1_20211014 Lodewijk van Deysselbuurt_Investeringsnota H7-H10.pdf
Tekst van het document
7 Stedenbouwkundig plan
68
Lodewijk van Deysselbuurt, Amsterdam
Rijnboutt
5L N.
van Deysselbuurt, Amsterdam
Rijnboutt
51 2L
2L
2L
2L
N.
N.
N.
N.
5L
N.
6L
6L
6L
N.
N. 6L
6L
6L
R.
R.
R.
R.
R.
51
R.
3L 4L
N.
N.
6L
5L
R.
R.
6L
R.
1,5 L
1,5 L
1,5 L
1,5 L
R.
R.
R.
R.
3L
N.
bebouwing
entrees/trappenhuis/circulatie ruimte
Stedenbouwkundig plan 5L
N.
51
Stedenbouwkundig plan
51 1,5 L
N. 6L
Stedenbouwkundig
6L
6L
N. 6L
4L
4L
4L
4L
N.
N.
N.
N.
entrees woningen trottoir
N. 5L
5L
5L
5L
5L
N.
N.
N.
N.
N.
R.
Stedenbouwkundig plan Stedenbouwkundig plan 7L
N.
N.
N.
N.
entrees/trappenhuis/circulatie ruimte
7L
N.
7L
7L
N.
N.
N.
kijkgroen
trottoir
hagen en groenvakken
bebouwing
rijloper
speelplekken
entrees/trappenhuis/circulatie ruimte
openbaar toegankelijke paden
dek boven parkeren met groene inrichtin
entrees woningen
kijkgroen
privétuinen
hagen en groenvakken
bestaande bomen
speelplekken
nieuwe bomen
rijloper
supermarkt
dek boven parkeren met groene inrichting
entrees/trappenhuis/circulatie ruimte kijkgroen entrees woningen
privétuinen
trottoir woningen entrees supermarkt
hagen en groenvakken
bestaande bomen
trottoir rijloper
speelplekken
nieuwe bomen
laad & loszone
entrees/trappenhuis/circulatie ruimte openbaar toegankelijke paden bebouwing
openbaar rijloper toegankelijke paden Investeringsnota - Lodewijktoegankelijke van Deysselbuurtpaden openbaar kijkgroen
hagen en groenvakken kijkgroen
N.
7L
entrees woningen
trottoir bebouwing
16 L
openbaar toegankelijke paden
2L
laad & loszone
7L
N.
bebouwing
2L
7L
5L
rijloper
dek boven parkeren met groene inrichting privétuinen bestaande bomen
N/R
N/R
bouwlagen nieuwbouw of renovatie
bouwlagen nieuwbouw of renovatie toevoegen voetgangersbrug
parkeren 5L
parkeren 5L
werknummer
1836
opdrachtgever
7. Stedenbouwkundig plan 7.1 Hoofdlijnen
Lange lijnen
De toekomstige van Deysselbuurt is een duidelijk afgebakende buurt nabij het centrumgebied van Slotermeer, rondom plein 40-45. De westzijde en de noordzijde van de buurt worden begrensd door het Eendrachtspark en het Jan de Louterpark. Aan de oostzijde sluit de buurt aan op de Slotermeerlaan. Aan de zuidzijde sluit de buurt aan op de Burgemeester Röellstraat. Lange lijnen In de buurt is een aantal lange lijnen (straten) aanwezig. Deze straten geven de buurt en het stadsdeel een duidelijke structuur. Er zijn vier lange lijnen: de Burgemeester Röellstraat, de Lodewijk van Deysselstraat, de Van Moerkerkenstraat en de Burgemeester van Leeuwenlaan. De grootste ontwikkeling vindt plaats langs de Burgemeester Röellstraat. De Lodewijk van Deysselstraat en de Van Moerkerkenstraat zijn de belangrijkste verbindingen langs en door de buurt voor zowel fietsers en voetgangers als voor de auto. In de toekomstige situatie wordt de ruimtelijke kwaliteit van deze lange lijnen verbeterd, door de auto minder dominant te maken en groen toegankelijker te maken. De Burgemeester van Leeuwenlaan wordt een weelderige bomenlaan. Verkeersstructuur Autoverkeer De hoofdontsluiting van de buurt wordt gevormd door de aansluitingen op de Burgemeester Röellstraat en de Slotermeerlaan. Beide wegen zijn onderdeel van het raamwerk van hoofdwegen en tramroutes in Slotermeer en Geuzenveld.
De Slotermeerlaan sluit aan de oostzijde van de buurt aan op de Van Deysselstraat d.m.v. een kruispunt zonder verkeerlichten. De Burgemeester Röellstraat sluit aan op de zuidzijde van de buurt op
70
Infrastructuur
Langzaam verkeer de Van Leeuwenlaan d.m.v. een kruispunt zonder verkeerslichten. De Slotermeerlaan, de Burgemeester Röellstraat en de Burgemeester van Leeuwenlaan hebben een 50km/uur regime. Afwaardering van de Burgemeester van Leeuwenlaan tot 30 km/u tussen de Röellstraat en het Jan Louterpark zal in de volgende planfase worden onderzocht. De interne verkeersstructuur bestaat uit twee parallelle straten in oost-westrichting: de Van Deysselstraat en de Van Moerkerkenstraat, met dwars daarop de Van Leeuwenlaan. De Van Leeuwenlaan is een doorgaande route in noord-zuidrichting. De Van Leeuwenlaan vormt de overgang tussen het raamwerk van hoofdwegen en de buurtstraten. De buurt heeft hiermee in alle windrichtingen een toegang voor autoverkeer. De Van Moerkerkenstraat en de Van Deysselstraat zijn verbonden door een groot aantal woonstraten in de middenzone van de buurt. Het aantal doorverbindingen tussen de Van Moerkerkenstraat en de Van Deysselstraat wordt in de nieuwe situatie gehalveerd door het omvormen van de strokenbouw in de middenzone naar open bouwblokken. De buurtstraten, zoals de Van Deysselstraat en de Van Moerkerkenstraat behouden een 30km/uur regime. Fietsverkeer De Burgemeester Röellstraat en de Slotermeerlaan zijn voorzien van vrijliggende fietsroutes. In nieuwe straatprofiel van de Röellstraat is ook aan beide zijden een vrijliggend fietspad opgenomen.
De Van Deysselstraat en de Van Leeuwenlaan blijven belangrijke aanvullende fietsroutes, zonder vrijliggend fietspad. Rondom de buurt lopen vrijliggende fietsroutes door het Eendrachtspark en het Jan de Louterpark. Het plan biedt de mogelijkheid een nieuwe langzaam verkeerverbinding aan te leggen vanuit de Van Moerkerkenstraat over het water richting Eendrachtspark. Het buurtstratennetwerk zal hierdoor beter aansluiten op het vrijliggende fietspadennetwerk door de parkenstructuur.
71
Voetgangersverkeer. In de nieuwe situatie wordt de voetpadenstructuur verbeterd, m.n. door stoepen te introduceren waar deze er nu nog niet zijn. Aan de noordrand komt vooruitlopend op de grootschalig vernieuwing van de buurt alvast een wandelroute door het groen die aansluit op het Jan de Louterpark. Bij de opstelling van het openbare ruimte ontwerp zal aandacht worden besteed aan de gebruiksvriendelijkheid voor mensen met een beperkte mobiliteit. Verkeersveiligheid. De Van Deysselstraat en Van Leeuwenlaan vormen de verbinding met de omgeving en krijgen daarmee ook na de vernieuwing de meeste verkeersdruk te verwerken. Omdat de Burgemeester Röellstraat een 50 kilometerweg blijft, met vrijliggend fietspad en langsparkeren, kunnen vanaf die straat geen inritten naar de parkeergarages van de nieuwbouw worden gemaakt. De parkeergarages van de nieuwbouw aan de zuidrand worden ontsloten vanaf de dwarsstraten op de Lodewijk van Deysselstraat. Het verbeteren van de verkeersveiligheid binnen de buurt zal een belangrijk uitgangspunt zijn voor de herinrichting van de openbare ruimte, in aansluiting op de toe te voegen woningen en verschuiving van functies binnen de buurt. Hierbij wordt onderzocht hoe door het ontwerp openbare ruimte de verkeerssnelheid verlaagd kan worden en welke andere verkeersmaatregelen mogelijk zijn ten gunste van voetgangers en fietsers.
