1. 20210621 beantwoording raadsadres Lemniskade BV docnr. 1 (1).pdf

Bezoekadres Weesperplein 8 1018 XA Amsterdam Postbus 1104 1000 BC Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 1104, 1000 BC Amsterdam

Lemniskade Projecten BV T.a.v. T. Frantzen Johan van Hasseltkade 280 1032 LP Amsterdam

24 juni 2021 Ons kenmerk 2020-13451 Behandeld door D. Wijnstekers Onderwerp Raadsadres met referentienummer BRF_LP_AMS_20201010 Datum

Bijlagen

Geachte heer Frantzen,

Hartelijk dank voor uw brief binnengekomen op 12 oktober 2020 met referentienummer BRF_LP_AMS_20201010, uw brief gedateerd op 10 oktober 2018 (datum op de brief lijkt niet te kloppen moet 2020 zijn) en uw brief gedateerd op 15 maart 2021 met referentienummer BRF_LP_AMS_20201229. De gemeenteraad heeft het college gevraagd uw brieven te beantwoorden. Namens het college beantwoord ik als verantwoordelijk wethouder uw brieven, waarbij ik uw vragen puntsgewijs zal behandelen. De beantwoording heeft helaas wat langer op zich laten wachten, waarvoor onze excuses. We zijn wel mondeling in gesprek gebleven en er is ook contact geweest met uw advocaat. Alvorens op uw vragen in te gaan, bespreek ik kort de reeds aan u verstrekte informatie in dit dossier en de door de gemeente gehanteerde uitgangspunten. Verstrekte informatie en uitgangspunten U heeft een aanvraag tot wijziging van uw erfpachtrecht bij de gemeente ingediend. In het daarop volgende proces van de aanvraag tot de aanbieding tot wijziging heeft de gemeente onder andere de volgende informatie aan u verstrekt: 1. de berekeningssystematiek en de berekeningen, waaruit blijkt op welke wijze de canonverhoging tot stand is gekomen; 2. het toepasselijke canonpercentage; 3. de gebruikte erfpachtgrondwaarden; 4. de toepasselijke depreciatiefactor; 5. het toepasselijke gemeentelijk grondprijsbeleid en 6.

een algemene en dossier specifieke toelichting van de grondwaardebepaling, incl. een verdiepende toelichting op o.a. de marktwaarde van de koopwoningen met daarbij een overzicht van de gebruikte referenties en de toepasselijke fiscaliteit. Op basis van deze informatie was bij u bekend wat de canonverhoging zou zijn (na de door u gewenste wijziging van het recht van erfpacht) en hoe de canonverhoging tot stand is gekomen. Aan de hand van deze informatie heeft u de gemeente om een erfpachtaanbieding gevraagd. Na ontvangst van deze erfpachtaanbieding is deze schriftelijk geaccepteerd op 27 november 2018. De notariële akten zijn gepasseerd en de bouw is inmiddels

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl. 50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 2 van 10

afgerond en een groot deel van de appartementsrechten is overgedragen aan nieuwe erfpachters. Op 3 december 2019 is er nog een gesprek geweest tussen u en de gemeente waarbij een extra toelichting op de grondprijsberekening is gegeven door de gemeente. Naar aanleiding van dit laatste gesprek is er per e-mailbericht van 19 december 2019 nog meer aanvullende informatie met u gedeeld door de gemeente. Om uw vragen te beantwoorden is het van belang een aantal principes van het gemeentelijke erfpacht- en grondprijsbeleid toe te lichten. Volgens de wet en toepasselijke erfpachtbepalingen mag een erfpachter zonder voorafgaande toestemming van de eigenaar (i.c. gemeente Amsterdam) niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten. Aan deze toestemming kan de erfverpachter (financiële) voorwaarden verbinden, hetgeen de gemeente in de praktijk in veel gevallen ook doet. De benodigde medewerking van de gemeente, inclusief de aan die toestemming verbonden voorwaarden (waaronder de financiële voorwaarden), worden door middel van een erfpachtaanbieding aan de erfpachter aangeboden. Het staat een erfpachter vrij het gemeentelijk aanbod af te wijzen. Echter, de vereiste overeenstemming om te komen tot een aanpassing van het erfpachtrecht ontbreekt in dat geval.

Het wijzigen van een recht van erfpacht kan een verhoging van de canon tot gevolg hebben. De canonverhoging is afhankelijk van de gewenste erfpachtwijziging; de grondwaarde vormt een belangrijk onderdeel hierin, naast bijvoorbeeld het canonpercentage. Conform het gemeentelijk grondprijsbeleid dient de grondwaarde op het moment van bepaling, dus nog vóórdat de ontwikkeling daadwerkelijk plaatsgevonden heeft, marktconform bepaald te zijn. Een grondprijs is een momentopname en is gebaseerd op het op dat moment geldende gemeentelijk beleid, de vastgestelde stichtingskosten (of herbouwkosten bij bestaande erfpachtrechten) en marktontwikkelingen in de directe omgeving. Daarbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen het toepasselijk gemeentelijk beleid voor nieuwe uitgiften en het toepasselijk gemeentelijk beleid voor het wijzigen van bestaande erfpachtrechten. In uw geval is het gemeentelijk beleid voor het wijzigen van bestaande erfpachtrechten van toepassing. De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten (of herbouwkosten) die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren. Ofwel: opbrengst minus kosten = grondwaarde.

Deze methodiek impliceert dat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van onder meer de volgende factoren: - Bestemming en omvang van een project; - locatie; - moment in de tijd; - erfpachtrechtelijke beperkingen; - fiscale aspecten. Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van (eventueel bekende en/of aanwezige) feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus op dat moment, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus voor vergelijkbare objecten. Omdat de gemeente dit voor de hele stad moet

50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 3 van 10

doen hanteert de gemeente normeringen, aan de hand van het meest gelijkende woningtype. Hiermee wordt voorkomen dat projecten met dezelfde locatie en bestemming op hetzelfde moment een andere grondprijs kennen. Deze methodiek impliceert zodoende dat de door de gemeente gehanteerde uitgangspunten afwijkend kunnen zijn van het uiteindelijk daadwerkelijk gerealiseerde object. Zoals reeds eerder aan u toegelicht, is er een aantal bepalende uitgangspunten en principes, die van invloed zijn op zowel het stichtingskostenniveau áls het opbrengstniveau: - Uitgangspunt is nieuwbouwkwaliteit, op basis van een volledig afgebouwde woning (dus inclusief inbouw, keuken, badkamer etc.); - duurzaamheidseisen conform bouwbesluit en eventuele gemeentelijke eisen; - een eeuwigdurend tijdvak; - prijspeil. Bovenstaande uitgangspunten gelden dus zowel voor de stichtingskosten als voor het opbrengstniveau. De kosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds staan zodoende in verhouding tot elkaar en kunnen niet los van elkaar beoordeeld worden. Conform het gemeentelijk grondprijsbeleid worden de bovenstaande uitgangspunten niet alleen in acht genomen bij het bepalen van de gemeentelijke uitgangspunten, maar worden zij ook in acht genomen bij het beoordelen van de vraag of aangeleverde informatie bruikbaar is of niet. Vragen In uw brief van 12 oktober 2020 stelt u vier vragen.

Ik zal hierna per vraag antwoord geven 1.

Kunt u ons op gedetailleerde wijze verklaren waarom de grondwaarde van project Top-Up bijna 400% hoger is dan de mediane grondwaarde van projecten die in dezelfde tijdspanne en omgeving ontwikkeld zijn. 2. Kunt u ons op gedetailleerde wijze verklaren waarom de grondwaarde parkeerplaatsen in project Top-Up bijna 700% hoger is dan de mediane grondwaarde van parkeerplaatsen die met een vergelijkbare bouwtechniek in dezelfde tijdspanne en omgeving ontwikkeld zijn. Via uw Wob-verzoeken van 6 juli 2020, 23 september 2020, 25 november 2020, 16 december 2020 en 19 januari 2021 zijn gegevens van andere projecten in Amsterdam (deels) openbaar gemaakt waarvan u de informatie gebruikt om vergelijkingen te maken met uw project. Bij een eventuele vergelijking van projecten is het belangrijk om te realiseren dat verschillende factoren van toepassing zijn die (ook weer) verschillen per project, waardoor de projecten veelal niet met elkaar te vergelijken zijn. Dat gaat dan om de volgende factoren: - Prijspeil (markt- en stichtingskostenontwikkeling en het op dat moment geldend beleid zoals voortdurend of eeuwigdurend erfpachtstelsel); - betreft het een nieuwe uitgifte of bestaande erfpachtrechten; - erfpachtbestemmingen; - locatie; - fiscale aspecten; - verschijningsvorm.

50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 4 van 10

Aspecten per project In onderstaande tabel is een overzicht gemaakt van de belangrijkste van toepassing zijnde aspecten per project. Hoewel de projecten in dezelfde tijdspanne zijn ontwikkeld is de periode van afgifte van de grondprijzen zeer afwijkend, alsmede de locatie en bouwvorm.

50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 5 van 10

Project

Kavel 21A, Black Jack, Buiksloterham

Grondwaarde woningen per m2/GO volgens splitsing

Grondwaarde per parkeerplaats

€ 518 € 1.721*

Kavel 20A kavel 20F, Loft4you, Buiksloterham City Plot, kavel B2, High End, Buiksloterham

City Plot, kavel B14, The Doors, Buiksloterham

€ 733

€ 1.721

€ 232

€ 232

€ 1.721

Haut, kavel 1A, Amstelkwartier

€ 1.450

Hoogte Kadijk, stadsdeel Centrum

€ 1.308

€ 1.721 Bold, kavel 5, Overhoeks

Vrije kade fase 2, Blok B2 Loodstoren, Buiksloterham Parkeren in de loods

Kavel B9 3Pontkade, NDSM

50115708 M 32220182 / 1

€ 1.097

Grondprijs en beleid

Bijzonderheden

-Prijspeil 2011 -voortdurende erfpacht -tender (nieuwe uitgifte)

-collectief opdrachtgeverschap -kavelprijs

-Prijspeil 2015 -voortdurende erfpacht -tender (nieuwe uitgifte) -Prijspeil 2015 -voortdurende erfpacht -tender (nieuwe uitgifte) - gesprekken over afspraken gestart in 2007, in 2011 (prijspeil) is een lumpsum overeengekomen -voortdurende erfpacht -bestaand erfpachtrecht -afspraken gestart in 2007, in 2011 (prijspeil) is een lumpsum overeengekomen -voortdurende erfpacht -bestaand erfpachtrecht -prijspeil 2015 -voortdurende erfpacht -tender (nieuwe uitgifte)

-collectief opdrachtgeverschap -kavelprijs

-prijspeil begin 2017 -voortdurende erfpacht -bestaand erfpachtrecht -prijspeil 2015 -voortdurende erfpacht -tender (nieuwe uitgifte)

-prijspeil 2015 -voortdurende erfpacht -nieuwe uitgifte

€ 1.004

€ 1.721

€ 1.738*

-collectief opdrachtgeverschap -kavelprijs -programma was nog niet bekend -volume was nog niet bekend

-programma was nog niet bekend

-toren van 70 m hoog -optiebod was onderdeel van selectie (wordt niet verdisconteerd in canon) - verdiept parkeren -bestaand pand

-toren van 80 m hoog -optiebod was onderdeel van selectie (wordt niet verdisconteerd in canon) - verdiept parkeren - realisatieovereenkomst uit 2013 met afroomregeling - koopwoningen met verplichting 15 jaar verhuur

-prijspeil 2015 -voortdurende erfpacht -nieuwe uitgifte

-parkeren in getransformeerde bestaande loods -alle pp in loods zijn in 2015 uitgegeven

-prijspeil 2017 (mei) -voortdurende erfpacht -nieuwe uitgifte

-bovengronds gebouwd, mechanisch geventileerd

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 6 van 10

€ 11.626

Top Up, kavel 23, Buiksloterham

€ 2.832

-prijspeil 2017 (dec) -eeuwigdurende erfpacht -bestaand erfpachtrecht -niet btw belaste levering

-bovengronds gebouwd, natuurlijke ventilatie - in oktober 2017 is er n.a.v. invoering eeuwigdurend erfpachtstelsel, aanvullend beleid vastgesteld voor transformatieprojecten.

*dit is de minimale grondprijs voor parkeren, hoogte afhankelijk van prijspeil.

Er zijn enkele verklaringen voor de verschillen in de grondwaarden die hierboven in de tabel staan opgesomd: -

Na de economische crisis van enkele jaren geleden hebben marktontwikkelingen ertoe geleid dat ook de door de gemeente gehanteerde, marktconforme grondprijzen in korte tijd aanzienlijk zijn gestegen. Hieronder ziet u de ontwikkeling van de verkoopprijzen van woningen in Amsterdam vanaf 2012: -

2012: 2013: 2014: 2015: 2016: 2017: 2018: 2019:

-5,7 % -5,3 % 5,1 % 9,7 % 13,5 % 14,0 % 12,7 % 5,7 %

Bron: CBS, prijsindex bestaande koopwoningen Amsterdam

-

-

-

-

Omdat het project Buiksloterham een gebiedsontwikkeling is die - gemeten vanaf de eerste contractvormingen - over een periode van circa 10 jaar heeft plaatsgevonden, heeft tijdens de periode van gronduitgifte ook een aanzienlijke woningwaardeontwikkeling plaatsgevonden. Hierdoor zijn ook de marktconforme grondprijzen conform beleid fors gestegen. Dit heeft ertoe geleid dat voor de delen van Buiksloterham, maar ook voor andere gebieden in Amsterdam waar de contractvorming enige jaren geleden heeft plaatsgevonden, aanzienlijk lagere (maar destijds wel marktconforme) grondprijzen bij uitgifte zijn gehanteerd. Dit verklaart voor een deel de verschillen in erfpachtgrondprijzen en de canon. Hier komt nog bij dat als een gebied dat transformeert van een werkgebied naar gemengd woon-werkgebied, zoals Buiksloterham, er in eerste instantie voorzichtig wordt geadviseerd aangezien er nog weinig koopprijzen bekend zijn in het gebied zelf. Zodra de transformatie vorm begint te krijgen en er steeds meer marktgegevens bekend worden, zien we een duidelijke stijging van de marktwaarde. Dit zagen we in 2017 ook in Buiksloterham gebeuren. Voor tenderprojecten in Amsterdam waarop een optie moet worden genomen geldt dat er ook een optievergoeding is betaald welke verdisconteerd zit in de verkoopprijs aan de koper, maar niet is terug te zien in de canon.

Er zit een verschil in grondprijzen voor nieuwe uitgiften en bestaande erfpachtrechten i.v.m. fiscale aspecten.

50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 7 van 10

-

In 2017 is er nieuw beleid vastgesteld m.b.t. transformatieprojecten (bestaande erfpachtrechten waarbij 5 of meer woningen worden toegevoegd) gebaseerd op eeuwigdurende erfpacht.

