbare woningen. Voor het college wordt hiermee het in 2020 met de Intentieverklaring gestarte traject met IVBN en NEPROM afgesloten. Het eindresultaat van dit traject is positief. Niet alleen vanwege een hogere productie van betaalbare woningen, ook de onderlinge relatie is deze jaren sterk verbeterd. Uiteraard blijven we ook in de toekomst samenwerken aan een duurzame, gemengde stad. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Grondzaken

Bijlagen 1. De tijdelijke regeling Ambitiebonus 2. De tijdelijke regeling Transformatie-impuls

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Jakob Wedemeijer Wethouder Bouwen en Wonen