Met het besluit tot herstructurering van de Burgemeester Röellstraat krijgt de aansluiting met de Van Leeuwenlaan een verkeersveiliger inrichting. Eventuele aanpassingen van de aansluiting van de buurt op de Slotermeerlaan hangen mede af van de nadere planuitwerking van het gebied rond supermarkt en kerk. Buurtstratennetwerk. Alle wegen in de buurt blijven tweerichtingsverkeer, met uitzondering van de nieuw in te richten tussenstraten in
72
de middenzone. Het netwerk van woonstraten behoud hiermee zo veel mogelijk flexibiliteit. Alle straten krijgen zo veel mogelijk een eenduidig en herkenbaar straatprofiel, waarbij dwarsparkeren zo veel mogelijk wordt vervangen door langsparkeren. De doorstroming van het netwerk en ook de verkeersveiligheid wordt hierdoor zo optimaal mogelijk. Bereikbaarheid en verblijfskwaliteit De huidige bereikbaarheid van de buurt per fiets, openbaar vervoer en auto blijft voorlopig hetzelfde. Vanwege werk elders, onregelmatig werk of om andere redenen zien veel van de bewoners die een auto hebben, dit als noodzaak. Tegelijkertijd wordt de wens voor een autoluwe buurt breed gedeeld door gemeente, corporatie en bewoners. De verblijfskwaliteit in de buurt neemt toe als er minder ruimte voor autoverkeer nodig is. Daarnaast heeft de overheid (landelijke en gemeentelijk) doelstellingen ten aanzien van het verbeteren van de luchtkwaliteit en andere milieudoelstellingen waaraan het terugdringen van het autoverkeer een bijdrage kan leveren. Dit dilemma – ‘groen’ versus auto – willen gemeente en corporatie de komende jaren samen met de buurt oppakken, net als in andere delen van de stad.
Groenstructuur Groenstructuur De groenstructuur is beeldbepalend voor de buurt. Deze structuur bestaat uit de duidelijke groene randen aan de west- en noordzijde van de buurt. Hiernaast zijn er een aantal kenmerkende bomenlanen aanwezig langs de Burgemeester van Leeuwenlaan en Lodewijk van Deysselstraat. Ze vormen de groenverbindingen op wijk- en buurtniveau. De groenstructuur wordt in de toekomstige situatie behouden en versterkt, door geparkeerde auto’s minder dominant te maken en groen meer toegankelijk en uitnodigend te maken voor de bewoners. Stedenbouwkundige eenheden De woonblokken zorgen ook voor een stedenbouwkundige eenheid in de buurt. Hier zijn de dwarsverbanden in noord-zuid richting van belang. De bebouwing en openbare ruimtes kennen een duidelijke samenhang. Daardoor ontstaan er diagonale zichtrelaties en verbanden tussen de ruimtes. Deze samenhang is ook uitgangspunt in de toekomstige situatie.
Stedenbouwkundige eenheden
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
73
Renovatie & nieuwbouw Woonomgeving Met de ontwerpen voor de nieuwbouw en de renovatie van de te handhaven wooncomplexen zorgt Rochdale voor meer samenhang tussen woning en woonomgeving, zodat woningen directer aansluiten op de straat (meer ‘ogen en oren’ gericht op de straat). Bij sloop-nieuwbouw van de woningen en herinrichting van de openbare ruimte sluit de buurt zo veel mogelijk aan op de oorspronkelijke gedachte van openbare toegankelijkheid. Dit zal zo veel mogelijk via de herinrichting worden gewaarborgd en zo nodig met aanvullende beheerafspraken. Voor de nieuwe binnenhoven in het middengebied geldt dat zij ook toegankelijk gemaakt worden vanaf de verdiepingen in de te renoveren complexen. Bouwlagen De hoogste woonblokken komen aan de stadsstraat Burgemeester Röellstraat. Hier wordt de meeste bebouwing zeven bouwlagen, met een woontoren aan de oostkant van circa zeventien bouwlagen. De bebouwing in noord-zuid richting in de zuidstrook wordt afwisselend vier en vijf bouwlagen. Zo wordt de relatie met de noordzuidstroken in de middenstrook behouden en wordt de bebouwingswand aan de Burgemeester Röellstraat minder hard door deze afwisseling in hoogte, ritmiek en verspringende grenzen van de bebouwing.
Bouwhoogte
2
3
4
5
6
7 >10
2
3
4
5
6
7 >10
74
Verdichting Verdichting Omdat een groot deel van de zuidstrook gesloopt wordt, kunnen hier ook veel extra woningen gebouwd worden. Hiernaast is er de mogelijkheid om wat extra woningen te maken bij de oost- en westentree. Bij de middenstrook kunnen woningen worden toegevoegd in de kap. En garageboxen worden vervangen door eengezinswoningen. Functies De meeste bedrijfsruimten en maatschappelijke functies blijven, respectievelijk komen aan de Slotermeerlaan en op de begane grond langs de Burgemeester Röellstraat. Deze straten hebben het meest stedelijke karakter. Aan de Lodewijk van Deysselstraat zijn er ruimtes in de L-blokken voor buurtfuncties en werkruimtes, zoals een buurtkamer, schoonheidssalon en buurttheater. Hiernaast ligt de nieuwe school aan de Van Deysselstraat als entree van de buurt aan de westzijde.
Functies
De begane grond van het deel van de Burgemeester Van Leeuwenlaan dat de Van Deysselstraat en Burgemeester Röellstraat met elkaar verbindt, blijft beschikbaar voor (commerciële) voorzieningen, die (beter) aansluiten bij de behoeften van de buurt. Voor de vestiging van het voor de Van Deysselbuurt voorziene jongerencentrum/ talentenhuis wordt gekeken naar de hoek van de Burgemeester van Leeuwenlaan en de Burgemeester Röellstraat.
Mix wijkvoorzieningen in combinatie met woningen Buurtvoorzieningen Huidige (kleinschalige) bedrijfsruimte School
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
75
Nutsvoorzieningen Kabels en leidingen voor nutsvoorzieningen bevinden zich in de ondergrond van de openbare ruimte. De functionele ruimten ten behoeve van de nutsvoorzieningen voor de woningen en voorzieningen in de buurt moeten in de nieuwbouw worden opgenomen.
Bomeninventarisatie
Kwantitatieve Bomeninventarisatie. De bomenkaart geeft het totaal aan bomen aan in de openbare ruimte in de buurt. De kaart geeft aan waar bomen behouden kunnen worden, waar deze verdwijnen door de planvorming en waar nieuwe bomen geplant kunnen worden. De kaart geeft geen inzicht in het behoud, verdwijnen en nieuwe aanplant van bomen op terreinen van Rochdale. In de zuidzone verdwijnen flink wat bomen, maar komen er ook veel bij ter compensatie. In de middenzone blijven veel bomen behouden door de handhaving van de bebouwingsvlakken. In de verdere planvorming zal door een kwalitatieve bomeninventarisatie gezocht gaan worden naar een zo optimaal mogelijke situatie voor het bomenbestand in de buurt. Dit is van belang voor een gezonde buurt, waar de natuurwaarden op orde blijven en de bomen zorgen voor een aangenaam leefklimaat.
76
Bomen te handhaven - circa 480 Bomen te kappen/verplanten - circa 100 Nieuwe bomen - circa 120
Lodewijk van Deysselbuurt, Amsterdam Rijnboutt
Investeringsnota Vogelvlucht stedenbouwkundig - Lodewijk van Deysselbuurt plan
4
77 Vogelvlucht overzicht
7.2 Lodewijk van Deysselstraat De bestaande zuidwanden aan de Van Deysselstraat, de L-blokken, worden gerenoveerd en komen in z’n geheel beschikbaar voor buurtvoorzieningen. De koppen van te renoveren stroken in de middenzone, de H-blokken, en de koppen van de nieuw te realiseren stroken, aan de noordzijde van de Van Deysselstraat, worden zo veel mogelijk gericht op de Van Deysselstraat. Dit gebeurt door woningen toe te voegen op begane grondniveau en de woningen op de hogere bouwlagen zo veel mogelijk te orienteren op de Van Deysselstraat. Dit samen zorgt voor contact met de straat en sociale controle. Voor de auto blijft de Van Deysselstraat de belangrijkste interne buurtontsluitingsstraat van de Van Deysselbuurt. De nieuwe parkeergarages en parkeerhofjes in de zuidzone komen vanaf de dwarsstraten uit op de Lodewijk van Deysselstraat. Doel is het autoverkeer op de Van Deysselstraat zo veel mogelijk te beperken, en prioriteit te geven aan voetgangers en fietsers. De gemeente wil nader verkeersonderzoek verrichten om hier een optimum in te zoeken.
12
78
Het groene karakter van de Deysselbuurt wordt behouden en versterkt. Daarbij is de nieuwe invulling van de openbare ruimte van belang. De ambitie is om met name rondom de Van Deysselstraat de verblijfskwaliteit te verbeteren en de relatie tussen de middenstrook en de zuidstrook te versterken. Hiervoor zetten we in op de volgende toevoegingen: ■ Langzaam verkeer staat centraal; ■ Brede trottoirs; ■ Groene verblijfsplekken tussen de appartementengebouwen; ■ Plantsoenen en speelplekken aan de Van Deysselstraat; ■ Goede oversteekplaatsen voor de Van Deysselstraat; ■ Voldoende plek in de openbare ruimte voor fietsparkeren; ■ Inrichting van het groean die spelen en bewegen stimuleert; ■ Goede overgangen van privé naar openbaar door middel van persoonlijke ruimte aan de gevels en groenvakken.
12
Doorsnede noord-zuidrichting (Alle getoonde profielen in dit hoofdstuk kunnen aanpassingen krijgen in het openbaar ruimte ontwerp)
Huidig
4,4
11
5
2
5,3
1,8
2,6
10,5
2,5
entreehal
Ontwerp
8
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
11
5
2
5,3
2
2,6
9,5
3,5
79
80
Een mogelijk ontwerp voor de openbare ruimte van de Lodewijk van Deysselstraat
Impressie van de Lodewijk van Deysselstraat
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
81
7.3 Van Moerkerkenstraat Door garageboxen te vervangen door woningen en ze meer naar voren te schuiven, hebben ook bewoners van de Van Moerkerkenstraat straks meer contact met de straat. De openbare ruimte krijgt een nieuwe invulling, met een hogere verblijfskwaliteit.
12
82
12
Doorsnede noord-zuidrichting
Huidig
6,5
8,4
4,5
2
1,9
33,8
4,8
2
2
33,8
Ontwerp
3
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
8
1
2
2
3
83
7.4 Burgemeester van Leeuwenlaan De Burgemeester van Leeuwenlaan als bomenlaan wordt versterkt door op termijn het parkeren te veranderen van haaksparkeren naar langsparkeren en meer ruimte te geven aan groen in de straat. Hiermee sluit dit deel van de Burgemeester van Leeuwenlaan aan op het groene en statige karakter van de straat ten noorden van de Van Deysselbuurt.
84
Doorsnede oost-westrichting
Huidig
3,1
4,3
4
8,9
4,1
4,2
3,2
3,1
4,3
4
8,9
4,1
4,2
3,2
Ontwerp
3
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
7,8
2
5,8
2
7,8
3
85
7.5 Middenzone De verkavelingsstructuur van de middenzone wordt omgevormd van strokenbouw naar open bouwblokken. Om en om wordt een bouwblok gerenoveerd of gesloopt en ‘omgedraaid’ teruggebouwd. Hierdoor ontstaan om en om, voor-voor- en achter-achtercombinaties in plaats van de huidige repetitie van voor-achtercombinaties. Het omdraaien van de blokken in de middenstrook is nodig omdat de huidige situatie niet goed functioneert. Auto’s zijn dominant in het straatbeeld van de tussenstraten. Het profiel van de tussenstraten is smal en onveilig voor fietsers en voetgangers. Er is geen of een te smal trottoir. De bebouwing heeft veel blinde gevels op de begane grond en het groen is niet toegankelijk en nodigt niet uit om te gebruiken. De voor-achtercombinatie levert een sterk privacyprobleem op waardoor er hoge schuttingen geplaatst worden tussen de tuinen en het openbaar groen. Dit alles zorgt voor een geringe gebruikswaarde van de open ruimte waardoor niemand zich verantwoordelijk voelt. We stellen vast dat de maat van het profiel tussen de voor- en achterkant (27m) te krap is om alle gewenste functies (straat, parkeren, openbaar groen, privégroen en entreezone/stoep) een volwaardige plek te geven. Vanuit het AUP was het ooit anders bedacht en ontworpen: de tussenstraten als woonerf zonder parkeren.
86
Wat lossen we op met het omvormen van de strokenbouw naar open bouwblokken? We maken méér kwaliteit, zowel ruimtelijk als qua gebruik. ■ Meer ruimte voor voetgangers in de openbare ruimte; ■ Geen confrontatie tussen voor- en achterkant: entreezones (voor-voor, sterk openbaar karakter) worden gecombineerd met tuinen (achter-achter, mild collectief karakter); ■ Minder verharding terwijl het middengebied wel bereikbaar blijft voor auto’s: de rijbaan wordt efficiënter benut voor twee keer langsparkeren; ■ Meer groen en differentiatie in het gebruik; formeel groen aan entree-zijde en informeel gebruik van het groen aan buitenruimte-/tuinzijde; ■ Meer eigenaarschap van de openbare ruimte door bewoners; door middel van brede trottoirs, openbaarprivé-overgangen en meer ogen op de openbare ruimte (sociale veiligheid); ■ Betere overgangen privé-openbaar; kleinere kans op hoge schuttingen; ■ Meer kwaliteit voor de begane grondwoningen; buitenruimte op westen, openbaar-privé-overgangen, vrijer en beter uitzicht, optimale koppeling woonruimte/buitenruimte/groen.
Uit het onderzoek en analyse komen de volgende ruimtelijke uitgangspunten voor de nieuwe verkavelingsstructuur van open bouwblokken: ■ De nieuwbouw blijft volledig binnen de bestaande rooilijnen; ■ Er zullen zo veel mogelijk leefruimtes worden gemaakt op de begane grond, zowel in de bestaande bebouwing als in de nieuwbouw; ■ De bergingen van de te handhaven bebouwing dienen ingepast te worden in de bebouwing; ■ Het is van belang dat alle ruimtes tussen de bouwblokken transparant en toegankelijk zijn, zowel aan de voor- als achterkanten van de bouwblokken; ■ Voor de groene hoven aan de achterkanten zullen de condities zo geregeld worden in het ontwerp, maar ook in toewijzing en afspraken met toekomstige huurders en kopers, dat er sprake is van toegankelijkheid en eigenaarschap; ■ Hiernaast zal, om de duidelijkheid te versterken, de buitenruimte afsluitbaar zijn, onder de voorwaarde dat de afscheiding transparant is, zodat de ruimte ‘doorloopt’; ■ Toegang van de bouwblokken aan zowel voor- als achterzijde; ■ Integraal ontwerp van bebouwing in combinatie met buitenruimte (zowel waar wel als niet geparkeerd wordt) en met bijzondere aandacht voor het ontwerp van de erfafscheidingen.
Doorsnede oost-westrichting
Huidig 1,1
1,1
15
5,7
1 10,7
3,9
14,4
5,4
3,6
10,2
4
1,2
15,6
27,3
5,7
10,7
3,9
27,4
15,1
29,7
2: 3 verhouding
24
27
16,1 14
3
11
17
11
Ontwerp 5 16,1
3,9 2
3 5
10,6 11
5 2,5
2,5
14,9
3,9
14
5
22,4
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
3,5
14 14
11,8 3
12
2
3,8 3,8
2
3 5
10,7
5
11
5
14
23,6
87
7.6 Zuidstrook We beschouwen de zuidstrook als één ensemble gevormd door een reeks samengestelde bouwblokken, die voornamelijk bestaat uit nieuwbouwwoningen. Op het binnenterrein kan parkeren op het eigen terrein worden gerealiseerd voor bewoners. Groene autovrije woonstraatjes dwars op de Röellstraat sluiten aan op de bestaande groene verbindingenstructuur in de buurt tussen de noord-, midden-, en zuidstrook. De bestaande rooilijn aan de Röellstraat wordt naar het zuiden verschoven, aansluitend op het profiel van de nieuwe stadslaan, zodat meer bouwruimte ontstaat. De opzet van de bebouwing aan de Burgemeester Röellstraat sluit aan bij die voor de toekomstige ontwikkeling van de naastgelegen Dichters- en Couperusbuurt (zie bijlage). De bouwblokken bestaan steeds uit vier straatwanden met elk een verschillende bouwhoogte. De hoeken van de blokken zijn opengewerkt. De hoeken op de aansluiting met de Röellstraat steken door de rooilijn, zodat er meer ritme ontstaat in de wanden aan de Röellstraat. De groene autovrije woonstraatjes dwars op de Röellstraat krijgen hierdoor een meer intiem besloten karakter. In de architectonische uitwerking krijgen de hoeken van de blokken een bijzondere uitwerking. Aan de Röellstraat wordt een nieuwe stedelijke wand van maximaal 7 bouwlagen gerealiseerd, waarvan de 7e bouwlaag terugspringt uit de rooilijn (“setback”).
De begane grond van deze wand krijgt een gemengde
12
88
bestemming van wonen, voorzieningen en bedrijvigheid. Aan de Van Deysselstraat worden de karakteristieke L-blokken gehandhaafd en geïntegreerd in de nieuwe verkaveling. Deze monumentwaardige bebouwing behoudt de huidige bouwhoogte en wordt voornamelijk bestemd voor (maatschappelijke) buurtvoorzieningen. Tussen de wand aan de Röellstraat en de bestaande wanden aan de Van Deysselstraat komen dwarsstroken van 4 en 5 bouwlagen hoog. Deze wanden overbruggen het hoogteverschil tussen de bestaande wanden aan de Van Deysselstraat en de Röellstraat. De blokken krijgen aan alle zijden zo veel mogelijk voordeuren, zodat er zoveel mogelijk grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd direct aan de straat. Voldoende brede openingen tussen de bebouwing aan de Röellstraat, de groene en autoluwe tussenstraten als langzaam verkeersverbinding naar de Van Deysselstraat en doorzichten op de groenstroken van de middenstrook zorgen voor de ruimtelijke en functionele samenhang van de zuidstrook met de midden- en noordstrook van de Van Deysselbuurt. Een goede en geleidelijke overgang van de hogere bebouwing van 7 bouwlagen aan de Röellstraat en bebouwing van 5 en 4 bouwlagen, naar uiteindelijke de laagbouw van de L-blokken aan de Van Deysselstraat is meegenomen in de nieuwe ‘bebouwingsstempel’ van de zuidstrook.
Het stedenbouwkundig plan sluit hierdoor zo veel mogelijk aan op de AUP-gedachte van voldoende lucht, licht en ruimte.
12
Doorsnede noord-zuidrichting
Lodewijk van Deysselbuurt, Amsterdam Rijnboutt
9
14
67
12
12
Huidig
21,7
6,5
3,6 2,5
4,9
1,7 4,3
8,3
3,3
4,2
7,6
39,7
6,5
10,5
ontwerp
12
3,5
12
12
3,5
12
21,5
21,5
3,5
L-blok
huidig
Ontwerp
7
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
7
2
12
2
12
65
65
8
8
11
11
89
Impressie van een mogelijk ontwerp voor de middenzone Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
90
Impressie van een mogelijk ontwerp voor de zuidstrook Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
91
7.7 Nieuwe alles-in-één-school
7.8 Jongerencentrum/talentenhuis
De nieuwe school in de Van Deysselbuurt komt te liggen aan de westzijde van de buurt, tussen de Van Deysselstraat en de Burgemeester Röellstraat in. Met het verplaatsen van de school van de huidige afgelegen locatie in de noordwesthoek naar deze prominente plek in de buurt, wordt hiermee de westelijke entree naar de buurt gemarkeerd. Het hoofdvolume van de school wordt opgenomen in de ‘bebouwingsstempel’ van de zuidstrook, met woningen in de bebouwingswand aan de Burgemeester Röellstraat. Het stedenbouwkundig plan biedt de ruimte om een school in twee lagen te maken met een openbaar toegankelijke gymzaal op de derde laag. Er is ruimte voor het maken van uitsparingen in het schoolvolume ten behoeve van daglichttoetreding en een goede verdeling van het schoolprogramma. De buitenruimte van de school is voorzien aan de westzijde van de school tussen het water en de school in, aan deze westzijde is tevens de hoofdentree van de school voorzien. De kinderopvang zal worden opgenomen op de begane grond van het gebouw. De entree van de kinderopvang is eveneens voorzien aan de westzijde en de afgesloten buitenruimte kan opgenomen worden op de kavel, dan wel deels in het autovrije tussenstraatje.
Voor de ontwikkeling van een nieuw jongerencentrum/ talentenhuis wordt de inpassing op de hoek van de Burgemeester van Leeuwenlaan met de Burgemeester Röellstraat nader onderzocht. Met het oog op deze ontwikkeling heeft de gemeente een bestaand pand op deze locatie verworven. De realisatie van een jongerencentrum/talentenhuis in een van de meest kwetsbare buurten speelt een belangrijke rol in de ontwikkeling van de jeugd, en de omgeving. De Lodewijk van Deysselbuurt ligt geografisch strategisch om ook de jeugd uit andere ontwikkelbuurten te bereiken.
In de vervolgfase wordt inpassing en ontwerp van de alles-in-één-school nader uitgewerkt met de partijen die verantwoordelijk zijn voor realisatie en exploitatie van school, kinderopvang en gymzaal.
school school gymzaal
gymzaal
kinderdagverblijf wonen
kinderdagverblijf wonen
Plattegrond en axonometrie van een mogelijke uitwerking van de alles-in-één-school
92
7.9 Zuidoosthoek
De Dekamarkt heeft zijn ingang aan de noordzijde aan In de nieuwe situatie krijgt het parkeerterrein twee delen. de Slotermeerlaan. De bevoorrading gebeurt via het Het zuidelijke deel komt op eigen terrein te liggen In de zuidoosthoek van de buurt bevinden zich de kerk huidige parkeerterrein achter de supermarkt. De extra ten bate van de nieuwe woningen op deze plek; hier en de Dekamarkt. Deze locatie vergt extra ruimtelijk woningen aan de kant van de Röellstraat – een woontoren kunnen de parkeerplaatsen voor de woningen komen. onderzoek. De gemeente is met de kerk in gesprek en een middelhoogbouwblok – bieden de kans de Het noordelijke deel blijft openbaar toegankelijk voor over opties voor renovatie of sloop-nieuwbouw op de huidige situatie aan de achterkant van de Dekamarkt te bezoekers van bewoners, de Dekamarkt en de kerk. locatie. Bij renovatie blijft de huidige bebouwing min of verbeteren. Er is hier sprake van een sociaal onveilige meer gelijk, alleen aan de oostzijde van de kerk wordt situatie, die gepaard gaat met overlast. een klein bouwvolume nieuwbouw toegevoegd met Het heeft voordelen om de bevoorrading van de maatschappelijke voorzieningen en woningen. Dekamarkt te verplaatsen naar de noordzijde of in ieder geval noordelijker dan hij nu is. Dit leidt er toe dat de Bij nieuwbouw zijn er in de basis twee opties.
De kerk kan bevoorradingsroute via het parkeerterrein korter kan terug komen als een vrijstaand gebouw in de groene zone worden, of zelfs los gekoppeld kan worden van het ten zuiden van de Van Deysselstraat of als nieuwbouw parkeerterrein door een doorsteek langs het bestaande aan deze groene zone in een geïntegreerd groter kantoorgebouw van gemeente/Stadgenoot. Een Dekamarkt studie V1 SP Dekamarkt studie V2a SP Dekamarkt studie V3 SP bouwvolume. De ontsluiting en het parkeren van de kerk uitbreiding van de Dekamarkt aan de westzijde wordt blijven in alle opties min of meer hetzelfde. onderzocht.
289 m2
158 m2
extra BVO
extra BVO
werknummer
werknummer
1836
1836
opdrachtgever
opdrachtgever
Gemeente Amsterdam Rochdale
Gemeente Amsterdam Rochdale
werk
werk
stadium
stadium
DO SP
DO SP
onderwerp tekening
onderwerp tekening
Studie Dekamarkt Variant 1
Studie Dekamarkt Variant 2a
schaal
schaal
1:1000
1:1000
formaat
formaat
A3
Drie varianten voor de uitwerking van de hoek Dekamarkt & kerkgebouw, variatie in bebouwing langs de Lodewijk van Deysselstraat, inclusief positie kerkgebouw en ontsluiting expeditie Dekamarkt. getekend
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
A3 getekend
AR
AR
datum
datum
93
28.01.2021
28.01.2021
gewijzigd
gewijzigd
tekeningnummer
tekeningnummer
7.10 Overgang openbaar - privé De overgang tussen openbaar en privé en de relaties tussen de begane grond en de openbare ruimte zijn van groot belang voor de verbinding tussen bebouwing en openbare ruimte en het verlevendigen van de openbare ruimte. Dit geldt met name voor de middenstrook. Het ontwerpen en toewijzen van persoonlijke ruimte als zone tussen de begane grond en de openbare ruimte is bedoeld om een zachte overgang te maken tussen openbaar en privé. Dit is dan ook bij uitstek de ruimte waar bewoners zich de openbare ruimte kunnen toeeigenen, bijvoorbeeld met een bank of geveltuin. Hiermee kunnen ze bijdragen aan de levendigheid van de straat en de buurt. De grote uitdaging bij het meer open maken van de begane grond met voordeuren en ramen is het voorkomen van nieuwe ‘gesloten plinten’, met scherpe grenzen tussen privé en openbaar door permanent dicht gemaakte ramen of hoog opgetrokken schuttingen. De kunst is om overgangszones tussen privé en openbaar te ontwerpen die wel privacy bieden, maar ook informele contacten mogelijk maken.
94
7.11 Burgemeester Röellstraat In een volgende fase maakt de gemeente een inrichtingsplan voor de openbare ruimte samen met de buurt. In deze Investeringsnota staan al wel de inrichtingsprincipes voor de herprofilering van de Burgemeester Röellstraat vanaf het Röellcircuit tot aan de Doctor H. Colijnstraat. De Van Deysselbuurt is een van de drie Röellbuurten die via de Burgemeester Röellstraat verbonden is met de rest van de stad. Deze verkeersweg, vooral het gedeelte gelegen tussen de Cramergracht en de Burgemeester Colijnstraat, heeft een relatief breed profiel. Door versmalling van het straatprofiel ontstaat ruimte voor extra woningbouw en worden de verkeersveiligheid en doorstroming van verkeer verbeterd. Nieuwe bebouwing met voorkanten aan de Burgemeester Röellstraat transformeren deze lange straat van een verkeersweg tot een nieuw type stadslaan: een straat waaraan ruimte is voor de vraag naar extra woningen, bedrijven en voorzieningen. Daarnaast kunnen de verkeersveiligheid en de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte verbeterd worden. Bij de kruispunten is een verbetering van de verkeersveiligheid gewenst. Vooral de kruising met de Burgemeester van Leeuwenlaan verdient in dit verband de aandacht. De zichtlijnen zijn daar onvoldoende en het overzicht is beperkt, vooral voor fietsers.
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
Voor het ontwerp worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: ■ Realisatie van een aangename leefomgeving voor de huidige -en de toekomstige bewoners; ■ Verbeteren van de sociale veiligheid door zicht vanuit de nieuwbouw; ■ Verbeteren van de vervoerswaarde (reistijd, betrouwbaarheid en comfort) van de tram; ■ Verbetering van de huidige haltes wat betreft toegankelijkheid, bereikbaarheid, sociale veiligheid en kwaliteit; ■ Aanpassen van de tramhaltes aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen (onder andere bouw extra woningen; ■ Verbeteren van de langzaamverkeersroutes (voetgangers en fietsers); ■ Verbeteren van de oversteekplaatsen; ■ Voor het gedeelte langs de Van Deysselbuurt: creëren van langsparkeren en laad- en los voorzieningen.
In de huidige situatie achterkanten eengezinswoningen van de Deysselbuurt aan de stadslaan Burgemeester Roellstraat. Het straatprofiel is zeer breed opgezet met grasbermen en laanbomen.
Met het verwijderen van de huidige slinger in de tramlijn net naast de tramhalte Burgemeester van Leeuwenlaan ontstaat een doorgaand wegprofiel van het Röellcircuit tot de Doctor H. Colijnstraat. Het profiel is opgebouwd uit een brede groene middenberm met hierin de (deels verlegde) tramrails in gras. De tramzone wordt omzoomd door twee gemengde hagen. Hiernaast liggen de twee gescheiden rijbanen die door (deels verplante) laanbomen worden begeleid. De groene bermen krijgen een bloemrijke beplanting van vaste planten en zaaimengsels. Onderzocht moet worden of deze groene bermen tevens als opvang voor het regenwater kunnen worden ingericht. Hiermee ontstaat niet alleen het beeld van een groene stadslaan met een begeleidend bomendak, maar kan deze lange as ook betekenis krijgen als ecologische verbinding.
95
Huidige profiel Burgemeester Roellstraat met achterkanten van de woningen in de Deysselbuurt en zeer brede grasbermen
Schetsontwerp van de Burgemeester Roellstraat met het verlegde tramspoor(in rood aangegeven) en de nieuwe kruisingen van de Doctor H Colijnstraat en Burgemeester van Leeuwenlaan. De tramhaltes Doctor H. Colijnstraat en Slotermeerlaan zijn verplaatst in een parallelle opstelling zodat de sociale veiligheid is vergroot.
96
Profielontwerp Burgemeester Roellstraat met een compacter groen profiel en de nieuwbouw met voorkanten aan de nieuwe groene stadslaan
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
97
Voor de nieuwe voordeuren aan de Burgemeester Röellstraat is ruimte gereserveerd voor parkeerplaatsen aan de rijweg. Over de volle lengte is aan beide zijden een eenrichtingsfietspad aan beide zijden van het profiel met tussen de Burgemeester van Leeuwenlaan en het Röellcircuit een tweerichtingsfietspad aan de noordzijde, net als in de huidige situatie.
Een brede stoep voor de nieuwbouw van de Deysselbuurt geeft ruimte voor nadere invulling afhankelijk van de functies op de begane grond. Bij woningen valt te denken aan een groene invulling met extra voorzieningen voor de opvang van regenwater. Bij plinten met voorzieningen komt flexibel in te richten, verharde ruimte.
Met de vernieuwing van de Burgemeester Röellstraat als stadslaan kan de Deysselbuurt aan deze rand een andere oriëntatie en betekenis krijgen. Hiermee samenhangend kan optimaal worden beantwoord aan de vraag naar extra woningen in de buurt. Het groene karakter van de buurt zelf wordt behouden en versterkt en de straten (de lange lijnen) worden verlevendigd.
Huidige profiel Burgemeester Roellstraat met achterkanten van
Profielontwerp Burgemeester Roellstraat met een compacter groen profiel
de woningen van de Deysselbuurt en zeer brede grasbermen
en de nieuwbouw met voorkanten aan de nieuwe groene stadslaan
98
Impressie van de Burgemeester Röellstraat gezien vanaf de overzijde bij de Burgemeester van Leeuwenlaan
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
99
7.12 Parkeren De grootste concentratie van bewonersparkeren op eigen terrein kan in de zuidstrook plaatsvinden, hier komen ook de meeste extra woningen. In de openbare ruimte moet voldoende parkeercapaciteit blijven voor bezoekers en bewoners met een ontheffing voor de bestaande blauwe zone. De adressen van alle nieuwbouwwoningen worden uitgesloten van de mogelijkheid om hier een ontheffing voor aan te vragen. Uitzondering daarop zijn huidige bewoners, die doorverhuizen, of terugkeren, naar een nieuwbouwwoning binnen de buurt. Deze bewoners komen wel in aanmerking voor een ontheffing van de blauwe zone, mits er geen parkeerplaatsen zijn op eigen terrein. Voor de (bewoners van) woningen die worden gerenoveerd, verandert er niets: hiervoor blijft de mogelijkheid voor een ontheffing/parkeervergunning bestaan. Het recht van behoud van de ontheffing/vergunning in nieuwbouw gaat niet over op volgende bewoners. Dit betekent dat in de tien jaar looptijd van de vernieuwing (en verdere toekomst) de parkeerdruk afneemt. Op die manier komt een autoluwe woonbuurt geleidelijk dichterbij In de huidige situatie hebben ongeveer 175 van de 512 huishoudens in de te slopen woningen een ontheffing voor de blauwe zone. Wanneer we ervan uitgaan dat 70% van de huidige bewoners terugkeert naar de nieuwbouw, dan gaat het om 123 huishoudens.
In de zuidzone (te duiden met een kaartje) wordt parkeergelegenheid op eigen terrein gerealiseerd die, met voorrang, beschikbaar wordt gesteld aan huidige bewoners die doorstromen naar de nieuwe sociale huurwoningen. In de zuidzone wordt 2/3 van het aantal sociale nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Daarmee kan in de zuidzone voor 2/3 van de doorstromers naar nieuwbouw een parkeerplaats op eigen terrein worden aangeboden. In de middenzone
100
wordt geen parkeergelegenheid op eigen terrein gerealiseerd. Dit betekent dat voor 1/3 van de huishoudens die doorstromen naar nieuwbouw in deze middenzone, parkeerplaatsen beschikbaar moeten worden gesteld in de openbare ruimte. Bij een maximale parkeerdruk van 90% (om zoekverkeer te beperken) komt dit neer op (123 * 1/3 / 90 procent =) 45 parkeerplaatsen.
geregistreerd staat is overdag substantieel groter in buurten als de Van Deysselbuurt, waar geen betaald parkeerregime geldt maar een blauwe zone. In de meeste omliggende buurten van de Lodewijk van Deysselbuurt wordt de komende jaren een parkeerregime voor overdag ingevoerd. In de Van Deysselbuurt gebeurt dit vooralsnog niet.
