1. 1e kwartaalrapportage Woningbouw 2022

1e Kwartaalrapportage 2022 Woningbouwplan 20182025 Stand van zaken per 31 maart 2022

1

Versie 6 mei 2022

Inhoud 1 Inleiding...................................................................................3 2 Woningbouwambitie..................................................................4 2.1 Doelstelling.....................................................................................................4 2.2 Startbouw 1e kwartaal 2022............................................................................4 2.3 Ontwikkeling planvoorraad 2022....................................................................5 3 Ambitie sociale huur corporaties 2018-2025...............................7 3.1 Doelstelling.....................................................................................................7 3.2 Start bouw 1e kwartaal 2022...........................................................................7 3.3 Ontwikkeling planvoorraad woningcorporaties 2022......................................7 4 Ambitie middeldure huurwoningen 2018-2025............................9 4.1 Doelstelling.....................................................................................................9 4.2 Start bouw 1e kwartaal 2022...........................................................................9 4.3 Ontwikkeling planvoorraad middeldure huur 2022.........................................9 5 Overige Onderwerpen..............................................................10 5.1

Woninggrootte projecten start bouw 2021 ( in gebruiksoppervlakte, gbo). .10

2

1 Inleiding

In november 2018 heeft het college het Woningbouwplan 2018-2025 vastgesteld. Sindsdien is elk half jaar uitgebreid gerapporteerd over de voortgang van de woningbouwproductie, de ontwikkelingen van de planvoorraad en de vereveningsruimte in het Vereveningsfonds. Bij de actualiteit over het middensegment op 18 november 2020 is aan de commissie WB toegezegd om vanaf 2021 elk kwartaal kort en bondig te rapporteren over de voortgang waarbij de focus wordt gelegd op middeldure huur en sociale huur corporaties. Dit is de eerste kwartaalrapportage van 2022. In deze rapportage is een paragraaf toegevoegd over de woninggrootte van de projecten die in 2021 in aanbouw zijn genomen. Het was technisch niet mogelijk om dit mee te nemen in de grote woningbouwrapportage over 2021.

3

2 Woningbouwambitie

2.1 Doelstelling Het college heeft een bouwambitie vastgesteld van 52.500 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 7.500 woningen per jaar.

2.2 Startbouw 1e kwartaal 2022 In het eerste kwartaal zijn 1.262 permanente zelfstandige woningen in aanbouw genomen. Bijna 90% van de productie ligt in de stadsdelen Nieuw West, Noord en Zuidoost. In Nieuw West zijn de meeste woningen in aanbouw genomen (612 woningen, 48%). E zijn in het 1e kwartaal geen onzelfstandige of tijdelijke woningen gestart.

Sociale huur Middeldure huur Dure huur Koopwoningen Totaal

Start bouw 472 178 255 357 1.262

Figuur. Start bouw 1e kwartaal naar stadsdelen.

4

2.3 Ontwikkeling planvoorraad 2022 De planvoorraad voor 2022 omvatte aan het begin van het jaar 14.660 woningen. Het gaat om een grote hoeveelheid van grotere en kleinere plannen op gemeentelijke locaties, in bestaande woonwijken en in transformatiegebieden. In het eerst kwartaal zijn 1.262 woningen in aanbouw genomen. De productie weerspiegelt de planvoorraad. Een substantieel deel van de woningen betreft sociale huur en dure huur en koop. De middeldure huur blijft in het 1e kwartaal relatief wat achter na de groeispurt van eind 2021. De verdeling is segmenten is in onderstaande tabel opgenomen.

planvoorraad 1-12022 Sociale huur (incl. particulier) Middeldure huur Dure huur en koop Onbekend Totaal

6.463 2.881 5.231 85 14.660

Start bouw 1e kwartaal 472 178 612 0 1.262

De planvoorraad voor de periode april-december 2022 omvat 10.972 woningen. De projecten zijn in een ver gevorderd stadium. De gemeentelijke sturingsmogelijkheden zijn beperkt.

5

planvoorraad 1-42022 * Sociale huur (incl. particulier) Middeldure huur Dure huur en koop Onbekend Totaal

4.646 2.245 4.050 31 10.972

* Exclusief Weesp

In het eerste kwartaal zijn 2.426 woningen uit de planvoorraad van het begin van het jaar doorgeschoven naar 2023. Een aantal projecten heeft meer tijd nodig om tot een aanvraag van de omgevingsvergunning en start bouw te komen. Ervaring leert dat uiteindelijk 40-50% van de planvoorraad van het begin van het kalenderjaar doorschuift naar latere jaren. Voor een aantal kleine particuliere transformatieprojecten is het marktsegment “onbekend”. De projecten zijn in de planvoorraad opgenomen omdat een huisnummerbeschikking is verleend en dat betekent in de meeste gevallen start bouw op korte termijn. Ervaring leert dat het veelal om vrije sectorwoningen gaat.

6

3 Ambitie sociale huur corporaties 2018-2025

3.1 Doelstelling Het college heeft een ambitie vastgesteld van 17.500 sociale corporatiewoningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 2.500 woningen door woningcorporaties per jaar.

3.2 Start bouw 1e kwartaal 2022 In het 1e kwartaal zijn 5 projecten in aanbouw genomen met in totaal 387 woningen. Het gaat om projecten in Nieuw West, Noord, West en Centrum.

3.3 Ontwikkeling planvoorraad woningcorporaties 2022 De planvoorraad voor de komende 3 kwartalen omvat 3.591 permanente zelfstandige woningen en 96 tijdelijke woningen. Het gaat om 35 projecten. De planvoorraad is op een hoog niveau gebleven. Het gaat hierbij nadrukkelijk om planningen en niet om zekerheden. Er kunnen in de praktijk altijd knelpunten ontstaan die tot vertraging leiden. Een slagingspercentage van 50-60% is gebruikelijk. Voor een deel van de plannen is nog geen omgevingsvergunning verleend, maar voor de meesten daarvan is wel een aanvraag gedaan. De helft van de plannen staat bij de corporaties gepland voor start bouw in het 4e kwartaal. De voortgang van de projecten wordt periodiek besproken met de corporaties. Eventuele knelpunten komen ook aan de orde in het bestuurlijk overleg stadstadsdelen. De corporaties hebben de volgende algemene risico’s genoemd: - behandeling vergunningen, mogelijke bezwaarprocedures; - stijging bouwkosten, aanneemsommen die nog definitief moeten worden; - beschikbaarheid van materialen; - tijdige aanleg nutsvoorzieningen. Om de doelstelling voor de periode 2018-2025 te halen zal de planvoorraad van de corporaties verder moeten worden vergroot. Corporaties en gemeente spannen zich in om de sociale huur bij particuliere transformatie door corporaties te laten ontwikkelen of afnemen. Dit vergt om actie per project. 7

Recent heeft Eigen Haard bijvoorbeeld 173 woningen gekocht van een project aan de Naritaweg in Amsterdam-Sloterdijk.

8

4 Ambitie middeldure huurwoningen 2018-2025

4.1 Doelstelling Het college heeft een ambitie vastgesteld van 11.690 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 1.670 woningen per jaar.

4.2 Start bouw 1e kwartaal 2022 In het eerste kwartaal zijn 3 projecten in aanbouw genomen met in totaal 178 woningen. Het gaat om projecten in Slotervaart, Sloterdijk en ArenaPoort.

4.3 Ontwikkeling planvoorraad middeldure huur 2022 In de planvoorraad voor de komende drie kwartalen zitten 2.245 middeldure woningen. De gemeente benut alle mogelijke kansen en volgt actief de voortgang van 26 projecten. Het gaat om een groot aantal verschillende ontwikkelaars, corporaties en een enkel collectief. De meeste projecten en woningen liggen in Nieuw West, Zuidoost en Noord. Het gaat hierbij om planningen en geen zekerheden. Er kunnen in de praktijk altijd knelpunten ontstaan die tot vertraging leiden. Een slagingspercentage van 50-60% is gebruikelijk. Het merendeel van de projecten ligt volgens de ambtelijke opdrachtgevers van de gemeente op schema voor start bouw in 2022. Bezwaar- en beroep kunnen echter voor vertraging zorgen en ook de aanbesteding moet geregeld zijn. In deze fase zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente beperkt. Het initiatief ligt bij de ontwikkelaar. Eventuele knelpunten komen ook aan de orde in het bestuurlijk overleg stadstadsdelen.

9

5 Overige Onderwerpen

5.1 Woninggrootte projecten start bouw 2021 ( in gebruiksoppervlakte, gbo) Het college rapporteert jaarlijks over de grootte van alle in aanbouw genomen woningen. De gemiddelde grootte van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren stedelijk gedaald van 69 m² in 2017 naar 60 m² in 2021. De afname wordt met name veroorzaakt door het kleiner worden van koopwoningen. Tegenover de kleiner wordende woningen staat een trend waarbij steeds meer functies en faciliteiten buiten de woning door middel van gezamenlijke deelruimtes binnen het woongebouw worden verzorgd. De oppervlakte van koopwoningen is gedaald van gemiddeld 106 m² in 2017 naar 83 m² in 2021. Dit heeft te maken met de marktsituatie. Woningen worden kleiner doordat woningprijzen harder stijgen dan de inkomens. Ook kunnen ontwikkelaars door de schaarste relatief kleine woningen verkopen voor een relatief hoge prijs. Daarnaast speelt ook de locatie van de onderliggende projecten een rol. De gemiddelde woninggrootte voor de middeldure huurwoningen is in 2021 licht toegenomen ten opzichte van 2020 (58m² versus 50m²). Op gemeentelijke locaties is de inzet van het actieplan middeldure huur terug te zien. Op deze locaties wordt door de gemeente meer gestuurd op grotere middeldure huurwoningen, om een significant deel van de middeldure huur geschikt te maken voor gezinnen.

Corporaties bouwen relatief groot in gemengde projecten in ontwikkelbuurten. Daarnaast is er relatief divers gebouwd in transformatieprojecten in Zuidoost. Het stedelijk gemiddelde ligt met 60m2 iets hoger dan de 58,4 m2 in 2020. Figuur met gemiddelde woninggrootte naar segment (inclusief studenten- en jongerenwoningen), exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen) met start bouw 2017 – 2021

10

120 100 80 2017 2018 2019 2020 2021

60 40 20 0 sociale huur

middeldure huur

dure huur

koop

totaal

Bovenstaande figuur geeft de gemiddelde woninggrootte aan. Binnen de segmenten is er sprake van een behoorlijke spreiding. In onderstaand overzicht is voor de productie 2021 de verdeling naar woninggrootteklasse aangegeven (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen). Figuur met de verdeling naar grootteklassen per marktsegment voor de in 2021 in aanbouw genomen projecten (exclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen) totaal sociale huur <40m² 40-70m² 70-90m² >=90M²

middeldure huur dure huur koop 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Het aandeel woningen vanaf 70 m² hangt samen met het marktsegment. Hoe duurder de woning, hoe groter het aandeel grotere woningen: bij Koopwoningen 60%, bij dure huurwoningen 40%, bij middeldure huurwoningen 24% en bij sociale huur 5%. Kleine woningen worden met name gerealiseerd in de sociale huursector en in beperkte mate in de vrije sector huur en koop. Voor de vrijesector huur geldt in Amsterdam de regel dat woningen groter dan 40m2 moeten zijn (met bepaalde uitzonderingsgebieden binnen de ring). De diversiteit aan woningen is net als in voorgaande jaren het grootst in de categorie koop en dure huur. Alle categorieën zijn redelijk gevuld. In de sociale huur is ongeveer 60% van de in aanbouw genomen woningen kleiner dan 40 m². Dit komt omdat het voornamelijk om woningen voor

11

jongeren en studenten gaat; meer dan 80% van de studenten- en jongerenwoningen zijn kleiner dan 40m2. In de middeldure huur heeft bijna driekwart van de woningen een grootte tussen de 40 m² en 70 m² en nog eens 22% tussen 70 m² en 90 m². Tabel met gemiddelde woninggrootte naar stadsdeel en segment van in aanbouw genomen woningen in 2021, incl. studenten- en jongerenwoningen, exc. tijdelijke en onzelfstandige woningen*

sociale huur 31,7 41,6 48,6 30,3 64,1 19,0 40,3

middeldure huur

dure huur 61,4 66,5 71,3 68,0 58,0 85,2 61,2

koop 65,1 74,6 81,8 103,7 72,2 62,8 87,3

Totaal (Stadsdeel) 43,9 55,9 68,9 59,2 64,5 52,3 63,5

Centrum 55,1 Nieuw-West 64,5 Noord 56,0 Oost 71,8 West 39,3 Zuid 62,4 Zuidoost * Een lege cel betekent dat er geen woningbouw in het betreffende segment in dat stadsdeel was, of te weinig vulling voor een representatief gemiddelde.

De gemiddelde woninggrootte was in 2021 60 m² maar verschilt aanzienlijk per stadsdeel. Het hangt In belangrijke mate samen met de aantallen per segment. Daarbinnen wordt de grootte beïnvloed door de specifieke aard van de betrokken projecten. Samenvatting woninggrootte 2021 De gemiddelde woninggrootte van de in aanbouw genomen woningen is sinds 2017 afgenomen, Met name de koopwoningen zijn gemiddeld aanmerkelijk kleiner geworden. Het stedelijk gemiddelde ligt met 60 m2 overigens iets hoger dan de 58,4 m2 in 2020 en dat komt doordat de middeldure huurwoningen in 2021 gemiddeld genomen groter zijn dan in 2020. Kerncijfers:  De gemiddelde woninggrootte van alle woningen is 60 m².  De gemiddelde woninggrootte van koopwoningen is 83 m².  De gemiddelde woninggrootte van dure huurwoningen is 66 m².  De gemiddelde woninggrootte van middeldure huurwoningen is 58 m².  De gemiddelde woninggrootte van reguliere sociale huurwoningen is 45 m².  De gemiddelde woninggrootte van studenten- en jongerenwoningen is 28 m².

12