0B. Gemeenteraad Voordracht_1 juni 2022

Nummer < automatisch > Directie

< automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 1 juni 2022

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Grondzaken Zuidas < automatisch > College van B en W 22 maart 2022 Onderwerp

Vaststellen van de actuele saldi van actieve grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas en kennisnemen van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) Vereveningsfonds en Zuidas 2022. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Kennis te nemen van bijlage 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022’ (MPG). 2. Kennis te nemen van het afsluiten van 14 plannen per 31 december 2021 vallend onder het regime van het Vereveningsfonds zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2021’. 3. Vast te stellen de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas’ van deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas en de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’. 4. Kennis te nemen van de tussentijdse winstneming 2021 van € 252 miljoen. 5. Vast te stellen de geactualiseerde kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 3, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2022. 6. Beschikbaar te stellen een bedrag van € 20,2 miljoen voor de voorbereidingskosten in 2022 met betrekking tot de projecten in de fasen 2 en 3 van het Plaberum (nog geen vastgestelde grondexploitatie). 7. Beschikbaar te stellen aan de stadsdelen een bedrag van € 1 miljoen uit de reserve Vereveningsfonds voor de activiteiten met betrekking tot de eerste fase van het Plaberum. 8.

Kennis te nemen van de actuele stand van zaken inzake de Vennootschapsbelasting (VPB)-plicht van het gemeentelijk grondbedrijf vanaf boekjaar 2019. 9. In te stemmen met het onder het Vereveningsfonds brengen van solitaire transformatie-initiatieven van erfpachters op gebouwniveau in het geval dat investeringen in de openbare ruimte het openen van een exploitatie noodzakelijk maken (met ingang van 2022); a. hiertoe de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten’ te openen, waarin de te realiseren

erfpachtmeerwaarde, alsmede de noodzakelijke investeringen en proceskosten van de betreffende gebouwtransformaties worden verantwoord; b. het uitgangspunt dat het eindsaldo van deze exploitatie altijd positief dient te zijn en hier middels het Meerjarenperspectief Grondexploitaties achteraf verantwoording over zal worden afgelegd; c. kennis te nemen van het collegebesluit om de directeur Grond & Ontwikkeling te mandateren solitaire gebouwtransformaties administratief/financieel (tijdelijk) toe te laten tot deze verzamelexploitatie, voor zover wordt voldaan aan de uitgangspunten zoals bedoeld onder beslispunten 9a tot en met 9b. 10. In te stemmen met het toevoegen van de reservering van € 36,8 miljoen uit de Reserve Stedelijke Bodemsanering en Nazorg (prijspeil 2022) betrekking hebbend op het circulair landmaken van de 1e fase van Buiteneiland aan de aparte reservering van € 12,4 miljoen binnen het Vereveningsfonds die ook betrekking heeft op Buiteneiland. 11. In te stemmen met het (voor zover de jaarlijkse geraamde winstnemingen het toelaten) vanaf 2022 meerjarig incidenteel met een duur van 5 jaar € 25 miljoen per jaar te reserveren voor bijdragen aan toekomstige bovenplanse investeringen die noodzakelijk zijn voor de realisatie van lopende plannen. 12.

Kennis te nemen van de verwerking van de structurele afdracht, oplopend tot € 18 miljoen in 2024, vanuit het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas aan de algemene middelen, zoals besloten bij de begroting 2021. 13. Kennis te nemen van het ontstaan van een incidenteel surplus van € 46 miljoen dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente, en deze conform de bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel uitgesproken intentie beschikbaar te stellen voor investeringen in andere programma’s samenhangend met de groei van de stad. Wettelijke grondslag



Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging.  Artikel 6, tweede lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Het college draagt er zorg voor, dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen van de begroting en investeringskredieten juist en volledig in de budgetten van de programma's, de programmaonderdelen en de budgetten van de investeringskredieten worden verwerkt.

Bestuurlijke achtergrond

Grondexploitaties zijn de meerjarenbegrotingen van de ruimtelijke projecten, waarin de kosten van het verwerven, sloopwerken, bouw- en woonrijp maken van de grond zijn opgenomen evenals de inkomsten uit de erfpachtuitgifte van de grond. In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas (MPG) 2022 wordt gerapporteerd over de realisatie van deze grondexploitaties in 2021 en er wordt een prognose gegeven van de toekomstige ontwikkelingen. Het Besluit Begroting en Verantwoording Grondexploitaties (BBV) verplicht gemeenten om jaarlijks de saldi van de grondexploitaties vast te stellen. Dit gebeurt jaarlijks op basis van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties waarin zowel de grondexploitaties van het Vereveningsfonds als de Zuidas zijn opgenomen. Voor grondexploitaties met een tekort moet voor het tekort direct een voorziening worden getroffen. Bij positieve grondexploitaties wordt de winst genomen wanneer deze is gerealiseerd. Het MPG 2022 dient daarom ook als onderbouwing van de voorzieningen en winstnemingen in de jaarrekening. Onderbouwing besluit

Amsterdam staat voor de uitdaging om de woningvoorraad flink uit te breiden met alle bijbehorende ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en inclusiviteit. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te vullen en de gewenste woningbouwproductie op peil te houden. Ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. In het MPG wordt een raming gegeven van de verwachte vereveningsruimte voor de komende jaren die nodig is voor deze opgave. Ad 1: Kennisnemen van bijlagen 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022’ (MPG). Het MPG 2022 is de optelsom en analyse van de grondexploitaties in Amsterdam. Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Eind 2021 waren er 152 actieve grondexploitatieplannen. Binnen de grondexploitaties wordt gewerkt aan het ontwikkelen van een duurzame, leefbare en ongedeelde stad met voldoende ruimte om te wonen, werken en recreëren. Het MPG 2022 bevat zowel een verantwoording over de realisatie in 2021, als een vooruitblik naar de toekomst van de ontwikkelingen in de portefeuille en de afzonderlijke grondexploitaties. Daarmee wordt in het MPG 2022, op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een geactualiseerde prognose gegeven van de ontwikkeling van de totale portefeuille.

Het gaat over het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas (hierna te noemen Vereveningsfonds). De belangrijkste onderwerpen van het MPG 2022 zijn: a) De totale gerealiseerde kasstroom in 2021 binnen het regime van het Vereveningsfonds bedraagt € 697 miljoen aan inkomsten en € 467 miljoen aan uitgaven. Dit betekent dat er sprake is van een positieve kasstroom van € 230 miljoen. De kasstroom van de reserve is negatief (-/- € 87 miljoen) door de

b)

c)

d)

e)

f)

g)

afdracht aan de algemene middelen conform de afspraken bij het coalitieakkoord en de Voorjaarsnota 2019 (€ 90 miljoen). De kasstroom van de grondexploitaties was positief (€ 317 miljoen). Er zijn in 2021 11 nieuwe investeringsbesluiten genomen en 8 plannen herzien. De totale planvoorraad van de actieve plannen komt hiermee begin 2022 op circa 53.000 woningen, welke nodig is voor de woningbouwopgave. De totale reservepositie is toegenomen met € 86 miljoen van € 828 miljoen naar € 914 miljoen. De reserve is hoger uitgekomen dan werd verwacht bij het MPG 2021. Deze stijging komt met name doordat er sprake was van hoge grondopbrengsten door het herstel van de economie. De vertraging van gronduitgiften in 2020 is het afgelopen jaar ingehaald en er zijn zelfs gronduitgiften geweest die eigenlijk pas in 2022 gepland stonden. Een aantal gronduitgiftes was zeer omvangrijk. Daardoor kon meer winst worden genomen. De voorziening plantekorten is toegenomen door nieuw vastgestelde negatieve plannen, vooral door Amsteloever en de Lodewijk van Deijsselbuurt. De vereveningsruimte is € 140 miljoen ultimo 2021. Nadat er voor € 133 miljoen vereveningsruimte is gebruikt om nieuwe plannen met een financieel tekort en specifieke reserveringen vast te stellen. Dit is een forse verbetering ten opzichte van het MPG 2021 (€ 20 miljoen hoger).

Het totale plansaldo over de gehele looptijd van alle actieve grondexploitaties is gedaald met € 460 miljoen en bedraagt nu afgerond € 1,4 miljard tegen nominale waarde (dat is de waarde zonder rekening te houden met toekomstige prijs- en loonstijgingen). De daling wordt vooral veroorzaakt door tussentijdse winstnemingen in 2021 en verrekeningen van € 201 miljoen. De opbouw en samenstelling van de plannen is sterk gewijzigd, toegevoegd zijn nieuwe plannen met per saldo een financieel negatief effect van -/- € 68 miljoen, herzieningen met een financieel negatief effect van -/- € 96 miljoen vooral door de herziening van Sloterdijk Centrum en Kenniskwartier. Per saldo is er een financiële verslechtering van de lopende plannen van -/- € 95 miljoen waarbij de geraamde (geïndexeerde) kosten harder zijn gestegen dan de hoger geraamde inkomsten. Belangrijke oorzaken voor de verslechtering van de lopende plannen zijn de aanpassingen in het woonprogramma met een verschuiving van marktwoningen naar meer middensegment. Bovendien hebben de aanpassingen naar meer grote (marktcontraire) woningen en de omzetting naar eeuwigdurende middeldure huur in meerdere plannen een fors effect.

De stijging van de kosten wordt met name veroorzaakt door de hoge prijsstijgingen (vooral bij civiele constructies), de stijging van kosten voor Voorbereiding en Toezicht en de stijging van proceskosten al gevolg van langere looptijden van de grondexploitaties. De prognose laat zien dat de vereveningsruimte sneller is toegenomen dan werd verwacht bij het MPG 2021. Dit wordt veroorzaakt door hoger geprognosticeerde winstnemingen als gevolg van meer omvangrijke gronduitgiften. In de berekening van de vereveningsruimte is rekening gehouden met het jaarlijks reserveren van € 25 miljoen voor bovenplanse investeringen (zie beslispunt 11). Bij de prognose is uitgegaan van de in de begroting 2022 afgesproken afdrachten; en niet van additionele bezuinigingen (zie beslispunt 13). De vereveningsruimte is de komende 5 jaar naar verwachting hoger dan nodig is voor het vaststellen van plannen met een tekort. De komende 2 jaren worden

onder meer investeringsbesluiten voor de volgende plannen met een tekort verwacht; Holendrecht, H-buurt, Verdi deelgebied 3 en 4, de ontwikkelbuurten in Nieuw West (Dichtersbuurt en Couperusstraat), Centrum Nieuw West fase 2, De Nieuwe Kern, Mercatorpark, Tennispark (deelplan Jan Evertsenstraat) en kleinere financieel tekort plannen. Er is ook sprake van een aantal positieve plannen. Verder wordt rekening gehouden met bovenplanse investeringen in infrastructuur en groen. Indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling worden deze aan de grondexploitaties toegerekend, evenals meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. h) Hierdoor is een incidenteel surplus van € 46 miljoen ontstaan dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente. Bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar gesteld wordt voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad.

i) Ondanks de hogere opbrengsten verslechterden de saldi van de grondexploitaties aanzienlijk (-/-€ 0,5 miljard) als gevolg van winstnemingen, prijsstijgingen van de bouwkosten en het verwerken van ambities ten aanzien van de woninggrootte, betaalbare woningen en duurzaamheid in de (residuele) grondprijzen en bijdragen aan infrastructuur, groen en maatschappelijke voorzieningen voor het maken van een complete stad. Daarnaast is door de raad een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe plannen vastgesteld met een financieel tekort voor ontwikkelbuurten en transformatieprojecten en toegevoegd aan de portefeuille. j) Het bouwen van woningen en commercieel vastgoed binnen een complete stad vereist ook investeringen in bereikbaarheid en maatschappelijke voorzieningen buiten de grondexploitaties. k) De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is afhankelijk van economische ontwikkelingen. Prijsstijgingen van de uitvoerings- en stichtingskosten en vertragingen en de ontwikkelingen van de woon- en kantorenmarkt vormen een risico voor de toename van de vereveningsruimte. l) De waarde van de portefeuille, is afgenomen van € 1,5 miljard naar € 1 miljard. Deze daling van € 0,5 miljard wordt onder andere veroorzaakt door: o -/- Een verslechtering van de bruto saldi van de grondexploitaties met € 0,5 miljard (zie punt i). o -/- Een toename van de risico’s van € 0,1 miljard.

o + Een toename van reserveringen en voorzieningen van € 0,1 miljard In de waardebepaling van de portefeuille is rekening gehouden met reeds getroffen reserveringen en voorzieningen voor de huidige risico’s en tekorten van in totaal € 0,6 miljard. De waarde van de portefeuille moet nog wel verdiend worden en is afhankelijk van economische ontwikkelingen en bestuurlijke ambities. Samengevat laat het MPG 2022 zien dat de vereveningsruimte voor gebiedsontwikkelingsplannen met een tekort hoger is dan werd verwacht bij het MPG 2021. Dit komt door de hoge grondopbrengsten van het afgelopen jaar. Naar verwachting is er de komende 5 jaar meer dan voldoende vereveningsruimte beschikbaar om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak ontwikkelbuurten vorm te geven. Er is een surplus ontstaan van € 46 miljoen dat beschikbaar komt voor

aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente. Bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar gesteld wordt voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad. Ad 2: Kennis te nemen van het afsluiten van 14 plannen per 31 december 2021 vallend onder het regime van het Vereveningsfonds zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2021’. Grondslag voor het afsluiten van plannen is het feit dat de betreffende plannen technisch en financieel zijn afgerond en dat de resterende saldi zijn afgewikkeld tussen de grondexploitaties enerzijds en het Vereveningsfonds anderzijds. De saldi (boekwaarden) van deze plannen zijn per 31 december 2021 verrekend met het Vereveningsfonds. Voor deze plannen zijn er geen risico’s meer. Wel wordt voor enkele afgesloten plannen nog rekening gehouden met nakomende kosten. In alle gevallen zullen deze kosten rechtstreeks verrekend worden met het Vereveningsfonds. Het overzicht van de 14 afgesloten plannen is in te zien in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2021’.

Ad 3: Vast te stellen de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas’ van de in deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas en de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’. Algemene toelichting Als een ruimtelijk plan wordt vastgesteld door de gemeenteraad (Investeringsbesluit) wordt ook de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Gedurende de looptijd van het plan ondergaat de grondexploitatie diverse wijzigingen door allerlei factoren, zoals het stijgen of dalen van de prijzen of een aanpassing in het programma. De grondexploitatie wordt daarom regelmatig geactualiseerd. Dat leidt tot veranderde saldi van de plannen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de verwachte saldi van de grondexploitaties jaarlijks door de gemeenteraad worden vastgesteld. Dat gebeurt op basis van het MPG. In het MPG wordt verantwoording afgelegd over wijzigingen in de plannen en de financiële gevolgen daarvan. Daarbij worden de actuele saldi vergeleken met de laatst bestuurlijk vastgestelde saldi, de referentiesaldi (MPG 2021) of indien van toepassing het vastgestelde saldo van een (herzien) investeringsbesluit na het MPG 2021.

Categorieën plannen Het vaststellen van de actuele saldi gebeurt met inachtneming van de door de gemeenteraad vastgestelde “Regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen” (vastgesteld in de Raadsvergadering van 10 mei 2017, bij het onderwerp Eindejaarsrapportage Fondsen 2016 (afd. 1/nr. 317). Van een aanmerkelijke afwijking is sprake als het totaal aan investeringen en/of het totaal aan opbrengsten met 10% of meer is toe – of afgenomen. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van € 500.000. Als sprake is van een aanmerkelijke afwijking dan vereist de regeling dat die afwijking nader wordt toegelicht en dat daarover afzonderlijke besluitvorming plaatsvindt. Uitzondering hierop vormen afwijkingen die het gevolg zijn van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of eerdere specifieke besluitvorming ten aanzien van een

grondexploitatie. Voor deze autonome ontwikkelingen hoeft geen afzonderlijke besluitvorming plaats te vinden. In bijlage 3 “Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas” van de Raadsvoordracht zijn alle plannen opgenomen, waarbij naast de financiële cijfers ook de categorie voor vaststelling van het actuele saldo is aangeduid in de kolom “Categorie”. De saldi die in bijlage 3 zijn opgenomen onder de kolom “MPG 2022 p.p. 01-01-2021” zijn gebaseerd op netto contant gemaakte bedragen naar prijspeildatum 1 januari 2021. Toepassing van de regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen leidt tot drie categorieën plannen, opgenomen in categorieën a, b en c in dit beslispunt. a. Er is geen sprake van een aanmerkelijke afwijking. b. Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking die het gevolg is van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of specifieke besluitvorming ten aanzien van een grondexploitatie, onder verwijzing naar bijlage 4 "Aanmerkelijke afwijkingen". Het kan hier om grote bedragen gaan. De grondexploitatie Kop Zuidas is bijvoorbeeld voor € 23 miljoen positiever geworden als gevolg van hogere grondopbrengsten. De inrichting van het Strandeiland is € 21 miljoen duurder geworden, vooral door hogere ramingen van civiele constructies. c.

Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking waarbij op basis van (enkele) specifieke elementen een expliciet besluit wordt voorgelegd aan de gemeenteraad onder verwijzing naar bijlage 4 "Aanmerkelijke afwijkingen". Voor de volgende plannen moet de gemeenteraad een expliciet besluit nemen met een financieel gevolg: AANMERKELIJKE AFWIJKINGEN : CATEGORIE C : Specifiek besluit in verband met niet-autonome wijziging beslissing en effect plannr naam (x € 1 miljoen) 6,9 580.** Zuidas (Cluster) 5,3 579.55 Weespertrekvaart Midden 1,1 760.18 Entreegebied (Waterlandpleinbuurt). 1,1 211.77 Entree Blomwijckerbuurt 0,4 253.04 Zelfbouwkavels Lutkemeerweg -0,4 204.60 Piggelmeewoningen Bosleeuw -0,9 570.33 Podium -1,2 260.34 Centrumeiland GREX. -1,6 509.11 Sloterdijk 3 -2,2 579.80 Amstelkwartier fase 2 -2,3 580.38 Ravel -2,5 Geluidsschermen Weespersluis -3,2 285.08 Sluisbuurt -4,1 455.01 Overhoeks -5,5 Verwervingen -5,6 453.40 Winkelcentrum Vernieuwing Boven het Y -6,3 579.65 Weespertrekvaart Oost -6,3 Weespersluis -8,9 783.** Houthaven (Cluster). -36,2 TOTAAL

Alle categorieën zijn opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven'.

De expliciete besluiten over plannen en toelichtingen hierop zijn opgenomen in bijlage 4 "Aanmerkelijke afwijkingen". Ad 4. Kennis te nemen van de tussentijdse winstneming 2021 van € 252 miljoen. In overeenstemming met het BBV voor grondexploitaties en de nota Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften wordt tussentijds winst genomen. Dit is de winst die vanuit de grondexploitaties wordt toegevoegd aan de reserve. De reserve, en daarmee de vereveningsruimte, nemen hierdoor toe. Dit is dus iets anders dan de afdrachten die worden gedaan aan de Algemene Middelen die ten koste gaan van de vereveningsruimte. De methodiek voor de winstnemingen die verplicht is voorgeschreven wordt aangeduid als de Percentage of Completion (POC) en is gebaseerd op het realisatiebeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel. In bijlage 1b met de toelichting bij het MPG 2022 wordt het systeem verder beschreven. In totaliteit is het plansaldo door tussentijdse winstneming in 2021 met € 252 miljoen verlaagd. Ad 5. Vast te stellen de kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 3, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2022. In beslispunt 3 is de vaststelling van de actuele saldi van de actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds opgenomen.

Niet alleen de plansaldi worden jaarlijks vastgesteld, ook de kredieten worden jaarlijks vastgesteld in een collectief besluit in dit MPG. Dit is conform de regeling Financiële sturing gebiedsontwikkeling zoals door de raad vastgesteld op 23 juni 2016. De kredietbehoefte van de individuele plannen is opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas’. Hierbij wordt uitgegaan van de resterende uitgaven vanaf 1-1-2022 volgens de planning in de grondexploitatie waarvoor het actuele saldo ter vaststelling wordt voorgelegd. Ad 6. Beschikbaar te stellen een bedrag van € 20,2 miljoen voor de voorbereidingskosten in 2022 met betrekking tot de projecten in de fasen 2 en 3 van het Plaberum (nog geen vastgestelde grondexploitatie). Het gaat hier om de voorbereidingskosten van planvorming en planinitiatieven gericht op het vaststellen van toekomstige grondexploitaties. De planvorming en planinitiatieven zijn noodzakelijk om de grondproductie ten behoeve van woningbouw over enkele jaren op peil te houden. In Plaberum-termen zijn dit alle activiteiten van het Principebesluit tot het Investeringsbesluit. Jaarlijks worden de hiermee gepaard gaande kosten via het MPG beschikbaar gesteld. In 2022 wordt voorgesteld om € 20,2 miljoen beschikbaar te stellen aan voorbereidingskosten.