Voor alle woningen die worden gerenoveerd of waar niks mee gebeurt, zijn ca 570 parkeerplaatsen nodig in de openbare ruimte. Hierbij is rekening gehouden dat het autobezit, en daarmee het aantal ontheffingen voor parkeren op straat, zal stijgen. Dit omdat een deel van de te renoveren woningen wordt omgezet naar middeldure huur of wordt verkocht.
Om bij een aantal parkeerplaatsen van 820 de parkeerdruk op 90% te houden moeten er aanvullende maatregelen genomen worden om het aantal vreemdparkeerders terug te dringen.
Voor het bezoekersparkeren hanteren we de norm van 1 parkeerplaats per 10 nieuw te bouwen woningen. Als het Vernieuwingsplan volledig is gerealiseerd zullen er ca. 2044 woningen zijn in de Van Deysselbuurt. Voor bezoekers gaan we er vanuit dat er 205 parkeerplaatsen op straat nodig zijn. Omdat de parkeerplaatsen voor de woningen overdag gebruikt kunnen worden voor de werkruimtes en maatschappelijke voorzieningen (dubbelgebruik) zijn hier geen extra parkeerplaatsen voor nodig. In totaal moeten er dus 820 parkeerplaatsen op straat beschikbaar zijn. Dit aantal is goed inpasbaar in het stedenbouwkundig plan, zoals aangegeven op de indicatieve kaart in de bijlage (telmodel). Nadere uitwerking en inpassing van exact aantal parkeerplaatsen vindt plaats bij de verdere uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte, in samenspraak met bewoners. Bij dit aantal noodzakelijk beschikbare parkeerplaatsen zijn geen parkeerplaatsen voor zogenoemde vreemdparkeerders meegerekend. Het aantal geparkeerde auto’s dat niet op naam van buurtbewoners
7.13 Beeldkwaliteit De Lodewijk van Deysselbuurt is een mooi voorbeeld van de buurtopzet volgens de tuinstadgedachte van het AUP. De verkavelingsstructuur van het AUP is dan ook de stedenbouwkundige taal waarbinnen we de vernieuwing laten plaatsvinden. Beeldkwaliteit is een wezenlijk onderdeel hiervan. Hierbij gaat het om de ruimtelijke uitstraling van de bebouwing; zowel de nieuwbouw als de te handhaven bebouwing. En de ruimte ertussen; dat is meer dan alleen de openbare ruimte, maar betreft ook collectieve en privé-buitenruimte. De beeldkwaliteit wordt in een later stadium samen met de buurt gedetailleerd uitgewerkt en vastgelegd in een nog op te stellen Beeldkwaliteitsplan. In dit Beeldkwaliteitsplan worden onder meer de huidige kernwaarden en karakteristieken geduid; de architectonisch eenheden omschreven, en thematieken die de buurt kenmerken benoemd. Zodat bestaande kwaliteiten behouden blijven en er tegelijkertijd een moderne vertaalslag gemaakt kan worden ten dienste van de verbetering van de buurt. De supervisor en welstand zullen dit Beeldkwaliteitsplan hierna gebruiken als aanvullend toetsingskader voor de bouwplannen, naast de algemene welstandseisen. De supervisor fungeert als voorportaal richting welstand. Het is verplicht om de verschillende ontwerpfases aan de supervisor voor te leggen.
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
101
8 Planning & proces
102
Investeringsnota De Verfdoos, gezien - Lodewijk vanaf de van Slotermeerlaan Deysselbuurt
103
8. Planning & proces Planning gebiedsontwikkeling Lodewijk van Deysselbuurt. De planvorming voor de gebiedsontwikkeling van de Lodewijk van Deysselbuurt verloopt volgens het Amsterdamse Plan en Besluitvormingsproces Ruimtelijke Maatregelen (Plaberum). Voor u ligt de Investeringsnota; de volgende stap in de planvorming voor de Lodewijk van Deysselbuurt. Proces De Investeringsnota betreft een Stedenbouwkundig Plan en de financiering daarvan. Dit is tot stand gekomen in afstemming met corporatie Rochdale, eigenaar van vrijwel alle woningen en het bedrijfsonroerend goed in de buurt. Het Investeringsbesluit maakt mede de ambitie van corporatie Rochdale voor de vernieuwing van haar vastgoed mogelijk. Dat plan gaat uit van hoogwaardige renovatie van een deel van de woningen, en daarnaast van een substantiële sloop nieuwbouwopgave. Wanneer de Investeringsnota is vastgesteld hebben alle belanghebbenden zich uit kunnen spreken over het stedenbouwkundig plan voor de vernieuwing. Rochdale kan vervolgens verder met uitvoering van de Kaderafspraken ten behoeve van de sloop/nieuwbouw respectievelijk renovatie van de verschillende complexen. Dit proces beslaat een periode van circa 10 jaar.
Afhankelijk van instemming van de gemeenteraad met deze Investeringsnota (volgens planning in 2021) kan Rochdale daadwerkelijk starten met de sloop-nieuwbouw van de eerste gebiedsdelen in het vierde kwartaal van 2022. De voorbereiding van de renovatie van verschillende complexen is al gestart. De uitvoering is vanwege de bouwlogistiek en de beheersing van bouwoverlast echter onlosmakelijk verbonden met de sloop-nieuwbouw van ernaast gelegen complexen.
104
In de buurt werkt Rochdale van zuid naar noord, te beginnen met de laagbouw aan de Burgemeester Röellstraat. Het tempo van de herhuisvesting bepaalt de planning van de vernieuwing. Mede bepalend is ook de planning voor de herstructurering van de Burgemeester Röellstraat voor de fasering van de vernieuwing. Deze herstructurering moet de ruimte opleveren voor de bouw van extra woningen. Daarom maakt de herstructurering ook deel uit van deze Investeringsnota. Na gemeentelijke instemming hiermee kan de uitvoering starten in 2023. Voor de overige kavels, die niet door Rochdale worden ontwikkeld werkt de gemeente de planvorming verder uit in tenders of met bestaande eigenaren. Uitvoering Naast gebouw- en openbare ruimte ontwerpen zullen Rochdale en gemeente in de vervolgfase samenwerken aan een kader voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC). In dat BLVC-kader wordt beschreven hoe de overlast op de omgeving kan worden beperkt en wie het aanspreekpunt is. De gecontracteerde aannemers zullen vervolgens per uit te voeren deelwerk(en) een BLVC-plan binnen dat kader moeten opstellen. De volgende onderdelen zullen hier onderdeel van maken: A. B. C. D. E.
Toelichting project Omgevingsscan Risicoanalyse Faseringsplan Verkeersmaatregelenplan (eventueel samen te voegen met faseringsplan) F. Leefbaarheid G. Veiligheid H. Communicatieplan
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
105
9 Organisatie
106
9. Organisatie Opdrachtgevers Het bestuurlijk opdrachtgeverschap van het project Lodewijk van Deysselbuurt berust bij de wethouder Ruimtelijke Ordening namens het College van B&W. De portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening van stadsdeel Nieuw-West treedt daarbij op als verlengd gemeentelijk bestuur. Ambtelijk verantwoordelijk is in de huidige haalbaarheidsfase de directeur Grond en Ontwikkeling, en voor deze de ambtelijk opdrachtgever gebiedsontwikkeling in stadsdeel Nieuw-West. Ter ondersteuning van het bestuurlijk opdrachtgeverschap voor de gebiedsontwikkeling in de ontwikkelbuurten waar de Van Deysselbuurt onder valt, is een staf stedelijke ontwikkeling gevormd onder leiding van de wethouder Wonen en Ontwikkelbuurten. Ter ondersteuning van het ambtelijk opdrachtgeverschap voor de gebiedsontwikkeling in de Van Deysselbuurt is een regieteam gevormd dat bestaat uit de ambtelijk opdrachtgever gebiedsontwikkeling, de stadsdeel coördinerend portefeuillehouder Ontwikkelbuurten en de directeuren van de betrokken corporaties bij de gebiedsontwikkeling van de drie langs de Burgemeester Röellstraat gelegen ontwikkelbuurten. Projectorganisatie De ambtelijke projectorganisatie voor de Lodewijk van Deysselbuurt bestaat uit diverse disciplines vanuit de verschillende gemeentelijke directies en gebiedsteam van het stadsdeel.
Het projectteam werkt vanuit het stadsdeel Nieuw-West – sinds maart 2020 virtueel. Naast regulier betrokken expertise vanuit Ruimte en Duurzaamheid, Grond en Ontwikkeling, het Gebiedsteam, de Gebiedspool, het Projectmanagement en het Communicatiebureau, wordt ook op meer of minder reguliere basis de expertise van Wonen, Onderwijs Jeugd en Zorg, Ingenieursbureau, Verkeer & Openbare Ruimte, en Economische Zaken betrokken bij de planvorming voor de vernieuwing van de Van Deysselbuurt.
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
Daarnaast stemt het projectteam af met verschillende andere lopende opdrachten onder gemeentelijk opdrachtgeverschap. Regulier overleg met initiatiefnemer Rochdale over de planvorming vindt plaats in het gezamenlijke planteam Lodewijk van Deysselbuurt. Daarin wordt Rochdale vertegenwoordigd door de algemeen projectleider, een projectleider Vastgoed, en een ontwikkelaar van bouwonderneming Heijmans. Op minder regulier basis vindt er afstemming plaats tussen de gemeentelijk directie Ruimte en Duurzaamheid en het door Rochdale ingeschakelde stedenbouwkundig bureau Rijnboutt.
Het opdrachtgeverschap voor de maatschappelijke voorzieningen ligt bij wethouder Kukenheim. Het ambtelijk opdrachtgeverschap ligt bij directie OJZ, verdeeld over de verschillende typen maatschappelijke voorzieningen (zorg, welzijn en onderwijs) en behalve de basisvoorzieningen. Het gedelegeerd bestuurlijk opdrachtgeverschap voor de basisvoorzieningen en sociale programmering in de Van Deysselbuurt ligt bij de stadsdeel coördinerend portefeuillehouder Ontwikkelbuurten. Het ambtelijk opdrachtgeverschap ligt bij opdrachtgever(s) uit het team Gebiedspool van stadsdeel Nieuw-West.
Andere opdrachtgevers binnen de gemeente voor de Van Deysselbuurt Het gedelegeerd bestuurlijk opdrachtgeverschap voor de herinrichting van de Noordzone van de Van Deysselbuurt ligt bij de stadsdeel portefeuillehouder Openbare Ruimte. Het ambtelijk opdrachtgeverschap ligt bij V&OR. Het gedelegeerd bestuurlijk opdrachtgeverschap voor tijdelijke openbare ruimtemaatregelen in afwachting van de herstructurering van het hele gebied ligt bij de stadsdeel portefeuillehouder openbare ruimte. Het ambtelijk opdrachtgeverschap ligt bij V&OR. Het coördinerend bestuurlijk opdrachtgeverschap voor de Ontwikkelbuurten waar de Van Deysselbuurt onder valt ligt bij de wethouder Wonen en Ontwikkelbuurten. Het ambtelijk opdrachtgeverschap bij de directie Wonen. Het gedelegeerd bestuurlijk opdrachtgeverschap voor verbeteringen op de korte termijn in de Van Deysselbuurt ligt bij de stadsdeel coördinerend portefeuillehouder Ontwikkelbuurten. Het ambtelijk opdrachtgeverschap ligt bij de gebiedsmanager van het gebiedsteam Geuzenveld Slotermeer van het stadsdeel Nieuw-West.
107
10 Ontwikkelstrategie / Financiën
108
Woningen en groenstrook aan de noordzone Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
109
10. Ontwikkelstrategie / Financiën 10.1 Ontwikkelstrategie De gemeente en Rochdale hebben samen de regie over de planontwikkeling in de Van Deysselbuurt. De grond is eigendom van de gemeente en voor een groot deel sinds de jaren vijftig in erfpacht uitgegeven aan Rochdale. De corporatie heeft ruim 1100 woningen in het plangebied. Rochdale, de gemeente én de bewoners hebben daardoor gezamenlijk een belangrijke rol bij de herontwikkeling in het gebied. Een belangrijke randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het gebied is de herprofilering inclusief versmalling van de Burgemeester Röellstraat waardoor er grond vrijkomt voor woningbouw. Hierdoor kunnen in de zuidrand extra woningen worden toegevoegd. Zonder deze herprofilering is de geplande gebiedsontwikkeling van de Van Deysselbuurt met bijbehorende ontwikkelstrategie niet haalbaar. Hieronder staan de uitgangspunten benoemd die volgens het huidige beleid van toepassing zijn. Uitgangspunten bij sloop-nieuwbouw door corporaties (ACE) De afspraken in het ACE (Aanvullend Convenant Erfpacht) tussen de gemeente en woningcorporaties zijn uitgangspunt bij sloop-nieuwbouwprojecten van corporaties. In 2016 zijn de spelregels van het ACE vereenvoudigd en hebben gemeente en corporaties deze werkwijze bevestigd. Voor de Van Deysselbuurt betekent dit dat Rochdale een groot deel van de buurt conform de spelregels van het ACE herontwikkelt.
De kern van het ACE: ■ Corporatie sloopt en ontwikkelt voor eigen rekening en risico en ontvangt (in ruil daarvoor) korting op de grondprijzen.
110
■ Corporatie bouwt minimaal 30 procent sociaal terug, gerelateerd aan bvo. ■ Binnen een uitwerkingsplan is het mogelijk om, ten behoeve van de gewenste herontwikkeling, grond tussen gemeente en corporatie te ruilen. ■ Er is sprake van een gezamenlijke aanpak, gemeente\ en corporatie bepalen samen de grenzen van het ‘ACE-plangebied’. ■ Bouw- en woonrijpmaakkosten zijn voor rekening van de corporatie. ■ Inrichting openbare ruimte (buiten de perceelsgrenzen) is voor rekening van de gemeente. Met het vereenvoudigde ACE wordt de bouw van extra woningen gestimuleerd en is het voor de corporatie relatief aantrekkelijk om sociale woningen terug te bouwen. Nieuw uit te geven grond Een deel van de herontwikkeling van de zuidrand valt onder reguliere gronduitgifte. Dit betekent dat de gemeente deze grond eerst bouwrijp maakt en vervolgens aan Rochdale uitgeeft tegen reguliere grondprijzen. De gemeente stelt na het investeringsbesluit samen met Rochdale een afsprakenbrief voor de vernieuwing van de Van Deysselbuurt op. In de buurt is er ook sprake van solitaire ontwikkellocaties (locaties waar de corporaties niet hoeven te slopen). Deze locaties worden afhankelijk van het programma aanbesteed. De ruimtelijk opzet van de bebouwing is meegenomen in het stedenbouwkundig plan voor de buurt.
Ontwikkelingen bezit derden In het gebied is sprake van (vastgoed)bezit van derden met (her)ontwikkelpotentie voor woningbouw.
Het gaat om: ■ Voormalig KPN-gebouw. Het initiatief voor de herontwikkeling van het gebouw ligt bij de eigenaar van het gebouw. Het betreft geen erfpachtrecht maar eigen grond. Voor een ontwikkeling anders dan voor bedrijfsruimte is een bestemmingswijziging nodig. De huidige bedrijfsinvulling is een dicht gebouw gevuld met kabels en leidingen van KPN. Ingezet wordt op transformatie naar middeldure en vrije sectorwoningen. Bedrijfsruimten/kantoren worden voorzien voor de randen van de buurt en aan de Van Deysselstraat voor specifiek buurtgebonden bedrijvigheid. Dit biedt ruimte om het KPN-gebouw te herontwikkelen tot woningen. De prognose is dat de anterieure overeenkomst en indiening omgevingsvergunning plaatsvinden in 2021. ■ DekaMarkt en bovenliggende woningen (VvE). De woningeigenaren in de VvE onderzoeken de mogelijkheden voor renovatie van het pand (eventueel inclusief optoppen). Met Dreef Beheer (de vastgoedbeheerder van DekaMarkt) wordt onderzocht hoe het achterliggende openbare gebied kan worden geherstructureerd, waardoor de logistiek van de supermarkt kan worden verbeterd (voor de veiligheid en leefbaarheid) en het vloeroppervlak mogelijk kan worden uitgebreid. Om DekaMarkt tegemoet te komen in de investering van het wijzigen van de indeling, kan er aan de westzijde op de begane grond oppervlakte worden toegevoegd. ■ Aiki Budo.
