1. 2022-03-24 Beantwoording_raadsadres_canonpercentage.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan het Nederlands Instituut voor Erfpacht

Datum

5 april 2022

Behandeld door E. Nieuwenhuis (e.nieuwenhuis@amsterdam.nl) Kenmerk

2022-1961

Onderwerp

Uw raadsadres van 9 februari 2022 inzake kostenopslag erfpacht canon gemeente Amsterdam

Geachte heer, Hartelijk dank voor uw brief d.d. 9 februari 2022 aan de gemeenteraad over kostenopslag erfpachtcanon gemeente Amsterdam. Op 17 februari 2022 heeft de gemeenteraad mij gevraagd om uw brief te beantwoorden, en deze beantwoording t.k.n. naar de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken te sturen en een afschrift van de beantwoording naar de Raadscommissie TAR te sturen. U stelt in uw brief dat de gemeente inzake haar canonpercentages zou afwijken van de regelgeving en van haar eigen beleid dat zij heeft vastgelegd in de AB2000. U komt tot de volgende conclusies (samengevat): 1. De gemeente hanteert in strijd met de erfpachtbepalingen in de AB2000 variabele kostenopslagen, die u niet (voldoende) onderbouwd vindt. De gemeente Amsterdam brengt hierdoor bij canonherzieningen op termijn € 4,2 miljard aan niet gemaakte kosten in rekening; 2. De opslag voor meerkosten voor rente en risico’s zou maximaal 0,35 procentpunt boven de rente van staatsobligaties moeten zijn; 3. De opslag voor administratie zou maximaal 0,15 procentpunt boven de rente van staatsobligaties moeten zijn; 4. De ASRE heeft zonder nadere motivering de opslag in haar canonpercentage gewijzigd naar 1,50 procent; 5.

De gemeente hanteert bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht een kostenopslag van 1,50 procentpunt, die u niet (voldoende) onderbouwd vindt; U vraagt aan de gemeente, om het beleid in overeenstemming te brengen met de erfpachtbepalingen.

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl.

Gemeente Amsterdam

Datum 5 april 2022 Kenmerk 2022-1961 Pagina 2 van 4

In antwoord hierop deel ik u het volgende mee:  De canon is geen vergoeding voor gemeentelijke kosten, maar een vergoeding voor het gebruik van de grond. De canon is daarom niet een resultante van rentevoeten en opslagen, maar een vergoeding die, zoveel mogelijk, de gebruikswaarde van de grond representeert.  Op 1 oktober 2014 (en daarna ook in 2015 voor artikel 8 en 9 van de AB 2000) heeft de gemeenteraad het gemeentelijk uitgiftebeleid gewijzigd. Het uitgeven van gronden in erfpacht valt onder de bevoegdheid van het College van B&W (gelet op het maatschappelijke en financiële belang van erfpachtuitgifte voor zowel huidige erfpachters, toekomstige erfpachters als voor de gemeente, heeft het College het besluit van 1 oktober 2014 aan de Gemeenteraad voorgelegd). Sindsdien geldt bij nieuwe gronduitgiften in voortdurende erfpacht een minimum canonpercentage van 3,00% voor de jaarlijks geïndexeerde canon.  Vóór 2014 gold bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2000 de werkwijze van artikel 7.1 van de AB2000, inhoudende dat de canon werd bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage, dat (zonder correcties) ééns per kwartaal ontleend werd aan een actuele momentopname van de langlopende staatsrente.  Artikel 7.1 van de AB2000 spreekt uitsluitend over het canonpercentage bij uitgifte.

De AB2000 geven niet aan, welke canonpercentages de gemeente zou moeten hanteren bij aanbiedingen voor de CHET (canonherziening einde tijdvak) en bij andere tussentijdse wijzigingen. Tot 2014 hanteerde de gemeente hierbij in de praktijk dezelfde percentages als voor nieuwe gronduitgifte; vanaf 2017 geldt voor CHET-aanbiedingen en voor tussentijdse wijzigingen van AB2000-canons een minimumpercentage van 1,94% voor woonbestemmingen en van 3,00% voor overige bestemmingen. Dit is besloten in het Collegebesluit van 6 juni 2017 inzake “het wijzigen van het beleid inzake het canonpercentage voor uitbreiding en wijziging van bestaande erfpachtrechten met de AB2000 en voor gemeentelijke aanbiedingen bij canonherziening einde tijdvak en bij conversies naar de AB2000”, ter uitvoering van de op 5 april 2017 aangenomen motie 278.17 van het raadslid Van Osselaer c.s..  Artikel 8 en 9 van de AB2000 geven niet aan op welke wijze de opslag in het percentage voor de 10- en 25-jaar vaste canon wordt bepaald. Deze artikelen noemen slechts een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen opslagpercentage. De gemeente handelt dan ook niet in strijd met enige regelgeving of in strijd met haar eigen beleid. Inzake uw vijf conclusies kan ik u daarom het volgende antwoorden: 1. Uw stelling dat de gemeente € 4,2 miljard aan niet gemaakte kosten in rekening brengt, deel ik niet.