Dit bedrag is bestemd voor voorbereidingskosten voor projecten waarvoor eerder principe- of projectbesluiten genomen zijn. De kosten worden geactiveerd naar de balans onder Immateriële Vaste Activa. Zodra voor een plan een Investeringsbesluit wordt genomen (inclusief grondexploitatie), worden deze voorbereidingskosten ‘overgeheveld’ naar de grondexploitatie. Daarmee worden deze kosten gedekt binnen het Vereveningsfonds. In de begroting zijn deze kosten reeds onderdeel van de lasten in programmaonderdeel 10.1 Grond. De projecten waarvoor het bedrag van € 20,2 miljoen voor voorbereidingskosten beschikbaar wordt gesteld zijn opgenomen in bijlage 5 ‘Voorbereidingskosten fase 2 en 3.

Ad 7. Beschikbaar te stellen aan de stadsdelen van een bedrag van € 1 miljoen uit de reserve Vereveningsfonds voor de activiteiten met betrekking tot de eerste fase van het Plaberum. Op basis van de regeling met betrekking tot risico, tekort en proceskosten in projecten kleiner dan € 5 miljoen (vastgesteld in de raad op 10 februari 2016) wordt jaarlijks aan de stadsdelen een bedrag beschikbaar gesteld voor de begeleiding van initiatieven tot een Principebesluit dan wel (bij kleine plannen) een Investeringsbesluit. Evenals in voorgaande jaren wordt voor 2022 voorgesteld een bedrag van € 1 miljoen ter beschikking te stellen ten laste van het algemeen deel van de Reserve Vereveningsfonds. In de voorgaande jaren is sprake geweest van een lager beslag dan het toegekende budget van € 1 miljoen. Desondanks wordt voorgesteld om het budget vooralsnog op het niveau van € 1 miljoen te houden gezien de transformatieopgave die ook in de stadsdelen invulling moet krijgen. Ad 8. Kennis te nemen van de actuele stand van zaken inzake de Vennootschapsbelasting (VPB)-plicht van het gemeentelijk grondbedrijf vanaf boekjaar 2019. In 2016 is de Vennootschapsbelasting (VPB) voor overheidsondernemingen ingevoerd. Ook het gemeentelijke Grondbedrijf (G&O en Zuidas waarbinnen alle grondexploitaties worden uitgevoerd) heeft te maken met deze wetgeving.

De Rijksbelastingdienst en de gemeenten hebben via onder meer de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) voor gemeentelijke grondbedrijven twee specifieke instrumenten ontwikkeld, een zogenaamde jaarlijks op te stellen fiscale winsttoets en een modelovereenkomst 2016 bij het ingaan van de VPB-plicht. Middels de fiscale winsttoets kan worden vastgesteld of en wanneer het Grondbedrijf belastingplichtig is voor de VPB. Deze winsttoets moet elk jaar worden herhaald, waarbij onder meer gebruik wordt gemaakt van de uitkomsten van de geactualiseerde plansaldi van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties. Als deze toets meerdere jaren financieel positief is, dan is sprake van VPB-plicht. Als het Grondbedrijf voor het eerst belastingplichtig wordt kan de modelovereenkomst 2016 worden gevolgd. Daarbinnen is aangegeven op welke wijze de overgang plaatsvindt van niet VPB-plichtig naar VPB-plicht en op welke wijze de jaarlijkse fiscale winst of verliesbepaling plaats zal gaan vinden. In dit model is geregeld dat bij deze overgang het Grondbedrijf eenmalig een fiscale openingsbalans opstelt gebaseerd op de actuele (toekomstige) waarde van de lopende portefeuille, die moet worden verlaagd met een voorgeschreven discont0voet.

Deze openingsbalans staat centraal omdat hierdoor de omvang van de te betalen VPB van de lopende portefeuille wordt gedempt, alleen het meerdere boven de waarde van de openingsbalans dat (mogelijk) zal worden verdiend zal worden belast worden met 25 procent VPB. De gemeente doet centraal aangiften over alle winstgevende ondernemingstaken. De gemeente Amsterdam wil zoveel mogelijk de werkwijze volgen die andere gemeentelijke grondbedrijven al in 2016 hebben gevolgd. Veel gemeentelijke grondbedrijven zijn in 2016 al belastingplichtig geworden bij het ingaan van belastingplicht voor het Grondbedrijf. De werkwijze die deze gemeenten hebben gevolgd is vastgelegd in een model vaststellingovereenkomst.

Op basis van deze openingsbalans wordt verwacht dat voor de eerste jaren na invoering van de VPB-plicht in beperkte mate VPB hoeft te worden betaald. Een vergelijkbaar patroon is ook zichtbaar bij gemeentelijke grondbedrijven die eerder dan 2016 VPBplichtig werden. In 2021 is overleg geweest met de Rijksbelastingdienst voor een vaststellingsovereenkomst waarbij de openingsbalans centraal staat. Dit overleg zal in 2022 worden voortgezet. De omvang van de fiscale openingsbalans en de te betalen jaarlijkse VPB vanaf 2019 hangt af van de uiteindelijke definitieve afspraken die zullen worden gemaakt met de Rijksbelastingdienst. Ad 9.

In te stemmen met het onder het Vereveningsfonds brengen van solitaire transformatie-initiatieven van erfpachters op gebouwniveau in het geval dat investeringen in de openbare ruimte het openen van een exploitatie noodzakelijk maken (met ingang van 2022); a) hiertoe de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten’ te openen, waarin de te realiseren erfpachtmeerwaarde, alsmede de noodzakelijke investeringen en proceskosten van de betreffende gebouwtransformaties worden verantwoord; b) het uitgangspunt dat het eindsaldo van deze exploitatie altijd positief dient te zijn en hier middels het Meerjarenperspectief Grondexploitaties achteraf verantwoording over zal worden afgelegd; c) kennis te nemen van het collegebesluit om de directeur Grond & Ontwikkeling te mandateren solitaire gebouwtransformaties administratief/financieel (tijdelijk) toe te laten tot deze verzamelexploitatie, voor zover wordt voldaan aan de uitgangspunten zoals bedoeld onder beslispunten 9a tot en met 9b. Van een gebouwtransformatie (of herontwikkeling) is sprake als een bestaand gebouw van functie wijzigt of waarvan het volume wordt uitgebreid, of dat op de betreffende kavel sloop-nieuwbouw plaatsvindt. Gebiedstransformaties vallen onder het raamwerk van grondexploitaties.

Daarbij worden meeropbrengsten die ontstaan uit soortgelijke transformaties in deze grondexploitaties aangewend ten behoeve van de dekking van investeringen in de openbare ruimte. In tegenstelling tot gebiedstransformaties vallen gebouwtransformaties niet onder de regeling van grondexploitaties en het ruimtelijk model Plaberum. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering ligt bij de stadsdelen; eventuele meeropbrengsten vallen toe aan het erfpachtresultaat. Deze gebouwtransformaties voorzien onder andere in een belangrijke bijdrage aan de woningbouwproductie. Steeds vaker blijkt dat gebouwtransformatie-initiatieven gepaard gaan met een stedelijk inpassing, waarbij dan ook investeringen in de openbare ruimte door de gemeente nodig zijn. De laatste jaren stagneren deze initiatieven vooral door het ontbreken van budget voor deze noodzakelijke investeringen bij de stadsdelen. Voorgesteld wordt daarom om de te realiseren erfpachtmeerwaarde van deze solitaire gebouwtransformaties in te kunnen zetten ter dekking voor investeringen in de openbare ruimte en de hiervoor noodzakelijke gemeentelijke proceskosten via de figuur van een exploitatie. Het is kostenbesparend, efficiënt en effectief om voor deze relatief kleine transformatieinitiatieven de besluitvorming via een vereenvoudigde procedure te doen plaatsvinden.

Het voorstel is om deze individuele gebouwtransformaties financieel administratief (tijdelijk) onder te brengen in een te openen verzamelexploitatie ‘Tijdelijke exploitatie

individuele transformaties erfpachtrechten’ en hiervoor bij het jaarlijks op te stellen Meerjarenperspectief Grondexploitaties achteraf aan de Raad verantwoording af te leggen waarbij het uitgangspunt is dat de noodzakelijke gemeentelijke investeringen en proceskosten gedekt worden uit de te realiseren financiële meerwaarde van deze gebouwtransformaties. Voorwaarde hierbij is dat het eindsaldo van de verzamelexploitatie ‘Tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten’ ten allen tijde positief dient te zijn. Een aantal voorbeelden van plannen waarvoor de planvoorbereiding plaatsvindt zijn Lopikhof 1 (Zuidoost), Buunk, Middenweg 395 (Oost), Parnassusweg 101 Vitrum ( Zuid) en Surinameplein 33-59, Klokkenhof (Zuid). Enkele projecten zijn in een dusdanig vergevorderd stadium dat er afspraken met de erfpachter gemaakt worden waarin de gemeente een toezegging doet om investeringen in de openbare ruimte te doen. Onder die voorwaarden kan de erfpachter dan verder gaan. De ambtelijk opdrachtgever van het stadsdeel zou deze toezegging willen doen onder voorbehoud van de instemming van de raad met de voorgestelde werkwijze. Ad 10.

In te stemmen met het toevoegen van de reservering van € 36,8 miljoen uit de Reserve Stedelijke Bodemsanering en Nazorg (prijspeil 2022) betrekking hebbend op het circulair landmaken van de 1e fase van Buiteneiland aan de aparte reservering van € 12,4 miljoen binnen het Vereveningsfonds die ook betrekking heeft op Buiteneiland. Op basis van de raadsbesluit van 6 oktober 2021 van de Investeringsnota voorbereiding circulair landmaken Buiteneiland en het beschikbaar stellen van een krediet is besloten een projectexploitatie in te stellen nominaal geraamd op prijspeil 1-1-2021 van € 48,5 miljoen. Met circulair landmaken wordt bedoeld dat bij de aanleg van Buiteneiland zoveel als mogelijk gebruik wordt gemaakt van grond die in de komende jaren vrijkomt bij Amsterdamse (bouw-)projecten. Om de herbruikbare grond te kunnen verwerken binnen Buiteneiland moeten vooruitlopend in fase 1 voorzieningen worden aangelegd. De investeringsnota beschrijft alleen de 1e fase (conditionering fase) van deze investeringen en voorzieningen waarbij de dekking is geregeld middels reserveringen gevormd uit de Reserve Stedelijke Bodemsanering en Nazorg van € 36,1 miljoen en € 12,4 miljoen prijspeil 2021 binnen het Vereveningsfonds. Het circulair landmaken van fase 2 maakt geen onderdeel uit van de investeringsnota.

Het project van fase 1 en de projectexploitatie zal in de komende jaren integraal worden uitgevoerd door een projectteam binnen de gebiedsontwikkeling. Binnen deze fase worden meerdere risico’s onderkend. Uit praktische overwegingen (ondeelbare uitvoering) en samenhangend met programma 10 in de begroting en de jaarrekening wordt voorgesteld de dekking onder één noemer te brengen van het Vereveningsfonds. Project- en risicobeheer van dergelijke projecten hoort meer thuis bij het Vereveningsfonds. Als gevolg hiervan wordt voorgesteld de reservering van € 36,8 miljoen aangepast aan prijspeil 2022 uit de Reserve Stedelijke Bodemsanering Nazorg over te hevelen en toe te voegen aan de reeds gevormde voornoemde reservering van het Vereveningsfonds met behoud van de (indirecte) verantwoording van deze Rijksgelden. Vanaf 2022 na de overdracht zal de integrale reservering en de daarop in mindering te brengen integrale jaarlijkse bestedingen afzonderlijk binnen het Vereveningsfonds plaatsvinden en worden opgenomen in het jaarlijkse Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Jaarlijks zal deze projectexploitatie worden geactualiseerd en meelopen in het MPG en zal worden bepaald of voldoende is gereserveerd.

Ad 11. In te stemmen met het (voor zover de jaarlijkse geraamde winstnemingen het toelaten) vanaf 2022 meerjarig incidenteel met een duur van 5 jaar € 25 miljoen per jaar te reserveren van voor bijdragen aan toekomstige bovenplanse investeringen die noodzakelijk zijn voor de realisatie van lopende plannen. In de komende 5 tot 15 jaar moeten investeringen in de infrastructuur, groen en water worden gedaan die noodzakelijk zijn voor meerdere lopende en toekomstige grondexploitaties en/of voor zowel de bestaande als de groeiende stad. Deze zijn dus voorwaardelijk voor de woningbouwproductie en de nog te realiseren grondopbrengsten en de daarmee samenhangende winstnemingen. Bij het nemen van investeringsbesluiten in het verleden was nog niet altijd bekend welke bovenplanse investeringen in de toekomst nodig zijn in combinatie met de daaropvolgende plannen. Als deze bij het nemen van het investeringsbesluit wel bekend waren geweest, waren ze destijds al in de grondexploitatie opgenomen. Met meerdere investeringsbesluiten in een gebied vraagt dit op een hoger schaalniveau om investeringen in bereikbaarheid en groen die voorwaardelijk zijn voor het realiseren van het totaal aan woningen en commercieel programma. Er is zelfs een inhaalslag nodig voor plannen die al in uitvoering zijn, zoals IJburg/Zeeburgereiland, maar ook in Noord is het kantelpunt in zicht.

Deze investeringen zijn voorwaardelijk, zonder deze investeringen is het uitvoeren van reeds goedgekeurde plannen niet mogelijk. De ingrepen en de bijbehorende kosten komen steeds beter in beeld. Voor de bereikbaarheidsopgave zijn de afgelopen periode mobiliteitsplannen per gebied opgesteld voor Noord, Zuidoostflank, Nieuw-West, Haven-Stad Zuid en Sloterdijk II. Ook zijn er extra investeringen voorzien voor zuidasdok. Voor deze kosten is veelal sprake van een gemengde dekking vanuit middelen uit de grondexploitatie/VEF/reserve zuidas, het Stedelijk Mobiliteitsfonds en de middelen van de Vervoerregio. De bovenplanse investeringen raken immers niet enkel de bereikbaarheid van het project, maar van de gehele stad en of regio. Bovenplanse investeringen worden als kosten opgenomen in een grondexploitatie, indien wordt voldaan aan de wettelijke criteria. In het Besluit Begroting en Verantwoording (waarin vervolgens wordt verwezen naar de wet en besluit Ruimtelijke Ordening) is opgenomen dat in een grondexploitatie uitsluitend en alleen kosten mogen worden opgenomen ten behoeve van bovenplanse investeringen indien deze voldoen aan de PPT criteria (proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid van deze investeringen aan de grondexploitatie). De komende jaren moet gerekend worden met aanzienlijke bijdragen aan de investeringen vanuit de grondexploitaties.

Het wettelijke kader vanuit de BBV bepaalt welke kosten aan de grondexploitaties mogen worden toegerekend. Om de bijdragen aan de bovenplanse investeringen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling correct vorm te geven is in de meerjarenreeks van het MPG 2022 uitgegaan van een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen vanaf 2022, die beschouwd moet worden als een correctie op de geraamde winstnemingen in die jaren. Hiermee wordt voorkomen dat als gevolg van de volgens de BBV verplichte methodiek reeds winsten moeten worden genomen zonder dat wordt gerekend met het aan de grondexploitaties toerekenbare deel van de bovenplanse investeringen. Als de bovenplanse investeringen bekend waren geweest op het moment dat het investeringsbesluit werd genomen waren deze kosten namelijk in de grondexploitatie opgenomen en werd er de komende jaren ook minder winst genomen. De daadwerkelijke kredietbesluiten worden pas genomen bij de specifieke uitvoeringsbesluiten over de infrastructurele projecten, waarbij vanzelfsprekend ook de projecten op noodzakelijkheid worden beoordeeld.