Deze redenen verklaren dat de grondwaarde van uw project dus niet één op één kan worden vergeleken met de grondwaarden van de andere projecten in Amsterdam die u benoemt in uw brieven. 3. Kunt u het college verzoeken de grondwaarde voor project Top-Up te laten corrigeren naar een niveau dat vergelijkbaar is met projecten die in dezelfde tijdspanne en omgeving ontwikkeld zijn. Aan uw verzoek kan ik niet tegemoetkomen. De grondwaarde voor project Top-Up zal niet door de gemeente aangepast worden. Bij vraag 1 zijn de verschillen uitvoerig toegelicht. Het is een vrije keuze van een ontwikkelaar om op een bepaald moment een kavel te ontwikkelen, op een bepaalde locatie en daarbij de afweging te maken of de bereidheid bestaat de daarvoor gevraagde canon (mede gebaseerd op een bepaalde grondwaarde) te betalen. Als een ontwikkelaar zich niet kan vinden in de canon of grondwaarde kan worden afgezien van de ontwikkeling. Dat is in dit geval niet gebeurd; de aanbieding van de gemeente is geaccepteerd en het gebouw is zelfs begin 2020 al opgeleverd. Gezien de vele verschillende factoren die van invloed zijn op de grondwaarde is het lastig om projecten op dit aspect met elkaar te vergelijken. Er kunnen verschillen in grondwaarde tussen ontwikkelingen ontstaan die op het eerste oog misschien niet worden begrepen, maar wel degelijk te verklaren en conform beleid zijn.

Alle aanbiedingen van de gemeente voor de genoemde projecten worden op basis van het geldende beleid opgesteld. 4. Kunt u het college verzoeken in ieder geval de grondwaarde voor project Top-Up te laten corrigeren voor de aantoonbare fouten in de grondwaardeberekening, te weten de foutieve gegevens van marktwaardereferentieobject Johan van Hasseltkade 282 en het ontbreken van de toeslag voor geluidwerende voorzieningen in de bepaalde stichtingskosten. Aan dit verzoek kan ik deels, maar niet volledig tegemoetkomen. Hieronder zal per onderwerp ingegaan worden op uw vraagstelling. Johan van Hasseltkade 282 Bij het bepalen van de marktwaarde in een gebied maken wij onder andere gebruik van het kadaster om transactieprijzen in te zien. Nu begrijpen wij dat het referentieobject Johan van Hasseltkade 282 samen met een ander vastgoedobject is verkocht waardoor het gebruiksoppervlak en dus de vierkante meterprijs niet klopt. Dat is vervelend maar leidt niet tot een andere marktwaarde en grondwaarde. Dat komt doordat onze methodiek zich niet richt op enkele referenties maar worden er verschillende bronnen gebruikt. Zo wordt gebruik gemaakt van transactieprijzen, vraagprijzen, nieuwbouw prijslijsten, eerder afgegeven en vergelijkbare grondprijzen en algemene marktontwikkelingen.

Elke bron levert informatie op en aan de hand daarvan wordt een marktwaarde geadviseerd die past bij het project en de genormeerde stichtingskosten. Zo worden koopprijzen i.r.t. vraagprijzen geanalyseerd, worden koopprijzen van oudere referenties geïndexeerd naar prijspeil van het advies en wordt informatie ingewonnen over de erfpachtsituatie, parkeerplaatsen en woonkwaliteit. Deze informatie leidt tot een inschatting van een passende marktwaarde.

50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 8 van 10

Dit betekent dat de door de gemeente geadviseerde marktwaarde niet afhankelijk is van één enkele referentie. De geadviseerde marktwaarde voor uw project lag ruim onder de gegevens die de verschillende bronnen lieten zien om zo aan te sluiten bij de genormeerde stichtingskosten (zodat de kosten en opbrengsten in verhouding tot elkaar blijven staan. Daarnaast lag de geadviseerde marktwaarde ook significant onder de door u gehanteerde verkooprijzen voor het project Top-Up. Toeslag geluidwerende voorzieningen Aangezien de gemeente genormeerde stichtingskosten hanteert worden project specifieke maatregelen als extra verdiepingshoogte en grote buitenruimte niet meegenomen in de stichtingskosten. Het principe van genormeerd rekenen is dat extra (woon)kwaliteit niet wordt meegenomen in de genormeerde stichtingskosten, maar ook geen rol speelt bij het bepalen van de marktwaarde zodat kosten en marktwaarde in verhouding tot elkaar staan. Zo kan de erfpachter de meerkosten terugverdienen door een hogere marktwaarde te vragen, passend bij de woonkwaliteit. Hetzelfde geldt voor cascowoningen, de gemeente hanteert de marktwaarde en stichtingskosten die horen bij een standaard afgewerkte woning. De loggia’s zijn beoordeeld als woonkwaliteit net als de grote buitenruimte en extra verdiepingshoogte,. Daarmee vallen zij onder de toeslag van "kwaliteit" bij het bepalen van de stichtingskosten.

Op deze manier zijn ze ook bij de verkoop van de appartementen gepresenteerd. Bovendien bevinden deze zich zowel aan de geluidbelaste gevel als aan de niet-geluidbelaste gevel. De loggia's zijn daarnaast niet als zelfstandig onderdeel meegerekend in de kosten en evenmin in de marktwaarde. Zij zijn ook niet verplicht gesteld.De gemeente heeft geconstateerd dat er geluidswerende voorzieningen noodzakelijk zijn aan de noordzijde van het gebouw., als gevolg van de naastliggende houtschaverij. De gemeente heeft deze (in de omgevingsvergunning verplicht gestelde) geluidwerende maatregelen aan de noordzijde van het gebouw niet meegenomen en dat wil ze herstellen, hetgeen leidt tot een lagere canon, als gevolg van een lagere grondwaarde. Onze advocaat zal hierover contact opnemen met uw advocaat. Wat betreft het afvalpunt gelegen aan Papaverweg 33 is in de verleende omgevingsvergunning opgenomen, dat indien dit afvalpunt niet binnen 2 jaar na oplevering van de eerste woning is verwijderd of verplaatst, er een geluidscherm aan de gevel aangebracht dient te worden. Daartegen zijn geen rechtsmiddelen aangewend. De omgevingsvergunning heeft formele rechtskracht. Het afvalpunt is in december 2020 gesloten, dat is binnen de hiervoor genoemde termijn. Een nadere aanpassing van de opstal in dat verband was dus niet vereist of aan de orde. 5.

Kunt u het college verzoeken om de grondwaardebepalingen voorspelbaar, begrijpelijk en controleerbaar te maken, zoals ook de Amsterdamse rekenkamer reeds in 2012 en wederom in de rekenkamerbrief van 20 november 2019, artikel 2.3.3 aanbeval (zie bijlage 6). De conclusie van de Rekenkamer is - na vervolgonderzoek in september en oktober 2019 – onder meer dat: - de toekomstige canon voorspelbaarder is geworden, en; - de berekening van de canon en de afkoopsom slechts in beperkte mate begrijpelijker en controleerbaarder zijn geworden.

50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 9 van 10

De rekenkamerbrief zag specifiek toe op aanbiedingen van de gemeente betreffende een tweetal erfpachtwijzigingen, te weten Canon Herziening Einde Tijdvak (CHET) en Verlengde Afkoop Erfpacht, en de daarmee gepaard gaande berekeningssystematiek van de zogenoemde buurtstraatquotes. De wijziging van het erfpachtrecht gerelateerd aan uw project betreft daarentegen een aanbieding van de gemeente voor een bebouwings- en bestemmingswijzing, en betreft zodoende een wezenlijk andere situatie. Kenmerkend voor bebouwings- en bestemmingswijzigingen is dat de nieuwe dan wel gewenste situatie anders is dan de huidige situatie. De bijbehorende toekomstige canon en afkoopsom is afhankelijk van de uiteindelijke situatie en de gewenste erfpachtwijzigingen en kan niet voorspeld worden. Wel is de gemeente, zoals eerder aangegeven, transparant geweest in de verstrekking van uitgangspunten en heeft zij hier meerdere toelichtingen, zowel mondeling als schriftelijk, op gegeven. Daarmee is het handelen van de gemeente controleerbaar geweest. 6.

In de beantwoording van ons raadsadres van 10 oktober 2020 mee te wegen dat de afdeling Grond en Ontwikkeling niet handelt op basis van enig (bestuurlijk) besluit wanneer zij grondwaardeberekeningen geheim verklaart waardoor het voor erfpachters onmogelijk wordt gemaakt om deze te controleren op verkeerde aannames, gegevens en rekenfouten (die er aantoonbaar wel gemaakt worden). Het grondprijsadvies is in principe vertrouwelijk, maar bij bestaande erfpachtrechten levert de gemeente een uitgebreide toelichting die gedeeld kan worden met de erfpachter en waarin de gehanteerde uitgangspunten worden toegelicht in vergelijking met nieuw uit te geven erfpacht. Dit is ook uitvoerig gebeurd bij uw project. Zo is tijdens het proces tussen aanvraag en aanbieding de volgende informatie aan u verstrekt: de berekeningssystematiek en de daadwerkelijke berekeningen op welke wijze de canonverhoging tot stand is gekomen (aan de hand van de ABCDformule); het toepasselijke canonpercentage; de gebruikte erfpachtgrondwaarden; toepassing van de depreciatiefactor; het gemeentelijk grondprijsbeleid, alsmede een algemene en dossier specifieke toelichting van de grondwaardebepaling, incl. gehanteerde stichtingskosten en een verdiepende toelichting op o.a. de marktwaarde van de koopwoningen met daarbij een overzicht van enkele gebruikte referenties en de toepasselijke fiscaliteit.

De gemeente is van oordeel dat het voor erfpachters op deze wijze goed mogelijk is de door de gemeente gehanteerde berekening(en) te controleren. Ik ga ervan uit uw vragen hiermee afdoende beantwoord te hebben. Tot slot U geeft een beschrijving in uw brief en bijlagen ten aanzien van dit dossier. Er zijn inderdaad veel contactmomenten geweest in het reeds afgeronde transformatiedossier tussen u en betrokken ambtenaren, waarbij de gemeente veel tijd en energie heeft gestoken om een uitgebreide (mondeling en schriftelijk) toelichting te geven op het grondprijsbeleid en uw specifieke ontwikkeling. U heeft in 2018 een gesprek met de toenmalig directeur Grond en Ontwikkeling gehad waarin gezamenlijk werd geconcludeerd dat het project haalbaar was. Daarnaast heeft u diverse brieven gestuurd aan wethouders en het college van B&W die allen uitvoerig en gedetailleerd zijn beantwoord. Vervolgens heeft u diverse Wob-verzoeken gedaan, voor een Wobbesluit uit 2019 is door u een beroep ingediend bij de rechtbank. Daarnaast heeft u eerder ook een klacht ingediend bij de Ombudsman Metropool Amsterdam. Echter, ook de ombudsman zag geen aanleiding of onrechtmatigheden om de grondprijzen of de handelswijze van de gemeente aan te

50115708 M 32220182 / 1

Gemeente Amsterdam

Datum 24 juni 2021 Kenmerk 2020-13451 Pagina 10 van 10

passen. Vervolgens is er ook een gesprek geweest met de huidige directeur en adjunct directeur in april van dit jaar. Door deze gang van zaken en de uitvoerige correspondentie en contactmomenten tussen u en de gemeente, ben ik dan ook van mening dat de gemeente u voldoende informatie heeft verstrekt. In vergelijking met andere projecten zijn de verschillen te verklaren door diverse factoren, zoals in deze brief beschreven. Er zijn geen rekenfouten geconstateerd maar wel dat de gemeente de verplicht gestelde geluidswerende voorzieningen (loggia’s noordgevel) zal herstellen. Het spijt mij dat we in een juridisch conflict verwikkeld zijn geraakt over de hoogte van de grondprijzen. Dat laat onverlet dat er veel waardering is voor de (architectonische) kwaliteit van het gebouw en de duurzaamheidsambities die u heeft verwezenlijkt. Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen via 06-207010434, d.wijnstekers@amsterdam.nl.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid

50115708 M 32220182 / 1