De eigenaar/gebruiker van de vechtsportwinkel is vanwege de geplande vernieuwing van de wijk en bijbehorende bouwactiviteiten rondom de winkel van plan te verhuizen naar een locatie buiten de buurt. De gemeente heeft het pand anticiperend aangekocht ten behoeve van de ontwikkeling van benodigde maatschappelijke voorzieningen (jongerencentrum/ talentenhuis).
Plangebied
Grondexploitatiegebied
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
111
■ Kerk Guning Batu. Deze locatie biedt mogelijkheden om woningbouw en maatschappelijke voorzieningen (inclusief kerkfunctie) te realiseren. De eigenaar/ gebruiker, de synode Geredja Indjili Maluku, heeft geen actieve veranderplannen. De onderhoudskosten zijn wel een opgave voor de kerk en bij sommige gelegenheden is de kerk te klein. De kerk heeft een regionale functie en heeft aangegeven de optie om te verhuizen binnen de gemeenschap te willen verkennen, bijvoorbeeld naar een multifunctioneel gebouw in de buurt. De kerk heeft geen binding met de buurt, maar heeft wel goede relaties met de buurt. Het kerkgebouw heeft geen monumentale status. ■ Schoollocatie. In de Van Moerkerkenstaat staat een schoolgebouw uit de jaren zeventig. Het ministerie van Onderwijs heeft in 2018 een aanvraag van een nieuw schoolbestuur gehonoreerd: Stichting Kunst en Onderwijs Centrum. OJZ heeft daarop het schoolbestuur het schoolgebouw in de Van Moerkerkenstraat toegewezen. OJZ is van plan om mee te werken aan het afstoten van deze schoollocatie mits er een alles-in-een school wordt gerealiseerd elders in de buurt. De ontwikkeling van een nieuwe basisschool die voldoet aan de huidige eisen is voorzien in de zuidwesthoek van het plangebied. In het stedenbouwkundig plan zijn voor de huidige schoollocatie een wooncoöperatie en vrijesectorwoningen geprogrammeerd.
Deze zullen na 2023 via een tender worden aanbesteed. Woningbouwprogramma Uitgangspunt voor de vernieuwing van de Van Deysselbuurt, conform de principenota (2019), is dat het absolute aantal sociale huurwoningen in het gebied niet afneemt en dat het percentage vrijesectorwoningen maximaal 20 procent bedraagt. Dit wijkt af van de stedelijke 40/40/20 verdeling. Vanwege de beoogde bouw van extra woningen, de menging in het gebied en mogelijke herhuisvesting, zal naast de
112
nieuwbouw van sociale woningen ook toevoeging van vrijesectorwoningen aan de orde zijn. Het ACE voorziet hier ook in. In de programmaverdeling voor de buurt wordt meegenomen het huidige woningbezit van particulieren, de beoogde programmawijzigingen in het woningbezit van Rochdale, de nieuwbouw aan de Burgemeester Röellstraat, de beoogde herontwikkeling van het voormalige KPN-gebouw en de eventueel mogelijke nieuwbouw op de kerklocatie. Ontwikkeling maatschappelijk vastgoed Door de vernieuwingsaanpak is ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed voor de Van Deysselbuurt mogelijk door nieuwe ontwikkelingen en (her)huisvesting binnen het huidig bezit van Rochdale en gemeente (schoollocatie). Door de verdichting en gedeeltelijke herstructurering van de wijk is realisatie van circa 7500 m2 maatschappelijk vastgoed ruimtelijk mogelijk. Voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen waarvoor nut en noodzaak door de gemeente zijn vastgesteld bestaan er twee investeringslijnen: 1.
2.
Investering in het vastgoed. Dit betreft de (ver)bouw, aankoop of aanhuur (huurgarantie) van het vastgoed. De gemeente geeft een afnamegarantie, in dit geval aan de corporatie) . Investering in de sociaal-maatschappelijke programmering van het vastgoed. Gemeente (stadsdeel) koopt programma in en regelt de financiële middelen voor het programma en de huisvestingslasten (waaronder de huur) van de ruimten.
Ad1. Stadsdeel Nieuw-West motiveert in de Uitvoeringsagenda Maatschappelijke Voorzieningen Stadsdelen nut en noodzaak van de gewenste basisvoorzieningen zoals
het in deze Investeringsnota genoemde buurtkamer (Social Garden), jongerencentrum/talentenhuis en studieruimten voor jongeren. Het projectteam Lodewijk van Deysselbuurt onderbouwt nut en noodzaak van de vervangende nieuwbouw schoolgebouw aan de Van Moerkerkenstraat vanuit het perspectief van gebiedsontwikkeling. Afdeling Maatschappelijke Voorzieningen, Directie Onderwijs, Jeugd en Zorg (OJZ), onderbouwt nut en noodzaak van de noodopvang gezinnen die opgenomen is in het Strategisch Huisvestingsplan. Ook de basisvoorzieningen uit de Uitvoeringsagenda Maatschappelijke Voorzieningen Stadsdelen worden door OJZ opgenomen in het Strategisch Huisvestingsplan. Op basis van de groei adviseert afdeling Maatschappelijke Voorzieningen over kansen voor reservering extra ruimte voor apotheek en eerstelijns zorg (privaat). Investeringsbesluiten voor de daadwerkelijke realisatie van het maatschappelijk vastgoed waarvan nut en noodzaak bestuurlijk zijn vastgesteld worden opgenomen in de cyclus van het tweejaarlijkse Meerjaren Investeringsprogramma (MIP) en de jaarlijkse voorjaarsnota. De financiering moet ruim twee jaar voor het gewenste realisatiejaar worden aangevraagd. Ad 2. Voor de Röellbuurten waaronder de Van Deysselbuurt hebben gemeente en de betrokken corporaties een Uitvoeringsagenda Sociaal opgesteld (2020). Hiermee worden de prioriteiten voor de sociale programmering bepaald.
Deze staan genoemd in hoofdstuk 5.
10.2 Financiën Voor de vernieuwing van de Van Deysselbuurt, inclusief de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat ter hoogte van de Van Deysselbuurt, heeft de gemeente een grondexploitatie opgesteld om de financiële gevolgen van het plan in beeld te brengen en het plan te toetsen op de financiële haalbaarheid. De grondexploitatie heeft een looptijd tot en met 2031 (10 jaar). Ruimtegebruik Het plangebied van de Van Deysselbuurt heeft een oppervlakte van 196.729 m2 waarvan 73.544m2 uitgeefbaar is. Het toekomstig uitgeefbaar terrein is groter dan de huidige situatie door versmalling van de Burgemeester Röellstraat en de ontwikkelmogelijkheden op de Jacq Perklocatie, naast (en mogelijk op) de kerklocatie. Programma en opbrengsten In het plangebied worden circa 1200 nieuwe woningen gerealiseerd. Van het nieuwbouwprogramma (daar waar sprake is van een nieuwe erfpachtuitgifte) is circa 60 procent sociale woningbouw, 17 procent middensegment (inclusief middeldure koop) en 23 procent vrije sector. Op basis van dit programma is een raming gemaakt voor de grondopbrengsten. Het grootste deel van de opbrengsten van de herontwikkeling van Rochdale valt onder het ACE regime.
sectorwoningen door middel van een CPO/MO constructie. De opbrengsten worden in de periode 2022-2031 gegenereerd, bij de uitgifte van de nieuwe erfpachtrechten. Investeringen De investeringen betreffen voor het grootste deel de kosten voor de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat, de vernieuwing van de openbare ruimte en proceskosten waarvan een substantieel deel voor inzet op participatie (Conform Bestuursopdracht Ontwikkelbuurten en Principenota Geuzenveld Slotermeer). De investeringen starten in 2023 met de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat. Ten behoeve van de realisatie van benodigd maatschappelijk vastgoed heeft de gemeente eerder in 2021 een kredietbesluit genomen voor een anticiperende aankoop in de buurt. Saldo grondexploitatie De grondexploitatie heeft een negatief saldo (netto contante waarde per 01-01-2021). Het tekort wordt gedekt uit het vereveningsfonds. De totale investering, de grondopbrengsten en het GREX-saldo zijn opgenomen in de financiële paragraaf (geheime bijlage).
Rochdale herontwikkelt, door middel van sloopnieuwbouw en ingrijpende renovatie, circa 1100 woningen. De overige woningen worden particulier ontwikkeld of door de gemeente aanbesteed. Hierbij geldt dat de sociale huurwoningen/middensegment woningen op de huidige schoollocatie worden ontwikkeld door een wooncoöperatie en de vrije
Investeringsnota - Lodewijk van Deysselbuurt
113