De reservering wordt alleen gedaan indien de winstnemingen dat toelaten. Immers, als de gronduitgiften vertragen, wordt er minder programma gerealiseerd en zijn de bovenplanse voorzieningen ook pas later nodig. Andersom geldt, dat als vanuit de winstnemingen van deze grondexploitaties dit geld niet wordt gereserveerd het risico toeneemt dat de grondexploitaties de toekomstige benodigde bijdragen niet meer kunnen dragen, wat een risico is voor de woningbouwproductie. Het bedrag zal worden gereserveerd in het Vereveningsfonds/reserve Zuidas conform stedelijke richtlijn reserves. Ad 12. Kennis te nemen van de verwerking van de structurele afdracht, oplopend tot € 18 miljoen in 2024, vanuit het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas aan de algemene middelen, zoals besloten bij de begroting 2021. Het college heeft, bij de begroting 2021, een taakstellende besparing ingeboekt bij de verschillende programma’s oplopend naar 2024. Bij de verdere implementatie van de taakstelling is besloten tot een structurele winstafdracht uit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen van uiteindelijk € 18 miljoen per jaar. Bij de berekening van de vereveningsruimte en het surplus is met deze bezuinigingsbedragen en de daaruit volgende afdracht aan de algemene middelen uitgegaan.

Daarbij is het van belang te onderkennen dat in de gemeentebegroting momenteel nog onverdeelde stelposten met bezuinigingsbedragen zijn opgenomen. Uitgangspunt is dat de invulling van deze bedragen niet neerslaan in een additionele structurele afdracht vanuit het Vereveningsfonds. Dat wil niet zeggen dat er binnen de projecten niet zal worden gestuurd op minder kosten, echter een bezuiniging op een kostenpost aan de ene kant, kan weer teniet worden gedaan door marktontwikkelingen zoals prijsstijgingen, lagere marktwaarden of vertraging van gronduitgiften aan de andere kant. Uitnamen kunnen daarom alleen incidenteel worden gedaan, op basis van gerealiseerde vereveningsruimte (zie beslispunt 13). Ad 13. Kennis te nemen van het ontstaan van een incidenteel surplus van € 46 miljoen dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente, en deze conform de bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel uitgesproken intentie beschikbaar te stellen voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad. De vereveningsruimte voor gebiedsontwikkelingsplannen met een tekort is hoger dan werd verwacht bij het MPG 2021. Dit komt door de hoge grondopbrengsten van het afgelopen jaar.

Naar verwachting is er de komende 5 jaar meer dan voldoende vereveningsruimte beschikbaar om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak ontwikkelbuurten vorm te geven. Er is een surplus ontstaan van € 46 miljoen dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente. Bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar gesteld wordt voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad.

Financiële onderbouwing

Financiële onderbouwing: Ja Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting: Voor de belangrijkste realisatiecijfers over boekjaar 2021 (zoals kasstromen grondexploitaties, ontwikkeling reserve) en de meerjarenprognoses (zoals kasstromen grondexploitaties en vereveningsruimte) wordt verwezen naar de toelichting op beslispunt 3. Verder worden beslispunten voorgelegd met betrekking tot het vaststellen van actuele saldi van grondexploitaties en kredieten (resterende uitgaven), administratief beheer van projecten, financieel-administratieve zaken ten aanzien van de fondsen en de proceskosten in de voorbereidende fasen van grondexploitaties. In onderstaande opsomming worden voor een aantal grootheden de bedragen op totaalniveau weergegeven voor de plannen onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas.

- € 12,8 miljoen Planafsluitingen positief saldo per 31-12-2021 - -/- €53,1 miljoen Planafsluitingen negatief saldo per 31-12-2021 - € 1.357 miljoen Plansaldi actieve grondexploitaties op nominaal waarde op prijspeildatum 1-1-2021 na winstneming en boekwaarde verrekening € 252 miljoen Tussentijdse winstnemingen 2021 - € 3.888 miljoen Resterende uitgaven actieve grondexploitaties per 1-1-2022 € 20,2 miljoen Planvormingskosten fase 2 en 3 Plaberum € 1 miljoen Proceskosten stadsdeelplannen initiatieffase 2022 Conclusie: De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

n.v.t.

Welke stukken treft u aan? Registratienr.

Naam Bijlage 1a: Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021 Bijlage 1b: Toelichting bij het MPG 2021 Bijlage 2: Overzicht planafsluitingen per 31 december 2020 Bijlage 3: Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas Bijlage 4: Aanmerkelijke afwijkingen Bijlage 5: Voorbereidingskosten fase 2 en 3

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling, P. Elhorst, p.elhorst@amsterdam.nl, 06 3056 2087 Grond en Ontwikkeling, M. Munnik, m.munnik@amsterdam.nl, 06 2293 3248 Zuidas, S. Jellema, s.jellema@amsterdam.nl, 06 39279364