Bij de CHET en bij de Overstap biedt de gemeente een canon aan, die conform het vastgestelde beleid is berekend. Accepteren van deze canon is niet verplicht: de Overstap is vrijwillig, en bij de CHET kan worden gekozen door canonvaststelling door drie onafhankelijke deskundigen. U bent tot die € 4,2 miljard gekomen, door de totale voortdurende schaduwgrondwaarde te vermenigvuldigen met het verschil tussen de

Gemeente Amsterdam

Datum 5 april 2022 Kenmerk 2022-1961 Pagina 3 van 4

2.

3.

4.

5.

geldende gemeentelijke canonpercentages, en canonpercentages op basis van uw recente momentopname van de staatsrente. De gemeente doet haar CHET-aanbiedingen echter niet op het moment van uw momentopname van de staatsrente, maar geleidelijk in de toekomst, enkele jaren vóór het einde van het lopende tijdvak. Waarschijnlijk is, voor de meeste rechten, tegen die tijd de staatsrente aanzienlijk hoger dan in uw momentopname. De veronderstellingen waaronder u die € 4,2 miljard benadert, zijn daarom niet realistisch. Zoals hierboven reeds is aangegeven, is de canon geen vergoeding voor gemeentelijke kosten, maar een vergoeding voor het gebruik van de grond. Het gemeentelijke renterisico bestaat niet slechts in hogere leenkosten t.o.v. staatsobligaties, maar vooral het risico op toekomstige rentestijgingen voor schulden, die de gemeente is aangegaan ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. In uw theoretische benadering is dat risico volstrekt onvoldoende meegenomen. Inzake de administratieve kosten van het erfpachtstelsel: de kosten voor personeel, huisvesting en administratieve systemen, maar bijvoorbeeld ook van canoninning, debiteurenbeheer, advocaatkosten, beantwoording van raadsvragen en van WOBverzoeken, bedroegen de afgelopen jaren gemiddeld € 15,4 mln per jaar. Dit betreft ca. 12 procent van de jaarlijkse canoninkomsten. 12 procent van 2,39% bedraagt ca.

0,30 procentpunt (en dus geen 0,15 procentpunt, zoals u in uw brief veronderstelt). De onafhankelijke deskundigencommissie bij de canonherziening einde tijdvak (CHET) heeft – binnen de kaders die vanuit de jurisprudentie aan de kwaliteit van taxatierapporten worden gesteld – een grote mate van vrijheid om de canon vast te stellen. Vanwege deze onafhankelijkheid en vrijheid zie ik geen reden om mij te mengen in de hoogte van opslagen in het ASRE-canonpercentage, dat door veel deskundigen bij de CHET wordt gehanteerd. Als u vragen heeft inzake dat canonpercentage, kunt u die desgewenst aan de betreffende deskundigen en/of aan de ASRE stellen. Voor de totstandkoming van het canonpercentage van 2,39% voor de AB2016 verwijs ik u naar blz. 28 van het Beleid Grondwaardebepaling bestaande Erfpachtrechten 2017 (Raadsbesluit 682.17, beleid Grondwaardebepaling, 28 juni 2017, https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/842641/raadsbesluit_682a_17_bijlage_1_gron dwaardebepaling_bestaande_erfpachtrechten.pdf). Inzake de risico-opslag, die voornamelijk bedoeld is voor het risico op toekomstige rentestijgingen, kan ik u het volgende aangeven. De gemeente leent geld voor onder andere de gebiedsontwikkeling, en betaalt de rente over die leningen uit de ontvangen canons.

In het verleden (de periode vóór 2010) bedroeg de marktrente die de gemeente voor langlopende leningen moest betalen gemiddeld 3% tot 5%. Daarom acht het college de kans groot dat deze, op enig moment gedurende de periode waarvoor de canons worden vastgesteld (50 jaar voor AB2000; oneindig lang voor AB2016), weer boven de 3,00% resp. 2,39% zullen uitkomen. Met het huidige canonpercentage acht het college dit risico momenteel in voldoende mate gedekt.

In punt 4.7 van de bijlage bij uw raadsadres stelt u: Het college van BenW is bij het 10-jaars canonpercentage en het 25-jaars canonpercentage sinds 2016 dus geheel voorbijgegaan aan het amendement van de gemeenteraad van 1 oktober 2014 (randnummer 4.2), waarin het opslagpercentage werd vastgesteld op 1,00 procentpunt. Na 1 jaar al wordt vastgesteld beleid door de

Gemeente Amsterdam

Datum 5 april 2022 Kenmerk 2022-1961 Pagina 4 van 4

gemeenteraad terzijde geschoven en de opslag meer dan verdubbeld. Ik deel uw weergave niet. De gemeente heeft dit amendement in 2015 uitgevoerd, maar heeft op basis van voortschrijdend inzicht in 2015 besloten, om het in 2014 middels het amendement vastgestelde beleid wederom te wijzigen. Gelet op de omvang van de bijlage bij uw brief reageer ik primair op de conclusies in uw raadsadres. Hierbij merk ik op dat ik de stellingen in uw bijlage ook niet deel. De gemeente heeft niet in strijd met enige regelgeving of met haar eigen beleid gehandeld. Ik zie dan ook geen reden om het beleid inzake het canonpercentage hierop aan te passen. Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen via e.nieuwenhuis@amsterdam.nl.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid