09012f97803c2c8c.pdf

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging.

WB

Raadscommissieverslag 05-10-2021

CONCEPT Vergadering Vergaderdatum Verslag vast te stellen op:

Expertmeeting Kwaliteit Huurwoningen in Amsterdam Dinsdag 5 oktober 2021, Hybride Woensdag 27 oktober 2021

Voorzitter: mevrouw La Rose Portefeuillehouder: Commissiegriffier: mevrouw Van Klooster Verslaglegging: de heer Kuiper (Notuleerservice Nederland) Aanwezige commissieleden: de heer Flentge (SP), de heer Havelaar (CDA), mevrouw Kiliç (DENK), de heer Kreuger (JA21), Mevrouw Kuiper-De Haan (ChristenUnie), de heer Van Lammeren (PvdD), mevrouw Naoum Néhmé (VVD), mevrouw Van Pijpen (GroenLinks), mevrouw Van Renssen (GroenLinks), mevrouw Van Soest (PvdO), de heer Veldhuyzen (BIJ1) Afwezige commissieleden (met bericht): Genodigden: de heer Bartlema (!WOON), de heer Mennink (Ymere), Mevrouw Te Riet (FHCS en UCP Huurderscommissie Nellestein), de heer Van der Veen (Woonbond), mevrouw Verdooren (De Key), Mevrouw Visser (AFWC), de heer Weppner (HYA), de heer Winnen (Vastgoed Belang)

1. Algemeen deel De VOORZITTER opent de expertmeeting om 19.30 uur en heet de aanwezigen hartelijk welkom. Deze expertmeeting is een initiatief van de heer Havelaar, de heer Flentge en mevrouw Van Renssen. In het bijzonder verwelkomt zij mevrouw Visser, de heer Bartlema, mevrouw Te Riet, de heer Winnen, mevrouw Verdooren, de heer Mennink, de heer Weppner en de heer Van der Veen. De avond is bedoeld om informatie te vergaren. De politieke discussie over dit onderwerp zal gevoerd worden in de raadscommissie. De heer HAVELAAR merkt op dat iedereen het erover eens is dat huurwoningen kwalitatief goed moeten zijn. Huurders moeten in een gezonde en veilige woning kunnen wonen. In het verleden werd in de commissie WB vooral over nieuwbouw gesproken, en veel minder over de kwaliteit van woningen. Daarin is sinds 2019 geleidelijk enige verbetering gekomen, hoewel de woningkwaliteit nog steeds niet de aandacht krijgt die ze verdient. Alle onderzoeken laten zien dat de kwaliteit van woningen niet alleen gaat over de aanwezigheid of afwezigheid van schimmel, maar ook over het hebben van een veilig thuis. Hij gelooft in de kracht van een sociaal contract, gericht op het belang van allen. Goed verhuurderschap gaat hand in hand met goed huurderschap. Een goed rendement op de investering moet samengaan met een goede huurprijs.

Hij is blij dat vanavond vertegenwoordigers van alle perspectieven aan tafel zitten: de corporaties, de huurders en de particuliere verhuurders. De discussie die de raad moet voeren gaat over de vraag hoe je ervoor kan zorgen dat de kwaliteit van de Amsterdamse huurwoningvoorraad van corporaties en particuliere beleggers beter wordt. Wat kan de gemeentepolitiek daaraan bijdragen? Hij bedankt de medeorganisatoren van deze avond,

1

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

de heer Flentge en mevrouw Van Renssen. Ook dankt hij de commissiegriffier mevrouw Van Klooster. De VOORZITTER verzoekt de genodigden hun zienswijzen te geven op de volgende onderzoeksvragen.  Hoe is de kwaliteit van de huurwoningvoorraad in Amsterdam te typeren, in zowel de sociale als particuliere sector?  Zijn er verschillen tussen de stadsdelen wat betreft de kwaliteit van deze woningen?  Wat hebben de verhuurders nodig om de kwaliteit te verbeteren?  Welke politieke keuzes liggen er voor die binnen de invloedssfeer van de gemeente Amsterdam liggen? Presentaties genodigden Mevrouw VISSER is directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Zij houdt een presentatie aan de hand van slides (bijgevoegd), waarbij onder andere de volgende punten naar voren komen.  De corporaties zijn voornemens om tussen 2021 en 2025 een bedrag van 2,09 miljard euro te gaan investeren in de bestaande bouw, en 2,9 miljard euro in nieuwbouw.  De huurders blijken in Amsterdam best tevreden over de grootte en indeling van hun woning. Minder goed scoren isolatie en gehorigheid. Daar ligt dus ruimte voor verbetering.  71% van de woningen heeft inmiddels een energielabel A, B of C. In 2015 was dat nog 41%. De labels F en G zijn sinds 2015 gezakt van 22% naar nu 8%.  Ruimt 1200 woningen worden op hoog niveau gerenoveerd, waarvan in 2020 meer dan de helft in Nieuw-West.

In 2020 zijn er al meer dan 15.000 labelstappen gezet.  Er zijn zeker verschillen per buurt wat betreft de tevredenheid van huurders over het onderhoud aan hun woning. In sommige buurten gaat het goed, terwijl er in andere ruimte is voor verbetering.  Met name in West zijn mensen minder tevreden met hun woning.  Onderzoek naar de conditiescore (de buitenkant van woningen) dat op 18 september door RTL is gepubliceerd wijst uit dat er eigenlijk geen slechte of zeer slechte woningen zijn te vinden in Amsterdam. Behoorlijk veel valt binnen ‘goed’ tot ‘zeer goed’. In de samenwerkingsafspraken is afgesproken dat dit alles beter in beeld zal worden gebracht. De raad zal over een tijdje verder worden geïnformeerd.  Corporaties kunnen hun geld besteden aan nieuwbouw, onderhoud en renovatie, verduurzaming, lagere huren, of leefbare buurten. Lagere huren zullen in het algemeen consequenties hebben voor het onderhoud.  Als een woning in slechte staat verkeerd kan een corporatie overgaan tot sloopnieuwbouw. Meestal investeert men echter in bestaande bouw.  Bij grote renovatieplannen zal 70% van de huurders in moeten stemmen. De plannen van de corporaties moeten dus goed zijn.  Een kwart van de verhuurderheffing is verdwenen, dus is er nog drie kwart te gaan. De Amsterdamse corporaties hebben in het afgelopen jaar 2012 miljoen euro betaald aan verhuurderheffing.

 Er worden onderling samenwerkingsafspraken gemaakt, tussen gemeente, verhuurder en corporatie.  Afgesproken is dat de kwaliteit in kaart wordt gebracht, en dat slechte complexen eerst aangepakt worden. Tussen 2021-2023 zullen 50.000 labelstappen gedaan worden. De heer BARTLEMA is directeur van !WOON, waar men vooral bewoners ziet die komen klagen. Ongeveer een kwart van de jaarlijks 60.000 bewonerscontacten heeft een

2

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

probleem met het onderhoud. !WOON heeft aan klachten over particuliere verhuurders bijna twee keer zoveel werk als aan een klacht bij een woningcorporatie. Bij een corporaties komt in ieder geval altijd iemand kijken, wat bij een particulier anders kan zijn. De excessen zitten vooral bij particuliere verhuurders. Het komt voor dat particuliere verhuurders op de hoogte zijn van de aanwezigheid van lood in het pand, maar toch niet handelen. Corporaties hebben nog wel wat te doen. De gemiddelde score op onderhoud is blijkens de huurdersenquête 6,5, wat betekent dat sommige huurders een 9 geven, tegenover anderen die heel wat te stellen hebben met het onderhoud van hun corporatie. Van de gehele woningvoorraad in de stad hebben er 100.000 grotendeels nog enkel glas. 50.000 daarvan hebben uitsluitend enkel glas. Daar zou meer aandacht aan gegeven moeten worden. 9% van de voorraad in Amsterdam heeft label F of G. Er is dus nog wel wat te doen. Wat betreft de verschillen tussen stadsdelen valt het op dat in Zuid veel minder labels hoger zijn dan C. In de rest van de stad heeft 35% B of hoger. De minste onderhoudsklachten ziet !WOON in de stadsdelen Nieuw-West of Zuidoost. Mogelijk komt dat door een wat nieuwere woningvoorraad met verhoudingsgewijs veel corporatiesbezit. De meeste klachten komen uit Zuid, en daarna West.

De huurders van de corporaties in Nieuw-West zijn het minst tevreden over het onderhoud, dus het beeld is divers. In alle stadsdelen is wel iets aan de hand. Ook de aard van de bewoning heeft invloed, want een gezin met drie of vier kinderen krijgt eerder schimmelklachten dan een oudere alleenstaande. Verhuurders hebben vooral geld nodig. !WOON wil veel aandacht blijven besteden aan het programma Woningkwaliteit, in samenwerking met de gemeentelijke afdeling. Vroeger was er een actief aanschrijvingsbeleid, dat in diverse stadsdelen heel goed werkte. Misschien zou aan het programma Woningkwaliteit een wat actiever aanschrijvingsbeleid gekoppeld moeten worden. Ook de Wet goed verhuurderschap kan aanknopingspunten gaan bieden. Aan het verlenen van een verhuurdersvergunning zou je kunnen koppelen dat de eigenaren op zijn minst gezondheidsschadelijke gebreken zoals lood moeten oplossen. Vaak kunnen huurders hun recht niet vinden. Daarbij moeten ze geholpen worden. Er zouden herhaalde campagnes moeten worden georganiseerd waarbij de huurders op de mogelijkheid worden gewezen om enkel glas te vervangen door dubbel. Veel huurders weten niet dat er daarvoor via !WOON juridische mogelijkheden liggen. Enkel glas is niet van deze tijd. Mevrouw TE RIET is directeur van de FHCS en spreekt ook namens de UCP Huurderscommissie Nellestein. Zij heeft vijf vragen waarmee zij te maken krijgt.

Heeft u een huurwoning? Huurt u bij een commerciële of particuliere verhuurder? Heeft uw verhuurder meer dan 25 woningen? Is er een huurdersvertegenwoordiging bij de verhuurder? Overlegt die huurdersvertegenwoordiging echt met de verhuurder en eigenaar? Die laatste vraag zal altijd ontkennend beantwoord worden. Zij heeft een voorbeeld rondgestuurd aan de commissieleden. Het ging over haar vragen over brandveiligheid naar aanleiding van een MJOP dat in 2016 gemaakt was voor alle gebouwen in Nellestein. Daarin stonden ernstige opmerkingen over de brandveiligheid, en wat er aan de tekortkomingen op dat vlak zou moeten gebeuren. Nog steeds heeft zij geen antwoord gekregen op haar vragen daarover, die zij blijft stellen. Dat heeft veel te maken met het feit dat er allerlei tussenstappen zitten in de relatie huurderverhuurder. In het geval van Nellestein heb je de beheerder Van ‘t Hof Rijnland, vervolgens Rubens Capital, die zegt gemachtigd te zijn door de verhuurder, en dan UCP 1 t/m 6, die de eigenaar zegt te zijn. Die belegt voor de Deutsche Bank fondsen. Wie de uiteindelijke eigenaar is, waarmee je graag in gesprek zou willen gaan, weet je niet. Vastgoed Belang zegt altijd dat je in gesprek moet met je verhuurder, omdat dit meestal welwillende mensen zijn.

Zij zou graag met die verhuurder in gesprek gaan en die erop wijzen dat het ook voor hen belangrijk is om de woning goed te onderhouden, maar zij komt daar nooit

3

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

terecht. Als er een VvE is, wordt het nog ingewikkelder. De verhuurder verwijst dan voor alle problemen buiten de woning, dus in het gebouw of installaties, naar de VvE. De VvE heeft dan weer een beheerder. De beheerder voor de huurder is vaak weer een andere dan de VvE-beheerder. Dit is allemaal complex en maakt dat de communicatie niet loopt. De gebouwen in Nellestein zijn veertig jaar oud. In 2016 is er een uitgebreide scan gemaakt van de kwaliteit van het gebouw en het noodzakelijke onderhoud, met een berekening van de kosten om het op te lossen. Het duurder heel lang voor zij het MJOP kreeg. In 2018 werden er door de VvE plannen gemaakt voor de aanpak van het onderhoud. Toen bleken de kosten enorm hoog te zijn. De VvE is daarna uit elkaar gevallen, de beheerder wisselde. Nu begint er in sommige gebouwen iets te gebeuren. Er wordt iets gedaan aan de lekkende daken. Langzaam begint men met de verduurzaming. Alles gebeurt langzaam en moeizaam. Als huurdersorganisatie zou je steun willen krijgen en meer druk willen uitoefenen. In de commerciële sector zijn ongeveer 1 miljoen huurwoningen, dus een derde van de 3 miljoen. In de grote steden zitten veel commerciële verhuurders, dus het aandeel is daar groter. Zij is bezig om huurdersorganisaties op te zetten bij die commerciële verhuurders en mensen ertoe te bewegen zich daarbij aan te sluiten.

De heer WINNEN is regiobestuurder van de vereniging Vastgoed Belang. Mensen die daar lid van zijn zien in dat je samen verder komt dan ieder voor zich. Het is jammer dat er ook nog veel eigenaars van vastgoed zijn die dat belang niet zien. Er zijn grotere partijen die ver weg staan van hun vastgoed en geen enkel belang hebben bij huurdersoverleg. Die laten het graag over aan de beheerder. Woningkwaliteit hangt samen met geld. Een lid van Vastgoed Belang heeft een pand in De Pijp met zes etages en vijf woningen. Vier zijn verhuurd in de vrije sector en een sociaal. Voor de vrijesectorwoning, beneden met een mooie tuin, krijgt hij 3000 euro per maand huur. Er kwam daar een huurdersmutatie die 15.000 euro kostte, want er moest het nodige gebeuren aan de woning. Dat bedrag schrijf je weg in drie jaar tijd, dat geeft 425 euro per maand. Rente en aflossing op die woning is 1800 euro. Uiteindelijk houdt deze belegger 700 positieve cash over per maand, met de aantekening dat er dan nog wel wat gereserveerd moet worden voor onderhoud van het casco. De sociale huurwoning in het pand levert een maandelijkse huur van 342 euro, want de mevrouw woont er al veertig jaar. De verhuurder betaalt 900 euro per maand aan rente en aflossing, waarbij dan nog wat andere kosten. Dat geeft een negatieve kasstroom van 600 euro.

Die particuliere verhuurder is op dat moment een huurder aan het subsidiëren. Hij kan het alleen betalen omdat hij een aantal vrijesectorwoningen heeft in het pand. Vastgoed Belang vindt dat de particuliere sector niet verantwoordelijk moet zijn voor het subsidiëren van sociale huurwoningen; dat moet overgelaten worden aan de corporaties. Sociale huurders moeten over naar woningcorporaties. Een particuliere verhuurder is niet gebaat bij snelle mutatie van huurders. Een goede huurder wil je zo lang mogelijk in de woning houden. Daarom willen veel beleggers hun huren niet maximeren. Goed verhuurderschap is voor Vastgoed Belang het toevoegen van woningkwaliteit en zorgen dat huurders zo lang mogelijk blijven zitten. De gemeente Amsterdam heeft in 2002 een fantastisch sturingsinstrument opgezet: je kreeg een splitsingsvergunning als je voldeed aan bepaalde woningkwaliteitseisen. Dat heeft indertijd gezorgd voor een enorme financiële stroom naar die woningen. Er kwam een enorme kwaliteitsverbetering. Dat beleid is afgelopen in 2010 en sindsdien was er niet langer een sterk instrument waarmee de woningkwaliteit bevorderd kon worden. Hijzelf is niet zo’n voorstander van subsidies. Woonkwaliteit kan je verbeteren door het voor verhuurders interessant te maken te gaan investeren. Je zou de sociale huurders in een particuliere huurwoning een corporatieswoning kunnen aanbieden.

Scheefhuurders in een corporatiewoning zouden dan naar een particuliere huurwoning kunnen gaan, mits die vrijesectorwoning van label A is en voor minimaal 10-15 jaar wordt verhuurd. Amsterdam heeft ervoor gezorgd dat je met steeds minder mensen mocht gaan wonen in woningen. De hospitaverhuur ging op de schop, de woningdeelverhuur ook. De welstandsregelgeving werd moeilijker, waardoor het lastiger werd om woningen te maken

4

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

op zolders. Het is lastiger geworden. De bezettingsgraad voor woningen is naar beneden gaan, terwijl er juist zo veel woningen nodig zijn. Daarom moet er met de gemeente gekeken worden hoe er meer mensen kunnen wonen in huizen. Hij is ervan overtuigd dat dit gaat leiden tot woningkwaliteit. Als een verhuurder meer geld kan verdienen, gaat hij ook meer geld investeren in de huizen. Hij zou daaraan graag samen met de gemeente werken. Bij sommige monumenten mag je enkel glas niet vervangen. Het is bij monumentale woningen heel lastig om goed te isoleren. Vragen van commissieleden De heer HAVELAAR hoorde mevrouw Visser zeggen dat de corporaties starten met het renoveren van panden die dat het meeste nodig hebben. Dat zullen vermoedelijk ook de duurste zijn om te renoveren. Betekent dit dat je na voltooiing daarvan straks sneller en meer relatief makkelijkere en goedkopere panden kunnen renoveren? De heer Winnen had het in zijn voorbeeld over particuliere eigenaren van een sociale huurwoning. De gemeente ziet uiteraard graag dat sociale woningen zo lang mogelijk sociaal blijven.

Wat zouden de particuliere verhuurders in combinatie met de corporaties kunnen doen om de woningen met een negatieve cashflow ook op lange termijn sociaal te houden? Als die sociale huurder in het voorbeeld van de bovenste etage vertrekt, zal die eigenaar de woning vermoedelijk niet nog een keer sociaal verhuren. Wat is ervoor nodig om zo’n woning toch sociaal te houden? De heer FLENTGE is blij dat woningkwaliteit hoger dan vroeger op de agenda is komen te staan. In het RTL-onderzoek waarover mevrouw Visser het had stonden helemaal geen slechte woningen. Maar het ging daarbij om de buitenkant. Kan mevrouw Visser daar iets meer over zeggen? Zoals de heer Bartlema opmerkte kan je via cijfers als een 9 of een 4 op gemiddeld een 6,5 komen. Interessant is dan waarvoor die 4 staat. Is mevrouw Visser het met hem eens dat in het verleden te vaak woningen aan hun lot overgelaten zijn? En dat je dan uiteindelijk op sloop uit kan komen? Dat was decennia geleden soms doelbewust beleid. Is zij het eens dat je niet terug moet naar die situatie? Het kwam voor dat huurders blij waren met sloop omdat het onleefbaar geworden was. Mevrouw VAN RENSSEN merkt op dat er afspraken gemaakt zijn tussen corporaties, gemeente en de huurders. In het kwaliteitsoverleg wordt gekeken op welke manier de woningkwaliteit gekwantificeerd kan worden. Zover is het echter nog niet, zo blijkt uit de monitor.

Misschien kunnen de cijfers van RTL een begin zijn voor het kwantificeren. Zij vraagt mevrouw Visser en de corporaties of men iets ziet in een kwaliteitsnorm, dus een gezamenlijk keurmerk. Daarin zouden afspraken gemaakt moeten worden over de wijze waarop woningen in Amsterdam onderhouden worden, of hoe vaak een huurder moet bellen voordat een probleem opgelost is. Zij vraagt aan de heer Bartlema, de heer Winnen en mevrouw Te Riet hoe die het liefst de nieuwe verhuurdersvergunning zouden willen invullen. En voor welke gebieden en verhuurders moet die gelden? De heer VAN LAMMEREN begreep dat er 50.000 labelstappen worden gemaakt tussen nu en 2023. Zijn vraag is of die labelstappen gebeuren door isolatie, of zijn labelstappen met betrekking tot het aansluiten op alternatieve verwarmingsmethodes meegenomen in de afspraken van de City Deal? Het is mooi dat er al zo veel labelstappen gemaakt zijn. Maar eigenlijk moet je pas met warmtenetten beginnen bij label B. Zijn de corporaties het daarmee eens? Hij vraagt hoe die toekomst eruitziet. Het lijkt onzinnig op warmtenetten aan te sluiten als de woningen nog niet volledig geïsoleerd zijn. De heer KREUGER vraagt hoe mevrouw Visser in het algemeen oordeelt over het

5

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

aardgasvrij maken van woningen, terwijl er nog 100.000 huizen zijn met enkel glas. Als die dubbele beglazing nog niet lukt, hoe wil je dan huizen van het aardgas halen? Bij het onderzoek van RTL naar de klachten van huurders bleken de woningcorporaties het beter te doen dan de particuliere verhuurders, terwijl die toch meer middelen zouden moeten hebben om de problemen aan te pakken. Hoe kan dat opgelost worden? Hoe bereik je dat de problemen bij particuliere verhuurders sneller worden aangepakt? De heer VELDHUYZEN begreep van mevrouw Visser dat corporaties leningen kunnen afsluiten om nieuwe woningen te kopen. Hij vraagt in hoeverre dat de mogelijkheid geeft om meer te investeren in het verbeteren van de woningkwaliteit van bestaande woningen, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de bouw van nieuwe woningen. Van 31.000 woningen is niet bekend hoe de kwaliteit is. Hij vraagt mevrouw Visser waarom dat niet bekend is. De heer Winnen stelt voor dat de politiek een regeling treft die het aantrekkelijker maakt voor eigenaren van commerciële huurhuizen om de woningkwaliteit te verbeteren. Maar zou er geen intrinsieke motivatie moeten zijn om die woningkwaliteit te verbeteren, dus zonder dat daar iets tegenover staat? Mevrouw VAN SOEST vraagt of de woningcorporaties de afspraken tussen de voormalig wethouder Ivens en de corporaties nog nakomen.

Zij doelt dan op regelingen zoals Van Groot naar Beter en Van Hoog naar Laag. Zij heeft het meegemaakt dat de corporatie mensen weigerden naar beneden te verhuizen omdat ze de benedenwoning ging verkopen. Antwoorden experts Mevrouw VISSER antwoordt de heer Havelaar dat er in de samenwerkingsafspraken afgesproken is dat de slechtste complexen als eerste aangepakt worden. Wil je meerdere labelstappen maken, dan moet je ook flink investeren en ben je niet voor 10.000 euro klaar. Zij gaat ervan uit dat men eerst de F- en G-labels weg gaat werken en toegaat naar steeds meer labels A, B en C. In theorie zouden dan inderdaad de iets makkelijker woningen overgelaten worden. Overigens blijkt de stap van B naar A+ vrij ingewikkeld te zijn. De heer MENNINK is directeur Vastgoedbeheer van Ymere. Hij voegt aan de beantwoording van mevrouw Visser toe dat de heer Havelaar theoretisch gelijk heeft. Zijn hoop is dat het goedkoper wordt als de slechtste woningen gedaan zijn, maar het blijkt in de praktijk niet zo te werken. Als je gaat renoveren, pak je juist heel veel aan. Je pakt dan de hele schil aan. Tenzij de schil echt al heel erg goed is, heb je precies dezelfde werkzaamheden bij een heel slechte woning als bij een ‘gewoon slechte’ woning. Mevrouw VISSER antwoordt de heer Flentge dat het RTL-onderzoek gebaseerd is op gegevens die de corporaties zelf hebben aangeleverd.

De corporaties leveren de prognose-informatie aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw), dus de toezichthouder. Ze moeten de woningen allemaal op dezelfde manier registreren, volgens een bepaalde NEN-norm. De gegevens die er staan komen niet van RTL, maar van een onderzoek van de Aw. Zij antwoordt de heer Veldhuyzen dat een aantal zaken nog onbekend is. Dat geldt voor heel Nederland. De Alliantie doet het heel goed met 0% en Ymere staat op 1%. Er is ook een aantal corporaties druk bezig het in kaart te brengen. Daarom ook zijn de samenwerkingsafspraken gemaakt, waarin staat dat de hele kwaliteit in beeld wordt gebracht. Er moet nog gecontroleerd worden of de informatie klopt; daarna komt het naar de raad. Zij antwoordt de heer Flentge verder dat zij geen oordeel kan geven hoe het in Amsterdam in het verleden is gegaan. Wel weet zij dat corporaties zich momenteel hard inzetten om de kwaliteit te verbeteren. Het isoleren van monumenten is lastig; daarbij

6

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

hebben de corporaties de gemeente hard nodig. Zij antwoordt mevrouw Van Renssen dat er nergens in Nederland iets bestaat als een lokale kwaliteitsnorm. Zij weet niet of zoiets kan. Het lijkt haar verstandig nu eerst te bekijken hoe de kwaliteit in beeld gebracht kan worden. De volgende stap is te kijken wat de corporaties al in de planning hebben zitten. Daarna moet nagedacht worden over de vraag of er nog meer nodig is. Zij antwoordt de heer Van Lammeren dat labelstappen iets anders zijn dan het afsluiten van aardgas. Labelstappen zijn stappen die gemaakt worden ter verbetering van de woning. Het afsluiten van aardgas is voor zover zij weet geen labelstap. De heer MENNINK bevestigt het antwoord van mevrouw Visser aan de heer Van Lammeren. Hij zal dat nog verder uitzoeken. De heer VAN LAMMEREN merkt op dat het aansluiten van alternatieve verwarming, dus anders dan gas, vaak een labelstap oplevert. Hij vraagt of de 50.000 labelstappen die gepland zijn puur bereikt worden door isolatie. Mevrouw VISSER antwoordt dat de labelstappen ook bereikt worden door andere vormen van ventilatie, of zonnepanelen. Het gaat daarbij om het hele pakket van mogelijke verduurzaming. Het geld is hetzelfde voor de koop- als voor de huurmarkt. Zij weet niet of de aansluiting op een warmtenet daar deel van uitmaakt. Dat zal zij uitzoeken.

Zij antwoordt de heer Van Lammeren verder dat bij de overstap naar een hoge temperatuur warmtenet label B niet nodig is; dat kan ook met lagere labels. Zij kan zich voorstellen dat de warmtenetten nu nog op hoge temperatuur zijn, en langzamerhand naar een middentemperatuur gaan. Dat zou dan gelijk opgaan met het isoleren van woningen. De heer MENNINK is ook voorzitter van de stuurgroep Amsterdamse Warmtemotor, die beoogt 100.000 corporatie- en particuliere woningen aan te sluiten op een warmtenet. Als het via renovatie naar CO2-neutraal moet gaan, kost dat soms wel twee ton per woning. Op die manier kan men dus niet zo veel woningen aan pakken. Het voordeel van een warmtenet is dat je voor 10.000-20.000 euro een woning van het gas hebt. Zo kun je volume maken. Het voordeel is dat je kunt beginnen met een hoge temperatuur warmtenet, dat er nu al ligt. Als je ergens voor 2040-2050 gaat renoveren kan ook de temperatuur omlaag. Er moeten dan wel afspraken worden gemaakt over de duurzaamheid van de toevoer van het warmtenet. Mevrouw VISSER antwoordt verder dat zij inderdaad enthousiast is over het aardgasvrij maken van woningen. Ook is zij enthousiast over het maken van labelstappen. Die dragen echt bij aan CO2-reductie. Het is ook tijd om over te stappen op een duurzaam alternatief, waarvoor warmtenet een van de goede opties is.

De heer KREUGER vraagt of verwarming met biomassa in de optiek van de AFWC duurzaam is. Mevrouw VISSER antwoordt dat zij is uitgenodigd om te spreken over de kwaliteit van de Amsterdamse woningvoorraad. Zij antwoordt de heer Veldhuyzen dat onderhoud bijna altijd wordt gefinancierd uit de huurinkomsten. Daarvoor kan je geen leningen afsluiten. Voor het lenen van geld moeten corporaties toestemming krijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In de samenwerkingsafspraken is vastgelegd wat de corporaties de komende tijd gaan doen. Als je wat meer doet voor het ene, betekent dat iets minder voor het ander. Zij antwoordt mevrouw Van Soest dat alle afspraken die gemaakt zijn in het kader van de samenwerkingsafspraken nagekomen worden, ook met de nieuwe wethouder. Zij kan de vraag over regeling als Van Hoog naar Laag niet beantwoorden. De heer BARTLEMA antwoordt mevrouw Van Renssen dat !WOON vindt dat de verhuurdersvergunning zo breed mogelijk ingevuld moet worden. Dat is van belang voor

7

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

alle verhuurders die een kamer verhuren en zich op dit moment niet houden aan het puntenstelsel. Er zijn ook particuliere verhuurders die zich niet aan de regels houden. De gemeente zou goed moeten kijken wat ze daartegen kan doen. !WOON krijgt regelmatig te maken met verhuurders die de borg niet terugbetalen. Je zou via een verhuurdersvergunning kunnen regelen dat de tweede keer dat zoiets gebeurt de verhuurdersvergunning wordt ingetrokken. Dat zou de gemeente kunnen toevoegen aan het landelijk beleid. Wat betreft ongezonde woningen, zoals met lood, moet je nog kijken wat je kunt eisen. Er liggen daar kansen, hoewel je niet meer kunt eisen dan wat in het Bouwbesluit staat. Mevrouw TE RIET merkt op dat zij al een aantal aanbevelingen heeft gemaild. Zij wil graag meepraten over de eisen die worden gesteld aan de verhuurdersvergunning. Die zou een mooi instrument kunnen zijn. Er kan dan een sanctie komen als verhuurders zich niet houden aan de eisen die daarin gesteld worden. Zij denkt daarbij aan waarborgfondsen voor onderhoud en verduurzaming, transparantie over waar de huur naartoe gaat, een snelle bereikbaarheid, de kwaliteit van het huurcontract, de bereidheid en plicht om een huurdersvertegenwoordiging te faciliteren. Ook heeft zij wel gedacht over de mogelijkheid van een Apk-keuring voor bestaande woningen.

Voorkomen moet worden dat de kosten die de verhuurder moet betalen voor de vergunning op het bordje van de huurder terechtkomen. De heer WINNEN antwoordt de heer Havelaar dat het niet mogelijk is garanties te geven dat een particuliere huurwoning na het vertrek van de huurder sociaal blijft. Dat komt financieel niet goed uit, tenzij je eigenaar bent van een pand met zeer lage vaste lasten zoals renteaflossing. Hij denkt niet dat veel particuliere verhuurders dat zullen willen. Het is vooral niet de bedoeling om te verkameren. Daar zit een belegger niet op te wachten. Verhuur van onzelfstandige woonruimte is onwenselijk. Het gaat daarbij dus om iets heel anders dan hospitaverhuur, kleine woningen maken of de woningdeelregeling. Hij kan geen antwoord geven op de vraag van mevrouw Van Renssen over de verhuurdersvergunning. Toen het splitsingsbeleid zo actueel was in Amsterdam, kreeg elke huurder die een pand zat dat de eigenaar wilde splitsen ermee te maken. Er moest dan achterstallig onderhoud weggewerkt worden en partijen kwamen binnen om dingen te doen. Toen is er met de gemeente Amsterdam, particuliere verhuurders, Gert-Jan Bakker en !WOON een gedragscode opgezet voor de omgang met huurders in het kader van splitsing. Dat was de eerste keer dat er samenwerking ontstond tussen de gemeente en de particuliere verhuurders.

Zo zou je ook iets kunnen doen met de verhuurdersvergunning. Hij antwoordt de heer Kreuger dat klachten van huurders opgelost kunnen worden door de huurcommissie, maar het nadeel is dat daar een enorme achterstand is ontstaan bij de behandeling van zaken. Huurders kunnen niet meer goed bij de huurcommissie terecht met hun klachten. Hij antwoordt de heer Veldhuyzen dat hij niet bedoelde dat er iets tegenover moet staan als een eigenaar de woning wil verbeteren. Hij bedoelt dat de gemeente kan sturen als ze iets wil verbeteren aan de woningkwaliteit. Tien jaar geleden heeft Amsterdam iets op poten gezet waardoor 2 miljard euro door de particuliere sector is gestopt in woningen zonder enige subsidie van de overheid. Er wordt gepauzeerd van 20.45-20.55 uur. 2. De situatie in Amsterdam Noord De VOORZITTER leest de onderzoeksvragen voor.  Bewoners in Amsterdam Noord stellen dat de kwaliteit van veel woningen in met name de Van der Pekbuurt al decennialang te wensen overlaat.

8

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

 







WB

Wat zijn de mogelijkheden om deze woningen te renoveren? Is het realistisch dat de woningen naar hedendaagse maatstaven gerenoveerd kunnen worden? Hoe wordt achterstallig onderhoud concreet aangepakt? In het verleden zou er sprake van zijn geweest dat corporaties woningen zouden wilden slopen en nieuw bouwen. Hoe wordt voorkomen dat sloop en nieuwbouw de enige optie is voor renovatie? Welke kansen zijn er om het verbeteren van de kwaliteit van de woningen vergezeld te laten gaan van verduurzaming. Wat zijn daarin knelpunten waar huurders en verhuurders tegenaan lopen en die het verbeteren en/of verduurzamen van woningkwaliteit in de weg zitten? Op welke manier worden huurders nu geholpen bij klachten over de woningkwaliteit? Welke verbeteringen kunnen daarin nog aangebracht worden? Wat kan de gemeente Amsterdam bijdragen aan het versnellen van het uitvoeren van het onderhoud? Welke instrumenten zijn er om dit te verbeteren? Welke politieke keuzes liggen er voor die binnen de invloedsfeer van de gemeente Amsterdam liggen?

De heer MENNINK vraagt meer aandacht voor de bestaande bouw. Er zijn drie soorten onderhoud. De meeste klachten hebben betrekking tot reparatieonderhoud. Verder is er het planmatig onderhoud, zoals schilderen of dakvervanging. Dat onderhoud is hetzelfde voor de gehele voorraad, dus zowel voor nieuwbouwwoningen als oude woningen. Het uitgangspunt is alle woningen zoveel mogelijk gelijk te behandelen. Planmatig onderhoud kan voorkomen dat er uiteindelijk gerenoveerd of gesloopt moet worden. Het is makkelijk te zeggen dat er meer geld moet worden uitgegeven aan onderhoud, maar onder aan de streep komt het allemaal voor rekening van de huurder. Die balans is de grootste uitdaging. De corporaties hebben het meestal over het onderhoud van de buitenkant van de woning, maar de meeste huurders zijn alleen geïnteresseerd in de binnenkant. De eisen aan woningen zijn in de afgelopen vijftig jaar enorm gestegen. Inmiddels is enkel glas niet acceptabel meer. Het geldt ook voor de eisen aan brandveiligheid, isolatie en welstand. Alle eisen zijn in de afgelopen vijftig jaar enorm veel hoger geworden. Je kunt het niet meer aanpakken met een likje verf. Achterstallig onderhoud betekent dus vaak dat je het gebouw naar een hoger niveau moet of wilt brengen. Dat wordt al gauw gecombineerd met renovatie. Uit de staatjes blijkt dat langzaamaan de kwaliteit verbeterd wordt.

Voor Ymere betekent dit dat ongeveer 80% aan de eisen voldoet. Voor de huurders betekent het dat in 20% van de gevallen het niet goed genoeg is. De bewoners in Noord stellen dat de kwaliteit van de woningen al decennia achterloopt. Die klacht is voor een belangrijk deel terecht. De vraag is wat je met die oudere woningen wilt doen en welke oplossingen mogelijk zijn. Twintig jaar geleden was het normaal om sloopnieuwbouw toe te passen. Nu is dat anders; de oudere woningen worden nu gezien als een wezenlijk deel van de stad, vaak ook met monumentale kwaliteiten. Het is ook onwenselijk de sociale cohesie in een gebied te doorbreken. Het betekent dat langer nagedacht wordt over een mogelijke oplossing. Een groot probleem is dat af en toe gekozen wordt voor aanpak 1 en dan voor aanpak 2. Op die manier duurt het lang. Als je weet dat er volgend jaar gerenoveerd wordt, ga je niet dit jaar schilderen. Maar als het langer gaat duren, had je graag gewild dat men eerder kwam schilderen. Het belangrijkste is dus het met elkaar tempo maken. Alles gebeurt in afstemming met de huurders en de gemeente. Zeker in het geval van de Van der Pekbuurt is men weer in goed gesprek met elkaar om te kijken wat gedaan kan worden aan renovatie. Renovatie leidt niet tot de kwaliteit van een nieuwbouwwoning. Als een woning door zijn hoeven zakt, kan dat niet met renovatie opgelost worden.

Geluidsisolatie is een van de belangrijkste problemen bij het renoveren. Sloopnieuwbouw moet een keuze zijn, altijd gemaakt in een afweging met de mogelijkheid van renovatie. Ymere is niet bezig met het laten ‘afsterven’ van woningen. Dat is nooit beleid geweest, want op die manier zou je

9

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

mensen tientallen jaren bewust in een waardeloze woning laten zitten. Maar het kan af en toe wel lang duren, wat voor mensen het gevoel geeft dat het die kant op gaat. In de meeste gevallen wordt geprobeerd tegelijk met het onderhoud ook te verduurzamen, maar het moet wel mogelijk zijn. In Amsterdam is veel onder een vorm van toezicht, monumentaal of welstand. Je moet dan naar de binnenkant van de woning. Het betekent dat de binnenkant van de woning duidelijk kleiner wordt. Dat is een probleem bij niet al te grote woningen. Het helpt als Amsterdam geen extra eisen verzint. Amsterdam pleegt steeds met nieuwe eisen te komen, en daarmee duurt het proces steeds langer. Je wordt door die eisen gedwongen om veel geld in één woning te stoppen. Liever zou hij dat geld verdelen over nieuwe woningen, zodat ook de rest van de woningen op peil komt. Hij persoonlijk heeft liever vijf redelijke woningen dan één perfecte. Degene die al langer in een slechte situatie zit, voelt het alsof er een bepaald recht bestaat om iets extra’s te eisen voor hun woning. De gemeente zou dus bij voorkeur zo min mogelijk extra eisen moeten stellen. Als besloten is om in een bepaald gebied iets te doen, zoals aansluiting op een warmtenet, is het handig dat ook werkelijk te doen. Maar het tussentijds wijzigen van de spelregels zorgt voor chagrijn bij iedereen.

Mevrouw VERDOOREN houdt een presentatie aan de hand van slides (bijgevoegd). Daarbij komen onder andere de volgende punten aan de orde.  Van het bedrag van gemiddeld 100 miljoen euro per jaar dat De Key uitgeeft aan bestaande bouw, gaat 50 miljoen euro naar onderhoud en 50 miljoen euro naar verbeteringen.  Bij onderhoud wordt prioriteit gegeven aan het op peil houden van woningen, brandveiligheid en het verminderen van CO2-uitstoot.  Het beleid is het geld zo veel mogelijk over de complexen te verdelen.  Aan de Cleyndertweg in Noord worden de mogelijkheden van riothermie onderzocht. In het complex De Kleine Wereld wordt geschilderd, er worden nieuwe daken aangebracht en er loopt een onderzoek naar zonnepanelen.  De aanpak van het complex Vogelpunt, met 348 woningen en 8 bedrijfsruimten, begint 2022-2024. Er is getwijfeld of sloopnieuwbouw het beste was, of dat er verbeterd kon worden. Met renovatie zou het 25 jaar mee kunnen, waarbij de monumentale status gerespecteerd zou kunnen worden. De woningen zouden daarmee sterk verbeteren, maar wel op energielabel B en C blijven zitten. Met sloopnieuwbouw is verdichting mogelijk, met een behoorlijk aantal woningen extra. Dat zouden echt duurzame, gasloze appartementen kunnen worden met label A+++, geschikt voor verschillende doelgroepen. Er komen dan evenveel sociale huurwoningen terug, maar ook vrije sector.

De bewoners moeten eruit en kunnen pas na een paar jaar terug. Er is over deze opties overlegd met bewoners en bewonerscommissie en de keuze is met 70% instemming van de bewoners gevallen op renovatie. De kosten van de ingreep bedragen 60 miljoen euro, een enorm bedrag dat maakt dat er in andere complexen wat minder gedaan kan worden.  Welstand stelt eisen met betrekking tot de zichtbaarheid van warmtepompen en zonnepanelen. Passen die laatste in het straatbeeld? Voor dergelijke ingrepen, zoals ook met het warmtenet, is per project 70% instemming van de bewoners een vereiste.  De gemeente kan helpen door een integrale aanpak mogelijk te maken. Als 60 miljoen euro wordt geïnvesteerd bij de Vogelpunt, vindt De Key het belangrijk dat de openbare ruimte ook aanpakt wordt. Het is daar bijvoorbeeld belangrijk dat de riolering wordt meegenomen.  Verder moet voorkomen worden dat de gemeente eisen gaat stapelen. Er liggen hoge duurzaamheidseisen en er moet steeds meer gedaan worden aan klimaatadaptatie. Daarbij komen dan nog de welstandseisen. Dit alles gaat niet altijd goed samen.

10

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020





WB

Vergunningen krijgen kost soms veel tijd. Het zou helpen om een parapluvergunning te krijgen voor het complex in plaats van vergunningen te moeten vragen per verhuureenheid. Afschaffing van de verhuurderheffing zou zeer behulpzaam zijn.

De heer VAN DER VEEN maakt uit de cijfers van RTL, gebaseerd op de cijfers van de Aw, op dat er zeker 80.000 sociale huurwoningen met ernstige tot zeer ernstige gebreken zijn in Nederland. Daar is snel onderhoud noodzakelijk. Ook de Huurdersbond ziet in het laatste halfjaar een stijging. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om complexen die in afwachting zijn van een renovatietraject dat vertraging oploopt. Corporaties blijken dan te terughoudend te zijn om voortvarend aan de slag te gaan. Ze moeten met de vuist op tafel slaan om dingen voor elkaar te krijgen. Huurders hebben recht op een woning die vrij is van gebreken. Goed verhuurderschap betekent dat een woning deugdelijk onderhouden is. Het Nederlandse systeem van rechtsbescherming is negatief geformuleerd. In geval van onderhoudsgebreken is het aan de huurder om daarvan melding te doen bij de verhuurder. Pas na die melding is de verhuurder verplicht daarmee aan de slag te gaan. Zonder melding geldt die plicht niet voor de verhuurder. Het kan zijn dat dit alles niet verwerkt is in de cijfers die vanavond op tafel komen. Het kan anders, zoals blijkt uit de APK voor auto’s. Dat is een positief systeem dat maakt dat er relatief weinig slechte auto’s op de Nederlandse wegen rijden. Je zou wat betreft woningkwaliteit over een dergelijk systeem kunnen denken.

Als een huurder van een sociale woning gebreken meldt bij de verhuurder, die daar vervolgens niet voortvarend genoeg mee aan de slag gaat, kan hij zich wenden tot de huurcommissie. De doorlooptijden zijn daar echter slecht. Uit het jaarverslag 2020 blijkt dat de huurcommissie in Nederland 1691 zaken behandelt met betrekking tot onderhoudsgebreken. Er zijn echter 80.000 woningen met ernstige onderhoudsgebreken, dus gaat het ergens niet goed. De gemeente zou dus moeten inzetten op een betere voorlichting om de huurcommissie onder de aandacht te brengen. Hij merkt zelf in de praktijk dat onwetendheid vaak een probleem daarbij is. Ook wordt getwijfeld aan de invloed van de huurcommissie. Mevrouw Te Riet, de heer Bartlema en hijzelf denken dat een APK op enigerlei wijze opgenomen zou moeten worden in de verhuurdersvergunning. Over de minimale normen die gesteld moeten worden aan de woningkwaliteit zou men in gesprek moeten gaan. De huurcommissie doet haar uitspraken op basis van het zgn. gebrekenboek. Daarin staan zeer gedetailleerde minimumnormen. De heer WEPPNER merkt op dat er sinds 1980 gepraat wordt over woningkwaliteit. Men had het over ‘Schoon, Heel en Veilig’, of ‘Sober en Doelmatig’. Samen met de AFWC en deskundigen overlegt HYA als Federatie Amsterdamse Huurderskoepels, waar vijf huurderskoepels vanuit Amsterdam bij zijn aangesloten.

Die Federatie kijkt of iets gedaan kan worden met een Apk-keuring voor woningkwaliteit. Dat blijkt niet eenvoudig. Zowel Schoon, Heel en Veilig als Sober en Doelmatig waren een heel simpele uitgangspunten. Het mocht niet te duur zijn en het raam moest open kunnen, of er moest water uit de kraan komen. De gesprekken worden nu een halfjaar gevoerd. Hij vindt de suggestie van de heer Van der Veen prima om te kijken naar het gebrekenboek van de huurcommissie en dat als uitgangspunt te nemen. Op die manier zou je een basiskwaliteit kunnen vastleggen voor nieuw te verhuren bestaande woningen. Hij pleit ervoor het gesprek met de werkgroep aan te gaan om daarvoor uitgangspunten te formuleren. Een slecht geïsoleerde woning aansluiten op het warmtenet is voor deskundigen vloeken in de kerk. Eerst zou je moeten zorgen dat de warmtevraag teruggedrongen wordt. Daarna kan je met nieuwe spullen komen, en ten slotte bekijk je of er nog fossiele middelen nodig zijn ter aanvulling. Een hoge temperatuur warmtenet in een slecht geïsoleerde woning helpt de huurder niets. Die verstookt nu al heel veel gas om de woning warm te krijgen. Met een warmtenet blijft de woning veel warmte afnemen om de woning warm te krijgen. Als je wilt beginnen met een warmtenet moet je tegelijk de

11

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

woningen isoleren. Dat kan financieel lastig zijn, maar de huurders moeten daarover afspraken gaan maken. Corporaties en particuliere verhuurders kunnen antwoord geven op de vraag hoe achterstallig onderhoud concreet aangepakt wordt. Die moeten daarvoor een plan maken. Wel doen ze er verstandig aan daarbij de huurders te raadplegen, want die zijn deskundig. Die weten hoe je met simpele middelen verbeteringen aan kan brengen. Een mooi voorbeeld is een complex met enkel glas waar men uitgebreid onderhoud wil gaan uitvoeren. De huurders deden de suggestie dat enkele glas op te lossen, als ze toch aan de gang gingen. Maar de corporatie zei: we gaan onderhoud uitvoeren, niet verduurzamen. Het is bij iedere ingreep aan een huis verstandig het gesprek aan te gaan met de huurders. Dat is in het belang van huurders en verhuurders. Een ander mooi voorbeeld is de Gentiaanbuurt in Noord. Daarvan hebben de Amsterdamse Warmte Motor en de Amsterdamse City Deal-groep veel geleerd. Inmiddels wordt er in Zuidoost een vergelijkbaar project uitgerold. Mensen van de gemeente en van de corporaties zijn het gesprek aangegaan met bewoners in hun wijk. Zij vroegen welke verbeteringen die goed zouden vinden voor hun buurt. Daar kwam enorm veel respons op. De heer BARTLEMA is het eens met de vorige spreker. Het is zeker mogelijk om naar hedendaagse maatstaven te renoveren.

Er zijn zeker kansen om verbeteringen en verduurzaming te combineren, tenminste als de woonlasten daarmee niet omhoog gaan. Sloopnieuwbouw is nooit de enige optie. In theorie kan je altijd renoveren, maar of je het altijd moet doen is iets anders. De vraag is wat nodig is om bewoners in een buurt mee te krijgen met een sloopnieuwbouwvoorstel. Soms mist men de ambitie om daarbij maatwerk te leveren. Cruciaal is dat het programma afgestemd wordt op de bewoners. Als je de plannen opbouwt samen met de bewoners is de kans op weerstand veel minder. De politiek kan in het gesprek met alle partijen helpen te prioriteren. Welke buurten moeten in eerste instantie aangepakt worden? Vragen van commissieleden De heer HAVELAAR hoorde de heer Mennink zeggen dat corporaties vaak ook naar de buitenkant, en bewoners naar de binnenkant van de woning kijken. Hij hoorde hier minder over schimmel, isolatie, tocht, of ventilatie dan hij verwacht had. Voor de buitenkant zijn er tal van targets, KPI’s en keurmerken. Hij vraagt of dat soort KPI’s ook bestaan voor de binnenkant van woningen. Zijn er objectieve maatstaven waarmee je de kwaliteit van de binnenkant van de woning kunt uitdrukken? Hij kreeg van de bijdrage van mevrouw Verdooren de indruk dat er veel politiek gedreven beslissingen een rol spelen bij het beheer van de woningen.

Mevrouw Verdooren had het over alle extra eisen die de gemeente Amsterdam stelt. Hij vraagt hoe het zou zijn als men helemaal vrij was bij de besteding van de gelden, zonder alle extra eisen. Zou het dan beter zijn dan hoe het nu is? Het komt over alsof mevrouw Verdooren die eisen ervaart als belemmeringen. De heer FLENTGE merkt op dat men bij alle mooie doelstellingen nooit mag vergeten dat het vaak gewoon om leefkwaliteit gaat. Je wilt geen tocht of schimmel. Hij blijft de indruk houden dat in het verleden doelbewust onderhoud werd nagelaten tot de bewoners zelf vroegen om sloop. Als een buurt zoals de Kleine Die zo lang moet wachten op onderhoud, is er toch een soort ereschuld ontstaan? Waarom maakt men er niet een voorbeeld van hoe zo’n buurt kan worden opgeknapt en gerenoveerd, voor zover dat mogelijk is? Dat zou als een soort gebaar naar de huurders moeten gebeuren. Mevrouw VAN RENSSEN vraagt Ymere en De Key op welke manier de staat van de woningen in kaart wordt gebracht. Gaat men bijvoorbeeld om het jaar langs bij elke huurder? Op welke manier volgt men een klacht op? Wat is daarbij de interne regeling voor de termijn waarbinnen een klacht naar tevredenheid moet worden afgehandeld? En

12

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

hoe zou een Amsterdams keurmerk kunnen helpen? Hoe zou dat eruit moeten zien? Zij vraagt de heer Van der Veen hoe de organisatie van de afhandeling van klachten beter kan. Zou het helpen om servicecontracten af te schaffen? Kan dat helpen om bewoners beter te kunnen helpen bij de afhandeling van klachten? Mevrouw VAN PIJPEN merkt naar aanleiding van het voorbeeldcomplex waarover mevrouw Verdooren het had op dat er tegenwoordig steeds meer gespikkelde complexen bestaan. Door de gedwongen verkoop van sociale huurwoningen heb je daar te maken met eigenaren. Hoe pakt dat in de praktijk uit? Is zoiets problematisch? Voor het bewuste complex trekt men 60 miljoen euro uit. Ook zei mevrouw Verdooren dat men 100 miljoen euro heeft, waarvan 50 miljoen euro voor regulier onderhoud en 50 miljoen euro voor vernieuwing. Hoe lang doet men erover om die 60 miljoen euro vanuit dat bedrag af te schrijven? En is die 50/50-verhouding voor onderhoud en vernieuwing een vaste verdeling, ook als er na beëindiging van de verhuurdersheffing weer meer ruimte komt voor de corporaties? Misschien kan op die manier de renovatie versneld worden. De integratie met betrekking tot de openbare ruimte zag mevrouw Verdooren als ook een probleem van de gemeente.

Is dat alleen een organisatievraagstuk? Of zitten er specifieke keuzes van de gemeente achter? De heer KREUGER leest op de website Milieu Centraal, een kennisplatform over het verduurzamen van je woning, over maatregelen die je voor een tussenwoning kan nemen. Alle maatregelen samen komen dan op 9400 euro uit. Je zou jaarlijks 1400 euro kunnen besparen op je energierekening. Je kunt de investering dus in 6,7 jaar terugverdienen. Waarom is het volgens deze berekening niet mogelijk om het revolverend te maken? Als je een looptijd neemt van tien jaar, eventueel met vreemd vermogen, kan je de bewoner in een goed geïsoleerd huis maandelijks 40 euro teruggeven op zijn energierekening. Waarom gebeurt dit niet als dit de cijfers zijn die door Milieu Centraal worden aangeleverd? Hij vraagt mevrouw Verdooren of het in plaats van een Apk-keuring niet veel beter is om de huurcommissie meer slagkracht te geven. Je moet niet een apparaat optuigen dat elke twee jaar langs alle woningen gaat en concludeert dat er niets aan de hand is. Is het niet beter te wachten tot iemand aan de bel trekt, en de klachtenafhandeling dan wat sneller te maken? De heer VAN LAMMEREN merkt op dat het in het bedrijfsleven gebruikelijk is dat bij een groot aantal klachten dit in de board room besproken wordt.

Hij vraagt de corporaties hoe vaak een bewoner met een concrete klacht bij hen in de directievergadering langskomt. Gebeurt dat? Het is wel de manier om voeling te hebben met je klant en je eindproduct. Mevrouw KUIPER-DE HAAN vestigt de aandacht op de kwaliteitsnorm die voor kantoren bestaat, namelijk label C voor het jaar 2023. Is die kwaliteitsnorm er ook voor woningen? En zo niet, waarom dan niet? Moet dat wettelijk geregeld worden? De gasprijzen stijgen. Elke keer opnieuw moet een afweging gemaakt worden tussen sloopnieuwbouw of renovatie. Is die stijgende gasprijs aanleiding om een andere afweging te maken? De heer VELDHUYZEN sluit zich aan bij de woorden van de heer Flentge. Beantwoording door de experts De heer MENNINK antwoordt de heer Havelaar dat er inderdaad objectieve maatstaven zijn voor de binnenkwaliteit van de woning. Je hebt het dan vaak over de kwaliteit van de binnenlucht, CO2, of fijnstof. Je neemt dat mee als je bezig gaat met de gebouwschil. Als corporaties het hebben over die gebouwschil, dan wordt het binnenklimaat meegenomen. Voor bewoners is de kwaliteit van de keuken belangrijk. De muren moeten er fatsoenlijk uitzien. Dat zijn kleinere problemen, maar die zijn voor de

13

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

huurder wel heel urgent. Daarover moet je dan met de huurders het gesprek aangaan. Hij antwoordt de heer Flentge dat het gaat om de doelstellingen, niet om het label. Het gaat erom wat mensen in de praktijk voelen. Het getal mag niet heilig worden verklaard. Hij weet niet of men doelbewust heeft gewacht in het geval van de Kleine Die. Hij kan zich niet voorstellen dat men bewust heeft voorgesorteerd en het heeft laten verloederen zodat sloopnieuwbouw nu de enige optie is. Dat herkent hij niet. De woningen van de Kleine Die zijn echter niet goed; ze zijn voor de tijdelijkheid gebouwd. Alles is op te knappen, maar het is echt de vraag of dat voor die woningen wenselijk is. Het gesprek is bij de Kleine Die niet goed geweest. Het probleem is dat er een voldongen plan is voorgelegd, in plaats van een opening voor een gesprek. Mensen kregen het gevoel dat men ze uit de wijk weg wilden hebben. Dat is absoluut niet het geval. Als het tot sloopnieuwbouw komt, mogen de mensen terugkomen. In ieder geval gaat men met de Kleine Die aan de slag; er moet daar iets gebeuren. Wat er gaat gebeuren zal overlegd worden met de bewoners. Hij antwoordt mevrouw Van Renssen dat er hoog over een driejaarlijkse inspectie van alle complexen gedaan wordt. Daarbij gaat het om de buitenkant van de woningen. Daarnaast zijn er de periodieke inspecties op veiligheid, zoals de meterkast of cv-ketels.

Als men aan de slag gaat, wordt er nog een keer voortijdig geïnspecteerd. Ymere heeft 130.000 taken reparatieonderhoud per jaar. Af en toe gaat er daarbij wat mis. Als dat het geval is, moet daar actie op ondernomen worden. Soms worden analyses gedaan op basis van de klachten. Als bepaalde klachten vaker voorkomen bij bepaalde complexen, moet daar wat eerder ingegrepen worden. Hij weet niet of een keurmerk kan helpen. Ymere is met een APK begonnen, maar daardoor ontstond wel het beeld bij bewoners dat er daarna direct iets zou gebeuren. Een APK is prima, maar dan zonder de verwachting dat er de dag erop direct tot actie overgegaan wordt. Men heeft heel vaak geprobeerd om tot een uniforme norm te komen. Maar als dan alle verschillende woningen met elkaar vergeleken werden, kwam men er niet uit. Of het gebrekenboek een optie is weet hij niet. Hij antwoordt de heer Van Lammeren dat klachten regelmatig langskomen bij de directieraad van Ymere. Ook de verkoop van een parkeerbox kwam langs, met de vraag of zoiets wenselijk is. De uitkomst van een rechtszaak waarbij de huurder het onderspit dolf, werd kritisch besproken in de board room. Was de directieraad het er inhoudelijk echt mee eens dat dit de uitkomst moest zijn? Je moet in de board room inderdaad voelen wat er speelt bij de huurders. De gasprijs is factor vijf gestegen. De enige oplossing ligt in het isoleren van woningen.

Hoe sneller dat gebeurt in wijken, hoe beter. Ymere weet in welke wijken energiearmoede voorkomt, maar in de praktijk gaat het niet heel snel. Er zijn mensen in een complex die van isolatie niets willen weten. Die willen helemaal geen bemoeienis van de corporatie. De energiearmoede neemt inderdaad toe. Mevrouw VERDOOREN antwoordt de heer Flentge dat het buiten kijf staat dat De Key voldoet aan alle wettelijke eisen. Regelmatig komt het voor dat aspecten zoals flora, fauna of welstand tot een worsteling leiden met eisen als verduurzaming. Het is dan goed om samen naar oplossingen te zoeken. Het helpt om daarmee samen met de gemeente aan de slag te gaan. Soms gaat de gemeente echter verder dan de wettelijke eisen, wat ook extra geld kost. Zij antwoordt mevrouw Van Pijpen dat er bij gespikkelde complexen sprake is van een VvE. Vaak heeft De Key dan de meerderheid en zorgt ervoor dat er voldoende in kas is. De aanpak van onderhoud wordt dan samen met de VvE gedaan. De Key zorgt ervoor dat het onderhoud goed op peil blijft. Het is niet te zeggen of altijd precies met een fiftyfifty-verdeling gewerkt zal worden. Er is een portefeuillestrategie waarbij de bestaande voorraad op peil wordt gehouden, en tegelijk woningen nieuw gebouwd worden in verband met de grote woningvraag. De Key gaat door met investeren in de bestaande voorraad, afgaande op wat nodig is.

Op de vraag over de integrale aanpak van de openbare ruimte kan ze niet heel goed antwoorden. Zij heeft wel het idee dat er regelmatig wordt afgestemd.

14

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging. Concept Raadscommissieverslag, 5 oktober 2020

WB

De heer VAN DER VEEN antwoordt mevrouw Van Renssen dat het wezenlijk is om met huurders te praten. Ze moeten serieus genomen worden. Huurders klagen vaak dat er melding is gedaan en dat men zegt dat de klacht in behandeling wordt genomen, maar dat er toch niets of onvoldoende gebeurt. De rechtsbescherming van huurders laat te wensen over. De wet moet nageleefd worden. Het kan vastgelegd worden in een verhuurdersvergunning, die een extra prikkel geeft voor de verhuurder om de klachten wel tijdig op te pakken. Hij ziet niet direct dat de afschaffing van onderhoudscontracten een oplossing kan zijn. Ze worden doorgaans afgesloten voor het verrichten van klein onderhoud dat voor rekening van de huurder komt. De grote gebreken komen voor rekening van de verhuurder. Hij ziet niet dat de afschaffing van onderhoudscontracten iets bij kunnen dragen. De heer HAVELAAR verwacht dat de politieke discussie naar aanleiding van deze expertmeeting in de commissievergadering van november plaats zal vinden. Mede namens de heer Flentge en mevrouw Van Renssen bedankt hij alle genodigden voor hun bijdrage. De VOORZITTER dankt iedereen en sluit de expertmeeting om 22.00 uur.

15